房地产调控常态化背景下的高周转现象分析——以恒大为例

1、房地产规制正常化背景下的高周转现象分析以恒大为例据中国房地产研究会、中国房地产行业协会和中国房地产评价中心发表的2012中国房地产500大评价研究报告表示，2011年高周转率是大众住宅企业追求的目标“快进”，提高了效率，这种模式进一步确保了生存空间，从评价图表上看，龙头企业基本上采用了快速销售战略，并对市场变化保持了非常高的敏感性，或者推出了针对最初住宅所有者和自住的普通百姓的产品，或者调整了中高档价格。一、高周转现象的背景从2006年到2007年，房地产企业的洛尔上升主要来自经营改善和房价上升。2008年以来，房地产企业ROE的上升是由于高杠杆和房价上涨。2010年以后，以规制正常化为背景，

2、高杠杆、房价上升难以维持，房地产企业盈利能力下降的趋势，净利润率下降将直接与房地产企业ROE下降有关。1、营业收入、净利润2011年，A-Share上市房地产公司的营业收入、利润增长分别为11.1%和11.0%，与2010年整个产业的30.1%和30.9%相比大幅放缓。房地产企业的营业收入以确定住宅完税为标准，今年认识到的收益主要来自今年及上一年的住宅销售，营业收入、净利润增长放缓主要是因为受政策限制的影响，房地产销售市场持续低迷。2009-2011年全国房地产市场销售增长率分别为77%、19%、12%，连续下降。2，总利润率，净利率，ROE另外，在当前规制的背景下，房地产企业采取了更多的价格

3、对比战略，总利率呈下降趋势。财政支出、销售费用急剧增加，期间支出率继续上升，房地产企业净收益率从2010年的16.63%下降到2011年的14.86%。为了保持ROE高水平，房地产企业出现了调整经营战略、提高资金使用效率、加速周转、高周转的现象。二、高周转现象分析高周转率意味着提高库存周转率，减少货币资金占用，提高资金使用效率。对于房地产企业，删除已进行销售以反映实际库存周转率，但尚未关闭收入的部分。也就是说，库存周转率=销货成本/(平均库存-未结销货成本)。其中：销售成本：使用营业成本指标；平均库存：根据期初和期末的算术平均值；销售未结成本：该企业的年度平均预销售帐户(期初和期末值的算术平均

4、)乘以该年度营业成本的销售收入的近似估计。1、选择抽样以2011年营业收入前50名的A-Share上市公司为统计样本。计算50家公司的库存周转率，并分别选择最高周转率和最低3家公司进行比较。表1 2011年部分房地产上市公司库存周转率公司名字营业进口营业费用平均库存平均预先收货帐户销售额未结成本库存周转率前三名班可亚38%保利地产32%灵性发展53%后者3人亿性股票966185209518%苏宁全球是16%中国企业94531是14%如上表所示，库存周转率最高的三家企业是Vanke、poly、jindi和Rongsheng开发。最低的3家企业是亿城市股票、苏宁全球、中国企业。2、分析结果以6家企

5、业为对象，比较了2008-2011年的销售增长率、净利润增长率、期间成本比率等。图表2 2008-2011比较公司销售收入复合增长率表3 2008-2011比较公司净利润复合增长率高周转率公司的盈利能力强，即使在行业监管下，也能保持30%以上的复合增长率。由于开发周期短，“高周转率”支付低资金成本、强成本控制和低期限比率。3、高周转现象摘要(1)低价销售通过价格变更、低价促销等，最大限度地提高库存脱货速度。(2)合理的项目定位主要开发政策支持的普通住宅144坪米以下的普通单体住宅产品。(3)序列化、标准化的产品“高周转率”公司形成了完整的产品系列，实现了复制简单、标准化的开发。(4)严格的资金

6、平衡，计划管理能力高周转率需要严格的资金计划管理能力，土地收购后尽快开发，确保产品质量，严格控制成本，最小化开发周期，一般“高周转率”公司开发周期约为7-11个月。图表4 6个企业产品功能级开发周期产品线开发周期产品类型班可亚四季花城市、城市花园、金屋等7-10个月以普通住宅为主保利地产河边，宝物，山水，尊敬等7-11个月以普通住宅为主灵性发展昔日、戎布、阿卡蒂亚等7个月以普通住宅为主亿性股票“华富”品牌13-24个月以中低价住宅为主苏宁全球18-20个月以普通住宅为主中国企业22-26个月以中低价住宅为主三、高周转率案例恒大房地产集团1、公司概况恒大房地产集团成立于1997年2月，总部设在广

7、州。是进行房地产规划设计开发建设物业管理的现代大型房地产综合企业。公司于2009年11月5日在香港证券交易所主板上市，是中国标准化运营的优秀房地产龙头企业。集团拥有中国一级资格的房地产开发公司、中国一级资格的建筑设计规划研究院、中国一级资格的建设工程公司、中国一级资格的建设监督公司、中国一级资格的房地产管理公司。2、开发过程开始：1997-1999。建国初期，由于亚洲金融混乱，港大东山集团反攻，主要采取了“短、平、快”战略。第一个项目金飞花园以“环境协先行”的概念完成了1亿韩元的销售奇迹，直到2000年，营业收入排名上升到了光州第6位。区域发展：2000-2002年。从2000年开始，一直在加

8、强资源整合、开发过程标准化、管理。同时开发并储备多个项目，开发销售金比华部、金比纽镇、金比世纪花园等多个金比世系列楼盘。到2003年为止，被评为广东房地产企业竞争力第一名。确定区域间扩展战略：2003-2005年。2004年进入中国房地产10大企业的恒达在广州对金飞梅拉德华静金飞万等10多个房地产的开发经验、品牌好感度、规模实力等，初步具备了全国范围的扩张条件。从2004年开始，恒大提出了“第二次创业”的呼吁，并致力于立足广州部署全国，多方面扩大产业发展空间的经营战略。战略执行：2006-2008年公司建立了标准化的运营模式，战略进军上海、天津、武汉、成都、南京等20多个主要城市，规模和品牌已

9、经取得了实质性的飞跃。全球经营团队和成功的发展模式，受到国际资本巨人的青睐。累计从国际资本市场筹集了10多亿美元，成为中国房地产企业国际化的典范。行业基准：2009-当前2009年11月5日香港证券交易所成功上市，成为中国最大市值的非国有房地产企业。目前，恒大集团是中国最大规模、销售面积最大的主导房地产企业，在全国3个直辖市和25个承包城市设有分公司，拥有200多个大型项目，覆盖住宅、商业、酒店、旅游园区等多个产品系列。2011年港大营业收入达804亿元。3、管理模式恒大房地产高周转管理模式主要体现在“标准化运营管理、合理的土地规模、五大优秀品牌、符合市场需求的产品结构、成本管理、高周转开发、

10、强大的执行团队”中。(1)标准化运营管理集团总部通过紧密的集团管理，对世界各地的各地区企业进行了7项标准化工作，包括管理模式、项目选择、计划设计、材料使用、投标、工程管理和营销，从而最大限度地降低了国家扩张的运营风险，确保了成本的有效控制和优秀产品的建设。标准化管理模式：建立董事会、集团高管、区域企业高管三级管理系统，通过集团紧密管理模式进行统一管理。标准化项目选择：确保新项目符合组开发战略，包括项目位置、规模和定位的标准化，并将决策风险降至最低。规划和设计标准化：根据产品定位，分为3大系列，设计了150多个标准公寓。标准化材料使用：建筑、园林、室内工程等大量采用标准材料，确保产品质量，降低建

11、筑成本。标准化项目投标：各地区公司所有大型工程由集团总公司统一投标。参与企业必须是业界领先企业或全国10大企业。工程管理标准化：公司在全国统一推进标准化工程管理系统。集团通过标准化建设计划模板和质量评估系统，对所有项目的每个建设节点进行严格的计划管理；对每个项目的各大楼进行进度评估、质量检查、安全文明生产检查。项目营销标准化：全国所有项目的营销方案、售价按照集团集成标准批准实施。还将推进严格统一的开盘标准。(2)合理的土地规模恒大是中国土地储备最大的房地产企业，有项目的城市基本上是区域经济中心。住宅项目大部分在50 200万平方米之间，这些项目最适合大规模开发、滚动开发，满足完美的环境和美丽的

12、规划设计条件。旅游房地产项目通常位于首都圈中心30-40公里，高速公路出口附近，以及具有土地低廉、土地可持续扩张特征的独特而美丽的自然环境。(3)五大优秀品牌恒大实施质量战略，内部实施严格控制产品质量的集团紧密管理体系，严格实施全过程质量标准；规划、设计、主要建设、园林建设、装饰装饰、材料设备等各种优势资源的大规模整合，与国内外300多个相关产业龙头企业合作。图表5恒大5系列精品品牌产品线注释商队金碧天下城市郊区的超大型万英亩、综合旅游、度假、商务、住房为一体的住宅项目请每次都来繁华的市中心地区最高级的豪宅项目包括4处公共花园、公共别墅等超豪华产品抗大性郊区不同规模的中大型住宅区恒达具有不可缺

13、少的天然美丽的城市，郊区事业恒大绿洲(4)符合市场需求的产品结构恒大所有项目分别由建筑设计研究所、营销组、区域公司三大团队进行独立市场调查；与国内专业房地产调查机构合作，确保恒达的产品定位正确，产品结构科学，市场最大限度地接受。恒大产品定位合理的产品结构：中高档产品70%，旅游度假产品15%，高档产品15%，以满足第一房主和自己普通百姓的严格要求。该产品结构符合房地产类型对市场需求的比例，满足不同地区、不同层次的市场需求。据2012年半年报纸报道，恒大三线城市项目的住宅比例为86%，投资仅为14%。最初的住房拥有率为64%，第二次以上36%，符合政策方向。(5)成本管理一、早期接近具有较大升值

14、潜力的城市和板块，恒大能严格控制土地成本；二是通过运营和集中管理、集中采购、统一分配、项目集中招标、快速开发、资金占用减少、利息减少、建立中国房地产最大规模的战略合作联盟，有效降低运营、材料、建设、财务等各个方面的成本，实现产品的高性价比；2012年恒达购买外部砖、陶瓷等。第三，采取薄利多销的战略，严格控制利润率。据Hengda房地产相关人士透露，在全国领先住宅企业中，hengda核心业务利润率只有15%，但以“量赢”为标准，市场认识度很高，hengda利用低利润率将利润最大化。图表6 hengda 2010-2011销售，管理率2011(千元)比率2010(一千韩元)比率进口销售和营销成本4

15、.4%3.4%行政支出3.5%3.0%(6)发展高周转率恒大的开发模式可以立即开发，快速建设，大规模开发，低价销售，全年销售。这种模式还适应当前的大势。据统计，截至2012年6月30日，恒达218个项目中有166个进行了大规模开发工程，开工项目比例超过76%。其中，154个项目得到预售许可，恒大的各项目迅速开发和建设，各项目可以在一年四个季度内销售。上半年恒大销售面积607.8万平方米。以宏观调控为背景，恒大的经营模式得到市场的认可，带来快速销售和充分的现金流。截至6月30日，恒大现金总额为247.4亿元，未使用银行信用额度361.2亿元，可用资金608.6亿元。(7)强大的执行团队恒大领导管理组平均年龄44岁，平均房地产开发管理经验17年以上。其中包括1名教授、1名博士教师、5名博士和15名硕士。恒大的工程技术及管理人员92%以上是大学学士以上学历。恒大采用国际先进的经营方法，结合多年的实践经验，建立董事会、集团高管、区域企业高管三级经营体系，在企业运营中采用集团紧密的经营模式，综合采用集团总部对区域公司的综合管理、目标计划管理、绩效评价管理等一系列经营模式，为企业的快速稳定发展发挥了强大的动力。表7恒大总部集中管理组织结构摘要表明，恒大高周转率模型通过强大、专