2020年房地产开发的政策风险应对论文

1、房地产开发政策风险应对论文摘要随着：房地产业在我国的快速发展，一些社会问题越来越突出。论文形式范文为了防止房地产价格的非理性上涨和房地产投机盛行，从xx开始，国家加强了对房地产业的宏观控制。本文分析了现阶段我国房地产开发面临的政策风险，并提出了开发商应对政策风险的方案。关键词：房地产开发；政策风险风险应对1980年以后国际上与房地产相关的主要危机包括80年代美国的“储蓄贷款”危机，90年代日本房地产泡沫崩溃，1997年前后东南亚国家的_ _，xx年下半年美国开始的次贷危机1。这种电车的镜子和近年来我国房地产开发“泡沫论”的出现，使房地产成为全国关注的焦点。房地产业是我国国民经济系统中的主导和基

2、础产业，属于主导产业2，面临房地产投资快速增长，非理性发展趋势开始出现，国家从xx开始对土地和金融信贷、税收、产业政策等多方面房地产产业进行了一系列宏观调控。对开发商的政策环境_ _ _ _的开发风险越来越大。因此，盲目的房地产开发将使企业面临破产的危险。另一方面，房地产业与其他产业的联系很大。经济合作发展组织划分的国民经济35个产业中，除政府服务业外，其他34个产业与房地产业相关，而我国40多个产业中，除废品及废品产业外，其馀产业与房地产业有一定关系3。根据房地产业与其他产业高度的相关性，房地产业的异常波动引起其他产业的异常波动，与宏观经济波动一致。因此，从促进国家稳定的经济发展和社会稳定的

3、角度来看，从保持房地产企业健康发展到以房地产开发政策风险应对为研究对象，也具有十分现实的意义。政策风险是国家推出的与房地产相关的政策变化是房地产开发带来的风险。房地产业与国家经济发展密切相关，深受多种政策变化的影响。从Xx年下半年开始，房地产市场日益繁荣，部分城市房地产投资增加税、房价上涨过快，存在市场过热的危险。Xx年6月，中国人民银行发行关于进一步加强房地产信贷业务管理 _ (121)号，规定：“房地产开发企业申请银行贷款，其资金必须低于开发事业总投资的30%”，要求商业银行只对主体结构已经密封的商品房发放个人住房贷款。这项政策正式敲响了房地产业宏观调控的现阶段警报。现在，xx年后房地产政

4、策进行简要分析和总结。1.1土地政策土地是房地产行业中出现的开发商非法囤积土地导致土地资源浪费和有效供给不足等，政府主要在控制土地供应、整理和整顿土地市场的招标拍卖等制度、调整土地有偿使用费制度、土地管理政策等方面管理房地产开发活动。土地是房地产开发活动的源泉，国家对土地的调控将直接影响开发活动的执行。1.2货币政策资金是企业的血液，而资金对房地产开发企业的重要性更加突出。国家对房地产业规制采取了以下货币政策：首先，从xx年到xx年6月，中央银行共调整了存款类金融机构RMB存款准备金率34次，法定存款准备金率从xx年6%上升到xx年6月21.5%。存款准备金率大大提高，市场上可用于贷款的资金大

5、幅减少。接着，从xx年开始到xx年7月6日，中央银行将金融机构一年存款贷款基准利率全部调整18次，一年贷款基准利率从xx年5.31%提高到xx年7月6日6.56%，贷款利率提高，开发商贷款费用上升。再次提高住房消费信贷的首付比例。银发xx121号决定了个人住房收购合同金的比重为20%。银发xx359号文件规定，首次购买住宅和池式建筑面积在90平方米以下的情况下，贷款首付比例(包括本外币贷款)必须在20%以下。首次购房和建筑面积在90平方米以上的情况下，贷款首付款比例必须低于30%。如果利用贷款购买了住宅，并决定购买2套以上住宅，贷款首付比例必须低于40%。452号规定，以借款人家庭(包括借款人

6、、配偶、未成年子女)为标准确认贷款数量。银发xx275号文件规定，对贷款购买商品住宅，合同金比例调整为30%以上。对于用贷款购买第二套住宅的家庭，严格执行了合同金比率，不低于50%。Xx年1月，新的“国玉条”规定，对于用贷款购买第二套住宅的家庭，首付比例不超过60%。最后，房地产开发企业贷款申请自我资金比例调整。如银发xx121号门一样，房地产开发公司申请银行贷款，其资金必须低于整体开发事业投资的30%。金融监督发xx57号文件规定，建筑商不能为开发商建造建筑物，开发开发开发项目本身的资金不超过整个项目投资的35%。Xx年，受美国次贷危机影响的国家对自己的资本金比率规定略有放宽，国发xx27号

7、文件规定，经济适用房和普通商品住宅项目的最低资本金比率为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比率为30%。中央银行通过明确开发商的权益金比例，减少商业银行对房地产业贷款的信用风险，可以看出房地产开发商也受到了影响。除上述四项外，国家还发布了要求商业银行加强房地产贷款风险管理、加强信托投资公司房地产业风险管理、加强房地产信贷管理、加强房地产业信用风险管理、加强抵押贷款风险管理等对银行信贷的控制的政策。房地产开发所需资金中，约有70%-75%是直接或间接商业银行贷款，商业银行基本上是房地产开发的全过程，是通过土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房消费贷款、建设企业流动资金贷款等注入资金，使房地产

8、企业对金融业的依赖度过大。由于货币政策越来越严格，房地产开发商越来越面临融资风险。1.3财政政策财政政策方面通过税收征收，增加间接住宅交易费用，挤压房地产投资、投机湿气，达到了房地产市场调控的目的。国税发xx89号文件规定，xx年6月1日以后，个人购买不足两年的住宅，在外部全额征收销售税。国税xx156号文件正式规定，个人必须购买间接住宅，缴纳个人所得税。国税发行xx187号门，加强房地产开发企业土地增值税清算管理。国税厅xx299号门对房地产开发企业所得税预付工作进行了限制。Xx年新的国玉条明确指出，调整了个人商品房销售税政策，对个人住宅购买进行了不到5年的收回交易，统一根据销售收入征收全额

9、税。重庆市财产税征收对象是独栋别墅和高级公寓，以及重庆三人(非工作、户口、无投资)购买的第二套房。个人新购买高级住宅征税率为0.5%。上海财产税试点临时措施也同时实施，以上海居民新购买的2套及现场居民新购买的第一套住宅为征收对象，税率暂时确定为0.6%。财政政策一般不改变社会总需求和总供给的平衡，直接改变需求结构和供给结构，别墅及大型高档住宅是房地产开发产品中利润最高的项目。但是根据国家税收征收的逐步规范，对高级住宅的社会需求将受到抑制，面临房地产开发商利益减少的危险。1.4其他政策其他政策主要是指法律手段及行政手段等。在法律手段方面，该阶段推出了主要与房地产相关的中华人民 _物权法。行政手段

10、上的主要着眼点在于不同时期的房地产调控基调和主要目标、房地产供给结构的控制、保障住房政策的公布和逐步实施、外商投资房地产业的严格调控。其中，经济适用房政策尤为重要。廉价住房是相当于商品性住房的概念，所谓保障性住房是指通常由政府统一规划、调整，提供给特定人口，限制建设标准、销售价格或租金标准，起到社会保障作用的住房。包括各种住房、经济适用房、低工资住房、部分经济适用房、租赁住房。我国政府为了抑制过快的房价，一直重视经济适用房政策。_ _ Ming power xx8号指出，增加了普通商品住房、经济适用住房和低工资住房的供应，在市场供应中增加了该比例。全面实行低工资住房制度，保障城市低收入家庭住房

11、需求。银发xx355号指出，支持低工资住宅开发建设，保障民生。Xx年5月，国土资源部颁布了关于切实落实保障性安居工程用地 _，要求加快实施廉价住宅用地供应计划，加强和标准化廉价住宅用地供应管理，加强土地配置后的调控和监督检查等。健保xx91号要求从xx年到xx年，在3年内从根本上解决747万户现有城市低收入家庭住房困难家庭的住房问题。健保xx62号文件明确指出，个地区应通过新建、改造、购买、租赁等多种渠道安排低工资住宅院。Xx年1月，新的“国玉组”明确要求，全国经济适用房和超间改住宅1千万套，经济适用房等土地不超过总住房供应量的70%。这种保障性住房政策的实施必将增加市场的住房供应总量，对商业

12、房地产开发产生巨大冲击。Xx年以后，国家全方位规制房地产业，房地产宏观政策的调控重点，从供应控制到房价上涨，经历了投机投机投机和改善住房供应结构的过程。宏观调控缓解了房地产行业的部分风险，房地产市场“虚火”减轻了很多，房地产开发投资增幅同比大幅下降，但部分房地产热点市场的房价仍在快速上涨4，5。如果规制不能达到预期的效果，将引入新的更为严格的规制政策。国家调控房地产产业的决心和努力越来越大，政策风险也成为开发商面临的最大风险。房地产开发面临的诸多风险中政策风险属于系统风险，系统风险不可避免，而且对房地产开发企业影响很大。因此房地产开发企业要掌握国家的政策方向，熟悉国家出台的房地产开发相关政策，

13、积极应对这种危险。2.1仔细研究房地产政策，识别政策风险政策风险对房地产开发的影响是不可避免的，但实际上，只有大型开发项目或政府项目的开发者更认真地研究房地产政策，很多中小开发企业不重视这一点，往往从开发前费用或费用的角度评价开发项目的盈利性，对宏观政策的变化不感兴趣。特别是现阶段房地产成为市场关注的焦点，与房地产相关的新政越来越频繁，政策环境越来越紧张，房地产市场的开发主体都可能成为监管对象。因此，开发企业必须迅速确定房地产开发政策风险，将与房地产开发相关的所有政策(尤其是新出台的政策)及时收集、分析，并将政策研究结果报告给开发企业管理层，以便将其用于决策。通过对各项政策的研究，有助于房地产

14、投资者确定正确的投资开发方向，更准确地预测未来市场需求，根据政策变化及时调整投资战略，有效地控制政策风险6。2.2规范开发行为，应对政策风险，通过对房地产政策的研究和分析，明确现阶段国家政策方向，应对开发商自行开发行为，规范开发行为。土地政策规定了对土地囤积等非法土地占有的严格限制；其他政策鼓励普通商品住宅建设，严格限制大面积高档住宅的开发。开发商在开发活动开始之前，必须由国家鼓励某些开发活动，某些行为由国家严格限制，对即将开始的开发活动做出正确的决定，才能顺利进行开发活动。2.3积极扩大融资渠道大部分政策风险可以通过认真研究政策和规范自身发展行为来应对，货币政策变化对企业产生的融资风险需要积

15、极扩大融资渠道，以改变企业过度依赖银行贷款的现状。这个阶段除了银行贷款外，还有以下融资渠道，开发企业可以选择。一是上市融资。房地产企业可以通过上市迅速筹集巨额资金，筹集的资金可以永久用作注册资本，如果没有固定偿还期限，则可以通过上市提供稳定的资金流动，确保开发中的资金需求。截至Xx年末，我国有80 407家房地产开发企业，截至xx年3月31日上市的房地产开发事业企业只有149家。因此，上市对房地产开发企业来说是一大挑战，一旦上市成功，就会成为资金融通的瓶颈，在众多房地产开发企业中突出，增强自身的竞争力。第二，房地产信托融资。房地产投资信托基金是一种信托基金，发行特定多数投资者的资金收益证书，由

16、专业投资机构进行房地产投资经营，将投资综合收益金按比例分配给投资者。在我国以间接金融为主的金融系统中，房地产信托金融在实施和法律第四届苏瓦雷等：人对房地产开发的政策风险应对333制度中，以相对成熟的直接融资方式，建立了民间资本直接参与房地产开发的融资渠道7。再次，债券融资。债券金融可以筹集部分社会富余资金用于土地开发、房地产项目开发和管理等，但发行人必须承担债券到期后向所有者偿还本利率的当前义务。房地产债券与普通债券相比收益高，与股票相比安全性高，具有一定的流动性，因此在开发周期长、投资金额大的房地产项目中，公司债券发行是很好的选择。最后是融资租赁。目前我国居民储蓄存款多，民间资本丰富，资本市场不完善，居民投资渠道窄，为我国金融租赁的发展提供了条件。在我国开发房地产金融租赁可以扩大房地产企业金融渠道，房地产金融租赁作为经营单位，可以吸收股东的投资，也可以采取借贷、贷款、上市、债券发行等金融手段，从资本市场吸收社会投资，从而改变我国房地产主要依靠银行贷款的单一金融方式，降低风险。当然，金融的首要条件是合法的，在我国资本市场还不完善的前提下，政策原因往