杭州某中学、杭州第十四中学物业管理服务项目招标文件

杭州市政府采购中心

杭州市公共资源交易中心

二。一二年十二月二十八日

第二部分编制和提交采购响应文件须知

前附表

条款

内容规定

项目说明

一、项目名称：杭州第四中学、杭州第十四中学物业管理服务项目。

二、采购内容：杭州第四中学、杭州第十四中学物业管理服务项目，分为

二个标项：标项一、物业管理服务（采购单位：杭州第四中学）；标项二、物

业管理服务（采购单位：杭州第十四中学）。具体包括：学校环境卫生管理及

勤杂工作；绿化（含水系）的管理；传达、保安、秩序管理、协助公安部门进

行治安防范工作及红线范围内的道路交通、机动车和非机动车的行驶及停放管

理；供电及强电系统管理；排水系统运行管理；弱电系统运行维护；房屋建筑

公用部位维修和养护管理；宿舍管理；司机、会议接待、学校运动场地对社区

开放管理等其他服务；重大活动、会务、会议中标人应根据采购人的工作计划、

1

要求严格按照计划实施和委托期内应履行的其他服务等义务及其他类似的责

任等。投标人可以就上述项目的一个直至全部标项进行投标，同一标项不得拆

标。

三、要求质量标准：符合国务院《物业管理条例》和招标文件的要求。

四、服务期限：标项一为自2013年1月1日至2013年12月31日，标项

二为自2013年2月1日至2014年1月31日，为期一年。合同期满，供应商

应根据采购单位的要求延续提供1—2个月的服务，费用标准按原合同规定执

行。合同期内，供应商能严格履行合同，通过采购单位的考核，采购单位报经

采购监管部门同意可以续签，有效期最长不超过12个月。

五、采购预算：本项目标项一一年服务期的采购预算为人民币516万，标

项二一年服务期的采购预算为人民币456万。

2人「右s《杭州第四中学物业管理服务项目合同》、《杭州第十四中学物业

合同名称

管理服务项目合同》

3投标有效期：自投标截止日起60天。如采购机构认为必要，可延长至总计最

长不超过90天。

投标保证金数额：人民币肆万元整，在投标截止时间前以银行进账单的形式缴

4

至杭州市政府采购中心指定账户（单位名称：杭州市政府采购中心，开户银行：

杭州银行市民中心支行，帐号：75828100001887）,同时将银行缴款凭证复印

件作为投标文件组成部分。

5

投标文件份数：正本壹份、副本柒份，VCRD格式电子文档壹份（光盘）。

6

投标截止时间：2013年月日上午9时30分。

投标文件递交至单位：杭州市政府采购中心；

7投标文件递交至地点：杭州市公共资源交易中心第三开标室（杭州市新业路

311号钱江新城市民之家G1楼）。

开标时间：2013年月日上午9时30分。

8

开标地点：杭州市公共资源交易中心第三开标室（杭州市新业路311号钱江新

城市民之家G1楼）。

标前会时间：2013年1月日上午9时30分开始，时间半天。

标前会地点：杭州第四中学（吴山校区延安路19号）、杭州第十四中学（杭

9州市凤起路580号行政楼1楼会议室），由采购单位介绍相关情况，各潜在投

标人勘测现场，请各潜在投标人准时参加。杭州第四中学，联系人：徐老师，

联系电话15067151786;杭州第十四中学，联系人：倪老师,

联系电话13805713373b

投标方案讲解安排：在评标时将安排每个投标人讲解投标方案，解答评标委员

10

会的提问，每个投标人时间不超过20分钟。讲标次序由开标时抽签决定。讲

标进场人员须为本单位固定职员。

一、总则

1.项目说明

1.1项目说明见投标须知前附表以下称“前附表”）第1项所述。

L2采购单位杭州第四中学、杭州第十四中学为本项目的采购人（合同中的甲

方），杭州市政府采购中心为采购机构（合同中的鉴证方），杭州市财政局为政府采

购监督管理部门，自愿参加本次项目投标的公司为投标人，经评审产生并经批准的

投标人为中标人，签订合同后的中标人为供应商（合同中的乙方）。

L3潜在投标人领取招标文件后，必须按照国家《保密法》以及保密工作的相

关规定，对招标文件内容应承担保密义务，维护采购人的权益，发生窃、泄密事件

潜在投标人应承担相应的法律责任。

L4投标人一旦参与本次招标活动，即被视为接受了本招标文件的所有内容,

如有任何异议，均已在答疑截止时间前提出。

L5投标人须对所投产品、方案、技术和服务等拥有合法的占有和处置权，并

对涉及项目的所有内容可能侵权行为指控负责，保证不伤害采购单位的利益。在法

律范围内，如果出现文字、图片、商标和技术等侵权行为而造成的纠纷和产生的一

切费用，采购单位概不负责，由此给采购单位造成损失的，供应商应承担相应后果,

并负责赔偿。供应商为执行本项目合同而提供的技术资料归采购单位所有。

2.采购方式

公开招标。

3.合格的投标人应具备的资格要求：

见本招标文件第一部分“招标公告”第4条。

4定义

4.1“投标人”系指经国家有关部门批准设立的物业管理服务企业，并符合招

标文件要求，按规定提交投标文件的合格企业。

4.2“管理服务”系指投标人按招标文件规定，结合本项目的设施配置及本物

业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标，为杭州第四中学、杭州第十四中

学物业管理服务项目。具体包括：学校环境卫生管理及勤杂工作；绿化（含水系）

的管理；传达、保安、秩序管理、协助公安部门进行治安防范工作及红线范围内的

道路交通、机动车和非机动车的行驶及停放管理；供电及强电系统管理；排水系统

运行管理；弱电系统运行维护；房屋建筑公用部位维修和养护管理；宿舍管理；司

机、会议接待、学校运动场地对社区开放管理等其他服务；重大活动、会务、会议

中标人应根据采购人的工作计划、要求严格按照计划实施和委托期内应履行的其他

服务等义务及其他类似的责任等。

43“物业服务费用”系指投标人为使其受托管理的物业正常使用、运营并达

到合同标准而需实际发生的各类成本费用（不含水、电、电话费用）。

二、招标文件

5.招标文件的构成

5.1招标文件用以阐明采购需求、采购程序和合同条款等，主要包括下列文件

及附件:

•第一部分招标公告

•第二部分编制和提交招标响应文件须知

•第三部分项目技术规范和服务要求

•第四部分采购合同的一般和特殊条款

•第五部分应提交的有关格式范例

5.2投标人应认真审阅招标文件中所有的内容，包括编制和提交采购响应文件

须知、项目技术规范和服务要求、采购合同的一般和特殊条款、应提交的有关格式

范例等。如果投标人编制的投标文件没有从实质上响应招标文件的要求，其投标文

件将被采购机构拒绝。

6.招标文件的解释

6.1标前会：2013年1月日上午9时30分开始，地点：杭州第四中学（吴

山校区延安路19号）、杭州第十四中学（杭州市凤起路580号行政楼1楼会议室），

时间半天，由采购单位介绍相关情况，各潜在投标人勘测现场，请各潜在投标人准

时参加。

62招标文件领取截止时间之后获取招标文件的潜在供应商，如对招标文件有

异议，应于投标截止时间三个工作日前以书面形式向采购机构提出，逾期提出的，

采购机构将不予受理和答复。

6.3采购机构如对已发出的招标文件进行必要澄清或者修改的，将在发布招标

公告的网站上发布更正公告，并以书面形式通知所有招标文件收受人，同时视情况

延长投标截止时间和开标时间。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

6.4不论采购机构向投标人发送的资料文件，还是投标人提出的问题，均采用

书面形式，任何口头提问及答复一律无效。

7.招标文件的修改

7.1从招标文件发出至投标截止日期，采购机构可能会以补充通知的方式修改

招标文件。补充通知作为招标文件的组成部分，以书面形式同时发给所有招标文件

的收受人。

7.2若有必要，采购机构将酌情延长递交投标文件的截止日期。

&投标报价

&1标的物

杭州第四中学、杭州第十四中学物业管理服务项目，分为二个标项：标项一、

物业管理服务（采购单位：杭州第四中学）；标项二、物业管理服务（采购单位：杭

州第十四中学）。具体包括：学校环境卫生管理及勤杂工作；绿化（含水系）的管理;

传达、保安、秩序管理、协助公安部门进行治安防范工作及红线范围内的道路交通、

机动车和非机动车的行驶及停放管理；供电及强电系统管理；排水系统运行管理；

弱电系统运行维护；房屋建筑公用部位维修和养护管理；宿舍管理；司机、会议接

待、学校运动场地对社区开放管理等其他服务；重大活动、会务、会议中标人应根

据采购人的工作计划、要求严格按照计划实施和委托期内应履行的其他服务等义务

及其他类似的责任等。投标人可以就上述项目的一个直至全部标项进行投标，同一

标项不得拆标。

&2报价

投标人的报价应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及投标人的利

润和应交纳的税金等（包括人员工资、《劳动合同法》规定的各种社会保险费、人

员食宿与交通、工具、办公费等）。投标人对合同内容的费用、质量、安全、文明

服务等实行全面承包。《投标（开标）一览表》是报价的唯一载体。

8.3其它费用处理

招标文件未列明，而投标人认为必需的费用也需列入报价。

&4投标货币

投标文件中价格全部采用人民币报价。报价应是唯一的，采购机构将不接受有

选择的报价。

三、投标文件的编制

9.投标文件的语言

投标文件及投标人与采购有关的来往通知、函件和文件均应使用中文。

1Q投标文件的组成

投标文件应由：商务报价文件投标响应函和投标（开标）一览表1,技术文件

（针对本项目的技术和服务响应方案，技术偏离说明表，招标文件要求提供的其他

资料），商务文件（证明其为合格供应商和所提供的为合格产品的有关资格证明文

件，商务偏离说明表，招标文件要求提供的其他资料•），以及电子文档（VCREWPS

格式）组成。

10.1投标人的商务报价文件至少应包括以下内容（均需加盖公章）：

（1）投标响应函；

（2）投标（开标）一览表；

（3各项服务报价价格构成表及分析说明；

（@物业管理相关人员费用明细表。

10.2投标人的技术文件应至少包括：针对本项目的技术和服务响应方案，技术

偏离说明表，招标文件要求提供的其他资料等（均需加盖公章）。

（1）管理服务理念和目标：结合本项目的规划布局，建筑面积范围，智能化硬

件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。

（②物业管理投标方案：物业管理的相关详细计划及实施措施，针对本项目的

特重点、特点和难点分析及解决措施等。

主要包括：

a.学校环境卫生管理及勤杂工作；

b＞绿化（含水系）的管理；

G传达、保安、秩序管理、协助公安部门进行治安防范工作及红线范围内

的道路交通、机动车和非机动车的行驶及停放管理；

d供电及强电系统管理；

6.排水系统运行管理；

£弱电系统运行维护；

s房屋建筑公用部位维修和养护管理；

h宿舍管理；

i、学校运动场地对社区开放、司机、会议接待等其他服务；

j、重大活动、会务、会议中标人应根据采购人的工作计划、要求严格按照

计划实施；

k投标人认为需要提供的其它服务管理方案。

（3）物业管理服务的应急方案：按照要求制订发生突发事件（包括发生台风、

暴雨等灾害性天气及其他突发事件）时的应急预案及相应的措施；对物业管理区域

内安全防范措施、消防、抗台、抗震等紧急预案；对物业管理区域内的防盗、防火

的安全防范巡查、智能化系统的运行等设备日常管理维护方案和特种设备(电梯)、

电气照明装置等应急检修措等，投标人认为需要提供的其他应急预案及实施措施。

(◎劳动力投入计划。主要指服务管理人员岗位安排分配明细计划：人员数量

配置(重要岗位须人员详细资料，并附上有关资格证书复印件)，如物业负责人、

项目主管、水电工、木工、勤杂工、空调等维修技工、消防监控值班员、保洁人员

等。投入本项目的项目经理及相关专业的专职管理和技术人员的履历及相关岗位责

任描述，附物业管理专业人员职业资格证书复印件；投标人为完成本项目组建的工

作小组名单，每个专职管理人员情况和在杭州人员数应该明确表示，明确投入管理

服务的人数，在提交的投标文件中安排的人员，须为公司的固定职员；每个参加项

目的专职管理人员的履历表应随投标文件一并提交，主要内容包括学历、职位、经

验与业绩等。

(5)投标人的各项服务承诺。

(⑥投标人必须按《劳动合同法》和政府有关部门规定为全体物业服务人员

交纳所有相关的社会保险及其他相关费用，并在投标文件中作出明确承诺。

(7)对本项目的其他合理化建议、要求(如果有)。

(颜投标人在投标文件中，应对项目技术规范和服务要求中所提出各项要求进

行逐条逐项的答复、说明和解释。首先对实现或满足程度明确作出“满足”、“不

满足”、“部分满足”等应答，然后作出具体、详细的说明。回答“满足”应说明

如何满足，回答“部分满足”要明确哪部分满足和哪部分不满足。同时明确满足的

程度。若采用“详见”、“参见”方式说明的，应指明所指文档(应是投标文件的

组成部分)的具体章节及页码。任何含糊不清的表示对评标结果的影响将是投标人

的责任。

(9优惠条件及特殊承诺。

(10)技术偏离说明表。

(11)关于对招标文件中有关条款的拒绝声明(如果有)。

(12)投标人认为需要的其他技术文件或说明。

10.3投标人的商务文件至少应包括：证明其为合格供应商的有关资格证明文件,

商务偏离说明表，招标文件要求提供的其他资料等(均需加盖公章)。

(1)法人授权委托书、法定代表人及受委托人的身份证复印件；

（与投标保证金（银行缴款凭证复印件）；

（3声明书；

（❷通过年检有效的企业法人营业执照、税务登记证、社保登记证复印件；

（5）2012年上半年资产负债表、损益表复印件新成立的公司，必须提供验资

报告）；

（0资质文件：投标人已荣获国家、省、市级以上物管项目的各类荣誉情况；

IS09001质量管理体系认证证书等（如果有）；

（力投标人介绍及相关的主要业绩证明；截止投标时间近三年以来投标人承担

过写字楼、综合楼、机关行政大楼等，特别是学校类似规模面积的后勤综合物业服

务经验情况（成功案例需提供合同复印件或采购单位出具的验收报告并加盖公章）

（以签订时间为准，原件备查，采购机构在项目评审直至合同签订、履约期间，有

权要求投标人出具投标文件中的主要业绩证明原件：如合同或用户验收报告等，予

以确认其的真实性和有效性，如出现与事实不符等情况，将根据有关规定以“提供

虚假材料谋取中标”予以处罚），如投标人提供的合同复印件等实施项目证明材料

与投标主体无关或违规转包分包的，评标委员会将进行扣分直至认定投标无效。

（8截止投标时间近三年以来，投标人在浙江省范围内政府采购领域中，在项

目招标、投标和合同履约期间是否存在不良行为记录和违法、违规行为（如果有）；

（9商务偏离说明表；

（1。廉政承诺书；

（11）关于对招标文件中有关条款的拒绝声明（如果有）；

（0投标人认为需要的其他商务文件或说明。

10.4投标人的投标文件必须按照招标文件要求制作，并制作电子文档（光盘）。

电子文档内容为招标文件第五部分中相关表格（商务报价部分、技术文件部分）。

12投标保证金

12.1投标人应提供前附表中的投标保证金，作为投标文件的一个组成部分。

12.2投标保证金应按照前附表中的要求可以用现金、支票、银行汇票或银行保

函的形式缴纳至杭州市政府采购中心指定账户，同时将银行缴款凭证复印件作为投

标文件组成部分。

12.3采购机构将拒绝未能按规定时间和数额提交投标保证金的投标人。

124中标人按要求与采购人签订合同，经采购机构鉴证，并报市政府采购监管

处备案后，全额无息退还其投标保证金。

12.5未中标人的投标保证金将在发布中标公告之日起七个工作日后无异议，全

额无息退还。

126如投标人有下列情况，将被没收投标保证金：

12.6.1投标人在投标截止时间后撤销投标文件的；

12.6.2投标人未按规定签订合同或转让中标的。

12.6.3投标人在投标期间存在提供虚假材料、相互串通投标等违法违规行为

的。

13.投标文件的编制和签署

13.1投标人按本须知第9条规定的语言和前附表第5项规定的份数编制投标文

件，并在封面上标明“正本”和“副本”。投标文件正本和副本如有不一致之处，以

正本为准。

13.2投标文件正本和副本均应打印，投标一览表及反映企业资质和经营情况

的资料须由投标人加盖法人单位公章，并由法定代表人或授权委托人签字盖章。

13.3全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据采购机构要求进

行，或者是投标人造成的必须修改的错误。所修改处应由法定代表人或授权委托人

签字盖章予以确认。

13.4投标文件采用右幅面，必须按顺序统一编目编码装订成册。提倡双面打

印。

四、投标文件的递交

14投标文件的密封与标志

14.1投标文件分正本和副本，其中商务报价文件股标响应函、投标（开标）

一览表和相关的报价明细清单］、技术文件（技术和服务方案等）、商务文件（商务

资格等）分别装订并密封包装。其中电子文档（光盘）一份与投标文件正本一起密

封包装。没有密封包装的投标文件，将被当场拒绝。

14.2包装封面物的正面应写明项目名称、投标人全称与地址、邮政编码，封口

处要密封并加盖投标人公章（或授权委托人签章）。不论投标人中标与否，投标文件

均不退回。

14.3投标文件递交至前附表第7项所述的单位和地址。

15.投标截止期

15.1投标人应按前附表第6,7两项规定的时间、地点将投标文件递交给采购

机构，采购机构将拒绝接受逾期送达的投标文件。

15.2采购机构可以按本须知第7条规定以补充通知的方式，酌情延长递交投标

文件的截止日期。在上述情况下，采购机构与投标人以前在投标截止期方面的全部

权利、责任和义务，将适用于延长至新的投标截止期。

16投标文件的修改

16.1投标人递交投标文件以后，在规定的投标截止时间之前，可以书面形式对

投标文件进行补充、修改，修改文件须加盖单位公章，并由法定代表人或授权委托

人签字盖章，在投标截止时间以后，不能修改、补充投标文件。

16.2投标人的修改文件，应按本须知规定编制、密封、标志和递交，如果一份

投标文件有几份函件时，应注明哪一份有效，否则所作修改视为无效。

16.3投标人对投标文件的修改均要加以说明，否则其修改将被视为无效。

16.4在投标截止日期与招标文件中规定的有效期终止日之间的这段时间内，投

标人不能撤回投标文件，否则其投标保证金将不予退还。

五、开标

17.开标

17.1采购机构将于2013年月日上午9时30分，在杭州市公共资源交易中

心第三开标室（杭州市新业路311号钱江新城市民之家G1楼）开标，各投标人法

定代表人或授权委托人应准时参加，携带本人有效证件原件，投标文件中按要求提

供授权委托书。投标人如不派代表参加开标大会的，事后不得对采购相关人员、开

标过程和开标结果提出异议。

17.融标时，由投标人法定代表人或授权委托人检查其投标文件的密封情况，

经确认无误后，由采购机构工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标

文件的其他主要内容。未宣读的投标价格和投标文件其他实质内容等，投标人应当

及时声明或提请采购机构宣读，否则可能在评标时不予承认，由此带来的责任由投

标人自己承担。

17.纤标时，投标文件中的投标（开标）一览表内容与投标文件中明细表内容

不一致的，以投标（开标）一览表为准。投标文件的大写金额和小写金额不一致的,

以大写金额为准；总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准;

单价金额小数点有明显错位的，应以总价为准，并修改单价；对不同文字文本投标

文件的解释发生异议的，以中文文本为准。

1&投标文件鉴定

18.1开标时，采购机构将对投标文件进行初步审查，检查投标文件内容是否完

整、编排是否有序、是否提交了投标保证金、文件签署是否规范以及投标人资格是

否符合要求等。如投标文件被确认为无效，采购机构将及时通知该投标人。

18.2在评标前，采购机构可组织审标小组对每份投标文件是否实质上响应了招

标文件的要求并对投标人的资格进行审核。实质上响应是指投标文件与招标文件要

求的全部条款、投标人资格和条件相符，无显著差异或保留。评标委员会只根据投

标文件本身的内容来判定投标文件的响应性，而不寻求外部的证据。

18.3对于投标文件中不构成实质性偏差的、细微的不正规、不一致或不规范，

采购机构及评标委员会可以接受，但这种接受不能影响评审时投标人之间的相对排

序。

18.4如果投标文件实质上不响应招标文件的要求，采购机构及评标委员会将予

以拒绝，并且不允许通过修正或撤消不符合要求的差异或保留，使之成为具有响应

性的投标。

18.5经开标后递交至评标委员会的投标文件，仍需接受相关符合性的检查，并

有可能在评审过程中被判断为无效。

六、评标

19.评标组织

采购机构依法组建由5人以上奇数的人员组成的评标委员会，负责对投标文件

进行审查、质询、评审和比较等。评标委员会由采购单位代表和政府采购咨询专家

或邀请相关行业专家组成，其中政府采购咨询专家或邀请相关行业专家人数不少于

成员总数的三分之二。

20.评标原则

20.1竞争优选；

20.2公开、公平、公正、科学合理；

20.3价格合理，方案先进可行；

20.4反对不正当竞争。

2L投标文件审查

21.1投标文件资格性审查：评标委员会依据法律法规和招标文件的规定，对投

标文件中的资格证明、投标保证金等进行审查，以确定投标人是否具备投标资格。

21.2投标文件符合性审查：评标委员会依据招标文件的规定，从投标文件的有

效性、完整性和对招标文件的响应程度进行审查，以确定是否对招标文件的实质性

要求作出响应。

21.3修正原则

评标委员会对投标文件的商务报价文件进行审核，对发现计算、书写等错误的，

按以下原则进行修正：

21.3.1大写金额与小写金额不一致的，以大写金额为准；

21.3.2总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准；

21.3.3单价金额小数点有明显错位的，应以总价为准，并修改单价；

21.3.姒修正后的总价作为投标报价。

22评标办法：

22.本项目采用综合评分法，评标委员会将对各投标人的投标报价、技术和服

务方案、投标人的资质和业绩情况等方面进行综合评审，对实质上响应招标文件的

投标人，由各评委独立记名打分。经统计，得出各投标人的最终评审分，按最终评审

分由高到低顺序排列。得分相同的，按投标报价由低到高顺序排列。得分且投标报

价相同的，按技术指标优劣顺序排列，并形成评标意见。

各投标人的综合得分为：投标价格得分瑕术和服务方案得分敬标人的资质和

业绩情况得分之和，总和为3分，其中：投标价格也分，技术和服务方案&

分，投标人的资质和业绩情况工分。各投标人总分为：综合得分袤标人的信誉情

况扣分。

各投标人的技术和服务方案、投标人的资质和业绩情况（评标委员会独立打分）

得分为：评标委员会成员评分去除最高、最低分后的各成员评分的算术平均值。各

投标人的投标价格得分按投标价格评分公式由采购机构计算，评标委员会审核。根

据上述评标原则，分值安排如下：

▲投标价格（&如分）：

报价的合理性：分析总报价及各个分项报价是否合理，报价范围是否完整，有

否重大错漏项，评标委员会认为投标报价出现异常时，有权要求投标人在评标期间

对投标报价的详细组成和投标设备的供应渠道等事项作出解释和澄清，并确认其投

标报价是否有效。

报价分计算方法：根据各投标人的有效投标报价，以满足招标文件要求且有效

投标价格的最低的投标报价为评标基准价，其价格分为20分。其他投标人的价格分

统一按照下列公式计算：投标报价得分=砰标基准价而效投标报价）x价格权值

x100精确到小数点后二位，由采购机构当场统一计算）。

▲技术和服务方案（B=72分）：包括投标方案的先进性、科学性和完整性，技

术和服务方案与需求的吻合程度等情况，以及承诺和优惠等方面的因素。

评审要点为：

（D物业管理服务理念、组织架构及管理制度情况（10分）:

•根据本项目物业使用特点提出合理的物业管理服务理念，提出服务定位、目

标，投标人的管理模式能够切合实际，且安全可行，保密性、安全性、文明服务的

计划及承诺情况（2分）；

•有比较完善的组织架构,清晰简练地列出主要管理流程，包括对运作流程图、

激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈渠道及处理机制，管理指标承诺达

到物业管理标准（3分）；

•有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间，并建立

和完善档案管理制度、公众制度、物业管理制度及其配套设施权属清册等，体现标

准化服务，管理服务水平是否符合国家和行业标准（3分）；

•投标方案是否充分考虑用户的日常用途和需求,对本次物管服务内容的目标

是否有较深入的理解和渗透；投标文件编制是否完整、格式规范、内容齐全、表述

准确、条理清晰，内容无前后矛盾，符合招标文件要求（2分）。

（0物业管理与服务方案（35分）：

•物业管理区域内环境卫生管理方案。包括学校的楼梯、大厅、走廊、天台、

卫生间、公共活动场所、体育运动场地、楼宇外墙等所有公共部位，学校内的道路、

停车场库）等所有公共场地和“门前三包”区域的日常保洁保养以及垃圾、废弃物

清理等，并列出年费用标准（5分）；

•物业管理区域内传达、保安、秩序管理和消防、监控设施维护方案。包括学

校来人来访的通报、证件检验、登记、报刊信件收发等；门卫、守护和巡逻;校门、

教学用房的开关门，维护公共秩序；校园体育场地开放的登记和管理等工作；处理

治安及其他突发事件；负责道路交通管理、机动车和非机动车停放管理；负责防盗、

防火报警监控设备运行管理等，并列出年费用标准（5分）；

•物业管理区域内给排水设备运行维护方案。包括对学校室内外给排水系统的

设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、

阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及附属构筑物等

进行日常养护维修，保持正常运行。并列出年费用标准（5分）；

•物业管理区域内供电设备管理维护方案。包括对对学校供电系统高、低压电

器设备、电线电缆及各照明、电扇等电气装置等设备进行日常管理和维修，保障安

全、正常运行等，并列出年费用标准（5分）；

•物业管理区域内空调系统运行维护方案。包括对集中空调系统的运行管理

及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、热交换器、管道系统、各种阀类、采气

装置、各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修等工作，并列出年费用标准

（5分）；

•物业管理区域内绿化管理方案。包括对学校树木、花草、色块等的日常养护

和管理，学校绿地的养护及卫生管理、室内外摆花和会议摆花及盆栽绿色植物的摆

放和养护等，并列出年费用标准（5分）；

•物业管理区域内房屋日常养护维修方案。包括学校房屋地面、墙台面及吊顶、

门窗、楼梯、通风道等的日常养护维修，并列出年费用标准（5分）。

（3物业管理区域内综合会议、活动和综合维修及巡查方案（4分）：

包括&综合会议、活动服务：根据学校的需要，每年提供5认次的会议迎宾

服务，每年提供高考、成考、自考、期中、期末等考试的试场服务工作，制定完备

的会务服务工作流程、细则及服务工作计划并严格执行，保证各项会议的正常进行;

h设施设备运行及维护：保证校内主要建筑楼及宿舍的安全运行和节能操作，配

合专业单位进行保养及维修工作；G综合维修及巡查：工程综合维修人员日常工

作除特定工作外，实行定期巡查维修制，包括配电设施、照明及供用电设施、空调

设施、恒温机组、通风设施、给排水设施、房屋及装修设施其他公用设施等，以及

每天对所有区域和房间巡查到一次，并随时记录和处理等。

（4）学生宿舍管理（5分）：

包括每个学生寝室室内卫生每学期结束进行一次清理；负责对宿舍区内宿舍大

门值班，宿舍房间、公共走廊等每天进行定期和不定期巡视检查，维护宿舍区域内

的公共秩序以确保住宿生正常的学习和生活；做好学生宿舍防火防盗等安全工作；

对学生宿舍内的财产进行分类、整理、清点、造册，正确使用监控系统，发现故障

应及时报修及学生宿舍的人员出入管理。

（5投标方案现场讲解情况（7分）:

•包括对投标方案阐述是否清晰、完整，对投标人自身的介绍（包括公司规模、

管理经营模式等方面）情况、项目实施和管理优势等方面因素，与项目需求的吻合

程度以及偏差情况（2分）；

•对列入本次采购的物业管理内容：学校环境卫生管理；传达、保安、秩序管

理和消防、监控设施维护；给排水设备运行维护；供电设备管理维护；空调系统运

行维护；绿化管理；房屋家具设施日常养护维修和采购单位交办的其他工作（如饮

水调换、会议、活动服务等等），能否提出针对性解决方案及更优化的建议，内容阐

述是否全面，对重点、难点问题的理解和阐述是否合理等（3分）；

•投标人对采购单位现有物业管理总体框架及纳入本次物业管理范围内的物

业管理区域的熟悉情况,方案讲解和对现场答辩中专家提出问题的回答情况是否全

面、科学、合理（2分）。

（。组织实施方案（3分）：组织实施方案的科学性、合理性、规范性、可操

作性等，包括项目管理机构及管理制度编制、工作职能组织运行图，阐述项目经理

（物业经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录、

管理和协调方法、关键步骤的思路和要点等。

（7）项目实施的人员安排情况（6分）：

•人员配备是否合理，对学校的人员配置情况是否

符合采购需求，见附表：

对设备维修人员、保安、保安人员、保洁人员等培训计划是否周密；拟担任

本项目负责人和其他人员是否具有类似项目实施经验,项目负责人是否具有调动投

标人各项资源能力；安排参与项目的专业人员素质、技术能力、专业分布、经验等

情况（4分）；

•各专业工种的配置和劳动力的投入是否能满足需要；从业人员持证上岗情

况，根据从业人员人数与提供的个人资质证复印件的一一对应情况进行比较，特别

是消监）控岗是否具备建筑自动消控操作证（2分）。

（S优惠承诺和特色服务情况（2分）：是否给出优惠和承诺，程度如何；对

后续服务等方面的优惠承诺，以及其他特色服务和响应措施等情况。

▲投标人的资信和业绩情况（G=7分）：主要包含公司资信、类似项目建设成功

案例等方面的因素。评审要点为：

（1）投标人基本情况（3分）:

・投标人分别荣获国家、省、市级以上各类荣誉情况证明（本项最高得2分）：

获得市级以上荣誉每份得0.5分，获得省级以上荣誉每项得0.5分，获得国家级荣

誉每项得1分；

•投标人已取得的质量管理体系认证证书（1分）。

（2）投标人类似项目建设的成功经验（4分）：截止投标时间近三年以来,学校、

写字楼、综合楼等类似规模面积的综合物业服务经验情况（成功案例需提供合同复

印件或采购单位出具的验收报告并加盖公章，原件备查）；如投标人提供的合同复

印件等实施项目证明材料与事实不符或与其无关，评标委员会将进行扣分直至认定

投标无效。

▲综合得分KWC

▲减分：投标人的信誉情况（D：政府采购领域中投标人在项目招标、投标

和合同履约期间是否存在不良行为记录。

•投标人参与本次招标活动前三年内在浙江省范围内政府采购领域中受到不良

行为记录处罚的每次扣1分。

评标委员会根据投标人提供的有效证明材料和采购机构提供的相关数据进行打

分。

▲总分考合得分HD

222报价是中标的一个重要因素，但最低报价不是中标的唯一依据。

23.评标内容的保密

23.1公开开标后，直到宣布中标单位止，凡属于审查、澄清、评价和比较投标

的所有资料，都不应向投标人或与评标无关的其他人泄露。

23.2在投标文件的审查、澄清、评价和比较以及确定中标人过程中，投标人对

采购机构和评标机构施加影响的任何行为，都将导致取消资格。

24投标文件的澄清

对投标文件中含义不明、表述不一致或有明显计算错误等内容，评标委员会将

对投标人进行询标，并要求投标人作书面澄清；投标人的书面澄清，应由法定代表

人或授权代表签字，作为投标文件的补充部分，但澄清的内容不得改变投标文件的

实质性内容。

25.废标

根据《中华人民共和国政府采购法》第三十六条之规定，在采购中，出现下列

情形之一的，应予废标：

(1)符合专业条件的供应商或者对招标文件作实质响应的供应商不足三家的;

(与出现影响采购公正的违法、违规行为的；

(3投标人的报价均超过了采购预算，采购单位不能支付的；

(4)因重大变故，采购任务取消的。

废标后，采购机构应当将废标理由通知所有投标人。

26无效标

投标文件有下列情况之一的，其投标文件作无效处理：

(1)投标文件没有密封包装或者由于包装不妥，在送交途中严重破损或失散的

投标文件；

U授权委托人与投标文件中授权委托书所载内容有异的；

(3投标文件组成漏项或未按规定的格式编制或投标文件正、副本份数不足,

内容不全或内容字迹模糊辨认不清的；

(4投标人不具备投标资格的，或者未按规定交纳投标标保证金的；

(5)投标报价明显高于市场价或低于成本价，且不能提供书面证明材料说明原

因的;

(6投标报价高于本项目采购预算的；

(7)投标人未按招标文件变更通知更改投标文件的；

(a《投标(开标)一览表》和《投标报价明细清单》填写不完整或字迹不能

辨认的；

(9经评标委员会审核，投标人所投内容不符合实质性招标要求的；

(1Q投标人拒绝按招标文件第21.3条修正原则对投标文件进行修改的；

(11)投标人提供虚假材料投标的；

(口经评标委员会审核，投标人的投标文件有类同或有串标嫌疑的；

(13参与本次招标活动前三年内，投标人在浙江省范围内政府采购领域中，

在项目招标、投标和合同履约期间存在违法以及违反政府采购供应商行为规范且情

节严重的。

七、定标

27.定标

评标委员会将根据招标文件和有关规定，履行评标工作职责，以评标原则和评

标办法为标准，全面衡量各投标人对招标文件的响应情况。对实质上响应招标文件

的投标人，以打分的方法，排出推荐中标的投标人的先后顺序，并按顺序提出授标

建议。评标结果报经批准，最终确定中标人。

八、合同签订及其他

28.中标书

28.1确定中标人后，采购机构将在发布招标公告的网站上公布评标结果，并将

预中标结果在指定媒体上公示7个工作日，公示期内如无异议，采购机构向预中标

人签发中标通知书。

在采购机构发出中标通知书前，预中标供应商有违反有关法律法规和本项目要

求行为的，则取消该投标人的预中标资格，不再退还其投标保证金，并根据评标委

员会推荐的中标候选人先后顺序，将下一顺序单位作为预中标公示单位，或由评标

委员会提出重新组织采购等建议。

28.2投标人全部接受合同条件并签订合同后，中标通知书亦成为合同的组成部

分。

28.3如中标人拒绝承担中标的项目，或提出采购机构不能接受的条件，致使合

同无法签订，采购机构将取消其中标资格，不再退还其投标保证金，并根据评标委

员会推荐的中标候选人先后顺序，将下一顺序单位作为预中标公示单位，或由评标

委员会提出重新组织采购等建议。

28.4在中标人签订合同并生效后，中标人即为供应商，采购机构及时将未中标

的结果通知其他投标人。

285如签订合同并生效后，供应商无故拒绝或延期，除按照合同条款处罚外，

列入不良行为记录一次，并给予通报。

29.合同签订

中标人按规定的日期、时间、地点，由法定代表人或授权委托人与采购单位代

表签订合同，并经采购机构鉴证，市政府采购监管处备案后生效。

3Q履约保证金

30.1签订合同后3个工作日内，中标人须向采购单位交纳相当于合同总额8%

的履约保证金。服务良好，无投诉、质疑问题，服务期满后原额（无息）归还履约

保证金。

30.2中标人如未按时交纳履约保证金，采购机构有权撤销其中标资格，并根

据评标委员会确定的中标候选人名单与下一顺序单位商谈合同，或报请批准后另行

采购。

3。3履约保证金可以用支票、银行汇票或银行保函的形式交纳。

3L收费标准

遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、

服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向采购单位提供测算依据，严格按合同

规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

32费用结算方式

第一阶段：供应商合同签订生效并进场服务后7个工作日内，供应商凭合同和

采购单位签字盖章的支付通知书向采购单位办理合同总价2帙勺预付款结算手续；

第二阶段：供应商进场服务并通过采购单位考核后，采购单位凭供应商开具的

正规发票和采购单位认可的各项记录复印件，在次季度第一月的15日前支付给供应

商上一季度物业管理费。

33.售后服务考核

采购机构将按照《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部第18号部

长令）和《杭州市政府采购供应商监督考核暂行办法》（杭财购B008910号），对

供应商进行合同的履约等方面的考核，发现弄虚作假，偷工减料，以次充好，达不

到国家、行业有关标准和技术文件规定的，一经查实，采购机构将视情况没收履约

保证金，终止合同，并提请有关监督管理部门给予相应处罚。

34采购方式改变

在符合资格的投标人不足规定数量或投标人提供的设备及其报价、售后服务承

诺等不能满足采购人要求，以及招标过程中出现其他不正常情况时，经批准，采购

机构将根据中华人民共和国财政部第18号令《政府采购货物和服务招标投标管理办

法》第四十三条之规定，重新选择合适的方式进行采购。

九、质疑与投诉

根据《中华人民共和国政府采购法》、《财政部关于加强政府采购供应商投诉受

理审查工作的通知》财库〔2007）1号）和《浙江省政府采购供应商质疑处理办法》

（浙财采监2012]18号）的规定，政府采购供应商可以依法提起质疑和投诉。

35.供应商询问

供应商对政府采购活动事项有疑问的，可以向采购机构提出询问，采购机构

应当及时作出答复，但答复的内容不得涉及商业秘密。

36供应商质疑

361供应商认为招标文件、采购过程和中标、成交结果使自己的权益受到损害

的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，以书面形式向采购

机构提出质疑。

（1）供应商如认为招标公告信息使自身的合法权益受到损害的，应于自招标

公告发布之日起七个工作内以书面形式向采购机构提出质疑；

（④供应商如认为招标文件使自身的合法权益受到损害的，应于自获取招标

文件之日起七个工作内以书面形式向采购机构提出质疑（招标文件领取截止时间之

后获取的，应于自招标文件领取截止时间之日起七个工作日内以书面形式向采购机

构提出)；

(3)供应商如认为采购过程和中标结果使自身的合法权益受到损害的，应于

自预中标结果公告之日起七个工作日内以书面形式向采购机构提出质疑。

362供应商提交的质疑书需一式三份，由法定代表人签字(或盖章)并加盖单

位公章。质疑书至少应包括下列主要内容：

(1)质疑人的名称、地址、邮政编码、联系人、联系电话，以及被质疑人名

称及联系方式；

(与被质疑采购项目名称、编号及采购内容；

(3具体的质疑事项及事实依据；

(④认为自己合法权益受到损害或可能受到损害的相关证据材料；

(5)提出质疑的日期。

363采购机构应当在收到供应商的书面质疑后七个工作日内作出答复,并以书

面形式通知质疑供应商和其他与质疑处理结果有利害关系的政府采购当事人，但答

复的内容不得涉及商业秘密。

37.供应商投诉

质疑供应商对采购机构的答复不满意或者采购机构未在规定的时间内作出答

复的，可以在答复期满后十五个工作日内向同级政府采购监督管理部门提出投诉。

十、解释权

凡涉及本次招标文件的解释权均属于杭州市政府采购中心。

第三部分项目技术规范和服务要求

标项一、杭州第四中学物业项目技术规范和服务要求

一、项目概况

本项目物业管理范围包括杭州第四中学（吴山校区）、杭州第四中学（下沙校区）

和杭州第四中学国际部。投标方应根据招标文件所提出的服务要求，综合考虑适应

性，选择具有最佳性能价格比的方案前来投标。希望投标方以优良的服务和优惠的

价格，充分显示你们的竞争实力。

考虑学校工作的特殊性，服务的总体要求是“师生在校，服务跟上”，“服务师

生，师生满意”。

三校区总人数不低于116人,严格按照杭州市社保缴纳基数相关规定进行社保

缴纳，做到合法用工。请考虑2013年最低工资季社保等缴纳基数可能的上涨因素,

校方不追加因用工成本增加产生的费用。

未经招标单位认可，所有工作均不得采用外包方式，如有发现此类情况，招标

单位有权终止合同。

二、杭州第四中学（吴山校区）物业概况

杭州第四中学（吴山校区）物业管理主要内容包括：秩序及车辆管理，保洁管

理，设施设备管理，环境绿化养护；水、电设施维修，家具维修，房屋维修，道路

及设施设备的零星维修；空调保养，消防、监控设施维修，电梯（锅炉）维护，垃

圾清运、化粪池清掏、雨污管道疏通清理；水电工、木工、勤杂工等。

学校基本情况概述

1.学校地址：

杭州市延安路19号

2.学校占地面积：

24480平方米

3.学校建筑面积及主要建筑物：

学校共有建筑面积26844平方米，有建筑物共6幢：1号教学楼；2号教学楼;

教学附房；实验楼；行政、图书楼；风雨操场及食堂。

4.各幢楼的主功能：

教学楼楼高4层，分2幢（4356平方米）：主要有36个教室和10个教师办公

室；教学附房楼高2层（741平方米）：主要用于文具仓库及出租用房；实验楼楼高

4层（3141平方米）：主要用于学生理、化、生实验及阶梯教室；行政、图书楼楼高

5层（9146平方米）：主要用于行政办公，音美、计算机办公和教学，电教，图书馆

及阅览室；风雨操场及食堂楼高3层（9500平方米）：一至二层主要用于师生食堂、

三层风雨操场设篮球场、健身馆及乒乓球室。

学校有：250米跑道田径场1个；另有3处篮球场、2处排球场；一处配电房,

地下停车库。绿化面积7600平方米。

学校建筑有楼顶清理工作。

5、师生人数：

在校生约1500人左右，教职工150余人。

6、物业公司须录用学校推荐的10人（原校办厂人员），经费650000。

三、杭州第四中学（吴山校区）服务要求

（一）校区秩序、车辆管理

1.人员要求

1」、人员以中青年为主（年龄为20周岁一45周岁，其中35周岁以下员工不得少于

6人，由学校推荐的人员可适当放宽年龄要求），岗位为男员工，身高L70米以上，

身体健康，工作认真负责并定期接受培训。有一定的秩序工作经验工作中文明礼貌、

语言规范。上岗时佩戴统一标志，统一着装，仪容仪表规范整齐。

1.2、需有3人具备消防上岗证。

L3、保安连续工作时间不得超过12小时。

人员配备：总人数9人（每班3人）。

2.门岗管理标准

2.1制订符合校区情况的秩序维护员门岗岗位操作流程并严格执行，实行校区封闭

式管理和门岗24小时服务制；

2.2文明执勤、礼貌待人，按规定对进出车辆敬礼。并做好外来车辆登记。

2.3对外来人员（施工、送货、参观、访问及物品出入等）实行出入证制度或进出

登记管理；

2.4对客户、访客用语规范文明，做好指引介绍工作，必要时引导至指定区域；

2.5对课间及休息时间进入校区的人员实施严格控制及详细登记；

2.6对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度及物品签批放行制度，

及时主动收发报刊、杂志、信件等各类文件资料，拒绝危险物品进入；

2.7校区主门岗设置礼宾形象岗，保持标准的军姿动作，对进出领导和贵宾微笑服

务、礼貌问候，并做好领导和贵宾上下车开车门迎宾及引导工作；

2.8礼宾岗人员积极协助配合交通及城管部门维护门前秩序维护工作；

2.9非机动车进出通道（次门）实施定时开放制度，严格控制无关人员进入；

2.10非机动车进出通道设置便民用品，如打气筒、雨伞、简易工具等用品方便师

生。并提供可行的个性化服务；

2.11协助校总务部门做好单位领导、来访贵宾接待引导服务，以及单位重大节庆

日接待和安全服务工作；

2.12重点做好课间和节假日安全服务，严禁外来人员流窜游荡，严防偷盗及人为

破坏行为。

3.巡逻服务标准

3.1制定相应的巡逻岗岗位操作流程，明确巡视工作职责，熟悉项目的环境，结合

项目实际情况科学及要害重点部位分布情况合理制定巡逻路线，排除各种不安全

因素；

3.2专业秩序维护队伍对校区内实施24小时不间断巡查，按照定时定线、定时不定

线、不定时定线及不定时不定线多种巡查方式，驱遣无关游荡人员，制止学生翻、

爬墙行为、排除不安全隐患；

3.3对重点区域、重点部位、至少每2小时巡视一次并记录。发现违法、违章行为

及异常情况及时制止并上报处理;

3.4巡视应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录。如无巡更设备，设置巡逻签

报表进行巡视记录；

3.5巡逻时做到多看、多听、多嗅、多问、多做。巡视中发现各区域内的异常情况,

立即通知有关部门并在现场采取必要保护措施，随时准备启动相应的应急预案;

3.6收到监控中心发出的报警指令后，巡视人员在3分钟之内到达指定现场，并采

取相应措施；巡逻途中主动积极帮助有需要帮忙的师生及客户；积极配合校方德

育教育要求，发现学生违规违纪行为立即制止，严重时立即报告校相关部门；

3.7巡逻时遇有校区领导及来访宾客做到礼貌问候和主动避