房地产企业工作流程及管理制度手册

工作流程及管理制度手册

***置业有限公司

二0一三年一月

0

目录

一、后期工作流程

项目决策管理工作流程............................................................3

项目立项管理工作流程............................................................4

项目可行性研讨管理办法..........................................................5

二、工程部工作流程

施工管理流程....................................................................10

质量管理流程....................................................................11

工程部职责......................................................................12

工程施工控制制度................................................................14

工程验收管理办法................................................................17

工程竣工验收管理办法............................................................18

工程质量管理实施办法...........................................................20

工程质量管理实施细则...........................................................23

工程安全管理措施...............................................................35

工程资金管理措施...............................................................39

签证控制制度....................................................................40

收方管理制度....................................................................41

施工图管理制度..................................................................42

三、成本控制部工作流程

预算编制流程....................................................................44

结算编制流程....................................................................45

造价管理制度....................................................................46

预算编制管理规范...............................................................49

结算管理细则....................................................................51

四、材设部工作流程

材料设备管理工作流程...........................................................53

材料设备采购细则...............................................................54

材料设备物资管理细则...........................................................62

重要设备招标采购制度...........................................................69

指定材料采购细则...............................................................72

仪器设备档案管理...............................................................74

五、销售部工作流程

销售部工作流程..................................................................76

销售部工作制度..................................................................87

六、财务部工作流程

财务预算管理流程................................................................89

财务管理制度....................................................................90

七、行政与人力资源部工作流程

员工培训管理流程...............................................................101

行政事务管理制度...............................................................102

考核管理制度...................................................................105

八、物业服务工作流程

物业服务工作流程...............................................................107

物业服务工作制度...............................................................111

物业人员考核标准...............................................................119

后期工作流程

项目决策管理工作流程

主办部门工程开发部流程称号项目决策管理工作流程

总经理副总经理:工程开发部!各职能部

后

期

调

查

3.市场定位参与定位、分析

可

行

性

分

析

参与讨论

项9.编制《项目

目立项报告》

策

编修部门签发人

项目立项管理工作流程

参加土地招拍挂一摘牌成功后办理土地手续f签署《国有土地出让合同》f

缴纳契税和印花税后办理土地证f做《项目科研报告》、《环评报告》、《节能报告》

一规划报批一地质勘探f拆迁一项目立项一恳求《建设用地规划答应证》一建筑

方案审查、人防手续f施工图设计及审查一墙改备案f恳求《建设工程规划答应

证》f消防定点f报建f项目确立f恳求《开发运营权证》f墙改基金交纳f劳

保统筹f恳求《排水答应证》f绿化手续f人防图纸审查f消防图纸审查f监理

招标及备案f建设招标f建设标准与造价管理f签署档案移交协议f质监手续

f安监手续f综合开发管理f恳求《建筑工程施工答应证》f办理《预售答应证》

f（主体竣工后、内墙抹灰前）墙改验收及节能认定f恳求墙改基金返还f环保验

收f竣工测量f规划验收f消防验收f人防验收f档案验收及移交f竣工备案

一恳求民工工资保证金返还

项目可行性研讨管理办法

第1章总则

第1条项目的可行性研讨决定了项目能否可以开展，为了规范公司对项目

可行性研讨的管理，完成项目决策的科学化、标准化、民主化，避免房地产项目

投资的失误，特制定本办法。

第2条对开发项目进行全体论证、研讨的相关事项均遵照本办法。

第3条可行性研讨是在项目工程投资决策前，对与项目有关的社会、经济、

技术、风险等方面进行研讨、分析和论证，对拟定的各种项目相关的方案进行片

面的分析，评价项目的可行性，确定项目能否应该投资和怎样投资，为公司对开

发项目的决策提供可靠、科学的根据。

第2章可行性研讨步骤

第4条筹备。可行性研讨的筹备工作包括提出项目开发的想象、组建研讨

小组、制定研讨计划、编制工作大纲等。

第5条调查。可行性调查分为市场调查与资源调查。

1.市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争才能等，以便

确定项目的经济规模和项目构成。

2.资源调查应包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、核

心基础设备、环境保护等方面的调查，为下一步规划方案设计、进行技术经济分

析提供材料。

第6条方案的制定与选择。研讨小组在搜集材料和数据的基础上，拟出若

干方案，将这些方案进行反复比较与论证后，挑选出科学性、经济性、适用性最

优的一个方案。

第7条财务评价与不确定性分析。对挑选出的最优方案估算项目投资、成

本、价格、支出等基础上，对方案进行详细的财务评价和不确定性分析，以此论

证项目的盈利才能。

第8条编写可行性研讨报告书。经上述分析与评价，即可编写详细的可行

性研讨报告，引荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建

议，供指导决策。报告书至少包括以下6部分内容。

1.封面：要能反映评价项目的称号、谁作的评价及可行性研讨报告写作工

夫。

2.报告摘要：用简约的言语引见被评价项目所处地区的市场状况、项目本

身的状况和特点、评价的结论。文字要字斟句酌、言必达意，字数以不超过1000

字为宜。

3.目录。

4.注释：这是可行性研讨报告的主体，要按照逻辑顺序，从总体到细节循

序进行，具体包括项目总阐明、项目概况、投资环境研讨、市场研讨、项目地理

环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、

投资估算及资金筹措、项目评价基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风

险分析和结论与建议等12个方面。

5.附表：注释中不便插入的较大型表格可作为附表，普通包括项目工程进

度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销

售支出测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏

感性分析表等。

6.附图：普通包括项目地位表示图、项目规划用地红线图、建筑设计方案

立体图等。

第3章可行性研讨的内容

第9条研讨项目概况

1.项目称号。

2.项目的地理地位：包括项目所在地城市、区和街道，项目周围次要建筑

物等。

3.项目所在地的周围环境状况。次要从工业、商业及相关行业现状及发展

潜力、项目建设的机遇和自然环境等方面阐明项目建设的必要性和可行性。

4.项目的性质及次要特点。

第10条开发项目用地的现状调查及动迁安置

1.土地调查，包括开发项目用地范围内的各类土地面积及运用单位。

2.人口调查，包括开发项目用地范围内总人口数、总户数，需动迁的人口

数、户数等。

3.调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需

求拆迁的建筑物种类、数量和面积等。

4.各种市政管线，次要应调查下水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃

气管线、电力和通讯管线的现状及目的和其可能完成的工夫。

5.其他地下、地上物现状。开发项目用地范围边疆下物调查理解的内容，

包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用

地现状要附立体表示图。

6.如需求进行拆迁的，要制定动迁计划，确定安置方案。

第11条确定市场分析和建设规模。

1.市场供给、需求现状分析及预测。

2.市场需求现状分析及预测。

3.市场买卖的数量与价格。

4.服务对象分析、制定租售计划。

5.拟建项目建设规模的确定。

第12条选择规划设计方案。

1.选择市政规划方案。市政规划方案的次要内容包括各种市政设备的布置、

来源、来路和走向，大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间

等。

2.项目构成及立体布置。

3.选择建筑规划方案。建筑规划方案的内容次要包括各单项工程的占地面

积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量等。附规划设计方案详

图。

第13条资源供给状况分析。

1.建筑材料的需用量、采购方式和供应计划。

2.项目施工的组织计划。

3.项目施工时期的动力、水等供应。

4.项目建成投入运用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。

第14条项目开发组织机构和管理费用研讨。

1.开发项目的管理体制、机构设置，管理人员的装备方案。

2.人员培训计划、年管理费用估算等。

第15条制定开发建设计划。

1.后期开发计划，包括项目从立项、可行性研讨、下达规划义务、征地拆

迁、委托规划设计、获得开工答应证直至完成开工前预备等系列工作计划。

2.工程建设计划，包括各个单项工程的开工、竣工工夫，进度安排，市政

工程的配套建设计划等。

3.建设场地的布置、施工队伍的选择。

第16条项目经济及社会效益分析。

1.项目总投资估算，包括开发建设投资和运营资金两部分。

2.项目投资来源、筹措方式的确定。

3.开发成本、销售成本、运营成本估算。

4.销售支出、租金支出、运营支出和其他支出估算。

5.财务评价，即运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现

值、外部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济目的，对项目进行财务评

价。

6.风险分析：一方面采用盈亏均衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分

析方法进行风险分析；另一方面结合政治情势、国家方针、经济发展趋向、市场

周期、自然等方面要素的可能变化，进行定性风险分析。

7.项目环境效益、社会效益及综合效益评价。

8.结论及建议，即运用各种数据从技术、经济、财务等方面阐述开发项目

的可行性，提出存在的成绩及相应的建议，并引荐最佳方案。

第4章可行性研讨的管理

第17条公司的房地产开发项目不论规模的大小都必须编制可行性研讨报

告。普通规模的由项目组组织人员进行研讨，大规模与超大规模的开发项目必须

委托专门的咨询机构承担项目可行性的研讨。

第18条公司项目部组织的项目可行性研讨普通由总工程师总体担任，成

控部、销售部、财务部、工程部等部门派出人员组成研讨小组。

第19条公司自行组织的小组所编制的项目开发可行性研讨报告首页加盖

公司的印章，签署公司总经理及成员名单，末页签署报告撰写人的姓名。

第20条外部咨询机构所提供的可行性研讨报告由项目组组织人员进行初

审，审议经过后方可报董事会审议。

第21条可行性研讨报告属于公司的集体智慧或是公司花钱购买的产品，

关系到公司的投资方向与投资策略，凡接触可行性研讨报告的人员必须恪守保密

准绳，不得向外泄露，否则将严峻清查当事人的责任。

第22条项目可行研讨报告与决策结果该当作公司的技术档案材料放在一

同由专人担任保存。

第23条开发项目竣工验收结束后，曾参与过项目可行性研讨的部门、人

员应开会进行总结，将研讨的方法、测算、结论、建议等与实践状况相比较，从

中找出成功经验和教训，以不断进步可行性研讨的科学程度和定性、定量分析的

精确性。

工程部工作流程

项目施工管理工作流程

质量管理工作流程

工程部职责

一、开工前

1、担任土地手续、规划手续、建设手续的办理。

2、由公司协调各有关方组织选择施工企业及项目部，在成本控制部根据实

践状况拟定的施工协议经充分会谈并签署后，完成相关工程招标工作，并签定备

案总包施工合同。担任分包（配套）队伍的招标、确定分包（配套）队伍及配合

成本控制部签署合同。

3、担任施工现场“三通一平”和场地封闭，为工程开工提供一切便利。

4、审查监理规划和监理实施细则，并签定监理合同，组织监理单位进场并

开展工作。

5、协调和配合规划部门对工程定位及放线，组织三方验线及开槽。

6、组织设计单位、监理部、施工方相关人员完成图纸会审，并由施工单位

汇总会审提出的成绩填写《图纸会审记录》各方签字，发给各相关单位。

7、组织有关人员（成本控制部、监理等）审查施工组织设计、施工方案和

进度计划等。

8、组织召开工程第一次工地例会，对工程的实施计划进行交底，引见监理单

位、建设单位、施工单位等人员及职能。

9、对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器、仪表，保证在

测量、计量方面不出现严重误差。

二、开工后

1、质量控制：

1）对工程的次要材料、次要部位、次要环节及技术复杂工艺跟踪监督、检查,

发现成绩及时纠偏。工程运用的次要原材料、半成品材料、设备，进场时必须由

施工单位填写“材料报验单”，经工程部门验证及取样送检合格后，方可运用。

2）担任组织、参加工程基槽、基础、主体及竣工的验收、评定。

3）参加重要材料、设备的调查，督促材料的供应工作。

4）定期组织工程质量检查并召开质量检查会议，指出目前工程质量中存在的

次要成绩，并提出改进措施，

5）及时发现、处理施工中出现的质量事故或质量隐患，对质量事故，必须向

公司指导反映，妥善处理。

6)一切工程项目相关人员必须坚决贯彻执行各种质量管理文件、规程、规

范和标准，树立“质量第一”的思想。

7)施工现场工程质量管理必须按施工规范要求抓落实，保证每道工序和施

工质量符合验收标准。

8)施工中坚持技术复核，其次要工作有熟习图纸和所用标准图、放线大样、

轴线、标高、尺寸、材料试化验、合格证等。

9)根据工程项目的施工质量管理标准对项目施工实施监控，及时、精确地

处理施工过程中出现的各种质量成绩，定期组织对各工程项目的质量检查和最终

质量验收，确保工程质量符合要求。

10)项目实行专业检查和班组自查相结合的办法，坚持施工班组自检、互检、

工序交接检。

11)互检、工序交接检、分项质量检查必须有书面的记录，并签字完全。

12)对钢筋工程进行检查时，重点检查规格、型号、数量、搭接长度、搭接

地位、锚固长度、弯终点、钢筋根数、加密区域尺寸、焊接状况，负弯筋支垫状

况及保护层的厚度必须符合规范要求。

13)模板工程重点检查轴线、尺寸、标高、支撑才能、平整度、垂直度、预

埋件的个数、地位，未经检查合格的不得施工。

14)混凝土施工重点检查配合比、水灰比、砂、石子等材料能否符合要求，

浇筑程序、振捣方法、抹平方法、接茬部位、浇筑后的养护。制定碎试块制造、

养护和试压等管理制度，并有专人监督执行；试块应妥善保存，以便将来进行强

度检验。在浇筑碎前，该当有专职人员检查挖方、定位、支模和钢筋绑扎等施工

过程的正确性。

15)对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评

定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。

16)组织施工前的图纸会审，审核施工单位的施工组织设计。

17)协助施工单位处理现场的特殊困难。

18)督促施工单位对竣工验收时提出的成绩及时完成，督促施工单位对在合

同保修期内出现的因施工质量惹起的成绩及时予以处理。

19)工程技术人员应加强对施工现场进行巡视、检查，保证对整个施工过程

的质量实施控制。

(20)、工程部应随时对施工单位的质保体系进行检查，保证质量体系运转的

有效性。

(21)、对进场的材料和设备，相关技术人员应和监理及时片面进行检查和验

证。对不符合招标要求和设计要求的，应要求施工单位及时清算出场。

(22)、对重要的分项分部工程，应要求施工单位制定施工方案，并对施工方

案进行审查，将审查意见以书面方式反馈给施工单位，对需求修正的应要求施工

单位限期修正，并重新报审。

(23)、工程部应有专人担任将每月的工程质量、安全、文明施工等状况写成

书面总结报告。

24、严厉执行国家现行规范、落实运营管理方针、下级部门有效文件要求，

对工程质量进行事前指点，事中监督检查，预先总结经验教训。

25、对公司一切项目的工程质量和安全每月进行一次综合检查。并将检查中

存在的成绩下发《隐患整改告诉单》给项目部，并限期整改落实；同时针对重点

项目、关键部位采取不定期巡查、指点。每次检查针对存在的成绩及时提出整改

意见和建议，并落实整改状况。对重点创优工程、管理薄弱工程项目添加巡检次

数。

26、根据质量目的计划，对各项目细化分解，做到有计划有检查，并附检查记

录存档，构成“下面有人抓、两头有人管、下面有人干”的管理网络，仔细完成

公司年度质量和安全目的。

27、督责监理单位严厉控制隐蔽工程质量，严厉工序质量检查，验收过程中

力求做到细、先、全、严的准绳。

工程施工控制制度

第1章总则

第1条为了加强对施工工程的全体控制，确保工程施工的顺利进行，保证

工程建设进度和质量目的的顺利完成，特制定本制度。

第2条本制度适用于对管理公司施工工程的各个阶段。

第3条工程施工控制中的相关职责如下。

1.项目担任人担任工程施工进度的总控制并协调各方关系、事项及下发、

实施严重变更，审批监理公司提交的项目监理实施办法及项目监理规划o

2.各专业技术人员熟习图纸、参与图纸的审样与技术交底，担任施工现场

的协调工作，监察监理公司的监理工作，保存相关的记录与技术材料。

第2章工程施工预备控制

第4条监理公司在工程施工前应制定监理大纲、监理规划及监理的实施办

法，由项目经理担任审批。

第5条监理公司在工程施工前审核施工单位提供的施工组织设计，签署意

见后交工程部审核。

第6条工程部审核施工单位相关材料时的关键点如下。

1.施工计划的安排能否符合公司的全体进度要求。

2.施工的部署与办法能否可行、施工立体的布置能否合理。

3.施工中的质量管理措施能否可以保证质量目的的完成。

4.恶劣天气下的施工措施能否可以保证工程的顺利进行。

5.对工程安全薄弱环节的措施能否保证安全目的的完成。

6.施工中所采取的措施可以满足验收要求。

第7条工程部应组织施工单位、设计单位、监理单位等进行图纸的会审与

技术交底的工作。

第8条项目担任人应组织现场的技术人员进行施工现场的预备工作，向施

工单位提供施工场地的地下、地上管网线路材料，并将水准点与坐标控制点以书

面方式交施工单位，并现场交验。

第9条工程部组织施工单位、监理单位等召开开工前的沟通会议，检查各

项预备工作的完成状况，确定联络方式。

第3章工程施工的进度控制

第10条分管经理组织工程部与监理单位审核施工单位所提供的工程总进

度计划、分项工程工期安排、施工总立体图等材料，审核其能否合理、有序，能

否可以满足公司对施工项目的进度要求。

第11条对审核中发现的成绩要及时告诉施工单位在规定工夫内进行整

改，以免影响工程的总进度。

第12条工程部与监理单位要审核施工单位的材料设备的采购计划能否与

施工进度计划相吻合，普通采购计划要比施工进度计划提早两天以上，对不符合

要求的计划要限其在规定工夫内进行整改。

第13条项目担任人应组织监理单位对施工方的人工进场状况、施工机械

配置状况、其他的工具材料的进场状况进行监督、记录，确保其满足施工计划的

进度需求。

第4章施工过程的质量控制

第14条工程部组织监理单位严厉监督施工单位按设计图纸进行施工，施

工的标准要符合国家相关的规范、标准，对重要的分项工程要监督施工单位制定

可行的施工方案，经三方共同讨论经过后监督其实行。

第15条工程部应亲密关注施工单位与监理单位，确定监理单位的监理工

作及施工单位运用经检验合格的材料设备等。

第16条工程部要督促监理单位做好施工中的质量检查，并与监理单位一

同督察施工单位对质量成绩的处理状况。

第17条工程部应组织人员在施工现场进行巡视，发现施工过程中的质量

成绩要做好记录，并告诉项目经理对成绩进行整改。

第18条在每周召开的工程例会上，监理单位要对工程的质量状况进行总

结，提出存在的成绩，由责任房共同制定措施，并构成文字存档以便监督施工单

位执行。

第19条对关键的施工程序和设备安装，工程部需求进行重点、连续的监

控，以保证工程的质量和出现成绩时的及时处理。

第20条施工单位与监理单位报送的与施工工程相关的各种材料，由项目

部指定专人进行搜集、整理存档。

第5章对施工安全的控制

第21条分管经理组织工程部会同监理单位不定期的检查施工方能否建

立、健全了安全文明施工的各种规章制度与执行状况。

第22条监理单位与施工方的代表不定期地检查施工现场的安全状况，记

录检查中发现的成绩，并限令施工方定期整改，工程部监督这两方的工作。

第23条工程部对安全成绩应保持时辰警惕的姿态，发现成绩隐患及苗头

应及时处理，对己发生的安全事故应严肃处理并做好补救措施。

第6章对工程验收的控制

第24条工程部根据《分部分项工程验收管理办法》、《隐蔽工程验收管理

办法》、《工程竣工验收管理办法》的规定，监督监理单位、施工单位进行分部、

分项、单位、隐蔽工程及竣工验出工作。未经验收，施工单位不得进入下一道工

序施工。

第25条工程部组织设计单位、监理单位、施工单位及时到质检部门办理阶

段性验收和工程竣工验收。

工程验收管理办法

第1条为了规范公司对项目工程的验收行为，规定验收的程序，确保经过

验收后的项目工程质量达到规范设计要求，结合公司实践状况，特制定本管理办

法。

第2条本办法适用于公司进行项目工程验收时对分项工程、隐蔽工程与竣

工验收的相关事宜。

第3条工程验出工作普通由公司工程部组织相关技术人员进行工程量、工

程质量以及工程技术材料的验收。

第4条为保证工程竣工验收的顺利完成，在竣工验收前应对项目工程的分

项工程与隐蔽工程进行提早验收。

第5条隐蔽工程的验收必须在下一道工序开始行进行。施工单位应上报工

地工程师及监理公司的相关人员对隐蔽工程进行验收并做好监控、验收记录。

第6条对隐蔽工程不符合设计要求与施工规范的地方工程部会同监理公

司以书面的方式告诉施工单位，限期整改，整改后在进行验收。

第7条施工单位对隐蔽工程中的重要部分的整改应留下证据（如照片）作

为验收的根据之一。

第8条对于竣工及重要的分项、分部工程，工程部与监理工程师要按照施

工规范严厉验收，务必保证完成一项、验收一项、合格一项，对施工中的各个关

键点加强控制。

第9条对普通项目应不定期进行抽检、验收，一经发现有不合格的工程应

立即作出整改、返工等处理意见，并将记录保存。

第10条工程竣工后，施工单位人员应整理竣工材料并安排人员进行自检,

填报竣工验收报告送交监理公司审核。

第11条本公司项目经理收到监理公司送交的竣工验收报告后，应在2个

工作日内告诉监理公司进行验收。

第12条监理公司组织相关的工程师根据《工程质量验收评定标准》中的

相关规范对工程进行片面检查。有不合格的地方，工程徒弟填写《质量处理告诉

单》并督导施工单位在限定的工夫内整改。整改完成，工程师及时进行复查。

第13条监理公司、施工单位对施工工程及竣工材料片面检查合格后，由

施工单位报送质量监管部门，等待竣工验收。

第14条工程部进行竣工验收过程中就出现的成绩填写《质量处理告诉

单》，督促施工单位限期整改并报送整改报告，直至竣工验收经过。

工程竣工验收管理制度

第1章总则

第1条为了加强严厉工程项目质量管理，搞好工作竣工验出工作，确保工

程质量满足设计要求，根据国家的相关法律法规，结合本公司实践状况，特制定

本制度。

第2条本公司一切工程项目均按本制度进行质量控制和考核，按同意的设

计文件规定内容完成并符合验收条件的工程必须按本制度组织验收，验收终了后

办理竣工验收移交手续。

第2章管理职责与分工

第3条公司工程质量管理、验收指导小组担任工程项目考核和竣工验收的

组织、工程质量的确认和对不合格质量的处罚。

第4条工程部担任日常工程质量的控制及编制竣工验收计划和工程整改

计划。

第5条物业管理部参与景观、绿化工程的竣工验收。

第6条施工单位担任施工全过程质量控制及竣工验收文件的管理、立卷和

对不合格工程的整改。

第7条监理单位担任施工全过程监理及竣工验收文件的审查和竣工工程

的预验。

第3章工程竣工验收

第8条达到下面4个条件的工程方可恳求竣工验收。

1.设计文件和合同商定的各项施工内容均已施工终了。

2.有残缺并经核定的工程竣工材料。

3.有工程运用的次要建设材料、构配件和设备进场证明及实验报告。

4.有勘察、设计、施工、监理等单位签署确认的工程质量合格文件。

第9条工程竣工验收的根据次要包括下列4个方面的文件。

1.下级主管部门对该项目同意的相关文件，包括可行性报告、规划定点、

初步设计、施工答应等与项目建设有关的各种文件。

2.工程设计文件，包括施工图纸及阐明、设备技术阐明书等。

3.国家最新颁布的现行有效的《建筑工程施工质量验收规范》、《建筑工程

质量检验评定标准》等。

4.合同文件，包括施工承包的工作内容和应达到的标准以及施工过程中的

设计变更告诉书等。

第10条单位工程竣工后，施工单位应自行组织有关人员进行检查评定，

达到本制度的第8条要求后，向监理单位提交单位工程竣工验收报告。

第11条监理单位总监理工程师组织专业监理工程师对施工单位报送的竣

工材料的残缺性、精确性进行审查，并对工程进行预验；对存在的成绩，要求施

工单位及时整改，整改合格后由监理总工程师签署工程竣工报验单，明白意见后

报工程部。

第12条公司工程部接到报告后，应片面审查竣工图等竣工验收材料和施

工单位签署的工程保修书。

第13条工程部经理对竣工验收材料全部审查合格后，组织施工（含分包

单位）、监理、设计等单位的主管人员进行工程实体竣工初验，发现不合格的状

况按《不合格控制程序》处理。

第14条竣工初验合格后，工程部提请城建档案管理机构对工程档案进行

预验收。

第15条获得城建档案管理机构出具的工程档案验收的认可文件后，报请

质量监督站进行竣工验收，或由公司工程质量管理、验收指导小组组织设计、勘

察、施工、监理单位及公司相关部门担任人进行竣工验收。

1.对工程进行核查后作出验收结论，并构成工程竣工验收报告，参与验收

的各方担任人在验收报告上签字并加盖公章。

2.对不合格项按《不合格品控制程序》执行，工程质量管理、验收指导小

组责令监理单位监督施工单位进行整改，整改合格后再次组织验收，直至合格。

3.当参加验收各方对工程质量验收的意见不分歧时，可请当地建设行政主

管部门或工程质量监督施工机构协调处理。

第16条工程竣工验收合格后3个月内，工程部或公司档案室向市城建档

案馆移交一套符合规定的工程档案。

第4章附则

第17条工程项目竣工验收全部经过后，由工程部担任整理全部技术文件、

竣工材料送交公司办公室存档。

第18条已竣工验收的工程，由工程部按《工程交接管理办法》向物业管

理部办理移交。

工程质量管理实施办法

第1章总则

第1条为了规范公司在工程质量管理中的行为，贯彻公司在工程质量管理

中的宗旨，完成公司的工程质量管理目的，结合国家相关的法律法规及我公司的

实践状况，特制定本办法。

第2条公司在工程管理中凡触及质量管理的相关方面均按本办法中的条

款执行。

第3条工程质量管理的程序由执行质量管理相关制度、监督检查、发现成

绩、提出处理措施、总结进步、改进质量相关制度、再次检查这7个步骤循环进

行，从而不断进步工程的质量。

第4条工程质量管理次要包括但不限于以下11个方面的工作。

1.施工队伍的选择。

2.施工组织设计与施工方案。

3.施工人员和机、物、料具才能的审查。

4.施工材料的审查与材料的实验、化验。

5.施工工序的审查。

6.施工材料的审查。

7.施工成品的审查。

8.安装工程及配套功能的审查。

9.工程的分部、分项验评。

10.工程质量的全体核查。

11.工程的竣工验收。

第2章工程开工前的质量管理

第5条施工前的队伍选择必须进行技术论证、资历审核、证件审核等工作,

不得运用未进行资历评定施工队伍，否则由项目担任人承担私自运用所形成的后

果。

第6条施工队伍的分项审核由工程部共同进行，将审核结果报总工程师同

意，并建立业务联系手续。

第7条工程开工前必须编制好施工组织设计或施工方案，严重或关键性工

程由工程部完成，普通工程由工程部完成并报工程部批预备案。其中，施工组织

设计文件必须包括施工程序及施工布置、次要技术方法、安全技术措施、临建立

体布置、质量控制要求，并符合消费和图纸要求。

第8条工程开工前，必须进行工程图纸的会审，否则不得开工。

1.图纸会审的内容包括图纸会审、重点会审、标高尺寸、细部大样与建筑

有无矛盾；水暖电线路走向能否明白、有无与土建冲突之处；所需标准图能否符

合国家和本地要求；新材料、新工艺、能否交代明白、能否符合施工要求等。

2.图纸会审时应按专业进行会审记录，由工程部技术担任人担任整理，报

工程部核实后组织监理单位、施工单位进行三方会审。

第9条工程开工前的主材料试检验。

1.开工前由工程质量担任人按图纸提早出具主材料试化验明细，交材设部

按单从确定的采购厂家处取样，报工程部进行技术材料核审后，交工地进行委托

试化验，合格后按审定的材料样品组织进料。

2.需做理化实验的产品应有出厂合格证，其质量证书要完全、，消费厂家要

为国家所认可，且其样品须经过审核，否则不得运用。需检验的产品包括水、暖、

电、灯具、承运工具、成品门窗、强度构件、防水材料、装饰材料等。

第3章工程进程中的质量管理

第10条施工过程中，一切基础工程均须在进行技术复核后方可进行下道

工序。技术复核由工程部技术担任人、工程质量担任人、工长共同进行，次要内

容包括对轴线、标高、尺寸、配合比、材料等的检验。

第11条结构吊装工程，必须有可靠的技术方案和安全方案，并有详细的

技术交底。一切吊装构件做全方位的检查，特别是构件的强度、尺寸、胡子筋、

板缝筋、板缝细石碎的浇筑、压墙、长度应作施工重点检查。

第12条施工中应坚持程序跟踪检查，其中包括上道工序的质量评定、施

工配合比、施工模板、钢筋、埋件、孔洞、电、暖、水埋管料、脚手架养护、成

品保护、安全网、所用材料、回填夯实、化验数据等。具体内容如下。

1.基槽开挖后必须进行地质验收，同时做2米斜探，能否有孔洞、孔穴、

地实层次、地质形态应符合地质报告要求，承载才能应符合设计要求，重点工程

应做地质实验，有人工及夯实的应以干容重进行取样分层实验。

2.桩基础一概做全方位检查，包括桩距、数据偏正贯入度、入土深度、泥

浆护壁比重度、打桩记录、全部打桩终了合，应做不少于3%的单桩承载力实验,

并报设计单位认可后方再进行上部工程。

3.一切回填，一概夯实，并按分层取样即每100m?不少于3个点，每人台

班也不少于3个取样点，各层均取样实验，填写记录，上道工序合格后才可进行

下道工序。

4.一切强度碎、砂浆一概进行分量配合比，过秤计量，否则不得施工。

5.钢筋工程必须按规格进行全部物理实验，凡不合格有异常者一概不得运

用。对钢筋工程进行检查时，重点检查搭接长度、搭接部位、锚固长度、弯终点、

钢筋根数、加密区域尺寸、焊接状况，负弯筋支垫状况及保护层的厚度。

6.模板工程重点检查轴线、尺寸、标高、支撑才能、平整度、垂直度、预

埋件的个数、地位，未经检查合格的不得施工。

7.一切大梁、挑梁均做宽度、强度、长度、交叉等重要检查。

8.混凝土施工应重点检查后台配比、水灰比、石子、沙子等材料形态能否

符合要求，浇筑程序、振捣方法、抹平方法、接槎部位、浇筑后的养护等。

9.一切砌体必须立皮数杆，作皮数杆复核、抗震拉结筋留槎、门窗洞口垂

直平整、灰缝大小等做重点检查并坚持人名上榜。

第13条地基基础、主体分部工程完成后，由项目经理组织项目技术担任

人、质检员等相关人员按规范标准进行质量自检。

1.进行自检时，应按工程的分部、分项及施工流水段进行，填报数字必须

真实、可靠、取样部位必须合理，由质检员主管，并及时报技术担任人，出现成

绩时应及时告诉施工方的担任人限期整改。

2.自检合格后，向监理单位提交验收恳求报告，由总监理工程师组织项目

担任人、项目技术担任人及施工单位质量、工程部门担任人及设计单位项目担任

人共同分部工程的检查验收。

第14条施工中坚持技术参数和保证材料同时复核。其次要工作有熟读图

纸和所用标准图、放线大样、轴线、标高、尺寸、材料试化验、合格证、各种配

合比、焊接实验、回填密实度，接零、接地、打压、灌水、防水、渗漏实验等。

第15条施工中的义务书和暂划拨的笼统进度款，必须进行质量认可核实，

无核实和质量认可的，不得转入财务进行结算。

第16条施工中必须进行自检、互检、交接检，并由工程质量担任人掌管

质检员和班组安排参加，做为消费义务书计算的基本根据。

第17条实验材料由工程质量担任人提出明细，由实验员索要材料，交工

程质量担任人一份备用，其他由实验员存档。混凝土施工记录、打压、灌水、隐

蔽验收，基础、主体结构、接地、回填记录、技术变更、联系告诉单等由工程质

量担任人搜集整理。

第18条材料合格证、出厂证、技术阐明书等由材设部按所供规格、种类、

向厂家索要（一式三份），盖供方红章交工程质量担任人存档备用。

第19条施工现场的安全员应填制、保存验评材料与安检材料，保存的材

料应符合国家标准。

第20条一切材料应签字完全、真实可靠，逐级盖章签字，并在竣工前7

天，由工程部材料员进行搜集整理，装订成册。

工程质量管理实施细则

质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目的，以国家标准、规范为

根据所进行的监督与管理活动。质量控制的义务次要是在施工过程中及时发现施

工工艺能否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对

整个过程中的工作质量程度进行评价，将获得的质量数据和承包商实行职责的程

度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。

工程质量控制工作次要包括以下几个方面：

（1）对原材料的检验。材料质量的好坏直接影响工程的质量，因此为了保

证材料质量，该当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列

入订购合同中。有些重要材料该当在签署购货合同前获得样品或样本，材料到货

后再与样品进行对照检查，或进行专门的化验和实验。未经检验或检验不合格的

材料严禁在工程中运用。

（2）对工程中的配套设备进行检验。在各种设备安装之前均应进行检验和

测试，不合格的要避免采用。工程建设中应确立设备检查和实验的标准、手腕、

程序、记录、检验报告等制度；对次要设备的实验与检查，可考虑到制造厂进行

监督和检查。

一、多层及高层建筑施工的重点控制措施：

1、强度控制：

（1）碎配合比的选定，由有资质的实验室配置需求的不同强度等级的碎，并

都要到法定实验机构做级配实验，待级配报告出来后，根据级配做配合比施工前

的实验试配。

（2）严厉养护制度：严厉控制工期、控制碎养护工夫a、对大体积浇筑量大

的施工单位应编制养护方案，报建设（监理）单位审核，审核合格后方可实施。

从养护开始至养护结束应有专人担任，养护方案中应从人员、水源、昼夜、覆盖

等多方面措施进行考虑，不要遗漏关键细节。

2、建筑“三线”控制:

（1）对垂直度的控制：控制垂直度是保证多层及高层建筑的质量基础，也

是关键的环节之一，为保证工程的质量，在施工过程中施工单位应严厉根据工程

柱网布置状况，先将建筑四个边角柱的地位确定，在安装四个边角柱的模板时，

沿柱外层上弹出厚度线，立模、加支撑，采用吊线的方法测定立柱的垂直度，应

保证垂直度实在达到100虬

（2）对轴线的控制：a、模板支撑时，严厉控制好剪力外墙的四角，确保四

个角的垂直度偏向在最小范围。b、浇筑砂时，在剪力外墙立体的腰部和顶部挂

双线，确保线和模板一直保持分歧，发现成绩及时调整，从而达到线性控制的目

的。

（3）对标高线的控制：a、在每层预控轴线的至少四个洞口进行标高的定位,

同时辅以多层标高总和的复核，然后辅以水准仪找平，严厉复核四点能否在同一

程度面上，以确保标高的精确性。b、在工程四大角，周围具备条件处设立层高,

累计层高复核点，每层向上都附以该地位进行复核，防止累计误差过大。屋面标

高复核构成中，必须完成每层面的四个洞口控制点与外层高复核点在同一程度面

上方能确认标高的精确性，达到标高控制减小误差的目的。

二、地基验槽时控制的重点成绩：

工程施工开挖至地基设计标高后，必须进行验槽工作。每位参与验收人员要

细心慎重，决不可草率从事。在进行下道工序前，施工单位再次检查验收，验收

合格后报建设（监理）单位复查，复查合格后方可进行下道工序施工。验槽应具

备的条件：由建设、监理、勘察、设计、施工有关技术人员参加，施工单位预备

基础立体图、勘察报告及相关技术材料，基槽内弹好中心及边线，基槽内干净无

杂土，具备这些条件后方可进行验槽工作。

1、对浅基础的验收：小于5m的基础定为浅基础，对浅基础的验槽要注重以

下几点。（1）、场地外部能否有填土和近期沉淀土；（2）、槽壁和基低土层的颜色

与周围土质有无分明差别；（3）、局部土壤含水量与其周围有无不同；（4）、场地

内能否存在条状、弧形、其他外形异常土壤带及扰动过景象；（5）、有无因雨雪

使基槽岩土发生变化等。

2、其他浅基础的验收：在基槽开挖时要尽量避开雨天施工，当进入旱季无

法避开时，要采取必要的措施防止雨水和地面水流入，对基槽内的水必须尽早排

出，使基槽内保持干燥形态，水浸渍的全部清出。严厉禁止超挖部分由松虚土回

填；当季节性出现冻土时，基础埋深从自然地面起至冰冻线以下，不得埋在冻土

层中。

3、对深基础的验收：检验时应重点控制检查以下状况：（1）、基槽开挖后的

地质状况与勘查提供的地质报告能否相符；（2）、场地内能否有近期构成的沉淀

±；（3）、能否存在雨、雪、冰冻等状况使基底岩土性质出现变化；（4）、场地内

能否有被扰动的岩土，基坑边坡能否波动；（5）、地基基础要尽量避开在旱季施

工；（6）、严禁局部出现超挖再用虚土回填。

4、对桩基础的验收：（1）、机械成孔桩，应从井口前往泥浆中获得新带上的

岩屑，细心判别能否已达到预定的桩端承力层中。（2）、人工成孔桩，应在桩孔

清算完成后进行。对于摩擦桩应重点检查桩的长度。对端承桩次要查明桩端进入

持力层的长度及桩端直径。在碎浇筑前，要清算桩底松懈岩土和桩壁松动岩土。

检查桩的入土垂直度。

5、要求施工单位自行检查留意事项：（1）、基槽开挖后岩土条件与原勘察

报告不符。（2）、地基中岩洞或土洞，地裂纹发育变化，要查清楚并做好记录，

提出处理建议。（3）、施工中发现边坡失稳和风险状况。（4）、场地内有湿陷性、

收缩性、土岩组合特殊状况等

三、对预拌商品砂的质量控制：

1、加强对原材料强度的控制，其各项功能必须符合相应规范的规定，尤其

是砂石质量的变异性较大，一定要经常进行跟踪取样。

2、优选有利于抗拉功能好的强度级配，尽量减小水灰比和坍落度，增大粗

骨料粒径和降低砂率。

3、预拌场实验人员抽检取样要有代表性，工地取样在出料口部位，使出厂

和保送的验能真正代表实践浇筑性的质量。

四、对碎常见质量成绩的控制：

1、对蜂窝景象的控制：

（1）、施工中严厉控制配合比，随时抽查材料的计量精确性，拌合工夫要足

够，混合料混合要均匀，坍落度要合适；碎入模高度不得超过2m,超过时必须

设置溜槽或串筒；浇筑应分层下料分层振捣，防止漏振和工夫过短；模板拼缝要

紧密；浇筑过程中要随时检查模板的支撑，防止变形和漏浆；基础、柱、各种墙

体下部浇筑到一定高度后停歇P1.5小时，待碎自然下沉波动后再浇筑上部碎，

防止出现接茬处烂根景象。

（2）、安装模板时表面一定要清算干净，不得粘有水泥与硬浆和凹凸不平景

象，浇筑前模板必须充分潮湿，板缝用密封条封严，隔离剂要涂刷均匀；振捣应

均匀，分层要到位，振捣至表面不再泛出气泡，实在防止漏振和过振景象。

（3）、对局部小面积小麻面蜂窝的处理：冲洗干净后刷一道素水泥浆，再用

1:2水泥砂浆压实、抹平；对较大的蜂窝，则要凿除表面松动、脆弱的颗粒，冲

洗干净后刷素浆一道，立即用高一标号的细石碎填实抹压平；对较深的蜂窝用水

冲干净后用压力注浆，外抹砂浆处理。

2、对露筋景象的控制：

（1）、浇筑碎前必须仔细检查钢筋，确保钢筋的地位精确和保护层厚度固定

的牢固正确，局部钢筋过于密集时，应结合实践采用粒径较小的粗骨料，石子最

大粒径不得超过截面最小尺寸的1/4,且不得超过钢筋最小净距的3/4,确保佐

配合比的精确，并有良好的和易性；浇筑高度超过2m必须采用溜槽或串筒下料

入模，防止拌合料离析；模板在浇筑碎前一定要潮湿，拼缝一定要紧密；砂振捣

过程中严禁碰撞到钢筋，操作人员尽量避免踩踏钢筋，假如钢筋出现位移式，应

及时调整绑牢；保护层位振捣要密实；拆除模板要经过同条件养护试块抗压强度

达到设计规定要求时再拆除，并应经建设(监理)单位赞同。

(2)、当局部有露筋景象时，应冲洗干净刷一道1:0.5素水泥浆一道，再接

着抹1:2.5的水泥砂浆，将钢筋保护在砂浆层下抹平；若是个别露筋较深的则凿

除表面薄弱层的碎突出颗粒，冲洗干净后用高一标号的细石碎抹平。

3、缝隙及夹渣景象的控制：

(1)、对于木模在浇筑砂前一定要注重浇水潮湿，而且在碎浇筑后应尽早浇

水保湿养护，拆除结构侧模更利于养护，但必须待位强度达到L2N/mm2以上再

拆除；拆除过程中留意对棱角的保护，吊运模板时也要保护防止碰撞棱角。

(2)、对阳角的缺棱少角处理，将截面处松动石子凿除彻底，并冲洗干净潮

湿，视缺陷大小程度用1:2.5水泥砂浆或在一侧支设模板，用高一标号细石碎修

补抹平，并仔细养护，尤其是修补的小面积碎的养护，失水会使补救措施失效。

4、对碎表面不平整景象的控制：

严厉按施工规范及工序要求施工，浇筑碎后要根据表面程度控制标志或拉

线，用木抹子拍压找平，立即覆盖保湿；模板及支撑必需要求足够的强度、刚度

和波动性，垫板不能过小，同时防止基础浸水形成下沉；在浇筑碎时要有专人进

行检查，随时防止出现跑模，碎强度达到L2N/mni2以上方可在下面走动。

1、门窗洞口变形景象的控制：

洞口内模板厚度及支撑截面必须满足强度要求，间距支撑不能大于500mm；

模板安装固定要根据施工方案规定；混凝土下料入模要对称进行，振捣对称防止

过振，防止振动模板移位。

2、烂根景象的控制：

支设模板时对根部要采取有效措施，封严根部防止漏浆；浇筑前充分潮湿模

板，先铺一层厚度30—50mm的同配合比无石子的水泥砂浆；水灰比要仔细控制，

施工配合比必须有资质的实验室试配；入模厚度要控制好，一层振捣厚度以

400mm为宜；振捣方法要正确，振动棒插入点要均匀分布，以交错式顺序移动，

振点以不再冒气泡下沉为宜，快插慢拔循序振捣，防止漏振和过振形成不利影响。

3、各种裂痕的控制：

配置混凝土施工配合比时，要严厉控制水泥和用水量，选择连续级配良好的

石子；在混凝土浇注前检查保护层垫块厚度和数量，间距不能超过1000mm,并

及时调整帮扎牢固；混凝土浇注终了后宜采取二次抹压的方法，也就是在混凝土

初终凝前再次对表面进行抹压；门窗或其他洞口等薄弱部位要增设加强抗裂钢

筋，防止开裂；对曾经振捣密实并抹压成型的混凝土表面用塑料薄膜及时覆盖保

湿，加强早期养护；严厉控制拆模工夫。

4、加强楼板下层钢筋保护的控制

钢筋在混凝土楼板中抗拉受力起着承担自重和抵抗外荷载，而产生弯矩及防

止混凝土收缩和温差裂痕的双重作用，垫块的间距不大于1000mm。对施工人员

仔细合理安排工序，在板钢筋绑扎后，管线预埋和模板工应减少作业人员数量；

在楼梯通道和作业人员来往通行处搭设简易通道便于通行；在混凝土浇筑时对容

易产生裂痕的部位铺设活动板扩大接触面和减少钢筋因踩踏而变形；教育操作人

员尽量不要在板筋上经过；安排钢筋工及时调整防止位移。

5、预埋管线处防裂控制：

预埋管处特别是多条管线的布置集散处，截面混凝土遭到严重减弱，惹起应

力集中，很容易形成该部位开裂。要敷设直径较大的管或多根管线时，应添加垂

直于埋管的钢筋网片加强，添加的抗裂钢筋网直径6—8廊，间距100mm,两端锚

固长度为300mln。管道在敷设时应尽量避免立体交叉布置，交叉部位要采用接线

盒，同时在多根管线的集散处采取放射状分布，尽量减少紧密平行陈列，以保证

管道底部的混凝土浇注达到密实。

6、暂时堆放材料楼板裂痕的控制：

(1)、主体结构的施工不得过分追求进度，楼板碎浇筑后要有一定的养护工

夫，普通最低要24小时后。主体结构阶段的楼层施工速度在8~9天一层较好，

以保证楼板碎获得最最少的养护工夫。

(2)、合理优化施工程序，在楼板碎浇筑完成24小时前，只限于施工员放线

等预备工作，最放宽至柱钢筋的绑扎。不允许吊卸大量的材料，避免冲击振动楼

板。24小时当后方可吊运少许材料，但应做到轻运轻放。养护至72小时后方可

正常安排各工序正常施工。

7、加强对砂养护的控制：

监理及施工单位人员必须坚持有覆盖养护材料到现场再浇筑碎，而且在浇筑

振捣后边抹压，边覆盖，养护工夫必须在7天以上。

五、对外墙保温施工质量的控制；

1、施工过程的质量控制：

（1）、在飘窗、阳台挡板、屋面挑檐及墙面伸缩缝等部位要预先粘贴板边翻

包玻纤布，翻压宽度不小于200mm,其中不小于80mm宽的用专门砂浆粘贴在基

面上，待后期在该处粘贴聚苯板时把原200mm宽余的部分再翻包过去。

（2）、粘贴聚苯板前