房产估价师考试《经营与管理》基础班课后练习题及答案

房产估价师考试《经营与管理》基础班课后练习题及答案

第一章房地产投资与投资风险

一、单项选择题

1、一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。

A.风险较大

B.收益率较低

C.流动性差

D.投资回收期较长

2、下列（）不属于投资的特性。

A.投资是一种经济行为

B.投资具有时间性

C.投费具有确定性

D.投资以赚取未来价值为目标

3、企业投资的目的更注重（）。

A.社会效益

B.环境效益

C.经济效益

D.生态效益

4,购物中心属于（）。

A.酒店和休闲娱乐设施投资物业

B.商用物业

C.工业物业

D.特殊物业

5、下列物业中，属于特殊物业的是（）。

A.在建工程

B.车站

C.写字楼

D.科技产业园区

6、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。（2011年真题）

A.土地不会毁损

B.地上.建筑物有耐久性

C.变现性差

D.土地使用权益年限较长

7、对收益性房地产的经济寿命是指在正常运营状态下，（）的持续时间。

A.收益为零

B.产生的收益超过其使用成本

C.净收益大于零

D.收益率小于基准收益率

8、关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。（2011年真题）

A.区位选择异常重要

B.不易产生资本价值风险

C.存在效益外溢

D.易受政策影响

9、公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一

问题，按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能。这是房地产投资的（）特性。

A.区位选择异常重要

B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移

10、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于（）。

A.生产性投资

B.土地开发投资

C.公益投资

0.商品房建设投资

11、下列关于房地产置业投资的说法错误的是（）。

A.面向已具备了使用条件或正在使用的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资

B.投资者可以通过转售物业，获取转售收益

C.房地产开发企业正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式

D.都是为了获取较为稳定的经常性收入

12、（），是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持

证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A.投资房地产投资信托基金

B.住房抵押贷款证券化

C.投资房地产企业股票

D.房地产抵押担保

13、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。

A.销售收入

B.租金收入

C.转让收入

D.利息收入

14、下列不是房地产投资的优点的是（）。

A.相对较高的收益水平

B.投资数额巨大

C.易于获得金融机构的支持

D.能抵消通货膨胀的影响

15、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100

万元和900万元的可能性各为50%,预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可

能性各为50%,甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（）。

A.甲物'也投资风险大

B.乙物业投资风险大

C.甲、乙两个物业投资风险相同

D.无法判断

16、下列选项中不属于系统风险的是（）。

A.利率风险

B.通货膨胀风险

C.时间风险

0.政策风险

17、某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的

好，体现了房地产投资的风险的（）。

A.市场供求风险

B.周期风险

C.变现风险

D.通货膨胀风险

18、2010年我国调高了购房收首付，使许多房地产投资者在销售物业实现其预期收益目标时遇到困

难，这主要体现了房地产投资风险的（）。

A.政治风险

B.利率风险

C.政策风险

D.市场供求风险

19、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）。

A.未来运营费风险

B.收益现金流风险

C.资本价值风险

D.时间风险

20、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。

A.时间风险

B.持有期风险

C.通货膨胀风险

D.周期风险

21、房地产开发投资属于典型的（）房地产投资。

A.收益型

B.收益加增值型

C.机会型

D.博弈型

22、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消,

从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（）。

A.正的协方差

B.负的协方差

C.标准协方差

0.绝对协方差

23、投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。

A.提高投资收益

B.降低系统风险

C.降低个别风险

D.使投资毫无风险

24、假设银行一年期存款利率为2.5%,贷款利率为5.8%,投资市场的平均收益率为12%,房地

产投资市场的系统性市场风险系数为0.6,则房地产投资的预期收益率为（）。

A.6.22%

B.8.2%

C.8.3%

D.9.7%

25、某投资市场的平均收益率为12%,银行贷款利率为5.5%,国债收益率为4%,房地产投资市

场的风险相关系数为0.6。那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A.5.7%

B.7.9%

C.8.8%

D.9.4%

二、多项选择题

1、投资可按以下（）角度分类。

A.短期投资和长期投资

B.实物投资和金融投资

C.商品房投资和土地开发投资

D.直接投资和间接投资

E.固定资产投资与流动资产投资

2、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。（2011年真题）

A.居住物业投资

B.商业物业投资

C.土地开发投资

D.房地产开发投资

E.房地产经营投资

3、按照物业用途的不同，房地产投资可以分为（）投资。

A.居住物业

B.商业物业

C.工业物业

D.出租物业

E.房地产经营物业

4、受制于房地产的（）等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。

A.不可移动性

B.异质性

C.增值性

D.流动性

E.弱流动性

5、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（）。

A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命

B.自然寿命一般要比经济寿命长

C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

D.房地产的经济寿命与使用性质无关

E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间

6、房地产间接投资的形式主要有（）。

A.购买物业用于出租经营

B.购买住房抵押支持证券

C.购买房地产企业债券

D.投资房地产企业债卷

E.购买土地进行开发

7、下面哪项不属于房地产投资信托的分类（）。

A.权益型

B.综合型

C.增长型

D.抵押型

E.混合型

8、地产投资可以给投资者带来一系列的好处，下面正确的是（）o

A.能抵消通货膨胀的影响

B.相对较高的收益水平

C.提高投资者的资信等级

D.投资回收期较短

E.投资数额较小

9、房地产投资是•把双刃剑，既有利也有弊，关于弊端的说法正确的是（）。

A.收益率低

B.投资数额大

C.投资回收期长

D.需要专门的知识和经验

E.投资成本高

10、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有（）。

A.小中取大法

B.大中取小法

C.大中取大法

D.小中取小法

E.最小最大后悔值法

11、下列风险属于房地产投资系统风险的有（）。

A.持有期风险

B.或然损失风险

C.政策风险

D.通货膨胀风险

E.收益现金流风险

12、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（）。

A.导致房地产实际价值下降

B.导致房地产实际价值上升

C.加大投资者债务负担

D.抑制房地产市场需求

E.增加房地产市场需求

13、房地产投资的个别风险包括（）。

A.时间风险

B.机会成本风险

C.持有期风险

D.政治风险

E.或然损失风险

14、按照风险大小和收益水平高低，房地产投资说法正确的是（）。

A.分为收益型、收益加增值型和机会型

B.房地产开发投资属于收益加增值型

C.对于刚刚竣工的收益性物业属于收益型

D.能承受较大投资风险、期望获得较高收益的适合选择机会型

E.收益型投资以获取稳定的租金为目的

15、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）几种类型。

A.收益型

B.收益贬值型

C.收益加增值型

D.机会型

E.保本型

三、判断题

1、一•般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，但收益率较高。（）

Y.对

N.错

2、房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币

与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发的经济行为。（）

Y.对

N.错

3、商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（）

Y.对

N.错

4、房地产经济寿命一般要比自然寿命长得多。（）

Y.对

N.错

5、由于房地产具有异质性，房地产市场价值和投资价值难以判断，因而易产生投资风险。（）

Y.对

N.错

6、房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（）

Y.对

N.错

7、购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目

的公司（REITs）,由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为

信用等级较高的证券出售给投资者。（）

Y.对

N.错

8、房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（）

Y.对

N.错

9、有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。（）

Y.对

N.错

10、在选择投资机会时，大多数情况下，收益是唯一的评判标准。（）

Y.对

N.错

11、一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越

大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。（）

Y.对

N.错

12、小中取大法是对未来持乐观的看法，认为耒来会出现最后的自然状态。（）

Y.对

N.错

13、利率调升会加大投资者的债务负担，导致还贷困难，还会抑制房地产市场上的需求数量。（）

Y.对

N.错

14、为防范或然损失风险，可对房地产投资对象投保，投保项目越多则越保险，从而保证房地产投

资者收益达到最大化。（）

Y.对

N.错

15、投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（）

Y.对

N.错

答案部分

一、单项选择题

1、

【正确答案】：B

【答案解析】：短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。参见教材P1。

【该题针对“投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10217944】

2、

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P3。

【该题针对“投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10217946】

3、

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P4。

【该题针时“投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10217947】

4、

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P6。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10217949】

5、

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P6。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10217950】

6、

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P7。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10217953】

7、

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P7。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10217954】

8、

【正确答案】：B

【答案解析】：参加教材P8。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10217956]

9、

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P8。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10217958】

10、

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P10。

【该题针对“房地产直接投资”知识点进行考核】

【答疑编号10217959】

11、

【正确答案】：D

【答案解析】：参见教材P11。

【该题针对“房地产直接投资”知识点进行考核】

【答疑编号10217962】

12、

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P12。

【该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核】

【答疑编号10217963】

13、

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P12。

【该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核】

【答疑编号10217964】

14、

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P14。

【该题针对“房地产投资的利弊”知识点进行考核】

【答疑编号10217966]

15、

【正确答案】：B

【答案解析】：甲物业预期收益=1100X50%+900X50%=1000(万元)

乙物业预期收益=1200X50%+800X50%=1000(万元)

这两个物业的价值相等，期望值相等，比较一下标准差，计算式如下，

甲的标准差=[(1100-1000)2X0.5+(900-1000)2X0.5]1/2=100

乙的标准差=[(1200-1000)2X0.5+(800-1000)2X0.5]1/2=200

标准差越小，风险越小，因此甲的风险较小，所以乙物业投资风险大。

参见教材P16。

【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】

【答疑编号10217968】

16、

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P17。

【该题针对“房地产投资的系统风险”知识点进行考核】

【答疑编号10217970]

17、

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P18。

【该题针对''房地产投资的系统风险”知识点进行考核】

【答疑编号10217973]

18、

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P19。

【该题针对“房地产投资的系统风险”知I识点进行考核】

【答疑编号10217975】

19、

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P20。

【该题针对“房地产投资的个别风险”知识点进行考核】

【答疑编号10217977]

20、

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P21。

【该题针对“房地产投资的个别风险”知识点进行考核】

【答疑编号10217978)

21、

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P22。

【该题针对“风险对房地产投资决策的影响”知识点进行考核】

【答疑编号10217980]

22、

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P24。

【该题针对“投资组合理论”知识点进行考核】

【答疑编号10217981)

23、

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P25。

【该题针对“投资组合理论”知识点进行考核】

【答疑编号10217982]

24、

【正确答案】：B

【答案解析】：利用公式，收益率=2.5%+0.6X(1222.5%)=8.2%,参见教材P25。

【该题针对“投资组合理论”知识点进行考核】

【答疑编号10217984]

25、

【正确答案】：C

【答案解析】：R=4%+0.6X(12%-4%)=8.8%,参见教材P27。

【该题针对“资本资产定价模式”知识点进行考核】

【答疑编号10217987]

二、多项选择题

1、

【正确答案】：ABD

【答案解析】：商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资

属于实物投资或生产性投资的范畴，参见教材P1。

【该题针对“投资概述”知设点进行考核】

【答疑编号102179891

2、

【正确答案】：CDE

【答案解析】：参见教材P4。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10217991)

3、

【正确答案】：ABC

【答案解析】：参见教材P5。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10217992]

4、

【正确答案】：ABE

【答案解析】：参见教材P6。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10217994]

5、

【正确答案】：ABC

【答案解析】：经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收

益大于零的持续时间；自然寿命--般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其较长的

自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取儿个经济寿命：房地产的经济寿命与其使用性质相关,

参见教材P7。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10217997]

6、

【正确答案】：BCD

【答案解析】：参见教材P11。

【该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核】

【答疑编号10217998]

7、

【正确答案】：BC

【答案解析】：参见教材P12。

【该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核】

【答疑编号10217999]

8、

【正确答案】：ABC

【答案解析】：参见教材P13。

【该题针对“房地产投资的利弊”知识点进行考核】

【答疑编号10218002】

9、

【正确答案】：BCD

【答案解析】：参见教材P15。

【该题针时“房地产投资的利弊”知识点进行考核】

【答疑编号10218004】

10、

【正确答案】：ACE

【答案解析】：参见教材P17。

【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】

【答疑编号10218006】

11、

【正确答案】：BCD

【答案解析】：参见教材P17。

【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】

【答疑编号10218009】

12、

【正确答案】：ACD

【答案解析】：参见教材P19。

【该题针对“房地产投爽的系统风险”知识点进行考核】

【答疑编号10218012]

13、

【正确答案】：ABC

【答案解析】：参见教材P20。

【该题针对“房地产投资的个别风险”知识点进行考核】

【答疑编号10218014]

14、

【正确答案】：ADE

【答案解析】：参见教材P22。

【该题针对“风险对房地产投资决策的影响”知识点进行考核】

【答疑编号10218016】

15、

【正确答案】：ACD

【答案解析】：参见教材P22。

【该题针对“风险对房地产投资决策的影响”知识点进行考核】

【答疑编号10218019]

三、判断题

1,

【正确答案】：N

【答案解析】：一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，但收益率也较低，参

见教材P1。

【该题针对“投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10218022]

2、

【正确答案】：N

【答案解析】：房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一

定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为，参见教材P4。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10218025】

3、

【正确答案】：N

【答案解析】：商业物业是收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。参见教材P5。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10218027】

4、

【正确答案】：N

【答案解析】：自然寿命比经济寿命长。参见教材P7。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10218030】

5,

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P8。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10218032)

6、

【正确答案】：N

【答案解析】：房地产投资可以有效抵消预期通货膨胀的影响.参见教材P9。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

【答疑编号10218034]

7、

【正确答案】：N

【答案解析】：特殊目的机构应为SPC,REITs是房地产投资信托基金的缩写，参见教材P12。

【该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核】

【答疑编号10218036]

8、

【正确答案】：N

【答案解析】：房地产开发投资相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高

的，参见教材P13。

【该题针对“房地产投资的利弊”知识点进行考核】

【答疑编号10218039]

9、

【正确答案】：N

【答案解析】：房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响，参见教材P14。

【该题针对“房地产投资的利弊”知识点进行考核】

【答疑编号10218040]

10、

【正确答案】：N

【答案解析】：在选择投资机会时，大多数情况下，收益并非是唯一的评判标准，还有许多其他因

素影响投资决策。参见教材P15。

【该题针对“房地产投资的利弊”知识点进行考核】

【答疑编号10218054]

11、

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P16。

【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】

【答疑编号10218055]

12、

【正确答案】：N

【答案解析】：大中取大法是对未来持乐观的看法，认为未来会出现最后的自然状态。参见教材P1

7。

【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】

【答疑编号10218056]

13、

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P19。

【该题针对“房地产投资的系统风险”知识点进行考核】

【答疑编号10218057）

14、

【正确答案】：N

【答案解析】：对房地产投资对象投保，投保项目越多是越保险，但投保是需要支付费用的，如果

保险费用占的比例过大，则投资者差不多是在替保险公司投资了，参见教材P20。

【该题针对“房地产投资的系统风险”知识点进行考核】

【答疑编号10218058）

15、

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P23。

【该题针对“投资组合理论”知识点进行考核】

【答疑编号10218060】

第二章房地产市场与市场运行

一、单项选择题

1、房地产市场体系的客体要素是（）。

A.交易当事人

B.作为交易对象的房地产资产

C.房地产交易需求

D.交易组织机构

2、由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市

场发展的（）。

A.重要因素

B.特殊因素

C.一般因素

D.基本因素

3、基础设施状况，属于房地产市场运行环境中的（）。

A.微观环境因素

B.宏观环境因素

C.经济环境因素

D.产业环境因素

4、（）在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实

现的租金或者售价水平。

A.会计师

B.房地产估价师

C.资产评估师

D.房地产经纪人

5、投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动

态变化的是（）。

A.供求结构

B.投资结构

C.产品结构

D.区域结构

6、商品房开发市场通常是典型的（）市场。（2011年真题）

A.完全竞争

B.垄断竞争

C.寡头垄断

D.完全垄断

7、下列不属于房地产商业物业市场的是（）。

A.写字楼市场

B.零售商场或店铺

C.休闲旅游设施市场

D.高新技术产业用房

8、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是（）。

A.按照房地产的用途和等级划分的

B.按照房地产的交易形式划分的

C.按照地域范围划分的

D.按照房地产购买者目的划分的

9、房地产价格，通常用不同类型房屋的（）表示。

A.中位数数价格

B.销售价格

C.抽样价格

D.成交价格

10、某销售型住房市场年初的住房存量为120万套，其中空置待售住房6万套，本年新竣工住房15

万套，销售住房12万套，则吸纳周期为（）年。

A.0.50

B.1.25

C.1.75

D.3.64

11、2011末，某市住房总量为5000万其中经济适用住房400万nf,商品住房3750万同期

住房空置量为750万m,其中经济适用住房空置量为50万mq商品住房空置量为450万m二则该市

2011末的商品住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.15%

D.20%

12、某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面

积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是（）

万平方米。（2011年真题）

A.500

B.700

C.800

D.1000

13、（）是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。

A.房地产平均价格

B.房地产中位数价格

C.房地产价格指数

D.房地产众数价格

14、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。

A.经济外部性

B.需求多样性

C.竞争充分性

D.交易复杂性

15、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。

A.减少

B.增加

C.不变

D.同步递减

16、房地产市场也存在资产市场和（）这两个层面。

A.信托市场

B.证券市场

C.资本市场

D.空间市场

17、物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产

市场的自然周期的（）。

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段

18、专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的（），就是房地产市场自然周期中的平衡

点。

A.空置率

B.长期平均空置率

C.吸纳率

D.长期平均吸纳率

19、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期

的（）。

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段

20、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周

期的（）。（2011年真题）

A.第一阶段

B.第二阶段的后半段

C.第三阶段的后半段

D.第四阶段

21、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是（）。

A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了

D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“房地

产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为

增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

22、政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。

A.产品质量

B.产品性价比

C.规模和结构

D.产品档次

23、（）是政府调控房地产市场的主要对象。

A.市场经济

B.房地产价格

C.社会经济

D.住房业市场

二、多项选择题

1、影响房地产市场转变的社会环境有（）几方面。

A.人口数量和结构

B.社会福利

C.产业与结构布局

D.家庭生命周期

E.家庭收入及其分布

2、影响房地产市场转变的社会经济力量有（）几方面。

A.金融业的发展

B.政治制度的变迁

C.生产和工作方式的转变

D.人文环境的变化

E.房地产产权与交易政策

3、关于房地产和房地产市场，下列说法正确的是（）。

A.传统意义上的房地产市场，是指当前的房地产交易活动

B.房地产市场仅仅为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所

C.房地产市场是由潜在的房地产买者和卖者构成的

D.一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统

E.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本及其他类型商品的最大区别

4、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少。

A.土地成本

B.建造成本

C.资金筹措

D.施工周期

E.市场营销

5、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时;通常应分析（）。

A.总量结构

B.区域结构

C.租买结构

D.供求结构

E.物理结构

6、北京市别墅销售市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。

A.按地域细分

B.按房地产用途细分

C.按增量存量细分

D.按交易形式细分

E.按目标市场细分

7、下列属于竣工房屋价值的有（）。

A.工艺设备基础的建造

B.办公和生活用家具的购置等费用

C.厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装

D.竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值

E.作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装

费用

8、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。（2011年真题）

A.吸纳量

B.新竣工量

C.预售面积

D.可供租售量

E.房地产价格

9、国内生产总值有三种表现形态，即（）。

A.价值形态

B.收入形态

C.产品形态

D.支出形态

E.生产形态

10、房地产市场供给的特点主要有（）。

A.具有竞争的完全性和充分性

B.具有高度的适应性

C.具有高度的垄断性

D.市场供给具异质性

E.市场供给在短期缺乏弹性

11、房地产市场需求的特点不包括（）.

A.多样性

B.广泛性

C.垄断性

D.复杂性

E.具有高度的适应性

12、下列关于房地产市场周期循环的表述中，不正确的有（）。

A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的

13、房地产市场存在着（）层面。

A.空间市场

B.资产市场

C.新增量市场

D.存量房市场

E.高档住宅市场

14、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。

A.土地供给的变化

B.原用于其他方面资金的介入

C.未来预期收益变化

D.政府税收政策的影响

E.获得金融机构融资的难易程度

15、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有（）几种。

A.期内可供租售量/历史同期可供租售量

B.实际价格/理论价格

C.房地产价格指数/居民消费价格指数

D.房地产投资需求/房地产使用需求

E.房地产价格增长率/实际GDP增长率

16、政府宏观调控房地产市场的手段包括（）。

A.税收政策

B.金融政策

C.加强产权管理

D.诚信建设

E.土地供应政策

三、判断题

1、生产方式和工作方式的改变不会影响房地产市场的转变。（）

Y.对

N.错

2、由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的房地产市场划分是按城市划分。（）

Y.对

N.错

3、按照增量存量的方式，房地产三级市场对应的是二级房屋市场。（）

Y.对

N.错

4、在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（）

Y.对

N.错

5、平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值

上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。（）

Y.对

N.错

6、房地产租金，指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋租金的平均数表示。（）

Y.对

N.错

7、在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的二级市场。（）

Y.对

N.错

8、廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，因此廉租房可以进入市场流通。

（）

Y.对

N.错

9、如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发；房地产过度开发是由房地产泡沫引发的;

反之亦然。（）

Y.对

N.错

10、房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。（）

Y.对

N.错

11、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。（）

Y.对

N.错

12、房地产资产市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径。（）

Y.对

N.错

13、一般来说，房地产市场是一个不完全竞争的市场。（）

Y.对

N.错

14、传统房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再

次扩张的过程。（）

Y.对

N.错

15、在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（）

Y.对

N.错

答案部分

一、单项选择题

1、

【正确答案】：B

【答案解析】：房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、

促进交易的组织机构等构成。参见教材P29。

【该题针对“房地产市场的含义”知识点进行考核】

【答疑编号10219232】

2、

【正确答案】：D

【答案解析】：由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是

影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P30。

【该题针对“房地产市场的运行环境”知识点进行考核】

【答疑编号10219233】

3、

【正确答案】：C

【答案解析】：基础设施状况，属于房地产市场运行环境中的经济环境因素。参见教材P30。

【该题针对“房地产市场的运行环境”知识点进行考核】

【答疑编号10219234】

4、

【正确答案】：B

【答案解析】：房地产估价师在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价,

以确定其最可能实现的租金或者售价水平。参见教材P34。

【该题针对“房地产市场的参与者”知识点进行考核】

【答疑编号10219235]

5,

【正确答案】：B

【答案解析】：投资结构：投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方

式之间的比例关系及其动态变化。参见教材P36

【该题针对“房地产市场结构”知识点进行考核】

【答疑编号10219236]

6、

【正确答案】：B

【答案解析】：房地产市场具有明显的垄断竞争市场特征。在商品房存量市场中，竞争多于垄断，

在商品房开发市场中，一般垄断多于竞争。参见教材P36。

【该题针对“房地产市场结构”知识点进行考核】

【答疑编号10219237]

7、

【正确答案】：D

【答案解析】：D选项属于工业物业市场。参见教材P37。

【该题针对“房地产市场细分”知识点进行考核】

【答疑编号10219238]

8、

【正确答案】：B

【答案解析】：按《房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁

三种形式，在存量房地产市场，则存在租赁、转让、抵押、保险等子市场。

参见教材P38。

【该题针对“房地产市场细分”知识点进行考核】

【答疑编号10219239]

9、

【正确答案】：A

【答案解析】：房地产价格，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。参见教材P42。

【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】

【答疑编号10219240]

10、

【正确答案】：C

【答案解析】：此题的关键是首先要明白可供租售量、吸纳量和吸纳周期的定义。吸纳周期=可供租

售量/吸纳量=（6+15）/12=1.75（年）。

参见教材P41.

【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】

【答疑编号10219241]

11、

【正确答案】：B

【答案解析】：商品住房空置率=商品住房空置量小商品住房总量=450+3750=12%,所以选B。

参见教材P39o

【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】

【答疑编号10219242】

12、

【正确答案】：A

【答案解析】：房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继

续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000-300-200=500（万平方

米）。参见教材P39。

【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】

【答疑编号10219243]

13、

【正确答案】：C

【答案解析】：房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。参见教材

P42。

【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】

【答疑编号10219244）

14、

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P43〜44。

【该题针对“房地产市场的特征”知识点进行考核】

【答疑编号10219245】

15、

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P46。

【该题针时“房地产市场的功能”知识点进行考核】

【答疑编号10219246】

16、

【正确答案】：D

【答案解析】：房地产市场也存在资产市场和空间市场这两个层面。参见教材P47。

【该题针对“房地产空间市场与资产市场”知识点进行考核】

【答疑编号10219247]

17、

【正确答案】：D

【答案解析】：物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市,

这是房地产市场的自然周期的第四阶段。参见教材P50。

【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】

【答疑编号10219248】

18、

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P50。

【该题针对''房地产市场的周期循环”知识点进行考核】

【答疑编号10219249】

19、

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P50。

【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】

【答疑编号10219250]

20、

【正确答案】：B

【答案解析】：从第二周期开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二周期的后半段，由于

投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。参见教材P52。

【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】

【答疑编号10219251】

21、

【正确答案】：B

【答案解析】：房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起

大落。参见教材P54。

【该题针对“房地产泡沫。过热”知识点进行考核】

【答疑编号10219252]

22、

【正确答案】：C

【答案解析】：政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的规模和结构。参见教材P58。

【该题针对“政府干预房地产市场的手段”知识点进行考核】

【答疑编号10219253】

23、

【正确答案】：B

【答案解析】：房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象。参见教材P59。

【该题针对“政府干预房地产市场的手段”知识点进行考核】

【答疑编号10219254]

二、多项选择题

1、

【正确答案】：ABD

【答案解析】：CE选项是属于影响房地产市场转变的经济环境的因素。参见教材P30。

【该题针对“房地产市场的运行环境”知识点进行考核】

【答疑编号10219255]

2、

【正确答案】：ABCD

【答案解析】：影响房地产市场转变的社会经济力量有：金融业的发展、信息、通讯技术水平的提

高和交通条