服务式公寓物业管理服务方案

第二章情况介绍

L公司管理架构及特点

1.1.公司架构

综合设施营运

办公部/市场

室部

1.2.公司架构特点

•精简高效，公司采用扁平式管理架构。

•以市场为中心，需求为导向，凸显市场部与品质保障部。

•按物业类型整合，成立公共及住宅物业中心与工业及研发物业营运中心，实

行差异化管理。

•推行专业化公司分包管理、现场监管的模式，形成资源共享，节约成本。

•客服中心采取内部独立核算制，管理重心下移，推行个性化管理。

2.物业管理的服务宗旨、经营理念、企业文化、企业形象

企业宗旨：高效、廉洁、规范、共赢

企业理念：以人为本，客户至上

企业精神：勇于探索，不断创新

企业目标：争创品牌，追求卓越

服务准则：标准化、规范化、人性化、智能化

服务要求：坚持体系标准，营造美好环境，提升服务质量，提高客户满意

工作原则：效率优先、兼顾合理

3.2.经验的总结汇报

•公司已经建立了一套完善的基础管理制度和服务标准，比如：碧云国际社区

体育休闲商业中心服务标准及规范；工业厂区（T68）标准厂房服务标准及

规范。

•通过日常的分析研究，对各类型物业业主提出的意见不断改进，满足了各种

不同定位的客户需求。

•通过对碧云体育休闲中心等高端商业项目多年的管理服务，积累了高端物业

个性化服务的管理经验和人性化的特色。

3.3.公司优势

•人力资源优势

公司注重人才的引进及培训机制的建立，形成了一整套合理的培训机制。在

日常工作中定期对各类人员进行岗前培训I、岗中培训I、专项培训及外派学习培训I,

公司通过培训建立了强大的各类专业人才资源库，可以适时对此项目进行人力资

源的支援。合理的培训机制的建立，极大的调动了广大员工的工作积极性和热忱。

公司现有国家注册物业管理师20名，中高级技术人员18名。并有一定量的高素

质的人力资源的储备。

•大型活动响应

S7等管理区域经常举办大型活动和领导接待工作，对大型接待活动的特点、

要求、流程有丰富的实践经验，为客户提供优质的会务接待服务。公司服务的物

业形态多样，拥有充分的重大活动配合资源。

重大迎检任务应急流程

1）客服中心接到业主方迎检任务后，了解来宾人数及重要性；客服中心根据来

宾等级采用不同的布置方案并报业主方审批（布置方案与业主方将提前沟通，形

成不同规格档次的迎检预案）。

2）客服中心根据业主需要配合环境布置，编制礼仪用语，在重点区域摆放花卉

等。

3）机电人员配合业主对各类设施设备进行检测（如开启会议室空调、调试投影、

音响等设备）。

4）对重点区域抽调保洁人员进行循环保洁，提高保洁频次，抽调人员完成保洁

后在指定部位留守待命。

5）客服中心对各项准备工作进行检查，发现问题及时进行调整。

6）来宾离开后，客服中心各工种恢复至来访前状态。

7）客服中心及时与业主方沟通迎检任务的完成情况，总结经验并不断完善。

•设备维修应急响应

公司的维修服务中心对公司管辖的服务区域内，实行24小时的应急支援维

修、抢修服务，有专业的工程师技术人员24小时值班待命，有专业的应急工程

服务车，为客户提供快捷的设备设施应急维修保障服务，接到报修电话后承诺

15分钟内赶到现场投入抢修、维修服务。

♦信息化优势

建立了信息平台，采用一站式服务平台能充分够满足客户的维护管理、应急

维修等需求，管理设施的全年计划性维护，保存设施设备的历史维护记录，提高

设施设备的运行效率，并能为业主提供全面的工作记录和综合报表。

另外：公司具有较好的临时性的：安保、开荒/保洁、绿化/布置等配套性的

服务之应急服务资源，能在极短时间内满足客户的需求。

第三章管理收费

1.物业管理费用

1.1.秩序维护服务费

序号内容月度费用（人民币）年度费用

1物业管理收费标准2.74元/nf.月32.88元/m一年

秩序维护人工费用107616.00元/月1291392.00元/年

日常耗材费用1100.00元/月13200.00元/年

小计1083716.00元/月1304592.00元/年

2管理酬金

管理酬金（5%）5436.00元/月65230.00元/年

3其它涉及的所有费用

税金(5.35%)6107.00元/月73285.00元/年

4总计120259.00元/月1443107.00元/年

1.2.环境保洁服务费

序号内容费用(人民币)年度费用

1物业管理收费标准1.53元/nf.月18.36元/itf.年

环境保洁人工费用30861.00元/月370332.00元/年

日常耗材费用3007.00元/月36084.00元/年

垃圾清运费7680.00元/月92160.00元/年

环境消杀917.00元/月11000.00元/年

外墙清洗费17500.00元/月210000.00元/年

园区保险542.00元/月6500.00元/年

合计60506.00元/月726076.00元/年

2管理酬金

管理酬金(5%)3025.00元/月36304.00元/年

3其它涉及的所有费用

税金(5.35%)3399.00元/月40787.00元/年

4总计66931.00元/月803167.00元/年

1.2.1.保洁开荒费

开荒费总计：126862.00元

1.3.绿化养护服务费

1.3.1.质保期内

序号内容费用(人民币)年度费用

1物业管理收费标准0.17u/m2.月1.2jt/m2.年

绿化养护人工费用3929.00元/月47148.00元/年

日常耗材费用

合计3929.00元/月47148.00元/年

2管理酬金

管理酬金(5%)196.00元/月2357.00元/年

3其它涉及的所有费用

税金(5.35%)221.00元/月2649.00元/年

4总计质保期内4346.00元/月52154.00元/年

注：按绿化面积年养护费为：3.71元/01?.年

1.3.2.质保期后

序号内容费用（人民币）年度费用

1物业管理收费标准0.39元/nf,月4.68元/nf.年

绿化养护人工费用11787.00元/月141444.00元/年

日常耗材费用3636.00元/月43630.00元/年

合计15423.00元/月185074.00元/年

2管理酬金

管理酬金（5%）771.00元/月9254.00元/年

3其它涉及的所有费用

税金(5.35%)866.00元/月10397.00元/年

4总计17060.00元/月204725.00元/年

注：按绿化面积年养护费为：14.58元/m;年

1.4.工程服务费用：

序号内容费用（人民币）年度费用

1物业管理收费标准1.78/m2.月21.36元/m一年

设施养护人工费用70340.00元/月844080.00元/年

2管理酬金

管理酬金（5%）3517.00元/月42204.00元/年

3其它涉及的所有费用

税金(5.35%)3951.00元/月47416.00元/年

4总计77808.00元/月933700.00元/年

3.费用组成明细

3.1.费用明细

3.1.1.人工费用（人工单价明细详见附件1,第31页起）

•客服中心经理、客服主管（兼保安主管）及保安

薪金各项基金月总支出年总支出

闵位名称人数

（元/人）（元/人）（元）（元）

客服中心经理18000352011520138240

客服兼保安主管150002200720086400

保安领班3310085211856142272

巡逻保安23000852770492448

1门岗保安

9300085234668416016

A栋公寓保安3300085211556138672

监控保安3300085211556138672

车管保安3300085211556138672

合计25———一―一1076161291392

保安部人员配置表

序UU/_1-

冈位人/班班次合计人数工作时间安排

号

周一至周五，

1主管111

9：00^17：00

365天/24小时，

2领班133

做二休一

365天/24小时,

3门岗339

做二休一

365天/24小时，

4监控133

做二休一

周一至周日

5巡逻122

9:00-21:00

大堂保安365天/24小时，

6133

（A栋）做二休一

365天/24小时，

7车管保安133

做二休一

总计：1024

工

作

00

07:

19:0

夜班

:00；

019

7：0

日班

制，

小时

间12

作时

①.工

时

接班

小时

前半

②.提

间

间

休时

饭/午

时吃

一小

③.

置）

求配

主需

按业

~F栋

安（B

堂保

寓大

护公

序维

•秩

出

年总支

出

月总支

基金

各项

薪金

人数

称

岗位名

）

（元/人

（元）

（元）

人）

（元/

安

大堂保

0.00

69336

.00

57780

0

852.0

.00

3000

15

—

—―

——

合计

0

60.0

6933

.00

57780

15

^7:00

19:00

；夜班

9:00

00^1

班7：

，日

休一

，做二

4小时

天/2

：365

间为

作时

注：工

0

人员

保绿

人员及

保洁

管、

洁主

境保

•环

出

年总支

出

月总支

基金

各项

薪金

人数

称

岗位名