欢乐谷运营状况及主题公园旅游地产盈利阶段分析

欢乐谷运营状况及主题公园旅游地产盈利阶段分析研究案例深圳欢乐谷位于深圳华侨城内，土地随华侨城4.6平方公里一起属于划拨用地北京华侨城2002年与北京当地企业合资成立北京世纪华侨城实业，当地公司以土地入股，地价大概70~80万/亩，在南磨房乡营造北京世纪华侨城旅游主题社区。总用地面积146．7公顷的超大规模社区，包括约100公顷的主题公园欢乐谷和占地46．7公顷、总建筑面积83．87万平方米的大型地产工程，房价高出区域均价700~1000元/平米。乐园概括2006年7月9日开业，分别由峡湾森林、亚特兰蒂斯、失落玛雅、爱琴港、香格里拉和蚂蚁王国等六个主题区组成，历时4年建设，投入20亿元，总占地100万平米。开业近一个月时，客流量突破30万人次，单日最高人数到达2万人次，开业84天，收入突破了一亿元。预计年客流量300万人次，年营业收入2-3个亿。多元化盈利〔门票，餐饮，购物〕欢乐谷每个景区都设立餐饮场所，小吃零售亭遍布整个园区。7个餐厅、12个主题商店与纪念品展馆，分布在主题公园各地Ⅰ期2006.7.9投入：20亿占地：54万平米Ⅱ期5万平米Ⅲ期45万平米每年都有不低于3千万元的投入，以更新景点项目分期扩大规模，追加投入游乐设备数量：40多项，其它工程数量：50多处景观、10多项表演20多项游戏和商业餐饮Ⅰ期1998.10.1投入：10亿占地：17万平米Ⅱ期2002.5.13.5亿18万平米Ⅲ期2005.5.11.8亿5万平米多元化收益〔门票，餐饮，购物〕05年游客量302万人次，经营收入超过3亿元，与04年同比增长二十几个百分点，重游率41.5%。乐园内分布各式餐饮场所，如面点王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕点及纪念品商店等。门票餐饮购物北京、深圳两处欢乐谷游乐园运营状况深圳欢乐谷从开业运营以来，接待人数稳步增长，2005、2006两年连续两年超过300万人，收入超过3亿元。北京欢乐谷开业仅5个月，人气迅速提升，接待人数共计86万，收入1.19亿元

深圳北京接待人数（万人）30086公园收入（亿元）3.71.19深圳北京接待人数（万人）16.7810.27公园收入（亿元）0.220.162006年运营状况：(北京欢乐谷仅开业5个月)深圳欢乐谷接待人数历年增长主题旅游地产盈利阶段分析——初期阶段：旅游资源开发引爆区域开展，旅游带动地产，使其成为区域开发现金来源，逐步实现旅游与地产的平衡开展第一阶段：地产与旅游的平衡开展1986-1993项目开发时间占地面积（公顷）建筑面积（万M2）资金平衡东方花园1986年11.26地产收益锦绣中华1989年30乐园投资海景花园1990年2.910.2地产收益民俗文化村1991年20乐园投资旅游设施占地规模景点数量开业时间投资门票经济效益锦绣中华30公顷82个景点19891亿70十年中,营业收入总额达17个多亿，创利6个多亿，总资产达3个多亿；锦、民两景区先后在开业一年和一年多的时间内收回全部投资，共接待海内外游客四千多万人次。民俗文化村20公顷内含21个民族的24个村寨19911.1亿90时间罗湖福田南山华侨城售价（港元）增长率售价增长率售价增长率售价增长率19883063.8——3078——2300——2015——19893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.21755622.52主题旅游地产盈利阶段分析——第二阶段：旅游成为区域开发稳定现金流，对地产开发促进明显，地产开发进实现高回报第二阶段：旅游对地产的价值提升1993-2004项目开发时间占地面积（公顷）建筑面积（万M2）资金平衡湖滨花园1993年～1994年0.97.2地产收益桂花苑1993年～1994年2.56.7地产收益世界之窗1994年48乐园投资中旅广场1996年～1997年1.612.9地产收益欢乐谷1998年～2001年35乐园投资波托菲诺2001年～2002年80108地产收益旅游设施占地规模景点数量开业时间投资门票经济效益世界之窗48万平方米118个世界著名景观，景区分为世界广场、亚洲区、大洋洲区、欧洲区、非洲区、美洲区、世界雕塑园和国际街八大区域。1994年6月18日6.5亿120开业至2002年底，世界之窗共接待游客2300多万人次，营业收入28亿元。“世界之窗”的利润总额已连续3年超过1亿元欢乐谷一期：17万平方米，二期：18万平方米。一期：共分八大主题区：西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风湾、阳光海岸，加上独具特色的玛雅水公园。容纳人数4万。一期：1998年10月1日；二期：2001年5月一二期各投资4亿1202002年，深圳欢乐谷全年入园人数达230万人次；2003年3月底，已接待游客695万人次。发展阶段1996～1997年2000～2004年代表楼盘中旅广场波托菲诺、纯水岸住区形象华侨城产业配套高尚人文社区价格变化80009000~15000主题旅游地产盈利阶段分析——第三阶段：良好的资源环境以及产业孵化气氛吸引创意产业在华侨城内聚集，成为区域开发新的盈利点第三阶段：区域关联产业初步形成，成为区域开发新的盈利点2004-至今2004年起，深圳华侨城集团、华侨城地产以LOFT为启动，促进华侨城东部工业区的厂房建筑向以创意产业为主体的新空间形式转换，2006年5月19日，华侨城创意文化园在华侨城LOFT正式挂牌，由此奠定其在中国创意产业的战略地位未来