广德县政务新区市场调研报告

广德政务新区商业工程

市场调研报告报告框架工程所处市场环境研究城市概况城市开展规划宏观经济环境商业市场状况商业市场现状商业市场分析商业市场要点总结商业市场问卷数据分析工程分析地块解析SWOT分析开展条件总结工程所处市场环境研究城市概况地理位置广德县区位优越、交通便捷。位于皖苏浙三省八县市结合部，辖区面积2165平方公里，是安徽省的东南大门，距离上海240公里、杭州130公里、南京160公里、黄山190公里，“两个半小时经济圈〞里有上海、合肥、南京、杭州4座省会城市和16座经济兴旺的大中城市，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。318国道、申苏浙皖高速、芜杭铁路和3条省道穿境而过，交通便捷，物流兴旺，广德县已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。318国道申苏浙皖高速芜杭铁路240公里广德130公里160公里190公里城市概况资源状况人文环境、名胜旅游

城市概况旅游事业蒸蒸日上。广德县，山清水秀，如诗如画，国家重点风景名胜区太极洞、万顷碧波的卢湖竹海、浓郁祠山文化的横山森林公园、令人叹为观止、流连忘返。城市概况人口与教育教育产业开展迅速，私立学校占主导广德教育产业开展迅速。市民非常重视对子女的教育问题，比方把农村的孩子送到县城接受教育，县城的孩子到教育质量更高的学校等。这不仅促进了教育事业的开展和提高，更在一定程度上推进了私立学校的开展，同时也提高了城市整体的教育水平。据统计：目前，广德县城有20所中小学，其中私立学校有8所。人口与教育的迅速开展，商业消费随之增长，广德商业开展潜力巨大。城市概况性格特征在日常生活中，广德人表现出的性格特征如下：头脑灵活，创业心强：在政府“全民创业〞的号召下，广德人以灵活的头脑和敏锐的市场洞察力开创着自己的事业。注重面子，习惯跟风：广德人在日常的消费和人际交往中比较注重“面子〞，对于饮食与服饰尤为讲究，在交往中有相互攀比、跟风现象。思想开放，追求时尚：广德人思想开放，不断求新、求变，同时也追求时尚。尤其是女性，对于时尚元素尤为敏感。广德人的创业精神，致使广德的个体私营经济迅速崛起，为商业市场的开展提供庞大的客户群；消费习惯推动着商业消费市场的开展，成为广德商业开展的推动力。城市与根底设施建设广德县城市建设日新月异。2007年，广德县城区面积到达12平方公里、人口15万。位于县城东部的安徽广德县经济开发区，一期规划面积9.5平方公里已建成，二三期规划正在加紧建设。城市概况根底设施日臻完善。全县以高速公路为主体的公路网四通八达，连接着中国经济最活泼的长三角地区。县内乡乡通油路、村村通公路。县城10万吨直供水工程一期工程已经建成，能够确保城市居民和各类企业的用水需求。城市交通

城市概况交通网络四通八达，方便快捷广德县公路总里程1512.71公里，拥有318国道、宣广高速公路、215省道、230省道、广安路、以及宣杭铁路等多条交通要道，根本形成了便捷快速的交通网络。依据广德“十一·五〞城市开展规划，未来城市还将加快新城区路网建设，尽快拉开新城区建设框架，与老城区形成“内部成网、外部成环、节点相通〞的城市道路骨架。城市概况经济开展城市概况经济开展广德经济的快速稳步开展，为广德的房地产市场尤其是商业地产市场提供了绝佳的市场时机。城市开展规划县政府根据广德城市总体规划，政府将按照“二轴三片八组团〞的布局结构进行城市建设，把广德建设成为经济繁荣、科技兴旺、生活环境优美、社会文明的现代化城市。二个轴线南北景观轴：以北面的横山国家森林公园为起点，以南面的城市公园为过渡，指向卢村水库。中间串联行政中心、天寿寺塔、城市广场，形成一条沿袭历史、面向未来和突出环境的景观轴线。“交通〞带动轴：该轴线以宣杭公路和现广宁路的立交为起点，沿现广宁路深入城区，指向城区的远景开展方向。原广宁路承担的过境交通将由新建外围过境路替代。三个片区是指以太极大道和原广宁路为界分割而成的城北、城南和城中三大开展片。城北片区形成新兴的高科技和轻污染为主的工业带；城中片区以老城区为中心，主要功能是传统商业和居住；城南片区是新的行政中心、现代商业中心和新型居住区。城市开展规划城市总体规划布局新兴行政中心，现代商业中心和新兴居住中心；行政中心现已建成投入使用方案2021年建成新区传统商贸、居住中心保持原有的历史格局加以整治和改造新兴的高科技和轻污染为主2002年开始筹建截止2007年，180家企业入驻未来经济中心、工业中心城市开展规划城市总体规划布局城市开展规划城市总体规划布局政务新区概况新城区总面积7.2平方公里，规划定位为行政办公、文化娱乐及高档居住的综合新区，将建设成为城市的新中心——行政、文化、商业的综合中心。目前“一个中心〞—行政中心工程已完成投入使用；“三个农民新村〞、“六条主要道路〞、“七项重点工程〞等重点工程进程加快，以全面大规模推进新城区建设。

城市的开展迫切需要核心商圈和龙头商业工程，为本工程的开展提供机遇。城市开展规划本案老城区政务新区县政府五星级酒店学校住宅区银行宏观经济环境广德县近年来经济持续高速增长。2021年GDP到达80亿元，年均增幅为16.8%，在全省十强县排名中列居前位。2021年广德县人均GDP为15442元，比上年增加3192元，同比增长26%，人均水平持续高速增长。广德开展势头强劲的国民经济，为商业地产的开展提供了良好的市场环境。经济持续快速增长，势头强劲宏观经济环境经济运行质量和效益稳步提高全县财政收入持续增长，从2004年2.47亿元增加到2021年的8.3亿元，四年增长3.4倍，年均增长37.6%。财政实力增强，税收进一步增加。宏观经济环境宏观经济环境二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速经过不断调整，新型三产异军突起,房地产、商贸、物流、旅游业开展迅猛,成为拉动县域经济开展的重要力量。

第三产业比例的优化、产业总值不断增加。包括房地产业在内的第三产业的迅速开展，广德商业地产必将进入一个新的开展阶段。宏观经济环境招商引资效果显著，进出口总额迅速加大宏观经济环境消费强劲，总量稳步增长，居民消费持续旺盛，人均水平不断提高商业市场状况整体商业现状

五星级酒店本案政务新区商业中心商业市场现状

商业地产处于起步阶段。随着广德的逐步开展，以及外来资金的大量涌入，使得整个的房地产市场也渐渐苏醒，尤其商业地产更是处于起步阶段。整体商业环境良好。

目前广德整体商业环境良好，除旧有的桃州路、团结路一带商业，其他片区的商业也正处于上升期，广德整体商业环境还是以中心为主，周边社区型商业为辅；城镇居民收入水平和购置力因现阶段商业无法满足其需求而相对较强。商业主要集中在桃州路、团结路一带。由于广德自身起步较晚，所以商业开展也较为缓慢，目前的商业主要还是集中在商业气氛形成较早的桃州路、团结路一带，这一区域内商家众多，商业气氛浓厚，其它商业主要分布在住宅区聚集的地方，根本能满足区域消费者的需求。商业市场现状

餐饮、娱乐等业态经营状况良好。

广德商业业态经营情况较好、较受当地消费者欢送的业态主要为餐饮美食业与休闲娱乐业。但这两种类型的商业在广德普遍档次不高，而中高档餐饮寥寥可数。属于典型的中心消费型。

由于桃州路、团结路一带的商业形成时间较早，在广德本地影响力很大，广德百姓也喜欢到中心区域消费，已经形成了明显的消费偏好，对其它区域没有明显的消费倾向，该区域也根本上能满足本地消费者的需求，市场认可度很高。服装鞋帽等业态占据市场主流。

通过对广德中心商业区的调研可以看出，服装鞋帽等业态在中心区商业中所占比重相当大，其他周边商业主要是零散的社区配套型。商业建筑特点与销售价格水平。

广德现阶段的商铺多以上下两层的街铺为主，面积在100㎡—200㎡。老城区9000—12000元/㎡、开发区5000—6000元/㎡、政务新区4000—6000元/㎡。商业市场分析

广德商圈广德县目前的商业分布大致可划分为三个商圈：桃州路商圈；横山南路商圈；太极大道商圈。横山南路商圈桃州路商圈太极大道商圈商业市场分析

桃州路商圈

商圈概况地位：广德人主要的购物区域范围：桃州路商业带是指由桃州路、迎春街与团结路构成的向外辐射的商圈范围。特征：这一区域是广德旧有的商业中心，由于广德县主城区范围较小与其自身开展较为缓慢等因素造成了桃州路商圈的相对唯一性。该区域内分布着服饰、餐饮、饰品、电子通信、银行、超市等多种业态。传统商业形态占主导，商业形态滞后，有待升级，本工程的商业购物中心具有开展优势。商圈概况商业市场分析

地位：消费者认可度较高的休闲区域范围：横山南路商业带是指由华东娱乐城、钱柜KTV、建材市场与家具市场组成的。特征：因为建材市场开业不久，而家具市场也因处于经营初期等因素的影响，使得这一区域在白天的客流量极小，人气无法得到提升。而华东娱乐城、钱柜KTV构成的广德县休闲娱乐中心那么经营状况良好，消费者认可度较高。横山南路商圈受到外来消费文化的影响，广德人的消费习惯为享受型消费，为本工程的定位指明了方向。商业市场分析

商圈概况地位：广德专业汽配维修市场范围：太极大道附近区域特征：这一区域因其所在区位的特殊原因，经过多年开展，已经渐渐形成了一条以汽配维修为主的商圈，但因尚处于起步阶段，所以环境较差，管理混乱，客流层次也不高，但随着汽配市场的运营，这一区域的现状将得到大幅提升。太极大道商圈广德没有统一规划的高水平专业市场，高档次新型专业市场具有开展的可能。商业市场分析

老城区商业业种业态

夫子庙步行街夫子庙步行街的经营业态以服饰为主，经营状况一般，面积集中在30～50㎡，租金为1.8~2元/㎡·天。迎春街迎春节由于原县政府位于该区域，其业态除服饰外以效劳型商业为主，租金为1.2~2.6元/㎡·天。商业市场分析

桃州北路桃州北路在这一区域内相对其他几条街道更为繁华，业态也更为丰富，这里集中了国内局部知名的一、二线品牌，整体的经营状况良好。但桃州路商圈内没有真正意义上的综合商业体。经营业态仍以服饰为主含有少量餐饮及休闲娱乐，租金在1.6~2元/㎡·天。老城区商业业种业态

团结东路团结东路以南海宾馆为界西侧多以社区型商业为主，东侧以购物为主，整体经营状况良好，租金在2.5元/㎡·天。商业市场要点总结

大多数为街铺形式存在。由于广德的商业地产起步较晚，老的商业模式在人们心中所占的比重很大，旧城改造速度缓慢。所以现阶段广德县城内的商业多以街铺形式出现，并且也没有一个真正意义上的商业综合体。业态经营档次较低。

广德现阶段受经济开展与居民收入等因素的影响，目前各种商业业态经营档次都较低，以服饰为例，尚未出现一线品牌，而二、三线品牌的数量也不多。唯一的中心区，商业呈线性开展。广德老城区旧城改造缓慢，商业开展缓慢造成了商业分布较为零散，呈线性开展。并且广德县阶段只有一个中心商业区，缺乏核心商圈和龙头商业工程。商业市场要点总结

缺乏高档休闲娱乐业态。广德现有的休闲娱乐等业态良莠不齐，除华东娱乐城与钱柜KTV外，没有成规模的上档次的休闲娱乐场所，而随着广德人生活水平的日益提高，现阶段的休闲娱乐业态已经远远无法满足市场需求，并且极度匮乏中高档的休闲娱乐业态。在售商业同质化竞争剧烈。除开发区商贸中心的东一工程，现阶段在售商业多以社区配套型商业为主，产品大多都是上下两层，面积在50㎡—100㎡间。同质化竞争剧烈。专业市场开展缓慢。商业市场要点总结

广德商业面临开展机遇，开展空间较大。商业开展潜力巨大。商业市场问卷数据分析

调查目的：了解广德商业经营者的特征；了解广德主要商圈商业经营者选择意向；为确定政务新区工程商业地块的可行性提供参考。调查方法：调查方式：入店调查；研究区域：广德县城；样本量：80份；实地访问：1〕桃州路附近；2〕团结路附近；3〕太极大道附近；4〕横山南路附近；商业调查问卷说明商业市场问卷数据分析

商业经营者问卷

经营者问卷共发放80份，主要针对广德主城区内各主干道的商铺经营业主等目标客群为调研对象，通过对回收的调研问卷筛选后，对剩余的71份问卷进行了统计分析，具体统计分析内容如下：由图中可以看出，经营者目前经营或租赁的商铺面积在50—90㎡之间，以50㎡以下居多，这也与广德商铺经营业态以服饰、餐饮为主，缺乏大型、集中型商业有关。对本工程而言，后期规划商铺面积不亦过大。从图中可以看出，由于大多商铺的经营时间较长，购置商铺的时间较早商铺的价格大多在4000元/㎡以下。单位：元/M2单位：M2商业市场问卷数据分析

商业经营者问卷

消费者需求的商铺面积在51—70㎡之间，其次是面积50㎡以下和71—90㎡的商铺；现在广德主城区内的经营业态主要是服饰、餐饮。经营业态决定了商铺的需求面积不大。

通过对广德主城区内经营业主的问卷调查，经营者在选择商铺时首要选择开展前景及潜力，其次是人流量与客群素质和地理位置。商业市场问卷数据分析

商业经营者问卷

从图可知，经营者最希望经营的业态为特色餐饮，其次是日用杂货和其他类型。对经营业态的选择与广德现在的商业经营现状息息相关，选择经营的的业态以满足人们日常生活需求为主。本工程在规划中应合理分区、规划。商业市场问卷数据分析

商业经营者问卷结论工程分析地块解析区域开展特征宜居性强。逐渐完善的配套。政务新区作为广德的城市新中心，是行政、文化、商业的综合中心。教育、医疗、文体设施必将得到完善。逐渐完善的配套设施，推动着房地产业的良性开展。土地供给主要区域。政务新区为广德的重点开展区域，给该区房地产开展提供较大的开展用地空间及潜在客户规模。市场吸引力较强。目前，政务新区在售工程多为品牌开发商开发的大型工程，销售状况良好，说明该区房地产市场较为活泼。秉承市民良好的口碑，本区对广德市民置业区域的选择吸引力较强，给本工程带来良好入市条件，可以有效降低风险。商业办公特色凸显。政务区便捷的交通和周边配套、完善的城市生态、金融业和商务环境的日趋成熟使区域的商业价值飞速凸现。地块解析区位图广德政务新区最大规模综合商贸工程，具备规模优势。本工程位于政务新区核心位置，城市主干道万桂山路上，和县政府相对，与五星级酒店相邻。县政府本项目地块五星级酒店政务新区地块解析工程四至临近主干道万桂山路，交通便利，商业辐射能力强。工程交通便利，商业辐射性极强。西可辐射横山南路、北可辐射老城区，东可辐射开发区，南可辐射其他县市，交通便利性较好。本项目地块地块解析工程规划指标分析本工程35％的建筑密度造成工程必将成为街区式商业综合体；工程地块方正便于开发；工程的建筑限高使得工程的建筑层数在6层以内；整个建筑依据地块将呈现南低北高的样态。总用地面积：63711.786㎡〔约95.75亩〕其中：B2-08为30352.121㎡(约45.53亩)B2-11为19527.234㎡(约29.29亩)B2-13为13832.431㎡(约20.75亩)总建筑面积：98001㎡用地性质：商业用地容积率：B2-08≤1.8;B2-11、B2-13≤1.3建筑密度：≤35％绿地率：≤20％建筑限高：B2-08为24m；B2-11、B2-13为15mB2-08B2-11B2-13商业功能布局纬二路纬三路经五路纬三路万桂山南路广场水岸步行风情街水岸步行风情街水岸步行风情街专业市场大型百货品牌超市高档商务酒楼商务公寓星级宾馆水岸步行风情街业态规划：餐饮、KTV、大型浴场、网吧、影院、大型足疗城、酒吧、咖啡厅地块解析地块综合分析本工程位于广德政务文化新区，该区域为行政、文化、商业综合新中心，是广德重点开展区域。配套设施逐渐完善，医疗、学校等公建配套设施齐全，是未来广德集行政办公、文化、商业为一体的综合性区域。因此，该区域将成为大量高素质、高收入云集之所。本工程用地条件极佳，交通便利，具备较好的开发条件。SWOT分析优势规模较大，形成广德标志性建筑。本工程所在区域属于政务新区，广德重点开展区域，区域可整片开发的商业用地较少，本工程如此规模，在政务区甚至在整个广德的商业界比肩者寥寥。规模上的超大型将使商品和效劳功能有更大的组合空间，能满足市场更广泛的效劳需求，实现一站式消费。在客观条件上具备了一个最重要的先决条件。得天独厚的地理位置，区位优势明显。本工程所处万桂山路是广德城市南北主干道，所处新城区是广德新中心，是聚集广德行政、文化、商业等多功能的综合中心。本工程紧临县政府办公中心，地块区位优势尤其显著。规划广场带来的优势和唯一性。本工程规划的广场为该地块的硬性指标，将成为广德新中心城区最大的公共空间，将成为本工程区别于其他工程的一个亮点。SWOT分析优势未来新增消费人群庞大。没有直接的竞争对手。广德目前还没有综合性现代购物中心。市民对区域价值认可程度高。政务新区在广德市民心中形象普遍较好，一定意义上已经成为广德的新中心。地块规模较大，规模效益充分表达。有条件营造较好的商业气氛。可以使开发、经营、管理、效劳、推广本钱相对低廉。有较大的利润规模，更容易低开高走，竞争力更强。有足够的空间予以调整。SWOT分析劣势初涉商业地产开发，缺乏丰富市场运做经验。周边商业气氛未形成，需要一定时期培育市场。地块相对分开，存在产品规划难度。虽然工程离老城区很近，但工程所处区域为新开发区域，在广德人心目中心理距离较远。SWOT分析时机宏观经济环境良好，国民经济稳步开展。片区整体楼盘开发档次较高，推动片区价格上涨。区域竞争力将得到显著提升。随着城市开展规划，政府必将加大对工程所在区域的建设开展，区域竞争力将得到显著提升。工程地块周边住宅及公建配套的规划将为本工程带来丰富的消费群体。消费市场迅速膨胀，消费需求呈现多样化趋势。随着广德经济的开展，居民的消费需求随收入的提高而产生多元化趋势；加之家庭轿车的普及，人们更加注重生活品位和休闲享乐。这种趋势促成对大型购物中心的需求不断增强。SWOT分析威胁居民消费惯性改变需要时间。由于广德政务区是一个新兴的板块，在消费者中未形成前往政务区消费的习惯；消费习惯短时间内仍以老城区为主。广德整体的商业市场不标准，没有良好的物业效劳和明确的业态规划。开展条件总结工程开发条件区位优势交通优势规模优势口碑优势具备软硬条件经济环境好商业形态落后市场空缺具备市场时机区域商业配套稀缺城市商业功能不完善缺乏核心商业中心具备市场空间具备开发城市大型商贸工程的可行性工程面临难题开展条件总结消费惯性开发经验少培育投入大商业气氛差短期难以改变开发区商业冲击需求特点变化商业供给量大较大开发风险需要制定适宜的竞争策略需要超越常规的开展思路需要制定科学的开展方案开展条件总结工程定位建议广德财富城市广场——集大型购物中心、商业街区、酒店、公寓、休闲、娱乐、餐饮、旅游观光于一体的城市新中心定位诠释：一个在城市新中心区优势资源根底上打造的融合购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、旅游等各种城市功能的综合体，在新兴核心商圈构建的城市新中心和都市生活体验新中心。带有城市商业特质，具备形成城市中心商业综合体潜力的商业中心。产品功能组合体系商业功能商务功能观光功能购物中心开放式商业街区商务型酒店财富公馆开放式广场产品定位方向建议：

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