思源文案-北京通盈中心商业项目竞标报告

星光照耀兰桂坊——通盈中心项目竞标汇报项目自身情况解析周边市场环境说明项目定位项目营销亮点建议附：思源优势ContentsChapter

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项目自身情况解析项目地理位置项目地理位置：朝阳区三里屯项目四至范围：东临三里屯南路；北临工体北路，与三里屯Village相对；西侧紧邻三里屯SOHO，南侧为城市规划路主要辐射环境：北京经济、外交、娱乐、休闲购物全中心通盈中心项目交通环境

项目周边交通路网四通八达；二环、三环转瞬即达；机场高速方便快捷；紧邻东直门交通枢纽；地铁2号线、5号线、10号线、13号线及在建的6号线环绕周边，更有直通机场的机场快线，尽享都市生活的便利轨道交通。东直门交通枢纽北二环北三环北四环东二环东三环东四环京顺路机场高速路东直门内大街东直门外大街新东路工体东路东大桥路新源南路东四十条工体北路农展馆南路长安街建外大街建国路亮马桥路通盈中心周边区域环境区域国际生活环境：中央使馆区国际化氛围影响下的便捷生活。国际化商务氛围中央使馆区使馆林立，形成使馆区独特的中西多国政治经济文化融合的国际化背景。东二环总部经济带、CBD中央商务区构成中央使馆区经济动脉。国际人群聚集地各国使馆人员工作、生活的核心区域，集中了北京90％的外籍人士。外资企业、合资企业、涉外机构云集，有海外背景的高端人士汇聚于此。同步国际时尚三里屯酒吧街、世贸天阶、秀水等众多国际时尚娱乐场所云集。多家涉外五星级酒店、多个时尚商业中心、购物中心林立左右。周边区域环境发展方向积淀城市符号意义三里屯经过10余年发展已经沉淀出北京城市符号的意义，已经成为集文化、娱乐、休闲活动为一体的综合性城市符号意义。高端品牌首选目前，在三里屯区域落户的高端品牌的旗舰店已经数不胜数，高端品牌的入住，一方面说明该区域有高收入群体的支撑，从另一个方面说明该区域品牌价值，正在得到世界的认可。三里屯区域是以使馆区、中央商务区为依托，集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的“综合性文化商圈”，并凭借购物、餐饮、娱乐、休闲场所的有机组合，创造出一种良好的结构性消费氛围。区域休闲娱乐环境：享受三里屯、工体的休闲娱乐文化生活。周边区域环境世贸天阶----全北京向上看

天幕作为北京城独一无二的瑰宝，承载着“全北京，向上看”的理念，

精准地诠释了世贸天阶的精神内涵与生活真谛当夜空被赋予了光与影的绚烂与梦幻，他们的视线因此而改变：“全北京，向上看”，为到此的他们创造更多非凡的视觉享受与身心的饕餮大餐，天阶倡导他们忠于自己的乐观、健康、愉悦的态度，乐享自己的时尚心情，Lifestyle的生活方式。世贸天阶----全北京向上看“全北京，向上看!”“生活”向上看！“时尚”向上看！“品味”向上看！“美食”向上看！“创意”向上看！三里屯VILLAGE----这里什么都是，这里什么都不是三里屯SOHO----三里屯又一地标性时尚消费中心“她喜欢逛三里屯、秀水，讲中文的时候，加入一些很重的儿话音。”许多外国人到北京的第一个晚上都是在三里屯酒吧里度过的。这很有趣不是么？他们手里拿的可能是昨天家乡产的啤酒，而今天却闲坐在北京城最具独特魅力的区域中。

北京的三里屯是全国知名的娱乐中心，这里代表着活力、品味、时尚、休闲，街巷满布的西式餐吧和酒馆，众多别具特色的娱乐休闲场地，使三里屯成为独具西方文化特色的休闲特区。三里屯似乎有种魔力，拥有10余年的历史，但每次来，依然能收获到不一样的东西。于是慢慢形成一种习惯，带着一些期待来，带着一些收获走，这就是三里屯，充满魅力的三里屯。………………描述三里屯的文字还有很多，在三里屯，就有与生俱来的独特气质，也铸就了通盈所具备的气质……周边区域环境周边区域环境三里屯关键词：国际化、潮流感、奢靡、时尚、……三里屯的定位：

北京的兰桂坊，世界的酒吧街

三里屯的客群：有钱、有闲、有精力、有品味……总建设用地面积1.1584万平米规划总建筑面积12.3354万平米地上建筑面积9.13万平米其中商业1.6584万平米公寓2.1282万平米酒店5.3434万平米地下建筑面积3.2054万平米其中商业0.3913万平米为商业、办公、公寓服务的机房等设施1.0725万平米汽车、自行车库3.2054万平米绿地面积1.2472万平米（按照25.23%绿化率计算）使用年限50年建筑高度139米（三里屯最高建筑）标准层平均面积1500平米项目地块情况北项目地块由南向北呈条状分布南北长达265.54米东西宽仅45.5米上层建筑以东西朝向为主项目产品分布南区——商业中心，共6层北区——酒店及公寓及其配套裙楼，共36层入口大堂酒店配套酒店及公寓（公寓位于22层以上）高端会所北注：按照开发商提供的项目简介，22层为避难转换层，因此，此报告按照22层以上为公寓产品进行推测及建议。项目产品目前规划情况北公寓产品位于北楼22层以上；受地块影响，公寓产品呈东西向分布；目前规划全部按照酒店客房进行划分；标准户型划分进深约7.6米，面宽约6.5米，单套户内建筑面积约50平米；南北端户型存在边角式设计，室内使用率受影响。项目优劣势说明优势地理位置优异，区域环境成熟三里屯最高建筑，建筑形式新颖独特，标志性较强，易于后期包装（可打造为区域地标型建筑）高档商业物业及超五星酒店配套是目前三里屯稀缺高端消费场所，为公寓的高端奠定了基础劣势地块呈南北条状分布，楼体形成也较为狭长，且主要为东西向采光公寓产品标准层东西向整体进深达18米以上，若改造为大户型产品，居住舒适度会受影响原有规划依据酒店标间设计，若改作高端居住型公寓，需对交通核等功能空间进行调整，并考虑烟道、风道等管道空间的规划设计项目自身条件独特的区域氛围及鲜明的建筑特征造就了产品的不平凡Chapter

2.

周边市场环境说明参考项目选取原则：以通盈中心项目为圆点，半径范围:东二环-东四环，长安街-北三环的区域高端精品公寓：产品形式有一定重合性；目标客群有一定重合性。区域重点参考项目：星源汇:新源路与新源南路交叉口三里屯SOHO:工体北路南侧，南三里屯路西侧霄云路8号：朝阳区霄云路8号昆仑公寓：昆仑饭店西侧柏悦府：北京建国门外大街2号御金台：东三环中路7号参考项目选取东二环东三环东四环新东路长安街朝阳北路姚家园路通盈中心圣世一品朝阳路禧瑞都世界城屯三里工三公园1872泛海国际万科公园五号区域内在售公寓重点参考项目星源汇三里屯SOHO柏悦府御金台昆仑公寓霄云路8号竞争项目自身情况说明所属版块项目名称销售报价（元/平米）精装标准元/平米主力产品少量大户型豪宅产品CBD版块世界城37000500055-87平方米零居、一居359-364平米四居，632平米复式禧瑞都天瑞38000天禧500006000天瑞109平米一居,

170平米三居天禧375-396平米四居圣世一品B座38000C座460005000103-151平米二居，152-255平米三居350平米复式，381平米四居朝阳公园版块泛海国际326005000176-207平米三居，240-262平米四居----公园1872265005000119平米二居，140-188平米三居358平米四居万科公园五号25000-27000(一居)37000-39000（三居）500080-90平米一居219平米三居工体版块工三40000300060-112平方米一居137-143平米二居屯三里60000（LOFT）33000(平层)平层60-110一居LOFT60-280平米一居到四居----燕莎版块星源汇40000500077-81平米一居，160-170平米二居225平米三居和332平米四居区域内主要在售的高端精品公寓，均是精装修产品，主力产品以一居和二居为主，但是，几乎所有的项目均配置少量大户型豪宅产品，其中，大户型豪宅产品的单套面积从350-632平米不等。月份万科公园五号公园1872星源汇圣世一品泛海国际世界城禧瑞都工三屯三里成交价格成交套数成交价格成交套数成交价格成交套数成交价格成交套数成交价格成交套数成交价格成交套数成交价格成交套数成交价格成交套数成交价格成交套数09年1月2163910186081331660289202292491212792未开盘未开盘未开盘09年2月215022225412127888128920031391321279009年3月23791592279216278880295025306758270891409年4月23533412288537326161032096827848627089009年5月265273223877473550516317161127865172952419286255909年6月2287431232845536168623251414285976129747142846650295981909年7月26966222433210241626403248082931743285105129921103333416309年8月32695482469112447363433891492931702851003595937346155409年9月3192756231822440737133566665293170285100397902536200363857714合计27341321237342953934617633869139288411392860210031264274337401723857714单位：成交价格：元/平米成交套数：套竞争项目自身情况说明竞争项目09年1-9月销售情况项目名称万科公园五号公园1872星源汇圣世一品泛海国际世界城禧瑞都工三屯三里成交均价元/平米273412373439346338692884128602313643374038577月均销售套数（套）373320151511554314

从竟品项目的月均销售套数和成交均价的曲线图可以看出，成交价格越高的项目，销售速度较慢。

在同区域内，同类型的产品，成交价格较低的项目，销售情况较好。小结09年区域全新开盘项目成交价格均在30000元/平米以上；好的产品支撑较高成交价格，圣世一品作为区域内现存最大量的二居三居产品，成为市场成交的主力，并且成交价格较高；星源汇凭借优异的产品精装细节优势和智能家居系统，成为区域内成交价格最高，销售较好的项目；3.区域内大户型产品成交价格远远高于小户型项目成交价格。分析和比较不是我们的终极目的寻找重要的参考对手才是我们的动机所在东二环东三环东四环新东路长安街朝阳北路姚家园路通盈中心朝阳路星源汇三里屯SOHO柏悦府御金台昆仑公寓霄云路8号重点参考项目重点参考项目项目选取原则：以通盈中心项目为圆点，以东三环为轴线，向南北挺进。北至北三环，南至长安街。区域公认的高端住宅产品；拥有较好的地段优势和环境资源；区域地标性建筑；金字塔端客户的选择。

柏悦府：柏悦酒店之上的尊贵私邸项目名称柏悦府（银泰中心）总建面35万平米产品形式集超五星级酒店、酒店服务式公寓、超5A甲级写字楼和国际顶尖时尚商业中心于一身的综合体

柏悦府位置银泰中心中央主楼的50—58层，柏悦酒店总统套房上层之上的尊贵府邸项目定位超五星级私人会所销售价格开盘60，000元/平米总套数21套是否精装修毛坯户型面积549-869平方米主楼高度249.9米最高楼层66层建筑设计约翰·波特曼（美国）柏悦府：CBD的明珠拥有着不可复制的绝佳地段。柏悦府西侧景观柏悦府东侧景观柏悦府南侧景观柏悦府北侧景观长安街最高建筑的顶层公寓柏悦府景观四至俯瞰东三环景观盛宴柏悦府样板间柏悦府户型展示使用率67%的550平米西南向住宅柏悦府户型展示使用率67%的869平米南北向住宅

装饰设备大堂部位及名称公共部分装饰装修外墙石材幕墙外墙保温整体背板封闭保温外窗开启方式上悬外开（开启部分）窗玻璃双层钢化LOE-E镀膜中空玻璃大堂墙面进口高级石材，高级木屏地面进口高级石材，高级木地板，高级地毯顶棚石膏板吊顶刷高级乳胶漆，造型木饰机电系统空调系统中央空调系统中水设有中水供应系统弱电系统宽带上网大厦在竖向布设光纤，水平方向采用六类网线入户手机信号放大车库系统安保系统柏悦府公共部分设备标准柏悦府项目总结优势：不可复制的绝佳地段：柏悦府有着“北京最高住宅”的称号，能够依附于北京新地标性建筑，本身就是柏悦府最大卖点。尽管柏悦府在硬件和物管方面也属顶尖水平，但其价格的主要因素仍然是地段，地处国贸桥西南角，占据CBD最为核心的位置、身处北京最繁华的位置。

物以稀为贵：全球发售，仅有21套的尊贵私邸。超五星级的配套服务：柏悦府在‘银泰’的所有产品中相当于超五星级酒店‘总统套房’的位置，柏悦府业主享受的是所有‘银泰’配套的金字塔尖的标准，是建筑在多少人心血和物业配套基础之上，远无法用金钱给出一个具体数字。它既可以为业主提供高品质、高品位生活的理想港湾，又可以充当其私人会所。

长安街两侧绝少的大户型豪宅产品：市中心空中别墅，占据长安街最大的户型。柏悦府项目总结劣势：

柏悦府私密性受到影响：柏悦府并非十全十美，由于和“普通”豪宅柏悦居、柏悦酒店同在一栋楼内，柏悦府的私密性自然受到影响，而且银泰中心脚下便是北京最大的“堵点”，居住环境略显嘈杂，如果单纯地把一套房子看作商品去比较性价比，柏悦府的性价比也许并不如霄云路8号等人居环境较好的传统意义上的豪宅。昆仑公寓：双塔结构的360度全景观顶级公寓项目名称昆仑公寓总建面3万平米产品形式集高级产权式酒店和高档商业为一体综合体

柏悦府位置地处北京燕莎商圈核心，南至亮马河及使馆区100米项目定位高舒适度和高技术含量的产品销售价格60，000元—100，000元/平米总套数23套（售罄）是否精装修精装修户型面积一层一户，以393平方米和720平方米为主主楼高度101米最高楼层17层建筑设计亚瑟.埃里克森建筑事务所昆仑公寓—燕莎使馆区的皇冠昆仑公寓—智能化配置“隐居”闹市中———完备的安防系统

手背筋脉识别系统：进入电梯时运用手背筋脉识别系统，通过左右手识别达到胁迫报警功能；

主客动线分离：一层一户，一户双电梯，电梯无层数显示，让居住位置成为秘密。客人及服务人员另有电梯路径达到寓所，避免干扰；

社区多重安防：通过门禁控制、可视对讲系统、闭路电视监控系统等实现阶梯式多层防范管理；

电子车辆识别系统：公寓的车辆管理系统采用世界顶级停车场管理系统。停车场管理系统，使用了磁卡、芯片卡、不停车遥感系统以及车牌自动辩识系统。昆仑公寓—智能化配置昆仑公寓样板间昆仑公寓总结合生霄云路8号：皇家森林里的中国官邸项目名称合生霄云路8号项目位置朝阳区宵云路8号总建面一期高端住宅27万平米产品形式集高端住宅、５A写字楼、旗舰商业中心、超五星级酒店式公寓为一体的大都会高尚生活中心项目定位一期高端住宅销售价格65000元/平米总套数326套（已取得销售证的套数，5#，2#，3#）剩余293套是否精装修精装修户型面积400~500平米最高楼层27层建筑设计波士顿国际设计集团物业服务由国际级高端酒店管理集团提供世界顶级物业服务（未确定）合生霄云路8号：园林--40万平米原生皇家森林，妆点园中之首在城市中央，合生·霄云路8号以200亩天然湖泊为奢华大境，园美媲天成。40万平方米原生森林之中，10万株树木茂密生长，园内筑宅，主旨养生。园林由英籍香港人单秀娴女士担纲。规划中，以回归的东方神韵为本，师法自然，并糅合传统的欧式皇家园林文化，将40万平米原生森林、源生湖泊水景融入大境，又有门庭雕塑景观、殿阁、楼牌、四合院落，溪水瀑布，营造出媲美天成的园艺文化瑰宝。项目基地有规模性原生湖泊森林，在规划之初，设计者全然保留了这弥足珍贵的原生态资源，使人与自然和谐共处，相互滋养。10万余株原生大树，映衬旖旎湖光滟潋，奏鸣深景乐章。合生霄云路8号：户型合生霄云路8号：特色服务合生霄云路8号总结星源汇：精品生活·内在细心项目名称星源汇项目位置朝阳区新源路与新源南路交叉口总建面4.6万平米产品形式酒店式公寓销售价格40000元/平米总套数309套(剩余111套)是否精装修精装修户型面积主力户型77-81平米一居，160-170平米二居，少量225平米三居和332平米四居最高楼层东塔18层，西塔16层建筑设计PLPL廖宜康国际有限公司物业服务嘉里物业项目建筑设计邀请国际著名建筑设计公司——廖宜康国际有限公司，项目通体运用LOW-E玻璃幕墙，配以线条清晰的木纹金属墙板装饰室内设计则邀请香港十大顶尖设计师之一的梁志天设计，室内风格以简约为主星源汇：名师设计门窗大门采用实心木门配表层木装饰、配高级门锁、防盗镜及门栓。内门优质木门配表层木装饰。窗户采用玻璃幕墙，配隔音、隔热的双层中空超白清色玻璃。厨房墙地面铺砌高级云石橱柜德国进口西曼帝克（Siematic）橱柜，橱柜台面可耐丽（Corian）无缝台面连洗涤盆内嵌冰箱288公升，美诺（Míele）双眼煤气灶美诺（Míele）抽油烟机美诺（Míele）洗衣干衣机美诺（Míele）微波炉美诺（Míele）酒柜仅限二、三、四居，126公升，约40瓶，美诺（Míele）浴室洗手盆杜拉维特（Duravit）挂墙式坐厕杜拉维特（Duravit）扶手钢板浴缸Kaldewei暗藏式水箱连双档按钮Geberit水龙头当代（Dornbracht）毛巾架当代（Dornbracht）卫生纸架当代（Dornbracht）客厅、餐厅墙面及天花上等乳胶漆，附木墙脚线。地面铺砌高级云石卧室墙面及天花上等乳胶漆，附木墙脚线。地面复合乌班木地板星源汇：高标准室内精装星源汇样板间星源汇园林出自设计师ALN之手，引入崭新的的地下园理念，挑空地面中心，让树木根植下层并延伸只地面整个园林作为家庭生活、会所游泳健身的自然延伸，四季拥有不同的景色，映衬自然优雅生活星源汇：园林设计室内家电控制引入HOMETOUCH系统，可是在家中任何地方通过遥控器控制屋内大部分灯光及窗帘留言可与主人的手机连接，让客人不会因为不在家而无法与主人联系同时三居、四居更赠送正版WINDOWSLIVE系统，享受更完美的数码生活星源汇：智能家居生活创造性的在地下停车场中间开出圆形天窗，迎接温暖阳光，也为停车场引入新鲜空气，更于中空位置种植树木，设置流水，避免了封闭式地下车库空气污浊，尾气集中的缺点星源汇：带天窗的地下车库星源汇总结地段优势，都会核心，不失优美与宁静：西侧临近的东直门交通枢纽，东侧距离东三环亮马桥500米，北侧临近首都机场高速公路，南侧紧邻亮马河与第二使馆区。

智能家居营造最舒适的居住环境：每户设有大幅宽敞的落地窗，全部采用高端的钢化中空双层超白LOW-E玻璃，能够有效节约能源，具有出色的隔热、隔音、保暖效果，还可阻挡大量的紫外线透射，使居室一年四季都非常舒适而节能。同时每户配置“智能家居”及安防系统，能够控制灯光强弱、窗帘及空调，并提供远程操作功能，真正让科技与节能、科技与绿色紧密结合。品牌开发商实力：嘉里建设与华远地产强强联手，品牌实力尽显三里屯SOHO：SOHO中国的三里屯产品项目名称三里屯SOHO项目位置三里屯工体北路南侧，南三里屯路西侧总建面41万平米产品形式商业、办公、居住综合社区销售价格40000元/平米总套数946套（剩余739套）是否精装修精装修户型面积115-155平米两居，140-169平米三居，236-276平米四居最高楼层28层建筑设计日本隈研吾物业服务港铁物业三里屯SOHO样板间赠送全套家具家电三里屯SOHO总结御金台：京城御府项目名称御金台（财富中心二期）项目位置朝阳区东三环北路23号总建面72万产品形式集写字楼、酒店式公寓、高级公寓、千禧大酒店、财富购物中心于一体销售价格70000元/平米总套数180套（剩余21套）是否精装修精装修户型面积300-450平米主楼高度199.9米最高楼层60层物业服务仲量联及千禧酒店财富中心写字楼B座财富中心写字楼A座财富公寓千禧大酒店御金台御金台：京城御府地处CBD核心，燕京八景—金台夕照原址四叶风车状的平面布局将超高层建筑的风景优势发挥到极致，确保御金台60%以上的户型都拥有270度弧形的视野和采光中空LOE-E低辐射节能玻璃幕墙的使用，使得御金台在保温、隔热、隔音等方面性能卓越御金台外立面御金台大堂御金台经典户型--２７０°贯通三面的转角观景御金台样板间

地处中央商务区核心地段，与国贸三期、新CCTV，CBD景观又一亮点。在四叶风车状的平面布局中，实现２７０°贯通三面的转角观景，将３/４的京城好景致尽收眼底的公寓，窗外的城市景观就是住所的最大亮点所在。御金台采用中空ＬＯＷ－Ｅ低辐射节能玻璃幕墙，使得整个大厦在保温、隔热、隔音等方面性能卓越，而在建筑楼层５０层以上的玻璃幕墙中空层更是填充惰性气体（氩气），这种设计大大提升了超高层建筑的结构稳定性，在保温、隔热、隔声系数等方面有所提升。

配套方面，新加坡千禧大酒店提供相关商务配套和生活服务。御金台总结小结总结之外1、他们不单纯强调以设计为卖点，客户不会只为看得见的设计买点，但是仔细的体验，就会感受到众多自然而不着痕迹的“照顾”；2、物以稀为贵，他们具备了高端的价格，必须载有同样重量的品质和星级服务，尊贵的品质和服务有时不是单纯用钱可以买到的；3、他们具有恣肆中的美丽与尊贵的气质，同时又是华美与奢华的象征，生活在一种与生俱来的高度。…………激烈的竞争环境要求我们找准市场空白点，同时也要求项目必须具备不一样的产品Chapter

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项目定位区域空白点挖掘目前区域内缺乏的产品形式为：以下我们将用定位建议来填补市场空白点，打造项目独特性市场形象定位星空照耀下的兰桂坊奢宅流连于三里屯夜色的3L城市新贵LeisureLuxuryLazy悠闲奢华慵懒客群定位客群定位

年龄集中在25-40岁，以70、80后为主公司高层主管、或家族企业第二代继承人，有良好教育背景，经济实力雄厚；经常活跃于三里屯地带，看重三里屯的休闲、生活、娱乐环境；穿名牌衣服、开高级轿车，PARTY里面的核心角色，标准的时尚潮人；二、三次置业，注重享受生活，因此非常看中物业服务；客群特征说明：客群定位----客户描摹“她”“她”年龄：31岁学历：波士顿大学MBA职业：某跨国金融公司大客户主管家庭构成：单身家庭年收入：100万以上坐驾：丰田CRUISER生活特征：自信、时尚、气质不俗、锐气逼人，有良好的教育背景和超强的管理能力，终日奔波于北京、香港、纽约之间。现任集团公司亚洲区中国华北分公司高级主管，是个典型的工作狂。对下属和工作要求苛刻，对生活也有着很高的标准，挑选男朋友更加挑剔，因此才貌出众的“她”到现在依然是“剩女”一族个人爱好：和大多女人一样，酷爱购物，不允许自己落在时尚的后面，闲暇时最爱VERSACE的仔裤。不忙的时候喜欢约三五好友，穿上这一季刚刚上架的时装，流连于三里屯的时尚餐厅和酒吧，是PARTY上焦点人物。从不下厨，她的口号是“没有遇到那个让我心甘情愿为他做饭的人！”心理特征：年轻的成功一族，骄傲，时尚，带点张扬，带点任性，群居类动物，喜欢繁华都市的喧哗，追求舒适和享受关注重点：地理位置方便聚会、购物，周末shopping最好不用开车；房子嘛，一提名称都知道；里面当然要够潮，不然不符合我的品味，更衣间一定要够大，血拼的衣服现在的衣柜都放不下了；最重要的是舒适，要有专人给我打理房间，服务贴心最重要承受总价：800万元左右客群定位----客户描摹“他”“他”年龄：29岁学历：国内名牌大学硕士职业：家族企业二代掌门人，目前掌管着家族旗下两个分公司家庭构成：新婚夫妇，太太是演艺圈新近红人家庭年收入：300万以上坐驾：保时捷卡宴生活特征：公司已经走上正规，日常事务有助理打理，工作时间不受约束，每日睡到自来醒，日程从下午一点开始，午夜时分才是一天中最精彩的时分。个人爱好：收藏名表，最喜欢的是万国表的飞行员系列；酷爱飙车，转弯时候的飘移很刺激；爱交朋友，生意圈的，同学，还有太太的朋友，聚会是生活中的一部分，很多商机是朋友之间聊出来的心理特征：含着金钥匙出生的富二代，有着很强的优越感，只要能打动他，价格不是问题关注重点：地理位置很关键，要方便好友聚会；住宅朝向不是问题，我更多的活动时间从华灯初上开始，但客厅一定要够大够时尚，开PARTY足够用；卫生间更不能马虎，大大的按摩浴缸不能少；物业服务很重要，家里的家务要有专业管家负责；最重要的还是项目要独特，够品位够档次够体面承受总价：1000万元左右目标客群对产品的核心需求单套户型面积充足，功能覆盖全面，大客厅、大更衣间、大卫生间；通过智能化家居系统，最大程度满足居住的舒适性；通过高端品牌物业服务，提供与五星级酒店共轨的物业服务实现生活的；国际化风格的建筑设计，时尚潮流的室内装饰，引领高端时尚潮流；同时要求提供更安全的安保服务，保证私密性。地标性建筑；高端商业旗舰；知名设计大师打造；顶级物业公司服务，居住在此本身就是品牌的标志；追求品牌注重享受时尚达人标志性·时尚化·享受型都市核心奢宅产品定位产品定位诠释：享受型舒适的户型设计高端的酒店式服务便利的休闲设施提升品质的附加设备设施舒适度原则：所有户型尽可能满足舒适需求，使用空间尽量开阔，划分大客厅、大卫生间、独立衣帽间，三居户型面积控制在200㎡左右，两居户型面积控制在140㎡左右，一居面积100㎡左右；总价控制原则：通过对目标客户分析，单套户型总价控制在千万以内；户型配比原则：以三居户型为主，辅以少量一居、两居；入户私密原则：住宅电梯与酒店客户分开，业主拥有独立入户电梯，保证业主居住私密性公寓户型面积划分原则N一单元（三梯四户）二单元（两梯两户）三单元（三梯三户）23-34层公寓标准层示意图公寓标准层设计说明公寓位于楼座的23-34层，共计12层；标准层约为1500㎡，由北至南共分为3个单元，共9户：一单元为三梯四户，其中东北向大户型1户（A）、纯西向小户型2户（B、C）、东西通透大户型1户（D）二单元为两梯两户，均为东西通透的大户型（E、F）三单元为三梯三户，其中东西通透大户型1户（G）、西南向中等户型1户（H）、东南向大户型1户（J）需在公寓楼层中额外增加一个核心筒以供二单元的住户使用，建议该核心筒设置在采光相对较差的楼座西侧。N一单元（三梯四户）二单元（两梯两户）三单元（三梯三户）23-34层公寓标准层示意图户型类别建筑面积（㎡）每标准层套数总套数户型比例一单元二单元三单元小计豪华三居（A、D、E、F、G、J）190-21022267266.7%豪华两居（H1%豪华一居（B、C）80-10020022422.2%总计\\\\9108100%注：公寓可销售层为23-34层，共计12层；每标准层设计9套户型，可售房源共计108套，其中200㎡三居72套，130㎡两居12套，90㎡一居24套三居占总户数66.7%，两居户型为11.1%，一居户型为22.2%。公寓户型配比说明公寓户型参考三居室户型参考：1.足够开PARTY的大客厅2.豪华卫生间3.面积充足的更衣间两居室户型参考：公寓户型参考一居室户型参考：公寓户型参考自由灵动的空间，通过部分可以活动的墙体来满足不同情况下的需求——朋友来时客厅可以很大，自己独处时卧室需要足够空间……公寓设计方案说明——转换层由于公寓楼层须新增一个核心筒，且公寓楼层与酒店楼层的平面布局不同，建议将第22层（避难层）改造为转换层在满足避难层设计要求前提下，第22层空间可做如下分割：核心筒部分部分空间改造为精装入户大堂，供二单元住户转换电梯剩余空间可作为物业用房和设备用房部分竖向空间作为管线转换空间，用于公寓楼层的各户的上下水通道、风道和烟道等改线F22转换层F23-34公寓F9-21酒店F35-36会所酒廊入户大堂物业用房设备用房22层空间划分示意图N公寓设计方案说明——交通动线一单元：三部电梯一部电梯所达楼层为2-22层和35-36层，供直接前往顶层会所酒廊的外部客人使用，酒店客人前往顶层也用此梯另两部所达楼层为22-36层，一单元住户由首层大堂乘坐电梯直达所住楼层或由所住楼层前往顶层大使会所、行政酒廊二单元：两部电梯所达楼层为22-36层，住户先在首层乘坐一单元或三单元的电梯到达22层，再换乘二单元电梯到达所住楼层三单元：三部电梯一部为物业电梯，所达楼层为2-36层，供酒店、公寓、顶层会所物业和后勤使用另两部电梯为住户电梯，所达楼层为22-36层，住户由首层大堂乘坐电梯直达所住楼层或由所住楼层前往顶层一单元二单元三单元一单元住户二单元住户二单元住户三单元住户二单元住户物业后勤会所客人酒店客人电梯用途示意通过环保贴心的生活设施，提供生活更多方便和品质，更给予业主尊贵体验：共享五星酒店物业管理：定时房间清理、衣物干洗等常规酒店服务；预约订餐、送餐、morningcall等预定服务；包早餐等特殊业主服务。独享私人管家服务：适应国际化需求，配备双语管家，提供私人管家式服务；提供私人美容师、健身教练等私人专属服务，可提前预定，24小时服务；提供电话留言服务，私人管家将按业主留言做好所需服务

设置系统屏缴费操作系统，水、电、物业、订餐消费都一站到位。

享受型物业服务休闲设施配套共享酒店及商务会所，永久VIP身份运动会所：

免费使用五星酒店共用游泳池、健身房、桑拿中心，享受五星酒店VIP待遇；商务会所：顶层餐厅提供本案业主订餐、送餐、预约等服务，享受餐厅终身VIP特惠。业主专享会所：设立小型休闲私家会所，仅为本案业主提供专享服务；小型影院：约上三五闺蜜，一起看部老电影，怀念旧时光休闲设施配套通过环保贴心的生活设施，提升居住舒适度及品质感：北京干燥气候，不仅需要空调恒温，更需要新风换气设备和加湿系统保证室内空气洁净温润通过大厦中央除尘系统，提供更清洁的生活空间多腔铝合金型材，三层中空玻璃，特殊形状密封胶条，保证良好的保温、隔音、密封效果厨余垃圾自动处理系统，在细微处体现生活品质直饮水入户，提供更多环保生活中央除尘系统降噪系统生活垃圾自动处理直饮水入户新风换气加湿系统设备设施附加业主享受型的生活态度，对楼宇设施的智能化提出了更高的要求。通过高科技智能化的设施，提供业主更多生活自由度和便利性，体现尊贵身份和独享服务，满足生理和心理双重需求，实现慵懒休闲的奢华人生：采用人体独有的指纹、掌纹识别系统，验证入户身份，层层安防设置，真正实现“一宅一世界”通过电脑、手机远程智能控制、观察家中空调、窗帘、电器等设备运行情况，通过人体红外感应系统控制室内灯光系统，提供节能的智能环保生活通过太阳能感应，实现内循环双层呼吸式幕墙，智能百叶窗帘，保证室内恒定舒适度24小时监控系统，监控录像自动存储，并输入各户家庭监控电脑，可随时调出查看远程智能操作智能灯光控制智能呼吸幕墙监控设备入户识别系统与酒店出入分开的独立高速电梯，刷卡式电梯控制，无卡人员不可随意启动电梯，保证住宅私密性独立电梯设备设施附加产品定位诠释：标志性区域最高建筑体配合独特外立面形式国际知名品牌物业服务大师级设计时尚化时尚的装修风格国际品牌联手装饰设计：满足和对品牌概念的心理需求，聘请国际知名设计大师操刀，联手Armani、Fendi等国际知名品牌，打造高端时尚空间，树立本案前沿时尚气质关键词：品牌装饰风格：满足业主追求潮流的需求，打造引领时尚潮流的现代国际化风格；设立两个主题风格的样板间，用时尚符号诠释生活方式，抓住“他”和“她”内心渴望关键词：时尚家居配套：满足繁忙而注重享受的业主的生活需求，配备全精装家具家电，入住只需一个手提袋关键词：享受装修设计建议低调奢华的装饰，冷硬中不忘精致风格一：黑色变形金刚成功男人更懂得生活的细节设计风格示意偶尔也需要一个安静的冥想空间，翻看那些收藏的银币最惬意的莫过于暮色十分，点上一支烟，看着楼下繁华涌动的车流涌动风格一：黑色变形金刚设计风格示意柔美典雅的小餐厅，十足的感性女人风格二：紫色蕾丝情结精致女人的客厅，处处透着不一般的品味设计风格示意时尚达人不可或缺的超级更衣空间，站在衣柜前面犹豫今晚PARTY的衣服怎么搭配才最IN风格二：紫色蕾丝情结午夜狂欢后散场才发现，最自在的还是卧在自家柔软的床上设计风格示意洗个泡泡浴，打发慵懒的午后时光生活的品质来源于细节,懂得享受的人才懂得生活风格二：紫色蕾丝情结设计风格示意产品售价建议价格制定参考因素区域投资型物业售价集中在28000元—35000元/平米之间以小户型产品为主，个别项目存在大户型居住型产品，且大户型售价普遍高于小户型全部均为精装修产品，部分酒店式公寓项目以“拎包入住”为标准，赠送全套家具、家电区域豪宅类物业售价在40000元—100000元/平米不等，以60000元/平米为普遍平均价格产品多为400平米以上的超大户型，部分项目出现每层一户的超大产品，突出稀缺性以精装修产品为主，装修标准普遍偏高，同时，多采用知名品牌物业服务，为客户提供管家式管理产品售价建议鉴于以上因素，建议通盈中心项目售价为50000元/平米（含精装修及全套家具、家电）另，建议室内装修成本为5000元/平米Chapter

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项目营销亮点建议营销思路繁华的都市核心区域内不乏气质高贵的豪宅，不乏大肆宣传的高端案例，如何突显我们的特点及优势，需要运用些差异化营销手段来实现营销亮点建议时差式营销我们的营业时间至午夜打破常规式工作时间限制，将售楼处的开放时间延迟至午夜，一方面可以扩大客户的积累量，另一方面也可以使客户充分感受区域夜生活的繁华景象。营销亮点建议时差式营销----夜，来自世界的个人宣言活动主题：白天不懂夜的黑——来自星空下兰桂坊奢宅的独有宣言活动目的：做时差式营销的引导者，通过不一样的亮相，宣告项目的起航，给高端客群不一样的感受。活动主题语：我们的目标是在星空下的兰桂坊奢宅在打开奢华的魔法之门那一刻开始，就给人一种奢华的诱惑，让他们在月亮背面窥视自己的优雅与细腻。时差式营销----夜，来自世界的个人宣言营销亮点建议营销亮点建议体验式营销现房或准现房营销，给客户全方位的实景体验至项目现房或准现房阶段，通过位于高层的样板间来触动客户的敏感神经，增强客户的购买冲动。营销亮点建议活动主题：BAZAAR明星时尚夜----星空照耀下的芭莎时尚盛典暨样板间开放大典活动目的：通过BAZAAR明星时尚盛典，彰显项目气质，拔升项目调性；通过活动环节的设置，深度阐述项目生活方式，让客户对项目产品体验、感知。活动主题语：三里屯的生活，很难用简单的辞藻总结。但芭莎的包容性，恰是三里屯生活的缩影与写照。正直样板间开放这一营销节点，与芭莎时尚资源的整合，准确的诉求项目气质。明星不再被灯光环绕，不再备受瞩目，明星如同常人，被这夜色笼罩。明星不仅仅指演艺，我们的客户是各行业领域的明星。这一夜明星荟萃，将项目的市场表现更为淋漓尽致，市场声音最大化。营销亮点建议营销亮点建议源起：“跨界”代表一种新锐生活态度与审美方式的融合，跨界合作对于品牌的最大益处，是双方品牌相互渗透相互融合，从而给双方品牌一种立体感和纵深感。从而基于品牌本身与目标消费群体特征相联系，形成一种整体印象。演绎：Fendi、Armani、Gucci、Versace

Hermes……一个个在时装界呼风唤雨的顶尖品牌如今俨然成为家居界的一种时尚标志。即使这些涉足家居领域的时装品牌设计制作家具以及家居品的历史并不长，但凭借着其讲求创意、时尚新潮的特色，姿态妖娆地成为了家居界一道不可错过的风景。营销亮点建议营销亮点建议附：思源优势思源经纪于2000年登陆北京，是思源集团的主营核心业务公司；业务范围覆盖房地产开发全价值链，包括土地运营、营销代理、房产经纪等专业性房地产服务领域；以房地产住宅代理为龙头，商业地产、产业地产等全方位推进，通过整合集团的相关多元化业务资源，为广大客户实现高品质服务，致力于成为房地产流通领域最优秀的整合增值服务商。企业概况过往业绩截止2009年9月，思源全国突破销售代理额206亿元，其中北京达到131亿元。09年销售情况随着房地产行业的飞速发展，思源经纪也加快了全国性战略扩张的步伐。目前，思源经纪代理项目已覆盖全国十四个城市。思源版图高端公司专业服务团队整合业内外资源山西客户资源WBS项目运作系统项目成功运营百余家房屋公园门店CRM系统中大量高端客户外地区域公司分销渠道高端优势：高端客户资源+优秀、专业团队=帮助您成功项目领导决策人张学飞、鲍威策划组公关组高级策划经理：张杰策划总监：杜硕项目负责人范延战略客户服务公关负责人：王旭公关经理、专员据需选派销售组品质管理组销售总监、经理竞聘上岗置业顾问据需选派（10）品质管理经理竞聘上岗客户满意度管理销售管理客户经理陈彤项目服务团队置业顾问中将选拔来自国奥村、星河湾、金隅山墅、首开幸福广场等高端项目的资深置业顾问，并保证完成100%销售。张学飞：思源经纪高端公司总经理，9年房地产行业从业和管理经验，目前全面负责思源高端事业部的业务经营和日常管理工作。鲍巍：思源经