物业管理概论物业上岗培训

物业管理概论主要内容物业管理概述物业管理的运作主体物业管理早期介入与前期管理物业房屋及设备管理物业的综合管理与经营服务居住性物业管理经营性物业管理第一章物业管理概述

物业物业管理物业管理的产生与发展物业管理的基本内容和运作环节第一节物业一、物业的涵义1.广义：财产、资产、拥有物和房地产等。2.狭义：是指单元性的房地产。3.从物业管理的角度来讲：所谓物业就是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。物业二、物业的分类1、居住物业：住宅小区、公寓、别墅等2、商业物业：写字楼、商业中心、酒店等3、工业物业：工业厂房、仓库等4、其它用途物业：车站、机场、医院、学校等

物业三、物业与房地产、不动产的区别1、联系（共同点）：物业与房地产都包含有土地、房屋及附属的设施、设备和相关场地；物业与房地产具有实物形态和资产形态。

物业2、区别：房地产:指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。不动产:指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋，由于是不可移动的，所以叫不动产。

物业（1）使用范围不同：房地产一般指这一事物的整体，往往在宏观上使用。例房地产体制改革而非物业体制改革。（2）称谓的领域不同或者说适用场合不同：就一般情况来说，不动产是民法上通常使用的词汇；房地产则是在经济法和行政法及商事实务中经常使用的词汇；而物业则是指房地产领域中单元性房地产概念的别称。物业是从使用角度讲，房地产、不动产是从财产等特性方面。物业第二节物业管理一、物业管理的概念物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理二、物业管理的性质1、社会化：指的是它将分散的社会分工汇集起来实行统一的管理。2、专业化：指的是由专门的管理企业通过委托合同，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。物业管理3、企业化：指的是通过组建物业管理公司对物业实行企业化管理和经营的过程，其核心是按照现代企业制度组建物业管理公司并运作。4、经营型：物业管理的属性是经营，它所提供的商品就是劳务和服务，但他们所推行的则是有偿服务、合理收费。物业管理三、物业管理与传统的房地产管理的区别1、管理体制不同2、管理内容不同3、所管房屋产权结构不同4、管理机制不同项目及比较内容现代物业管理传统房屋管理物业权属多元产权（私有、公有）单一产权（国有、公有）管理单位物业管理公司政府、单位房管部门管理单位性质企业事业或企业性事业单位管理手段经济和法律手段行政手段管理行为企业经营服务行为非企业行为管理性质有偿服务无偿、低偿服务管理观念为业主、住户服务管住住户管理费用自筹、管理费、服务费等低租金和大量补贴管理形式社会化、专业化统一管理多头分散管理管理内容全方位多层次的管理服务管房和养房管理关系代表业主，业主主导型国家或单位主导型管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式物业管理四、物业管理的原则1、有偿服务原则2、两权分离原则3、统一管理原则4、优胜劣汰原则5、自治自养原则6、权责对应原则7、科学规范原则第三节物业管理的产生与发展一、我国物业管理的诞生及发展阶段1、萌芽阶段：1981年以前2、探索阶段：1981-19921981年3月,深房集团率先成立了深圳市物业管理公司。深圳物业管理第一村：东湖丽苑。3、蓬勃发展阶段1993年6月，深圳市物业管理协会4、目前待业的发展处在新的发展阶段物业管理的产生与发展3、蓬勃发展阶段1993年6月，深圳市物业管理协会1994年4月，城市新建住宅小区管理办法

1994年11月，深圳经济特区住宅物业管理条例

1996年12月,福州市城市住宅小区物业管理办法

1998年10月,厦门市住宅区物业管理条例2000年，中国物业管理协会在北京成立

2003年6月，物业管理条例

2006年9月，福建省物业管理条例至2007年12月止，全国物业服务企业3万多家，从业人员超过300万人，福建省已有1239家物业公司，从业人员8万多人。物业管理的产生与发展4、目前行业的发展处在新的发展阶段1）物业管理法治化进程加快2007年10月1日起施行《物权法》、《物业服务定价成本监审办法(试行)》2008年1月1日起施行《劳动合同法》2008年2月1日起施行《住宅专项维修资金管理办法》物业管理的产生与发展物业管理的产生与发展2）物业管理规模不断扩大，服务领域愈加宽广物业管理覆盖到不动产管理的所有领域3）物业管理师制度开始实施，职业队伍建设提上重要日程全国共有1119名从业人员取得物业管理师资格4）业主维权意识逐渐增强，维权方式渐趋理性物业管理的产生与发展物业管理的产生与发展二、物业管理发展的作用1、有利于促进经济增长2、有利于提高人民群众居住质量3、有利于增加就业4、业主自律机制不完善第四节物业管理的基

本内容和运作环节一、物业管理的基本内容按照服务的性质和提供服务的方式来划分，可以分为：常规性的公共服务针对性的专项服务委托性的特约服务物业管理的基本内容和运作环节（一）、常规性的公共服务1、房屋建筑主体的管理2、房屋设备设施的管理3、环境卫生的管理4、绿化管理5、安全防范管理6、消防管理7、车辆道路管理物业管理的基本内容和运作环节（二）、针对性的专项服务是指物业管理公司为改善和提高住用人的工作和生活条件，面向广大的住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。特点：物业管理公司事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布出来，当住用人需要某种服务时就可以任意选择。专项服务实质上是一种代理业务，为住用人提供工作和生活方便。专项服务是物业服务企业开展多种经营的主渠道。物业管理的基本内容和运作环节（三）、委托性的特约服务特约服务是为了满足物业产权人、使用人个别需要并受其委托而提供的服务。通常是指在物业管理合同中未要求,物业管理公司在专项服务中也未设立,而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理公司应在可能的情况下尽量满足其需要，提供特约服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善。当某一项服务有较多的用户需求时，物业管理公司就会将此项特约服务纳入专项服务之中。物业管理的基本内容和运作环节二、物业管理的基本环节（一）筹划阶段1、物业管理的早期介入2、选聘物业服务企业3、机构设置和人力资源配备4、规章制度的制定物业管理的基本内容和运作环节（二）启动阶段1、物业的接管验收2、迎接用户入住3、建立物业档案资料物业管理的基本内容和运作环节（三）日常运作阶段1、日常管理与维修养护2、综合经营服务3、系统的协调第二章物业管理的运作主体

第一节物业服务企业

一、物业服务企业的性质与模式（一）物业服务企业的性质1、是实施物业管理的主体2、以服务为核心的第三产业3、实行自主经营、独立核算、自负盈亏物业服务企业

物业服务企业

（三）物业服务企业管理服务的种类1、委托管理服务型2、顾问管理服务型3、自主经营服务型4、自建自营型5、公房管理与物业管理混合型物业服务企业

二、物业服务企业的设立（一）物业服务企业的注册登记（二）物业服务企业的资质管理一级——国家建设部二级——省建设厅三级——设区的市人民政府房地产主管部门物业服务企业

资质等级：国家标准：注册资本中级职称管理面积范围一级：500万20万方各类（200+100+15+50）二级：30010＜30、8（100+50+8+20）三级：505＜20、5物业服务企业

二、物业服务企业的机构设置（一）物业服务企业机构设置的原则1、目标原则2、分工协作原则3、权责对应原则4、统一领导、分级管理原则5、统一指挥原则6、有效管理幅度原则物业服务企业

（二）物业服务企业的组织形式1、直线式2、直线职能式3、事业部制4、矩阵式物业服务企业

（二）物业服务企业的组织机构设置1、有限责任公司的领导机构1）股东会2）董事会3）经理4）监事会物业服务企业

2、管理部门主要机构及职责1）办公室2）财务部3）工程部4）综合管理部5）秩序维护部（保安部）6）保洁绿化部7）经营发展部物业服务企业

四、物业服务企业的权利及义务（一）物业服务企业的权利1、根据政府及主管部门颁布的法规、法令、标准，并结合物业实际情况，制定物业管理的规则。2、依照物业管理服务合同中约定的管理项目、内容，有关条款的规定，对物业实施有效管理。3、依照物业管理服务合同的约定条款及政府主管部门的规定，收取管理服务费用。物业服务企业

物业服务企业

物业服务企业

五、物业管理人员的素质要求与培训（一）物业管理人员的基本素质与要求（二）物业服务企业部门经理必备知识与能力要求（三）物业管理人员的培训（二）非业主使用人及其权利义务非业主使用人是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物业使用权，并实际使用物业的人。1、受租赁合同的一定限制2、享有物业管理委托合同约定的权利、义务第三节房地产行政

主管部门与行业协会

房地产行政主管部门与行业协会

房地产行政主管部门与行业协会

二、房地产行政主管部门（一）房地产行政管理的职能1、指导2、立法3、协调4、服务5、执法6、调控房地产行政主管部门与行业协会

（二）房地产行政管理部门的设置1、国家建设部2、省、市房地产行政管理部门3、区、县房地产行政管理部门4、房管办事处（或物业管理站）房地产行政主管部门与行业协会

三、行业协会（一）行业协会概述首家行业协会—1993年6月30日深圳市物业管理协会成立（二）行业协会的作用1、桥梁和纽带的作用2、调研和督察作用3、交流和服务作用第四节物业管理相关部门物业管理相关部门物业管理相关部门第三章物业管理的早期

介入与前期管理

物业管理的早期介入物业的接管与验收用户入伙与装修管理物业的档案资料管理第一节物业管理的早期介入

一、早期介入的作用1、有利于优化设计，完善设计细节2、有利于提高房屋建造质量3、有利于保证物业的使用功能4、有利于加强对所管物业的全面了解5、早期介入有利于后期管理工作的进行6、有利于树立物业服务企业的形象物业管理的早期介入

二、早期介入的工作内容1、规划设计阶段的介入2、现场施工阶段的介入3、组建物业公司（管理处）阶段的介入第二节物业的接管与验收

一、竣工验收与接管验收的区别1、验收的目的不同接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。2、验收条件不同接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。

物业的接管与验收

3、交接对象不同接管验收是由物业管理公司接管业主移交的物业;竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。4、性质不同接管验收是企业行为，竣工验收是政府行为。5、所处的阶段不同竣工验收施工单位开发企业建设单位物业企业接管验收物业的接管与验收

二、接管验收的作用1、明确交接双方的责、权、利关系2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益3、为后期管理创造条件物业的接管与验收

物业的接管与验收

物业的接管与验收

物业的接管与验收

物业的接管与验收

④对检验中发现的危、损问题：属于危险房屋的，由移交人负责解危；属于损坏房屋的，由移交人与接管单位协商；属于法院判决没收并通知接管的，按法院判决办理。⑤交接双方共同清点房屋、装修、设备和其他附着物，核实房屋使用情况。⑥经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。⑦如有产权转移，接管单位还应办理房屋所有权转移登记。物业的接管与验收

物业的接管与验收

第三节用户入伙与装修管理一、入伙入伙就是业主领取钥匙，接房入住。（一）入伙流程（二）入伙资料准备用户入伙与装修管理二、装修管理（一）业主装修申请表（二）装修管理规定1、申报程序2、装修管理要求3、装修验收检查4、批准权限第四节物业的档案资料管理一、物业的档案资料物业的档案资料指物业服务企业在物业管理的全部活动中形成的作为原始记录保存起来以备查考的方案、图像以及其他各种方式和载体的文件材料的总和。物业的档案资料管理二、物业档案资料的管理（一）物业档案资料管理的概念（二）物业档案资料管理的作用1、凭证作用2、参考作用（三）物业档案资料管理的特点物业的档案资料管理（三）物业档案资料管理的特点1、动态性2、基础性1）现代化管理的基础2）物业管理水平的标志物业的档案资料管理（四）物业档案资料管理的基本要求1、保证档案资料的完整、准确、新鲜、安全2、建立目录方便查询3、按时存档，定期检查物业的档案资料管理（五）物业档案资料管理的程序1、收集建立2、分类归档3、检索运用4、保管移交第四章物业的房屋及设备管理

房屋的修缮管理物业的设备管理第一节房屋的修缮管理是物业管理中的基础管理，包括施工管理、质量管理、料具管理、安全管理、资金管理等。一、房屋修缮管理的作用使用功能、安全性能、使用寿命、居住质量、保值、增值等等房屋的修缮管理二、房屋修缮管理的基础知识（一）房屋的分类（二）房屋完损等级的评定房屋的修缮管理（三）房屋修缮管理的原则1、确保房屋完好2、改善使用功能3、提高使用效益（四）房屋修缮标准（五）房屋修缮工程的分类房屋的修缮管理三、房屋修缮管理的实施1、机构设置一般由物业服务企业的修缮部门全面负责，中大修工程可委托专业建筑工程公司。2、房屋修缮管理制度规定1）修缮责任的划分房屋的修缮管理房屋的修缮管理一般项目：各类钢、木门窗损坏；水、电设备零件损坏；屋面渗漏水；水落管、污水管堵塞和水盘等设备漏水；其他属于小修养护和便民服务范围的项目。第二节物业的设备管理一、物业设备的概念及分类（一）物业设备的概念是指附属于建筑物的各类设备的总称。（二）物业设备的分类1、物业建筑设备包括供水设备、排水设备、热水供应设备、消防设备、燃气设备、供暖、制冷和通风设备系统。物业的设备管理2、物业建筑电气工程设备包括：供电设备弱电设备运输设备防雷设备物业的设备管理二、物业设备管理的内容、方式和意义（一）物业设备管理的内容1、物业设备基础资料管理2、物业设备的运行管理3、物业设备维修管理物业的设备管理物业的设备管理5、建立物业设备的更新、调拨、增添、改变、改造、报废等方面的规划和审批制度6、建立承租户保管房屋设备的责任制度7、建立每年年末对物业设备进行清查、核对和使用鉴定的制度，遇有缺损现象应采取必要措施，及时加以解决物业的设备管理（三）物业设备管理的意义1、物业设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障2、物业设备管理是延长设备使用寿命、保障设备安全运行的保证3、物业设备管理是城市文明建设和发展的需要4、物业设备管理能强化物业服务企业的基础建设物业的设备管理三、物业设备的保养与维修（一）物业设备的保养1、日常维护保养设备的日常保养由操作者负责，班前班后由操作工人认真检查。擦拭设备各处或注油保养，设备经常保持润滑、清洁。班中设备发生故障，要及时排除，并认真做好交接班记录。

物业的设备管理2、一级保养：由设备的操作人员、维修人员按计划进行的保养维修工作。3、二级保养：以维修工人为主，操作工人参加，对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换和修复磨损零件，使设备能够达到完好状态的保养4、设备点检：是指根据要求利用检测仪器、设备或人的感觉器官，对某些关键部位进行的检查物业的设备管理物业的设备管理三、物业设备管理制度（一）岗位责任制（二）物业设备设施管理制度1、值班制度2、接管验收制度3、预防性计划维修保养制度4、交接班制度5、报告记录制度第五章物业的综合

管理与经营服务物业综合管理概述安全管理物业环境管理物业综合经营服务第一节物业综合管理概述一、物业综合管理的概念是指除房屋建筑主体管理和房屋设备、设施管理之外的各项服务与管理工作，包括环境（保洁、绿化）管理、安全（治安、消防、车辆及道路）管理等房屋建筑主体管理才房屋设备设施管理是对物的管理综合管理则是对人的服务与管理物业综合管理概述物业综合管理概述三、物业综合管理的运作与管理1、物业综合管理的运作形式1）委托专业服务公司2）自行组建专业服务队伍2、物业综合服务的管理1）确保国家有前规定与行业标准的执行2）规范服务人员的行为3）明确服务对象的权利和义务第二节安全管理物业安全管理包括安全防范管理、消防管理、车辆管理三个方面。一、安全防范（一）安全防范管理的含义和特点1、安全防范管理的含义安全防范管理就是指物业公司为防盗、防破坏、防意外及人为突发事故而对所管理的物业进行的一系列管理活动。安全管理2、安全防范管理的含义1）安全防范工作难度大2）服务性强（二）安全防范管理的机构设置与岗位职责1、机构设置2、岗位职责安全管理（三）安全防范管理的主要内容1、门卫安防管理2、巡逻安防管理3、电视监控管理安全管理安全管理（二）消防管理机构设置与职责划分1、机构设置2、岗位职责1）第一责任人：法定代表人或主要负责人2）专职消防管理人员3）义务消防人员：全体员工安全管理安全管理安全管理安全管理三、车辆管理1、车辆行驶和停放管理2、停车场管理第三节物业环境管理一、保洁管理（一）保洁管理的机构设置（二）保洁管理工作的主要内容1、制定管理制度2、制定保洁工作计划3、好卫生设施建设4、加强环境卫生的宣传教育物业环境管理（三）保洁管理的工作标准1、做到“五定”：定人、定地点、定时间、定任务、定质量2、做到“七净”、“六无”：七净：路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树根净、电线杆净、墙根净六无：无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土、无污水脏物3、垃圾日产日清物业环境管理二、物业环境的绿化管理（一）绿化的功能1、防风、防尘、保护生态环境2、净化空气，降低噪声，改善环境3、改善小气候，调节温度，缓解城市热岛效应4、美联物业区域和城市环境5、提供休闲健身场所，陶冶人们道德情操物业环境管理（二）物业环境绿化系统的组成绿化系统是指不同规模、不同种类的绿地，按点、线、面相结合的原则，组成的相互协调的有机体系。一般由以下部分组成：1）公共绿地2）公共建筑和公用设施绿地3）住宅旁和庭院绿地4）街道绿地5）竖向绿化物业环境管理（三）绿化管理的基本内容1、搞好绿化的养护管理工作1）浇水2）施肥3）整形、修剪4）除草、松土5）病虫害防治物业环境管理2、制定绿化管理规定（四）绿化管理的质量要求和考核指标1、绿化管理的质量要求1）树木——生长茂盛无枯枝2）树形——美观完整无倾斜3）绿篱——修剪整齐无缺枝4）花坛——土壤疏松无垃圾物业环境管理5）草坪——平整清洁无杂草6）小品——保持完好无缺损2、绿化管理的考核指标1）居住区绿化标准：《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》规定，住宅小区人均公用绿地应达到每个居民平均占有1.5平方米以上，绿化率要达到30%，绿化覆盖率要达到25%以上2）树木成活率：除新树苗为95%外，应达到100%物业环境管理3）树木倾斜程度：新种树木高度1M处倾斜超过10CM的树木不超过树木总数的2%4）遭各类虫害的树木不超过树木总数的2%5）无枯枝败叶6）绿化围护设施无缺损7）绿化整洁无杂物第四节物业综合经营服务一、物业综合经营服务概述（一）物业综合经营服务的含义物业综合经营服务是指与房屋楼宇及住宅小区的住（用）户生活、工作、生产相配套的一些经营服务,包括商业网点、文化教育、卫生、娱乐、体育等公共设施的建立、开设和经营,以及为方便住（用）户生活而开展的多种特约便民和经营服务。物业综合经营服务（二）物业综合经营服务的特点服务项目多样化和服务全方位，成为综合服务最显著的特点。1、服务消费的连锁性如：提供装修服务，就紧跟垃圾清运服务提供停车场服务，就配套洗车服务物业综合经营服务2、服务对象欲望需求的不可替代性服务需求因业主情况的不同而各不相同。如双职工家庭会要求托幼服务，老弱病残者会要求特殊服务3、居住水平提高带来“需求层次上升”物业综合经营服务（三）物业综合经营服务的基本要求高效、优质。必须满足下列四方面的要求：1）效用2）方便3）态度4）满意物业综合经营服务二、物业综合经营服务的运作（一）综合经营服务的条件硬件：资金的场所软件：经营内容或项目，经营思路和体制具体如下：1、筹措资金2、寻找场地物业综合经营服务物业综合经营服务物业综合经营服务（三）综合经营服务中的注意事项1、注意协调各方面的关系2、注意经营服务的质量3、注意避免污染环境第六章居住性物业管理住宅小区的物业管理花园别墅的物业管理高级公寓的物业管理第一节住宅小区的物业管理一、住宅小区的含义及特点（一）住宅小区的含义是指按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则开发建设起来的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共配套设施的居住区域。从功能上看，它是一个集居住、社会、服务、经济等功能于一体的住宅小区。住宅小区的物业管理（二）住宅小区的特点1、居住功能单一，相对封闭独立2、住宅小区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化3、住宅小区房屋产权多元化，公用设施社会化4、规划建设合理，配套设施齐全，居住方便住宅小区的物业管理二、住宅小区物业管理目标和要求（一）住宅小区物业管理的目标1、实现住宅小区的经济效益2、实现住宅小区的社会效益3、实现住宅小区的环境效益4、实现住宅小区的心理效益住宅小区的物业管理（二）住宅小区物业管理的要求1、物质环境管理的要求1）增强住宅功能2）搞好小区配套设施3）创造优美的环境2、社会环境管理的要求3、以改革、开拓精神探索住宅小区物业管理新思路住宅小区的物业管理三、住宅小区物业管理的内容和原则（一）住宅小区物业管理的内容包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等方面的管理。住宅小区的物业管理（二）住宅小区物业管理的原则1、坚持以人为本，服务第一的原则2、所有权与经营权、管理权相分离的原则3、专业化管理与民主管理相结合的原则4、综合管理的原则5、有偿服务，合理负担的原则6、竞争择优的原则住宅小区的物业管理四、住宅小区的文明建设（一）住宅小区文明建设的重要性（二）如何抓好住宅小区的文明建设1、抓好住宅小区的物质环境的改善和提高2、完善服务体系，做小区居民的贴心人3、制订小区文明公约4、开民丰富多彩的社区文化活动5、进一步拓展文明建设的深度住宅小区的物业管理五、住宅小区的达标考评☆1990年建设部颁布了《全国城市文明住宅小区标准。☆1992年首批全国文明住宅小区28个，其中8个被授予“全国模范文明住宅小区”☆1995年建设部对原标准进行了修改☆2000年5月25日建设部发布了新的《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》住宅小区的物业管理《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》住宅小区的物业管理六、住宅小区物业管理经费来源及使用管理（一）住宅小区物业管理经费来源1、物业服务收费2、专项维修资金3、开发商给予一定的资金支持1）启动资金2）质量保证金住宅小区的物业管理4、政府多方面的支持5、特约服务费（二）住宅小区物业服务费用的管理第二节花园别墅的物业管理一、花园别墅的含义及特点（一）花园别墅的含义一般指带有庭院（花园）的二至三层的独居式住宅。分独立式、连体式（二）花园别墅的特点1、建筑式样2、室内装修3、室外环境花园别墅的物业管理二、花园别墅的管理服务要求（一）管理服务的特点1、管理水准高2、特约服务多3、环境氛围雅花园别墅的物业管理第三节高级公寓的物业管理一、高级公寓的含义及特点（一）高级公寓的含义一般指具有分层住宅形态，各有室号及专门出入，成为各个独立居住单位的物业。（二）高级公寓的特点1、既具有封闭性又具有共处性2、业主和住户具有多国籍性高级公寓的物业管理二、高级公寓管理服务的特点1、管理服务的市场化程度高2、管理服务的涉外性与高标准三、高级公寓的管理服务要求（一）重视前期物业管理（二）日常管理服务的要点1、房屋和设备保养维修要及时到位高级公寓的物业管理2、配套建设要逐步完善3、特约性服务力求项目多，服务全4、保安、消防服务管理措施得当，制度要严5、关注业主和住户的公共交往第七章经营性物业管理经营性物业管理概述写字楼的物业管理与服务商业物业的管理第一节经营性物业管理概述一、经营性物业管理的内容所谓经营性物业管理是指以经营性房屋为主体对象的物业管理，其管理的特点是由经营性物业的特点决定的。普遍存在于写字楼、零售商业中心以及其他可出租物业的管理中。经营性物业管理概述内容：1、制定管理计划1）确立目标2）物业管理状况的检查3）形成租金方案和出租策略4）提出预算（包括管理费）5）物业服务合同6）物业管理的记录和控制经营性物业管理概述2、加强物业管理的宣传以提升物业租金3、制订收租方法4、物业的维修5、安全防范经营性物业管理概述二、经营性物业的收入与费用（一）经营性物业的收入：经营收入：指出租建筑物楼面和其附属配套设施设备的租金收入其他业务收入：包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心、交通等项服务所得。经营性物业管理概述（二）经营性物业的费用支出：1、建筑物的维修养护费用2、设备设施的维修养护费用3、提供各种服务所需投入的费用4、有关的税费：包括房产税、营业税、城市建设维护税、教育附加费、土地使用税等。第二节写字楼的

物业管理与服务一、高层楼宇的含义与特点（一）高层楼宇的含义是指那些层数多、高度大的用于生产、经营和居住用途的人工建筑物。中国《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）将住宅建筑依层数划分为：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，超过十层的住宅建筑和超过24米高的其他民用建筑为高层建筑。写字楼的物业管理与服务1972年国际高层建筑会议将高层建筑分为4类：第一类为9～16层（最高50米）第二类为17～25层（最高75米)第三类为26～40层（最高100米）第