北京西单大悦城住宿设施定位报告

西单大悦城住宿设施定位

2007.

6.广州新中酒管理定位要素随着北京奥运会的举办，北京的经济开展将进一步加速，酒店式公寓市场将进一步开展。2021年后，由于其他行业在奥运会的带动下的快速开展而使效劳式公寓工程的市场需求扩大。北京公寓发展趋势北京酒店发展趋势北京酒店业自2006年以来受到奥运会的利好因素影响，经营一路向好。近几年来北京接待游人数持续增长。预计奥运会对经济的拉动效应将于2021年表达，而北京新增酒店的投入量在2021年后将大幅度减少。酒店及公寓投资高档酒店式公寓酒店高端中高端五星级四星级平均造价（万元/间客房）80—120万60-80万120-160万80-100万酒店及公寓投资类别特点选择公寓高端客户外资高层停留时间长家庭居住为主对公寓、服务要求苛刻对租金不敏感绝对数量不断增加北京金融街威斯汀公寓北京雅诗阁北京盛捷福景苑高级服务公寓项目周边公寓的市场需求类别特点选择公寓中高端客户外资中、高层停留时间中短长皆有对周边商业配套要求高对总租金较敏感绝对数量增加迅速喜好面积适中户型北京丽舍酒店式服务公寓金融街公寓项目周边公寓的市场需求类别特点选择公寓中低端客户项目、技术人员停留时间中短期为主个人居住对周边商业依赖性强对价格最敏感未来服务式公寓最大增长点华威公寓项目周边公寓的市场需求华威公寓金融街公寓威斯汀公寓丽舍公寓雅诗阁盛捷福景苑公寓房间的基本配置√√√√√√花园/休闲廊√√（借用酒店）√商务中心√√（借用酒店）√√西餐厅√（外租形式提供早餐）√（借用酒店）√√休闲吧√暂无，依靠即将建成的金融街健身俱乐部√（借用酒店）√√桑拿√√（借用酒店）√√健身室√√（借用酒店）√√√游泳池√√（借用酒店）√√√全套厨房设备√√√√√√咖啡厅√（借用酒店）√台球厅儿童游乐场√会议室√（借用酒店）项目周边公寓户型、面积及租价公寓名称面积户型平均租金（美金/平方米/月）华威公寓60—100平方米一房一厅、两房一厅21金融街公寓60-418平方米一居室、一房一厅、两房一厅、三房一厅24威斯汀公寓60—152平方米一房一厅、两房一厅、三房一厅35丽舍公寓74—185平方米一房一厅、两房一厅、三房一厅23.5雅诗阁105—249平方米一房一厅、两房一厅、三房一厅27盛捷福景苑公寓102—238平方米一房一厅、两房一厅、三房一厅261－2居室的面积占大多数，3居以上的户型相比照较少。1居室的使用面积在50－90平米之间，2居的使用面积根本在90－150平米之间；3居的使用面积在140－200平米之间；4居的使用面积至少在150平米以上；从不同户型的配比来看，1居和2居所占的比例较大，一般在85％左右比较适宜。区域公寓的平均租金为27美金/平方米/月，威斯汀为区域内最高的。项目周边公寓户型、面积及租价类别特点选择公寓高端客户外资高层高端旅游客户驻北京外地中高层管理人员领事官员国企、机关单位对酒店硬件、软件设施设备要求苛刻对价格不敏感丽思卡尔顿酒店威斯汀酒店洲际酒店区域内酒店的市场需求类别特点选择公寓中端客户外资中、高层国企、机关单位国际旅游团体对周边商业配套要求高对性价比敏感民族饭店西单美爵酒店广州大厦区域内酒店的市场需求类别特点选择公寓中低端客户项目、技术管理人员国内旅游团体对周边商业依赖性强对交通便利有较高要求对价格最敏感西西友谊酒店山水宾馆区域内酒店的市场需求西单美爵酒店广州大厦山水宾馆鄂尔多斯酒店西西友谊酒店民族饭店威斯汀酒店丽思卡尔顿洲际酒店美容美发院√√√√√√√健身中心√√√√√√√√网球场√√√√会议室√√√√√√√√√宴会厅√√√√√√√√棋牌室√√√√√√√√商务中心√√√√√√√√√游泳池√√√√√√√√中餐厅√√√√√√√√西餐厅√√√√√√√西单美爵酒店广州大厦山水宾馆鄂尔多斯酒店西西友谊酒店民族饭店威斯汀酒店丽思卡尔顿洲际酒店咖啡厅√√√√√√√夜总会√√√卡拉ok√√√√桑拿√√√√√√停车场√√√√√√√√商店√√√√√√√√SPA中心√√√公寓名称房数平均房价平均开房率西单美爵酒店296间598元∕间82％广州大厦283间560元∕间86％山水宾馆170间430元∕间88％鄂尔多斯酒店98间400元∕间60％西西友谊酒店203间450元∕间78％民族饭店512间690元∕间85％北京金融街威斯汀酒店486间1250元∕间78％丽思卡尔顿305间1580元∕间76％洲际酒店332间1030元∕间82％区域内酒店的市场需求区域内拥有三间顶级酒店，平均开房率达78％，房价1000—1600元/间不等；其余为中低档次的酒店，平均开房率约为80％，房价从400—690元/间不等；从区域内酒店的开房率可得知，该区域内酒店需求量较大。区域内酒店的市场需求长住客户长住客户的采访意见本次我们采访的商业公司中，表示需要为员工中长期租赁酒店式公寓的的企业比例为28%。本次我们采访了27名在北京居住于酒店式公寓的个人客户，了解情况如下：长住客的租赁时间为一个月至一年不等。大多数会由公司按照级别标准寻找适宜的长租房，然后由公司付款，安排员工入住。平均月租金从16美金/平方米/月—35美金/平方米/月不等。以西城区范围内的公司商务散客为主，以国际订房机构提供的散客为辅，并着重开展奥运会期间的散客。以民生银行为例，由于其经常接待来自全国的分行人员，其接待量在一间中档次酒店就到达了每月300至500房晚。其预算标准为：各地分行长以下的职位为350元/晚〔现主要住在山水宾馆〕，分行长为500元至700元/晚〔现主要住在广州大厦、西西友谊及民族饭店〕。日租客户目前在北京的各大酒店，商务会议客源是一个重要的收入来源。北京五星级酒店接待商务会议客的人均消费水平较高，其正餐的餐饮标准到达了平均150元/人/餐。住宿标准每房晚超过600元。而在大会议厅的消费方面，五星级酒店中能容纳500人的会议厅的平均租价为12000元/天，全年平均出租率到达了七成，局部五星级酒店至今年底的大会议厅排期目前已经几乎全满。商务会议客户本次采用面谈及形式拜访了超过100间机构，包括LG、摩托罗拉、英美烟草、瑞士银行、中国银行等一批国有及跨国公司。根据了解到的情况，90%以上的受访企业均有商务散客的接待需求。每间公司每月的散客住宿接待需求从10房晚至500房晚不等，平均接待价格在300-1500不等。在这些客源中，有超过一半的受访者表示西单及金融街区域内的档次分化较大，中端的较新的酒店并不多，以至于公司的中端接待常常需要在离公司较远的酒店进行。这些公司的会议需求亦十分庞大，超过60%的受访公司均有在公司以外举行会议的需求，每年公司外会议次数在5次以上的占到了85%。会议规模从20人至600人不等。商业公司的采访意见优势点（S）位于北京市中心区西单繁华商圈；单体楼易于进行较为封闭的管理，有助于提高档次；与项目内的商场、写字楼等互为有益的补充，并增强三者的共同影响效应。劣势点（W）周边的商业环境档次不高；项目的住宿设施未能设于首层，对经营有一定的影响；由于周边道路上的限制，交通可能会受到一定的影响；由于并不直接临街，项目的外观可见度不高；市场机会点（O）项目周边的酒店市场分化较为悬殊三大高端酒店将西单的酒店行业的氛围提到了一个新的高度2008年奥运会的临近金融街正在日益成熟市场障碍点（T）金融街去年下半年开业的丽思卡尔顿和威斯汀两间酒店使本区域的高端酒店的供应量大幅度提升SWOT分析定位：商务酒店式公寓西单项目定位：商务酒店式公寓营造一个有家的感觉的商务酒店式公寓特色：利用酒店的效劳模式进行经营开放式厨房营造家庭感觉配有必要的厨房设施、家居电器拥有会议功能项目于区域内的奢华程度与成本的定位项目于区域内的价格与地理位置的定位项目于区域内的价格与服务水平的定位经营建议客户营运商业平台，为住客提供快速、优质的效劳：免前台登记为客户提供商业信息24小时餐饮辅助效劳：提供半成品食物加工及送餐效劳；(3种：半成品售卖、堂食、送餐)各楼层提供商务设施租赁；汽车租赁效劳；对商场的租赁客户提供优惠住宿及套餐；DIY公寓，可设立不同的效劳套餐供客人选择；租期多样化，经营一周为起点的长租房。经营建议打包销售的概念推出年度会议系列套餐，利用会议室的低价吸引大量的客户，提供房间开房率；借助商场的