城镇老旧小区改造技术标准 DB37-T 5270-2024

目次

1总则.......................................................................................1

2术语.......................................................................................2

3基本规定...............................................................................4

4基础类改造...........................................................................5

4.1一般规定....................................................................5

4.2供水..........................................................................5

4.3供电..........................................................................6

4.4燃气..........................................................................8

4.5供热..........................................................................9

4.6排水管网..................................................................10

4.7消防设施..................................................................11

4.8安防设施..................................................................12

4.9道路........................................................................13

4.10绿化......................................................................14

4.11光纤入户及管线规整............................................16

4.12建筑物修缮............................................................17

4.13公共照明................................................................17

4.14环卫设施................................................................18

4.15拆违拆临................................................................19

4.16特色风貌................................................................20

5完善类改造.........................................................................22

5.1一般规定..................................................................22

5.2社区综合服务站......................................................22

5.3物业管理与服务用房..............................................23

5.4公共活动场地..........................................................23

5.5无障碍及适老化改造..............................................24

5.6非机动车停车棚及充电设施..................................25

5.7机动车停车位（场、库）......................................26

5.8海绵化改造..............................................................27

5.9建筑节能改造..........................................................28

5.10加装电梯................................................................29

5.11邮件、快件送达设施............................................30

5.12文化休闲设施........................................................31

6提升类改造.........................................................................32

6.1一般规定..................................................................32

6.2老年服务站..............................................................32

6.3托儿所、幼儿园......................................................33

6.4社区卫生服务站......................................................33

6.5小超市、便利店......................................................34

6.6便民商业网点..........................................................34

6.7社区食堂..................................................................35

6.8信息发布设施..........................................................35

6.9智慧住区..................................................................36

7组织实施.............................................................................37

7.1居民意愿调查..........................................................37

7.2编制改造方案..........................................................37

7.3施工质量安全..........................................................40

7.4项目验收移交..........................................................41

8群众满意度评价.................................................................43

附录A城镇老旧小区改造居民意愿调查表....................44

附录B城镇老旧小区改造方案........................................46

附录C城镇老旧小区居民满意度评价表........................50

本标准用词说明.....................................................................51

引用标准名录.........................................................................52

条文说明.................................................................................56

1总则

1.0.1为规范城镇老旧小区改造工作，完善老旧小区基础设施和公共

服务设施，提升居民居住环境和生活品质，制定本标准。

1.0.2本标准适用于山东省行政区域内的城镇老旧小区改造项目。

1.0.3城镇老旧小区改造除应符合本标准规定外，尚应符合国家和山

东省现行有关标准的规定。

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2术语

2.0.1城镇老旧小区oldresidentialcommunity

在城市或县城国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套

设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈

的住宅小区。

2.0.2城镇老旧小区改造renovationoftheoldresidentialcommunity

对城镇老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行改

造、完善和提升的活动，包含基础类、完善类、提升类改造内容。

2.0.3基础类改造basicrenovations

满足居民安全需要和基本生活需求的改造，主要包括供水、供

电、燃气、供热、排水、消防、安防、道路、绿化、光纤入户及管

线规整、建筑物修缮、公共照明、环卫、拆违拆临等。

2.0.4完善类改造improverenovations

满足居民改善型生活需求和生活便利性需要的改造，主要包括

社区综合服务站、物业管理与服务用房、公共活动场地、无障碍及

适老化改造、非机动车停车棚及充电设施、机动车停车位（场、库）、

海绵化改造、建筑节能改造、加装电梯、邮件快件送达设施、文化

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休闲设施等。

2.0.5提升类改造promoterenovations

丰富社区服务供给和提升居民生活品质的改造，主要包括老年

服务站、托儿所、幼儿园、社区卫生服务站、小超市、便利店、便

民商业网点、社区食堂、信息发布设施及智慧住区等。

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3基本规定

3.0.1城镇老旧小区改造应与城市发展规划相适应，符合国土空间规

划、城市总体规划、控制性详细规划、专项规划等相关规定。

3.0.2城镇老旧小区改造应结合相邻小区及周边地区实施联动、连片

改造。

3.0.3城镇老旧小区改造应采用健康、绿色、低碳环保技术。

3.0.4城镇老旧小区改造应保护和利用具有历史价值的优秀建筑、古

树名木、街巷道路和特色景观等。

3.0.5城镇老旧小区改造工程应实施全过程质量安全监管。

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4基础类改造

4.1一般规定

4.1.1城镇老旧小区基础类改造主要包括市政配套基础设施改造提

升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。

4.1.2城镇老旧小区内管线改造应符合现行国家标准《城市工程管线

综合规划规范》GB50289的有关规定。

4.2供水

4.2.1供水改造应符合现行国家标准《建筑给水排水与节水通用规

范》GB55020、《建筑给水排水设计标准》GB50015和现行行业

标准《二次供水工程技术规程》CJJ140的规定。

4.2.2供水改造前应查清原有管道走向、管径、配水点、流量等情况。

4.2.3供水改造包括对既有供水管网进行修复、更换或优化管道走向

等内容，当存在下列情形时，应进行修复或更换：

1供水管材、设备不符合国家现行卫生标准和相关政策规定；

2供水管道使用年限较长，存在跑、冒、滴、漏现象，阀门锈

蚀、漏水；

3二次供水设施不符合现行国家相关卫生和安全标准；

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4最不利配水点压力小于0.1MPa，或在运行工况压力条件下，

流量小于器具额定流量的80％。

4.2.4供水改造应充分利用市政管网的水压直接供水。当水压、水量

不满足要求时，可采用变频供水、叠压供水等方式供水。

4.2.5供水改造应选用供水安全、结实耐久、节能节水的管道及设备。

4.2.6设置室外消火栓的室外供水管，管径不应小于100mm。

4.2.7供水改造后应实现分户计量，计量设施应符合现行国家标准

《建筑给水排水设计标准》GB50015的规定。

4.2.8住宅的分户水表宜相对集中读数，且宜设置于户外。

4.3供电

4.3.1供电改造应符合现行国家标准《建筑电气与智能化通用规范》

GB55024的规定。

4.3.2供电改造前应对原有供配电系统进行现场勘察，查明供配电系

统结构及负荷、线路规格型号、敷设方式、路径和运行状况、配电

箱（板）元器件规格型号、计量表规格型号、安装位置和运行状况、

接地形式等。

4.3.3供电改造包括对既有电气设施进行修复、更换或优化，当存在

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下列情形时，应进行修复或更换：

1供电设施存在超期运行、过载运行、设备老化、损坏等安全

隐患；

2国家明令淘汰的产品；

3架空线路影响市容市貌；

4防雷和接地系统设施锈蚀、接触不良等。

4.3.4原配电箱（板）、弱电箱等安装位置环境不良的，修缮时应将

其移装于干燥、通风、安全及便于维修的位置。

4.3.5现有架空敷设的低压电缆应视小区工程条件、环境特点、电缆

类型、数量等因素，优先采用穿管保护直接埋地敷设的方式进行改

造。

4.3.6既有接地故障保护系统修缮时，不应对原设计进行随意改动。

原配电系统无接地故障保护的，在修缮时应设置接地故障保护，并

应与配电线路保护相适应。

4.3.7对建筑物原有的防雷接地系统应进行检查，当设施有锈蚀、破

损、接触不良，或由于土建施工而受到影响以及其他不满足国家现

行相关标准技术要求时，应进行修复或替换。

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4.3.8进行一户一表改造时应采用智能电能表，满足阶梯电价及分时

计费需求。

4.3.9供电设施改造后，电力电缆及电线、接闪器、人工接地装置等

材料应符合国家现行标准的规定。

4.4燃气

4.4.1城镇老旧小区内未通管道燃气但具备增设条件的小区应增设

燃气管道。

4.4.2城镇老旧小区内新增、改造的燃气管道应符合现行国家标准

《燃气工程项目规范》GB55009、《城镇燃气设计规范》GB50028

的规定，达到防火、防爆等安全要求。

4.4.3燃气设施改造所使用的材料和设备应满足节能环保及系统介

质特性、功能需求、外部环境等设计条件的要求。

4.4.4用户燃气管道的改造安装不应损坏建筑的承重结构及降低建

筑结构的耐火性能、承载力。

4.4.5外立面改造时沿建筑物外墙敷设的燃气管道净距应符合现行

国家标准《城镇燃气设计规范》GB50028的规定。

4.4.6燃气设施的施工、运行维护和抢修等场所及重要的燃气设施应

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设置规范、明显的安全警示标志。

4.4.7使用管道供应燃气的用户应设置燃气计量器具。

4.4.8城镇老旧小区燃气管道改造应由城镇燃气供应单位负责设计、

改造等相关工作。

4.4.9改造后的燃气设施应实现供气连续稳定，运行安全的要求。

4.5供热

4.5.1城镇老旧小区未实现集中供热的小区应根据相关规划配套建

设供热管网及运行维护设施。

4.5.2城镇老旧小区供热改造应符合现行国家标准《供热工程项目规

范》GB55010、行业标准《城镇供热系统运行维护技术规程》CJJ88

的规定。

4.5.3城镇老旧小区供热系统改造时使用的材料和设备应满足系统

功能、介质特性、外部环境等设计条件的要求。

4.5.4废弃的供热管道及构筑物应拆除；不能及时拆除时，应采取安

全保护措施，不应对公共安全造成危害。

4.5.5对不符合安全使用条件的供热管道，应及时停止使用，经修复

或更新后方可启用。

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4.5.6供热改造工程施工现场及重要的供热设施，应有规范、明显的

安全警示标志。

4.5.7供热工程正常运行过程中产生的污染物和噪声应符合现行国

家标准《供热工程项目规范》GB55010等相关规范的规定。

4.5.8城镇老旧小区改造后的供热管网，应满足稳定供热、节能高效

的要求。

4.6排水管网

4.6.1城镇老旧小区排水管网改造前应对既有排水系统进行现场勘

察，查明既有排水管网雨污分流情况、管网敷设方式和路径、管材

等情况。

4.6.2城镇老旧小区排水管网改造应采用雨污分流。

4.6.3城镇老旧小区排水管网采用国家禁用淘汰产品、建设标准低、

使用时间长、堵塞破损的排水管道及附属设施，应进行整体更换或

局部维修。

4.6.4城镇老旧小区室外排水管网系统，宜采用埋地排水塑料管和塑

料排水检查井等密封性能良好的材料。检查井内应设置防坠落设施。

4.6.5城镇室外排水管道管径应经水力计算确定。

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4.6.6城镇老旧小区已建有污水收集和集中处理设施时，分流制排水

系统不应设置化粪池。

4.6.7未实施雨污分流、无市政污水处理设施或处理能力不满足要求

的小区可保留或改造现有化粪池。

4.6.8渗漏损坏的化粪池，应进行维修、更换或拆除。

4.6.9城镇老旧小区内餐饮等服务设施排放的含油污水应经隔油处

理后排入污水管道。

4.7消防设施

4.7.1城镇老旧小区消防设施改造前应进行现场勘察，查明建筑防火

及疏散、消防及给水、防烟及排烟、电器与通讯、自动灭火系统、

移动式灭火器材等设施配置运行情况。

4.7.2城镇老旧小区消防设施存在超期使用、锈蚀损坏、缺失等现象

时，应进行更换或补充。

4.7.3城镇老旧小区室外消火栓的设置间距不应大于120m，保护半

径不应大于150m。

4.7.4城镇老旧小区住宅楼每层的公共部位建筑面积超过100m2时，

应设置1具1A的手提式灭火器，每增加100m2时，增配1具1A的

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手提式灭火器。

4.7.5城镇老旧小区内新增的非机动车充电桩及非机动车充电设施，

应按规定配置消防设施并统一管理。

4.7.6城镇老旧小区改造后消防设施的设置除应符合本标准规定外，

尚应符合现行国家标准《消防设施通用规范》GB55036、《建筑设

计防火规范》GB50016、《消防给水及消火栓系统技术规范》GB

50974、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140的规定。

4.8安防设施

4.8.1城镇老旧小区安防设施改造应符合现行国家标准《安全防范工

程通用规范》GB55029的规定。

4.8.2城镇老旧小区安防设施改造应充分利用小区内既有系统及设

施设备资源，进行局部或整体改造。

4.8.3城镇老旧小区改造宜结合小区管理周界合理设置出入口控制

系统、视频监控系统、周界入侵报警系统、停车库（场）管理、广

播等安防设施。

4.8.4城镇老旧小区封闭式小区机动车出入口应设置停车库（场）安

全管理系统，非机动车和人员出入口应设置出入口控制装置，实现

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对出入小区车辆和人员的管理。

4.8.5城镇老旧小区重要设备用房，包括水、电、气、热、通信等设

备间宜安装入侵报警装置和出入口控制装置。

4.8.6城镇老旧小区视频监控系统应满足对重点防护部位和区域的

监视，监视图像应能清晰显示人员出入、活动和车辆的通行等情况。

4.8.7城镇老旧小区封闭式小区宜安装周界入侵报警系统，并应与周

界的形状和出入口设置协调，不留盲区。

4.9道路

4.9.1城镇老旧小区内道路改造应符合现行国家标准《城市道路交通

工程项目规范》GB55011的规定。

4.9.2城镇老旧小区道路改造宜与管线改造、海绵化改造同步设计、

同步施工。道路横断面设计应优化道路横坡坡向、路面与道路绿化

带及周边绿地的竖向关系，便于径流雨水汇入绿地内低影响开发设

施。路面排水宜采用生态排水方式。

4.9.3城镇老旧小区道路应明确消防通道。消防通道应按规定设置鲜

明醒目的标志标线、警示牌等，并定期维护。

4.9.4城镇老旧小区穿过建筑物或进入建筑物内院的消防车通道，不

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应设置影响消防车通行和人员安全疏散的设施。采用封闭式管理的

消防车通道出入口，应落实在紧急情况下立即打开的保障措施，确

保不影响消防车通行。

4.9.5城镇老旧小区内道路上井盖缺失、破损、井口下沉或者凸起超

出误差范围、井口周边路面龟裂破损、井墙损坏时，应及时维修、

更换。井盖宜采取防盗措施。

4.9.6改造后的小区内路网系统应与城市道路交通系统有机衔接，满

足消防、救护等车辆通达要求，步行系统实现连续、安全、符合无

障碍建设的相关规定。

4.10绿化

4.10.1城镇老旧小区改造前应对小区内功能分区、基础设施、植物

配置等进行勘察并对相关数据进行梳理分析，根据调查分析结果和

居民需求确定改造方案。绿化改造应符合现行国家标准《园林绿化

工程项目规范》GB55014的规定。

4.10.2城镇老旧小区存在以下情形时，应进行绿化改造：

1非法侵占绿地；

2高大乔木遇强风有折断危险；

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3树木与地基、路灯、地下管线等设施距离过近，超出规范距

离；

4原有绿地苗木损坏严重，植株缺株，地表裸露；

5小区绿化档次风格不一、整体观感不佳；

6绿化设施落后及损坏；

7小区绿化管理差，没有养护或养护管理不到位等。

4.10.3城镇老旧小区绿化改造应采用集中与分散、大小相结合的布

局方式，根据实际增加公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地、

道路绿地等面积。

4.10.4城镇老旧小区内集中绿地应设置一定面积的活动场地。

4.10.5城镇老旧小区绿地改造应结合小区实际完善浇灌系统，提高

非传统水源使用效率。

4.10.6城镇老旧小区绿化改造应选择本地适用的植物品种，合理保

留和利用原有植被和绿地，对古树名木建档挂牌，明确保护要求和

措施。

4.10.7城镇老旧小区绿化改造应结合老旧小区内建筑采光和季节变

化，优化绿地空间布局，强化植物景观空间效果，改善居住景观环

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境，满足居民户外活动需要。

4.10.8城镇老旧小区应加大绿化养护力度，根据植被生长习性，合

理修剪枝叶，避免苗木过度生长，影响绿化带美观和道路交通安全，

同时适时预防病虫害，保证苗木良好生长。

4.11光纤入户及管线规整

4.11.1城镇老旧小区进行管线规整前，应查明原有弱电设备、系统

构成和管线敷设等情况。

4.11.2城镇老旧小区含楼道内外，明设的电线、通信光缆、有线电

视等线路应进行规整梳理。有条件的老旧小区，室外管线应全部埋

地敷设。

4.11.3城镇老旧小区弱电设施损坏时，应进行修缮或更换。

4.11.4城镇老旧小区通信设施应避免重复建设，宜采用光纤入户的

接入方式进行改造。

4.11.5城镇老旧小区光纤入户通信设施工程的改造设计，应满足多

家电信业务经营机构平等接入、用户自由选择电信业务经营者的要

求。

4.11.6城镇老旧小区通信网络应满足居民日常生活及智慧住区应用

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需求，并预留新一代业务发展的容量。

4.12建筑物修缮

4.12.1城镇老旧小区建筑物修缮之前，应对建筑物功能、建成年代、

使用年限、损坏部位及损坏程度进行检查、勘测，结合居民意见确

定修缮方案，做到安全适用、经济合理、技术先进。

4.12.2城镇老旧小区建筑物修缮除应符合本标准规定外，尚应符合

现行国家标准《既有建筑维护与改造通用规范》GB55022、行业标

准《民用建筑修缮工程查勘与设计标准》JGJ/T117的规定。

4.12.3城镇老旧小区建筑物修缮应保证建筑物本体的结构安全，且

不应破坏屋面和外立面的既有保温层。

4.12.4城镇老旧小区建筑物修缮应保证建筑外观的整体性，其形式、

用料、色泽应与周边环境相协调，突出建筑风格与特色，色彩宜欢

快明亮。

4.12.5城镇老旧小区建筑物外立面改造时宜将外立面附加设施统一

规划设置，保持建筑外立面整齐美观。

4.13公共照明

4.13.1城镇老旧小区建筑物内走廊、楼梯间、门厅及出入口等应设

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公共照明，存在损坏、缺失或未按标准设置时，应对灯具及线路进

行更换或补充。

4.13.2城镇老旧小区室外照明应采用太阳能路灯、LED路灯等节能

灯具，具备分时自动控制功能。

4.13.3城镇老旧小区建筑物内公共照明灯具应采用节能灯具，控制

方式采用红外感应或声光控延时等自动控制装置。

4.13.4城镇老旧小区内道路宜按人行道路要求改造照明系统，兼顾

机动车交通需求，并应符合现行国家标准《建筑照明设计标准》GB

50034的规定；与城市道路相连的老旧小区道路宜按机动车道路要

求改造照明系统，兼顾行人交通需求，并应符合现行国家标准《城

市道路照明设计标准》CJJ45的规定。

4.13.5城镇老旧小区内及其附近道路的照明，应合理选择灯杆位置、

光源、灯具及照明方式。

4.14环卫设施

4.14.1城镇老旧小区内环卫设施存在破损严重或缺失、分布不合理、

设置位置不符合使用和清运要求、影响消防安全等情形时，应进行

改造。环卫设施改造应符合现行国家标准《市容环卫工程项目规范》

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GB55013的规定。

4.14.2城镇老旧小区垃圾收集设施应满足垃圾分类投放、分类收集

的要求，与分类运输方式相适应。

4.14.3城镇老旧小区生活垃圾收集设施的规模应根据服务区域人口

数量、分类垃圾清运量、收集频次等综合确定。

4.14.4城镇老旧小区垃圾收集设施位置应便于垃圾分类投放和收运

车辆安全作业，不应占用消防通道和无障碍通道。

4.14.5城镇老旧小区垃圾收集设施建设和运行过程中应有效控制噪

声、污水、臭气和垃圾等二次污染，并应满足消防安全要求。

4.14.6城镇老旧小区内新增的废物箱、垃圾桶/箱应采用标准规格，

且应满足防雨、耐腐蚀、密闭的要求。

4.15拆违拆临

4.15.1城镇老旧小区改造应对私搭乱建、超期使用的临时性建筑物、

构筑物、设施等依法进行拆除。

4.15.2城镇老旧小区改造应及时拆除、清理楼宇公共空间和疏散通

道内的乱堆杂物及墙体违规附着物，恢复原有使用功能。

4.15.3城镇老旧小区拆除工程有关单位的技术装备条件和安全操作

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流程，应按照现行行业标准《建筑拆除工程安全技术规范》JGJ147

的规定执行。

4.16特色风貌

4.16.1城镇老旧小区改造应注意挖掘小区特色、历史文化，结合城

市风貌、建筑类别等基础条件，建设文化、绿色、智慧、和谐、幸

福小区，增强小区居民的认同感和融入感。

4.16.2城镇老旧小区改造应结合小区主出入口、围墙、建筑外立面、

景观构筑物、绿化、照明等对环境景观风貌进行综合改造和提升设

计。

4.16.3城镇老旧小区改造后的小区整体色彩与色调应与小区周边环

境和城市整体风貌相协调。

4.16.4城镇老旧小区主出入口应进行美化，在显著位置设置标识牌，

张贴总平面图、道路引导指示牌等。

4.16.5城镇老旧小区围墙修缮时可通过设置文化墙等方式进行改造

提升。改造后的老旧小区因安全需要设置围墙的，围墙形式以通透

式为主，造型、色调、材质等设计应与小区特色及周围环境相融合。

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4.16.6城镇老旧小区道路更新应延续原有的城市肌理，保留和利用

具有历史文化价值的街道。

4.16.7城镇老旧小区绿地景观改造应因地制宜进行文化资源挖掘利

用，形成小区中独具特色的场所符号。

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5完善类改造

5.1一般规定

5.1.1完善类改造主要包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节

能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

5.1.2可通过新建、改建、扩建等方式建设服务用房、公共活动场地

等服务设施。

5.2社区综合服务站

5.2.1城镇老旧小区社区综合服务站含党群服务中心，功能包括社区

服务大厅、警务室、社区“两委”办公用房、居民活动用房、阅览

室、会议室等。

5.2.2城镇老旧小区社区综合服务站宜按“5分钟生活圈居住区”规

划建设要求配套。

5.2.3城镇老旧小区社区综合服务站应根据当地建设标准进行建设

和改造，统一外观标识和功能布局。

5.2.4城镇老旧小区社区综合服务站宜与社区卫生、文化、教育、体

育健身、老年人日间照料等统筹建设。

5.2.5城镇老旧小区社区综合服务站应设置在交通便利、方便居民出

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入、便于服务辖区居民的地段，并符合无障碍建设的规定。

5.2.6城镇老旧小区社区综合服务站设计应符合现行国家标准《城市

居住区规划设计标准》GB50180等相关标准要求。

5.3物业管理与服务用房

5.3.1城镇老旧小区物业管理与服务用房宜以居民步行距离不大于

300m为原则，按“居住街坊”设施规划建设要求配套。

5.3.2城镇老旧小区物业管理与服务用房的配置可按照下列规定执

行：

1建筑面积按物业总建筑面积的千分之二配置；

2具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

5.3.3城镇老旧小区通过购置、改建、扩建小区闲置房屋，利用小区

空闲地、拆违拆临腾挪用地建设物业管理与服务用房。

5.4公共活动场地

5.4.1城镇老旧小区改造前应对小区及周边公共活动场地情况进行

现场调查，根据小区服务人口年龄结构、小区建设情况等确定公共

活动场地增补或改造的可行性方案。

5.4.2城镇老旧小区公共活动场地改造应因地制宜，结合宅间绿地、

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空地、拆违拆临等统筹建设，提高公共空间的使用效率。

5.4.3城镇老旧小区公共活动场地设置类型应按照居住区分级控制

规模，结合步行距离、小区及小区周边空间情况合理设置。

5.4.4城镇老旧小区室外健身设施设置间距应合理。新增健身设施不

应破坏原有空间及景观整体性。室外健身设施的建设安装与管理维

护，应按照现行国家标准《室外健身器材的安全通用要求》GB19272

的规定执行。

5.4.5城镇老旧小区供老年人、儿童和残疾人等特殊群体使用的健身

设施应设置护栏、柔软地垫、警示牌等安全设施。

5.5无障碍及适老化改造

5.5.1城镇老旧小区无障碍及适老化改造应符合现行国家标准《建筑

与市政工程无障碍通用规范》GB55019、《无障碍设计规范》GB

50763的规定。

5.5.2城镇老旧小区内道路进行无障碍设计的范围应包括居住区路、

小区路、组团路、宅间小路的人行道。

5.5.3城镇老旧小区内的居委会、卫生站、健身房、物业管理、会所、

社区中心、商业、公共活动场地、绿地等为居民服务的建筑应设置

24

坡道出入口等无障碍设施。

5.5.4城镇老旧小区停车场和车库等停车位应设置不少于总停车位

0.5%的无障碍机动车停车位。

5.5.5城镇老旧小区当无障碍设施存在损毁或者故障时，应及时进行

维修，确保无障碍设施正常使用。

5.5.6城镇老旧小区设置的楼牌号、单元号、小区导视图、出行提示

等标识应清晰醒目，适于老年人阅读。

5.5.7城镇老旧小区公共区域存在危险的部位应设计边界提示。

5.6非机动车停车棚及充电设施

5.6.1城镇老旧小区改造前应对小区内非机动车停车棚进行现场调

查和评估，根据小区总建筑面积、小区环境等确定非机动车停车棚

及充电设施改造方案。

5.6.2城镇老旧小区改造时应梳理小区现有非机动车停车位，明确非

机动车停车区域，有条件的宜设置非机动车停车棚，确保非机动车

停车标识规范，车辆有序停放，出入方便。

5.6.3城镇老旧小区非机动车停放设施或停放点可就近设置于居住

街坊出入口附近，宜小规模、分散布置，可按照每套住宅配建不少

25

于1辆配置；停车棚面积可按照0.8m2/辆～1.2m2/辆的标准配置。

5.6.4城镇老旧小区宜在适当位置集中设置电动自行车停放场所，并

符合下列规定：

1电动自行车充电设备应具备定时充电、自动断电、过载保护、

漏电保护及短路保护功能；

2宜配置充电控制设施，集中管理；

3具备防雨、防雷、防火等安全防护措施。

5.7机动车停车位（场、库）

5.7.1城镇老旧小区改造前应对小区内机动车停车位（场、库）进行

现场调查和评估，根据小区总建筑面积、小区服务人口需求、小区

环境等确定机动车停车位（场、库）改造方案。

5.7.2城镇老旧小区应根据现状条件重新规划、建设停车位（场、库），

增加停车位数量，提高停车场地利用率，实现功能分区合理，交通

组织安全、便捷、顺畅，满足消防要求。

5.7.3城镇老旧小区设置在露天场地的地面停车位（场）不应挤占步

行空间及公共活动场所，有条件的宜进行生态化改造设计，实现绿

地与停车相结合。

26

5.7.4城镇老旧小区应增设相关交通标识，明确机动车辆停车区域，

保证车辆停放有序。

5.7.5城镇老旧小区可因地制宜建设地下车库、立体停车库（位），

增设新能源汽车充电桩，或预留电力容量并预设充电桩布线条件及

接口。

5.8海绵化改造

5.8.1城镇老旧小区改造前应对小区内雨水管网铺设情况、小区易积

水点、地表硬化率、小区绿化面积等进行现场调查，根据当地海绵

城市设计要求、小区环境、居民需求等确定小区海绵化改造方案。

5.8.2城镇老旧小区改造应对小区建筑、道路、绿地等采取有效控制

雨水径流措施。

5.8.3城镇老旧小区海绵化改造应结合绿地和景观水体优先选择生

物滞留设施、渗井等工程措施。

5.8.4城镇老旧小区建筑屋面和小区路面径流雨水应通过有组织的

汇流与转输，经截污等预处理后引入绿地内的低影响开发设施。

5.8.5城镇老旧小区雨水管网改造应与海绵城市建设相结合、整体实

施，因地制宜采用海绵城市相关技术，提高小区的雨水积存和蓄滞

27

能力。

5.8.6城镇老旧小区因空间限制等原因在小区内无法建设低影响开

发设施的，可通过城市雨水管渠系统将径流雨水引入城市绿地与广

场内的低影响开发设施。

5.9建筑节能改造

5.9.1城镇老旧小区建筑节能改造应符合现行国家标准《建筑节能与

可再生能源利用通用规范》GB55015的规定。

5.9.2城镇老旧小区建筑节能改造前应先进行节能诊断与判定，明确

节能目标，并根据判定结果、建筑物本体构造、居民需求，按照现

行山东省工程建设标准《居住建筑节能设计标准》DB37/T5026的

要求制定节能改造方案。

5.9.3城镇老旧小区改造应结合既有建筑现状和改造目标，采用适宜

的绿色技术，遵循因地制宜的原则，同步进行建筑节能改造。建筑

节能改造应与当地地理气候条件、经济技术水平相适应。

5.9.4建筑节能改造保温材料和系统应符合国家和山东省现行有关

标准的规定。

5.9.5损坏或严重损坏的屋面，应铲除损坏部位，按照现行国家标准

28

《屋面工程技术规范》GB50345的规定重新敷设屋面各构造层再进

行修缮。

5.9.6外保温墙面不宜安装建筑外立面附加设施。

5.9.7外门窗的节能改造应符合现行行业标准《既有居住建筑节能改

造技术规程》JGJ/T129的规定。

5.9.8建筑节能改造应加强施工现场防火安全管理。

5.9.9建筑节能改造时，其保温系统防火性能应符合现行国家标准

《建筑设计防火规范》GB50016的规定，热工性能应符合现行山东

省标准《居住建筑节能设计标准》DB37/T5026、《公共建筑节能

设计标准》DB37/5155的有关规定。

5.9.10外窗修缮，宜采用节能窗。更换为节能窗时，相关技术要求

应按现行行业标准《既有居住建筑节能改造技术规程》JGJ／T129

的规定执行。

5.10加装电梯

5.10.1城镇老旧小区加装电梯前应收集既有建筑设计文件、竣工资

料、地质勘察报告、所在区域的周边地形图、管线等原始资料。当

资料不全时，应及时补充。

29

5.10.2城镇老旧小区加装电梯应结合建筑及环境实际，因地制宜进

行方案设计。

5.10.3加装电梯附属建筑工程的方案设计应综合考虑场地条件、结

构安全、救援通道、消防通道、环境改造、相互干扰等因素，减少

对住户在通风、采光、日照、通行、噪声等方面的不利影响。

5.10.4加装电梯安装位置应考虑与相邻住户的安全防盗以及居室空

间的私密性。

5.10.5电梯电源应以专用回路供电，并设置计量装置。

5.10.6加装电梯附属建筑工程应符合现行山东省工程建设标准《既

有居住建筑加装电梯附属建筑工程技术标准》DB37/T5156的相关

规定。

5.11邮件、快件送达设施

5.11.1城镇老旧小区改造前应先对小区场地空间、物业公司管理、

小区人口数量及年龄结构等进行调查，根据小区环境、居民需求等

制定邮件、快件送达设施改造方案。

5.11.2城镇老旧小区改造应规整楼道内散乱的信报箱，因地制宜安

装智能信包箱、快递柜，满足小区居民投递和寄递需求。

30

5.11.3城镇老旧小区智能快件箱、信包箱宜设置在单元门及小区出

入口附近，满足无障碍通行、安全疏散的要求。

5.11.4智能快件箱、信包箱等可结合物业管理设施设置，或在居住

街坊内设置。

5.11.5当场地条件有限时，可建设邮政快递末端综合服务站。

5.11.6智能快件箱、信包箱等的格口数量宜为社区日均投递量的1.0

倍～1.3倍。

5.12文化休闲设施

5.12.1城镇老旧小区改造前应先对小区人口数量及年龄结构、人均

收入水平、居民素质等进行摸底调查，根据小区及周边社区服务设

施情况、居住区分级控制规模、居民需求及步行距离合理确定改造

方案。

5.12.2文化休闲设施宜与社区党群服务中心、社区综合服务站用房

等公共设施联合建设。

5.12.3文化休闲设施应设置于方便到达、采光和通风条件较好、环

境和景观较佳的位置，满足采光、通风、防火防灾及管理等要求。

31

6提升类改造

6.1一般规定

6.1.1提升类改造主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造等。

6.1.2老年服务站、托儿所、幼儿园、社区卫生服务站、小超市、便

利店、便民商业网点等设施的改造应同步进行无障碍设施改造，除

应符合本标准规定外，尚应符合现行《建筑与市政工程无障碍通用

规范》GB55019、《无障碍设计规范》GB50763的规定。

6.2老年服务站

6.2.1城镇老旧小区改造应充分考虑社区养老需求，对小区达到“5

分钟生活圈居住区”分级控制规模的且具备条件的小区应建设老年

服务站。

6.2.2老年服务站宜与社区服务站、社区卫生等服务设施统筹建设，

为居住社区老年人、残疾人提供居家日间生活辅助照料、助残、保

健、文化娱乐等服务。

6.2.3老年服务站应设置在市政设施条件较好、位置适中、方便居民

特别是老年人进出的地段，宜靠近广场、公园、绿地等公共活动空

间。

32

6.3托儿所、幼儿园

6.3.1托儿所、幼儿园应选择在自然条件良好、交通便利、阳光充足、

便于接送的地段。

6.3.2托儿所、幼儿园的服务半径不宜大于300m。设置规模应根据适

龄儿童人口确定。

6.3.3城镇老旧小区改造后的托儿所、幼儿园应安全、适用、卫生、

美观，满足下列要求：

1满足使用功能要求，有益于婴幼儿健康成长；

2保证婴幼儿、教师及工作人员的环境安全，并具备防灾能力；

3建筑物主要出入口应为无障碍出入口，宜设置为平坡出入口。

6.4社区卫生服务站

6.4.1城镇老旧小区改造应根据小区人口数量、所在地区社会经济发

展状况、区域卫生规划、现有卫生资源等设置社区卫生服务站。

6.4.2在人口较多、服务半径较大、社区卫生服务中心难以覆盖的小

区，宜设置社区卫生服务站加以补充。

6.4.3社区卫生服务站不宜与菜市场、学校、幼儿园、公共娱乐场所、

消防站、垃圾转运站等设施毗邻设置。

33

6.4.4社区卫生服务站与公共建筑合并建设时，应设在公共建筑首

层，并设有专用出入口。

6.4.5社区卫生服务站应配置完善、清晰、醒目的标识系统。

6.5小超市、便利店

6.5.1城镇老旧小区改造应按照“5分钟生活圈居住区”分级控制规

模，充分考虑周边设施，结合住户需求，根据场地条件，设置小超

市或便利店。

6.5.2小超市的服务半径不宜大于300m。

6.5.3便利店宜1000人～3000人设置1处。

6.5.4小超市、便利店的设置应便于社区居民的消费，与银行、邮局

等其他公共服务设施相协调，因地制宜配建停车场、货物装运通道

等设施。

6.6便民商业网点

6.6.1便民商业网点包括理发店、洗衣店、药店、维修点、家政服务

网点、餐饮店等。

6.6.2便民商业网点应按照“居住街坊配套设施”的规定设置。

6.6.3便民商业网点的设置应便于社区居民的消费，与银行、邮局等

34

其他公共服务设施相协调。

6.7社区食堂

6.7.1社区食堂宜按照“5分钟生活圈居住区”的服务半径设置，结

合小区社区服务站、文化活动站等服务设施联合建设。

6.7.2社区食堂应设置在老年人相对密集、方便老年人出行的地上一

层或二层。

6.7.3社区食堂应满足无障碍设计要求，且应配备消防及安全应急设

施。

6.7.4可通过改造提升原有食堂、新建中央厨房、社区老年食堂、社

区助餐服务点，以及集中配餐、送餐入户等模式，为社区居民提供

多样化服务。

6.8信息发布设施

6.8.1城镇老旧小区信息发布设施改造前应先对小区所在地区经济

发展状况、人口数量、人口年龄结构、居民收入水平、物业管理等

进行调查，根据小区环境、居民意愿、物业管理模式等确定改造方

案。

6.8.2信息发布设施载体可采用宣传栏、纸张张贴、电子屏、信息导

35

引及发布系统。

6.8.3信息发布设施应安全可靠，科学设置，合理利用空间资源，与

户外视觉环境相协调。

6.8.4信息发布设施的设置应经济实用，宜与户外广告等设施统一规

划，避免重复建设。

6.8.5改造后的信息发布设施应满足居民或访客信息获取、查询等需

求。

6.9智慧住区

6.9.1城镇老旧小区智能化改造应按照前瞻性、可操作性、可扩展性

的原则确定改造方案。

6.9.2智能化改造方案应充分利用小区内既有系统及设施设备资源，

合理进行局部或整体改造。

6.9.3智能化改造应注重小区物业管理信息化建设，提升物业管理智

能化水平。

6.9.4改造后的智慧住区宜实现区域内信息平台化、应用智慧化、满

足居民安全、便捷、节能的居住环境需求。

36

7组织实施

7.1居民意愿调查

7.1.1居民意愿调查可采用入户调查、问卷调查、集中座谈等方式开

展。

7.1.2居民意愿调查工作，应填写附录A《城镇老旧小区改造居民意

愿调查表》。

7.1.3居民意愿调查工作可委托第三方进行调查。

7.2编制改造方案

7.2.1编制改造方案前应对拟改造小区开展前期调研。前期调研应包

括以下内容：

1违建临建。小区内存在违建临建的，应按照相关规定实施拆

除；

2小区危房。小区内存在危房的，应单独实施改建；

3基本情况。小区历史、改造范围、小区楼栋数及建设时间、

占地面积、建筑面积、户数、住户年龄结构、小区管理情况等；

4小区环境。小区道路、绿化、公共照明、广场、垃圾收集设

施、出入口、围墙，建筑物外立面、非机动车和机动车停车情况；

37

5小区设施。小区供排水、供气、供暖、电力、通信等设施情

况、管网现状，小区公共服务、社区医疗、教育设施现状，小区及

周边养老、托育、购物、家政、餐饮等设施现状；

6存量资源。查清小区内可利用的闲置房屋、空闲用地、各类

设施等存量资源；

7居民需求。住户现状满意度，对基础类、完善类、提升类等

改造内容需求，对引进专业物业管理需求及缴费承受能力；

8针对屋面修缮涉及太阳能设施，外立面修缮涉及空调支架的

移动、居民雨篷、防护网等拆除内容应进行专项调研。

7.2.2改造方案应以前期调研及居民意愿调查结果作为编制依据，按

照附录B《城镇老旧小区改造方案》进行编制。

7.2.3改造方案具体内容应包括项目改造基本情况、项目现状、改造

内容、专业经营设施工程实施进度及计划安排、工程实施进度及计

划安排、经济及社会效益分析、长效管理模式、保障措施及成果附

件等。

7.2.4改造方案设计成果应包括设计总说明、建筑总平面图、室外管

线综合图、室外照明总平面图、绿化景观总平面图、改造重点区域

38

建筑平面图及必要的立面图和效果图等。

7.2.5改造方案应根据改造内容清单和群众改造意愿，列明小区各类

设施短板，明确小区改造重点项、优先项。

7.2.6改造方案应对小区内水暖电气信等管线统一规划布局，利用大

数据平台共享与小区有关的市政管线、道路等各类信息，开展管线

设计。

7.2.7改造方案应统一将各类线路接入管沟、箱槽等，实现共沟、共

管、共箱、共槽。

7.2.8改造方案应推进相邻小区及周边地区片区统筹改造，实现服务

设施、公共空间共建共享。

7.2.9改造方案应按照《城市居住区规划设计标准》GB50180的要

求，合理配建停车、充电、助餐、养老、托育等各类设施。

7.2.10改造方案应包括适老、适儿化改造及无障碍设施建设。

7.2.11改造方案应以创建完整社区、绿色社区为理念，加强社区文

化建设和特色塑造。

7.2.12改造方案应符合国家和各地对基础类、完善类、提升类改造

内容的要求，并在小区显著位置公示。

39

7.3施工质量安全

7.3.1城镇老旧小区改造应建立、健全事中事后质量安全监管机制，

制定各项施工质量安全管理规定，并贯彻执行。

7.3.2城镇老旧小区改造工程施工前，应由建设单位组织设计、施工、

监理等相关单位进行工程技术交底。

7.3.3城镇老旧小区改造项目应根据小区所处位置、交通条件、居民

出行等因素，合理安排施工组织方式，并应符合下列规定：

1施工现场应严格执行安全生产、扬尘污染防治、消防安全等要

求；

2施工现场应按要求设置围护，悬挂标识牌；

3施工噪音应严格按照国家标准控制，噪音大的工程应避免夜间

和休息日、节假日施工；

4施工过程中应定期洒水，容易产生粉尘的建筑材料、运输车辆

应封闭良好，加强扬尘控制；

5按照先地下后地上的原则安排施工，避免反复开挖路面；

6施工完成后应及时清运建筑垃圾和剩余建筑材料，移除建筑施

工机械。

40

7.3.4城镇老旧小区改造项目施工时，应对主结构、设备设施和装饰

采取有效的防护措施，不应采取振动大或可能对既有设施造成破坏

的施工工艺。

7.3.5施工现场夜间应设置照明、警示灯和具有反光功能的警示标

志。

7.3.6老旧小区改造项目应加强施工安全防范措施，定期开展工程质

量安全检查。

7.3.7改造工程完工后，建设单位应建立工程质量回访、质量保修制

度和投诉、纠纷协调处理机制，向居民发放保修事项告知书，按照

有关规定、合同约定履行保修义务。

7.4项目验收移交

7.4.1城镇老旧小区改造项目应明确工程验收移交规定。

7.4.2城镇老旧小区改造项目应建立城建档案资料和地下管线竣工

测绘资料，整理归档老旧小区改造项目相关资料，确保改造项目资

料完整，并按相关要求及时移交到当地城建档案馆和地下管线管理

机构。

7.4.3城镇老旧小区改造项目完成后，应按照国家和省相关标准及时

41

组织验收，并做好资料归档工作。

7.4.4给排水、管线、防水等隐蔽工程经验收合格后方可进入下一工

序施工。

7.4.5工程竣工后，建设单位应按照国家和地方要求及时申请消防验

收。

7.4.6城镇老旧小区改造项目验收应提供下列资料：

1城镇老旧小区改造计划；

2城镇老旧小区改造居民意愿调查表；

3城镇老旧小区改造方案；

4城镇老旧小区改造相关的工程建设手续；

5主要建筑材料、设备等的质量证明文件、性能检测报告、进

场验收记录及复验报告等；

6项目技术经济分析，包括投资结算书及造价分析；

7项目财务决算文件，包括项目融资方案明细、资金管理、中

央与省级补助资金拨付及使用情况说明等；

8城镇老旧小区改造前后照片、改造过程照片及相关视频资料

等。

42

8群众满意度评价

8.0.1群众满意度评价应在老旧小区改造项目竣工验收结束后进行。

8.0.2群众满意度评价宜由改造实施单位委托第三方评价机构开展，

并填写附录C《城镇老旧小区居民满意度评价表》。

8.0.3群众满意度评价依据为审批通过的改造实施方案。

8.0.4群众满意度评价应在保证居民安全和基本生活需求的基础上

进行。

43

附录A城镇老旧小区改造居民意愿调查表

*姓名性别年龄*住址

房屋现状自住□出租□闲置□其他：调研时间

*是否同意您所属小区改造：是□否□拆迁□

**是否同意改造后进行物业管理并缴纳物业费：是□否□

**请您选择个人出资方式：业主直接出资□、住宅专项维修资金□、小区共有部位

和共有设施设备收益以及其他属于业主所有的资金□其他（可多选）

序号改造内容同意改造不同意改造

供水

供电

燃气

供热

排水管网

消防设施

1基础类

安防设施

改造

道路

绿化

光纤入户及管线规整

建筑物（公共部位）修缮

公共照明

环卫设施

44

附录A城镇老旧小区改造居民意愿调查表

（续表）

序号改造内容同意改造不同意改造

社区综合服务站

物业管理与服务用房

公共活动场地

无障碍及适老化设施

非机动车停车棚及充电设施

2完善类改造机动车停车位（场、库）

海绵化改造

建筑节能改造

加装电梯

邮件、快件送达设施

文化休闲设施

老年服务站

托儿所、幼儿园

社区卫生服务站

3

提升类改造小超市、便利店

便民商业网点

社区食堂

信息发布设施

您对小区改造的意见、建议：

填表说明：1.本表格必须为户主本人填写；2.带*项为必填项；3.当第三行选项

为“否”时，填表终止；4.当第三行选项为“是”时，第四行、第五行为必填

项。

45

附录B

城镇老旧小区改造方案

项目名称

实施单位

编制单位

202年月

46

一、项目改造基本情况表

小区地址

楼栋数

户数（户）

（栋）

改造面积

改造范围

（万㎡）

改造总投入

（万元）

起止时间

改造分类改造内容预计投入（万元）

基础类

完善类

提升类

47

投入合计（万元）

二、项目现状

1.项目概况。包括小区历史、特色、用地、建筑物、人口结构、

居民收入、管理现状、基础设施、服务设施、产业设施现状等内容。

2.居民需求。包括征集居民意愿情况，居民改造及后续管理需

求，公共服务设施和社会服务设施需求，提出的意见建议等。

三、改造内容

包括基础类、完善类、提升类项目改造内容、技术特点、改造

成本、改造范围、改造数量、小区改造特色和亮点打造等。

四、专业经营设施工程实施进度及计划安排

水、电、气、暖、通信等专业经营单位根据老旧小区改造计划，

合理安排拟改造小区内的专业经营设施工程实施进度和计划等。

五、工程实施进度及计划安排

充分考虑老旧小区住户生产生活需求，合理安排工期，明确工

48

程实施进度和计划；分析施工对小区及附近居民生活产生的影响程

度，并提出针对施工产生的影响所应采取的应对措施等。

六、经济、社会效益分析

包括改造总体投入及分项投入，改造后产生的经济、社会效益

分析。

七、长效管理模式

包括改造后采用的物业管理模式。

八、保障措施

包括推进项目实施的组织保障、质量安全保障、资金保障、实

施效果保障等。

九、设计成果附件

改造方案设计成果应包括设计总说明、建筑总平面图、室外管

线综合图、室外照明总平面图、绿化景观总平面图、改造重点区域

建筑平面图及必要的立面图和效果图及投资估算等。

49

附录C城镇老旧小区居民满意度评价表

小区名称：满意度得分：

姓性年

住址

名别龄

单填表