《关于预售商品房抵押预告登记效力问题的研究》13000字（论文）

关于预售商品房抵押预告登记效力问题的研究目录TOC\o"1-2"\h\u1084一、问题的提出 21341二、抵押预告登记的性质 412489三、预售商品房抵押预告登记之效力 428523（一）权利保全效力 418663（二）在强制执行程序中的效力 612474（三）在破产程序中的效力 716151三、预售商品房抵押预告登记效力之展开 86768（一）理论争议 811590（二）司法实践 117573（三）特定条件下的优先受偿 1519426四、结论 17摘要：虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》出台之后，我国在立法层面确认了满足特定条件时，抵押预告登记权利人享有优先受偿权，且认可了抵押预告登记具有顺位效力,但是,该解释第五十二条并不将抵押预告登记相等于抵押权本登记，只是赋予抵押预告登记在具备转为抵押登记的条件但又未办理抵押登记的情况下可具有本登记的某些效力。对于抵押权预告登记究竟发挥着怎样的效力，长期都存在较大争议,本文从预售商品房抵押预告登记保全效力的限制处分立法模式、对强制执行程序不具有对抗效力、在破产程序中享有优先受偿效力入手，展开讨预售商品房抵押预告登记权利人应当在特定情况下适用新法享有优先受偿权，并且在司法实践中实现优先受偿，同时针对抵押预告登记权利人法律风险提出要加强监督、明确约定、增进沟通合作等。关键词：抵押权预告登记；预售商品房；优先受偿银行（贷款人）开发商购房人（借款人）商品房银行（贷款人）开发商购房人（借款人）商品房借款合同（贷款合同）抵押合同取得预售许可证向开发商支付房款暂未取得所有权购房合同预告登记预告登记图1抵押预告登记有关法律关系示意图在我国商品房预售制度中，允许开发商在符合相关法律法规规定的一定条件下，通过获取预售许可证后向购房人提前售出商品房，实现资金回笼，降低开发商的成本。由于商品房较高的价格，购房人通常无法凭自有资金一次性向房产开发商付清，从而选择将房屋作为担保物抵押给银行，向银行申请贷款后用于向房产开发商交付所购房款。但是，如图1法律关系示意图所示，由于此时商品房处于尚未建成的初级阶段，在开发商没有对房屋所有权进行首次登记的情况下，暂不存在房屋所有权，从而购房人更无法取得商品房的房屋所有权，此时购房人对于预售的商品房仅享有债权，也就同时导致了银行不能对房屋进行抵押权的本登记，即只能对房屋进行抵押预告登记。换言之，当商品房建成后，房产开发商通过完成初始登记，获取了该商品房完全的房屋所有权，在交付给购房人以后，由购房人取得房屋所有权，再经房屋管理局登记备案后，银行才设立抵押权的正式登记。在预售商品房的抵押预告登记实践中，常因为多种复杂原因，该抵押权的预告登记最终未能转化为正式登记的抵押权，导致抵押权不能设立。而在立法层面，民法典以及相关司法解释对预告登记的规定也并不完善，抵押权预告登记究竟发挥着怎样的效力，长期都存在较大争议。中国各地区法院对抵押权预告登记的性质和效力有着认识差异，尤其是在当购房人无法及时支付银行房款，作为债权人的银行能否以抵押权预告登记享有对房屋的优先受偿权的金融借款合同纠纷案件，判决理由和裁判结果往往迥然不同，这种“同案不同判”“同法不同判”的现象极大地侵害了公众对司法的信任。多类抵押权预告登记中，以预售商品房的抵押预告登记为典型形式，其制度功能及其所产生的效力对债权人的合法权益有着一定重要性。然而，关于抵押权预告登记是不是享有优先受偿效力的问题，在司法实务和理论界的种种论见都莫衷一是，这就会引发法律适用的交叉混乱问题和人民群众对此的不甚理解，即此亟需进一步明确商品房抵押预告登记在不同程序中的法律效力问题参见张愿：参见张愿：“预购商品房抵押权预告登记效力的认定”，吉林财经大学硕士论文，2021年6月，第1页。本文针对这一问题，将从预售商品房抵押预告登记的性质出发，综合分析其权利保全效力、在强制执行程序中的效力、在破产程序中的效力，其中将结合学界理论和司法实务重点展开讨论预售商品房抵押预告登记权利人享有的优先受偿权，致力于提出防范其中法律风险的一些措施。

二、抵押预告登记的性质对于预售商品房抵押预告登记的性质，理论界大致有三类观点：债权请求权保全说、物权说、准物权说。债权请求权保全说马俊驹、陈本寒：《物权法》，复旦大学出版社，2007年，第60页。指出抵押预告登记是一种保全手段，同时利用这一目的手段公示了以该马俊驹、陈本寒：《物权法》，复旦大学出版社，2007年，第60页。金可可：“预告登记之性质—从德国法的有关规定说起”，《法学》，2007年第7期，第108页。徐银波、孟涛：“预告登记效力规则的反思与完善”，《安徽大学学报》，2021年第45期，第95页。笔者也支持将抵押权预告登记视为是一种准物权。虽然，由于抵押预告登记制度所保障的对象主要为原债权请求权，但抵押预告登记权利人仍有赖于债务人协助办理抵押权本登记才可达到其目的，从而具备了债权属性，同时也由于抵押预告登记具有对世性，被给予了较强的物权效力，从而具备了物权属性，综合以上二者即抵押预告登记融合了物权性和债权性。但是，抵押预告登记的权利内容并没有完全与原债权的性质相脱离，只有经过本登记程序后债权才能强化到近物权的完全效力的程度，在此之前，抵押预告登记都仍然属于“次抵押权”。作为典型的物权化的债权，抵押权预告登记其效力优先于一般债权，但是弱于保证、质押、留置等担保债权。三、预售商品房抵押预告登记之效力预告登记制度创设的初衷就在于，保障买受人预期物权的实现，而从有关法律法规、司法解释、裁判案例等分析，我国预告登记的制度在不同程序中分别产生了权利保全、对抗强制执行、破产保护、顺位保证等效力。（一）权利保全效力从比较法上分析，预告登记制度对处分行为的限制，大致分设两种立法模式徐聪：“抵押预告登记效力研究——以《担保制度解释》第52条为分析对象”，《山东科技大学学报》，2021年第5期，第44页徐聪：“抵押预告登记效力研究——以《担保制度解释》第52条为分析对象”，《山东科技大学学报》，2021年第5期，第44页。我国采绝对无效主义，即限制处分立法模式，其中限制处分的效果主要在以下两个方面中展现：首先，法律规定方面，有《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”规定表明，为了保证在将来实现物权变动，经预告登记后，没有经预告登记的权利人准许，而对该不动产的进行了处分行为，此行为将不产生物权效力。换言之，直接从法律条文上否认了该行为的效力，即对其转让行为不产生物权变动的法律效力，也没有妨碍权利人实施其债权请求权。针对抵押预告登记的相对人即购房人而言，除非双方在订立的房屋借款合同另有相应条款约定，那么没有经过抵押预告登记的权利人即银行准许，而进行转让该商品房所有权，或者设立对地役权、居住权、抵押权等其他任何物权处分，都能够产生债的效力，从而需要承担违约责任，但是《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”其二，程序限制处分方面，有《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第二款表明，在预告登记效力存续期间，没有获得预告登记的权利人以书面形式许可，就处分不动产权利而进行申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。换言之，由于义务人的处分行为连登记机关的确认都没有，所以登记机构更不会对后续发生的转让行为进行登记，从而让义务人达不到变更登记的目的。住房和城乡建设部所颁发的《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”同样在程序上佐证，在购房人与开发商签订购房合同时以及购房人与银行签订借款合同时，在房屋《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”

（二）在强制执行程序中的效力《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”抵押权预告登记人不同于一般不动产交易中的已对标的物办理了预告登记的买受人，所以也无权排除人民法院对涉案房产的强制执行。即银行不同于在商品房买卖关系中办理的关于房屋所有权预告登记的购房人，对人民法院的查封等强制措施并没有对抗效力参见王佳宁：“预购商品房抵押权预告登记研究”，北京交通大学硕士论文，2021年6月，第14参见王佳宁：“预购商品房抵押权预告登记研究”，北京交通大学硕士论文，2021年6月，第14-15页。第一，本登记抵押权本身不具有对抗效力。依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第31条《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第31条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”表明，即使是被执行财产的抵押权人，尚不能排除强制执行，仅能通过对拍卖变卖价款主张优先受偿的方式维护合法权益参见佳龙投资集团有限公司、北京农村商业银行股份有限公司朝阳支行金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，（2019）最高法民申1103号。。按照中国“举重以明轻”的法律原则，只办理了抵押权预告登记，还不构成物权登记，尚未享有抵押权，即不发生抵押权《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第31条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”参见佳龙投资集团有限公司、北京农村商业银行股份有限公司朝阳支行金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，（2019）最高法民申1103号。第二，司法裁判倾向于认定抵押预告登记不具有排除执行效力。通过案件检索结果，大多数法官都认为异议人即抵押预告登记权利人，当抵押登记条件成就或者约定期限内届满对其商品房办理抵押权登记时，行使的仅仅是请求权，而不是对房屋享有现实抵押权。法院的预查封、评估、拍卖程序中，未就抵押预告登记权利人所提出申请的执行异议违反了法律规定，因此抵押预告登记不存在阻却或排除强制执行的法律效力。但鉴于目前尚无法律明文规定，仍存在部分法院为了保障物权期待权的目的，允许抵押预告登记的权利人排除强制执行。对于抵押权预告登记权利人而言，为了事先避免类似风险，应当在签订抵押合同时明确约定购房人办理房屋产权登记以及抵押权正式登记的期限，并约定超期后追加担保的方式及相应违约责任。合同履行过程中，抵押权预告登记人应当积极行使权利，督促购房人履行义务。如风险已经无法避免，虽然在现有法律法规下抵押权预告登记权利人无权排除执行，但可就拍卖价款优先受偿。由于抵押权预告登记的效力不可能强于正式登记，主张优先受偿权的风险必然小于主张排除执行的风险。（三）在破产程序中的效力依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第二款表示，当事人已经办理抵押预告登记的前提下，抵押人破产后经过有关组织审查查明了抵押财产隶属于破产财产，则法院应支持预告登记权利人以抵押财产优先受偿的主张李阿侠：“民法典中不动产抵押新规则及商业银行之应对”，《金融法苑》，2021年第9期，李阿侠：“民法典中不动产抵押新规则及商业银行之应对”，《金融法苑》，2021年第9期，第141页。在法院受理债务人破产申请后，如果抵押财产的实际价值已经不能够完全清偿债务，那么根据《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条、第一百一十条规定，对破产人的特定财产商品房享有担保权的债权人银行，对该商品房享有优先受偿的权利，而债权人银行因行使优先受偿权利而不能全部受偿的，其未受偿的债权视为普通债权。即在购房人破产后，由抵押预告登记权利人银行在商品房价值范围内享有优先受偿权，若其还没有全部受偿借款，没有受偿的部分只能转为普通债权，按照破产程序得到等比例受偿。此外，如果债务人在法院受理破产申请前一年内，已经对缺乏财产担保的债务提供过不动产担保，并且有设立抵押预告登记，那么该行为属于《中华人民共和国企业破产法》第三十一条第三款规定的可撤销行为李玉林：“《民法典》预告登记制度的司法适用——以效力问题为中心”，李玉林：“《民法典》预告登记制度的司法适用——以效力问题为中心”，《法律适用》，2021年第8期，第65页。三、预售商品房抵押预告登记效力之展开《中华人民共和国民法典》及相关司法解释出台后，虽然抵押登记效力问题得到统一，但司法裁判对于抵押预告登记失效认定等问题仍存有较大分歧。本章节将结合学界研究以及近年来对有关裁判文书的检索资料，就预告登记下银行如何实现抵押物商品房的优先受偿权展开研究。（一）理论争议在《担保制度解释》出台以前，关于预售商品房抵押预告登记是否享有优先受偿权效力，主要有三种观点。第一类否定说司伟：“预购商品房抵押权预告登记权利保护的法律基础与路径选择”，《人民司法（案例）》，2016年第14期，第17页。指出，预告登记是登记权利人处于在将来取得物权的一种中间状态的登记，而不是确认物权本我的登记，所以抵押预告登记并不处于初设抵押权的登记范围内，且此时该预告登记并未转化为抵押权登记，从而导致了预售商品房抵押预告登记权利人无法享有优先受偿的权利参见中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案，《中华人民共和国最高人民法院公报》，第2014年第9期。。第二类肯定说指出，一旦权利人在案涉预售商品房中，已经依照流程办结了抵押预告登记，并且同时符合了抵押权实现的条件，即可以视为预告登记的例外情况，直接确认了抵押预告登记权利人享有优先受偿权。第司伟：“预购商品房抵押权预告登记权利保护的法律基础与路径选择”，《人民司法（案例）》，2016年第14期，第17页。参见中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案，《中华人民共和国最高人民法院公报》，第2014年第9期。《担保制度解释》出台之后，我国从立法层面肯定了在符合特定条件时，抵押预告登记权利人享有优先受偿权，并肯定了抵押预告登记具有顺位效力，即受偿顺位按照抵押预告登记设立的时间节点确定冯潇南、庞郁：“商品房预告登记优先受偿权解析”，《法律解析》冯潇南、庞郁：“商品房预告登记优先受偿权解析”，《法律解析》，2021年第9期，第79页。同时，即便已出台该司法解释已经赋予了抵押预告登记优先受偿效力，但随后对签订在2021年1月1日前签订了借款担保合同并办理抵押预告登记，因借款购房人违约，或者银行在2021年1月1日前起诉，但是到现在还未审结或者于2021年1月1日后起诉的案件，引发了银行如何依据《担保制度解释》第五十二条第一款有关规定，主张优先受偿权的问题。该问题实质上涉及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》的理解与应用问题。对于该问题存在肯定说和否定说两种观点。适用《担保制度解释》的肯定说主要分四种类型：第一种，不引用《时间效力规定》而直接适用《担保制度解释》。第二种，依据《时间效力规定》第一条第三款《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”第三种，依据《时间效力规定》第二条《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”第四种，依据《时间效力规定》第三条《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”不适用《担保制度解释》的否定说主要认为，虽然该解释有利于当事人银行，但是不利于另一当事人借款人，同时也影响了当事人之间的交易安全。笔者支持第三种类型理由，即依据《时间效力规定》第二条“有利溯及”的条款适用新法。首先，从新法《担保制度解释》第五十二条立法目的上看，该解释本就志在解决长期存在的银行能否就期房变价款优先受偿问题，既然已经从司法解释上为银行就期房变价款优先受偿提供法律支撑，那么亟需在适用上得到体现，要不然该解释只是空中楼阁。其次，适用新法在更有利于保护银行及开发商的利益的同时并没有减损购房人的合法权益。对于银行，运用新法可以确定银行对抵押财产享有优先受偿权，使银行债权更有保障，同时对于开发商来说，使开发商的阶段性担保责任由于抵押权的成立致使担保义务期限届满而得以免除，因此应用新法对银行及提供阶段性担保的开发商都较为有利。对于购房人，即使不适用新法确认银行对按揭房屋享有优先受偿权，购房人还是应以其全部财产履行还款义务，银行在执行阶段仍然可以要求法院强制执行购房人包括按揭房屋在内的全部财产以获得受偿。在法律实践中，预告抵押登记虽然达到了转为本登记的要求但却不能办理本登记的，主要原因是购房人不予配合参见参见赵岩：“预购商品房抵押预告登记法律问题研究”，贵州民族大学硕士论文，2021年6月，第29页。最后，适用新法更符合各方当事人的合理预期，敦促购房人诚信履约，有利于维护交易安全。购房人与银行签订借款合同时，其原意是对房屋的按揭贷款提供抵押担保。对于购房人、银行、开发商而言，各方均知悉条件成就时需补充本登记，银行获得按揭房屋的优先受偿权也是各方共同追求的结果。对于购房人的其他债权人，因抵押预告登记已公示，其完全有条件在与购房人交易前获悉相关信息并衡量风险后做出选择。按照日常生活经验法则，购房人的其他债权人完全能够预测银行与借款人之间的抵押预告登记会转为本登记。另外，适用新法确保在特定条件下银行对抵押财产享有优先受偿权，更能促使购房人及时按要求予银行以配合办理或代办理完成抵押登记手续、按时还款等，更有利于维护交易安全，促进诚信社会建设。

（二）司法实践1.类案司法裁判观点分析关于抵押预告登记是否享有优先受偿权，以及怎样适用优先受偿权的问题争论最大，同时在司法实务中，有关案件非常多，而司法裁判结果却有着很大不同，其中主要有以下几种观点参见张愿，前注1，第5参见张愿，前注1，第5-6页。第一种肯定，抵押预告登记权利人直接享有优先受偿效力。将抵押预告登记等同抵押正式登记，因而可以直接判定抵押权预告登记享有物权效力，抵押预告登记权利人有权主张在抵押担保范围内，对抵押物不动产享有优先受偿权。第二种有限肯定，一定条件下抵押预告登记权利人才享有优先受偿效力。为了平衡当事人之间的利益关系，在商品房符合办理产权证要件时，如购房人懈怠于办理正式抵押登记，而此时银行在抵押预告登记转为正式登记过程中又没有过错，则可以根据附条件民事法律行为的有关规定认为转正式登记的条件已经成就。第三种否定，抵押预告登记权利人直接不享有优先受偿权。抵押权预告登记不是现实的抵押权登记，而只有对将来发生抵押权变动的请求权，该请求权可以对抗他人对商品房的处分，但是在抵押权没有正式设立时。第四种有限否定，一定条件下预告登记权利人才不享有优先受偿权。开发商没有办理建筑物所有权的首次登记，又或者预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产并不相符，又或者抵押预告登记已经失效，预告登记权利人对抵押物商品房不享有优先受偿权。综上所述，司法实践中产生了诸多争议，多是由于法律规范的欠缺，以及对抵押预告登记的规范目的、法律性质、法律效力认识不清，故目前的理论研究虽然具有一定参考意义，但是仍是不能达成统一看法，所以仍需对该问题进行深入研究，并且需要制定相应的司法解释才能尽快解决问题。

2.类案统计情况分析表12020年至2021年部分省份的类似案件量通过威科先行·法律信息库，以“抵押权预告登记”、“优先受偿”为关键词检索，如表1所示，2020年中国各省份的相关案件总量位居前五的是辽宁省、湖北省、广东省、山东省、广西壮族自治区，分别在全国相关案件量中占比12.53%、11.22%、8.28%、8.08%、7.92%；2021年各省份的相关案件总量位居前五的是辽宁省、广东省、山东省、河南省、湖南省，分别在全国相关案件量中占比13.31%、11.17%、10.15%、8.25%、7.34%。综合过去两年的相关案件量平均数，辽宁省、广东省、山东省居于前列，故选取辽宁省、广东省、山东省的自2020年1月到2021年12月期间的裁判文书作为研究对象。表22020年辽宁省、广东省、山东省的类似案件裁判结果统计省份数量辽宁省广东省山东省总计总案例6144063961416有效案例391204282877肯定（占比）55(14.1%)42(20.6%)51(18.3%)148(16.9%)否定（占比）336(85.9%)162(79.4)231(81.9%)729(83.1%)

表32021年辽宁省、广东省、山东省的类似案件裁判结果统计省份数量辽宁省广东省山东省总计总案例6295284801637有效案例4764593021237肯定（占比）339(71.2%)323(70.4%)249(82.5%)911(73.6%)有限肯定（占比）49(10.3%)39(8.7%)10(3.3%)98(7.9%)否定（占比）18(3.8%)22(4.9%)9(2.9%)49(4%)有限否定（占比）70(14.8%)107(23.5%)34(11.3%)211(17.1%)表42020年至2021年辽宁省、广东省、山东省的类似案件裁判结果统计2020年度，累计检索出的类似案例有1416件，剔除无效检索539件，有效检索共计877件；2021年度共计检索出1637件，剔除无效检索案件无效检索案件事由：1.案涉商品房已经办理抵押权正式登记；无效检索案件事由：1.案涉商品房已经办理抵押权正式登记；2.涉及主体不适格、无法送达等，裁定驳回起诉；3.二审对优先受偿权问题持一致评价，维持一审判决；4.重复检索到的案例；5.其他与本节研究内容不相关。根据检索出的有关裁判文书，将2020年的数据分为法院肯定抵押预告登记权利人享有优先受偿权和法院否定抵押预告登记权利人享有优先受偿权两大类，因为2020年尚未出台解释法案，不存在上述第四种有限否定裁判结果，第二种有限肯定的裁判结果较少，故而归纳到第一种肯定结果中。2020年统计数据表明，持肯定意见的裁判文书共计148份，占全部有效份数的16.9%；持否定意见的裁判文书共计729份，占全部有效份数的83.1%。针对解释出台后的2021年，在有条件有有效数据情形下，将数据分为肯定、有限肯定、否定、有限否定四类来一一对应上述四种类似案例司法裁判观点，其中，持肯定意见的裁判文书共计911份，占全部有效份数的73.6%；持有限肯定意见的裁判文书共计98份，占全部有效份数的7.9%；持否定意见的裁判文书共计49份，占全部有效份数的4%；持有限否定意见的裁判文书共计211份，占全部有效份数的17.1%。从整体数据来看，在2020年持否定意见的裁判占据绝对主流，占比高达83.1%，但是持肯定意见的裁判数据占比也相当可观。由此可见，虽然抵押权预告登记是否享有优先受偿问题，在当时存在较大分歧。但在最高法颁布的解释影响下，2021年持肯定意见的裁判占据了主流，占比73.6%，否定意见仅占4%的极小比例，在否定意见中多是因为以不有利不溯及来不适用新法或仍以抵押预告登记不等同预告登记，否定抵押预告登记的抵押效力。这反应了即便在出台司法解释后，解决了请求抵押预告登记的优先受偿权，法院予以支持请求缺乏法律明确规定问题，随之而来引发的适用不明确问题，其是否切实保护各民事主体的权益，尤其是预告登记权利人抵押权到底能否有效实现，这又是否符合实质正义有待进一步探讨。（三）特定条件下的优先受偿在《有关担保制度的解释》颁发之前，关于预告抵押登记规范主要体现在《中华人民共和国物权法》第二十条《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”（自2021年1月1日已废止），《中华人民共和国民法典》第二百二十一条延续原物权法内容袁野：“《民法典》中预告登记的效力修正与体系展开”，《中国不动产法研究《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”（自2021年1月1日已废止）袁野：“《民法典》中预告登记的效力修正与体系展开”，《中国不动产法研究》，2021年第23期，第193页。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”参见李杨：“抵押预告登记的法律效力”，《江苏经济报》，2021年12月8日，第B03版。第一，已经办理建筑物所有权首次登记，即指房地产开发商在建筑物完工验收后对建筑物所有权办理了首次登记。第二，不存在预告登记失效的情形，即指《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”表明的主债权合同被认定无效或撤销，和符合了办理抵押登记的条件两种情况。但是，有部分裁判观点认为因义务人原因未办理抵押权正式登记的，即便超出三个月，也不属于抵押权预告登记失效情形。笔者赞同《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”第三，预告登记的财产与办理首次登记时的财产一致，即指抵押预告登记的商品房需要同建筑物所有权首次登记的商品房相一致。在按照国家发展和改革委员会审批文件确定编号的标的物，和已办成建筑物所有权首次登记的标的物不相同时，如赋予抵押预告登记优先效力，则存在侵害第三人交易安全的法律风险。因此，预告登记权利人就抵押财产主张优先受偿的情形下，法院在当中实质审查时须确定该抵押财产同建筑物所有权首次登记时的信息相一致。反言之，如果房地产开发商尚未办理建筑物的大产权证，又或者预告登记的商品房与办理建筑物所有权首次登记时的商品房并不一致，亦或是抵押预告登记已经失效（主债权无效或被撤销，抵押权人知道或者知道能够进行抵押登记之日90日内未办理正式抵押登记）等情形，则抵押预告登记权利人主张优先受偿权将不能得到支持。也就是说，在没有办理不动产抵押权设立登记以前，抵押预告登记权利人所享有的仅是面临抵押登记条件成