文案-雄县汇淼国际酒店项目调研报告

汇淼国际酒店——工程调研报告目录：第一局部、汇淼国际酒店工程及区域概况第二局部、雄县汇淼国际酒店的SWOT分析第三局部、工程推广目标第四局部、酒店经济指标分析第五局部、工程交工标准建议第一局部、汇淼国际酒店工程及区域概况〔一〕雄县市场分析：1、区域整体概况本工程位于河北省保定辖区雄县境内。雄县位于冀中平原中部，地处北京、天津及保定市三角腹地，南倚“华北明珠〞白洋淀，北靠“京南小香港〞--白沟镇，分别与霸州市、文安、任丘、安新、容城、高碑店、固安等七县市接壤，北距北京、东距天津均为100公里，西南距保定70公里，距石家庄175公里。2、区域经济概况经过20多年的开展，雄县的工业经济初步完成原始资本积累阶段，正逐步由简单的数量扩张向数量与规模、质量、效益有机结合方向开展，形成了特色鲜明的产业群体。(1)塑料包装印刷业：该业是雄县第一大主导产业。现在各类塑料印刷企业2000余家，从业人员4万余人，拥有各类包装印刷设备1万余台套，年产各类塑料制品30万吨，年产值36亿元，已形成了从原材料生产经销、吹塑、制版、印刷、包装到销售的比较完备的产业链条，是中国北方最具影响力的塑料产品生产基地。(2)压延制革业：该业已呈现聚集开展的趋势，形成了占地500余亩的工业小区，现在规模企业14家，从业人员6000余人，年产值12亿元。(3)乳胶制品业：现有企业120家，从业人员1万余人，拥有各类生产加工设备近200台〔套〕，年产值5.6亿元，年消耗及销售天然橡胶6万吨。雄县已成为全国最大的乳胶计生用品生产基地。传统产品－气球、家用手套分别占到全国市场份额的80％和50％。(4)电缆电器业：现在规模企业70余家，从业人员6000人，年产值17亿元，拥有各类电缆电器加工设备千余台〔套〕。产品包括电线电缆、电力金具、电器、电料等，销往全国市场，广泛用于国家重点工程建设。〔二〕区域市场分析：区域经济指标:2006年雄县生产总值32.5665万元，同比增长12.3%，在全省排名14位。全县企业出口创汇达2649万美圆。同年在岗职工人均收入13096元。农民人均纯收入4070.44元，同比增长6.12%，全省排名第15位。城镇居民人均收入水平还不算很高，但是消费水平并不低，例如：餐饮业的迅速开展和消费品的增长。由此看来，这个地区贫富比例差距不是很大，综合消费能力较强。2.区域市场分析：〔1〕区域商品房市场分析A、雄洲世纪城：雄洲世纪城开发商：北京山水居房地产开发有限公司位置：雄洲路以东县政府北侧建筑结构：砖混结构产品类型：多层、小高层、别墅开工时间：2003.11竣工时间：现已入住，二期在建2008年6月入住销售方式：自行销售销售队伍：4人主力户型：120平米—150平米现销售价格：多层均价：1700元/平米；别墅均价：4000元/平米雄洲世纪城工程为雄县第一大居住社区，产品丰富采用多层、小高层、别墅相结合的复合型建筑结构，布局合理。自2004年开盘至今，销售情况一直良好，在本地有良好的口碑传播。B、颐泓豪庭颐泓豪庭开发商：石家庄泓坤房地产开发有限公司位置：雄洲宾馆对面建筑结构：砖混结构产品类型：多层开工时间：2003.11竣工时间：2007年8月销售方式：自行销售（与车库捆绑销售）销售队伍：11人主力户型：120平米—160平米现销售价格：1650元/平米（车库：1400元/平米）颐泓豪庭工程毛坯交工，外檐采用三色贴面瓷砖，全部落地式阳台、外飘窗，地板采暖分户计量，温泉水24小时入户。工程宣传口号——繁华很近，我家很静。现已销售80%。C、温泉太阳城温泉太阳城开发商：香港创展投资机构北京山水居房地产开发有限公司河北省英才教育集团位置：雄县白洋淀温泉城一号路建筑结构：砖混结构、框架结构产品类型：多层、9—12层小高、配套商业开工时间：未知竣工时间：2009年销售方式：自行销售销售队伍：未知主力户型：未知现销售价格：预计2100元/平方米温泉太阳城温泉太阳城〔2〕商业工程分析：雄州购物广场雄州购物广场雄州购物广场雄州购物广场面积区间

工程整体面积27000平米，分为5层，其中地下一层4000平米，一层至三层每层6000平米，四层5500平米；每个摊位面积从4.5平米至500平米不等，其中主力面积为20—50平米。

雄州购物广场

•推售节奏（分四期推售）

分期放量面积（平米）销售价格（元/平米）销售比率一期：一层600012500—2000088%二期：二层600012000—1380076%三期：三层600012000—1380058%四期：四层55008000—1200039%雄州购物广场雄州购物广场促销方式

正常销售一次性优惠2%，贷款没有优惠；2006年初推出15个摊位5年返100%，平均每年返20%；

2007年元月1日上午推出100个摊位半价销售，全部售罄，当日下午恢复正常。

雄州购物广场智能化

雄州购物广场内部设有3部观光梯，8部自动双向扶梯，进口双效中央空调，背景音乐，拥有计算机管理、监控系统，消除自动报警系统及电子防盗系统等。雄州购物广场雄州购物广场〔3〕现有酒店、宾馆经营情况分析为了更深入的了解当地酒店市场的情况，我们针对雄县、白沟、安新和容城等地的酒店进行了市场调研，具体情况如下：A.大华宾馆大华宾馆地址：雄县温泉路102号联系：房间总量：150标准间：142价格：200套间：8价格：500星级标准：〔三星标准〕入住率：周一至周四50%，周末80%简介：雄县县城最高档酒店，现有入住情况良好，但设施比较陈旧B.津雄大酒店津雄大酒店地址：雄县温泉路与河北大街交口联系：房间总量：46标准间：21价格：100套间：6价格：160星级标准：〔无星级〕入住率30%简介：现经营状况不佳，面临倒闭。设计为四层建筑，共计房间75套，现只开放2-3楼，1楼因为没有空调已全部停止使用，4楼长时间停止使用，餐厅已停止使用，设施十分成旧。C.雄洲宾馆雄洲宾馆地址：雄县温泉路102号联系：房间总量：150标准间：142价格：200套间：8价格：500星级标准：〔三星标准〕入住率：周一至周四50%，周末80%简介：雄县县城最高档酒店，现有入住情况良好，但设施比较陈旧D.风情园蒙古包〔无图〕E．木棉花酒店木棉花酒店地址：保定雄县白洋淀温泉城路联系：房间总量：244标准间：196价格：800/标准间：8价格：1000套间：12价格：2000/套间：8价格：4000星级标准：〔五星级〕入住率70%简介：北京华润集团于2004年在本地购置数百亩土地建成经济管理学院。其中包括五星际酒店一个，2007年之后由香港一家酒店管理公司接手并正式对外营业。F．白沟坤源大酒店白沟坤源大酒店地址：河北高碑店市白沟镇津保公路南侧联系：房间总量：89标准间：328元/日，标准单人间388元/日，豪华间428元/日，高级豪华套间888元/日星级标准：〔三星级〕入住率：60%以上简介：该酒店为白沟地区最大的酒店，一共是六层高、均可以宽带上网。一楼为多功能餐厅，二楼为餐厅包房。有一个能容纳50人的会议厅。占地面积2万平米，建筑面积1万6千平米。酒店拥有不同规格的客房89间〔套〕设有标准间、豪华间、普通单人间、普通套房、豪华套房等。

G．蓉城奥威国际大酒店

蓉城奥威国际大酒店地址：河北蓉城县奥威路100号联系：房间总量：76豪华标准间：526元/日，豪华单人间：526元/日商务套房：1028元/日，豪华套房：2888元/日，标准间：星级标准：〔四星级〕入住率：70%以上简介：该酒店为蓉城地区最豪华、最高档的酒店。一楼为多功能厅。有一个能容纳200人的会议厅和一个小型会议厅。H、凯盛国宾温泉渡假村凯盛国宾温泉渡假村地址：河北省安新县旅游路联系：房间总量：103豪华标准间：526元/日，豪华单人间：526元/日商务套房：1028元/日，豪华套房：2888元/日，标准间：星级标准：〔四星级〕入住率：70%以上，客户群体：旅游和商务洽谈、开会为主。简介：凯盛国宾温泉渡假村距离白洋淀缺乏一公里，占地面积80000平方米，总建筑面积20000平方米。具有高档客房103套和各具风味的中餐厅、西餐厅、韩餐厅，同时还有别墅区、商务中心等设施。是附近名声和口碑好的星级酒店。I、渔人岛大酒店渔人岛大酒店地址：河北省安新县建设路西侧联系：房间总量：192豪华标准间：240元/日，豪华单人间：240元/日豪华套房：460元/日，标准间：200元/日星级标准：〔三星级〕入住率：70%以上。客户群：主要为游客。简介：本店距离白洋淀码头3公里，拥有标准客房180间，套房12间，大小会议室可容纳350人。前期调研结论——工程可行性分析的主要观点具体销售及推广方案工程总体操作：我们要卖房

卖什么样的房——

卖给什么样的人——怎么样才能卖给这些人——第二局部、雄县汇淼温泉宾馆SWOT分析：〔一〕工程优势：1.开发商的优势：综合开发商在以往的开发工程中的表现与成就、和自身的资金实力和运作能力，将为该工程在雄县当地可持续开展和经营提供雄厚的根底。2.产品的地缘优势：本工程所处地理位置极佳，座落于城市的腹心地带，地处县城的咽喉要地交通十分方便。同时是本县形象工程的代表力作。所以这将为本工程在该区域工程竞争添加了有力的砝码。

3．产品的稀缺优势：雄县的主要宾馆和酒店不是很多，其硬件配套和装修都很陈旧，同时经营的模式和管理的水平都不能及时的满足现有市场的要求。而周遍的小旅馆也不能满足更多需求层次的要求。因此就使得本工程就脱颖而出，本工程从建筑标准和施工要求都按照一个高标准的起点，酒店的硬件配套集娱乐，休闲，商务于一身的终极设施也将是当地前所未有的。同时酒店的管理机构和管理水平也将会引进国内甚至世界先进的理念，这将会成为本工程变成雄县“城市之珠〞提供更大的核心动力。〔五〕目前工程面临的问题〔六〕工程操作过程中的重点：客户开发公司酒店管理公司担保公司房屋买卖合同房屋权属承担回报及回购责任委托投资经营合同担保合同为酒店责任行为提供担保招商前期经营支持行为担保担保费销售流程：〔八〕工程操作：第三局部、工程推广目标：〔一〕工程简介：〔二〕工程推广目标：〔三〕工程阶段性推广方案〔一〕工程简介1、产品简介总建筑面积：18012.32㎡地下建筑面积：1331.58㎡地上商业建筑面积：3061.46㎡地上酒店建筑面积：13619.28㎡容积率：3.56公摊系数：0.68标准层高：3.6㎡客房总套数：261套客房总面积：12765.92㎡

产品简介：汇淼国际酒店是一座按国际四星级标准设计和建造的多功能、高档、大型涉外四星级酒店。

汇淼国际酒店建筑风格展现欧陆现代简约风情，主楼12层，标准客房、豪华客房、行政客房及总统套间261间〔套〕，可接待500人下榻，国际会议中心，多功能宴会厅可接待大型国际会议，举办大型宴会和酒会。酒店设有的中西餐厅、异国情调的宴会雅厅以及商务中心、咖啡厅、美发中心、豪华夜总会、桑拿中心、健身房、温泉游泳池、等设施，为旅客提供完善的食、宿、娱及交通通讯效劳。

欧陆情调，让您忘情于琴韵轻吟，倍感舒适、温馨。

2、客房面积统计项目客房建筑面积(㎡)公摊面积（㎡）客房套数141.4128.1610251.0334.79349.1233.473449.8433.8948541.0527.929642.65299756.6938.559858.7639.969959.5340.4891048.1632.75661140.0327.2241241.2828.076合计12765.92

261〔二〕工程推广目标1、建立本工程在雄县市场上的高品牌知名度，开掘产品的根本差异性，形成产品的核心推广理念，进行市场包装。建立工程市场形象的绝对高度。2、建立强大的市场营销体验系统，对产品进行包装并持续进行强势推广。3、形成良好口碑宣传，建立并维护客户渠道，为本工程产品的出售，积累足量的客户资源，在营销工作中提高客户有效转化率，从而完成开发商的各阶段财务目标。〔三〕工程阶段性推广方案第一阶段:2007年8月至9月中旬工程市场亮相前的准备阶段第二阶段:2007年9月中旬至10月底市场亮相阶段第三阶段:2007年11月初至2021年2月底公开出售阶段第四阶段:2002年3月初至5月工程续销期阶段

第一阶段:2007年8月至9月中旬工程市场亮相前的准备阶段目标任务：1、本工程所采用的各类推广途径进行准备，为到达亮相的市场关注目的和相应的市场关注度进行内部工作的铺垫，对工程进行详细了解，对市场进行详细调研，指导后期工作的有效性；2、对工程人员进行招聘，组建工作团队，进行相关培训以支持工程操作；3、制定合理的销售方案及推广方案，为工程顺利进行提供支持；4、各方面销售道具、广告宣传品的设计制作。第二阶段:2007年9月中旬至10月底市场亮相阶段

目标任务:1、本工程所采用的各类推广途径开始发力，全面进行市场推广，全面覆盖区域市场，针对潜在的客户进行有效工程信息的传达；2、工程开始接受内部认购和咨询，制定内部认购的细目流程；3、为内部认购积累足够的有效客户〔100组〕；4、周期性的直投和广告开始投放。第三阶段:2007年11月初至2021年2月底公开出售阶段

第四阶段:2002年3月初至5月工程续销期阶段

目标任务：1、针对前期积累的为成交目标客户进行工程促销信息的传递；2、通过工程传播途径，提高新客户的现场到放量，提高现场的成交率；3、周期性举办客户公关活动，提上工程的文化品位，维系客户资源。第四局部、酒店经济指标分析：〔一〕工程运作思路：〔二〕价格制定原那么〔三〕价格体系及经营财政指标酒店经济指标总建筑面积18012.32㎡酒店商业面积一至二层商业面积3061.46㎡三至十二层商业面积13619.28㎡地下一层1331.58㎡商业层高一至二层层高4.8m三至十二层层高3.6m项目容积率3.56m项目总用地7.58亩〔一〕工程运作思路：〔二〕价格制定原那么价格策略是在一定的内外环境的背景下进行的，将受各种因素的影响，因此价格体系的建立必须在对各种影响因素进行深入细致分析的根底之上制定。价格策略主要表达在与其他经营组合的协调配合、合理确定定价目标、灵活运用各种策略的定价方法。也就是说，价格策略首先必须针对影响价格定位的因素，进行系统分析。本工程在价格思考上主要从各个工程的土地本钱价格和在售工程的市场价格比较这两个角度进行考察本工程的预期价格。而因本项目的特殊性在周边县、市都没有同类型产品可比较价格，所以我们建议采用本钱加合理利润定价及市场消费群体的心理承受值来进行价格的最终确定。〔三〕价格体系及经营财政指标汇淼酒店客房总套数261套，我们暂定为两期出售。一期首推7—12层，共计168套客房，面积合计：8198.02㎡，预售总价为：53276341元，均价为：6498元/㎡。见价格体系表一、二1、酒店7—11层售价明细见后表一〔1〕单层总面积：1380.24㎡〔2〕单层销售价格：8970553元价格体系表一〔7—11层)户型N-01N-02N-03N-04N-05N-06

面积(㎡)41.4148.1648.1648.1648.1659.53

单价(元)660066006600660066006700

总价(元)27330637856378563785637856398851

户型B-01B-02B-03B-04

面积(㎡)48.1648.1648.1649.12

单价(元)6400640064006400

总价(元)307968307968307968314368

户型J-01

面积(㎡)58.76

单价(元)6800

总价(元)399568

户型D-01D-02D-03D-04D-05D-06D-07D-08D-09面积(㎡)56.6941.0549.8449.8449.8449.8449.8449.8442.65单价(元)660065006500650065006500650065006500总价(元)374154266825323960323960323960323960323960323960277225户型X-01X-02X-03X-04X-05X-06X-06X-07

面积(㎡)49.1249.1249.1249.1249.1249.1249.1251.03

单价(元)64006400640064006400640064006400

总价(元)314368314368314368314368314368314368314368326592

2、酒店12层售价明细见后表二〔1〕单层总面积：1296.82㎡〔2〕单层销售价格：8423576元价格体系表二〔12层)户型N-01N-02N-03N-04N-05N-06

面积(㎡)41.4140.0340.0340.0340.0359.53

单价(元)660066006600660066006700

总价(元)273306264198264198264198264198398851

户型B-01B-02B-03B-04

面积(㎡)48.1648.1648.1649.12

单价(元)6400640064006400

总价(元)307968307968307968314368

户型J-01

面积(㎡)58.76

单价(元)6800

总价(元)399568

户型D-01D-02D-03D-04D-05D-06D-07D-08D-09面积(㎡)56.6941.0541.2841.2841.2841.2841.2841.2842.65单价(元)660065006500650065006500650065006500总价(元)374154266825268320268320268320268320268320268320277225户型X-01X-02X-03X-04X-05X-06X-07X-08

面积(㎡)49.1249.1249.1249.1249.1249.1249.1251.03

单价(元)64006400640064006400640064006400

总价(元)314368314368314368314368314368314368314368326592

3、单方本钱表项目费用备注一：土地分摊成本156.1元

二：前期工程成本