中原-上海东渡国际青浦城营销报告

世界着唐装“紅樓”不仅是改變歐美收藏風的中國文物更是象征巴黎富人區地标之一Lapagode巴黎中国塔传统中国文化和浓厚中国风情在这里已历经了150多年的洗礼，未来任就继续……旧金山唐人街ChinatowninSanFranciscoChineseTheater以中式建筑卷轴，于美国的星光大道上一展东方神韵；TaiPei101中西合璧的设计就是１０１的特色，整栋大楼是以竹子的造型作为设计理念的,層層接續的桔祥，在26层楼高的基座以上,楼层分为8段．JinmaoTower

上海金茂大厦上海金茂大厦在设计上力求寻找一种现代超高层建筑与中国历史建筑文脉相沿袭的结合模式。用西安的大雁塔作为构思上海金茂大厦的原型。

SuZhouMuseum

苏州博物馆最具中国民族精神的现代博物馆ShanghaiWorldExpoChinaPavilion上海世博会中国馆

一由巨型钢构架构成，轮廓像斗拱，构成那么像中国传统木建筑，连同下部的4个核心筒看，又像一个巨型四脚鼎，居中升起、层叠出挑，整体选用了“中国红〞“存在即是硬道理，中式建筑的魅力风格正在潜移默化地影响着全世界的建筑潮流以及审美高度；〞国韵大宅风观唐北京·朝阳·中式别墅“中国文化复兴，结合了传统与现代的新中式建筑开始在洋派建筑的民族迷失中复兴。它是既适应现代建筑开展的需求又传承了传统文化的精粹；璞玉润东方6000年前,我们的祖先在这块土地上劳动生息繁衍，创造了灿烂的古代文化6000年后,青浦已成为中国的|世界的“国际花园城市〞东渡国际——20年综合地产开发商2021与百年世博交汇,东渡国际水乡再造巅峰国际花园城市璞玉再经雕琢东渡青浦工程——新中式主义国际建筑风格采用线条感极强的现代主义建筑风格，突破区域平庸的建筑风格设计。别墅现代中式的建筑风格很好的融合了水乡的人文地貌在古典与时尚，传统与时代的和谐中展现那高雅质朴的东方神韵CENTALINESHANGHAICENTALINESHANGHAI东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞工程本体分析水，是古镇的灵魂，朱家角的水犹如少女的长发，柔和平静。朱家角河港纵横，九条长街沿河而伸，偎着漕港条条支流，犹如一把张开的古折扇，朱家角的人家家家临水，户户通舟，被称作“上海威尼斯〞。别墅区高层住宅商业+公寓

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PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞工程本体分析土地价值区位价值东渡青浦工程——地块四界两面临河，并有内河道贯穿，生态环境独一无二。

青浦新城中央位置，三面临“园〞，身陷城市绿肺之中。淀山湖大道年底贯穿，新城将大力向西开展，作为朱家角与新城的枢纽地块，本案将直接受益，届时漕盈路将形成东接新城配套生活机能西接朱家角水乡资源的住宅产业轴。CENTALINESHANGHAI青浦老城站新冠名站新陆名站中央公园站雕塑公园站朱家角站5公里CENTALINESHANGHAI东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞工程本体分析土地价值区位价值下沉式会所车库大开挖码头开游艇推杆高尔夫产品设定及标准具有高端住宅的特征东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞工程本体分析地貌特质璞玉特质

新中式建筑+水资源+区域核心+高档社区气质新中式建筑世界宜居花园城市未来无限好

璞玉收藏家？

发现—喜欢—拥有本案丰富的产品线，势必导致本案客群层次的多样化！未来本案社区将聚居从单身白领到城市中产阶层……对富力桃花源、东方庭院、朱家角新城、仁恒运杰、金地格林郡五个工程成交客户的分析。综合性社区客群导入最成功案例：中信泰富朱家角新城、东方庭院导入要点：开发品牌

|自然资源

|大盘规模

|品质超群|价格低谷导入客群关键词：对外扩展、对内吸纳

东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞客户定位客户需求通过对周边三大工程公寓房成交客户年龄分析，我们发现，客户主力年龄在30-50岁之间数据有效时间，近3个月成交客户共350组，金地格林郡去年三季度月成交360祖客户老城的地产工程多以青浦本地客户购置，朱家角片区的客户近60%为外区客户。东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞客户定位客户需求通过对片区主力楼盘联排成交客户年龄分析，我们发现，客户主力年龄在35-45岁之间别墅购置客户群相对分散，外省市客户比例根本占到15%以上，青浦本地客群所占比重相对较小东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞客户定位特征分析产品链对应主力客户单身公寓居家公寓水景大平层顶层复式联排别墅独院别墅主力年龄２４－３０岁、单身、青浦本地为主主力年龄30－４０岁、家庭购置、上海市区方向为主主力年龄３５－５５岁、家庭购置、青浦本地为主主力年龄３５－５５岁、家庭购置、上海市区方向为主主力年龄３５－５５岁、家庭购置、青浦本地为主图例：独院别墅联庭别墅水岸别墅170m2公寓+顶层院墅140m2公寓110m2公寓90m2公寓80m2公寓东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞客户定位客户需求核心客户重要客户偶得客户上海A9沿线区域〔55%〕青浦本地客户〔35%〕外省市及上海其他区域客户〔10%〕东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞客户定位客户对应对于本案的客户，中原认为具备以下共性/中青年为主/1至2次置业/改善型、优居型/客户多元化/住宅成品化东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞客户定位共性点客户因素分析金领们的“心理豪宅〞需求关键词：个性选择、心理需求有这样一群人……他们喜欢……他们拥有……根据中原对中信泰富朱家角新城、东方庭院5年的操作经验及成交数据分析、访问统计，结果如下所示：客户偏好分析偏好开展的三个阶段建筑本体消费景观环境消费公共文化消费客户特征认同上海，不受地域限制；有一定财富积累；可自由支配财富和时间注重品质及细节；眼光极具前瞻性及收藏意识；注重健康、安静、私密作为文化意识的载体传承对稀缺资源的占有总体特征对于“金字塔主体局部〞的人群

从北京、上海，到纽约、伦敦……唯一不变的需求是品质客户的根本需求〔1〕水乡中心丰富的精神物质生活〔2〕便利的交通通达性〔3〕对居住建筑的品质要求客户需求层面：竞争产品层面：仁恒产品的特征〔1〕强调品质体验，成熟的现场感染力〔2〕景观、示范区、样板房的细节表达〔3〕物业管理细节表达〔４〕当地的品牌美誉度中信泰富朱家角新城产品的特征〔1〕成熟、庞大、良好的售楼处〔2〕产品线的多样化〔３〕片区未来规划的开展空间展示〔４〕开发商强大的品牌力产品提升策略客户选择了古色水乡，但他们选择我们的理由是？中原根据详细的客户资料分析得出共性需求后，对本案现有的产品设计提出如下建议东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞客户定位客户需求

再现玉雕精品从工程经营收益、社会效应收益到品牌价值、美誉度、公信力，2021年东渡在青浦开始~~别墅建筑布局建议中原认为在本工程的别墅区域内的普通联排及独院联排两类建筑中，独院的价值性更高，在销售中更容易实现大的价值，而本工程目前的规划并没有表达这一点，因此，有比较对建筑规划布局以及户型进行调整。其原那么是：使得较好的资源向价值性高的物业倾斜，以便于销售期的利润实现。建议：沿河道区域布局为价值性高的类独栋别墅，东西向交错连列，以形成良好的私人秘及采光通风效果。沿马路为普通联排别墅，靠近马路边的别墅面积尽量控制小。物业价值高次高低东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞产品建议道路河道独院的排布无法实现良好的通风采光效果高尔夫及公共绿地景观区、具有较好的外部外景河道的景观资源及红线区域绿化空间使得联排边套价值提升别墅建筑布局建议东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞产品建议类独栋别墅设计建议自政府限制开发独立别墅以来，类独栋作为一种特殊的联排别墅出现，通过局部的建筑相联，在建筑个体上又保持了独立性、私密性，是受到市场青睐的一种别墅产品。建筑建筑建筑河道花园花园花园如图示意：每3-4栋别墅建筑通过局部连列而成，相互连接同时保持独立，临河排部，建筑与河道之间自然形成私家花园的空间感。客厅、大露台、主人卧室等主要空间应设计在临河的方向，占据最好的景观资源。东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞产品建议别墅设计中的细节表达在墙体中运用镂空的设计，比方花窗，防止中式建筑单一的墙面感觉，并且增加通风效果。东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞产品建议立面摒弃石材的华而不实，采用有机涂料，更加生态环保，使建筑与环境得到更好的融合灰白色调之间再现江南传统居住格局在这里，建筑与自然融合共生东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞产品建议别墅区的景观设计传统的中式建筑环境营造中，竹子是不可缺少的元素，竹子应种得多而不滥，恰得其所，如墙的前后、转角、路边等。东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞产品建议别墅区的景观设计别墅区环境设计的重点是，上文提到的公共庭院的打造，建议能表达邻里交融，及水乡文化气质的小品建筑，如石凳椅、井……东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞产品建议庭院与建筑自然紧密地结合在一起，通过无处不在点点滴滴的绿色，构成一幅自然和谐的美丽画卷在这里，我们更加强调建筑、庭院、自然、邻里的和谐开展东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞产品建议天然河道的景观营造在河道靠公寓的一那么，挖开一个湖面，与河道相连接。通过湖面形成一个圆形的观景亲水平台，以形成公寓区的主要景观，甚至可以与本案的小高层直接形成互动，使东区大平层与河岸连成一体。同时在水域种植水衫等植物，形成“水上森林“特色绿化环境。河湖共生的天然、人造水域景观东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞产品建议小区景观营造300米竹林大道，原生态取自安吉中央景观绿化，那一片郁郁葱葱的绿色社区由天然河道划分，水系环绕东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞产品建议小区景观营造红、黄、灰色在大门上的运用东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞产品建议障景手法的运用借景手法的运用漏景手法的运用灰色、木原色在铺装上的运用小区景观营造东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞产品建议公寓产品精装修建议建议公寓产品中，除准一梯一户的大平层产品外，其余公寓产品做精装修标准，精装建材采用知名品牌，本钱控制在800元/平，销售报价1200元/平。强化区域内的差异化，提升产品品质感。东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞产品建议会所建议考虑到淀山湖大道未来将有成片的商业规划，因此，建议工程的会所经营以运动健身为主题，以游艇或者高尔夫为主题，由专业的品牌经营公司经营。游艇/高尔夫主题的高级会所，为产品加分东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞产品建议会所游泳池建议透明会所建筑立于河端，建议设计室内外相连的双泳池，与天然河道浑然一体，表达水、人、健康、自然的会所形象东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞产品建议物业管理建议国际品牌物业管理先期作为参谋介入销售阶段，使得客户先行体验。进们由保安引导，花园里保洁人员清理草坪，商业街保洁人员清理路面垃圾，客户亲身体验物业管理的无微不至。向客户公示?物业管理人员工作指引?使得客户更加细致了解今后物业管理的细节，对物业管理的品质更加信任。实现为产品品质加分的筹码。东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞产品建议■区域未来潜力巨大、生态概念强区位优势优势■区域首屈一指的核心位置■现代中式建筑、水岸概念的半岛生活■先进的规划理念，地铁近距离产品优势■精装修，国际品牌设备，品质提升■精致人文景观■人文景观主题会所■国际品牌健身会所■品质物业管理青浦新核心产品造极新中式国际水岸社区美玉现世我们的使命我们的目标是什么？超越仁恒、金地、富力等竞争对手做青浦新城的NO.12021年东渡国际，成为青浦乃至上海的房地产热点企业集万千荣耀于一身，璀璨夺目的美玉将不再平凡，2021~在这里宜居文化，引领城市标杆企业品牌的标杆竖立东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议企业品牌建议东渡愿景：梦想建筑，建筑梦想

东渡使命：青年人居文化领跑者东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议企业品牌建议自我认知东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议企业品牌建议产品线整合东渡国际开发产品线梦想型便捷型时尚型科技型运动型国际型贵族型度假休闲型都市商务系列青年成系列“幸福生活〞里程系列东渡·锦江丽舍东渡·名人大厦东渡·园景别墅东渡·碧云108东渡·时代晶华东渡·天之都大厦东渡·新锐大厦东渡·时代凯悦青浦新城工程幸福生活系列海派青城〔叠墅ONE〕产品系列-1“青年主题混合型居住社区〞系列引入东渡第九代青年人居——叠墅ONE揭幕上海2021年的10月，

全国知名房地产品牌企业东渡国际

正式进驻上海入主松江新桥地区叠墅ONE工程，

正式打响了属于上海独有的阳光战略。“建筑梦想〞创新系列——海派青城〔上海松江新桥〕东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议企业品牌建议产品线塑造青年人居文化领跑者东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议企业品牌建议企业形象定位定位语-1东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议企业品牌建议企业形象定位定位语形象-1东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议企业品牌建议企业形象定位定位语形象-2建筑超越梦想，成长型菁英国际社区

东渡国际在上海，具有区域开拓及领袖气质的全新系列化高度产品“梦想建筑〞里程系列——青浦新城礼敬品牌高度产品系列-2东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议企业品牌建议产品线塑造城市宜居生活缔造者以自然之名缔造无压力居住之城东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议企业品牌建议企业品牌定位定位语-2东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议企业品牌建议企业品牌形象城市宜居生活缔造者东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议企业品牌建议企业品牌定位城市宜居生活缔造者富力·桃园市场认同：英伦美墅、高附加值产品品牌战略：长三角强势同步，高调进驻上海品牌策略：规划与时俱进，紧扣城市化建设品牌精神：战斗力、创新力、凝聚力、生命力东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议探视同行仁恒·运杰河滨花园品牌战略：于城市优质地段，开发精品住宅

品牌策略：善待土地用心造好房子企业精神：仁信治业持之以恒市场认同：同步城市规划，提倡生态型居住理念，注重现代环保节能型科技的运用。东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议探视同行东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议探视同行专攻房地产领域为主营，企业品牌与科技力量的整合模式已具有全国影响力。客户认同高科技进驻，精致品质细节出众、讲究质量及人性化生活细节

青浦区小康住宅典范金地·格林郡东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议工程品牌建议品牌美学的塑造必须建立在企业品牌与工程品牌互为依存的前提下，工程品牌是企业品牌价值得以提升的支柱，而企业品牌又是工程品牌得以生存的保障，两者是密不可分，相互依存的关系。综上所述，中原认为：企业品牌工程品牌工程标杆品牌标杆竖立NO.1竖立NO.1东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议工程品牌建议工程品牌价值18亿身价，打造梦想建筑工程品牌的价值由来东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议工程品牌价值价值支撑1波碧湖曲相连1方岛屿径相亭典藏一方碧野，释放心性的悠然于天籁之间，这是一座衔接着繁华与宁静、建筑与文化为一体的生活场景，讲述着当代新贵的生活方式，用最惬意的新中式尺度，最奢华的国际生活细节，最原味的江南水乡景象，塑造着古典的气魄和当代的豪情人生。独立之处彰显贵族般的瑰玮，围合之地圆润出温柔敦厚的邻里关系，房子被自然的湖水分割成二个小岛，通过廊桥又再成为一个整体，置身于此只需在一方境地之中细细品味生活的醇浓与沉着即可。①土地稀缺引发品牌价值东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议工程品牌价值价值支撑8面玲珑，新中式建筑风格“水〞——水乡水韵“桥〞——廊桥飞渡“巷〞——宽水漫巷“院〞——庭院深深“坊〞——街坊纵横“墙〞——素青灰瓦“径〞——悠远意境“幽〞——萧竹睡莲②品牌价值的文化含金量东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议工程品牌价值价值支撑码头开游艇推杆高尔夫4方之志，国际化生活表情会所下沉式车库大开挖东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议工程品牌价值价值支撑在青浦水乡的用地条件下提炼出依山傍水的布局，通过屋面的举折变化在沿街的各个方向向形成山坡的不同侧面形态，进而成为建筑总体布局的决定性因素之一。而为了防止过于庞大的建筑体量，顺应城市肌理，将街巷、内院、小码头的空间引入建筑，它们在视觉和空间走向上，对应着整条河流，它们依靠连续的廊道相互联系在一起。山水

印象——会所景观③建筑人性化提升品牌价值东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议工程品牌价值价值支撑竹子是软环境的主旋律。在公寓和会所连接部位我们设计了竹墙相围的半室外大厅，小区的人们可以在此休憩，观景，孩子们可以再此玩耍，戏水。竹墙由于竹节自由的变化，从不同角度看光影也因此随意舞动，呈现为一种音符般跳跃的效果。

竹海听风——会所景观东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议工程品牌价值价值支撑随处可感的小情小调可以说主要是靠白墙与墙上开的各种孔窗围聚起来的。“高墙大窗〞、“高墙多窗〞、“高墙低窗〞，这些窗的形式使得作为主要元素的墙不再单调呆板，隐私性也得到保护幽径曲调——建筑细节东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议工程品牌价值品牌精神一湖一岛，被仰视的东方境界工程品牌总精神中国之美

一城一角一世界/一湖一岛一境界一座座造型各异的建筑灵巧而分散地散布在湖边，水中栈道边靠泊着一艘艘小船和游艇，载着你去上班或者回家……是的，这是一个藏风聚气，上风上水之地，它与中国人内敛含蓄相协调；这是一个天人合一之界，湖岛相连，翠缇香映成趣，一切遵循自然之法那么。境界之美

感受意境悠远的中式大宅东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议工程品牌价值品牌精神工程品牌总精神诠释东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议工程品牌价值品牌精神他是关于技艺、亲情、细节、谦逊、历史、人文的建筑之美；是“墙〞“院〞“巷〞“径〞“桥〞“水〞“坊〞在这里舒展天人合一的和谐美，也是假设干年后所带给后人那份依旧的感动之美……原来，在这里一砖一瓦都可以很美。大宅之美

触摸沉稳内敛的中国质感以全岛架空整层大开挖的神韵之美，使人车分流更为彻底，人行的主路成为连接家与院落的通道，漫步缓缓诗意栖居，榕树、竹子和紫薇点缀于白墙前、花窗后、小路旁、拐角处等视觉落点，多而不乱意境悠远。神韵之美

80000m2全架空地下大开挖工程品牌总精神诠释新中式半岛水岸生活国际宜居人文大宅东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议工程品牌价值形象定位东渡·翠湖半岛GreenLakePeninsula东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议工程品牌价值推广案名东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议工程品牌价值被选案名东渡·翠湖

逸湾溪谷湖滨叠翠园璞御尚品园东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞品牌建议工程品牌价值产品系列案名澜·庭

宽HOUSE河院藕寓—A系列——B系列—中原的营销方案方案完成销售金额18.1亿元，销售均价到达１60００元／平米以上，主力去化期为1年，尾盘清盘期6个月，销售周期18个月别墅价格突破22000

元/平米小高层价格突破14500

元/平米以上价格均为毛坯价东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销方案价格方案目前售价：联排15000-16000元/平，临河单元19000元/平该案下批80-90平米精装公寓预计10-11月上市，预计价格11000元/平以上户型面积：联排216-226平附赠100平米地下室容积率:0.6绿化率：36%富力·桃园主要卖点：英伦美墅、高附加值产品相比富力·桃园本案在自然景观资源、会所、社区综合品质要高于富力·桃园，对于未来本案的价值走向中原建议可略高于富力·桃园东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销方案价格依据雷同产品以本案产品现有规划设计条件比对，中原认为，16000-17000元/平米的价格市值适用于本案仁恒运杰河滨花园目前售价：公寓报价10000-15000元/平米，预计实际开盘价在12000元/平米东渡集团青浦青年城工程营销提报

＞＞营销方案价格依据雷同产品CENTALINESHANGHAIPROJECT总建面：32万方容积率：1.2建筑类型：小高层、联排建筑风格：简约现代户型面积：公寓76-138平产品点评：①区域内最大规模的综合社区，开发周期较长，有品牌根底，但建筑品质细节度不够，绿化空间也不够饱满，总体品质一般，远不及仁恒在其他工程的品质。相比仁恒运杰，本案小高层在公共空间规划及人车风流等众多产品点具有明显优势，从单体效果比对具有明显优势，但小区综合规模略小于该案、片区成熟环境暂时略差。以本案产品现有规划设计条件比对，中原认为，10000-11000元/平米的价格市值适用于本案价格连续7个月增长，涨幅超过30%公寓房成交均价突破万元/平米按固态增长率明年6月片区综合价格可能增长至12000-13000元/平米东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销方案价格方案价格连续4个月增长，今年涨幅

超过30%，联排成交均价接近1.4万元/平按固态增长率明年6月片区综合价格可能增长至17000-18000元/平米东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销方案价格方案存量总量70以下70-9090-120120-140140-180180-210210㎡以上青浦新城+朱家角106,2878,52416,64110,5789,8452,5246,41651,759㎡777162195113761633182套朱家角板块65,0991,25514,3289,41107156,41632,974㎡432231651020533104套青浦新城板块41,1887,2692,3131,1679,8451,809018,785㎡34513930117611078套存量低谷已现，局部规格产品临近脱销，需求已在蓄力供需杠杆的失衡导致明年楼市持续上行东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销方案价格方案近期土地市场成交活泼，从于本案同纬度的雷同板块的土地成交价走势来看，未来楼价上涨空间巨大地块名区域用途土地面积容积率总价土地楼板价公告号开发商赵巷镇特色居住区10号地块青浦普通商品房210,228130480014,498（2009）第45号金地南翔镇A07、A08地块嘉定城镇混合住宅用地119,3031.51420007,935（2009）第51号华润置地据了解，同处A30环线的南翔地块工程未来实际售价将不低于1.4万元/平米同处A9沿线的金地赵巷工程联排别墅的售价将不低于3万元/平米东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销方案价格依据土地市场中原如何在18个月内完成全部销售？全程均价到达16000元/平以上?东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞整盘目标东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销方案推盘策略推盘策略

单户面积户数总面积面积占比户数占比单身公寓45-607240404%9%居家公寓82-1153603522031%43%大平层公寓138-1782804382639%33%大平层复式2831028353%1%联排198-231961985518%11%独院2622565526%3%合计:843112328100%100%以82－１１０平米及１４０－１８０平米的小高层公寓为主力产品适量的联排及少量独院别墅所组成的别墅岛屿将形成小区品质的门户展示区，大大拉升小区品质小区景观资源主要临河而建，小区临河物业区位优势明显东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞房源梳理7-12月3-6月11年1-2月10月-12月7月-9月6月10年3月-5月销售进场，广告出街，客户蓄水开盘强销强销期，蓄水期6-8月持续推售完成阶段销售，第三波蓄水销售高品质别墅拉高形象主推公寓房系列营造品质标杆，吸引市场关注同时开放大平层样板房，客户资源吸纳强化工程品牌，促成持续热销11年7月后收尾准备期典藏别墅系列别墅价值最大化，拉高工程整体收益东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销方案推盘方案前期别墅拉高，凸显公寓性价比树立价格标杆，运用楼王效应产品分类定价，定期价风格整1、结合推盘方案，前期别墅产品先推，拉高楼价，率先颠覆区域原有价格体系，引起市场跟进，利用别墅类产品单价的拉高，凸显公寓性价比，特别是本案的大平层产品2、对于每一类物业，均设定位置最好的楼王系产品，形成工程内或外的价格标杆，给到客户以未来的价格憧憬3、由于本案产品线较长，因此将根据产品分类定价，并根据各阶段的销售完成情况，进行定期价风格整东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销方案价格策略价格策略东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销方案推盘策略推盘节奏及价格方案西北侧别墅组团率先上市可选择局部物业上市时间：２０１０年６月６日物业类型套数面积总销均价联排46956318360960019200独院1026216028300023000小计561218424389260020017东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销方案推盘策略东北侧小高层组团上市上市时间：２０１０年７月１０日物业类型套数面积总销均价居家公寓455184691286401333545430257367170133354537224962620313335大平层5292141136596241233560831610257786012335复式411341678320014800小计2513187240914269712837第一阶段：１０年６月到７月，方案销售完成６.5亿元，销售均价到达１４8００元／平米以上东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销方案推盘策略物业类型套数面积总销均价普通公寓455184691286401333545430257367170133354537224962620313335大平层5292141136596241233560831610257786012335复式411341678320014800联排46956318360960019200独院1026216028300023000小计3074405665303529714823东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销方案推盘策略东南侧小高层组团上市上市时间：２０１０年9月1８日物业类型套数面积总销均价普通公寓75864013824000016000757170114720000160007562039924000016000大平层781382220884437615110901247418848214015110复式617012857680016800小计3995000977810331615559西南侧别墅组团上市上市时间：２０１１年３月１２日东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销方案推盘策略物业类型套数面积总销均价联排501029222848240022200独院15393211009600028000小计651422333857840023805第二阶段：１０年9月到１１年6月，方案销售完成１１亿元，价格大幅拉升，销售均价到达１７０００元／平米以上东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销方案推盘策略物业类型套数面积总销均价普通公寓75864013824000016000757170114720000160007562039924000016000大平层781382220884437615110901247418848214015110复式617012857680016800联排501029222848240022200独院15393211009600028000小计46464233111668171617385东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销方案推盘策略

单户面积户数总面积面积占比户数占比单价总价单身公寓45-607240404%9%1600064640000尾盘商铺及单身公寓于０９年７月上市，下半年进行地下车位的去化；第三阶段：１１年７月到１１年１２月，方案完成销售金额18.1亿元，销售均价到达16000元／平米以上，主力去化期为1年，尾盘清盘期6个月，销售周期18个月PROJECT东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销方案价格细分物业类型合计总销面积均价普通公寓20736864013824150011720871701147215001148866203992415001大平层32250400023036140002910600002079014000复式45360000283516000联排4120920001985520755独院170379000655326000单身公寓64640000404016000小计181293154311232916140推广步骤区位品牌、企业品牌的同步树立。产品形象强势出击，占据高地优势。深化推广聚拢人气，营造热销气氛，加速销售。细分产品多样、客户面广，因此，推广方式需要由面及点，通过区域的知名度提升加大产品在区域地位树立，因此提出以下三步循序渐进的推广步骤。东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销推广变劣势为优势距离产生假期距离产生享受距离产生心情距离产生河岸传播东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销推广营销思路高举高打、宏观推广不能落在产品细节上推广要欲扬先抑、张扬要欲盖弥彰、高调要控制限度整体形象统一，公寓与别墅宣传分开产品强调观点、客户主动对位活动分级整合、渠道扩散全城传播东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销推广营销思路对于一个片区是正在成熟的片区，工程高调入市的姿态不是需不需要的问题，而是如何去执行的问题。东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销推广营销思路A9高速珠安路珠溪路古北A30A5淀山湖佘山A20华翔路高速（在建）嘉松公路朱枫公路中春路朱家角古镇吉盛伟邦家具村奥特莱斯新加坡学校美国学校天马高尔夫乡村俱乐部佘山高尔夫银涛高尔夫国际高尔夫乡村俱乐部水上运动中心东方绿洲河鲜一条街皇家郁金香酒店虹桥国际机场大都会高尔夫英国学校台胞子弟学校马术俱乐部西华国际学校德法学校宋庆龄国际学校大观园赵巷镇太阳岛高尔夫俱乐部佘山镇国际游艇俱乐部佘山艾美酒店虹桥高尔夫318国道（沪青平公路）A9朱家角出口中、远期客户先期客户全国客户市区门店上海中原客户资料库现场销售中心截流客户市区客户港、澳、台客户客群覆盖面及客户渠道能力是工程未来打通销售通路的关键20预热期蓄客期公开期强销期知名度3月底4月底5月底12月6月底高调入市聚引关注颠覆标准回应观望总体亮相锻造体验赢得声望口口相传20积蓄期任务＝入市形象必须高起，奠定级别＋集团、产品概念导入＋骚扰其他片区工程开盘，延迟局部客户购置高调入市聚引关注建立形象标高关键词：冲击3月底4月初全方位精装国际生活体验策略……销售阵地的创新东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销推广营销手段?东渡·翠湖半岛?首个intel销售中心销售阵地——网络销售阵地东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销推广营销手段超越建筑梦想的生活体验中心和风摩登售楼处———掬水生态样板区——现代人文样板房销售阵地——现场销售阵地★智能记忆★听风观竹★各显神通东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销推广营销手段东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销推广营销手段销售阵地——现场销售阵地包装原那么强迫式形象导入、立体全方位包装，与会所景观融合性包装。以到达品牌形象与产品品质相结合的目的。漕瀛路道旗精神堡垒工地看板样板房样板房售楼处沪青平公路道旗“和风摩登/售楼处〞讲求“现代创新连、廊、水、桥、亭等中式元素的重新解构〞、结合“新中式文化概念〞与“水资源〞的江南特色相融合，打造一个能与“联合国宜居花园城市〞相通的的时空隧道。［智能记忆影象厅］五观堂〔耳、眼、心、身、意〕以自然为母题，私人与公用空间的有趣结合，在一组色彩斑斓、造型各异的建筑群旁边，为我们呈现了一片“城市绿洲〞的居所［掬水生态样板区］20预热期任务＝概念深化，颠覆现有河景住宅概念＋表现工程核心优势——精致〔有观点的奢华〕，在视觉和接受习惯上造成冲击＋完善现场包装〔接待中心等〕及销售资料〔楼书、单张等〕为公开出售作好物料准备颠覆标准回应观望建立观念标高关键词：颠覆4月中旬5月底东渡国际，领跑国际青年人居文化感动，因你我而相伴城市，因建筑而生存建筑，因生命而成长生命，因感动而精彩东渡国际，点燃东方人居的现代火焰寻找现代生活的东方境界东渡，站在城市的高度见证中国青年的高度翠湖半岛/一岛一湖一境界我们是中国的骄傲我们是国际的精粹东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销推广营销手段［古为今用的样板房］古典美丽穿透岁月—“联排、独院、公寓、大平层〞回归传统是中国人无论如何也挥之不去的文化情结,现代中式风格的最大魅力就是能创造出一种“家〞的意境。给空间属性授予一个现代人的空间居住气质链，它既能聚集古典文化的内含，又能释放现代空间的古典文化气息，并有着现代气息和古典文化的气氛的融合。LANGARDEN

澜庭·情怀依旧——沉静：心灵静养，返璞归真的独院情怀——人到中年，四十不惑。这种不惑是对生活品位的一种讲究，是对生活沉淀后的一种新的感悟。五千年形成的深厚文化底蕴，实在、含蓄、内敛，悠久的传统依旧让中国元素穿梭在点点滴滴的生活中间。宽HOUSE

花开世界“相聚又相逢，共此一帘幽梦。〞聚的是欢乐，梦的是菩提。珠帘内外，两个不同的世界，两种不同的风格。步入玄关，故事即刻上演，明朝的椅子被前卫手法改装，没有了老套刻板，新颖奇巧却又不改中式精髓。——内敛：丰富的思想容量，注重文化内涵的大宅境界————稳健：内心成熟品行高尚的院落气质——不经意露显的朵朵莲花，禅意浓浓，意境深远。这看似不经意而为之的一切，实那么是沉醉在这创新和怀旧中的业主对生活的真正理解和对文化的不懈追求。TENMENT河院·锦上添花

LOTUS藕寓·一帘幽梦不经意露显的朵朵莲花，禅意浓浓，意境深远。这看似不经意而为之的一切，实那么是沉醉在这创新和怀旧中的业主对生活的真正理解和对文化的不懈追求。——高雅：知书达理、不失现代时尚——

东渡·翠湖半岛接待会馆地点:开放本案园林及样板房目的:“东渡·翠湖半岛开放日〞〔书画展+园林及样板房公开〕东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销推广推广手段活动推广20启动期总体亮相锻造体验建立产品标高关键词：精致、创意任务＝新品推出，概念演绎＋全面建立“精致+创意〞印象＋推广不能落在细节上6月初6月底地点:目的:东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销推广推广手段圈层营销得业内口碑者得天下专职接待——对于同行参观考察，设置专人接待，防止个别接待人员出现消极情绪，影响业内口碑。业内聚会——邀请大批同行，包括开展商、权威人士、媒体观摩紫园，营造业内口碑效应，提升圈外关注热度，确立市场知名度。意见领袖—充分利用意见领袖的影响力地点:目的:东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销推广推广手段活动推广“光耀东渡慈善之夜〞——慈善拍卖晚会地点:东渡·翠湖半岛接待会馆目的:提升工程形象，扩大客户资源关键工作:国际拍卖行联系邀请各报社、电视台和网络媒体记者东渡公司领导、政府部门领导中原领导、拍卖行客户、意向客户地点:目的:东渡集团青浦青年城工程营销提报

PROJECTCENTALINESHANGHAI＞＞营销推广推广手段活动推广20强销期任务＝概念深耕＋保证开盘旺销＋形象必须推向新高度赢得声望口口相传建立人的标高关键词：上升12月6月底中原置业推介会中原主办，搜房网协助，各开发商联合目的：利用中原庞