房地产经纪人协理-《房地产经纪操作实务》历年考试真题库及答案（高频300题）

PAGEPAGE1房地产经纪人协理_《房地产经纪操作实务》历年考试真题库及答案（高频300题）一、单选题1.在房地产经纪行业，房地产经纪人在存量房交易过程中多起到（）的角色。A、交易撮合B、带客看房C、居间服务D、现场解说答案：C解析：在房地产经纪行业，房地产经纪人在二手房（存量房）交易过程中多起到居间服务的角色，通过提供服务促使房客源合理匹配和买卖（租赁）双方交易的达成，因此房源是服务内容构成部分，不可分离。2.房地产经纪人为买房客户提供多套房源供其选择，这表明房源具有（）的特征。A、独家性B、动态性C、多样性D、可替代性答案：D解析：房源具有以下两方面的特征：①动态性，主要包括物业交易价格的变动和物业使用状态的变动；②可替代性，是指具有相似地段、相似建筑类型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，对于特定的需求者而言，它们是可以相互替代的。题中，提供多套房源供客户选择体现了房源具有可代替性。3.委托人隐瞒事实真相或有欺诈行为时，经纪人（）。A、应继续为其提供服务B、经委托人同意，可拒绝为其提供服务C、是否有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定D、有权拒绝为其提供服务答案：D解析：委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者所提供的资料与实际不符的，房地产经纪机构有权拒绝接受委托。4.与客户预约时间，应约定______而与业主预约时间，宜约定______，但时间段不宜过长，最好不超过半小时。（）A、具体的时间点、时间段B、时间点、时间段C、时间段、具体的时间点D、时间段、时间点答案：A解析：在与客户预约时，为了体现尊重和专业性，通常会约定一个具体的时间点，这样可以让客户有所准备，也能确保双方能在约定的时间准时开始。而与业主预约时，由于可能涉及到一些需要讨论或处理的事务，约定一个时间段会更为灵活，可以给双方留下足够的调整空间。但为了避免浪费双方的时间，这个时间段不宜过长，通常建议不超过半小时。因此，选项A“具体的时间点、时间段”是正确的答案。5.独家委托获取步骤流程中的最后一步是（）。A、获取业主信任B、明确独家条件C、签署委托协议D、收集完善信息并进行物业勘察评估答案：C解析：独家委托（Exclusiveagency），是指业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权，业主承诺即使是通过其他人将该房产出售成交，均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。独家委托的获取主要包括以下四个步骤：①明确独家委托条件；②获取业主信任；③收集完善信息并进行物业勘察评估；④签署独家委托协议。6.展示新建商品房项目优势最直观的方式是（）。A、现场接待B、电视广告C、网络推广D、电话拜访答案：A解析：现场销售是商品房销售代理业务中的主要工作，包括现场接待、了解客户的购买意向和需求、协商谈判、签订商品房认购协议书、协助签订商品房买卖合同等关键环节。其中，现场接待是展示项目优势最直观的方式，也是获取购房客户最有效的途径。因此，房地产经纪人员应重视现场接待工作。7.下列各项，属于房地产经纪机构提供的基本服务的是（）。A、代办个人住房抵押贷款B、为委托人代办税费缴纳事务C、代办解除标的房屋抵押手续D、提供与标的房屋买卖相关的法律咨询答案：D解析：在房屋出售经纪服务合同中，房地产经纪机构可以提供的基本服务内容包括：①提供与标的房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询；②寻找承购人；③协助甲方与承购人达成房屋买卖合同。ABC三项均属于基本服务之外的延伸服务。8.个人住房贷款办理流程不包括下列中的（）。A、抵押价值评估B、前往登记部门办理登记C、面签D、抵押登记答案：B解析：个人住房贷款办理流程主要包括抵押价值评估、面签、批贷、抵押登记、放款等环节。不同贷款类型，具体流程的内容顺序有所不同。9.房屋所有权人按照有关登记办法的规定，向房屋所在地的（）申请产权登记。A、房地产管理部门B、当地县级以上人民政府C、不动产登记部门D、建筑行政主管部门答案：C解析：广义的房地产产权登记是指在规定登记的范围内的土地使用权人和房屋所有权人按照有关登记办法的规定，向房屋所在地的不动产登记部门申请产权登记。狭义的房地产产权登记，只包括房屋所有权登记和房屋的他项权利登记。10.须知文件包括购房须知、购房相关税费须知及（）。A、抵押贷款须知B、房地产经纪须知C、贷款相关税费须知D、其他须知答案：A解析：须知文件包括购房须知、购房相关税费须知及抵押贷款须知等。购房须知是为让购房者明晰购买程序而事先制定的书面文件。购房相关税费须知是向购房人说明购房相关税费及收费标准的有关文件。抵押贷款须知应由贷款银行提供，一般包括办理抵押贷款的手续和程序、办理抵押贷款的条件和需要提供的资料、抵押贷款的方式、抵押贷款的注意事项等。11.从中介服务的角度来说，（）是保证产权真实性、准确性的主要手段，是房屋交易前必不可少的环节。A、产权调查B、现场查验C、环境状况调查D、房屋缺陷查验答案：A解析：房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。12.以下不属于存量房买卖产权过户需要遵守的程序的是（）。A、缴纳税费B、缴纳物业费C、产权登记过户D、领取不动产权证。答案：B解析：存量房买卖产权过户需要遵守一定的程序，具体包括：①缴纳税费。存量房权属过户实行先税后证制度，即买卖双方要先持《房屋买卖合同》及相关证件到各区县地税局缴纳交易税费，然后才能办理房产过户登记手续。②产权登记过户。双方持买卖合同、完税票据、相关证件及材料到交易管理部门办理登记过户即产权转移手续。③领取不动产权证。办完上述手续后，买方在各区县的规定时间内持《领证通知单》，到房屋所在地区县权属登记部门领取房屋不动产权证。13.（）体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。A、是否与委托房屋有利害关系B、委托人需要协助的事宜、提供的资料C、委托房屋的市场参考价格D、房屋交易的一般程序及可能存在的风险答案：A解析：根据《房地产经纪管理办法》，必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。需告知的必要事项内容主要包括：①是否与委托房屋有利害关系；②委托人需要协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥房地产经纪服务的内容及完成标准；⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间；⑧交易资金交付；⑨其他服务相关事项。其中，是否与委托房屋有利害关系这项内容体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。14.根据《征信业管理条例》的规定，个人有权每年（）次免费获取本人的信用报告。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：根据《征信业管理条例》的规定，个人有权每年两次免费获取本人的信用报告。在没有得到他人授权的情况下，个人是无权查询他人信用报告的。如果买方委托他人查询其信用报告，需要提供买方和代理人的有效身份证件原件和复印件、授权委托公证证明原件，同时填写《个人信用报告本人查询申请表》。15.在商品房销售过程中，（）是项目的所有权人。A、买方B、经纪机构C、房地产开发企业D、国家土地部门答案：C解析：在商品房销售过程中，确定项目的所有权人是关键。根据相关法律法规，房地产开发企业是负责开发和销售商品房的实体，它们拥有商品房的初始所有权，直到房屋被销售给买方并完成所有权转移。经纪机构是提供中介服务的，不是所有权人；买方在购房后才成为所有权人；国家土地部门虽然对土地有管理权，但并不直接拥有商品房的所有权。因此，项目的所有权人是房地产开发企业，选项C是正确的。16.房地产经纪服务完成的标志是（）。A、房地产交易合同的签订B、房地产交易合同的生效C、佣金的支付D、经纪服务合同的签订答案：A解析：房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准，房地产经纪机构才可以收取服务报酬，一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金；代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。17.当事人没有做出明确约定的，可通过（）解决合同纠纷。A、相关部门调节B、仲裁C、诉讼D、自行协商答案：C解析：纠纷解决方式是指合同当事人解决合同纠纷的手段和途径，当事人应当在合同中明确约定解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过相关部门调节、仲裁、司法诉讼等。当事人没有做出明确约定的，可通过诉讼方式解决合同纠纷。18.房地产经纪人最初向客户推荐房源时，应重点关注房源的（）。A、舒适性B、适用性C、经济性D、真实性答案：D解析：房地产经纪人在获取房源的过程中，必须保证房源信息的真实性。房源的真实性主要是指房源的真实存在、真实价格与真实委托。房源信息的真实性还需持续维护，保证房源信息的最新状态，只有定期地回访、更新与维护，才能真正实现房源信息的真实性。保证房源信息的真实性，为客户提供真实、可靠的信息，才能与客户之间建立良好的信任关系，这也是房地产经纪机构及房地产经纪人诚信行为的重要体现之一。19.目前客源信息搜集的渠道和方法中，相对获得客户比较精准的是（）。A、客户介绍法B、互联网开发法C、会员揽客法D、门店接待法答案：D解析：门店接待法是指房地产经纪人员利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方式。这种方式是常用的方法，也是房地产经纪人员获得精准客户的渠道之一。20.房地产经纪人与客户初步接触的关键步骤是（）。A、推荐房源B、客户接待C、实地看房D、交易谈判答案：B解析：客户接待是与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步，也是经纪人与客户建立联系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定经纪人能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。21.当事人取得权利必须支付相应代价的合同是（）。A、支付合同B、有偿合同C、劳务合同D、商业合同答案：B解析：有偿合同是指当事人取得权利必须支付相应代价的合同。一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价，而支付相应代价的一方，必须取得相应的利益。22.针对购买需求强烈的并且购买力较强的客户，房地产经纪人应（）。A、长期培养B、重点跟踪C、保持一般性沟通D、不断了解客户需求答案：B解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求的程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群，房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。其中，A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象，其客户群特征为：①购买或租赁物业需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；②经济条件好，购房支付能力较强；③较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；④对物业的条件不是特别苛刻。对该类客户房地产经纪人营销策略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。23.采用互联网开发法开发客源的劣势是（）。A、成本高B、客户筛选难度大C、时效性较差D、需要长时间积累答案：B解析：互联网开发客户的方式主要有两种：①在不同的公众网站进行房源广告的发布；②在公司的门户网站发布广告与房源信息，吸引客户主动电话联系或者上门拜访。目前采用互联网开发客户，主要的劣势包括：①信息难于突出；②客户筛选难度大。24.房屋实物状况建筑规模的查看内容中，相关的房屋面积不包括（）。A、建筑面积B、使用面积C、营业面积D、楼道面积答案：D解析：房屋实物状况描述的建筑规模的内容主要是根据房屋的使用性质说明其面积、体积等。面积方面有：①建筑面积；②套内建筑面积；③使用面积；④居住面积；⑤营业面积；⑥可出租面积等。物流用的仓库一般要说明体积。25.在存量房租赁经纪业务中，房源信息是指（）的信息。A、出租方和委托求租房屋B、承租方和委托出租房屋C、出租方和委托出租房屋D、承租方和委托求租房屋答案：C解析：在存量房租赁经纪业务中，房源信息是指出租客户委托房地产经纪机构出租的房屋的信息，包括出租方的信息和出租房屋的信息两部分。26.下列客户类型中，（）客户是房地产经纪人应重点培养的目标，属潜在顾客，其需求经常会发生变化，经纪人应定期追踪。A、类B、类C、类D、类答案：B解析：房地产客户分类方法通常将客户分为A、B、C、D四类。在房地产经纪业务中，B类客户属于有潜在需求但尚未具备立即成交条件的客户，其购房意愿或购买能力可能暂时不足，但未来可能转化为有效客户。这类客户的需求容易受市场、政策或个人情况影响，需要经纪人通过定期跟进了解其动态，保持沟通并提供相应信息，以便在条件成熟时促成交易。该分类方法参考自房地产经纪实务中的客户分级管理策略。选项B对应此类客户特征。27.客源的构成要素包括客户及其（）。A、出租要求B、卖房要求C、意向需求D、委托书答案：C解析：客源是指对房地产物业有现时需求或潜在需求的客户，其构成要素包括两个方面：①需求者；②需求者的需求意向。二者缺一不可。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。28.将房地产经纪业务分为新建商品房经纪业务、存量房经纪业务的依据是（）。A、经纪服务的方式B、经纪服务的标的房地产用途C、标的房地产所处的市场类型D、所促成的房地产交易的类型答案：C解析：按不同的分类方式，房地产经纪业务有不同类型。根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型，可以分为：①新建商品房经纪业务；②存量房经纪业务。29.房地产经纪专业人员只能通过（）的方式取得报酬。A、与委托人协商B、订立合同C、房地产机构下发D、口头商谈答案：B解析：房地产经纪服务合同在有效保障合同当事人的合法权益、维护和保证市场交易安全与秩序等方面发挥着重要作用。一方面，房地产经纪专业人员提供经纪专业服务后，只能通过订立合同的方式取得相应的报酬；另一方面，委托人也只有通过合同的形式，明确自己享有的权利以及应当承担的义务。30.下列房源中，（）是房地产经纪公司中数量最多，同时也是交易量最大的一种房源。A、商铺B、住宅C、写字楼D、仓库答案：B解析：房源一般分为：①住宅，是指专供人居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学社宿舍）等，但不包含住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋；②非住宅，是指除了住宅以外的非居住用房屋，它包括办公用房、商业用房、停车房和厂房仓库等。住宅一般是房地产经纪企业中数量最多，同时也是交易量最大的一种房源。31.下列关于订金的描述中，正确的是（）。A、订金是一个规范的法律概念B、如果交易不能达成，订金一般只需退还部分C、订金具有担保性D、订金是为了表达订立合同的诚意而支付给卖方或出租方的钱款答案：D解析：A项，订金是在房地产交易实践中产生的一个用语，不是一个规范的法律概念。BC两项，订金、意向金等的性质不同于定金，不具有担保性。如果双方当事人没有书面约定这些款项的定金性质，法院通常不支持其作为定金使用。如果交易不能达成，订金一般要如数退还。D项，房地产交易中的订金是指买方或者承租方在交易合同订立前，为了表达订立合同的诚意而支付给卖方或出租方的钱款。32.项目营销策划方案的制定一般在（）就已完成。A、委托阶段B、市场地位阶段C、准备销售资料阶段D、布置销售现场阶段答案：A解析：在销售代理实践中，尤其在主动寻找销售代理项目时，为向房地产开发企业展示公司实力，项目营销策划方案的制定一般在委托阶段就已完成，接受委托后的工作则主要是对之前的营销策划方案进行修改完善。33.下列房地产交易资金交割方式中，安全性最高的是（）。A、交易当事人自行现金交割B、交易当事人自行通过银行转账交割C、交易当事人自行通过支票转账交割D、交易当事人通过第三方进行房地产交易资金交割答案：D解析：房地产交易资金交割方式包括：①房地产交易当事人自行交割；②通过第三方专用账户划转。其中，房地产交易资金自行交割的缺点是：在存量房交易中，对于买方而言，已交割资金的安全无任何保障及约束，风险较大。而通过第三方专用账户划转交易资金，是政府对存量房交易资金进行监管的重要途径，能很好地保障交易资金安全。34.房地产经纪人在接受房屋售卖委托后要进行房屋调查，房屋调查包括核实产权和（）。A、核实售卖目的B、核实业主身份C、核实房屋所处位置D、现场查勘答案：B解析：房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。首先，要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。35.房地产经纪人在交易合同达成的业务环节中，主要工作是（），签订交易合同。A、协调交易价格B、代理房屋过户手续C、收取佣金D、售后服务答案：A解析：在协助交易达成的业务环节中，房地产经纪人的主要工作为：①协调交易价格；②促成交易；③协助或代理客户签订交易合同。36.从法律上讲，基本服务完成的标志是（）。A、手续办理完毕B、房地产交易合同签订C、房地产经纪服务合同签订D、缴费完毕答案：B解析：房地产经纪人员要向委托人说明房地产经纪服务的基本流程及每项服务的完成标准，包括基本服务完成的节点、代办服务完成的节点等。这里要区分基本服务与代办服务完成的节点，从法律上讲，基本服务完成的标志是房地产交易合同签订，代办服务完成的节点是手续办理完毕。37.房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入，其他房地产经纪人只能看到房源的基本情况，业主的联系方式只有接受委托的房地产经纪人拥有，这种房源信息共享方式是（）。A、私盘制B、公盘制C、混合制D、公私合盘制答案：A解析：房源信息的共享形式管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪企业自身的特点与发展需要进行设定，主要分为私盘制、公盘制和混合制等三种形式。其中，私盘制是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他房地产经纪人只能查看房源的信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。其他房地产经纪人要联系该物业业主（委托人），只有通过该经纪人采取合作方式，当交易达成之后，该受托经纪人可分得作为房源持有方的规定比例的佣金（一般是50%）。38.通过电视媒体发布房地产广告的优势主要为（）。A、普及率高、表现力强B、制作简单快捷C、节约成本D、不受时间限制答案：A解析：电视广告是一种经由电视传播的广告形式。大部分的电视广告是由外面的广告公司制作，并且向电视台购买播放时数。通过电视发布房地产广告具有普及率高、表现力强、推广迅速等优点，但制作程序比较繁琐，花费成本高。39.在房屋赠与的产权登记办理过程中，标准价、优惠价房屋赠与的，提交补交房价款证明或满（）工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。A、50年B、65年C、60年D、55年答案：B解析：在房屋赠与的产权登记办理过程中，除了提交基本材料以外，标准价、优惠价房屋赠与的，提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。40.目前，我国大部分的房地产经纪公司内部采用（）达到房源信息共享的目的。A、私盘制B、公盘制C、信息公开制D、混合制答案：B解析：公盘制，是指在一个房地产经纪机构内部，或者几个联盟房地产经纪机构之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪机构，将所有房源信息完全共享。目前，我国大部分的房地产经纪机构内部采用公盘制达到房源信息共享的目的。41.房地产代理业务类型中，不属于房地产卖方代理业务的是（）。A、二手房出租代理B、房屋承租代理C、期房预售代理D、房屋转租代理答案：B解析：房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有新建商品房销售代理业务、存量房出售代理业务和房屋出租代理业务等。42.无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的（）。A、供求转化B、供求调节C、供求分析D、供求控制答案：C论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析，因为投资者进行投资决策时首先要了解的是客户拟投资的房地产所在细分市场的供求关系究竟处于什么状态。房地产细分市场供求分析就是通过以因果关系分析为基础的供给和需求的定量分析，对咨询标的房地产所在细分市场的供求状况进行判断。43.房地产居间服务一般以（）为完成标准。A、房地产交易合同签订B、房地产经纪机构收取佣金C、房地产经纪服务合同签订D、委托人向房地产经纪人支付佣金答案：A解析：房地产经纪业务按照经纪服务方式，分为：①房地产居间业务；②房地产代理业务。按照《合同法》的规定，房地产居间服务完成的标准是交易合同的签订；房地产代理业务的完成标准应当是委托代理事项的办结或者完成，具体内容可以通过合同进行约定。44.在存量房租赁查验的前期准备阶段，出租方需要准备的材料不包括（）。A、房地产权属证书或相关证明材料B、即将支付的款项C、各项交费凭证D、钥匙答案：B解析：在存量房租赁查验的前期准备阶段，出租方要准备的资料包括：①身份证明；②房地产权属证书或相关证明材料；③室内家具电器及相关设备的说明书；④各项交费凭证；⑤钥匙等，如果是转租的房屋还要有转租的合同。B项属于承租方需要准备的材料。45.住房项目销售的最后阶段是（）。A、预交物业管理费B、预付费用C、房屋交付D、物业交付答案：D解析：物业交付是住房项目销售的最后阶段，代理公司协助房地产开发商共同完成，购房者顺利搬入住房。在物业交付中，销售人员、工程人员、物业管理人员等组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。46.经纪门店作为发布房源信息的重要渠道，其劣势为（）。A、发布速度慢B、发布成本高C、信息量小D、受到时间限制答案：C解析：房地产经纪门店是房地产经纪人员的办公场所，房地产经纪人员可以按照机构要求的样式将房源信息展示在门店相应的位置，客户可以方便、直观地观察到门店中的房源信息，到店内与经纪人员交流，委托房地产经纪机构开展经纪业务。经纪门店具有便于与客户互动交流、信息更新速度快等优点，但发布房源信息量较小。47.住房公积金贷款年限一般为______，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人______。（）A、1～20年；60周岁B、1～30年；70周岁C、1～10年；60周岁D、1～20年；65周岁答案：D解析：住房公积金贷款年限一般为1～20年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁。选项D符合题意。选项A、B、C都与题目中的要求不符。48.重要的审批文件中的“两书”是指《住宅质量保证书》和（）。A、《建设工程竣工验收备案证明》B、《商品房买卖合同》C、《住宅使用说明书》D、《房屋状况说明书》答案：C解析：重要的审批文件包括“五证”和“两书”。其中，“五证”指：①《国有土地使用证》；②《建设用地规划许可证》；③《建设工程规划许可证》；④《建筑工程施工许可证》；⑤《商品房销售（预售）许可证》。“两书”是指：①《住宅质量保证书》；②《住宅使用说明书》。49.房地产交易涉及的钱款不包括（）。A、定金B、房款C、押金D、保险答案：D解析：在房地产交易中，涉及的钱款主要包括定金、房款以及可能存在的押金等。定金是在签订合同前支付的一部分款项，作为购买意愿的保证；房款是购买房产时支付的主要款项；押金则是在某些情况下，如租赁或特定购买协议中，为确保合同执行而支付的一笔可退还的款项。而保险费用并不直接属于房地产交易的钱款范畴，它通常是与房产相关的额外服务费用，比如房屋保险。因此，根据房地产交易常规涉及的钱款类型，选项D“保险”是不包括在内的，所以正确答案是D。50.购买经济适用住房不满（）年，不得直接上市交易。A、3B、5C、7D、9答案：B解析：不动产转移登记权属状况核验要点之一是房屋性质，是否是限制出售的经济适用住房、央产房等。按照政策规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。51.目前经纪服务收费支付时间通常为（）。A、房地产经纪服务合同签订之时B、手续办理完毕C、房地产交易合同签订之时D、自行约定答案：C解析：按照《合同法》的规定，房地产经纪服务收费对应房地产交易合同的达成，反过来说，房地产经纪机构未能协助委托人订立房地产交易合同，或者订立的房地产交易合同无效，如果责任不在委托人的话，房地产经纪机构就无权收取费用。因此，目前经纪服务收费支付时间通常为房地产交易合同签订之时。52.存量房买卖一般按（）标价。A、套B、套内建筑面积C、建筑面积D、面积答案：A解析：在存量房买卖中，标价的方式通常遵循一定的行业惯例和规范。一般而言，房屋买卖不是简单地按照建筑面积或套内建筑面积来标价，而是考虑到房屋的整体价值，包括其位置、装修、配套设施等多个因素。因此，房屋往往以“套”为单位进行标价和出售，这种方式更为直观且易于买卖双方理解。所以，选项A“套”是正确的答案。53.房地产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时不应（）。A、向客户担保贷款一定成功B、考虑客户的储蓄和收入水平C、考虑客户的家庭开支状况D、考虑客户的家庭理财状况答案：A解析：房地产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑。但是，必须注意，贷款能否成功经过银行批准主要取决于客户的资信，房地产经纪机构不对贷款申请的结果承担担保责任。54.一般来说，板式住宅的套内使用面积的使用率为（）。A、60%B、70%C、80%D、90%答案：C解析：一般来说，板式住宅的套内使用面积的使用率为80%，塔楼的套内使用面积因公摊面积较大，其使用率约为60%～70%。办公和商铺也要关注实际使用率的大小，由于公摊面积较大，其通常使用率在70%左右。55.从某种程度上来讲，（）决定了一个房地产经纪公司生存、发展的空间与潜力。A、房源信息B、房地产产品价格C、房源地理位置D、房地产产品质量答案：A解析：房源是房地产经纪公司不可或缺的资源。从某种程度上来讲，它是决定房地产经纪机构生存、发展的空间与潜力，是企业核心竞争力之一。56.房地产交易资金结算阶段，（）是房地产经纪人员应当做的工作。A、划转客户交易结算资金B、提醒买卖双方收付款账户可以不是本地账户C、收取交易资金监管手续费用D、核对买卖双方收付款的姓名及账号，确保无误答案：D解析：在房地产交易资金结算阶段，房地产经纪人员的工作重点在于确保交易的顺利进行以及资金的安全。核对买卖双方收付款的姓名及账号是确保资金正确流转、防止错误支付或欺诈行为的关键步骤。因此，选项D描述的“核对买卖双方收付款的姓名及账号，确保无误”是房地产经纪人员在此阶段应当做的工作。其他选项A、B、C均不符合房地产经纪人员在资金结算阶段的主要职责。57.大多数银行对个人住房贷款规定的最高偿还比率为（）。A、30%B、40%C、45%D、50%答案：D解析：在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，一般是50%，即给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50%。58.房地产经纪人员需要搜集的房地产价格类型不包括（）。A、存量房买卖挂牌价格B、存量房租赁挂牌价格C、存量房买卖成交价格D、新建商品房租赁成交价格答案：D解析：房地产价格信息是指房地产市场上形成的房地产交易的各种价格及与价格有关的因素。房地产经纪人员需要搜集的房地产价格类型主要包括：①新建商品房销售价格；②存量房买卖成交价格；③存量房买卖挂牌价格；④存量房租赁成交价格；⑤存量房租赁挂牌价格。除房地产的价格本身以外，还要搜集与价格有关的各种因素，如房屋类型、面积、楼层、朝向等，这样才能对价格进行分析比较并加以利用。59.下列有关房源信息推荐的表述，正确的是（）。A、房源推荐只能在公盘制的情况下存在B、房源推荐只能在私盘制的情况下存在C、采用一般推荐方式的，卖方代理经纪人一般获得该笔业务成交总佣金的80%D、房源推荐根据推荐后的操作方式可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种答案：D解析：AB两项，在公盘制的房地产经纪机构里因为信息完全共享，并不需要再采取内部推荐方式进行合作。因此内部的推荐合作一般存在于采用私盘制或混合制信息管理制度的房地产经纪机构。CD两项，内部推荐合作可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种，其中，一般推荐是指业主受托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%～25%。60.实地查看房屋物业服务状况的内容不包括（）。A、物业服务企业的资质B、物业服务费的标准C、小区周边的自然景观D、小区环境的整洁情况答案：C解析：对房屋物业管理状况进行实地查看，主要描述和说明下列指标和因素：①物业服务企业名称。房地产经纪人员应记录物业服务企业的名称、资质等。②物业服务费标准和服务项目。③基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度。房地产经纪人员应查看门厅、楼梯等共用部位和电梯等共用设施设备的维护情况，查看房道、小区道路和周边环境的整洁程度，查看小区花草树木的养护程度等。C项属于房屋区位状况查看的注意事项。61.分类检索是遵循快速检索、查询的规则，分级别一级分类、二级分类、三级分类、四级分类……，这体现的房源分类原则是（）。A、简单实用原则B、按级分类原则C、产品性质原则D、主次分明原则答案：B解析：房源分类管理主要是为了提高房地产经纪人对房源信息系统管理，提高房地产经纪人的工作效率，实现快速查询、快速匹配、快速流通、快速成交。房源分类原则包括：①按级分类原则；②简单实用原则；③主次分明原则。其中，按级分类原则主要运用分类检索，分类检索就是遵循快速检索、查询的规则，分级别一级分类、二级分类、三级分类、四级分类……这样有利于房源分类管理工作更系统、更清晰化、更精细。62.房地产经纪人与客户保持经常联系是为了（）。A、建立私人关系B、激活客户信息C、核实客户资料D、沟通市场行情答案：B解析：客户从发出需求信息到完成交易往往需要数十日甚至数月时间。不断寻找提供符合客户需要和选择范围的房源，逐步逼近客户目标，是客户信息利用必不可少的工作。在这个过程中保持和客户的联络和沟通，把握其需求的动态，同时也关注其和其他竞争者的联系，采取必要措施留住客户，这样才能充分利用客户信息，提高客户信息利用的效率。只有保持与客户的联系，不断有信息交流，才能激活客户信息，促成交易。63.有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情的客户属于（）。A、引导型B、试探型C、加强型D、成熟型答案：B解析：在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。其中，表现为有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情的客户属于试探型。64.在房源信息共享形式中，公盘制的缺点是（）。A、房源信息利用率低B、房源信息容易外泄C、获得经纪服务佣金少D、房源信息时效性差答案：B解析：公盘制是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。公盘制的缺点主要表现在不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为。而且，房源信息较容易外泄。65.房地产经纪人发现，该小区18栋房所有的房源比小区内其他栋号的要价都高，经分析，原来是在18栋房的正前方有一个很大的小区广场，环境相对较好。这里造成房价差异的主要原因是房源的（）属性。A、心理B、物理C、法律D、位置答案：B解析：表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标，如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。房源的物理特征决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。66.房地产经纪人应把那些潜在的、创收潜力大的客户作为（）。A、近期重点客户B、短期重点客户C、中期重点客户D、长期重点客户答案：C解析：面对数量庞大的客户信息，房地产经纪人要通过对客户信息资料的分析找出重点客户，挖掘出近期可以成交、需求意向强烈的客户作为近期重点客户。对那些潜在的、创收潜力大的客户可作为中期重点客户，而对于有长期需求的意向客户作为未来重点客户来培养。以这样的方式管理客户信息会为经纪人创造持续的成交机会。67.委托房屋的市场价格是指（）。A、真实的交易价格B、全部成交房屋的平均水平价格C、大多卖方意向出售的价格D、同类房地产大量成交价格的抽样结果答案：D解析：委托房屋的市场价格是指某种房地产在市场上一般的、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。房地产经纪机构应当搜集大量真实的交易实例，选取符合一定条件的交易实例作为可比实例，向委托人提供真实客观的市场参考价格，便于引导委托人根据房屋本身实际情况，合理设定心理价格和对外报价。68.存量房商业抵押贷款流程的第四步为（）。A、委托评估机构评估房屋价值B、银行审批通过贷款合同C、价款人与银行签订房屋抵押贷款合同（面前）D、办理房屋交易缴税及产权过户答案：B解析：存量房商业抵押贷款流程一般包括申请、评估、审批、签约、过户等环节。根据常规流程，在买方提交贷款申请及相关材料后，银行委托评估机构评估房屋价值（对应选项A，通常为流程的第三步），随后进入银行内部审批阶段（对应选项B，第四步）。审批通过后，银行与借款人签订贷款合同（选项C，第五步），最后办理过户及抵押登记（选项D，第六步）。选项B符合第四步的流程节点。69.存量房过户买方需提供的材料不包括（）。A、买方身份证、授权委托书、代理人身份证、购房资格证明B、户口簿/暂住证C、与卖方签订的《房屋买卖合同》D、不动产权证答案：D解析：买卖双方在存量房过户的过程中都要提供相应的资料。其中，存量房过户买方需提供的材料包括：①买方身份证、授权委托书、代理人身份证、购房资格证明；②户口簿/暂住证；③与卖方签订的《房屋买卖合同》。存量房过户卖方需提供的材料包括：①产权人夫妻双方身份证、户口簿；②不动产权证；③与买方签订的《房屋买卖合同》；④共有人意见书；⑤结婚证复印件，如离婚需提供离婚证、离婚协议、财产分割协议，如丧偶需提供死亡证明处理证明；⑥若为公房，还应提供与原产权单位签订的公有住房买卖合同；⑦如是中央机关直属产权的房子，业主还需提供物业费、供暖费结清证明等。70.房地产经纪机构采用电话访问开发房源的优点是（）。A、业主印象深刻B、花费的时间较少C、容易取得业主信任D、不受时间的限制答案：B解析：电话拜访的优点有：①比较集中；②针对性较强；③比较省力且可联系的人较多；④不受地点的限制；⑤不受天气影响；⑥花费的时间较少。71.房源一般分为住宅和非住宅两大类，其中，住宅包括（）。A、别墅、公寓、普通住宅、托儿所B、别墅、公寓、普通住宅、家属宿舍C、别墅、公寓、医院病房、家属宿舍D、别墅、公寓、旅馆、家属宿舍答案：B解析：房源一般分为住宅和非住宅两大类。住宅是指专供人居住的房屋，包括别墅、公寓、普通住宅、家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等，但不包含住宅楼中作为人防用的地下室等，也不包括托儿所、医院病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。72.作为房地产经纪人必须在沟通中明确，看房的人之中，谁能起到决定的作用，或者说谁最具有决策能力，谁的决策是最主要的。该分析是针对客源信息中（）的分析。A、购买力与消费信用B、目标物业与偏好C、客户购买决策D、客户需求程度答案：C解析：客源信息完善与分析包括以下四个方面：①目标物业与偏好分析；②购买力与消费信用分析；③客户购买动机分析；④客户需求程度分析；⑤客户购买决策分析。其中，客户购买决策分析是指在购房的过程中，有大多数的客户是几个人甚至于更多的人来看房，因此，作为房地产经纪人必须在沟通中明确，看房的人之中，谁能起到决定的作用，或者说谁最具有决策能力，谁是最终出资人。73.在存量房买卖查验的前期准备阶段，卖方需要准备的材料不包括（）。A、身份证件B、物业服务合同和管理规约C、房屋状况说明书D、钥匙答案：C解析：在存量房买卖查验的前期准备阶段，卖方需要准备的资料包括：①身份证明；②合同约定转移的各种设施设备使用说明；③各项交费凭证；④物业服务合同和管理规约；⑤钥匙等。如果在办理房屋过户手续前查验房屋的，要提醒卖方携带房地产权属证书。C项，房屋状况说明书属于房地产经纪人员需要准备的资料。74.《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的（）。A、10%B、20%C、30%D、40%答案：B解析：《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的（购房款、合同租金）的20%，如果超过这个比例，则超过的部分无效，定金罚则仍按20%的比例执行。75.限价房购房人取得房屋权属证书后（）年内不得转让所购住房，确需转让的，由政府回购。A、3B、5C、7D、10答案：B解析：限价房购房人在取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，由政府回购；5年后转让所购住房，需要补交土地收益等价款。76.房地产经纪机构承办房地产经纪服务以外的其他服务时，所提供的书面告知服务材料需经（）确认。A、委托人签名或盖章B、委托人口头C、房地产管理部门盖章D、工商管理部门盖章答案：A解析：房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务（如各类房地产经纪延伸服务）的，也应当书面告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。77.关于新建商品房销售代理业务项目签约的表述中，错误的是（）。A、由直接操作项目的子公司或项目组与项目开发商进行谈判B、由直接操作项目的子公司或项目组起草代理合同文本C、由专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书D、由交易部门签署已与开发商达成一致的合同答案：D解析：在新建商品房销售代理业务流程项目签约中，由项目的直接操作部门具体与项目开发商进行谈判，并起草代理合同文本，然后，在房地产经纪机构内部的有关部门，如交易部门、法律顾问和高层管理人员之间进行流转，并各自签署意见，其中，应有专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书，提交房地产经纪机构的最高决策者。最后，由最高决策者签署与开发商达成一致的合同。78.通常房屋保修的事项由开发建设单位亲自负责维修和处理。如果开发建设单位委托物业服务企业或其他单位负责保修事宜的，必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得切实保护。前期物业管理的节点是（）。A、业主大会成立之时B、业主大会成立之后C、小区满员之时D、业主大会成立之前答案：D解析：前期物业管理合同是房地产开发建设单位和物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理的依据。前期物业管理的节点是业主大会成立之前。许多小区在入住多年之后才成立业主大会，在这段时间里，前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，可以减少物业管理纠纷。79.下列不属于房屋交验的重点的是（）。A、查验房屋是否存在影响日后使用的各种瑕疵B、结算相关费用C、保证房屋的顺利交接D、协调处理好可能出现的分歧和问题答案：D解析：房屋交验的关键内容包括确认房屋状况、费用结算和完成交接。选项D针对的是分歧的协调处理，而交验的核心在于执行已达成协议的内容而非解决争议，这属于前期协商范畴。依据房地产交易实务，交验阶段以验收、结算及交接为主（参考房地产经纪实务教材）。80.某业主委托某房地产经纪公司将自己暂不居住的房屋转让，则房源应当是指（）。A、业主B、业主自己居住的房屋C、业主委托转让的房屋D、出售意向答案：C解析：在房地产经纪业务中，房源就是房屋权利人委托房地产经纪机构交易的房地产。从房源的含义看，一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：①依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押。不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。②房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。81.房屋租赁合同中可以不需要约定（）。A、房屋基本情况B、租赁期限C、租金标准及支付方式D、佣金标准及支付方式答案：D解析：按照规定，房屋租赁合同一般应当包括以下内容：①房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；②房屋的坐落；③出租房屋的户（套）型、面积（明确是使用面积或者是建筑面积）、结构；④附属设施设备、家具和家电等室内设施状况；⑤房屋租金及支付方式和押金数额、支付方式；⑥租赁用途和房屋使用要求；⑦房屋和室内设施的安全性能；⑧租赁期限；⑨房屋维修责任；⑩物业管理、水、电、燃气、网络、有线电视等相关费用的缴纳；违约责任和争议解决办法；其他约定。82.下列属于房地产经纪合同应当约定内容的是（）。A、发票的样式和内容B、佣金的支付标准C、投诉方式和渠道D、房地产经纪业务流程答案：B解析：房地产经纪服务合同的基本内容是关于房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的具体条款，应当包含以下内容：①房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员的情况；②房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；③服务费用及其支付方式；④合同当事人的权利和义务；⑤委托期限；⑥违约责任和纠纷解决方式。83.一般来说，得到一个新顾客的费用是维持一个老顾客所需费用的（）倍。A、2B、5C、10D、15答案：B解析：据统计，争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍，在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。房地产经纪人应有意识地致力于与客户保持长期联系。房地产经纪人不应只顾及眼前利益，做一单算一单。84.企业抵押经营贷款主要适用人群不包括（）。A、中小业主B、个体经营者C、公司管理人员D、全款购房，现有资金需求的借款人答案：D解析：企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者房产做抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。主要适用人群为：①中小企业主；②公司管理人员；③个体经营者。85.房源共享形式不包括（）。A、私盘制B、公盘制C、混合制D、分享制答案：D解析：房源信息共享管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪企业自身的特点和发展需要进行设定。房源共享形式主要有：①私盘制，是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。②公盘制，是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。③混合制，是公盘制和私盘制的混合使用86.房地产经纪人欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的（）。A、学历B、工作性质C、住址D、动机和需求答案：D解析：房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。因此，欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的购买动机和需求。87.向已经成交的房地产经纪客户了解是否有新的需求意向，并提供针对性的服务，属于售后服务中的（）。A、延伸服务B、跟踪服务C、增值服务D、改进服务答案：B解析：售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括：①延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；②改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；③跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。88.保障房地产权利人合法权益的基本手段是（）。A、佣金结算B、签订交易合同C、房地产登记D、核验产权答案：C解析：房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。按照《民法通则》规定，具有完全民事行为能力的权利人（18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人）可以自行办理房地产权属登记。限制行为能力的人（10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人）和无民事行为能力的人（不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人），可由他们的法定代理人（即监护人）代理登记。89.存量房商业抵押贷款额是房产评估值和房产成交价（）原则决定。A、取低B、取高C、取均值D、取评估值答案：A解析：存量房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。90.在客源开发中，（）策略是指房地产经纪人员将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。A、注重营销手段的运用B、着力打造良好的客户关系C、及时挖掘客户信息D、养客答案：D解析：在客源的开发过程中，应注重以下策略：①注重营销手段的运用。②着力打造良好的客户关系。③及时挖掘客户信息。④善用养客策略。养客是客源开拓中的重要策略，是指房地产经纪人员将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知，被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。⑤择机使用直接回应方法。91.装修查验的重点在于（）。A、新旧程度B、通过装修的表面变化发现更严重的问题C、装修风格D、房屋结构答案：B解析：通常装修的折旧年限是五年，所以房龄稍长的房屋装修均已陈旧。但装修的查验重点并不是新旧程度，而是通过装修的表面变化发现更严重的问题，如临近卫生间墙体表面泛碱，可能卫生间的水管漏水；如果卫生间的顶棚有水渍，说明上层的卫生间防水已破坏。92.商业类房地产的租金一般按照（）计价。A、面积B、套C、栋D、层答案：A解析：租金是出租人将房地产及附属设施设备交付承租人使用，承租人支付的相应数额的钱款，一般由出租人和承租人协商议定，并在房地产租赁合同中约定。居住类房地产的租金一般按套计价，商业类房地产的租金一般按面积计价。93.房地产经纪人针对成熟型的买房客户的正确引导方式为（）。A、提供最符合客户要求的房源B、帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案（目标、贷款安排等）C、提供咨询服务，创造专业服务形象，争取建立长期联系D、提供好、中、差三类不同房源进行展示，引导客户明确购房意向答案：A解析：在客户接待过程中，根据客户在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素来给客户划分优先次序，房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导。成熟型客户的表现为：有明确意向，对市场行情非常了解，只要条件符合将会很快成交。对其正确的引导方式为：提供最符合客户要求的房源。94.房地产经纪人受理委托业务后，主要应当收集（）及相关的市场信息和委托方信息。A、股价信息B、本公司信息C、发展信息D、标的物业信息答案：D解析：信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息；②与标的物业相关的市场信息；③委托方信息。95.采用电话拜访开拓房源渠道的方式的缺点是（）。A、比较费力，但可联系的人较少B、受时间和地点的限制C、花费时间较多D、容易遭受拒绝答案：D解析：电话拜访的缺点包括：①会在一定程度上受到时间的限制，比如上班时间不宜打扰；②只能通过声音传达信息，容易遭受拒绝，客户印象不深刻等。该种方式的优点包括：①比较集中；②针对性较强；③比较省力且可联系的人较多；④不受地点的限制；⑤不受天气影响；⑥花费的时间较少。96.示范合同中，可以协商的是（）的内容。A、印制条款B、补充条款C、自拟条款D、空白条款答案：D解析：在使用政府有关部门制作的示范合同时，经纪人员需要告知买方，示范合同中印制好的条款是无法改变的，但空白条款的内容是可以协商的，买方如有特殊要求，可以另行签订补充条款。97.建立一个以客户为中心的记录和数据库，是为了对（）信息进行分类和系统管理。A、客源B、房源C、市场D、交易答案：A解析：客户信息管理实际上就是建立一个以客户为中心的记录或数据库，是对客户信息进行分类和系统管理。客户信息管理，即客源信息管理。它不仅包括曾经作为委托人完成房地产交易的客户，也包括那些提出需求或打过电话的潜在客户和与交易活动有关的关系人或供应商，还可包括那些经纪人定为目标希望为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。98.存量房经纪业务的售后服务中，对客户感到不满意的环节进行补救的服务是（）。A、延伸服务B、跟踪服务C、后续服务D、改进服务答案：D解析：售后服务是房地产经纪机构提高服务质量、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括：①延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；②改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；③跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。99.交易当事人进行价格谈判最为重要的参考条件是（）。A、房源信息B、客源信息C、房地产经纪人员能力D、房地产价格信息答案：D解析：任何房地产交易都不能脱离市场，房地产价格信息是交易当事人进行价格谈判最为重要的参考条件。房地产经纪人员在组织双方价格谈判时，应将类似房地产的价格信息、近期房地产价格走势等传递给交易当事人双方。100.以下不属于房屋继承和遗赠的产权登记需要的程序的是（）。A、办理继承权公证书或接受遗赠公证书或生效法律文书B、地税局核定契税（继承除外）C、在网上提交申请D、领证答案：C解析：房屋继承和遗赠的产权登记需要一定的程序，流程如下：①办理继承权公证书或接受遗赠公证书或生效法律文书；②地税局核定契税（继承除外）；③到房屋登记大厅提交申请；④受理；⑤领证。101.下列关于客源信息开拓方法中的人际关系法的表述，错误的是（）。A、人际关系法是指以自己认识的亲朋好友的信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户的揽客方法B、这种揽客法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法C、运用这种方法时房地产经纪人必须培养自己的交际能力，不断结识新朋友，维护老朋友D、这种揽客法成本较高答案：D解析：人际关系法不仅是指以自己认识的亲朋好友信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户，而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。房地产经纪人必须培养自己的交际沟通能力，不断结识新朋友，维护老朋友，以自己的人格魅力争取他们的支持，介绍新客户。这种揽客法成本小，简便易行，介绍来的客户效率高，成交可能性大。D项，这种揽客法成本小，简便易行。102.为使潜在客户变成现实客户，房地产经纪人应该根据客户的购买动机和需求，为客户提供（）。A、资金筹措渠道B、精致小礼品C、房源信息和专业服务D、房屋价格评估服务答案：C解析：房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。103.在房地产查验过程中，可以不必查验的是（）。A、房地产所处地块的具体位置和形状B、房屋建筑的结构、设备、成新、装修情况C、房屋产权人的身世D、房地产周边的交通、自然景观答案：C解析：房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查勘房屋状况，通过现场观察房屋的具体位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况，房屋成新、出入口及通道情况，以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。104.（）是兼具住宅使用功能和办公经营功能的商业不动产。A、公寓B、商铺C、铺面房D、LOFT答案：A解析：商业用房中有一类特殊的不动产，就是公寓。公寓虽然有居住的功能，但从本质上看，都不算是住宅。住宅的使用者是家庭，公寓的使用者是既可以是家庭也可以是家庭以外的企业经营单位，公寓用地的性质可能是商业用地或者综合用地，可以说公寓是兼具住宅使用功能和办公经营功能的商业不动产。105.房地产经纪人与委托人之间的劳务服务关系实质上是一种（）关系。A、市场交易B、合同约定C、行为约束D、互惠互利答案：A解析：房地产经纪活动是房地产整体市场的重要组成部分，对房地产市场的交易活动有着重要的影响。房地产经纪活动是市场行为，房地产经纪机构与委托人之间的劳务服务关系实质上也是一种市场交易关系。这种交易能否在合法、正常的状态下进行，有赖于市场交易活动的安全和秩序。房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人共同遵守的行为规则。106.在新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构的服务内容不涉及（）。A、竞争产品分析B、项目本体分析C、客户定位D、土地的研究答案：D解析：在新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构提供的服务内容主要包括：①市场调研；②项目本体分析；③竞争产品分析；④客户定位等项目营销策划咨询；⑤项目宣传及推广；⑥对商品房进行销售；⑦协助商品房买卖合同的签订及房屋交验等。107.房地产转让的主要形式是（）。A、房地产买卖B、房地产租赁C、房地产赠与D、房地产作价入股答案：A解析：从目前我国房地产经纪行业的实际运营情况来看，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产买卖和房地产租赁。其中，房地产买卖是房地产转让的一种主要形式。108.通常房屋保修的事项由（）亲自负责维修和处理。A、开发建设单位B、物业服务企业C、装修公司D、房地产经纪机构答案：A解析：通常房屋保修的事项由开发建设单位亲自负责维修和处理。如果开发建设单位委托物业服务企业或其他单位负责保修事宜的，必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得切实保护。109.地方各级政府，专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房是指（）。A、集资房B、商品房C、解困房D、房改房答案：C解析：A项，集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房；B项，商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售；C项，解困房是指地方各级政府专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房，解困房不能上市交易；D项，房改房（即已购公房）就是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房，房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。110.下列房源中，（）是面向中低收入者提供的普通住房。A、经济适用住房B、集资房C、商品房D、解困房答案：A解析：经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。111.房源的（）属性决定了房源的使用价值，因此在一定的程度上决定了房源的市场价值。A、物理B、法律C、心理D、市场答案：A解析：房源具有三大属性：①物理属性；②法律属性；③心理属性。房源的物理属性是指房屋自身及周边环境的物理状态，如房屋的地段、建成年代、面积、朝向、户型和配套设施等，它们决定了房源的使用价值，因此在一定的程度上决定了房源的市场价值。在交易过程中这些属性通常是固定不变的，并且不存在物理属性完全相同的两套房源。112.客户到店接待流程中的最后一步是（）。A、了解客户需求B、客户信息录入C、引领客户入店D、站立迎接答案：B解析：房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤：①站立迎接，微笑待人，使用标准问候语；②引领客户入店；③确定接待主体；④了解客户需求；⑤接受服务委托或帮助客户解决问题；⑥客户离开时，经纪人应为客户打开门，并将客户送至公司门外，致意道别；⑦客户信息录入。113.客源信息得以有效利用，发挥最大作用的基础和前提是（）。A、客源信息分类B、客源信息收集C、客源开发策略D、客源信息管理答案：D解析：客源信息的管理包括对客源信息的整理、共享以及维护和更新等内容，是使客源信息得以有效利用，发挥最大作用的基础和前提。114.房地产市场调控时，反应最灵敏的是（）。A、房地产价格B、房地产交易量C、商品房开工量D、房地产开发投资答案：A解析：房地产交易中最敏感、最关键的因素就是价格。由于房地产价格的影响因素、价格形成和运动机制具有不同于作为完全劳动产品的一般商品的特性，投资者、购房者往往难以把握房地产市场价格，尤其是市场的变动趋势。即价格是房地产市场调控时，反映最灵敏的因素。115.房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了房源的（）。A、理论价格B、市场价格C、成本价格D、心理价格答案：B解析：表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标。房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。116.在存量房交易中，房地产经纪人的下列做法不利于协助办理迁移户口手续的是（）。A、在买卖交易合同中明确户口迁出时间B、只做好房屋交接和权利转移工作即可C、明确约定逾期迁出户口日数及违约金标准D、建议留存户口迁出保证金答案：B解析：关于户口的约定条款，是房屋买卖合同当中的一项重要条款，将户口迁入所购买房屋，是居民在该区域内享受一定公共服务的基础，如子女就近入学、拆迁补偿等。而在存量房买卖交易中，除房屋交接和权利转移以外，卖方的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一。因此，房地产经纪人应提醒卖方在房屋交接日前将户口迁出，包括：①在买卖交易合同中明确户口迁出时间；②明确约定逾期迁出户口日数及违约金标准；③建议留存户口迁出保证金。117.销售代理合同（）或授权人签字，单位盖章后，合同生效。A、双方法人代表B、高层管理人员C、委托人D、房地产经纪人答案：A解析：合同中标明委托方房地产开发商和受托方房地产经纪机构的注册地址、法人代表（或授权代表）、营业执照、联系电话等信息。销售代理合同双方法人代表或授权人签字，单位盖章后，合同生效。118.进入尾盘销售期后，应以（）为主。A、价格策略的制定B、整个项目的形象推广C、广告的策划D、配套工程的竣工答案：D解析：进入尾盘销售期后，房地产项目的重点通常转向确保项目的顺利交付和收尾工作。在这一阶段，购房者的关注点往往转向实际的居住环境和配套设施的完善情况。因此，配套工程的竣工成为这一阶段的主要任务，它直接关系到购房者的居住体验和项目的整体形象。相比之下，价格策略的制定、整个项目的形象推广以及广告的策划虽然在项目初期和中期至关重要，但在尾盘销售期，其重要性相对较低。因此，选项D“配套工程的竣工”是正确答案。119.风险与（）是相伴而生的，风险还会带来巨大的成本。A、损失B、不确定性C、高收益D、高额成本答案：A解析：风险（risk）是指对项目或组织目标产生负面（威胁）或正面（机会）影响的不确定性。风险可以理解为客观存在的，在特定情况下、特定时期内，某一事件导致的最终损失的不确定性。风险与损失是相伴而生的，风险还会带来巨大的成本。120.企业抵押经营贷款的特点不包括（）。A、循环授信B、贷款金额足C、提前还款灵活D、贷款年限较长答案：D解析：企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者的房产作抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。该产品亮点是：①贷款金额足，根据抵押物的评估价值，可贷十万至上千万；②循环授信，借款人获得银行一定的贷款额度后，在期限内可分次提款、循环使用，支取不超过可用额度的单笔用款时，无需申请即可再次提款；③提前还款灵活，个人经营性贷款提前还款方便，借款人手中有余钱即能还贷款，无需提前预约。121.房地产经纪服务合同保存期限不得少于（）年。A、3B、5C、8D、10答案：B解析：保存档案资料是为了便于后人查阅使用，因此保存时间越长越好。但档案保管成本很高，房地产经纪机构查验房屋的有关信息不可能永久保存，只要能够满足解决纠纷的需要即可。根据《房地产经纪执业规则》规定：“房地产经纪服务合同等房地产经纪业务相关资料的保存期限不得少于5年。”122.房地产经纪人查验房屋后，应编制（），并须出租方签字确认信息真实可靠。A、《钥匙托管协议》B、《房屋出租协议》C、《房屋状况说明书》D、《房屋勘察报告》答案：C解析：对于业主委托房地产经纪人进行出租的房屋，经纪人应对除房屋主体结构之外，业主能够提供的室内配套设施，具体包括室内装修水平、家具家电档次等方面的设施开展调查。房地产经纪人查验房屋后,应当编制《房屋状况说明书》，并须出租方签字确认信息真实可靠。123.下列关于委托方式的说法，正确的是（）。A、委托方式的选择由房地产经纪机构和委托人共同协商B、多家委托的缺点在于受到房地产经纪机构客户的数量限制C、独家委托、多家参与销售的方式中，佣金在卖方独家委托的房地产经纪机构和联系承购方的房地产经纪机构之间分配D、独家委托中，谁先达成交易合同，谁获得佣金答案：C解析：A项，房屋出售经纪服务合同中的委托方式可以是独家委托，或多家委托。两种方式各有利弊,委托人可以根据自己的实际情况进行选择。B项，独家委托中委托人把房屋授权给一家房地产经纪机构出售，并确定一定的委托期限。在委托期内，房地产经纪机构为了促成交易，会集中力量将房源推荐给客户，缺点在于受到受托房地产经纪机构客户资源的限制。C项，独家委托、多家参与销售是指一家房地产经纪机构接受出售方的独家委托，但是该房源信息向其它相关房地产经纪机构开放，其他房地产经纪机构可以向自己的买方客户推荐，如果成交，佣金在卖方独家委托的房地产经纪机构和联系承购方的房地产经纪机构之间分配。D项，多家委托的方式中委托人把房屋同时授权给多家房地产经纪机构出售，谁先达成交易合同，谁获得佣金。124.一般来说，风险管理的主要步骤实施顺序为（）。(①衡量潜在的损失频率和损失程度；②识别各种重要风险；③持续地对风险管理方法的适用性进行监督；④开发并选择适当的风险管理方法；⑤实施所选定的风险管理方法。）A、②①④⑤③B、①②④⑤③C、②③①④⑤D、②①⑤④③答案：A解析：一般来说风险管理的过程包括5个主要步骤：①识别各种重要风险；②衡量潜在的损失频率和损失程度；③开发并选择适当的风险管理方法；④实施所选定的风险管理方法；⑤持续地对风险管理方法的适用性进行监督。125.目营销策划方案的制定一般在()就已完成。A、委托阶段B、市场地位阶段C、准备销售资料阶段D、布置销售现场阶段答案：A解析：在销售代理实践中，尤其在主动寻找销售代理项目时，为向房地产开发企业展示公司实力，项目营销策划方案的制定一般在委托阶段就已完成，接受委托后的工作则主要是对之前的营销策划方案进行修改完善。126.一般而言，房地产经纪人应以标的物业的()为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。A、实际价值B、理论价值C、评估价值D、客观市场价值答案：D解析：通常情况下，交易双方总是站在各自的立场上来判断房地产价格，因此，常常不能就成交价格达成一致意见。这就需要房地产经纪人以专业的身份和经验来协调双方的认识。一般而言，房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。127.在房地产经纪实务操作过程，业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权的委托形式是（）。A、口头委托B、独家委托C、非独家委托D、普通委托答案：B解析：在房地产经纪实务操作过程，按委托形式分为：①口头委托；②书面委托；③其他方式委托。按委托独占性，可分为：①普通委托；②独家委托。其中，独家委托又称独家代理，主要是指业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权，业主承诺即使是通过其他人将该房产出售成交，均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。128.按客户的需求类型，客源可以划分为（）。A、自用客户和投资客户B、机构客户和个人客户C、买房客户和租房客户D、住宅客户和办公客户答案：C解析：客户信息按不同的方法进行分类，包括：①按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。129.房地产经纪人采用客户介绍法开拓客源的优势是（）。A、成本低且真实有效B、速度快且时效性强C、信息量大且受众面广D、信息准确且易展示