2025年房地产卓越表现报告-观点指数

目 录2 前言4 市场综述研究成果说明及活动办法研究成果构成2025房地产卓越企业表现10017房地产卓越企业表现报告2025上市企业卓越表现(地产G30+)地产G30+报告2025房地产品牌价值卓越表现10品牌价值表现报告2025房地产管理与团队卓越表现10管理与团队表现报告2025房地产模式与创新卓越表现10模式与创新表现报告2024年度房地产企业权益销售金额表现权益销售金额报告392025非内地房地产企业卓越表现10

非内地房企业表现报告2025上市企业ESG治理卓越表现10ESG发展报告2025房地产代建管理卓越表现202025商用代建管理卓越表现10代建发展报告行业特别表现关于观点指数市场综述止跌回稳市场综述随着政策效能持续释放，房地产市场呈现止跌回稳的趋势。 2024年，中央政治局会议关于房地产方面的表述明显多于往年，政策支持也明显更多。预计2025年至未来，稳、利率下调、构建新模式持续释放多方利好信号，房地产行业有望迎来变革性改善。一季度，主要是发挥融资协调机制，一视同仁支持不同所有制房企的合理融资需求。二季度，设立3000亿元保障房住房再贷款，持续发挥融资协调机制的作用，并且进一步研究当前市场的供需情况，提出消化存量商品住宅，允许以合理价格收回闲置土地。三季度，降低购房者门槛的政策重磅推出。四季度，止跌回稳是最大亮点。随着“924政策实施，10月、11月新建商品房交易网签面积连续2同比、环比双增长。2025年房地产市场一方面要以止跌回稳为大前提，并在构建房地产新模式过程中，不断辅以机制安排，控风险的同时找到房地产走出困局的突破点。

止跌回稳，促进房地产市场健康发展2024年，房地产行业的整体政策以防范重大风险，顺应新的供求关系变化，优化增量盘活增量，加快推动构建房地产新模式，并以销售、土地、融资、财税等基础性制度安排为引领，促进房地产市场健康平稳发展。在此背景下，年内关于融资、土地、利率、税收等各方面的相关政策陆续出台。数据来源：观点指数整理一季度，主要是发挥融资协调机制，一视同仁支持不同所有制房企的合理融资需求。由协调机制将备案项目纳入“白名单”，进入“白名单”的项目可以获得资金。基于此，推动项目加快建设，尽快交付给到购房者，进一步降低因项目交付停滞而引发的风险。二季度，设立3000亿元保障房住房再贷款，持续发挥融资协调机制的作用，并且进一步研究当前市场的供需情况，提出消化存量商品住宅，允许以合理价格收回闲置土地。自然资源部提出各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。中，商品住宅周期超36月的，商品住宅用地出让，同时下大力至商品住宅去降至36以下商品住宅去化周期在18个月(不含月之间“盘、供”本年度的存量商品住宅用地面（收回）确定其新积上限。三季度，降低购房者门槛的政策重磅推出。商业银行的存量房贷利率下降，付比例，从需求端降低了消费者的上车门槛。四季度，止跌回稳是最大亮点。其中，中央经济工作会议指出，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，持续用力推动房地产市场止跌回稳，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。随着“924”政策的实施，10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长。从政策的角度来看，2025在构建房地产新模式过程中，不断辅

以机制安排，控风险的同时找到房地产走出困局的突破点。12月中央政治局提出稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。回顾历年中央政治局会议，从2018年“因城施策”，2020年“长效机制”，到2021年“良性循环”，2022年“防范化解风险”、“保交楼”、“房地产新发展模式”，2023年“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，再到2024年止跌回稳"、“严控增量、优化存量、提高质量”等提法，可以看出，领导层重视房价下跌的问题，并对新的供求关系有了更进一步的看法，有助于推出更多推动构建房地产新发展模式的制度安排。数据来源：观点指数整理2024年，中央政治局会议关于房地产方面的表述明显多于往年，政策支持也明显更多。预计2025年至未来，持续释放多方利好信号，房地产行业有望迎来变革性改善。利率下调，居民中长期贷款持续增加年内，各城市根据市场变化调整了购房首付比例等有关信贷政策。2710LPR分别下调三次。其中，2月5年期以上利率下调至.95%，7月1年期利率下调10个基点至.35%，5年期以上利率下调至.85%。10月1年期LPR较上月下调5个基点至3.1%，5年期以上为3.6%。利率下调有效降低了融资成本，刺激消费行为。数据来源：中国人民银行，观点指数整理央行数据显示，2024年四季度末，个人住房贷款余额37.68万亿元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3个百分点。2024年三季度末，个人住房贷款余额37.56万亿元，同比下降.3%。相比二季度末，贷款余额持续下降，降幅扩大0.2个百分点。四季度的政策刺激购房需求，说明提前还款额在减少。存量住宅利率下调更为实际的作用是，降低存量房贷利率，从而有利于减少提前还贷的情况。今年7月央行发布的《中国区域金融运行报告（2024）》提及，存量房贷利率调降后，与新发生房贷利差大幅缩小，有效缓解了居民住房贷款提前偿还的现象，同时也有利于打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为。存量房贷利率调降直接有利于存量房贷客户减少利息支出，增加了居民可支配收入，有利于提升居民消费意愿和消费能力，促进消费增长。数据示截至2024末广东住户部门贷款余额10.9万元、同比增长2.6%，增速较三季

度末提高0.8个百分点。2024年10月以来，个人住房贷连续三个月实现正增长12月月增338亿元，处于近三年以来的高点。《报告》显示，存量房贷利率降低，明显减少了房贷利息负担，家庭更愿意增加日常消费与其他投资，政策对前期利率较高时购房的工薪阶层和个体工商户的影响尤为明显。政策落地后的首个季度，居民消费支出和社会消费品零售，20234季度，8679元，分别较1季度、2季度、3季度增加376元、1172元、174元，同比增长8.4%，增速较上年同期提升12.3个百分点，创近七年来的新高。由于个人住房贷款合同期限较长，存量房贷利率调整将影响整个合同期限的利息支出，预计对消费的拉动效应持续显现。2024全年人民币贷款增加18.09万亿元。分部门看，住户贷款增加2.72万亿元，其中，短期贷款增加4732亿元，中长期贷款增加2.25万亿元（同比下降11.76%）。数据来源：中国人民银行，观点指数整理数据来源：中国人民银行，观点指数整理自9月以来，住户中长期贷款变动额分别在9月2300亿元、10月+1100亿元、11月2000亿元、12月4000亿元。12月住户中长期贷款的变动额环比增加约50%。观点指数认为，从贷款情况来看，第四季度中长期贷款增加说明市场存在乐观的预期。统计局数据显示，2024年，全国城镇调查失业率平均值为5.1%，比上年同期下降0.1个百分点。2024年全国居民人均可支配收入1314元，比上年名义增长5.3%，扣除价格因素，实际增长5.1%观点指数认为，房价预期增长以及就业率和可支配收入得到进一步改善，才是更为持续之法。情绪浓厚、价格触底爬升、资金承压2.1信心恢复，房产消费环比上升20249738512.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额9670亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降176%（对比111月窄约3百分）。商品房销售59373亿元，同比下降17.5%；中部地区17380亿元，同比下降16.4；西部地区17485亿元，同比下降17%；东北地区2512亿元，同比下降11.4%。数据来源：国家统计局，观点指数整理数据来源：国家统计局，观点指数整理从今年的月度销售来看，2369月是销售峰份，成交量高主要是有前期政策释放的效能，如2023年四季度公积金“认房不认贷”，宅标制定等，1223月。“517”6月成交再次跃升。“924后91011月均比78亦延份消费者的观望情绪浓厚，决策时间长。12月份，销售额降幅环比进一步收窄。住房城乡建设部会议提到，房地产市场出现积极变化，呈现止跌回稳的势头。数据显示，10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长。另2024已338套既定目标。城中村造围300村造项目1790个，建设筹集安置住房161.7万套，改造城市危旧房7.4万套（）；建设筹集型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172套（），一大批新市民、青年人、农民工的住房问题得到解决。

无论是从数据还是政策层面，房地产市场的信心都正在逐步恢复。数据来源：同花顺数据来源：同花顺ifind，观点指数整理观点指数监测的10个城市中，12月前三周商品住宅成交711.47万平方米，环比10月前四周上升14.25%。12的房产消海市房地产经纪披露截至11月底上海今内已交11套手、成6500亿元，2023年模。无论套量，2023年20%。从企业的销售反馈海商品住宅成交势头较强，如中海地产上海公司对外宣2024司海额突破700亿元，达到约700.11亿元。中·顺昌玖里海·邸玖序等项目，成为全国性房企中在单个城市最高销售纪录的保持者。深圳房地产信息平台显示，11月新房成交套数是今年全年最高值的月份，是2月份的10，接近6月、78月三个月的总数。11月深圳新建商品房成交85.24万平方米（8734），同比上升134.93%；其中新建商品住宅成交79.53万平方米（8076），同比上升187.32%。其中新建商品住房面90平方米以下363290-144，144平方米以上199，比例分别为44.97%、52.56%和2.47%。实际上，北京、广州线城市成交量均有不同程度的上升，并且这样的趋势从一线城市向更多城市扩大。10州深圳南京宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增长超过30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过50%。天津江江苏等11省份新建商品房网签成交量同比增长超过10；北京上海河北辽宁、浙江湖南、重庆贵州甘肃陕宁夏等20省份二房网签成交量同比增长超过10%。观点指数预计12体现在不少企业为完成年底吸买开发商推出包括不限于特价房源、送位券、购房补贴礼物免返佣惠措施。这些举措延2025年年后，过年前后折扣力度并未有巨大的差异20252月，不少企业开始货”节奏。监测的10个城市中，12711.47万平方米，环比10月前四周上升14.25%。12的房产消海市房地产经纪披露截至11底海今内已交11套手、成6500亿元，2023年模。无论套量，2023年20%。从企业的销售反馈海商品住宅成交势头较强，如中海地产上海公司对外宣2024司海额突破700亿元，达到约700.11亿元。中·顺昌玖里海·邸玖序等项目，成为全国性房企中在单个城市最高销售纪录的保持者。深圳房地产信息平台显示，11月新房成交套数是今年全年最高值的月份，是2月份的10，接近6月、7月、8月三个月的总数。月深圳新建商品房成交85.24万平方米（8734），同比上升134.93%；其中新建商品住宅成交79.53万平方米（8076），同比上升187.32%。其中新建商品住房面90平方米以下363290-144，144平方米以上199，比例分别为44.97%、52.56%和2.47%。实际上，北京、广州线城市成交量均有不同程度的上升，并且这样的趋势从一线城市向更多城市扩大。10州深圳南京宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增长超过30%，北京、上海、

深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过50%。天津江江苏等11省份新建商品房网签成交量同比增长超过10%；北京、上海、河北、辽宁浙江湖南、重庆贵州甘肃陕宁夏20个二房网签成交量同比增长超过10%。观点指数预计12体现在不少企业为完成年底吸买开发商推出包括不限于特价房源、送位券、购房补贴礼物免返佣惠措施。这些举措延2025年年后，过年前后折扣力度并未有巨大的差异20252月，不少企业开始货”节奏。2.2价格触底爬升，低价市场行情修复国家统计局发布的数据显示，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比总体降幅收窄；一二三线城市同比降幅均继续收窄。2024年12线月持平转为上0.2%。其中，上海和深圳分别上0.5%和0.2%，北京和广州均下降0.1%。线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.8%，降幅比上月收窄0.5个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降5.4%、9.1%和6.1%，上海上5.3%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降.1%为持平。同比下降5.4%，降幅比上月收窄0.4个百分点。三城市新建商品住宅销售价格环比下降.2%，降幅收窄0.1个百分点。同比下降6.2%，降幅收窄0.3个百分点。数据来源：国家统计局，观点指数整理线城市二住宅销售价格环比上0.3%，幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上0.5%0.9%和0.1%，广州下降.3%。一城市二住宅销售价格同比下降6.7%，降幅收窄1.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降4.5%、3.4%、10.9%和8.0%。二线城市二手住宅环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。同比下降7.9%，降幅收窄0.5个百分点。二手住宅环比下降0.4%，降幅收窄0.1个百分点。同比下降8.4%，降幅收窄0.4个百分点。数据来源：国家统计局，观点指数整理数据来源：国家统计局，观点指数整理其中，10份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%为上0.4%，为近13个月以来的首次转涨。20251月，二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨这也是2023年6月以来的首次。国家统计局在10月开展的针对70个大中城市的月度房价问卷调查显示，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨受访从业人员占比继续提升，分别为75.9%和60.4%，比上月分别提高17.6个和15.0个百分点。观点指数观察到，商品住宅价格指数从上年2呈波动下探，直到2024年9触底回升。到了11线级，价格逐渐暖。此前的价格下降，主要是很多企业实行以价换量的策略，提升销售量。虽然价格的下降可以刺激消费者入市购房，但是对于企业来说可能会出现无序的价格竞争，反而是不利于构建良性平稳的房地产市场。随着价格水平恢复常态水平，房企和消费者的利益更为平衡。月份的房地产开发景气指数为92.78，环比上个月上升0.16个百分点，已经连续9个月回升，距离适度景气水

平最低边界值还差2.22%。（通常情况下，国房景气指数100点是最合适95105适水平，95以下为较低景气水平，105偏）2.3资金受益于销售和融资改善2024年，房地产开发企业房屋733247比上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513330万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积73893万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积53660万平方米，下降23.0%。房竣工面积73743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53741万平方米，下降27.4%。数据来源：国家统计局，观点指数整理数据来源：国家统计局，观点指数整理企业开工建设的积极性有所增加，未来随着市场的复苏，该指标同比降幅相信会进一步修复。到位资金方面，2024年，房地产开发企业到位资金107661亿元，比上年下降17.0%。其中，国内贷款15217亿元，下降6.1%；利用外资32亿元，下降26.7%；自筹资金37746亿元，下降11.6；定金及预收款33571亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15661亿元，下降27.9%。数据来源：国家统计局，观点指数整理数据来源：国家统计局，观点指数整理察到从3月起开投到位金单月比整呈递上升9稍微说明企业位有所改善。揭贷款及预收款两个指标可以111继续收两点。房企销售取的资进一步修复，市场继延续1011的行情，两个指标的降将进一步收，房企获得的流动性显著增强。2024监管总局推动合规的房地产开发项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。截至2024年12月，“白名单”项目审批通过贷款超5这为项目开工建设提供了一定的资金流，本质上是为了保交付。央行数据显示，房地产贷款增速回升，房企获得的金融机构资金支持也在增加。2024年四季度末，人民币房地产开发贷款余额13.56万亿元，同比增长3.2%，增速比上年末高1.7个百分点，全年增加4125亿元。人民币房地产贷款余额52.8万亿元，同比下降.2%，增速比上年末高0.8个百分点。而今年销售缩量明显，企业经营尤为艰难，有的企业面临退市，有的企业还在为债务奔波。观点指数认为，债务重组一般只决债务身来说还是需要“造血”机制来整体降低，比注资或资产增值、增加业务的营收水平，形才是企业健康平稳经营的长效机制。分化、国企主导3.1土地市场冷热分化，国企主导特征明显2024呈半冷年热的现象。监测线8月始涨12月一二三线城市成交住宅用地规划建面积13711.23万平方米，环比上升95.64%。很多城市土拍开容积率等条件，引导房企建设不同需求的产品，以此来满足刚性和改善性人群的需亦推出不少高质量的地块，吸众多房企参拍。

土地竞争激烈主要还是集中在核心区域的核心块，企业投资城市也十分明确，主要看中城市的去化情况。据观察像上海、北京深圳、广州线城市是不少企业的必争之地，此外杭州、南京、合肥、武汉、西安、成都、青岛、长沙、厦门、苏州等城市的地块亦有不少被企业高溢价竞得。数据来源：国家统计局，观点指数整理注：房地产土地购置费用为房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用1-12655.24亿元，同比下降8.7%。以地收入为主的政性算继2024用出让收入8699亿元，比上年下降16%，降幅较1-11月收窄6个百分点。土地市场整体表现不如以往，市场持续走弱背后来源于销售滞销的影响，短期土地出让较难改善。数据来源：观点指数整理拿2024年112拿幅明显，其中全口径销售前三的保利发展、中海地产、绿2024拿151810注意的是，同比去年，滨江集个百分点，说明年内土地拓极。企业拿地方面，央国企是目前土地市场最主要的成员，包海地产、华润置地、招商蛇口、越秀地产等企业。另外，民企主要是滨江集龙湖集团，混改房企主要是绿城中国。观点指数观察到，目前拿地的民企主要分为三类。一是头型企业，这类企业经营表现相对较好，出于出货奏和保持健康土地储考虑，会时常关注各地方的土地供给。二是非传统开发企业或跨界企业。这类企业一般都有自己

的主业，参与地产开发业务主要是出于增加业务营收的打算这类企业的主业与房地产开链条息息相关，在产业链端可以产生有效协同。企业拿地后，一般寻求代建方管理项目，从而获得投资收益。三是成熟的地方企业，在市场表现较差的时候，反而有更大的发展弹性。整体来说，土地市场的顺利回暖还是建立在企业销售上升，获得足够的资金进行投资的前提之上。研究成果说明筛选城市范围企业样本选取标准项目样本选取标准口径统计时间数据获取方法

中国内地区域。2024地有项目运营的房地产开发企业、专业机构、建材套等相关企业。2024年在售或运营、服务的各类房地产项目或物业。营运指标统一截取202412月31务取年1月1日-12月31日。企业自行申报、上市公司公开资料、第三方专业机构提供。如果企业自身没有进行申报，同时无法从第三方获取准确讯息，研究成果名单以排除。但是可以参加非营运、财务指标类的研究成果名单。活动办法02.0.102025.03.10通过推选和企业申报的方式，参加企业填报各种基本资料和数据。02.0-225.03观点指数研究院与地产全行业各领域进行深入调研交流，并面向全国房地产开发企业、投资机构、金融投行及专业机构发出房地产卓越表现调查问卷。02.0研究及统计 院申材料综计分析，根据各项研究体系的综合表现产生“卓越指数·2025房地产卓越表现”研究成果。22503指数·2025房地产卓越表现”授牌典礼观点指数研究院20253月202025观点年度论坛”上发布“卓越指数·2025房地产卓越表现”研究成果。研究成果构成卓越表现2025房地产卓越企业表现卓越表现2025上市企业卓越表现(地产G30+)综合表现综合表现2025房地产品牌价值卓越表现102025房地产管理与团队卓越表现102025房地产模式与创新卓越表现102024年度房地产企业权益销售金额表现1002025非内地房地产企业卓越表现102025上市企业ESG治理卓越表现102025房地产代建管理卓越表现202025商用代建管理卓越表现10行业特别表现行业特别表现在个大的行业，有“大而全”也有“小而精”，一个成的企业或项目都有值得学习借鉴2025中国房地产行业特别表现，旨寻彰些在特定领域表现领先、成绩骄人的企业或产品卓越指数房地产卓越企业表现100排名企业营运指标（55)品牌指标(15)管理指标(15)模式与创新(15)总分额总值保交楼度认品可牌度社会贡献织管理模式执效率独产特品性生革产新方的式式资与金融运资用1保利发展控股中国海外发展华润置地万科招商蛇口绿城中国龙湖集团中国金茂越秀地产建发房产滨江集团金地集团华发股份中国铁建新城控股首开股份电建地产保利置业中建壹品中建东孚中粮大悦城融创中国华侨城碧桂园美的置业绿地控股卓越集团中交房地产国贸地产联发集团中建玖合旭辉集团世茂集团49.014.012.314.289.547.613.913.913.488.8246.713.813.814.388.6347.413.712.114.187.3447.113.614.212.287.1545.913.313.713.386.2643.514.214.113.985.7746.813.413.411.985.5846.113.512.013.785.3946.613.113.111.884.61046.013.213.611.784.51145.611.613.513.684.31245.812.313.312.784.11345.712.712.912.583.81445.612.412.413.283.61545.412.212.713.083.31645.112.812.512.883.21745.012.512.812.883.11845.013.112.711.882.61944.712.812.112.882.42044.512.612.612.382.02144.912.211.912.981.92243.612.613.012.581.72343.812.512.212.981.42444.412.611.712.581.22543.512.312.512.781.02643.112.612.512.680.82744.012.012.012.580.52843.812.312.012.280.32942.812.811.712.880.13042.213.011.812.979.93142.512.811.612.879.73243.412.311.912.079.633卓越指数房地产卓越企业表现100排名企业营运指标（55)品牌指标(15)管理指标(15)模式与创新(15)总分额总值保交楼度认品可牌度社会贡献织管理模式执效率独产特品性生革产新方的式式资与金融运资用34武汉城建星河控股集团中建智地深业集团中铁置业远洋集团金融街控股广州地铁地产合Th创展象屿地产路劲地产瑞安房地产中旅投资大华集团北京城建能建城发五矿地产鸿荣源厦门地铁上海城投控股邦泰集团星河湾中南建设雅居乐金科股份荣盛发展新希望地产中骏集团深铁置业湖北联投龙光集团首创城发兴耀房产43.312.111.712.179.241.612.812.612.079.03542.511.612.012.778.83642.311.611.812.978.63741.812.511.912.178.33840.413.013.011.878.23940.812.512.711.977.94042.611.411.712.077.74141.912.111.811.677.44240.712.612.411.677.34340.412.912.111.677.04438.712.811.813.576.84540.712.211.712.076.64640.811.612.511.576.44739.511.712.912.076.14839.712.412.011.875.94940.511.811.711.875.85039.712.311.711.975.65139.312.111.612.375.35238.211.812.912.375.25338.011.412.812.875.05438.012.911.712.074.65537.511.813.012.174.45638.011.412.512.474.35738.611.412.511.774.25838.311.311.912.473.95937.811.812.311.773.66038.111.612.011.673.36136.312.712.611.473.06235.812.312.312.572.96336.711.712.611.872.86436.313.011.711.672.66536.711.612.111.972.366卓越指数房地产卓越企业表现100排名企业营运指标（55)品牌指标(15)管理指标(15)模式与创新(15)总分额总值保交楼度认品可牌度社会贡献织管理模式执效率独产特品性生革产新方的式式资与金融运资用67珠江投资中建信和华宇集团天健地产珠实地产宝龙地产中洲控股敏捷集团潍坊恒信仁恒置地海信地产武汉城投北京建工建业集团建杭置业陆家嘴集团石家庄城发投集团复地产发宸嘉发展华鸿嘉信京基集团北辰实业时代中国金隅股份浦开集团合景泰富信达地产儒辰集团弘阳集团京投发展海成集团兴城人居信友集团万华集团35.012.112.512.572.134.212.512.912.271.86836.111.912.011.771.76936.111.512.211.671.47034.512.213.011.471.17137.011.511.211.371.07235.111.512.711.570.87335.311.811.811.870.77433.712.312.511.970.47535.111.511.412.170.17632.312.812.112.769.97734.311.911.312.269.77834.911.811.411.369.47933.512.711.411.769.38033.611.611.512.369.08132.312.012.512.168.98232.711.812.911.268.68332.012.212.112.268.58431.612.711.712.268.28533.011.511.412.268.18632.312.811.411.467.98732.211.812.311.467.78832.411.312.511.467.68930.612.512.411.967.49031.112.512.011.667.29131.512.511.311.666.99231.211.711.911.966.79330.312.211.612.566.69430.512.411.512.066.49531.311.411.711.866.29631.711.511.611.266.09732.311.411.510.765.99832.611.411.510.365.89932.911.210.511.165.7100房地产卓越企业表现报告筑底与转型房地产卓越企业表现报告多数房企如何着手城市更新和深度转型，既是筑底之下房企增长的象限，也为市场留下了丰富的想象空间。 过去的一段时间里，行业继续发生深刻变化。宏观层面，一系列增量政策落地，支持市场“止跌回稳”。微观上，房企表现继续分化，部分房企积极自救重整，同时不乏头部房企陆续重启拿地节奏，行业复苏势头仍在稳步推进中。中央经济工作会议强调，“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。”尽管市场还面临诸挑战但政策的持续宽松和市场调整的不断深化，有望进一步改善房地产市场的供需关系，最终实现止跌回稳。未来一年里继续推进“保交楼”和调整负债多数房企将如何着手城市更新和深度转型，既是筑底之下房企增长的象限，也为市场留下了丰富想象空间。保中华位居三甲，销售和拓储行动亮眼观点指数通过长期对行业与企业进行跟踪研究，综合房企权益销售金额、权益货值等运营指标，同时立足品牌、管理和模式与创城等各个维度，客观反映房地产企业的卓越

表现和未来发展潜力。凭借突出的销售表现、稳健的拓储行动和品牌影响力，保利跃升房地产卓越企业表现首位，中海、华润置地等企业同样表现亮眼。具体销售上，2024年保利发展和中海地产是唯二权益销售金额突破2000亿元以上的房企，其中前者2545亿元，同比去年减少约500亿元，后者为889.43亿元，同比去年基本持平，。置地为1800.4亿元，万科1599.15亿元，招商1506.01亿元，与上年相比，均有不同程度下滑。土地备方面，企业现“”高-低-高”的地趋势，即一季度拿地积极，二三季度减缓拿地，四季度恢复拿地。此外，可以看到企业拿地趋同性增加，对核心城市核心地块加大投入。头部企业更是通过独立、联合等多种方式增加土储。除了有意在去化周期较短的区域获取土地外，期内企业拿地也注重提升权益比例，预计未来的土储结转质量要高于往期。在当下的市场竞争中，销售承压是企业面临的共同难如何稳住销售、打破增长困局依然值得深思。对于产品的坚守和升级，是企业的破题法门。保利发展控股正致力于实现从产品建造到服务体系的全链条智慧响应。2024年保利发展蝉联中国房地产企业销售首位，在一线城市同样保持着数一数二的领先成绩，保利世博天悦是其代表销售项目。位于杨浦区的保利外滩序BUND45认购结束，认购率727%，一举打破2024年上海楼盘认购率的最高纪录。2024年，中海地产权益销售表现亮。中海聚焦核心核心地段，以中海领邸系列以“三开三罄”的销售表现显著吸光。于6月28日首23290分钟盘。据观点指数12底统计，仅邸·玖序单个项目2024280亿元，这一数字算海上海公2024年700亿元销售额的40%。华润置地积极获取土储，并在土地空间上打造更多好产品。华润置地位于上海宝山大场镇的中环置地中心·润府全盘销售金额突破百亿大关。华润置地作为综合城市投资开发运营商，回归产品及服务，坚持以客户为中心，关注客户的多元化需求。招商蛇口、绿城中国等房企新增土储项目集中在核心区域，并且有提高项目权重的走势，增强了自身抵御市场风险的能力，所有者权益有望进一步提高。此外，龙湖、滨江等部分民营房企努力在行业变革的浪潮中扎根，一方面把控拿地节奏，储备好“弹药”迎接未来的市场；另一方面，加强适应变化的能力，积极发挥品牌优势，拓展多元业务。100房企市占率下滑，集中度不断提升国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额9670亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。市占率方面，如果以2024年全国商品房销售额为9.675万亿元计，前100房企市占率合计42.24%，较去年下降7个百分点，1000亿元以上房企市占率逾22.72%。房地产行业规模持续萎缩，集中度也在不断提升，强者愈强的局面更加凸显。观点指数计算房企2024年权益销售金额同比增速，以此衡量房企在销售下行背景下的相对销售韧性。具体来看，2024100大部分企业的权益销售金额较去年有所减少，极少数企业权益销售实现同比增长，最高增长率为129.38%，最大降幅为84.83%，同比增速中位

数为-42%。（2023年最高增长率为95.8%，最大降幅为76.2%，同比增速中数为-25.4%）数据来源：观点指数整理销售韧性的另一个观察视角是销售均价，存量项目的价格变动和新开发项目的价格水平将影响房企新一年的销售均价。观点指数计2024年与往年的变化幅度，将其作为判断房企销售韧性的辅助指标之一。销售韧性越高，去化压力越小，价格也会保持平稳。在销售持续下行的情况下，观点指数对销售价格表现坚挺的房企给予更高的评价。数据来源：观点指数整理数据来源：观点指数整理算100家样本房企2024年全年的销售均价相较2023年的变化幅度在-49.2%至114.5%之间，中位数为-3.1%。（2023年-45.3%至113.6%之间）进一步可以看到，2024年销售均价同比上升的企业数量明显要少于2023年，并且同比均价降幅散点有往下的趋势。考虑到市场销售低迷，不排除一些企业采取“以价换量”的策略，降低价格抓紧出货。观点指数观察，不项目降低售价够来量的上。如深铁置业深铁阅云境项目属深圳大运板TOD项目，首推214源开盘不2小时内罄去率达到100%，销售金额10.77亿元。据观，个项目去化较快的原因在于价格，深铁阅云境在大运板块比周边均价低12%。深圳中建观玥项目正式开盘，据悉2047客户抢192房，登记比为1∶10.66，开盘90分钟即售罄，销售金额约6亿元。是“9.29”楼市新政策后第二个“日光盘”，也是深圳今年以来第三个“日光盘”。该项目盘备案价3.8万元/平方米。据了解，发商给出了“诚意登记优3%，VIP升级优3%，认购优按时签约优1%，五成及以上首付优1%或一次性付款优2%”的盘优惠，后价格约3.3万/平方米起。若以最初块挂牌出让5万/的销售价计算，后开盘价实际打了超过7折。当前，房地产行业以止跌回稳为主基调，行业出清的市场份额将由优质房企承接，机会向头部房企集中的趋势依旧持续。面对市场的巨变，房企必须战略管理、组织架构和经营理念上做出改变，将用户体验放在首位。城市土拍分化，房企聚焦拿地2024年一二三线城市合计成交住宅土地7658宗，同比去年的8184宗减少6.43%。成交面积24307.55万平方米，同比去年减少9.44%。具体来看，一线城市成交160宗，成交面积594.32万平方米，溢价率7.89%，较去年小幅上升。二城市成交1784宗，成交面积6255.19万平方米，价率4.95%，较去年有所下降。三城市成交5714宗，成交面积17458.03万平方米，价率2.44%，较去年下降。通过对比各线城市的月度土拍溢价率，观点指数发现，在一系列增量措施的出台下，一线城市下半年的土拍热度不减。而二线城市在517和924个重要政策后，均有一定程度的积极反应。三线城市的土拍热度则表现较为平淡，对政策反应敏感度较低。据观点指数统计，2024年11250房企新增土地建筑面积5694.8万平方米，同比下降35.44%。从权益拿地金额来看，全行业权益拿地金额突破200的企业共有8家，100-200亿元区间的则有9家。2024年112月土地投资力度最大的企业为中海地产、保利发展、华润置地、绿权益拓储金额分别为

66、67、1818、83和81亿元。另外，招商蛇口和越秀地产紧随其后，权益拿地金额分别为1亿元、4亿元。新增货值方面，112最多的企业为中海地产、华润招蛇口秀地产，新增货值分别为2130.7、1593.56、1261.48、886.71和806.54亿元，延续在土地市场的优势。观点指数以土地储备为主要观察指标，通过计算土地储备与销售面积的比值，得到去化周期，以此来评估拿储极端假设下，房企当前土储货值可以支撑当前权益销售规模的时间长度，以此判断房企发展的基础是否扎实。数据来源：观点指数整理根据计结果，前10房企土地备为15亿平方米，平均去化周期为85年，比去年缩短约2年。其中，前10房66671100房企的土地明显，未来去化周期在3年以内。观点指数认为，土地大程度在于企业收缩地，土地备充相对缓慢。大部分企业采“以销定投”的策谨慎投资，长，土地投力度大幅减小。从重点房企拿地策来看，三家房企相较往年拿一方面土地供应整体减少的影响，一方面则是应市场变化，将地目光进一步收窄至重点城市。4年全年，保利发展在上海以114亿元斩获8宗地，成为上地数量最多的房企。同时，在大本营广，保利发展去年全年地5宗，总金额超亿元，总成交额超过广州全市土总额的，同时部分二三城市地同样保利收入囊中。而中地则较为中，“确”于重点城市的重点地，例如与置地联手，经过近0轮竞价，1812亿元下“地王”。地的重点策放在北地区，多数地的均为1。华润置地方面，其拿地范围与保利类似，既有北上广深，同时积极布局部分城市的优质地块。观点指数统计112月一二线城市住宅用地竞得企业的类型发现，国企在挂地市场上居前列。从来看，报告期内城投地占比较高。城投介入有托例如江苏无锡年第五次土，共计14宗地。其中2宗地块溢价成交，由民营房企竞得；12宗地块底价成交，由城投竞得。年，地占比续下降。、仍活在土市场，前者拿中在大本营，后者，一二海和广均有一宗合作地项目。多元业务触角延伸，资金仍显紧张面对行业的调整，企业求多元化业发展，增加营收渠道，提升抗风险能力。近年来城市更新大力发展，带来的存量空间催生更多的年国开行新增城中村改造专项借款3817亿元，支持了北通、赣等城市的723个城中改项目。住建部表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中改、房改。如果前期工作做得好，还可以在100万的基础上续加大力度。年“全国两会”期间，住建部表示，一是把年以前建成的城市老小区要纳入城市更新的改范，因地制宜实施改，也鼓励地方索居民自主更新改老住宅。二是城中改，现在范经扩大到全国地及以上城市，要在去年新增100万基础上，再续扩大改规模。三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍老化配设施，政托育设施、儿童活动场地。对于开发企业来说，可以借助城市更新的改造业务发展政府

代建，通过输出发管理运营能力实现轻资产增收。一方面是筛城市更新发项目，成为项目主体开发企业，通过操盘和管理获发收。置地除项目外，入局三亚“城市更新”、与东市规划设计研究院达成战略合作协议。保利上海永兴里作为年城市更新的“壹号作品”，该项目定位为城央低密墅境社区，积率≤，在内环稀缺地打造高品质居住体验，属标杆性案例。不过，年“保交房”攻坚战仍在持续。当下房地产市场遇到的挑战和题正是检验一家企业的试金石，能反映出企业的综合实力。对于房企来说，自的交付能力不关系到购房者所关的切利，还凸显企业对项目的管理运营水平、社会责任感等。过去一年，一企业积交付项目。保利发展控股去年实现交付165万套。中地产全年交付180住房。置地在全国50余个城市交付约154个项目批次，1实现如期交付，其中约项目实现提前交付。此外，还有碧桂园、绿城中国、万科、招商蛇口等企业交付项目。截至年年，全国“白名单”项目贷款审批通过金额超过5万亿元，保交房攻坚战实现住房交付373万，顺利完成年度定目标。值得一提的是，去年11月自然资源部发布关于运用地方政专项资金收回收购存量闲置土地的通。2广东专项（八期至九期）对外正式公布。此次专项募资金将用于2个新增土地备项目和84个回收闲置存量土地项目。这也是全国首例，相信后续跟进的不在少数。管总局提出将持续推进城市房地产融资协调机制扩围坚做好保交房工作。加快制定出台与房地产发展新模式相应的融资制度。综上，这些举措有助于部分涉险房企回笼现金流，改善因市场状况暂时搁置开发的情况，缓解部分企业财务压力，有利于及时调整经营方向。值得注意的是，不少企业运用产品募集资金。以青岛万象城为底层资产的消费基础设施公募商业T于4年3月顺利上市，募集资金人民币62亿元。招商蛇口设立的租赁住房基础设施公募项目于年10月上市，募集资金总额为165亿元。2025上市企业卓越表现(地产地产开发类排名企业营运指标(20)财务指标(35)品牌指标(15)管理指标(15)商业模式(15)总分1华润置地46.313.813.814.388.22中国海外发展45.813.913.913.487.03保利发展45.914.012.314.286.44招商蛇口45.613.614.212.285.65绿城中国43.813.313.713.384.16龙湖集团41.314.214.113.983.57越秀地产43.413.512.013.782.68华发股份42.812.313.312.781.19万科企业40.313.712.114.180.210滨江集团41.213.213.611.779.711中国金茂40.613.413.411.979.312金地集团39.711.613.513.678.413建发国际集团38.513.113.111.876.514新城控股38.112.412.413.276.115首开股份38.012.212.713.075.916大悦城37.512.612.612.375.017金融街36.912.512.711.974.018深圳控股37.912.011.512.173.519城建发展37.211.912.311.773.120五矿地产37.011.811.711.872.32025上市企业卓越表现(地产商业地产类排名企业营运指标(15)财务指标(40)品牌指标(15)管理指标(15)商业模式(15)总分1新鸿基地产46.313.212.712.484.62恒隆地产44.812.213.212.382.53华润万象Th活43.112.812.113.281.24太古地产41.712.312.712.479.15嘉里建设40.112.412.312.577.32025上市企业卓越表现(地产新经济地产类排名企业营运指标(10)财务指标(45)品牌指标(15)管理指标(15)商业模式(15)总分1凯德投资46.113.112.712.884.72张江高科44.812.813.212.883.63嘉里物流43.312.912.513.281.94东湖高新41.812.812.712.780.05ESR40.412.712.812.478.3地产地产住宅开发上市公司表现华润置地、中国海外发展和保利发展分列冠亚季军和行业大部分企业去杠杆的趋势不同，保利发展在2024年以较低的成本提高了债务融资规模。根据市场数据，其融资规模从2023年的437.36亿元上涨到2024华润置地、中国海外发展和保利发展分列冠亚季军617.23亿元，加权平均票面利率从2.83%下降到2.47%。随着中国房地产行业全面进入存量时代，房企着重“降杠杆、控风险、提质量”。2025上市企业卓越表现(地产G30综合评估地产开发、商业地产、新经济地产三大类上市主体的营运、财务、品牌、管理、模式与创新表现，对过去一年表现突出的企业予以肯定。在地产开发类研究成果中，华润置地、中国海外发展和保

其有效利用外部低利率的融资环境和自身较低的融资成本，优化了债务就结构，降低了资金成本。借此，其在一二线城市扩大土储金额，优化土储质量，显著提升了公司未来盈利水平预期。2024年4月，保利发展宣布，境外债券已全部清偿完毕，是目前头部房企中极少将境外美元债全部清偿的房企，增强了投资者和市场的信心。供需政策加码支持去库存，融资环境利发展居于前列。 1其中，华润置地在过去的一年里积极应对市场形势变化，

改善，市场止跌回稳通过降本提质增效保障现金流安全，在维持业绩稳定增长的同时，偿债能力和信用表现指标上均处于领先水平。根据最新一期公开财务数据，2024年，其维持较低的净负债率，大幅低于行业平均值。盈余现金保障倍同样较高，反映了良好的偿债能力。得益于稳健的财务表现，华润置地国际信用评级保持稳定。其中，穆迪维持华润置地Baa1信用评级，展望从负面上升到稳定。2024年，中国海外发展继续维持健康的财务表现和强劲的成本优势。财务上表现出“偿债压力较低、偿债能力较强”的特征。此外，公司中期持有银行结余及现金1002.4亿元，加之经营性现金继续为正，覆盖了经营开支，在全面进入存量时代的背景下，极大增强了抗风险能力和战略转型的灵活性。

白名单机制为保交楼提供稳定资金支持：2024年1月12日，住房和城乡建设部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，协调机制负责定期组织各方会商，根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业的资质、信用、财务等情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单。白名单机制在2024年为房地产项目建成交付提供了充足稳定的资金保障，根据2025年1月23日国新办新闻发布会上金融监管总局通报的数据，截止2024年底，商业银行房地产“白名单”项目贷款金额为5.03万亿元，超过了4万亿元的预期目标，截止2025年1月23日，房地产融资协调机制已经支持了1400万套住房建设交付。大规模专项债计划稳住市场预期2024117然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回存量闲置土地的通知》，明确了专项债收购闲置土地的流重点。2024年11月8日，十四届全国人大常委会第十二次会议批准增加地方政府债务限额6万亿元，用于置换存量隐性债务。同时，明确从2024开始，连续五年每新增地方政府专项债券8000亿元专门用于化债计可置换隐性4万亿元。上述政策共同发力，有效减轻地方政府的化债压力。地方政府可利用专项债资金进行土地收储和商品房收储帮助笼，快速获得资金，改善现金流状况。同时，政策的出台，也增强了市场信心，缓解金融机构对房企的担忧，改善了房企的融资环境。根据统计局公开数据，第四季度一线城市成交量显著回暖，

按企业性质分组后的统计数据显示，央国企在股东权益回报率和销售毛利率上表现好于非央国企，投入资本回报率则不入非央国企。3 偿债压力小幅上涨，偿债能力减弱价格跌幅收窄，行业GDP同比增长2（24年全年-1.8%），呈现出两个主要特征（1）量，消化存量：供给，住宅开金额全年维持下降趋势，住宅开面积53660万平方米，同比下降23%，需求端，新建住宅销售面积81450万平方米，同比下降14.1%。（2）边际价格企稳：北上广深四个一线市的房地产房成价格体走较为平稳，同比动幅较小环比则呈微涨态势。二手房价格同比微跌，跌幅收窄。

样本房企2024年净负债率从109.91%上升到132.52%，已获利息倍数从5.51下降到2.67，经营活动现金流/带息债务从0.08下降到0.01，速动比率持平，2023年0.52,2024年0.52。数据显示，上市房企偿债能力没有改善，在盈利能力下滑趋势下，偿债压力依然很大。从净负债率分布变化上看，2024年样本房企整体净负债率有上升趋势。2盈利能力趋于稳定，两极分化现象减弱市房企盈利能力有一定程度的下降。企业最样本房企股东权益回报率指标维持稳定，2023年为-12.57%，2024年-12.23%，投入资本回报率从-2.55%小幅下降到-3.54%，销售毛利率从16.02%下降到14.57%。盈利质量方面，盈余现金保障倍数从9.68大幅下降到1.23。从股东权益回报率的分布上看，2024年上市房企盈利能力表现趋同并且趋势并不乐观。

观察不同性质企业的偿债能力指标变化，央国企在三个指标上的表现都好于非央国企，但是差距并不明显。 融资规模和成本同时下降，第四季度成本加速降低，央国企占比大幅上升国资背景和稳健经营的上市公司利用自身信用优势，在利率下行背景下积极优化债务结构，通过降低短期债务占比、高息债务置换、寻求多元化融资渠道等方式减小短债压力，降低融资成本。这些优质企业凭借自身优势在行业止跌企稳的过程中率先反弹，展现出更强的竞争力和发展潜力。券本同降。债券，2023年新发债券总规模为3673.97亿元，2024年总规模下降到1740.24亿元，下降幅