郑州航空港拿地可行性研究报告

郑州地处中华腹地，九州之中，十省通衢；是全国重要的铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性枢纽城市。城市基本面北临万里黄河，西依中岳嵩山，东、南接黄淮海大平原，山水相连，介于东经112°42′-114°14′，北纬34°16′--34°58′之间郑州是一座平原城市，属北温带季风气候，年平均气温14.3℃，平均降水量640.9毫米一年中7月最热，平均气温27.3℃，1月最冷，平均气温0.2℃郑州拥有得天独厚的自然资源，天然油石矿矿质优良，是全国最

大的油石基地之一。郑州位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作用郑州位居全国中原经济区中心，是沟通、促进全国各经济区交流、联合的中枢之地，是崛起中的中国中部的中心城市全市总面积7446.2平方公里，市区面积1010.3

平方公里现辖6区5市1县：金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区、上街区，巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市、中牟县。根据第六次人口普查，郑州全市常住人口为863万人城市研究区域研究

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可行性结论中原经济区发展为郑州带来新的历史机遇，城市规模扩张、产业升级、城市辐射力增强；城市定位的转变将催生新一轮价值机会的实现，有利于房地产市场的发展。以郑州为中心的都市圈紧密联系圈辐射圈城市化战略格局示意图华北华东华南中原经济区西部城市黄河经济带中原经济区位于全国“两横三纵”城市化战略格局中陆桥通道横轴和京哈京广通道纵轴的交汇处，包括河南省以郑州为中心的中原城市群部分地区；中原经济区是黄河经济带中促进中部崛起、辐射带动中西部地区的战略支点同时，中原经济区是河南省乃至中部地区承接发达国家及我国华北、华东、华南地区产业转移和西部资源输出枢纽和核心区域之一郑州作为中原城市群的唯一核心城市，是带动中原城市群协调发展，承接东部沿海发达地区产业转移的最佳载体和引领。郑州作为中原经济区的中心，是中原地区辐射中部的桥头堡，城市首位度高，中部崛起战略为中原经济区和郑州带来了新的历史机遇城市研究区域研究

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可行性结论城市基本面【政策经济背景】——郑州经济数据来源：河南省统计局中原地产（河南）数据库经初步核算，一季度郑州完成生产总值1513.03亿元，比去年同期增长8%。一季度郑州经济增速比上年同期回落了0.7个百分点，但仍高于全国、全省增速1个百分点。增速在全省18个省辖市中排名第四，比上年同期位次提升10位。根据一季度全省生产总值7720.21亿元计算可以得出，郑州GDP占全省比重为19.6%，这一比重与2014年水平相当，郑州在中原经济区的首位度需要加强。郑州经济：全市一季度全市经济“低开高走”，经济下行压力有所缓解；全市主要经济指标稳定增长，增幅波动处于相对合理区间30043308.54040.94912.712.06201.867831513.0312.212.013.013.210.09.48.014.012.010.08.06.04.02.00.00800070005004000300020001000020082009201020112012201320142015一季度GDP增速（%）2008-2015年第一季度郑州GDP及增速%55.20

54.60%56.20%59.00%57.80%56.00%55.60%55.20%%41.60

42.30%40.70%38.30%39.60%%41.60

42.20%43.00%20%0%120%100%80%60%2008年

2009年2010年

2011年2012年2013年2014年2015年第一季度第一产业

第二产业

第三产业2008年-2015年第一季度郑州三产结构城市研究区域研究

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可行性结论数据来源：河南省统计局中原地产（河南）数据库初步核算，1-5月，郑州市固定资产投资完成2160.7亿元，同比增长19.1%，增速比一季度回落2.1个百分点，比1-4月回落0.8个百分点，回落幅度明显趋缓。全市房地产开发完成投资636.9亿元，同比增长14.9%，增速较1-4月回落1.9个百分点，回落幅度比一季度收窄0.2个百分点，房地产开发投资增速初现趋稳迹象。今年前5月房地产投资额稳定增长，回落幅度收窄，投资占比高达29.48%，预计今年房地产投资将保持增速平稳。1523.22002.22432.52900.03561.24400.25259.62160.7429.9513.8775.2172403..653%34.10%31.45%21.49%19.2142%923.623.56%1445.319.53%19.10%14.90%636.8643.90%19.52%50.88%22.80%18.57%1095.131.98%0%10%20%30%40%50%60%6000550050004500400035003000250020001500100050002008年

2009年郑州固定资产投资（亿元）2010年2011年2012年2013年2014年

2015年1-5房地产开发投资累计增长房地产开发投资（亿元）固定资产累计增长2008年1月-2015年5月郑州固定资产投资及房地产开发投资城市研究区域研究

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可行性结论【政策经济背景】——郑州经济数据来源：河南省统计局中原地产（河南）数据库2015年1-5月郑州市商品房新建面积907.9万平米，比去年同期增长86.7%；施工面积8454.9万平米，比去年同期增长3.2%；竣工面积177.6万平米，比去年同期减少21.2%。1370.11443.91811.81790.72169.32814.42749.3907.94864.25207.36255.57425.88253.9691.8643.0944.61486.01449.81137.51889.4177.60200040006000800020082009

2010商品房新开工面积（万平米）2011

2012商品房施工面积（万平米）郑商品房：上半年由于货币、公积金等利好政策频现，房地产市场呈复苏态势，叠加我市城市规模的不

断拉大，新型城镇化的加速，使得商品房新开工面较去年有大幅度提升，施工面积也有不同程度上涨，房地产回暖趋势正在日渐趋于明显。2008年1月-2015年5月郑州市商品房工程建设情况9721.210574.28454.910000120002013

2014商品房竣工面积（万平米）2015年1-5月城市研究区域研究

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可行性结论【政策经济背景】——郑州经济郑州市城镇居民人均可支配收入29095元，比上年增加2480元，名义上增长9.3%，扣除价格因素实际增长7.2%，高出全省水平24391元奖金5000元；人均生活消费支出11125元，比上年增长8.6%，实际增长6.8%。全市人均收入与支出水平趋于平缓提升。郑生活：郑州城镇居民人均可支配收入增速持续提升，生活消费支出增长率下降有所缓解，

总体居民生活水平区域平稳上升。15732171171889721612242462661529095457553726254762289671112514.99.07.29.012.2160.28429.316.817.412.715.517.611.98.620181614121086420050001500010000200002500035000300002008年

2009年城镇居民人均可支配收入（元）2010年2011年2012年

2013年人均生活消费支出（元）2014年城镇居民人均可支配收入实际增长率（%）人均生活消费支出实际增长率（%）2008年-2014年郑州城镇居民人均可支配收入与生活消费支出城市研究区域研究

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可行性结论【政策经济背景】——郑州经济数据来源：河南省统计局中原地产（河南）数据库【房地产潜力城市】房地产开发投资额连年增加，投资吸引力逐渐上升，领跑二线城市2010年至2014年郑州市房地产开发投资情况926.31095.150.9%775.219.2%18.2%20.0%10.0%0.0%1445.360.0%50.0%40.0%32.0%

30.0%5000200015001000513.818.1%2010年

2011年

2012年

2013年

2014年房地产开发投资（亿元） 房地产开发投资同比增幅排名城市区域1西安西北2长沙中部3合肥中部4郑州中部5大连东北6厦门珠三角7无锡长三角8青岛环渤海9宁波长三角10福州珠三角2014年二线城市房地产开发投资吸引力排名——中指研究院发布2010年至今，郑州市房地产开发始终保持高速发展，其中2014年郑州市实现开发投资

1445.3亿元,同比增长32.0%在中指研究院发布的2014年2线城市房地产开发投资吸引力排名中，郑州市位列第四位，报告中指出，郑州房地产市场规模大、增速快，依靠强大的人口需求优势位居二线城市前列城市研究区域研究

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可行性结论【政策经济背景】——郑州经济2014

年全国主要城市商业营业用房开工及其近三年复合增速2005-2014

年40

个大中城市商业营业用房人均新开工面积城市研究区域研究

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可行性结论数据来源：世邦魏理仕数据来源：CREIS

中指数据，郑州房地产概况郑州商业用房新开工面积及人均面积（不含办公用房）均未超安全线，具备商业地产安全开发条件。地产大鳄进入时间战略方向占领市场万科2012年与当地房企合作开发：万科与美景集团联姻签约成立万科美景销售阶段绿地2004年成立分公司：进行老街住宅、峰会办公等项目建设确立市场地位绿城2004年首选郑东新区：开发建设绿城百合公寓确立市场地位恒大2010年做规模大盘：与平原新区合作5000亩生态大盘确立市场地位万达2010年定位郑州西区、西南区和中心区：至少建5个万达广场确立市场地位华润2010年只做“顶级”：落户二七商圈黄金地块销售阶段保利2012年选择郑州西区：择址万达商圈和碧沙岗商圈核心交汇处销售阶段金地2012年打造高端商业综合体项目：金地广场开发阶段雅居乐2012年打造绿色、精品建筑：以楼面价438元入驻中牟销售阶段中信2013年选择郑东新区龙湖片区：未来郑州新城市中心做高品质开发取地阶段中海2014年选择金水区文捞路北、信息学院路西：高调入驻郑州核心区开发阶段【品牌开发商进驻】一线地产大鳄看好市场前景，品牌开发商时代来临，郑州市场的开放度与开发水平迅速提升城市研究区域研究

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可行性结论郑州房地产概况城市规划：郑州组团新区拟投资超千亿，大幅推动各区域的联动发展，基础设施、公共服务投资的加

大，将使各区域交通、生活更加完善，各区域楼市也将因此引来实质利好5日，郑州市政府办公厅下发《2015年郑州市组团新区建设专项工作方案》，方案提出，确保组团新区全年固定资产投资突破1000亿元，新增建成区面积24平方公里。根据《方案》，今年，郑州市将着力加大投资力度，确保全年固定资产投资突破1000亿元，同比增长25%；基础设施和公共服务设施完成投资220亿元，同比增长26%；主营业务收入突破1000亿元，同比增长25%；基础设施和公共服务设施完成投资220亿元，同比增长26%；主营业务收入突破1000亿元，同比增长27%；新增建成区面积24平方公里；实现就业20万人。《方案》指出，郑州市将通过“三突出三提升二强化”，进一步提高组团新区建设水平。三突出：突出产业载体 建设，计划新开和续建亿元以上重大产业项目140个以上，突出基础设施建设，全市12个组团新区力争完成基础设施投

资170亿元，突出公共服务设施建设；三提升：提升生态环境品质，提升新区城市形象，提升城乡一体化水平，抓好合村并城；两强化：强化新区精细化管理，强化投融资体系建设。城市研究区域研究

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可行性结论【政策经济背景】——郑州经济交通规划：6月10日，国家发改委“发改基础〔2013〕1991号”文件，正式批复商丘至合

肥至杭州铁路项目建议书。即商合杭高铁。整体规划正线全长796.9公里，其中新建线路长617.3公里，利用在建或既有铁路179.6公里。设计时速350公里，初期运营时速300公里。专线途经河南、安徽和浙江三省，线路走向为：河南省商丘，向南途经安徽省亳州、阜阳、淮南、合肥、芜湖、宣城，浙江省湖州至杭州。项目总投资960.8亿元，2014年12月28日全段正式开工建设，预计最快2019年建成通车，工期为5年。站点设置全线设车站28座，河南境内设2座，其中新建车站15个，分别是商丘新区、芦庙、亳州南、古城集、太和东、阜阳西、颍上北、凤台南、寿县、淮南南、含山西、芜湖北、郎溪、广德南、安吉；改扩建既有及在建车站5个，分别是商丘、水家湖、肥东、巢湖东、湖州；利用既有及在建车站8个，分别是合肥北城、合肥、芜湖、弋江、湾沚南、宣城、德清、杭州东。简评：作为中部大省，商合杭高铁的开建，可以极大的巩固中原经济群的优势地位，同时促进中部区域与长三角城市群的联动发展。城市研究区域研究

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可行性结论【政策经济背景】——郑州经济【城市机会】中原经济区是以郑州都市区为核心、中原城市群为支撑、涵盖河南全省延及周边地区的经济区域，地处中国中心地带，全国主体功能区明确的重点开发区域，地理位置重要、市场潜力巨大、文化底蕴深厚郑州2011年国务院正式批复《中原经济区规划》，区域的核心城市——郑州市的发展已上升至国家战略城市研究区域研究

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可行性结论区域价值解读【区域机会—规划】两区两城三卫星形成中心城区和航空港区双核驱动的新格局，“城市空间扩张，多中心发展”趋势下，航空港区强势崛起城市研究区域研究

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可行性结论区域价值解读规划新区规划时间规划面积（平方公里）发展等级发展定位航空港区2007年415国家级生态智慧航空大都市主体实验区郑东新区2002年260省级CBD郑上新区2013年972市级河南省新型城镇化、工业化、农业现代化和信息化协调发展示范区龙子湖高教园区200211.21区级教育科研新城，区域体育文化中心二七新区（运河新区）201128区级以“总部经济产业园区”、“商业商务办公区”、“现代物流产业区”、“生态休闲产业区”等四大功能片区为支撑，打造现代服务业集聚区、智慧宜居新城区和低碳生态示范区中原新区201333区级宜居宜业生态环保新城惠济新城201372区级面向中原城市群、服务郑州都市区，融高端服务业、生态宜居于一体，产城融合的优美滨河景观新城【区域机会—规划】郑州航空港规划为国家级生态智慧航空大都市主体实验区，规划能级超过郑东新区城市研究区域研究

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可行性结论区域价值解读【区域机会—规划】作为全国第一个国家战略的航空港经济发展先行区，已成为郑州经济发展的新引擎2013年3月7日，国务院正式批复了《郑州航空港经济综合实验区发展规划(2013~2025年)》。这是全国第一个上升为国家战略的航空港经济发展先行区郑州航空港经济综合实验区的战略定位为国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区

核心增长极富士康带动了100多个产业、400多个配套企业落户河南，已经有22家富士康协理厂商与我们签约，26家配套企业将租用闲置厂房进行生产，60多家企业表达进驻标准厂房的意向，产业集聚效应已初步显现郑州航空港产业集聚区内入驻或洽谈企业还有菜鸟、UPS、联邦快递、惠普、德铁辛克、德迅等世界知名物流企业抢滩河南截至去年年底，航空港区工商企业超过300家，已初步形成了以电子信息、航空物流、现代服务业等三大新兴主导产业为代表的产业集群，呈现出国际与国内知名品牌、台(外)资与内资企业良性互动，共同发展的良好局面城市研究区域研究

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可行性结论区域价值解读郑汴一体化新城郑上新区龙子湖高教园区郑东新区中原新区【区域机会—规划】与郑东新区相比，航空港区具有更加开阔的发展空间郑东新区处于城市的东西发展方向上，航空港区处于南北发展方向上惠济新区城市研究区域研究

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可行性结论区域价值解读规划新区景观资源航空港区后胡水库、罗垌水库等天然湖景；景观公园：张庄森林公园、北湖公园、西湖公园、兰河公园、南水北调干渠景观等；兰河、南水北调干渠郑东新区南水北调渠景观、人造湖景、人造中央公园、森林公园景观郑上新区丁店水库、南水北调渠景观、人造湖景、人造中央公园、森林公园景观龙子湖高教园区人造湖景、人造中央公园二七新区（运河新区）尖岗水库、公园等景观中原新区西流湖人造景观惠济新城黄河湿地生态景观【区域机会—景观】双河一园，生态资源优势突出兰河公园规划图南水北调河工程景观北港区公园规划图城市研究区域研究

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可行性结论区域价值解读规划新区主导产业航空港区以航空物流为基础、航空关联产业为支撑的航空港经济产业体系郑东新区金融业、商贸业郑上新区高新技术产业、装备制造、专用设备制造、纺织轻工、新光源、清洁能源装备制造、新能源、超硬材料、绿色新材料、通航设备制造及通航服务业等战略性新兴产业龙子湖高教园区教育、科研二七新区（运河新区）以创意、软件开发、金融、电子商务、物流、娱乐、休闲、服装等为主的特色楼宇园区，以专业特色楼宇为主打造新区高档商务区中原新区生产性服务业和生活性服务业惠济新城商务会议、旅游休闲、文化创意、商贸物流、都市农业【区域机会—产业】明确以航空关联产业为导向，形成于郑东新区的金融、商贸业的产异化发展城市研究区域研究

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可行性结论区域价值解读【区域机会—产业】航空港目前已引入富士康、统一、菜鸟、中外运等企业，产业集聚逐步D

E

FA

B

CKGLH富士康厂区工业土地出让情况富士康：港区初期发展阶段产业发展的核心驱动富士康包含10个厂区，厂房建设面积约140万平方米，现有员工近20万人新郑国际机场二期新郑机场T2航站楼：新建建筑面积为31万平方米的T2航站楼，预测目标2020年的旅客吞吐量、货邮吞吐量和飞机起降量分别为2900万人次、50万吨和24万架次菜鸟网络科技有限公司：用地614905㎡，新郑机场东南部，由会展路、新港八路、规划路等围合而成中外运（郑州）空港物流有限公司：用地面积22933.3㎡，总建筑面积27891.72m2富士康C区规划图城市研究区域研究

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可行性结论区域价值解读规划新区航空高速/快速路轨道交通航空港区新郑国际机场京港澳高速、机场高速四港联动大道/万三公路（新107）石武客专机场联络线城际铁路枢纽地铁12、17号线地铁2号线延长线郑东新区——中州大道、北三环京广客运专线、郑徐客运专线、轨道1号线、轨道4号线、轨道5号线郑上新区——郑上路、国道310轨道6号线、8号线、10号线和15号线龙子湖高教园区——京港澳高速、绕城公路、东四环、连霍高速、国道107轨道1号、轨道5号线、京广客运专线、郑徐客运专线二七新区（运河新区）——郑尧高速、绕城高速、京广南路，南三环、南四环轨道交通7号线、16号线、19号线中原新区——郑云高速、国道310、中原西路地铁1号线、地铁5号线惠济新城——连霍高速、中州大道、大河路——【区域机会-交通】交通便利，兼具地铁、城铁、高铁、航空多种交通方式，可快速通达全国城市研究区域研究

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可行性结论区域价值解读规划新区规划人口航空港区190万（2030年）郑东新区150万（2030年）郑上新区120万（2030年）龙子湖高教园区30万二七新区（运河新区）40万中原新区10万惠济新城20万【区域机会-人口】产业集聚，致人口激增，2030年区域人口达190万，为郑州各行政区之首城市研究区域研究

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可行性结论区域价值解读区域规模（平方公里）2020年规划人口（万）刚性置业转化率置业人数（万套）北港区283010%3综合服务区东部364015%4.5南港区263010%3合计9010015-20%10.5【未来港区人口预估】预计年均导入10万人，预计未来5年区域内将新增10万刚需客户36平方公里40万人郑州新郑综合保税区管理委员会与郑州航空港区管理委员会实行一个机构、一套人马、两块牌子，管委会内设10个正处级机构，下辖4个办事处。截止2014年底，常住人口数量已突破40万人/news/z/2013-04-03/1151-61603.html26平方公里30万人28平方公里30万人城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论区域价值解读规划新区发展阶段规划面积（平方公里）发展等级发展定位主导产业规划人口快速路轨道交通景观资源航空港区发展初期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆郑东新区成熟完善期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆郑上新区启动期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆龙子湖高教园区快速发展期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆二七新区（运河新区）启动期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆中原新区启动期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆惠济新城启动期☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆【区域机会-总结】作为核心城市的快速发展区域，航空港区规划能级高，产业人口快速导入，房地产市场发展空间巨大城市研究区域研究

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可行性结论区域价值解读旧改价值驱动政务价值驱动产业价值驱动景观价值驱动城市研究区域研究

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可行性结论【市场外溢】随着城市发展，郑州逐步实现多中心发展格局，城市框架迅速拉大，航空新区将迎来房地产发展的大机遇区域价值解读航空港区主要是以航空枢纽为核心，带动整体的临空经济和物流商贸经济产业，富士康等的进驻已带动了港区功能的升级，商业项目亦逐渐涌现。功能组团分为核心区、西北片区、东北片区和南部片区，是郑州市城市发展整体中的一个具有特殊功能的区域。发展目标航空港区目前约有人口8万人左右，主要是周边原住居民及港区内企业员工。预计到2011年底区域人口将接近20万，主要是由于富士康预计在2011年招收10万员工进驻，区域至2020年预计人口将达到50人以上万根据郑州市2010年11月30日召开的《郑州航空港总体规划评审会》，预计未来郑州航空港区人口将达到150万左右.航空港区位航空港区东临国际机场，北距郑州市区20公里，是围绕郑州新郑国际机场开发建设起来的一个重要的经济发展区域。森林公园体育公园南水北调走廊苑陵故城京广铁路物流商贸区机场核心区临空产业园规划的范围大致为西起京广铁路、东至规划G107，南北两侧与南水北调干渠平齐，总规划面积约为186平方公里。航空港现状：正处发展早期，目前工作重点主要是“企业的厂房建设、配套设施的完善和公共设施建设等方面”。代表性建设项目为富士康厂区配套公寓和裕鸿世界港建设。城市研究区域研究

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可行性结论区域价值解读【区域市场供应】受政策利好刺激，2011-2015年区域商品房供应量年均增长保持50%以上，2015年后供应量将大幅增加城市研究区域研究

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可行性结论已入市供应量2014存量2015供应量201120122014201320152016以后20101256401006479整个航空港区累计超过

2000万方（其中绿地大都会800万方）2013年3月航空港上升为国家战略区域房地产市场概况未来供应量润丰新尚润丰悦尚富田兴和苑兴隆世纪花园隆府新城华福生态城世纪公园豫发大运城润丰锦尚万科魅力之城正弘中央公园裕鸿世界港名门骏景【港区市场格局】港区房地产项目分为南北两大板块，本项目处于北港区热门板块，品牌开发商众多，区域价值逐步提升城市研究区域研究

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可行性结论北港区：由于富士康的入驻及各大品牌开发商的入驻，区域价值、商业价值不断攀升，目前区域发展较为成熟在售楼盘数量：约7个，代表楼盘：裕鸿世界港、润丰锦尚、豫发大运城、正弘中央公园均价区间：小高层5800-6500、洋房10000客户：北港区客户目前以郑州投资客、改善客、和周边中高端产业管理者为主南港区：主要集中在薛店镇，地段位置优势相对北港降

低，产品以小高层为主，以华福生态城和悦丰新尚为代表在售楼盘数量：约6个均价区间：4000-5000客户：以富士康中低层管理者、员工为主，其次为周边的拆迁户区域房地产市场概况北港区南港区片区特征上位规划综合服务区，配套齐全，大盘云集，起步早，目前开发热点区域，短期内竞争激烈与南区重点产业园一路之隔，主抓产业刚需客户，在售多为小规模快销项目，目前市场供应较少楼盘特征前期小高层、洋房为主，逐渐出现高层，大规模开发，大盘集中小高层、多层产品为主，小盘开发，刚需为主片区竞争力港区价值＋开发商品牌产业优势＋价格主力户型80-90两房和小三房；120-130三房80-90两房；110-120三房代表楼盘裕鸿世界港、豫发大运城华福国际生态城、天涂易居竞争分析成熟的区域，居住氛围浓厚，现状竞争激烈，但土地接近饱和主力承接产业刚需客户，配套资源相对薄弱【板块特征总结】港区价值北高南低，北港区处于价值上升期，项目拟选地价值平台较高城市研究区域研究

航空城研究项目定位

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可行性结论区域房地产市场概况客群规模（人次/年）高端商务客40272中段商务客93960其它商务客201360小计335592深圳富士康厂区每年吸引33万商务流动客群航空港区人口增长及预测图【人口规划】产城融合，人口复合化且数量显著提升，区域由“港”向“城”升级，客户基数逐步增加根据港区规划、富士康集团规划及用工政策变化，2013年港区人口将超50万人，2030年将拥有150万的大城市人口规模；受富士康及相关产业带动，商务流动人群快速增长，2014年港区住宿及餐饮业收入已突破40亿元，同比大幅增长60.3%。6.825701508060402001201002009201120162030城市研究区域研究

航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论区域房地产市场概况【客户来源】北港区项目来自市区的客户较多，以金水区为最，而本地客户中，富士康占比较高区域项目名称开盘时间售价主力户型客户来源北港区润丰锦尚2013/9/1600085-87两房;108-127三房客户50%来自郑州市区，居住客户以市区的金水和新郑拆迁户占30%，外地客户约20%正弘中央公园2013/11/1590076-78两房;85-90小三房;118-120三房以金水区为主，占比6-7成，其次为二七区和北环的；自住客户以港区为主豫发大运城·白鹭源一期2014/1/5620088-89平米两房;129平米三房客户以郑州客户为主，约占成交客户的60%，以城市刚需外溢客户和投资性客户为主。裕鸿世界港2014/3/29小高层6400-6600，5层洋房9500小高层:142平米三房;洋房面积180-22050%~60%客户来源于郑州市区，其中50%用于投资；10%客户为周边产业高层领导或者小公司老板。其中小高层客户富士康占50%,村民占40%;洋房客户以郑州市区为主,君利悦城一期雅居悦2014/4/26540085-88(2+1)两房;88-126三房客户主要为富士康职员,占比70%,山顶御和园2014/7/26580069-90两房、98-124三房、135-210复式客户中附近村民和市区客户各占一半,名门郡景2014/10/1——70-90两房、89小三房、120-130三房、130-140四房客户以金水区为主，占比6-7成，其次为二七区和北环的;投资多一些，能占到6-7成;咨询洋房多为老板万科美景魅力之城2014/10/16600-6900高层74平米两房、82-89平米三房；洋房116-120平米三房市区客户与港区客户五五开郑报·润园2014/12/1——77-86两房;111-126三房;141四房从咨询客户来看，多为住在东区和北区，多为二次置业，选择投资港区富田兴和苑2013/12/1463007层洋房78-95两房，101-120三房;公寓:78-86两房投资客户为主，以郑州市区客户为主，金水、管城区域较多，其中周边村民和大企业员工各占50%，南港区天途易居2013/8/1360075-79两房；110三房6-7成为富士康的员工,其次为附近的村民尚东郡2013/5/26530080-82两房；110-128三房90%为自住，客群主要为周边的拆迁户和富士康的员工，其中薛店客户较少，拆迁户较多，富士康客户主要关注两房，买这边房子主要是为了图便宜隆府新城2013/5/14600-4700103-104三房和132三房富士康客户占比高,在5成以上,其次为周边拆迁的客户城市研究区域研究

航空城研究项目定位

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可行性结论区域房地产市场概况1056124211123121314郑港二路郑港三路四港联动大道郑港五路9郑港五街郑港六街郑港七街君利悦城——雅居悦康桥孟庄项目名门郡景正弘中央公园万科美景魅力之城豫发大运城7

国园8

郑报·润园9

裕鸿世界港10

润丰锦尚蓝山公馆

山顶御和园润丰悦尚

富田兴和苑1314地铁2号线1郑港四路郑港六路主干道（在建）地铁2号线（在建）快速路（在建）快速路（未建）主干道（已建）2014年前项目14年开盘项目已售罄项目2134郑港二街7

5郑港三街站786郑港四街郑港三街11郑港六路站【北港区项目分布】郑港一路城市研究区域研究

航空城研究项目定位

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可行性结论区域房地产市场概况城市研究区域研究

航空城研究项目定位

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可行性结论【港区商业布局】港区典型商业布局呈现明显的集聚特性，主要分布在富士康附近的各主要交通路口及地铁口周边第五幼儿园1郑圈路郑郑港港街街7684315郑四9二三郑港六街郑港七街1017商业配套（已建）郑港三路根据商业的集聚程度分大三大商圈：富士康商圈、地铁商圈、四港联动大道商圈郑港四路商业配套（规划）1奥特莱斯豫康新城D7广场润丰悦尚(商业街)航程东方港汇福祉源隆门

鑫荣·中央金地华鸿商业街

港城793沃金商业广场山顶时代商业广场中建·乐活街丹尼斯豫发锦荣天街金星商业文化广场

世锦航荣之悦窗汇城17

家家欣购物中心港郑港街五街12地13铁商16圈141714中央商业广场郑港一路郑港二路四港联动四五星级酒店写字楼大港联道动大商道港五郑港六路11

2郑港九路2345678910111213141516已售罄项目区域商业概况项目名称主要卖点商业业态建筑形态沃金商业广场空中连廊设计下沉式广场三首层设计餐饮、化妆品、潮流服饰、花店、鞋帽社区底商+步行街山顶时代商业广场富士康1-2层品牌服饰；3层网吧、电玩；4层美食广场、电影院等社区底商+集中商业枣园商业街富士康餐饮、超市、网吧为主步行街港区振兴街富士康餐饮、超市、旅社为主步行街豫康新城商业富士康餐饮，服装，超市，日杂品店，网吧，美容美发为主社区底商家家欣购物中心富士康餐饮、服装为主购物中心富士康E区商业富士康餐饮、便利步行街富士康B区商业富士康餐饮、便利步行街富士康K区商业富士康餐饮、便利步行街【商业业态】港区现经营商业形态以沿街商业为主，主营业态为餐饮、购物等生活服务型商业为主，整体档次不高沃金商业广场山顶时代商业广场家家欣购物中心枣园商业街富士康E区商业城市研究区域研究

航空城研究项目定位

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可行性结论区域商业概况国家层面的政策推动，将使得航空城的规划和开发更加如火如荼资料来源:罗兰贝格全国各地发展空港经济现状（部分）--《国务院关于促进民航产业发展的若干意见》2012年7月--李家祥在中央党校的讲话《更好地发挥民航业在加快转变经济发展方式和调整经济结构中的战略作用》

2012年6月“大力推动航空经济发展。通过民航业科学发展促进产业结构调整升级，带动区域经济发展……选择部分地区开展航空经济示范区试点，加快形成珠三角、长三角、京津冀临空产业集聚区”“临空经济区”、“航空大都市”成为发展趋势要统筹谋划民航业与区域经济社会发展战略要依托机场大力发展临空经济郑州郑州航空城目标建设总面积415平方公里、人口190万北京北京航空产业园航空发动机研发、试验、部件制造和维修武汉临空经济区建设总面积62平方公里总投资超300亿元上海虹桥临空经济园发展定位：总部经济武汉上海天津滨海航空城航空培训、制造、物流及设备维修天津珠海珠海航空产业园零部件加工、维修、服务及物流等航空城及临空产业在中国的发展热潮发展空港经济相关政策城市研究区域研究

航空城研究项目定位

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可行性结论航空城解读评论

受政策以及空港的投资拉动效应驱动，各地纷纷上马布局空港产业–空港产业的投入产出比为

1:10，就业带动比为1:12，各地政府希望通过引进空港产业，制造大量就业机会，增加政府税收目前全国有21个省市规划/在建空港产业园,6个为国家级航空城1)全国各地都在积极打造空港产业园，但尚未成形陕西西安(2007.9)陕西汉中(2009.12)

贵州安顺(2008.2)四川成都(2011.11)重庆(2012)海南(2011.11)内蒙古包头(2009)

黑龙江哈尔滨(2010)吉林长春(2010.7)辽宁沈阳法库县(2009.11)辽宁盘锦(2008)辽宁大连(2010)山东青岛(2010)山东滨州(2002.11)江苏镇江(2011)湖北荆州(规划中)浙江梅山(规划中)江西南昌(2009.12)福建福州(2010.5)湖南株洲(2011)广东珠海(2008.11)国家级空港产业基地 其他规划/已建的空港产业基地1)括号里为航空城建立时间；2)国家级航空城由发改委认定，享受同级人民政府的审批权限和财政部的多项补贴优惠。由所在省级发改委编制规划并经省级人民政府同意后可向国家发改委提出申请中国航空城布局1)河南郑州(2013.2)城市研究区域研究

航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论航空城解读目前中国正面临着发展航空城的良好机遇，同时也引起诸多决策者的关注中国航空业务正在迅速发展对标美国航空市场变迁历程，中国目前处于美国60年代的高速发展期未来10年的航空产业仍将保持高速增速，预计年均增幅约为11%产业转移和城市外拓的新契机国际分工的细化和国内产业的升级使得高附加值、高时效产业向机场周边区域转移的趋势由于城市化进程的加快，大城市外拓的要求加强，办公和居住边缘化的趋势愈加明显竞争引发开拓“航空城”新思考在业界看来，建造航空城将是大型机场发展不可逆转的趋势国内主要机场已经把发展航空城提上议事日程，切实研究和规划适合自身特点的航空城发展模式中国部分机场已具备发展航空城的潜力大致上看年客运量达到1500万人次，或者货运量达到100万吨就可以认为具备发展航空城的基本条件，而目前国内已经有相当部分机场达到这一标准国际机场在发展航空城时年人均收入的临界水平大约为1万美元如果考虑实际购买力的因素，则部分地区已完全具备条件中国航空城的发展机遇ABCD中国航空城发展的机遇城市研究区域研究

航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论航空城解读航空城是围绕机场周边形成的高增值的城市功能组群和航空产业集群当今的机场所扮演的角色已远不仅仅是航空业的基础设施了在许多发达国家，重要机场的周边区域内已经成为由复合的交通体系、综合性的产业集群所构成的“城区”并极大地带动了机场所在区域的经济发展现代都市中所拥有的全部功能都可以在机场周围的区域中发现，从而形成航空城或者航空都市区与临空产业相关的产业往往会聚集在机场周边5-20公里的范围内，从而形成临空产业区或者临空产业集群航空城已经成为了机场及当地航空业发展的助推器和地方经济发展的引擎航空城是依托航空业发展，逐步于机场周边形成的具有城市特征的城市功能组群和航空产业集群航空城提升了机场及配套基础设施的综合使用效率、提高了机场周边土地价值并带动机场周边产业聚集和产业结构升级主要发现航空城的定义航空城的定义城市研究区域研究航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论航空城解读机场基础设施航站楼跑道货站飞机维修库航空保障配套教育、培训、科研旅客服务国际交流/旅游1)其它城市功能物流配套制造加工居住配套商务办公商业娱乐及其它航空城的功能区块划分为航空相关和与城市/产业相关的两大类，一般包括四种不同层次的功能区块功能区块形成与划分的原理机场及周边一定范围内的产业按照与航空业务的相关度以及与城市的关系，形成多层次的分布状态这些产业所依托的设施受到各自的发展驱动因素影响而形成聚集，从而产生了明显的功能区块组合在每个功能区块中，按照一定的价值循环体系，形成产品的组合但是，功能区块的组合很大程度上受制于机场周边原有土地的使用状况和政府一系列的限制性条件，使得航空城呈现多样化和个性化的特点航空基础功能航空配套功能航空延伸功能城市/产业功能航空相关度低近与机场核心区距离远航空城功能区块规划模型高通用功能区可选功能区1)国际交流功能主要指国际展览、国际会议等城市研究区域研究

航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论航空城解读Docume成功的航空城经验表明，机场推动和参与航空城的开发有利于增强自身的综合竞争力>开发航空城是机场建设的一个战略性举措，航空城开发的收入将大大弥补机场设施建设的资金缺口机场参与航空城开发和运营还将产生可观的非航业务收入，将极大扩大机场的收入来源机场收入结构的多元化将为机场航空业务的定价体系提供更大的调整空间如荷兰阿姆斯特丹斯基辅机场集团，作为全球最早及最有经验的航空城开发者，其2011年的总利润中，75%的营业利润来自航空城相关的零售和地产业务有利于促进航空业务量的增长航空城的促进与机场客运和货运相关的服务设施完善，如会展中心、购物中心、办公设施、酒店公寓、转运中心、储藏加工中心等，提升旅客出行体验和物流效率航空城的开发还可以带动航空维修和制造产业的发展，提高对航空公司的保障能力航空城完善的交通设施体系扩大了机场的辐射范围，提升其在地区机场的竞争力如德国法兰克福机场集团，多年来开发南北货运城，吸引大量物流和快递公司入驻；近年来又开发了“空铁中心大厦”，兼具空铁转运、会展办公、购物休闲等功能，吸引不少国际知名企业和知名品牌落户，吸引大量高价值客流航空城的经济和社会贡献有利于优化机场的财务表现城市研究区域研究航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论航空城解读从更广范围来看，航空城的形成对推动区域经济发展具有着重大积极意义航空城独特的区位优势带来航空产业本身及与航空密切相关产业在机场周边地区的聚集通过机场客货运业务的发展，带

动物流、临空加工与生产制造在

机场周边聚集，进而促进如会计、金融、法律、居住、零售、娱乐

等配套服务业的发展以阿姆斯特丹航空城为例，航空城建设促进了地区经济向高增值服务业转型，商业地产、供应链管理和金融服务等第三产业比重显著提升加速城市化进程航空城的产业聚集将使得机场周边区域的办公、生活和商业配套得以发展并完善，最终形成城市生态功能系统航空城内部以及航空城与其他城市功能区的交通连接系统也将变得相当完善，成为新型卫星城以法兰克福航空城为例，到2010年年底，法兰克福航空城范围创造约60万工作岗位；航空城为法兰克福市贡献近22%的GDP及20%的就业机会增加政府收益税收的增加主要来源于两方面：一方面，航空产业在航空城周边聚集以及由此衍生的服务企业增加而导致直接纳税企业基数的扩大另外，产业升级带来高增值产业使得收入人均收入的增加，进而促进来自个人税收的增加以巴黎戴高乐航空城为例，在1977-2003年期间，航空城地区人均创造税收上升67%，而同期大巴黎地区人均创造税收同期却降低6%；航空城对地方财政税收起到了促进作用航空城的经济和社会贡献促进区域产业升级城市研究区域研究

航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论航空城解读航空城/临空产业区的产业发展特征与机场的定位和业务特点有着密切的联系商旅聚焦型机场的客运业务量占比较大通常为大型的航空客运枢纽临空产业组合特征重点发展客运高度相关

的商务办公、会展会议、酒店餐饮等高端商务产

业及配套产业典型案例亚特兰大物流聚焦型机场的货运业务量占比较大，定位为重要的货以促进机场货运业务发

展的物流配套产业为主，运枢纽 延伸至部分贸易、加工

环节

仁川、法兰克福（前期）机场的客货运业务量都不大机场与城市化规划方向一致依托机场周边产业基础

和城市发展的整体规划，成为功能完善的新城区，并提供配套功能与服务产业延伸型

>

阿布扎比、汉堡综合发展型机场的客货运业务量均比较大，通常为或致力于成为国际客货运复合型枢纽客运商旅服务产业和货运物流服务产业并举阿姆斯特丹、新加坡、香港、迪拜1航空城战略方向和机场特点对比航空城的战略定位 机场业务特点234城市研究区域研究

航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论航空城解读属于国际航空城发展的典型组织模式，郑州航空港正向这个方向发展依托全球最大客运枢纽，亚特兰大机场周边形成大量商务和旅客服务相关的功能区块，如会展中心等资料来源：亚特兰大机场；罗兰贝格4EastPointCollege

Park5–––佐治亚州国际会展中心高尔夫球场

名品购物中心4566–商务办公区––酒店(Crowne

PlazaAtlanta,DoubletreeHotel,Holiday

Inn)社区零售123–佐治亚州产品交易中心–商务办公区–JC

Penny销售卖场789Hapeville97812Mountain

view1011–商务办公区–商品展销区1011123–商贸区/写字楼–1213

综合交通枢纽/公用设施131亚特兰大航空城布局与整体定位城市研究区域研究

航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论航空城成功案例规划研究迪拜则采取“一步到位”规划具有完备功能的综合型航空都市“迪拜世界中心城”41)会展中心面积未知，但据称为全世界最大的同类建筑之一商业城高尔夫度假村迪拜物流城机场货站企业园飞机维修基地机场东入口机场西入口住宅城会展中心总面积15平方公里总面积25平方公里6平方公里高尔夫球场5平方公里别墅和高级住宅区总面积8平方公里机场面积达80平方公里总面积7.2平方公里迪拜世界中心国际机场务机公迪拜世界中心城整体功能布局城市研究区域研究

航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论航空城成功案例规划研究航空城在开发规模上有三种典型方式，其中超前发展型更符合中国航空城的现实状况航空业务量城市化程度土地资源供给限制性政策存在三种典型的开发规模需求驱动型：航空城的土地资源能相对地根据内在需求开发，是一种相对平衡和理性的方式谨慎开发型：航空城受到资源限制开发滞后，产品供应不满足需求，是一种相对保守的方式超前供应型：航空城超前开发，产品过度供应，往往是政府推动结果，是较积极的发展方式实际产品供给能力低低高高航空城内在需求FRAICNB谨慎开发型A需求驱动型C超前供应型AMS国际航空城开发规模的规划原则城市研究区域研究

航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论航空城开发模式国际航空城的开发与管理由于规划和开发主体的不同存在三种普遍的模式，相对集中的规划和开发优势明显对三种模式的评价政府的支持为航空城的发展提供充足的资源，机场主导开发能保证规划的有效实现，但实现需政府强力支持，难度很大商业开发招商统一规划统一开发（ICN）政府或者主导机构统一规划统一规划协调开发（AMS）政府或者主导机构统一规划各自规划单独开发（CDG）本地政府或者机构负责各自地块规划政府参与和主导机构能保证规划有效实现，通过有效协调避免了不同利益主体冲突分开规划，各自开发导致航空城内部的竞争和牵制，发展并不理想从2003年开始，CDG成立航空城地产开发部门，专门负责协调地方政府等机场周边机构，向AMS开发组织模式转变政府指定一家主导机构进行统一开发两家机构有协调分工开发客户以

BOT方式进行开发多家专业机构有协调地开发多家机构•授权其他分别单独机构开发开发各自地块主导机构统一招商政府协助协调招商各自招商相互竞争国际航空城开发的组织模式举例开发过程 规划 土地开发属于国际航空城发展的典型组织模式，郑州航空港正向这个方向发展城市研究区域研究

航空城研究项目定位

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可行性结论航空城开发模式城市研究区域研究

航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论首选拿地区域次选拿地区域拟拿地指标拟拿地面积1000亩（666667㎡）容积率控制≥2.0(综合)用地性质R2(20%)/B1、B2、B3(80%)建筑面积133万㎡拟拿地区域示意项目拟选地块示意城市研究区域研究

航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论定位前提及原则在网络购物等电商的冲击下，商业回报率走低，实体商业被动进入业态及品牌调整期，部分城市商业空置率下行，需警惕开发过剩风险，面临的转型挑战也首当其冲。城市级组合业态——客源互补优势体验式消费业态——规避电商冲击区域性空白业态——蓝海竞争策略OTO互联网业态——纳电商增份额整体定位四大原则城市研究区域研究

航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论项目整体规划示意城市研究区域研究

航空城研究项目定位

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可行性结论业态建筑面积百分比公寓14593311%住宅1194009%商业79600060%写字楼995008%酒店13266610%会所331663%汇总1333335100%业态建筑面积欧蓓莎·国际儿童城99500欧蓓莎·中华美食城95520欧蓓莎·奥特莱斯95520欧蓓莎·国际红木馆119400欧蓓莎·环球娱乐城103480山姆会员店/宜家家居123380欧蓓莎·空港国际会展中心159200总面积796000项目整体面积配比商业面积配比项目规划面积配比城市研究区域研究

航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论儿童城规划国内二胎开放政策，中国最高出生率大约出现在2016年，人口峰值出现在2028年，将迎来新一轮婴儿潮。届时0-14岁人口达2.2亿，占中国总人口比重16.6%，河南作为中国人口第一大省，孕婴童产业、消费前景广阔。能级定位省域、城市级体验成长中心发展目标齐聚全球孕婴童健康产业的数千个知名品牌功

能游乐亲子、文体用品、孕婴童服饰、少儿玩具、少儿图书馆、反斗城等城市研究区域研究

航空城研究项目定位

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可行性结论奥特莱斯规划能级定位省际全球名品折扣中心发展目标汇聚全球奢侈品的上千个知名品牌、打造中原奥莱No.1功

能购物、休闲、体验式消费等温商（浙商）庞大资源优势，彻底解决国内奥莱货源短缺问题+规模化组合业态客源互补优势+欧蓓莎专业运营+中高端商务人群出行必经之地+近十万平米规模优势=中原独具最佳竞争力的奥特莱斯。城市研究区域研究

航空城研究项目定位

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可行性结论欧蓓莎国际红木馆规划能级定位省际、城市级中心发展目标中国中部地区品格最高、规模最大的正品红木家具鉴赏交易中心功

能红木家私展览、交易国际名贵红木资源稀缺日渐稀贵，投资相关产业前景看好河南以及周边省份红木家具交易市场现状：散、小、差，行业存在整合机会。城市研究区域研究

航空城研究项目定位

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可行性结论欧蓓莎环球娱乐城规划项目能级城市级运动休闲娱乐中心发展目标中原地区规模最大的一站式休闲娱乐中心功

能KTV、电玩城、水疗中心、游泳馆、溜冰馆、健身中心、电影院、演艺中心等电商份额日益增加，传统商业遭受巨大冲击，娱乐行业受影响最小，存在发展空间区域内大型娱乐产业空白，多项组合且规模化发展可增强竞争力城市研究区域研究

航空城研究项目定位

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可行性结论欧蓓莎中华美食城规划能级定位城市级美食休闲中心发展目标郑州餐饮规模最大、功能最全、全国各地餐饮娱乐品牌最集中的美食城。功

能正餐酒楼、连锁快餐、主题餐厅、娱乐休闲（酒吧、啤酒节、时尚PARTY）等航空港区年均居住人口导入10万，2030年有望超190万，人口居郑州各行政区之首，机场

2014年客流量1313.9万并以13%的年增长量递增，我司商业项目建成后预计每日人流量超过数十万，餐饮需求庞大。城市研究区域研究

航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论山姆会员店规划项目能级城市级体验消费中心发展目标中产阶级购物专场、中原第一大卖场功

能仓储式、会员制购物俱乐部、会员免费配送山姆会员商店是沃尔玛旗下的高端会员制商店，目前在中国开店仅12家，河南区域空白2014中国区山姆店单店营业额13-20亿，会员半径由10年前20公里拓展到目前50公里美国山姆会员店在汽车普及年代（80）销售额开始爆发增长，中国已进入汽车普及年代城市研究区域研究

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可行性结论宜家家居规划项目能级省域、城市级体验消费中心发展目标创意家居中原第一大卖场功

能家具、家居用品展销宜家家居在全球38个国家和地区拥有311个商场，其中中国大陆仅16家，河南空白纯情景式卖场氛围、体验式消费业态、创意性家居产品在中国每一店销售异常火爆城市研究区域研究

航空城研究项目定位

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可行性结论空港国际会展中心规划项目能级省级会议展览中心发展目标依托空港经济发展，致力打造中原第一会展中心功

能会议、展览、交易、宴会、商务洽谈、新闻发布等城市研究区域研究

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可行性结论项

目合计(万元)计算基数基数计算单价（元）土地获取费84283地价80000地上面积（平米）666667平米1200元/平米67216商业用地占地面积560134平米1200元/平米12784住宅及公建占地面积106533平米1200元/平米政府税费4283土地契税3200预估土地成交价80000万元4.00%土地使用税1067总占地面积（平米）666667万元16.0元/平米土地登记费16.7总占地面积（平米）666667平米0.25元/平米土地获取费注：土地计算单价参照2015年港区土地成交均价80万元/亩，折合1200元/㎡城市研究区域研究

航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论项

目合计(万元)计算基数基数计算单价（元）前后期工程费26403咨询调研费69可行性研究费69总建筑面积（平米）1,383,5230.5元/平米勘察费133勘察测绘模型制作晒图133地上面积（平米）666,6672.0元/平米设计费33591,383,52324元/平米概念性规划69总建筑面积（平米）1,383,5231元/平米修建性规划设计277总建筑面积（平米）1,383,5232元/平米方案设计553总建筑面积（平米）1,383,5234元/平米施工图设计费1660总建筑面积（平米）1,383,52312元/平米景观设计费667用地面积（平米）666,66710元/平米公共区域设计费用133地上可售面积（平米）1,326,6671元/平米三通费（水、电、路），施工场地平整费67用地面积（平米）666,6671元/平米前期政府手续及工程费218831,383,523158元/平米大市政配套费16049按全部建筑面积-人防面积1383523平米116.0元/平米白蚁预防费2133地上房屋建筑面积（平米）1334353平米1.0元/平米人防异地建设费46769层及以下不建地下室的房屋的地上总建筑面积（平米）27670平米1690.0元/平米新型墙体材料专项费553总建筑面积（平米）1383523平米8.0元/平米施工招标代理服务费28标段207000.0元/平米散装水泥专项资金277总建筑面积（平米）1383523平米2.0元/平米建筑防雷检测28总建筑面积1383523平米0.2元/平米施工图设计审查费138总建筑面积1383523平米1.0元/平米后期手续费892住宅面积预测42总建筑面积（平米）1383523平米0.3元/套住宅面积实测127房屋销售面积（平米）1061334平米1元/套商品用房面积实测32房屋销售面积（平米）265333平米1元/套商品住宅买卖合同登记备案318销售面积（平米）1061334平米3元/套商业买卖合同登记备案318销售面积（平米）265333平米12元/套车库买卖合同登记备案34销售面积（平米）49170平米7元/套销售许可证管理费20销售面积（平米）1326667套0.15元/套前后期工程费城市研究区域研究

航空城研究项目定位

经济测算

可行性结论项

目合计(万元)计算基数基数计算单价（元）房屋开发费418991建安工程费416224`商业340290街铺74293建筑面积（平米）530667平米1400元/平米集中商业106133建筑面积（平米）265333平米4000元/平米写字楼29850建筑面积（平米）99500平米3000元/平米酒店103480建筑面积（平米）132667平米7800元/平米会所26533建筑面积（平米）33167平米8000元/平米住宅55057公寓33565建筑面积（平米）145933平米2300元/平米住宅21492建筑面积（平米）119400平米1800元/平米公建2531