做账实操-物业公司全盘会计账务处理实例

做账实操1/15做账实操-物业公司全盘会计账务处理实例业务类型涉及税种物业管理费增值税、附加税、企业所得税、印花税停车费收入增值税、附加税、企业所得税代收水电费增值税（若收取手续费）、企业所得税房屋租赁收入增值税、附加税、房产税、企业所得税、印花税（租赁合同）广告位出租收入增值税、附加税、企业所得税

二、物业公司的账务和税务处理案例

（一）、收入类业务

案例

1：收取物业费

业务描述：2025年3月，A物业公司收到业主物业费10万元（含税）。

一般纳税人（税率6%）：借：银行存款100,000

贷：主营业务收入94,339.62应交税费-应交增值税（销项税额）5,660.38

税务处理：

增值税=100,000÷(1+6%)×6%=5,660.38元

附加税=5,660.38×12%=679.25元

小规模纳税人（征收率3%，减按1%）：借：银行存款100,000

贷：主营业务收入99,009.90

应交税费-应交增值税990.10

税务处理：

增值税=100,000÷(1+1%)×1%=990.10元

附加税=990.10×6%=59.41元（减半征收）

案例2：代收水电费（转售模式）

业务描述：代收业主水电费10万元，支付给供水公司9万元（取得普票），差额1万元作为收入。

一般纳税人：借：银行存款100,000

贷：主营业务收入9,433.96其他应付款-代收水电费90,566.04

借：其他应付款-代收水电费90,566.04

贷：银行存款90,000

主营业务收入566.04

税务处理：

增值税=10,000÷(1+6%)×6%=566.04元

小规模纳税人：借：银行存款100,000

贷：主营业务收入9,900.99其他应付款-代收水电费90,099.01

借：其他应付款-代收水电费90,099.01

贷：银行存款90,000

主营业务收入99.01

税务处理：增值税=10,000÷(1+1%)×1%=99.01元

（二）、成本费用类业务

案例3：设备维修费

业务描述：支付电梯维修费2万元（含税），取得发票。

一般纳税人（取得专票，税率13%）：借：主营业务成本17,699.12应交税费-应交增值税（进项税额）2,300.88

贷：银行存款20,000

小规模纳税人（取得普票）：借：主营业务成本20,000

贷：银行存款20,000

（三）、税务申报

案例4：增值税申报

一般纳税人：销项税额=5,660.38（物业费）+566.04（水电费）=6,226.42元进项税额=2,300.88元应交增值税=

6,226.42-2,300.88=3,925.54元借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）3,925.54

贷：应交税费-未交增值税3,925.54

小规模纳税人：应交增值税=990.10（物业费）+99.01（水电费）=1,089.11元借：应交税费-应交增值税1,089.11

贷：银行存款1,089.11

案例5：企业所得税预缴假设季度利润

10

万元：

一般纳税人：借：所得税费用25,000

贷：应交税费-应交企业所得税25,000

小规模纳税人（符合小微企业）：借：所得税费用5,000（10万×5%）

贷：应交税费-应交企业所得税5,000

（四）、特殊政策对比

业务类型一般纳税人小规模纳税人增值税税率6%3%（减按1%）进项抵扣可抵扣不可抵扣附加税12%（城建税7%+教育费附加3%+地方2%）6%（减半征收）小微企业优惠利润不超过300万税负5%年应纳税所得额≤300万时，实际税负5%申报周期季月按季

（五）、总结表格

业务场景一般纳税人分录要点小规模纳税人分录要点物业费收入价税分离（6%）价税分离（1%）代收水电费差额计税差额计税（1%）维修费进项税额抵扣全额计入成本增值税申报销项-进项=应纳税额直接按征收率计算企业所得税25%税率5%税率（小微企业）

提示：

1.小规模纳税人月度销售额≤10万或季度≤30万时，可免征增值税。2.疫情期间小规模纳税人减按1%征收政策延续至2027年底（具体以最新政策为准）。3.需通过“应交税费-应交增值税”

科目核算小规模纳税人增值税，无三级明细。会计做账流程一、原始凭证处理‌收集与审核‌：整理发票、收据、银行对账单等原始凭证，检查合规性（如签字、金额一致性、税务监制章等）‌。‌分类整理‌：按业务类型分类，作为做账凭证编制的依据‌。二、编制做账凭证根据原始凭证或原始凭证汇总表填制做账凭证，记录业务日期、摘要、科目、金额等信息，需经财务负责人审核签字‌。三、登录账簿‌日记账‌：按收付做账凭证登录现金日记账和银行存款日记账‌。‌明细分类账‌：根据做账凭证逐笔登录明细账，反映各科目明细变动‌。‌总账‌：通过科目汇总表或直接逐笔登录总账，汇总所有经济业务‌。四、科目汇总与试算平衡定期（如每5天、15天或月末）汇总做账凭证，编制科目汇总表，确保借贷平衡后登录总账‌。五、期末处理‌计提与摊销‌：计提固定资产折旧（借：管理费用/制造费用，贷：累计折旧）‌。摊销待摊费用（如开办费）‌。‌税费处理‌：根据业务计提税金及附加（如城建税、教育费附加）‌。‌损益结转‌：将损益类科目发生额转入本年利润（借：收入类科目，贷：本年利润；借：本年利润，贷：成本费用类科目）‌。计算并计提企业所得税（借：所得税，贷：应交税费；借：本年利润，贷：所得税）‌。六、对账与结账‌对账‌：核对账实、账账、账证是否相符（如银行存款对账单与日记账比对）‌。‌结账‌：在会计期末结出各账户余额，标注“本月合计”或“本年累计”，划红线区分‌。七、编制财务报表根据总账和明细账编制资产负债表、利润表、现金流量表等，确保数据准确完整‌。八、纳税申报依据账簿和报表数据申报增值税、企业所得税、个人所得税等税种‌。九、凭证归档将做账凭证按顺序装订成册，妥善保存备查‌。附注说明‌小企业简化处理‌：业务量较少时可直接根据做账凭证登录总账，省略明细分类账‌。‌信息化管理‌：使用财务软件可自动化完成凭证汇总、账簿登录及报表生成‌。出纳工作流程一、‌资金收付管理‌‌现金收付‌‌收现‌：根据会计岗提供的收据或发票收款，核对金额、经手人签名后加盖财务结算章，登记现金流水账并传递凭证至会计‌。‌付现‌：审核付款凭证（如费用报销单），确认领款人签字后付款，并在原始凭证上加盖“现金付讫”章‌。‌银行收付‌‌收款‌：通过网银查询到账款项，核对付款账号及金额，开具收款收据并加盖“银行收讫”章‌。‌付款‌：通过网银或支票支付款项（如预付货款），核对账户信息并登记支票领用簿，加盖“银行付讫”章‌。二、‌日常报销与借款处理‌‌费用报销‌整理并粘贴发票、收据等票据，填写报销单，经审批后付款并加盖“现金付讫”或“银行付讫”章‌。差旅费报销需审核支付证明单及发票，实报实销后传递凭证至会计‌。‌员工借款‌‌现金借款‌：审核借款申请单，用备用金付款并加盖“现金付讫”章‌。‌银行借款‌：通过企业网银转账，核对信息后加盖“银行付讫”章‌。三、‌凭证与票据管理‌‌开具与保管‌管理支票、汇票、收据等，开具时需注意日期、金额大小写及盖章（财务章+法人章）‌。收据需区分现金/银行交易，标注“转账”字样并加盖对应印章‌。‌票据传递‌所有收付款凭证需登记传递登记本，及时交接给会计岗进行账务处理‌。四、‌账务登记与核对‌‌登记日记账‌每日根据收付款凭证登记现金日记账和银行存款日记账，确保账实一致‌。‌对账与结账‌定期核对银行对账单与日记账，编制余额调节表‌。月末结账时标注“本月合计”，划红