力高滨湖国际七彩商业街

力高滨湖国际七彩商业街华韬房地产营销策划有限公司是一家专业从事商业房地产全程整合策划、建筑规划设计顾问、房地产销售策划代理、商场招商策划代理、商业经营管理技术输出、百货商场管理技术输出、商业物业管理技术输出、广告营销企划代理、商业房地产项目融资服务等为核心产业的产业链资源平台投资及顾问机构。“百尺竿头、更进一步”，华韬人将继续秉承“挑战平凡，无限创新””的精神，为切实打造商业地产全程整合服务第一品牌，为切实缔造中国商业地产服务新典范而奋斗终身！2目录项目概况项目所处区位及商业结构分析项目商业规划商业业态分布结构招商分析、政策制定及进度流程合作方式3项目概况4力高·滨湖国际，由市政公用集团及力高地产集团强强联合打造。项目占地102亩，总建筑面积约20万㎡。体量力高·滨湖国际，整体规划有4栋高层、4栋小高层、15栋洋房、部分商业配套和社区幼儿园。结构风格整体设计为新亚洲主义风格，设计中注重时代气息的渲染和亲切怡人尺度的营造，将成为南昌高新区标志性高品质社区的标杆之作。项目地处高新区核心创新一路以西、省科学院以南，周边通达性好，距离八一广场直线距离9.3公里。毗邻艾溪湖隧道（规划中）、地铁1、4号线（在建），坐拥4.5平方公里艾溪湖与2500余亩艾溪湖湿地公园。周边项目概况5项目效果图6本案所处区位及商业结构分析7地铁核心商业2.5公里生活配套项目区位图8大家有疑问的，可以询问和交流可以互相讨论下，但要小声点9本案商业部分东临创新一路，北临规划路（建设中）本案商业离一号线2.5公里，离未来地铁商圈2.5公里本案周边楼盘（5公里消费圈）一览绿地新都会绿都温莎城堡方大上上城保利香槟国际赣电开元国际（在售）保利金香槟（在售）联发君悦湖（在售）千禧铜业小区...预计未来三年内常住人口将达到1.3万户，5万余人；周边各项目均有配套沿街商业，其中绿地新都会、方大上上城部分商业将纳入地铁商圈本案创新一路预计未来2-3年都将为单边街，非临快速道，规划路是否属项目建设道路暂不明朗本案周边现状本案商业部分无明显特点，与周边小区配套商业结构同质化严重。本案周边现状分析101、暂无直达公交；2、路面未平整，且来往工程大货车多；3、本案周边暂无基础配套；4、本案周边处于建设中，整体处于开发中；5、本案位置感不强。本案交通现状11绿地新都会目前商业保利香槟、千禧铜业目前商业周边业态商业现状12本案商业前端效应配套服务生命周期匹配度本案商业形式13商业带动价值空置商铺定价标准地段交通人口规划运营商铺定价标准地段交通人口规划案例2010年南京东路打造鹿鼎国际茶城商业街，2014年茶城二期商业街均价六万，一铺难求；2014年“鹿鼎爱丁堡”更名鹿鼎国际红酒城，打造特色商业街，商铺价格提高3000元/㎡。14本案商业规划15三中心一配套一平台（家装设计体验中心）（现代家居体验中心）（辅助教育服务中心）（社区生活配套）（互联网云生活服务平台）16周边商业配套成熟时期约（3-5年）打造硬配套：打造软配套：家装设计服务、物业服务、快递服务、互联网服务、配套教育服务等非产品型社区服务类。建材服务家居服务教育服务日常消费服务家电服务17社区生活配套商业覆盖500米教育配套商业覆盖2公里装修及家居服务配套商业覆盖3公里未来3-5年商业规划互联网云服务商业覆盖5公里18三大服务中心商业分析家装设计体验中心、现代家居体验中心、辅助教育服务中心19建材、家居体验中心商业分析20建材家居市场分布21南昌建材家居市场基本概述22卖场经营模式整体成熟，但随着数量增加，竞争日益激烈，店租成本及人员开支过高，导致品牌更迭逐年上升。近两年，房地产上升趋势整体趋缓，导致建材家居市场低迷。现状建材家居市场现有趋势及特征23大型品牌独立店社区家居体验馆家装设计中心趋势24辅助教育服务中心商业分析25二十八中、二十八中附小、南师附小等服务于1.3万户辅助教育培训中心早教机构、学前教育、学生兴趣班、成人培训一站式服务机构辅助教育服务中心26生活服务配套27云生活：应用互联网+平台，打造首家云生活社区配套：酒庄直供店、商超、净果蔬预定及配送配套------生活体验配套（云生活）28互联网智能云服务平台29互联网+平台020社区服务

商业服务

教育服务

社交服务

体验服务

社区云端

物业管理

信息服务

衣、食、住、乐

培训服务

交流互动

云家装

云家居

云生活

互联网智能云服务拓扑图30商业业态分布结构31家装设计体验中心1F-设计服务区2F-整体空间展示区建材生活馆1F-主材服务区2F-辅材服务区家具生活馆智能家居体验馆云平台指挥区1F-社区生活配套2F-辅助教育服务中心商业区块划分321#1F商业区块划分青年设计工作室173.12㎡244.29㎡807.25㎡拟入住品牌：华浔品味装饰、大美装饰、康之居......品牌设计服务区331#2F商业区块划分342#商业区块划分1F主材服务区2F辅材服务区拟入住品牌光明家具双叶家居恒友家具松堡王国......拟入住品牌顾家家居芝华仕罗尼斯泰那里家居......拟入住品牌慕思寝具喜临门星港家居晚安家居......354#1F商业区块划分拟设银行及ATM拟酒庄直供店、净果蔬预定及配送拟芙蓉兴盛、快客、百家乐364#2F商业区块划分学前教育、学生兴趣班、成人培训如：九州教育、巨人教育......拟芙蓉兴盛、快客、百家乐...37招商分析、政策制定及进度流程38租金分析--卖场1、鹿鼎国际家居商铺租金：40-140元/㎡分析：体量大、地理位置好、老市场2、喜盈门建材家具广场商铺租金：70-110元/㎡分析：连锁性卖场、体量大、投入高3、香江家居商铺租金：40-120元/㎡分析：老市场、建材集散地、地理位置好4、欧亚达家居商铺租金：40-90元/㎡分析：连锁性卖场、地理位置好、体量小5、月星家居广场租金：25-50元/㎡分析：体量大、新卖场、连锁性卖场39租金分析--周边1、保利香槟内街店铺租金：60-70元/㎡分析：离本案较近、60%租赁，租赁对象主要为中低端建材店及小餐饮。2、绿都温莎城堡沿街店铺：60—80元/㎡分析：离本案较近，30%左右租赁，以小百货、门窗店为主。3、方大上上城沿街店铺租金：60—100元/㎡分析：地铁口，地理位置好，租赁商户较少，但逐渐增加中。4、绿地新都会商业街内街：80—120元/㎡分析：地铁站口，位置较好，写字楼较多，负一楼中型商超，一楼沿街招商率50%，以快餐、便利店为主，二楼空置较高。40根据以上数据得出：租金分析-预估成熟建材家居卖场商铺平均租金在65-70元/㎡；新进建材家居卖场商铺平均租金在35-40元/㎡，且免租一年。高新成熟小区的沿街店铺租金在70元/㎡左右，但本案地理位置较偏，且目前为单边街道，本身并未交房；目前无商业氛围，由于所规划三中心装修及配套成本较高，为了更好实现目标招商，租金需具有绝对性优势，且给予较长免租期，租期签订5年以上。41租金分析-预估42招商策略第一阶段：家装、家居中心招商阶段1、筹备阶段：七彩商业运营中心，组建团队，制定招商进度表，配合开发商制定广告投放计划和活动计划；2、招商启动：营销中心举办招商酒会，邀约南昌市各大卖场、各大品牌家具建材商户老板及社区独立店家居商户老板，现场签约10至15家意向入驻品牌；3、招商中期：建立互联网云服务平台体验中心，结合家居行业协会，邀约各商户老板及已意向签约商户老板共同体验云家居服务，在此盛大招商，并正式签订进驻协议及确定开业时间43招商策略第二阶段：生活服务配套及辅助教育培训中心招商1、筹备阶段：七彩商业运营中心，组建团队，制定招商进度表，配合开发商制定广告投放计划和活动计划；2、招商启动：营销中心举办招商酒会，邀约社区超市、便利连锁品牌，配套生活供应商，相关教育机构、培训协会负责人，现场招商，现场签约意向用户5-10家；3、招商中期：邀请业主、签约商户体验互联网云服务平台给日常生活带来的便利，在此盛大招商，并正式签订进驻协议及确定开业时间。44运营中心人员配给招商经理1人招商专员3人技术人员2人信息采集1人设计2人运营总监1名企划营销部云平台服务部招商部企划1人活动执行2人45项目工作推进安排2015年11月第一阶段招商启动新闻发布会2015年12月前期摸底考察签订部分意向举办签约仪式2016年1月第一阶段招商完成目标40%2016年3月第一阶段招商完成目标70%筹备开业事宜2016年4月第一阶段开业筹备，制定活动方案筹备第二阶段招商方案计划2016年5月1日家装、家居服务中心正式开业第二阶段招商正式启动2016年6月至9月第二阶段招商完成目标80%并陆续进驻2016年10月1日力高七彩商业街招商正式完成，盛大开业，进入运营阶段46合作方式47合作方式基础服务费：20万元，合