万科成本控制体系

第一章房地产成本管理制度

一、总则

1、为了增强成本控制力度，减少成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合成本

管理的规定和经验、教训，制定本制度。

2、成本管理II勺基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为

手段，提高经济效益为FI的。

3、成本监控U勺任务是：遵守国家有关法规政策，贯彻成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成

有效的成本监控系统，努力减少成本，提而经济效益。

二、房地产成本管理职责

（一）成本管理部的成本管理职责

1、制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检

查执行状况，对成本实行制度监控。

2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、到断，及时提供、反馈给企业管理层作决

策参照；保持对国家有关法规政策和成本管理环境的理解，协助房地产企业争取优惠政策、处理有关政

策性问题。

3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项所证，按立项审批程序审查投资估算，把

握投资决策，合理配置资源，协助房地产企'也做好项目前期筹划中的成本控制。立项审查的重点是：

♦立项资料与否齐全、规范；

♦市场定位与否明确、恰当;

♦投资成本估算与否经济、合理：

♦投资回报与否符合利润目的规定；

♦投资风险能否有效控制。

4、跟踪、贯彻各项目成本计划及其执行状况，适时理解各项目成本H勺实际构成，汇编成本报表；

分析、总结项目成本控制状况。协助、督促各开发企业做好项目操作过程中日勺成本控制工作。

5、建立成本信息监控中心，及时搜集各项目成本动态资料，为管理层提供充足、有效的决策根据，

并按规定将有关意见反馈给各开发企业。

6、组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，

推广内外成本管埋经验.寻求减少成本的有效途径，增进成本管理水平的提高。

7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理

性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益状况，考核项目的成本减少率、投入产出率、投

资回报率等指标。

8、逐渐排行成本管理及其笔息交流电脑化，搞好成本管理的综合服务。

（二）各执行部门的成本管理职责

1、认真执行成本管理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，并自觉接受监督。

2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场状况，确定项目开发计戈必组织立项调研、选址和

前期筹划，提出立项提议和开发设想，并按规定提交立项可行性汇报，履行立项审批程序。

3、规划设计阶段，应按市场定位和成本估算精确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性,

使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和规定。

4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目

时成本，分解成本费用控制指标，贯彻减少成本技术组织措施.

5、遵照基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制,

对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控、保证将成本控制在目的成本范围内。

6、对的处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质

量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。

7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、精确、动态地反应项目成本、费用状况，按规定编

报成本会计报表等有关资料。坚持成本汇报制度，保证成本信息交流的及时、有效。

8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制原因，用足用活多

种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求减少成本费用的途径。

9、定期或不定期分析成本构造、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，

并将分析汇报报财务部。

三、房地产成本监控

（-）成本监控系统

1、根据企业的管理体制建立以管理监控为中心、以操作监控为中心H勺房地产成本监控系统。实行

总经理领导下、项目经理负责、各职能部门详细实行的运行机制。

2、各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控.

3、各开发企业应根据管理需要和项目实际状况，设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部

门或岗位，保证成本控制工作的顺利进行。

（二）成本监控的规定

制度建设

1、根据管理H勺需要，各房地产企业应制定和完善包括如下几方面内容的成本管理制度，

并立案：

♦成本管理责任制及监控程序；

♦计划管理制度（包括指标、定颁、考核管理措施）：

♦招、投标管理制度；

♦协议管理制度；

♦工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、期工验收移交）管理制度；

♦预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算.款项拨付僧理制度.

♦费用控制制度；

♦材料设备管理制度。

以上制度，各单位可分别制定也可综合制定。

2、企业应不停总结成本控制经验，在此基础上，逐渐健全、完善企业的房地产成本管理制度。

计划管理

1、各开发企业应按根据项目开发的I节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划欧I执行状

况：

♦开发产品成本计划（按完全成本口径）；

♦期间费用计划；

♦减少成本技术组织措施什划。

2、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为根据，综合考虑多种原因进行编制，做

到目的明确、先进、可行，尽量数据地、图表化。

3、各开发企业应完善成本考核措施，确立成本减少率、费用节省额、项目投资回报率等成本考核

指标。

分析检查

1、各开发企业在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的构造、差异及其原因、控

制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作、分析的重点是：

♦计划及其执行盾况；

♦实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因；

♦分析棚内控制措施、效果、存在问题及改善意见、对策；

♦评价、结论与揭示。

2、企业根据管理需要，应按项目就成本控制状况进行分析检查。

信息交流

1、应上报的常规性成本资料重要包括：

♦项目基本状况；

♦按会计制从规定应编报口勺成本核算报表；

♦成本动态状况及其分析资料；

♦当地政策性收费项目、内容、原则、根据及政策的合用期限、收费部门。

2、按例外管理原则.对下列成本异常偏差及其处置措施.应随时上报；

♦当地有关法规政策的重大调整：

♦成本超降率占单项工程成本总额10%以上、占其自身预算成本或计划成本30%以上的的项目、

事件（包括停工、严重南工、重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等原因影

响导致口勺成本增、减项目、事件）：

♦合作条件更改.

♦补交地价。

3、各开发企业应建立成本信息库，互相交流成本控制B勺经验教训。

四、房地产开发环节的成本控制

（一）立项环节的成本控制

1、各单位新项目立项时必须提交《立项价示》和详细口勺《可行性研究汇报》，并经立项听证公讨论

通过。《可行性研究汇报》除应具有地块基础资料、周围环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及

条件、初步规划设计方案、开发节目及市场定位等基础内容外，还须包括如下内容：

♦成本费用估算和控制目H勺及措施；

♦投资及效益测算、利润体现安排；

♦税务环境及其影响；

♦资金计划；

♦《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；

♦投资风险田信及对应的对策；

♦项目综合评价意见。

2、《可行性研究汇报》应至少在立项听证会前提前一周上交。

3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因是发生变化，并将对我方构成重大不利影

响时，应重新提交《立项申请鼠

4、招标或拍卖项目的竞价不得突破同意的最高限阶；合作建房项目要充足考虑地价款的支平才方

式及对应H勺资金成本；

5、招标、拍卖协议或合你开发协议应经律师审核后正式签订。

（二）规划设计环节的成本控制

1、规划设计单位日勺选择由各开发单位自行负责，但应遵照如下原则：

♦能由内部完毕的规划设计工作，应由内部自行完毕；

♦需委托设计院进行的规划设计工作，应采用地标方式，择优确定。

2、总体规划设计方案（必须包括建导致本控制总体目的），应首先上报领导牵头组织的J“规划设计

方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶

段都必须规定设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较时

基础上编制我方口勺《建导致本概（预）算》，确定各成本单项的控制目的，并以此控制下一阶段的I设计。

3、施工图设计协议应具有有关钢筋、混凝土等建材用量规定的J条款，并载明：设计单位的《施工

图预算》原则上不得突破我方编制的《建导致本预算》。

4、设计、工程、预算人员应会同监理人员构成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、

经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修

正，防止或减少设计不合理甚至失误所导致的投资损失挥霍。

（三）施工招标环节的成本控制

1、除垄断性质的I工程项目外，其他工程H勺施工或作业单位，不得指定.

2、主体施工单位日勺选择，必须采用公开或邀请招标方式进行。

3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联台构成招标工作小组，就招标范闱、招标内容、

招标条件等进行进详细、详细的筹划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、

技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考读，提出书面考察意见；对投标状况进行评估，

提出书面评估意见。

4、同等条件下，应尽量选择企'b类别或工程类别高而取费较低日勺单位。

5、凡投资额超过人民币1,000万元的工程项目若采用邀请招标方式。应事后提交有关招标、评标

等工作的文字备忘。

6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。

7、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应竭力进行公关协调，最大程度减少造价。

8、施工协议谈判人员至少应包括工程、预算两方面H勺专业人员，协议条件必须符合招标条件，协

议条款及内容概念应消晰，不得因工程紧而不签协议就动工。

9.应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等.

10、出包工程应严禁私自转包.

（四）施工过程的成本控制

现场签证

1、现场签证要反复对照协以及有关文献规定谨慎处理。

2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单

位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证时详细

审批程序与权限，由各开发企业自行制定。

3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在职后五口内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、

原因、工程量必须清晰明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算根据。

4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目。在施工过

程中不得办理任何签证。

5、因业重规定或者因设计不妥，确实需要变更设计R勺，应填写《设计变更审批表》并编制预算，

经设计、监理单位和我方有关负责人承认后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼协

议，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更口勺审批权限由各开发单位根据自身实际状况而定。

工程质量与监理

I、项目动工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级日勺监理单位。监理

单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。

2、工程质量监控人员应规定监理单位亲密配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须纽织有关部

门详细调杳、分析事故原因，提交事故状况汇报及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检

部门承认日勺书面处理方案予以贯彻。争故汇报与处理方案应一并存档立案。

3、应尤其重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程R勺验收.必须由工程、预算人员联合施工单位、

质检部门共同参与并办理书面手续。凡未经验收签证欧J,应规定施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。

隙蔽工程验收记录按次序进行整顿，存入工程技术档案。

工程进度款

1、原则上不向施工单位支付备料款.确需支付者应不超过工程造价的15%.并在工程进度款支

付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。

2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理:

♦施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完毕月报表.

♦工程、预算部门会同监理人员对照施工协议及进度计划，审核工程进度内容和竣工部位（主

体构造及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料：

♦预算部门整顿复核工程价值量

♦经财务部门审核后按有关同意程序付款并登记付款台帐。

3、应规定施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使

用提供便利.

4、工程进度款支付到达工程造价85%时原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修

款以便掌握最终止算积极权。

（五）工程材料及设备管理

1、项FI动工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备消单，一般按照下列原则决定甲

供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包协议中加以明确：

1）、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量规定和价格浮动幅度较大的

材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其他实行乙供；

2）、实行甲供或甲定已供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。

3）、应按工程实际进度合理安排采购数量和详细进货时间，防止积压或导致窝工现象.

4）、甲供材料、设备口勺采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在重要设备和大宗建材采购上采用

招标方式.在质量、价格、供货时间均能满足规定H勺前提下，应比照如下列条件择优确定供货单位：

♦可以实行赊销或定金按低的供货商：

♦乐意以房屋抵材料款.且接受正常楼价的供货商:

♦可以到现场安装，接受验收合格后再付款的I供货商；

♦售后服务和信誉良好的供货商。

2、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检查汇报,

办理验罢手续，妥善保管。对不符台规定的，应及时退货并告知财务部拒绝付款.

3、《采购协议》中必须载明：因供货商供货不及时成质量、数量等问题对工程进度、工程质量导致

影响和损失II勺，供货商必须承担索赔责任.

4、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制机度，不得

促成由一人完毕材料采购全过程的行为.

5、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型.在预算人员控制的价格上限范围内抽取

样板，进行封样，并尽量采用我方限价的措施.同步在材料和设备进场时应规定出具检查合格证。

6、材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过.审算部门同意领导同意.

7、甲供材料、设备的结算必须凭供货协议、供货厂家或商检部门的检查合格证和我方工程管理部

门的验收检查证明以及结算清单.经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算.

（六）竣工交付环节的成本控制

1、单项工程和项目竣工应通过自检、复查、验收三个环节才能移交.

2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参与工程构造验收、装修验收及总体验收等。“移

交证明书”应由施工单位、监理单位和物业企业同步签订.

3、凡有影响使用功能和安全及不合设计规定的构造部位、安装部位、装饰部位和设备、设施.均

应限期整改直到复验合格。因旅工单位原因延误工程移交，给我方导致经济损失的，要按协议追究其责

任。

4、工程移交后，应按施工价议有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明

确施工单位H勺保修范围、保修责任（包括验收后出现H勺质量问题的保修责任的约定）及惩罚措施等。

5、采用一次性扣留保修金、自行保修的开发企.业，应对保修事项及其费用有充足的估计，留足保

修费用。

6、甲方按租售承诺先行垫付附属保修范围的费用应在工程承包协议中便明确由乙方承担.

（七）工程结算管理

1、工程竣工结算应具有如下基本条件；

♦符合协议（协议）有关结算条款的规定：

♦具有完整有效口勺质量泮估成果和符合规范规定的竣工验收资料；

♦项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；

♦工程遗留问题已处理完毕：

♦施工单位结算书按投求编制，所附资料齐全。

2、工程结算要以我方掌握时设计变更和现场签证为准，施工单位提供日勺设计变更和现场签证，一

般只能作为参照.

3.“点工”必须按照定颁汾计取、结算.

4、审算:部门应详细查对工程量.审定价格、取费原则.计算工程总造价.做到资料完整.有根有

据，数据精确，也可聘任建行或国家有关部门进行复审.

5、编制的预、结算书，应当有工资、材料、设备和有关经济指标日勺计算过程及详细口勺编制阐明，

扣清甲供材料款项.

6、审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理.进行“三算”对比找出工程成本超、降的原

因，并提出改善措施和意见.

7、在审算部门提供的结算资料基础匕财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债

务，对照协议详细审核并编制工程财务决算书.

（八）其他环节的成本控制

1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟口详细的《俏售承诺事项清单》.逐项测算

其建设成本，并对照原成本预算逐项审核.对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项

H完全成本范围内.《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。

2、销售过程中为增长“卖点”需增长或调整绿化、公建配套等项目时.应事先编制预算并报各开

发单位总经理办公会同意后方可实行。

3、应尽量缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺U勺交工日期，以防止赶工成

本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的状况下，应注意加紧项目开发节奏：应减少现房积压时间，减

少利息费用等成本.

4、各开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团体合作口勺原则，对的处理与

合作伙伴的关系.

五、附则

1、本制度合用于各房地产开发企业.各房地产开发企业应根据本单位的详细状况和项目特点，结

台本制度的规定。制定本单位的成本管理制度或管理措施.在实际工作中不停完善，并立案.

2、本制度未波及到的I内容或未尽事项.应按照国家和房地产开发企业成本管理的有关规定执行。

本制度由财务管理部根据成本管理H勺需要进行修订和完善.

第二章房地产企业成本核算指导

一、总则

1-1为了加强成本管理，规范房地产开发企业成本核算，对口勺计算开发产品成本，便于成本资料

的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及制定的有关规定H勺规定、制定本指导。

1-2房地产开发企业成本核算的任务是:建立.和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对■象,

对的归集和分派开发成本的费用，及时、精确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存

在的问题，寻求减少成本W、J途径.

1-3各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不停完善成本核算基础工作，改善成本核算措

施，严格按照国家以及企业成本管理日勺规定，对口勺组织成本核算工作，并自觉接受企业监督。

二、成本核算的基本程序

成本核算日勺一般环节：

第一步：根据成本核算对象确实定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分派措施、原则。

笫四步：将归集的开发成本费用按确定的措施、原则在各成本核算对象之间进行分派。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：对H勺划分已竣工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转竣工开发产品成本。

第七步：对日勺划分可售面积、不可售面枳（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面

枳、不可售面枳应承担的成本，对口勺结转竣工开发产品H勺销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理规定，总括反应各成本核算对象的成本状况。

三、成本核算对象确实定

3-1成本的核算对象确实定原则：应满足成本计算的需要;便于成本费用日勺归集；利干成本日勺及

时结算；适应成本监控的规定。

3-2各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、

构造类型、装修档次、层高、施工队伍等原因和管理需要等当地实际状况，确定详细成本核算对象。

（1）单位开发项目，一般以每一对立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核

算对象。

（2）在同一开发地点、构造类型相似、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开

发项目，可以合并为一种成本核算对象。

（3）对于开发规模较大、工期较长口勺开发项目，可以结合项目特点和成本管理日勺需要，按开发

项目的］一定区域或部位或周期划提成本核算对象。

♦成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。

♦一项目有裙房、公寓、写字楼等不一样功能的，在按期（区）划提成本核算对象的J基础上，还

应按功能划提成本核算对象。

♦同一小区、同一期有高层、多层、兔式等不一样构造H勺，还应按构造划提成本核算对象。

（4）根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算日勺配套设施，不管其支出与否摊入

房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一种房屋等开发项目服务的、应摊入房屋

等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生口勺开发费用直接计入房屋

等开发项目日勺成本。

四、成本费用项目及核算内容

4-1开发产品成本核算应视开发产品H勺详细状况，按制导致本法设置成本项目。成本项目一般包括系

列六项：

1）土地获得价款

2）开发前期准备费

3）主体建筑工程费

4）主体安装工程费

5）小区管网工程费

6）园林环境工程费

7）配套设施费

8）开发间接费

4—2各成本项目的I开支范围如下：

土地获得价款

指为获得土地开发使用权而发牛I向各项费用，重要包括如下内容：

二）政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳H勺大

市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，上地变更用途和超面积补交

的地价。

三）合作款项：赔偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方H勺房屋成本和对应税

金等。

四）红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接

口赔偿费。

五）拆迁赔偿费：有关地匕、地下建筑物或附着物H勺拆迁赔偿净支出，安顿及动迁支

出，农作物赔偿费，危房赔偿费。

开发前期准备费：

指在获得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘查、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三

通一平”等前期费用。重要包括如下内容：

一）勘查设计费

（1）勘测丈量费：包括初勘、祥勘。重要有：水文、地质、文物和地基勘查费，沉降观测费，

日照测试费、拔地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

（2）规划设计费：

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费等

其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。

（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费

二）报建费

（1）报批报建费

包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集

资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面枳丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙

改专题基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补助费）、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

（2）增荣费

包括水、电、煤气增荣费

三）“三通一平”费：

1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用

2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器

安装及拆除费用。

3）临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

4）场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。

三）临时设施费

1）临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用

2）临时办公室：租金、建造及装饰费用

3）临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费

4）临时围板：包括设计、建造、装饰费用

主体建筑工程费

指项目开发过程中发生的J主体内列入土建预算内口勺各项费用。重要包括：

一）基础造价

包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、基础处理费、桩基征询及检测费、降水

一）构造及粗装修造价

构造及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙房架空层及转换层，原则上架空层构造

列入裙楼，转换层构造并入塔楼。

三）门窗工程

重要包括室外门窗、户门、防火门的）费用

四）公共部位精装修费

重要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬H勺精装修费用

五）户内精装修费

重要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台日勺精装修费用。

主体安装工程费

一）室内水暖气电管线设备费：

I、室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水）；

2、室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片）;

3、室内燃气系统费：室内电气系统费（强、弱电预埋管）

二）室内设备及其安装费

I、空调及安装费

2、电梯及其安装费

3、发电机及其安装费

4、高下压配电及安装费

5、消防通风及安装费

6、背景音乐及安装费

三）室内智能化系统费

1、保安监控及停车管理系统费用

2、电信网络费用

3、卫星电视费用

4、三表远传系统费用

5、家居智能化系统费用

小区管网工程费

一）室外给排水系统费

重要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统

二）室外采暖系统费

重要包括管道系统、热互换站、锅炉房费用

三）室外燃气系统费

重要包括管道系统、调压站

四）室外消防系统费

重要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站

五）室外智能化系统费

重要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统

园林环境工程费

指项目所发牛』勺园林环境造价，重要包括：

1）环境设计费

2）绿化建设费：区内、区外绿化支出

3）建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等

4）道路、广场建造费、道路广场铺设、开设路口工程及赔偿费等

5）围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门

6）室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯

7）室外背景音乐

8）室外零星设施：多种指示牌、标识牌、示意图等

配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其受益权补属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自

留固定资产的公共配套设施支出。重要包括如下几类：

（1）在开发小区内发生的不会产生经营收入口勺不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、肉

亭、小朋友乐园、自行车棚等设施日勺支出。

（2）在开发小区内发生的I根据法规或经营通例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配

套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施口勺支出。

（3）开发小区内都市规划中规定日勺大配套设施项目不能有偿转让和获得经营收益权时，发生的没有

投资来源的费用。

（4）对于产权。收入归属状况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销

售承诺等详细状况确定与否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得

到政府部门承认，获得了该配套设施口勺产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设置明细科目进行核算，如“

1、游泳池：土建、设备、设施

2、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所构造

3、幼稚园：建导致本及配套资产购置

4、学校：建导致本及配套资产购置

5、小朋友游乐设施

6、车站建造费：土建、设备、各项设施

开发间接费

开发间接费核算与项目开发直接有关、但不能明确属于特定开发环节日勺成本费用性支出；以及

与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。

一）工程管理费

1）工程监理费：支付给聘任H勺项目或工程监理单位H勺费用

2）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用

3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员日勺工资、奖金、补助等人工费以及直接从事项

目开发的行政费

4）施工协议外奖金：赶工奖、进度奖

5）质检费：竣工验收过程中日勺有关质检费。

二）营销推广费

项目开盘前发生的广告、筹划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用，重要

包括：

1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏

2）广告设施及公布费：车站广告、路牌广告

3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆

4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费

5）宣传资料及礼品费：售楼书、多种礼品

6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等

7）现场销售器具费：饮水机、家私等

8）现场销售人工费：工资、奖金、补助等

9）卖点增长费：

10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用

II）样板间：包括临时样板间口勺建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对

于主体内的样板间日勺设计、装修以及家俱、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。

12）销售模型费

13）展销费：展位费、布置费、制作费等

14）其他

三）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失、减去利息收入和汇兑受益H勺净

额。

四）物业管理完善费

包括按应拨付给业主管理委员会的由物业管理企业代管口勺物业管理基金、公建维修基金或其他的专题基

金。

期间费用

期间费用包括管理费用、营业薪用、财务费用三类，均不属于房地产的制导致本范围，其科目设置.、归

集内容、核算程序详见《费用核算措施》。

三类期间费用与“开发间接费”均由联络和区别，详细界定与核算措施详见《用核算措施》

四、会计科目与帐簿设置

5——‘开发成木”科目：核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的详置详见“房地产成

本核算科目明细表”

在各级明细科目下，在按各成本核算对象设置核算项目，成本核算对象可分层次设置。

为了归集临时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分派的成本，在每个项目的成本核

算对象中，加设•条”待分摊成本”进行归集。

在建二期

~►待开发土地

跨期待分摊成本

项目动工前，所有成本均在成本核算对象'待开发土地”中核算；项目动工后，将已动工部分逐期自“

待动工土地“中转入”在建*期

5—2”开发间接费“科目：归集和分派与项目开发直接有关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用

性支出；以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出。

此类费用先归集，再并按一定原则分派计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本核

算科目明细表

5—3"预提费用”科目：核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将

要发生、但尚未结算或支付欧I成本、费用。

费用预提的时间：一般在结转房屋等开发产品时预提。

费用预提金额确实定：以电算化成本信息系统中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。

对于预提费用，也可不作帐务处理。在自定义资产负债表中，预提费用直接取帐套中“开发成本・・••各

成本核算对象II勺贷款余额“，存货取帐套”开发成本・・・・各成本核算对象的借方余额

5—4"待摊费用“科目：按权贡•发生制原则核算在本期发生但应由本期及后来各期共同承担内、分摊期

限在•年以内H勺费用。

5-5“开发产品“科目：核算已开发完毕并验收合格口勺开发产品的实际成本。

各单位在进行“开发产品”核算日勺同步，应搜集、整顿详细到每户的I可售面积构成、俏售及其回款状况

的详细资料。

六、房地产成本核算科目明细表

一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注

开发成本土地获得价款按前述明细各成本核算对象成本核算

开发前期准备费按前述明细按前述明细各成本核算对象对象可分

主体建筑工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象层次设置

主体安装工程费按前述项目按前述项目各成本核算对象

小区管网工程费按前述项目按前述项目各成本核算对象

园林环境工程费按前述项目各成本核算对象

配套设施费按前述项目各成本核算对象

开发间接费按前述项目按前述项目各成本核算对象自一级科

目开发问

接费转入

开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入

开发成本

营销费用按前述明细

资本化利息

物业管理完善

费

其他

开发产品项目名称成本核算对象设置面积或套数H勺数量金额帐

七、成本费用的归集与分派

土地获得价款

•般能分消成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；假如分不消成本核算对象,

可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分派；

也可以不进行归集而直接通过设定分摊措施分派计入有关成本核算对象。有关分派措施为：

♦按占地面积计征地价、进行赔偿、缴纳市政配套费时：

措施;先按小区的占地面积将土地成本分派到小区;再将分派到小区内的土R勺成本，按小区内房屋

等成本核算对象和道路，广场等共用场所的J占地面积进行直接分派，然后将分派到小区内道路，广场等共

用场所的占地面积的土地成本,按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分派，计入房屋等成本核算的

开发成本；房屋等成本核算对象的直接分派数加间接分派数,即为该房屋等成本核算对象应承担的土地

成本.

措施二；也可将共用占地面积分摊到房屋等成本核算对象II勺占地面积上，房屋等成本核算对象自身

时占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分派。

♦按建筑面积征（或赔偿）时：按成本核算对象日勺建筑面积来分摊。

开发前期准备费，主体建筑工程费，小区管网工程费，园林环境工程费，配套设施费。

可以分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的对应成本项目；应由两个或两个以上的成本

核算对象承担II勺费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按一定原则分派

计入各成本核算对象。

开发间接费

♦应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际开发数，在每月末，根据实际发生数

按一定原则分派计入各开发项目H勺各成本核算对象。

♦不能有偿转让H勺配套设施，留作自用H勺固定资产，均不分派开发间接费。

有关借贷费用资本化

♦借贷费用资本化的期限：自开发投入起至竣工交付日止的贷款费用可资本化，其间开发商积极实

行的停工其间不包括在内；

♦可资本化口勺借款费用包括：与开发项目直接有关的借款利息支出，汇兑损失等借款费用，但不包

括借款手续费及佣金；

♦可确定借款用途并专款专用于某特定开发项目H勺，可将贷款费用直接计入受益的开发项目；不能

分清、详细用途口勺借款费用，可采用各项合计投资额，各项目缺口资金等原则在受益的各开发项目间分

掩。

八、附：“开发成本''科目编号一览表

科目名称编号（咯）

开发成本

土地获得价款

政府地价及市政配套费

合作款项

红线外市政配套费

拆迁赔偿费

开发前期准备费

勘察设计费

勘查丈量费

规划设计费

建筑研究用房

报批报建费

政府报批报建费

增容费

三通一平费

临时道路

临时用电

临时用水

场地平整费

临时设施费

临时围埼

临时办公室

临时场地占用费

临时围板

主体建筑工程贽

基础工程

土方

护壁（坡）

桩基

桩基检测

降水

构造及粗装工程

门窗工程

室外门窗

户门

防火门

公共部位精装修

大堂精装修

楼梯间精装修

屋面精装修

外立面精装修

室内装修

厨房精装修

卫生间精装修

厅房精装修

阳台、露台精装修

主体安装工程费

室内水暖气电管线设名费

室内供排水系统费

室内采暧系统费

室内燃气系统费

室内电气系统费

室内设备及其安装费

空调及其安装费

电梯及其安装费

发电机及其安装费

高下压配电及其安装费

消防通风及其安装费

背景音乐及其安装费

室内智能化系统费

保安监控及停车管理费用

电信网络费用

卫星电视费用

三表远传费用

家居智隹化费用

小区管网工程费

室外给排水系统费

自来水系统

雨污水系统

直饮水系统

热水系统

室外采暖系统费

管道系统

热互换站

锅炉房

室外燃气系统

管道系统

调压站

室外高下压系统费

高压线路工程

低压线路工程

配电室

开闭站

室外消防系统费

室外智能化系统费

电信网络系统费

小区停车管理系统

电子巡更系统

围墙监控照明系统

园林环境工程费

环境设计

绿化建设费

建筑小品

道路及广场建设费

围墙建造费

室外照明

室外背景音乐

室外零星设施

配套设施费

游泳池

会所

幼稚园

学校

网球场

开发间接费

工程管理费

工程监理费

预结算编审费

行政管理费

施工协议外奖金

质检费

利息

营销费用

媒介广告费

广告设施及公布费

物业完善费

第三章责任成本管理体系

一、目的

为提高企业成本管理水平形成分工负责、有机协调的成体系特制定本管理指导。

二、措施与过程控制

4.1责任成本体系释义

4.1』地产业务操作过程是程序性很强的专业合作过程.各个专业过程所确定，形成日勺经济支出H勺

迭加构成了房地产成本。

4.1.2房地产成本管理效果依赖于各环节自身日勺良好运作.房地产成本管理依赖于各环节之间有机

协调与配合.

4.1.3责任成本体系意在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价

其职责履行状况.

4.1.4责任成本体系目在加强不一样专业.不一样流程之间的合作和沟通.形成分工负责人有机协

调的责任成本体系.

4.2责任成本体系构成要素

4.2.1责任主体：以企业设计、工程、项目经理部、销售等职能部门为责任主体.在各业务环节辨

别主导部门和配合部门。

4.2.2货任范围；建导致本核发生程序划分竞任部门，建导致本以外按成本项目划分员任范用.

4.2.3责任目的）：按企业成本管理宗旨，以经济合理性最大的成本提高产品H勺竞争力，并形成行业

成本优势.各个责任范围内成本管理目H勺应以经济合理性、产品竞争力、行业成本优势为追求目口勺.

4.2.4反馈指标：以定量指标为主.反馈指标的系列数值反应项目成本特:性.单一反馈高下并不能

如实反应成本理性.

4.2.5评价部门：及时讨书并提供反馈指标.在各部门刊登自我评价日勺基础上，就各责任成本管理

成果与否经济合埋与否符合成本管埋宗旨刊登评价意见.并形成系统H勺项目责任成本分析汇报.

第四章目的成本管理实行细则

一、措施与控制

目的成本释义

1、目的成本是企业基于市场状况，并结合企业的经营计划，根据预期售价和目的利润进行预先确定的,

通过努力所要实现的成本指标。应体现“以经济合理性最大的成本提高产品H勺竞争力，并形戊行业成本

优势”的成本管理宗旨。

2、目R勺成本文献分为三个部分：《目H勺成本测算表》《目的成本控制责任书》《动态成本月评估》。

3、《目的成木测算表》是反应项目R勺总目的成本和分项目H勺成本的金额。建设项目H勺总目的戊本是建设

项目成本的I控制线，由各分项目口勺成本构成。各分项目H勺成本包括各专业工程造价指标及多种费用指标。

4、《目H勺成本控制责任书》是对各项目费用口勺责任部门及其重要职责口勺阐明，包括控制内容、控制要点

和手段，需要注意的已竣工程的失败教训I。

5、《动态成本月评估》反应各成本项目的动态变化状况，分析原因，提出成本控制提议。

目的成本管理原则

市场导向原则：目的成本管理以市场为导向，保证目的利润的实现。

精确严谨原则：目的成本指标应科学精确，每项来源都要有充足根据，保证目的成本H勺权威性。

事前控制原则：目日勺成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅,

在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。

动态管理原则：建设项目日勺动态成本要及时与目的J成本进行比较并纠偏，保证建设项目总成本在目日勺成

本控制范围内。

目的成本文献制定的环节及时间规定

项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究汇报，以及营销、设计、成本、工程、财

务等有关部门互动讨论确定R勺项目定位，完毕“项目定位阶段的全成本测算“。确定各项费用的计划金

额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用口勺负责部门交底到达一致，作为各部门的工作

目的。主体建安费以设计部编制的I《建设项目综合经济技术指标表》为根据，在五个工作日内完毕，并

根据测算基础，提出实行方案设计阶段的成本控制目H勺、措施或提议，形成《方案设计阶段的成本控制

提议》，以此指导实行方案口勺造汾控制。

实行方案阶段：实行方案确定后五个工作口内，对《项目成本测算表》进行细化和修订。根据各有关部

门的工作现实状况和计划，对设计、报建、营销等费用进行分析或修正。建安费口勺控制在重要材料设备

选型确定后，需增长重要材料设备的目的成本分析。结合设计院日勺承诺明确各产品类型日勺限额设计指标

（如钢筋、碎含量等），形成《施工图设计阶段的成本控制提议》，作为《设计任务指导书》的一部分发

给设计院作为施工图设计阶段造价控制的根据0

施工图预算阶段：施工图完毕后十五个工作口内，对《目的）成本测算表》全面进行细化和修订，作为最

终的J目的成本。并按已完毕的I经验和“责任成本体系”的规定，编制正式的《目日勺成本控制责任书》，

并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。

各阶段的成本测算的有关资料•（成本测算表、目日勺成本控制指导书）在定稿后即时报财务管理部成本审

算中心，有关数据录入成本管理软件。

目的成本测算表的编制

1、目的成本测算必须应用统一测算表格（见附件），并体现量价分离的原则。

2、目的成本的制定以项目的规划指标、建造原则以及各部门共同确定H勺销售交楼原则为基础，目的成

本测算表必须附详细的产品建造原则及部品原则（施工图预算阶段）阐明书。

3、成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工日勺相似工程的结算分析得出的关联络数，由项目

规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积,

按基底面积推算屋面面积。施工图预算完毕后《成本测算表》中的工程量，应是按图实际计算日勺成果。

4、成本测算表中日勺单价应根据产品定位、交楼原则、图纸规定按当地工程造价计算根据、市场行情计

算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参照数据的来源和根据。

5、产品定位和目H勺成本测算是一种互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通，原则是

“满足品质规定的性价比最大化”。在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。

6、施工图预算完毕后《目的成本测算表》中的材料设备，对其品质应有精确有描述，且应与楼盘的定

位相适应，能提供品牌和图片阐明为最佳。

7、投资分析和实行力案阶段的成本测算的量价分析原则不明的时，可以根据已结算工程口勺经验直接填

写可售面积单方成本或总金额，但需注明参照根据。

8、各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段日勺测算与原则不一致H勺地方应有充足的根据和阐

明，原则是偏差不应太大。

《目的成本控制责任书》的编制

1、目的成本控制费任书是目的成本管理的指导性文献，与设计任务管理指导书、工程管理指导书等，

互相补充，共同构成项目经营指导书内容。

2、目欧I成本控制责任书的制定，应按照《责任成本管理体系》规定，明确成本发生各阶段H勺控制内容、

控制原则、责任部门等。

3、《目的成本控制责任书》应包括如下内容：①项目概况：总规划指标，分期规划指标，工程概况，入

伙时间。②地价成本控制：目的、责任部门、控制手段和要点。③开发前期准备费用控制：目的、责任

部门、控制指标、控制手段和要点。⑥主体建安、小区管网、配套设施费的控制：目的、责任部门、控

制指标、控制要点，应防止的J已竣工程的失败教训总结；还应包括材料口勺供应方式及供应商的选择规定。

◎园林环境工程及样板间、卖场装修费用的控制：目的I、责任部门、控制要点。◎开发间接费H勺控制：

目的、责任部门、控制指标、控制手段和要点：包括营销费、资本化利息、物业基金等的控制。（各成

本项目的详细控制指标详见责任成本管理体系指导）

4、营俏费的控制包括开发间接贽中的“营倘设施建造费”和期间费用中的“俏售费用”。“营俏设计建

造费”额度确实定及实行过程，均需要设计、营销部门的亲密配合，兼顾效果与成本的平衡：尤其是卖

场和样板间装修，在总额确定后，由设计部负重要控制责任，并将样板房装修费用的俏售收回率作为成

本控制的考核指标之一。“销售贽用”应结合推盘计划，于项目定位完毕后制定投放时间和费用额度计

划。

5、《目的成本控制贡任出》由成本管理部负贡编写，草稿完毕后反馈到设计、工程、营销、项目经理部、

项目发展部、财务部等各职能部门讨论、修改，到达一致后由各部门第一负责人签字确认，总经理签发

执行。

目