宿迁市市区物业服务收费管理实施办法

宿迁市市区物业服务收费管理实施办法一、总则（一）目的与依据为规范宿迁市市区物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于宿迁市市区范围内住宅物业、非住宅物业以及配套设施设备的物业服务收费管理。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则，体现物业服务水平与收费标准相适应。二、物业服务收费定价形式（一）政府指导价1.普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。2.政府指导价的具体标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门根据物业服务等级标准等因素制定，并向社会公布。（二）市场调节价1.非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。三、物业服务收费构成物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。（一）物业服务成本1.人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用。3.绿化养护费用。4.清洁卫生费用。5.秩序维护费用。6.办公费用。7.物业服务企业固定资产折旧。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9.经业主同意的其他费用。（二）法定税费按照国家和地方有关规定应缴纳的税费。（三）利润物业服务企业的合理利润。四、普通住宅前期物业服务收费标准（一）物业服务等级划分普通住宅前期物业服务等级分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，各等级服务标准按照相关规定执行。（二）收费标准制定1.各等级物业服务收费标准根据物业服务成本、法定税费和利润等因素确定。2.具体收费标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定并适时调整。（三）收费标准示例1.一星级物业服务收费标准为[X]元/平方米·月。2.二星级物业服务收费标准为[X]元/平方米·月。3.三星级物业服务收费标准为[X]元/平方米·月。4.四星级物业服务收费标准为[X]元/平方米·月。5.五星级物业服务收费标准为[X]元/平方米·月。五、非普通住宅物业服务收费（一）收费方式非普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定收费标准和收费方式。（二）收费标准确定因素1.物业服务内容、服务标准。2.物业项目的规模、复杂程度。3.市场供求状况。4.服务成本等。六、车位、车库物业服务收费（一）所有权或使用权归属1.依法登记的属于建设单位所有的车位、车库，其物业服务收费由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定。2.业主共有的车位、车库，其物业服务收费标准由业主大会或者业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。（二）收费标准1.建设单位出租或者出售车位、车库的，应当按照价格主管部门的规定实行明码标价。2.业主共有的车位、车库，物业服务企业可以按照不超过每个车位每月[X]元的标准收取车位场地使用费。七、物业服务收费的计费方式（一）包干制1.物业服务费用实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。2.物业服务企业按照合同约定的服务标准提供服务，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。（二）酬金制1.物业服务费用实行酬金制的，物业服务企业应当按照物业服务合同约定的比例或者金额，提取酬金支付给物业服务企业。2.物业服务企业应当定期公布物业服务资金的收支情况，接受业主监督。八、物业服务收费的收取与缴纳（一）收取主体物业服务收费由物业服务企业按照物业服务合同的约定向业主收取。（二）缴纳方式业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式缴纳物业服务费用。（三）预收规定1.物业服务企业可以预收物业服务费用，但预收期限不得超过一年。2.物业服务合同终止时，物业服务企业应当按照规定办理预收物业服务费用的结算。九、物业服务收费的调整（一）调整条件1.物业服务企业应当在物业服务合同期限届满前[X]个月，将物业服务合同内容、服务标准、收费项目、收费标准等进行公示。2.物业服务合同期限届满后，业主大会决定续聘的，应当重新签订物业服务合同，并明确服务内容、服务标准、收费标准等。3.物业服务企业因服务成本变化等原因需要调整物业服务收费标准的，应当在物业服务合同约定的服务期限届满前[X]个月，将调整理由、调整标准等书面告知业主，并在物业管理区域内显著位置公示。（二）调整程序1.业主大会决定调整物业服务收费标准的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2.物业服务企业调整物业服务收费标准的，应当按照规定报价格主管部门备案。十、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门职责1.会同物业管理行政主管部门制定物业服务收费政策。2.对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。（二）物业管理行政主管部门职责1.负责对物业服务企业的服务质量进行监督检查。2.指导业主大会、业主委员会的成立和运作，协调处理物业服务纠纷。（三）监督检查内容1.物业服务企业是否按照物业服务合同约定提供服务。2.物业服务收费是否明码标价。3.物业服务收费标准是否符合规定。（四）投诉处理1.业主、物业使用人对物业服务收费有异议的，可以向物业服务企业查询，也可以向价格主管部门、物业管理行政主管部门投诉。2.价格主管部门、物业管理行政主管部门应当及时处理业主、物业使用人的投诉，并将处理结果告知投诉人。十一、法律责任（一）业主、物业使用人责任业主、物业使用人未按照物业服务合同约定缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。（二）物业服务企业责任1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由价格主管部门按照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚：超出政府指导价标准收取物业服务费用的。不按照规定明码标价的。擅自设立收费项目、提高收费标准的。2.物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、降低服务标准的，业主有权拒绝缴纳相应费用，并可以依法提起