工程经济学案例分析VIP

工程经济学案例分析一、案例背景某建筑公司计划投资建设一座商业综合体项目，项目总建筑面积为10万平方米，预计总投资5亿元。该项目的建设周期为3年，建成后将用于出租和出售，预计年租金收入为5000万元，出售部分预计可实现销售收入3亿元。项目的主要成本包括土地购置费用、建筑工程费用、设备购置费用、安装工程费用、管理费用以及财务费用等。为了评估该项目的可行性，需要运用工程经济学的方法进行分析。

二、现金流量分析

（一）现金流入1.租金收入：项目建成后，预计每年的租金收入为5000万元。2.销售收入：出售部分预计可实现销售收入3亿元，假设在项目建成后的第1年全部出售。

（二）现金流出1.初始投资：包括土地购置费用、建筑工程费用、设备购置费用、安装工程费用等，共计5亿元。2.运营成本：每年的运营成本包括管理费用、维修费用、物业费用等，预计每年为1000万元。3.财务费用：假设项目的贷款利率为6%，每年的财务费用为50000×6%=3000万元。

（三）现金流量表根据上述现金流入和现金流出情况，编制项目的现金流量表如下：

|年份|0|1|2|3||::|::|::|::|::||现金流入|0|5000+30000|5000|5000||现金流出|50000|10003000|10003000|10003000||净现金流量|50000|31000|1000|1000|

三、经济评价指标计算

（一）净现值（NPV）净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和。假设折现率为10%，则项目的净现值为：

NPV=50000+31000×(P/F,10%,1)+1000×(P/F,10%,2)+1000×(P/F,10%,3)=50000+31000×0.9091+1000×0.8264+1000×0.7513=50000+28182.1+826.4+751.3=20240.2（万元）

（二）内部收益率（IRR）内部收益率是使项目净现值为零时的折现率。通过试算内插法计算项目的内部收益率，当折现率为15%时，净现值为：

NPV=50000+31000×(P/F,15%,1)+1000×(P/F,15%,2)+1000×(P/F,15%,3)=50000+31000×0.8696+1000×0.7561+1000×0.6575=50000+26957.6+756.1+657.5=21628.8（万元）

当折现率为12%时，净现值为：

NPV=50000+31000×(P/F,12%,1)+1000×(P/F,12%,2)+1000×(P/F,12%,3)=50000+31000×0.8929+1000×0.7972+1000×0.7118=50000+27679.9+797.2+711.8=20811.1（万元）

则内部收益率IRR为：

IRR=12%+(20811.10)÷(20811.121628.8)×(15%12%)=12%+20811.1÷807.7×3%≈12%+77.5%≈89.5%

（三）静态投资回收期（Pt）静态投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。不考虑资金的时间价值，项目的静态投资回收期为：

Pt=累计净现金流量开始出现正值的年份数1+上一年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量=21+20240.2÷1000≈2+20.24=22.24（年）

（四）动态投资回收期（P't）动态投资回收期是指在考虑资金时间价值的情况下，以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。考虑折现率为10%，项目的动态投资回收期为：

P't=累计净现金流量现值开始出现正值的年份数1+上一年累计净现金流量现值的绝对值÷当年净现金流量现值通过计算各年的净现金流量现值，并累计求和，可得：

|年份|0|1|2|3||::|::|::|::|::||净现金流量现值|50000|28182.1|826.4|751.3||累计净现金流量现值|50000|21817.9|21091.5|20340.2|

P't=31+20340.2÷751.3≈2+27.1=29.1（年）

四、不确定性分析

（一）盈亏平衡分析1.固定成本：包括土地购置费用、建筑工程费用、设备购置费用等一次性投入的成本，假设为3亿元。2.单位变动成本：每年的运营成本为1000万元，加上财务费用3000万元，单位变动成本为4000万元÷10万平方米=400元/平方米。3.产品价格：假设租金收入和销售收入平均每平方米为8000元。

根据盈亏平衡分析公式：利润=销售收入总成本，总成本=固定成本+单位变动成本×产量，当利润为零时，可得盈亏平衡点产量：

0=8000×Q(30000+400×Q)30000=8000Q400Q30000=7600QQ=30000÷7600≈3.95（万平方米）

盈亏平衡点销售额=8000×3.95=31600（万元）

即当项目的出租和出售面积达到3.95万平方米时，项目可实现盈亏平衡。

（二）敏感性分析选取影响项目净现值的主要因素，如初始投资、租金收入、运营成本、折现率等，进行敏感性分析。各因素变动幅度分别为±10%、±20%，计算相应的净现值，结果如下表所示：

|因素变动幅度|净现值（万元）||::|::||初始投资+10%|30240.2||初始投资10%|10240.2||租金收入+10%|8159.8||租金收入10%|48640.2||运营成本+10%|28240.2||运营成本10%|12240.2||折现率+10%|38240.2||折现率10%|17959.8|

通过敏感性分析可知，租金收入对项目净现值的影响最为敏感，其次是初始投资和折现率，运营成本的影响相对较小。

五、案例结论1.从净现值指标来看，在折现率为10%时，项目的净现值为20240.2万元，小于零，表明项目在该折现率下的盈利能力不足，从经济角度看项目不可行。2.内部收益率约为89.5%，远高于行业基准收益率，说明项目的内部盈利能力较强，但净现值为负抵消了这一优势。3.静态投资回收期为22.24年，动态投资回收期为29.1年，投资回收周期较长，资金周转较慢。4.盈亏平衡分析表明，项目需达到一定的出租和出售面积才能实现盈亏平衡，存在一定的经营风险。5.敏感性分析显示，租金收入对项目的影响最为关键，项目的可行性在很大程度上取决于未来租金收入的实现情况。

综合考虑，该商业综合体