文案-成都蛟龙工业港瑞园项目总体营销提案

蛟龙工业港瑞焮园工程总体营销提案中国管理资讯网蛟龙工业港瑞焮园工程总体营销提案目录Ⅰ根底市场研究Ⅱ对本工程的研究Ⅲ工程营销推广建议〔一〕宏观市场分析〔三〕典型案例分析〔二〕区域楼盘分析Ⅰ根底市场研究〔一〕宏观市场分析蛟龙工业港成都地区分布情况西面：蛟龙工业港青羊园区南面：蛟龙工业港双流园区〔本工程所在区域〕蛟龙工业港双流园区概况成都蛟龙工业港双流园区总体规划成都蛟龙工业港双流园区未来开展动态成都市规划局在蛟龙工业港双流园区现有规划的根底上，又给园区新增规划用地2平方公里的合法用地，这样一来，蛟龙工业港双流园区又有了充裕的土地。新规划用地为园区内需扩大规模的企业提供了开展的平台和契机。力争用一年时间完成新增的2平方公里用地的开发建设，规划用地范围内的农民安置、就业、养老等全部由工业港负责解决，不需政府的投入。在新增2平方公里用地上，新引进300家以上的企业，再为社会解决3万人以上的就业，园区税收再增加8000万元人民币，实现“三个集中〞，将会有一个和谐并且快速开展的社会主义新农村将在工业港变成现实。

〔二〕区域楼盘分析区域楼盘分布示意图世纪华都爱琴海国际社区蛟龙银座本案学府名苑锦绣楠郡东升国瑞御苑枫景宗申.流溪别院蛟龙港工业园片区双流县城片区棠湖帝景区域楼盘分布情况整个区域〔包括蛟龙工业园、双流县城、航空港及人南路南沿线〕目前在售的楼盘一共有60余个。我们把工程所在地周边2.5公里范围内划分为两个片区：蛟龙港工业园片区和双流县城片区。蛟龙港工业园片区〔采样5个楼盘〕：爱琴海国际社区、蛟龙银座、锦绣楠郡、学府名苑、世纪华都。双流县城片区〔采样4个楼盘〕：宗申.流溪别院、御苑枫景、东升国瑞、棠湖帝景。我们对两个片区内的9个楼盘进行了踩盘分析，其中具有可比性楼盘的是：双流县城片区的东升国瑞和棠湖帝景；蛟龙港工业园片区的爱琴海国际社区、蛟龙银座、锦绣楠郡、学府名苑和世纪华都。区域楼盘浅析区域楼盘名称建筑面积物业类型总户数户型区间车位均价出租率销售率蛟龙港工业园片区爱琴海13万余㎡高层+洋房1400户51-140㎡600个1900元/㎡30%——蛟龙银座15.8万㎡电梯高层1680户74-122㎡700个1830元/㎡30%——锦绣楠郡15万余㎡电梯高层1481户52-153㎡789个2900元/㎡——未售世纪华都30000㎡高层+多层302户70-130㎡200个1720元/㎡20%——学府名苑16300㎡电梯高层150户80-129㎡100个1750元/㎡20%——双流县城片区流溪别院12万余㎡花园洋房1000余户90-194㎡300个3100元/㎡——95%东升国瑞67301㎡电梯小高层562户60-132㎡343个3300元/㎡——70%棠湖帝景75456㎡小高层+多层302户130-260㎡650个4300元/㎡——40%御苑枫景10万余㎡多层+洋房816户101-200㎡500个3700元/㎡——60%目前，蛟龙港工业园片区楼盘除锦绣楠郡为全产权房外，其他几个楼盘都是以租赁的形式在销售。根据区域内以租赁形式销售的楼盘来看，一般均价在1700元/㎡左右；只享有50年的使用权。区域楼盘的建筑形态主要以电梯高层为主，其次是小高层，只有很少一本分是多层和花园洋房。区域楼盘全产权的电梯高层和小高层均价在3200元/㎡左右；户型面积区间在50-260㎡不等；车位比一般集中在1：1.5之间。区域楼盘电梯公寓的销售情况普遍不是很高，销售率平均在25%左右。蛟龙港工业园片区的楼盘根本上是以租赁的形式在销售，目前本区域楼盘都在变更土地性质，准备以全产权的方式来销售。〔销售价格在原来价格根底上每平米加600元,另加8%契税;或者每平米直接加800元)。〔三〕典型案例分析爱琴海国际社区6000平米的中央景观花园园区内首家巨资打造的约6000平米的中央花园，提供有休闲、健身、游玩的场所；进行了主题式的园林规划。融入了具有爱琴海风格的建筑元素。建筑力面采用地中海风格的白色、蓝色、米黄色、局部咖啡色相结合的方式；社区采用围合式规划设计，分别规划设计4个出入口，将整个社区分为2个组团。组团情况多层花园洋房组团：共13栋多层组成，以2个围合式的小组团格局分布，户型从一室两厅到四室两厅，面积分布从50-140平米，空间结构有平层和跃层，跃层赠送30-100平米独立的空中私家花园；全景观电梯公寓组团：共7栋组成，其中2栋15层、3栋16层和2栋23层高层电梯公寓，主力户型面积在80平米左右，宽景飘窗设计，空中入户花园，私家花园。蛟龙银座配套设施蛟龙港银座配套设施齐全，拥有自己的游泳池、羽毛球场、休闲广场，绿化率超过40%；学校、超市、银行近在咫尺，休闲、娱乐、美食信手拈来，全生活配套面面俱到。户型品鉴兼顾了空间上的宽敞舒适和价格的适中性，满足都市人对居住品质和经济适用的双重要求。整体布局方正简洁，设置了独立实用的餐厅位置，并采用了生活阳台和观景阳台的双阳台设计。方正实用，干湿分区，实用主义代表作。客厅与餐厅相连，合理布局，巧妙安排，紧凑实用。功能齐全，全明设计，阳光充溢着每一寸空间。观景阳台，享受花香和阳光。学府名苑工程位置:成都双流蛟龙工业港双九路总建筑面积：1.63万平米容积率：4.15绿地率：20%户型区间：80-129平米以租赁形式销售均价：1750元/平米户型品鉴合理的户型设计：充分满足业主对通风、采光的要求；实现明室、明厨、明卫，洁污、动静分区设计更加人性化。齐全的房间配套：生活、休闲、宽大阳台〔私享绿化空间〕，生活阳台把杂物集中到室外，实现科学与实用的接合。世纪华都工程位置:蛟龙工业港双流园区蛟龙大道五段开发商：四川盛世华唐房地产开发总建筑面积：3万平米容积率：4.05绿地率：41.2%建筑密度；28.71%以租赁形式销售均价：1720元/平米世纪华都平面示意图两栋〔AB〕16层高层电梯，一栋〔C〕6+1层多层户型方正实用，良好的采光和通透开阔的视野区内大型停车场，能充分满足车位的需求园区内园林景观打造充分，自然绿化突出生活配套设施完善，区内公摊面积小，空间宽敞，立体感俱佳小区道路系统清晰宽敞，拓展度宽，交通顺畅，人车分流特色小区花园，文化广场，休闲会所锦绣楠郡配套设施生活配套齐全，学校、医院、银行、茶坊、超市、网吧、便利店等举步即至美食、休闲、娱乐、购物、健身等一切生活所需皆有所备融汇东方的审美情趣与西方的建筑理念、形态，单元式户型设计，功能分区合理，布局紧凑人车分流，确保车行与步行系统的利用率，消除不平安因素，防止交叉干扰户型品鉴南北朝向，私密性好，户型方正实用，简约设计，空间实用率高6米挑高超大景观阳台，采光条件好阳光与主卧相连，采光采景通透，布局合理，功能分区明确，动线流畅南北朝向，户型方正，结构紧凑，大型景观阳台，客厅4米开间气派大方明厨明卫，私密性好，采光充足4.8米阳台大气实用东升国瑞工程位置:成都市双流县长冶路二段开发商：成都瑞耀置业总占地面积：34亩总建筑面积：67301平米容积率：2.4绿地率：35%销售均价：3300元/平米配套设施8000平米的大型社区泛会所，包括咖啡厅、健身房、游泳池、茶房等，全心为业主搭建精彩社区生活。户型品鉴位于小区优势位置，客厅，主卧室景观、视野绝佳宽景露台，一览开阔园林景致豪华主卧，宽敞、舒适、通风采光好入户玄关、宽厨、明卫、生活阳台等关注细节，让居家健康、舒适结构方正，布局紧凑，适宜完美三口之家宽景露台提供娱乐、储物多功能空间转角平窗增添室内装饰趣味宽厨、明卫、生活阳台创造明亮、健康、便利的居家环境棠湖帝景工程位置:成都市双流县棠湖南路开发商：四川鑫龙实业开展总占地面积：56.8亩总建筑面积：75456平米容积率：1.58绿地率：47%销售均价：4300元/平米建筑形态：建筑形态主推11+1板式小高层和5+1景观花园洋房，多元建筑格局。户型均为舒适型大户，面积约分布在130m²—260m²之间。板式结构，一梯两户，户户配有大幅落地飘窗，大尺度观景露台，明厨明卫，通风采光，主力户型引入顶跃大型屋顶花园、空中花园、入户花园的观景设计，全面提升工程的居住品质。园林：社区园林景观环境的打造与棠湖公园风景相映衬，其营造出来的景观和环境充满了典雅、灵动及浑然天成的韵味。社区内亭台门廊、生态乔木、灵动水景，处处表达人对公园生活生生不息的向往。其设计精髓真正做到了“家中有花园，院外有公园〞。配套：工程的城心地位，承接城脉、文脉、交脉，涵盖景观、风水、人流动向，为双流当之无愧的珍藏型龙脉之地。周边生活配套成熟完善，休闲〔棠湖公园〕购物〔好又多超市〕医疗〔第一人民医院〕教育〔棠湖中学〕一应俱全，而规划中的大型仿古情景式消费街区——印象唐人街，也为工程凭添一道财富景观小结从整个大区域来看,多层的销售率比电梯要高,多层一般销售率在80%左右,而电梯的销售率那么在30%左右。区域竞争楼盘的建筑形态根本上是纯电梯高层和小高层,只有个别楼盘是电梯高层+多层和电梯小高层+多层。区域竞争楼盘的建筑风格一般以现代时尚风格为主;建筑结构一般为板式结构.区域竞争楼盘的配套都比较齐全，周边配套包括学校、医院、银行、超市、网吧、便利店等举步即至，小区配套包括美食、休闲、娱乐、购物、健身、等一切生活所需皆有所备。区域竞争楼盘的户型面积区间在50-260㎡不等；车位比一般集中在1：1.7之间。区域竞争楼盘的销售价格平均在2700元/㎡左右。Ⅱ对本工程的研究〔四〕客户定位〔一〕目前存在的问题〔二〕工程综合分析〔三〕工程定位〔五〕工程建议〔一〕工程目前存在的问题目前工程区域的竞争楼盘相对较多，会给工程后期的销售带来一定的难度；工程的建筑形态比较单一，全为电梯高层，给工程自身带来一定抗性；工程的目标客户群比较单一，因此会造成销售前的储水期会相对较长；工程的根底配套设施还不够完善；工程的绿化面积相对较少，会影响绿化景观的打造。〔二〕工程综合分析工程由8栋电梯高层组成〔3栋18层、5栋25层〕，分为多个组团多批次销售；本工程为全产权式商品房；工程的商业建筑面积只有1000平米左右，全为临街底商；工程地下为一层，仅作为地下车库使用；工程的绿地率为35.1%，和世纪华都、棠湖帝景、蛟龙银座等几个竞争楼盘的绿地率相比较低。优势及借鉴点低价入市本工程应采用低价位的姿态，在市场相对疲软的九月---十月入市，并迅速强占市场，为后期的价值提升创造了条件。借鉴点：建议采用低开高走的定价策略，并辅助相关的购房优惠措施，迅速翻开销售局面，创造良好的经济效益和社会效益，为整个工程的成功运作奠定良好的根底。建议在市区周边县城乡镇进行宣传时结合实际情况重点介绍。小区规模相对较大较大规模的小区可以提升购房者的信心；较大规模的小区能够形成单独的居住生活体系；较大规模的小区完整的生活配套，有利于提升工程知名度；较大规模的小区，本身即具有很强的广告效应；借鉴点：由于本工程规模的相对较大，地块位置的相对边缘化，因此广告宣传方面应尽可能树立工程的大盘形象。大规模楼盘在建筑风格，建筑质量，户型选择和物业管理等方面有着无可比较的优势，建议尽可能发挥以上优势条件，以获取良好的客户形象和企业形象。户型设计好，比较实用缺点及警醒点周边噪音等污染严重由于工程区域正处于相对繁忙的施工建设中，车流量较大；工程位于工业园区，噪音和空气污染相对较大。噪音和空气污染严重影响购房者信心。警醒点：尽量确保现有工程相关配套和绿化规划，以此分散购房者对小区周边各种污染的重视。广告筹划需要专业素质人员；广告筹划时机掌握，持续性推广；周边县城和乡镇推广力度有限，会造成销售周期过长；警醒点：高素质的广告筹划人员可以准确掌握市场变化，反响市场信息，同时做出明确的广告应对措施和市场方案，以此缩短销售周期，迅速实现资金回笼。工程推广广告持续性和连贯性操作工程应由销售公司专业销售人员来销售；非销售公司专业人员形象影响工程品牌形象；削弱购房者购房信心；警醒点：高素质的销售人员可以大幅度提升开发公司与楼盘形象，同时提高购房者的购置信心，促进销售进度，完成资金的快速回笼。销售人员的专业素质及工作精神面貌优势因素(Strengths)S1:本项目是全产权式商品房;S2:区域目前开发楼盘较多,已形成区域规模化;S3:项目交通方便,离航空港及双流县城相对较近;S4:项目户型设计合理，能满足不同客户群的需求；S5：项目位于区域内良好的地理位置，紧邻的主干道路宽敞。对策：充分利用和发挥自身优势，形成市场热点劣势因素(Weaknesses)W1：项目欠缺整体开发节奏的把控，没有有效的整体开发策略；W2：项目目前的规划欠缺整体性，可持续发展性；W3：目前项目没有发掘项目的商业价值，对于项目的卖点没有充分利用；W4：对于一个高尚居住楼盘，其社区规划配套显得很不完善。对策：有效规避劣势或转化劣势，取长补短。机会因素(Opportunities)O1：区域良好的房地产发展环境；O2：项目正处在区域房地产开发的重点区域，物业增值空间相对巨大，开发商可以获得最大价值利益；O3：项目分多个组团开发，导入“多重洗礼”的规划理念，为品牌建设提供机会。对策：在抓住机会的前提下充分发挥自身优势威胁因素(Threats)T1：项目所在区域属于工业园区，其生活配套不太完善；T2：项目建筑形态单一，给自身带来一定抗性；T3：未来区域发展的不确定性；T4：区域其他项目的价格和区位优势对本项目的威胁。对策：提前对威胁进行预测，做好处理危机情况的预警策略。工程SWOT分析〔三〕工程定位目前蛟龙片区以作为成都以南为工业港配套的效劳大型住宅社区，早期建立的经济实用性住宅树立了蛟龙港社区的形象，普遍以租赁为主，也积累了一批适宜该片区生活的潜在客户群，他们的共同特点是：周边工业区企业老板及员工，大多以家庭为单位购置房产，较为注重居住品质、条件的当地就业人群及中等阶层，在居住上占据着优越心里的阶层。但是，由于该片区的建设相对独立，导致目前工程与工程的居住配套距离比较大，尚未形成各社区所搭配的交流共享的地带，没有形成相对高尚的居住气氛和气质，瑞焮园的兴建伴随着这个过程，也将逐渐在改善着该区域的固有劣势。产品定位实用派·美洲大陆实用主义小镇定位释由：瑞焮园从总体规划看，绿地率达35.1％，有明确的主题景观；4.425的容积率，园区以塔式结构板式排列的高层为主；72－92的户型区间，实用而不小气，雅致经典；核心价值提炼为“找到景观与建筑、实用与情调的平衡点〞。根据本产品的景观、绿化、建筑表达人性的灵气与生命律动的活性社区，把平衡分解到产品中共同组成规划、景观、建筑、居所的价值。项目核心价值景观与建筑、实用与情调的平衡点形象定位图森·亚热带风情寓所我们以无可争议的实用户型赢得市场的关注。我们以“大景观的小户型〞树立工程在实用主义中的独特优势。我们以超炫的时尚外观和独有的雅致空间、风情寓所树立独特精品优质形象。我们以在产品创新上复合当前最被市场关注的元素，如空中错层观景阳台等，拉升市场对小户住宅升级版的预期。我们以纯粹的社区形象出击市场，以大规模冲击当前需求量最为实用的两房大市场，从而确立工程独特的个性化气质。广告语建议：首席实用主义风气住区生活如诗流淌......不必刻意模仿，因为已在美洲一切以实用的名义尽情享受......空间不是对人的禁锢而是对生活的眷顾建筑以其独有的语言传承时光的流韵亚热带园林创造美洲人文与蛟龙工业的和谐共融亚热带园林景观价格定位双九路一带是蛟龙港区开发相对集中的高尚住宅区，客户群体层面相对集中，价格相互制约性强，参考的对象主要集中在竞争剧烈程度和销售利润的丰厚程度两个方面。所以，采取“工程评估均价定价法〞和“销售周期权重定价法〞来制定工程的价格是比较贴切的。工程评估均价定价法：比较楼盘均价（元/㎡)评估得分比较系数可调均价（元/㎡）评估均价（元/㎡）爱情海27001291.012727蛟龙银座25001271.022550锦绣楠郡29001320.982842本项目1302706根据工程周边的调查研究后，无论选择什么样的定价方式，选择什么样的楼盘作为比较，用工程评估均价定价方法计算出来的价格都集中在2670元/㎡左右，销售速度在月均在38套左右；采用销售周期比照权重来计算，楼盘的实际销售价格来衡定可制定到2690元/㎡左右，销售速度为月均32套左右。从整个市场来看，定价在2700元/㎡以上的楼盘，客户对噪音，景观资源以及容积率的要求都比较高，工程受工业港环境的影响，噪音比较大，与周边楼盘相比，环境、容积率都没有绝对优势，但工程本身的整体规划、品质、配套和企业的品牌会对价格提升起到很大作用，基于优劣势可以相互抵消，所以，我司综合分析基于07年开盘本工程整体均价为:2706元/平米价格采用低开高走的策略，低开保证工程的品质、形象，高走强调品牌、拉动后期销售的梯度推进，而工程在销售过程中采取弱化单价、强调品质，采用一户一价制回避整体均价的概念，综合运用销控手段进行整体均价控制在2800元/平米。〔四〕目标客户群定位中上收入群体，进取心强、向往情调生活，注重实用主义关心的周边工业企业管理者人员及蛟龙港片区工矿企业员工及私营业主定位释由：城市板块土地属性决定了该片区的居住价值，局部高尚住宅区域已吸引了大量城市贵族的置业欲望，同时也吸引了城市高薪行业中的高层管理者，然而总结本工程的相对劣势导致了本工程没有十足的竞争力去争夺金字塔尖端的客户群，瑞杏园的容积率、户型比例及物业形态都决定了应该放弃抢占高端市场的霸气，转而走向实用主义路线，形象处于中端偏高的层次，这也是最大化适应该片区地块属性有效扩大消费群体的市场路线，有效匹配消费对象，快速实现销售回笼，归纳之，本工程的客户群体为：中上收入群体，进取心强、向往情调生活，注重实用主义的周边工业企业管理者人员及蛟龙港片区工矿企业员工及私营业主。年收入8－15万中产层年收入30万以上者目标客户目标客户的分布

种类特征项目周边学校教师群体及工业区管理人员市区目标群体双流方向消费者二级城市及南区区城市精英大致比例50％20％20％10％具体分布周边蛟龙工业港、企事业单位及私营业主成份武侯大道、红牌楼等西南区工业区居民南移双流方向私营业主及物流基地、装饰材料基地等总多企业的管理者新津、黄龙镇、浦江等地与蛟龙有职业联系的业主置业特征首次置业，工业的严谨追求理想生活原则，对物业管理、朝向、户型舒适性、环境等要求强烈，且对项目形象较为看重，部分定位为最终居所置业次数不定，多为一次置业，对项目形象较为看重，置业以保证离工作地近、便捷为主，对交通条件较为重视重项目形象同时，对项目经济性要求较高，尊重自己父母和子女的意见，同时对父母和子女生活担忧反映在项目物业管理要求上，多为二次置业异地一次置业，注重项目形象外观，置业原因很大一部分考虑子女就学和未来发展，其次为自己终身之所定格目标客户特征分析1.生存状态2.内心世界学历高、智商高、收入高、消费高；节奏快、压力大、工作与生活无法区分；有成就感、有优越感、自信但有危机感；人际关系职业化、漂一族、缺乏归属感。想要享受生活，享受工作以外的自我；渴望自由的生活，希望彰显个性；惟我独尊，卓尔不群；在不丧失自我的情况下，追求群落感。定位人群生存状态与内心世界之间的矛盾正是我们的入手之处。目标客户的构成类别目标客户分析显性客户隐性客户分流其它项目客户群持续发展客户区域内（片区内）对该区域认同（价格门槛）项目所在区域客户（重性价比）随着城市发展、板块延伸目标群体的生活半径其余客户群体显性客户群住所周边配套场所学校所在单位公园及设施业务接洽场所休闲娱乐场所道路及周边城市1、现场包装到位2、体验空间提高物业档次3、先做环境〔尤其是售楼部和小区入口〕再做产品4、园林景观可添加绿色的仙人掌、仙人柱等热带植物，以表达异域风情，贴合工程形象定位5、建筑主体外立面采用米黄色涂料或者墙面砖，保持工程定位一致〔五〕工程建议Ⅲ工程营销推广建议〔一〕销售策略〔二〕现场包装〔三〕媒体选择〔四〕活动行销〔一〕销售策略〔1〕售前阶段[售前工作：了解客户需求、扩散积极信息][售前工作开展方式：市场调研、媒体传播信息、口碑传播信息]具体工作安排：通过市场调查公司验证初步预盘的目标客户群，了解目标客户群的具体需求特征，开展针对性营销；通过前面的市场调查得出的结论，与专业广告公司进行沟通，发布有针对性的广告组合，尽可能丰富广告渠道；开展各类前期活动，预热市场，通过有针对性的活动，让目标消费群更加了解工程，降低购置抗性。阶段式营销模式〔2〕售中阶段[有效信息反响及分析、营销策略检讨修正]在销售阶段过程中，销售人员要注意收集成交和来访客户的资料，并且集中处理这些数据，为工程的后续营销作出支撑；做好工程销售控制，防止开盘以及其它销售顶峰时期出现的错误，重点把握现场控制；积极做好二次营销策略，使工程的利润和销售率进一步提升，通过销售人员反响的数据，设计合理有效的营销组合。〔3〕售后阶段[考虑客户、“以人为本〞]持续推广，通过各类活动表达开发商回馈社会的意图，这个阶段是开发商打造自身品牌的最正确时机，通过表达开发商品牌理念和实力来表现开发商的效劳意识；前一阶段选择的物业管理公司，开发商必须保证其工作的有效开展，充分考虑物管对业主生活的便利；贯穿“以人为本〞的效劳理念，表现开发商“爱心、实力、责任、和谐生活〞品牌理念。4、销售周期〔1〕入市时机工程周边竞争对手较多，为了在开盘期间保证一定的销售量，需要有充足的时间进行市场预热，在市场上形成一定数量的宣传和口碑效应，因此我们设计了四个阶段的主题活动来配合工程在市场上额推广宣传，初步拟定预热两个月时间，从8月中旬到10月中旬，工程在10月底入市。〔2〕入市产品及入市量低价格投放、低首付、首期的产品投放量应该尽量少一些，能够上市就迅速被市场消化。〔3〕销售周期及销售目标由于工程能够办理产权，销售情况应该较周围楼盘较好，但是由于高层物业的市场抗性较大，所以需要有充足的准备，并且前期需要尽量在宣传中消除这个劣势，初步判断销售周期在一年左右，销售目标为超过80％。5、促销策略〔1〕工程的营销主张——情感营销路线，通过诚意和实惠打动客户〔2〕工程包装先行——包装的运用上，多运用能触动人心的色彩，配合亲情、爱情等主题的对工程进行渲染〔3〕对目标客户的吸引——通过广告和各阶段的主题营销，来充分调动目标客户的购房积极性〔4〕工程宣传方式选择——选择更贴近群众生活的媒体组合，让广告投放更能针对目标客户群〔5〕物业管理公司选择——选择有品质的物管公司，能真正效劳业主的公司〔二〕现场包装〔三〕媒体选择[报纸、户外广告、播送、互联网、软新闻、DM单]定向选媒、整合传播针对主要广告方式，有效媒体渠道选择：传统平面媒体户外广告传统多媒体新型互动式多媒体在本工程的推广中一定要注意媒体资源的充分利用但又不至于浪费资源，主要通过研究目标客户群体对媒体选择的喜好以及各种媒体的到达率来整合传播本工程的媒体，最大限度的利用围绕目标消费者的各种传播手段，强核媒体组合优势，具体表达在：紧紧围绕目标消费群体的爱好和行为趋向选择媒体；围绕目标的生活半径为中轴传播信息；主动传播实效原那么，到位、新颖是突破口；坚持统一的宣传主题以及规划，统一的宣传内容，强势入世。主题广告定位主题核心广告：瑞焮传家，一生和美主题释义：前一句表达工程最大的优势，即拥有产权，说明瑞焮园是能够传家的好房子，而且是传家宝；后一句表达中国人对生活的追求，是和谐、美满，更应和了工程在推广上走的情感推广路线。核心主题推广一生无所求，瑞焮居有乐主题释义：当前的生活中，人们受到太多的诱惑，在得到的同时，也失去了许多，瑞焮园的核心推广是直击人们心灵，挖掘人们对生活中最纯真的向往，是对家庭，对亲人的关心和爱，与开发商“爱心、实力、责任、和谐生活〞的推广理念一致。社区主题广告有远亲？不如近邻乎！主题释义：该广告主题有两重含义，其一是指开发商和物管公司像邻里一样关心业主生活，表达其效劳的精神；其二是指社区的打造，瑞焮园的社区不是冰冷的水泥墙，而是温情与和睦。

〔四〕活动行销活动宣扬的核心精神：贴心好房；情感好房；用心效劳表达开发商实力理念：我们只造您想的房子；我们只造您要的房子开发商品牌推广理念：爱心、实力、责任、和谐生活工程产品推广理念：情感推广、真诚感动、时尚和谐活动节奏安排：时间安排：8月中旬——10月中旬活动节奏安排：推广分三个阶段，分别以七夕、立秋、中秋和国庆三个传统节气和节日作为节点，进行活动推广具体活动安排：第一阶段：活动主题：工程亮