远洋地产杭州运河商务区整体营销策略

杭州拱墅区运河商务区整体营销策略

序章工程简介杭州运河商务区工程位于杭州市拱墅区，拱墅区位于杭州市北部，是杭州市主城中心区之一，历史上为杭州的工业聚集区，介于良渚文化区与西湖景区之间。运河商务区工程位于拱墅区南部，距市中心4.5公里，距西湖风景区6.5公里，距武林商圈2.5公里。规划用地东临杭州市目前唯一建成的上塘高架路，为城市快速干道，红线宽度56米；南临大关路，为城市主干道，红线宽度40-50米；西临丽水路，为城市次干道，红线宽度32米，并与京杭大运河隔路相望，北临紫荆路，为城市支路，红线宽度26米。地块内有一条城市支路——金华路从北至南穿过，红线宽度26米。规划中的3号、5号线地铁从地块东面、北面经过，交通便捷。工程规划图规划效果图开展运河商务区打造城市新“名片〞远洋地产上市后高调进入杭州的第一个工程远洋地产以22.62亿元的天价取得楼面地价高达15588元/平米的杭一棉工程，彰显大开发商雄厚实力拿地能力的上下将表达房地产开发公司的综合实力，而其中最为关键的是溢价能力运河商务区SWOT分析时机：1.高调入市带来的巨大影响力和知名度2.区域开展的需求与产品定位的契合3.巨大的市场空白与开展空间优势：1.配套齐全的HOPSCA城市综合体2.规模经济3.足够的产品展现空间4.独一无二的区位优势及土地条件劣势：1.拱墅区目前尚处于开展中，配套设施不够完善2.拿地本钱较高，销售压力大威胁：1.老工业区带给客群的天然心理抗性，需要积极引导2.周围区域目前的开展状况与工程品质不符充分利用优势，把握历史机遇

领导区域市场，定义区域价值

提升工程价值及客户心理价位

实现溢价销售！定位我们的拱墅我们的运河我们的CBD我们的拱墅拱墅区简介拱墅区文化拱墅区简介拱墅区文化小桥直街拱宸桥京杭大运河小河直街小河直街历史文化街区位于杭州市北部，地处京杭大运河、小河、余杭塘河三河交汇处。东临小河，西临和睦路，南临小河路，北临长征桥路。

小河直街历史文化街区以小河直街为中心，沿运河、小河分布的民居和航运设施整体风貌和空间特征仍根本保存，具有一定的规模，在杭州市历史文化街区中应属于整体传统风貌较为完整的街区之一。街区真实地反映了清末、民国初年运河沿线下层人民的生活环境，保存着一定数量的历史建筑，其建筑特色、街巷风貌、运河航运遗迹仍然保存着独特的风貌。自宋代以来，这一区域一直是运河沿线的重要区域，经过民国年间的繁荣后留下的历史遗迹类型众多，历史文化内涵较为丰富多样。

小河直街历史文化街区是集中反映清末民国初期城市平民居住文化生活、生产劳动文化和运河航运文化的重要历史文化街区之一，是一条以保持传统居住商住功能为主，延续杭州地方传统特色文化和展示运河航运文化，集商住、居住、休闲功能为一体的历史文化街区。

古老的大运河两岸，至今还保存着一些古街巷遗存，小河直街就是一处古韵悠悠的近代典型江南水乡名居。

小河直街历史文化街区保护工程获中国人居环境范例奖日前，2007年我市危旧房改善和历史建筑重点工程——小河直街历史文化街区保护工程被国家建设部评为2007年“中国人居环境范例奖〞。

小河直街历史文化街区位于杭州市北部，东临京杭大运河，总用地面积约为13.3公顷，总建筑面积约18341m2。街区内共有住户285户，居民约1420人。小河直街历史文化街区保护工程，以改善旧城区中低收入群体居住条件和保护历史文化遗产为主要目的。工程的实施提高了居民住房条件，改善了街区根底设施和卫生环境，有效保护了历史文化遗产，是一项兼顾提高居民生活水平、保护传统风貌和民俗的代表工程。

在小河直街历史文化街区保护整治工程开始前，小河直街地区主要存在街区居民居住条件差、历史文化遗存保护情况差等问题。针对这些情况，在认真讨论、征求专家建议和原住民意见的根底上，确定了以修缮翻新住宅、增设根底设施、局部外迁稀释住户等途径，改善居民居住条件；以撤除搭建、整治风貌、加强管理为主，重点保护历史文化遗存元素。通过整治，小河直街历史文化街区保护整治工程取得了较好的社会、文化效应，推动了“生活品质之城〞的建设。

在申报过程中，我局认真组织申报的各项工作，深入整治现场，研讨完善申报材料。经中国人居环境奖工作领导小组办公室审查和评选，以及中国人居环境奖领导小组批准，小河直街历史文化街区保护工程获2007年“中国人居环境范例奖〞。据悉，全国共有26个工程获得此项奖励。

古香古色的小河直街拱宸桥京杭大运河拱墅区的母亲河我们听到…我们也听到…“我个人是看好拱墅区的开展前景的，这里是老工业区，配套、交通都很齐全，居住气氛浓厚，适宜居住。现在土地资源越来越少，市中心大规模的土地更少，土地资源的优势加上外来大鳄的开发，拱墅区的价值将会有更大的提升〞“今年的拱墅区，无论是政府的开发力度，还是市民的关注度都很大，小河直街历史街区改造，周边道路的整修改善，区域交通日益便捷。加上杭一棉及拱墅CBD的出让，区域的开展、繁荣使得人们对拱墅区有了新的看法和新的关注点〞“由于地区性的开发差异，时间差异，造成这个地区的土地价值及居住价值被低估，从目前整个杭州看，这个区域的价格仍然是处于低位的。近期的一些楼盘价格上涨，是受到最近土地拍卖的影响，只不过速度过快罢了〞我们看到我们想到一边是“十里银湖墅〞运河文化，一边是厂房林立、环境脏乱的老印象，长期以来拱墅区是为难的，守着老底子却焕发不出新面貌，多年来这里的房产也一直停留在“品质低、景观差〞的老观念里。在城市开展的进程中，拱墅区似乎被遗忘在历史的车轮下。这几年，在政府大力扶持之下，拱墅区又重新回归到众人的视线中，拱墅区可以说是脱胎换骨，运河的整治，老城区的改造，拱墅区从一个工业区转变成一个以效劳业为主导的新兴的城区。根据拱墅区由重工业向现代制造业和先进效劳业开展的方向，结合运河治理及规划的契机，借助运河独有的价值特征和文化内涵，填补拱墅区缺少高品质金融区及商业区的空白，打造全新的拱墅乃至杭州的城市名片，用高品质的HOPSCA建筑综合体和IFC来提升区域价值，满足高速开展的杭州市及拱墅区的经济开展需求。杭州2007年房地产市场概况住宅市场供不应求房价反弹高位“跳涨〞土地市场垄断加剧“面粉屡屡贵过面包〞知名开发商集中入市杭州房地产市场带来新的机遇和挑战市场竞争日趋剧烈，工程品质不断攀升，操盘手段先进多样知名或竞争工程九树留庄凯德视界九树山林之中城市之外品牌产品口碑传播非一般性住宅凯德视界品牌开发商直接竞争对手小户型精装区域罕有低价位入市二期有大户型值得关注绿城留庄拱墅区需要新地标杭州市需要新名片城市名片代表作我们的设想IFCHOPSCAIFC杭州市目前没有一个成型的国际金融中心拱墅区的开展需要一个大型的国际金融中心国际金融中心的建立既能提升区域价值又能带动区域经济开展HOPSCA区域核心地带需要建筑综合体的支撑才能完整建筑综合体因为建在区域核心地带才能更好地表达其价值和意义因地制宜开拓创新