新中式洋房+别墅居住区规划投标方案

目录P

1-策划思路PLANNING

IDEASP

2-规划策略PLANNINGANALYSISP

3-产品详解PROJECTANALYSISP

4-成本策略COST

STRATEGYP

5-智慧社区INTELLIGENCECOMMUNITYP

6-

效果图展示RENDERING目录P

1-策划思路PLANNING

IDEASP

2-规划策略PLANNINGANALYSISP

3-产品详解PROJECTANALYSISP

4-成本策略COST

STRATEGYP

5-智慧社区INTELLIGENCECOMMUNITYP

6-

效果图展示RENDERINGSILVERTIME白银时代深掘资源FOCUS

ONIMPROVEMENTFASTIDIOUSALL

AROUND瞄准客群

融合新生创新产品

传承文脉LIVING

FIRSTPRODUCTBREAKTHROUGHSILVERTIME白银时代深掘资源FOCUS

ONIMPROVEMENT宏观区位分析兖州区京杭大运河高新区任城区经开区高铁线太白湖新区本案位于济宁市任城区，济宁市乃淮海经济区核心区八大城市之一，基地毗邻的京杭大运河是被联合国教科文组织列入世界遗产名录。交通区位分析南池公园项目位置：西邻现状小区，南邻车站西路、东邻老运河、北邻越河家园

。周边配套分析医院中学小学中学南池公园中学本案农贸市场医院由于项目位于城区，周边医院，学校，农贸市场等配套较为丰富，乃此地一大优势。景观资源分析南池公园本案老运河景观资源：东侧有老运河，西北侧有湖景和绿化公园，景观资源优异，环境优美。基地西北侧有南池公园,东侧紧临老运河，景观资源较好基地周边主要竞品鲁商.运河公馆本案任城区水韵城南池御都凤凰城春晓合水韵城院南池春晓鲁商.运河公馆水韵城西雅图产品构成：运河上的中国院子高层（65-173㎡）（6200）太白湖新区运河上的中国院子鲁商·运河公馆西雅图运河上的中国院子产品构成：产品构成：产品构成：高层（107-137㎡）（7200）洋房（120-170㎡）（待定）联排（190-264㎡）（待定）高层（100-129㎡）（6700）洋房（120-160）（9000-12000）联排（160-230㎡）（14500-17800）高层（84-138㎡）（7200）洋房（119-167㎡）（9500）联排（186-219㎡）（15000）南池春晓西雅图南池御都基地周边分析3基地北侧小区现状1基地南侧沿车站西路现状2基地西侧小区现状34本案214基地东侧沿老运河现状项目所具备优势

项目所需要克服问题1.景观资源丰富，紧邻南池公园，老运河拥有河景和绿地视野。1.周边建筑景观性较差。2.高端配套较少。2.位于主城区，交通可达性强。3.周边同品质竞品少。域基地周边主要竞品鲁商.运河公馆水韵城产品构成：高层（65-173㎡）任城区本案水韵城南池御都凤凰城运河上的中国院子春晓合院水韵城产品构成：高层（107-137㎡）洋房（120-170㎡）联排（190-264㎡）鲁商.运河公馆南池春晓西雅图运河上的中国院子太白湖新区

鲁商·运河公馆西雅图运河上的中国院子产品构成：产品构成：高层（100-129㎡）联排（160-230㎡）高层（84-138㎡）洋房（119-167㎡）联排（186-219㎡）南池春晓西雅图南池御都基地周边主要竞品122㎡134㎡172㎡三室两厅两卫四室两厅两卫三室两厅两卫绿地国际城三面宽三面宽四面宽113㎡137㎡159㎡三室两厅两卫四室两厅两卫三室两厅两卫鲁商·运河公馆三面宽三面宽三面宽115㎡139㎡156㎡三室两厅一卫四室两厅两卫三室两厅两卫三面宽三面宽四面宽瑞马意墅333㎡428㎡163㎡六室三厅五卫六室三厅五卫两室两厅两卫两面宽两面宽三面宽竞品总结定位产品不清晰户型结构不合理面宽资源利用不完美设计相对保守、无品质感需要设计需要创造需要最大差异竞争货值兼顾产品创新EXCELLENTDIFFERENTGREATFASTIDIOUS瞄准客群定义豪宅LIVING

FIRSTALL

AROUND融合新生传承文脉PRODUCTBREAKTHROUGH豪宅关键属性隐秘性和奢享性的建筑空间小型化和精致化社区形态极致化的建筑审美倾向艺术性与文化性的建筑气质酒店化与定制化的配套服务稀缺的资源占有和独享性富人圈层的区域聚集性独创性与唯一性的大师级设计优质化与复杂化的建筑工艺非标准与定制化的建筑材料宏观区位分析项目有什么？济宁地区历史文化悠久，是东夷文化、华夏文明、儒家文化、水浒文化、运河文化的重要发祥地之一。济宁大悲庵为千年古刹，历史悠久，始建于明朝洪武18年（公元1385年），属禅宗临济派。

大悲庵历经多个朝代。在漫长的岁月里，这里每一寸土都留下了历代僧人的弘法足迹和尘世景观资源分析公园沧桑。本案老运河济宁南池公园是济宁市级的综合性水景公园，位于现在济宁市城南王母阁路西侧，任城路南侧，规划总面积达34.3公顷，由唐代南池王母阁重修并扩大而成的公园。宏观区位分析项目有什么？济宁是运河之乡，老运河由西而东进入济宁城,在繁华的市中心向南折起一个大弯,入夜时分,满城灯火映入水中,流光溢彩,璨若星河。古运河流过的地名是不可磨灭的城市印记。在有着七千年悠久历史和灿烂文化的济宁，深厚的文明积淀，各种文化的交相辉映造就了这座城市独具魅力的地名文化。运河文化的醇厚正是发源于此。以河和闸坝得名的街巷大都是商贸集散地，如坝口街、顺河门外街、南安街、河湾街、小闸口上河西街、下河西街、大闸口河南街等。正是“运河兴、济宁兴”。民俗风情文化得到进一步繁荣济宁城区老运河北岸的商业街，是从金天德二年随着济州城的成形逐渐兴建的。.深厚的人文底蕴便捷的居住环境古老历史的文化复兴现代生活的居住诉求材料记忆场所精神人文底蕴现代商业丰富业态动感街区优EXCELLENT品质为王货值兼顾GREAT大目录P

1-策划思路PLANNING

IDEASP

2-规划策略PLANNINGANALYSISP

3-产品详解PROJECTANALYSISP

4-成本策略COST

STRATEGYP

5-智慧社区INTELLIGENCECOMMUNITYP

6-

效果图展示RENDERING地块基本条件总用地红线可建设范围线指

标

控

制总用地面积：6.32公顷容积率：1

.2建筑密度：28%绿地率：大于等于30%商业面积占比：3%

-5%住宅面积（计容部分占总建筑面积）：基地范围95%

-97%建筑高度：小于等于24米建筑退线地块价值分析居住价值低居住价值高中心区域和靠河区域居住价值较高，沿路区域居住家住较低。2.0

规划推导思考从本地块的先天条件来说，1.2的容积率做足并不困，我们要思考的是，如何容积率一定的前提下实现货值、产品、市场销售的平衡点。货值

产品

市场销售2.0

规划推导需要设计✔容积率建筑密度结论：必须完美利用两个最大：即容积率最大和建筑密度最大2.0

规划推导洋房布置洋房布置在北侧洋房布置在西侧洋房布置在东侧北侧有现状住宅，但布置在北侧对地块的形态及利用率有利西侧有现状住宅，但布置在西侧可成分利用河景资源1.

阻挡河景资源2.

对区内日照不利✔

✔综合景观的高利用性和地块的利用率，选择洋房布置在西侧或北侧2.0

规划推导别墅布置别墅布置在南侧别墅布置在用地南侧，临路别墅朝向平行于城市道路，西侧别墅与现状住宅朝向一致。对河景和用地的利用及小区形态较好。别墅布置在东南别墅朝向都与现状住宅一致别墅布置在用地南侧，朝向与现状用房保持一致，但小区入口及与用地红线的关系不理想。别墅布置在东南，别墅朝向平行于城市道路。对河景和用地利用较好。对用地利用率较低。✔

✔综合景观的高利用性和地和城市肌理的关系选择别墅布置在南侧或东南侧，且南侧临路别墅朝向与城市道路平行，西侧靠近现状住宅的朝向与现状住宅保持一致。2.0

规划推导方案一洋房联排商业方案一项目联排叠拼洋房商铺面积（㎡）358460单价（万元/㎡）货值（万元）60938.00成本（万元/㎡）45972.4950利润（万元）14965.7050成本利润率销售利润率1.71.51.31.493615622743842467427647002.03183.034562214116794.042483.02706.05291.03098.099552.04519.0477.0-1835.0-884.017242.0人防车库（个）非人防车库（个）合计917.3%6.5%2.0

规划推导方案二洋房联排商业项目联排面积（㎡）353460单价（万元/㎡）货值（万元）60088.00成本（万元/㎡）45331.2450利润（万元）14756.00利润率销售利润率1.71.51.31.49叠拼洋房36656227447652.03183.0345643070.02706.04582商铺477.0人防车库（个）非人防车库（个）合计3845291.0-1835.0-884.017096.0246922143098.074276116594.099498.017.18%6.81%2.0

规划推导方案三洋房联排商业叠拼方案三项目联排叠拼洋房商铺面积（㎡）1295241200178502274单价（万元/㎡）货值（万元）22018.461800成本（万元/㎡）16610.051125.020973.02706.0利润（万元）5407.0成本利润率销售利润率1.71.51.31.4910674.02231.0477.0-1835.0-884.016070.0232053183.03456.02214.0人防车库（个）非人防车库（个）合计384246742765291.03098.099806.09115877.016.10%7.2%2.0

规划推导方案货值比较方案一方案一项目联排叠拼洋房商铺面积（㎡）

单价（万元/㎡）

货值（万元）

成本（万元/㎡）

利润（万元）成本利润率销售利润率3584603615622743841.71.51.31.4960938.0047002.03183.0345645972.495014965.70504519.0477.0-1835.0-884.017242.042483.02706.05291.03098.099552.0人防车库（个）非人防车库（个）合计2469221474276116794.017.3%6.5%方案二方案三项目联排面积（㎡）单价（万元/㎡）货值（万元）成本（万元/㎡）45331.2450利润（万元）14756.00利润率销售利润率3534601.71.51.31.4960088.00叠拼洋房36656227438447652.03183.0345643070.02706.04582商铺477.0人防车库（个）非人防车库（个）合计5291.0-1835.0-884.017096.0246922143098.074276116594.099498.017.18%6.81%方案三项目联排叠拼洋房商铺面积（㎡）1295241200178502274单价（万元/㎡）

货值（万元）成本（万元/㎡）16610.051125.020973.02706.0利润（万元）5407.0成本利润率销售利润率1.71.51.31.4922018.461800232053183.03456.02214.0115877.010674.02231.0477.0-1835.0-884.016070.0人防车库（个）非人防车库（个）合计384246742765291.03098.099806.0916.10%7.2%目录P

1-策划思路PLANNING

IDEASP

2-规划策略PLANNINGANALYSISP

3-产品详解PROJECTANALYSISP

4-成本策略COST

STRATEGYP

5-智慧社区INTELLIGENCECOMMUNITYP

6-

效果图展示RENDERING通过规划设计创造独一无二的稀缺性以此获得定价权，并使客户愿意为此买单气质大宅文脉传承CULTURE运河文化

气质大宅

品质豪宅【方案一】EXCELLENT品质为王货值最大方案一总平面彩平+指标方案一鸟瞰图功能分析彩平+指标洋房别墅商业景观分析中心景观入口景观组团景观景观绿地主要景观轴线次要景观轴线交通分析彩平+指标城市道路车行道路人行道路日照分析建前日照分析图建后日照分析图【方案二】EXCELLENT品质为王资源最大方案二鸟瞰图方案二总平面彩平+指标功能分析洋房别墅商业景观分析中心景观入口景观组团景观景观绿地主要景观轴线次要景观轴线交通分析彩平+指标城市道路车行道路人行道路日照分析建前日照分析图建后日照分析图【方案三】EXCELLENT品质为王配置最大方案三鸟瞰图彩平+指标功能分析洋房别墅商业景观分析中心景观入口景观组团景观景观绿地主要景观轴线次要景观轴线交通分析彩平+指标城市道路车行道路人行道路日照分析建前日照分析图建后日照分析图示范区户型设计联排户型联排户型联排户型联排户型联排户型联排户型联排户型联排户型联排户型联排户型联排户型花园洋房户型花园洋房户型花园洋房户型？高端改善住宅是什么样的基于案例分析的高端改善特征总结外部--便利完善的城市精彩内部--宁静悠闲的精品居住？如何最大利用土地资源优先需要解决的日照条件

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产品类型

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资源分配高端产品用地尽量方正高端产品用地面积必须最大？底TOWN能带来哪些突破？底TOWN户型的优点一户两层，节约用地首层直接入户，不占用电梯资源带有别墅属性，产品附加值高，溢价空间大赠送庭院，增加专属私人空间设计思路DesignIdea通过顶部局部退台，屋顶赠送花园，将土地利用到极致！8+1底TOWN顶复产品不仅对间距及日照有利33m而且丰富产品线，扩大产品竞争力。设计思路DesignI