《房地产经纪业务操作》-房地产经纪人近年考试真题题库-含答案解析

PAGEPAGE1《房地产经纪业务操作》_房地产经纪人近年考试真题题库_含答案解析一、单选题1.在住宅项目价格制定过程中，合理的（）是确保价格实现的关键。A、市场调研B、风险回避C、推售方案D、风险自留答案：C解析：在住宅项目价格制定过程中，确保价格实现的关键在于一个全面且有效的推售方案。推售方案涵盖了市场定位、目标客户群、销售策略以及价格策略等多个方面，它直接影响到项目的市场接受度和销售速度，从而决定了价格能否顺利实现。与此相比，市场调研虽然重要，但它只是价格制定的一个前置环节；风险回避和风险自留则是风险管理策略，并不直接决定价格的实现。因此，选项C“推售方案”是确保价格实现的关键。2.房地产经纪人在开展市场营销时，应考虑所售房地产周边商业、教育配套设施等因素，这说明房地产市场营销（）。A、受消费者预期影响较大B、消耗时间较长C、受政策法规影响较大D、受区域影响较大答案：D解析：由于房地产市场具有很强的区域性，房地产市场营销受房地产市场的微观环境和宏观环境的影响。就房地产市场的宏观环境而言，房地产市场营销中介需要充分把握所在区域的城市规划、市政基础设施、商业设施、教育设施、人口状况、收入变化等因素，并根据区域环境制定适宜的营销方案。3.下列关于房地产市场营销系统的表述中，不正确的是（）。A、房地产市场营销系统是由一系列相关要素构成的B、房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的C、房地产市场营销系统不具有环境相关性D、房地产市场营销系统具有特定目标答案：C解析：房地产市场营销系统是一个开放的系统，系统环境要素对房地产市场营销系统具有重大影响，它可能为房地产市场营销活动提供机会、条件和激励，也可能对房地产市场营销活动产生制约，形成障碍。所以，房地产市场营销系统具有环境相关性。4.房地产产品目标客户需求定位法的步骤，不包括（）。A、目标客户特征分析B、内部资源分析C、确定目标客户D、设计产品并进行营销策划和组织实施答案：B解析：房地产产品目标客户需求定位法的核心步骤主要围绕客户需求展开。目标客户特征分析是首要环节，需从人口、经济、行为等维度刻画客户画像。确定目标客户是决策关键，需结合市场细分和竞争格局明确服务群体。设计产品及营销策划是后续落地环节，需将客户需求转化为产品功能、定价策略和推广手段。内部资源分析属于企业战略层面的能力评估，如资金、技术、人力等资源配置，属于前期战略规划或可行性研究的一部分，并非直接针对客户需求的定位步骤。该知识点参考自房地产营销理论中客户导向定位模型，强调以外部市场需求而非内部条件作为定位依据。5.（）的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的重要标志。A、房屋买卖定金合同B、房屋买卖合同C、购房确认书D、看房确认书答案：B解析：房地产交易房屋买卖合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的重要标志，也关系到经纪人的代理经纪业务能否收取房地产经纪服务费用。因此是十分重要的环节。6.为及时更新房源信息，房地产经纪人需要不断与委托人联系，这表明房源具有（）的特征。(2012年真题)A、相似性B、动态性C、可代替性D、可操作性答案：B解析：房源的动态性主要包括两个方面：①物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；②物业使用状态的变动，指在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化，如原本闲置待出售的物业，业主（委托方）决定先租给其他人居住，但并没有因此拒绝有兴趣的购房人去看房等。由于房源存在变动性这一特征，所以经纪人要不间断地与业主（委托方）联系，以便在房源的某些指标发生变动时及时更新房源信息。7.不同区域的房地产价格水平、供求状况、交易数量等有极大差异，不同区域的房地产市场之间相互影响较小，体现了房地产市场的（）。A、区域性B、交易复杂性C、供给滞后性D、不完全竞争性答案：A解析：房地产市场作为一个特殊的商品市场，其特征包括：①区域性；②交易复杂性；③不完全竞争性；④供给滞后性；⑤与金融市场关联度高；⑥受政府干预较大。其中，房地产市场的区域性主要是由房地产的位置固定性和性能差异性所决定的。不同区域的房地产价格水平、供求状况、交易数量等有极大差异，不同区域的房地产市场之间相互影响较小。8.关于“个人住房抵押消费贷款和企业抵押经营贷款的贷款政策和房款方式”的表述，错误的是（）。A、抵押消费贷款无论贷款额多少都要求打入第三方账户B、抵押消费贷款年限长于个人住房抵押经营类贷款C、个人住房抵押经营贷款的最低利率为基准利率上浮20%D、抵押消费贷款利率低于个人住房抵押经营类贷款，最低为基准利率上浮15%答案：A解析：在个人住房抵押消费贷款中，通常根据贷款金额的大小来决定是否打入第三方账户，而非无论贷款额多少都要求打入第三方账户。因此，A选项的表述是错误的。B选项提到的抵押消费贷款年限长于个人住房抵押经营类贷款，这符合一般的贷款政策，因为消费贷款通常期限较长。C选项关于个人住房抵押经营贷款的最低利率为基准利率上浮20%，以及D选项提到的抵押消费贷款利率低于个人住房抵押经营类贷款，最低为基准利率上浮15%，都是符合市场常规的贷款政策表述，因此C、D选项表述正确。所以，答案是A。9.资金不宽裕的购房人利用银行抵押贷款购买新建商品房，合适的还款方式是（）。[A、递减还款法B、递增还款法C、等额本金还款法D、等额本息还款法答案：D解析：银行抵押贷款常用的还款方式有等额本息还款法（等额法）和等额本金还款法（即递减还款法）两种，其中等额本息适合资金不宽裕的购房者，而等额本金适合打算提前还贷者或者当前收入尚可的中年人或公司。10.以“帮助分析购房能力、市场行情，制定购房方案”的方式进行引导的客户类型是（）。(2009年真题)A、试探型B、激励型C、加强型D、成熟型答案：C解析：在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。其中，房地产经纪人针对加强型客户适宜采取的引导方式是帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案（目标、贷款安排等）。11.房地产经纪服务合同保存期限不得少于（）年。A、3B、5C、8D、10答案：B解析：保存档案资料是为了便于后人查阅使用，因此保存时间越长越好。但档案保管成本很高，房地产经纪机构查验房屋的有关信息不可能永久保存，只要能够满足解决纠纷的需要即可。根据《房地产经纪执业规则》规定：“房地产经纪服务合同等房地产经纪业务相关资料的保存期限不得少于5年。”12.借款合同应由（）填写。A、贷款银行B、房地产经纪人C、房地产经纪人协理D、借款人答案：D解析：银行《借款合同》一般都是格式合同，提供格式条款的一方也就是银行，因此，借款合同应由借款人填写，可以让借款人理解合同内容、条款，银行对条款负有解释的义务，这样可以防止因理解不同发生纠纷。13.某项目总投资10万元，建筑投资500元/m2，若总建筑面积1000m2，预期利润6万元，则单位价格为（）元/m2。A、350B、420C、500D、660答案：D解析：单位价格的计算公式为：单位价格＝单位可变成本费用＋单位贡献量；其中，单位贡献量＝目标贡献/单位总量；目标贡献＝预计固定成本费用＋年目标盈利。本题中，单位价格＝500＋（100000＋60000）÷1000＝660（元/m2）。14.为使潜在客户变成现实客户，房地产经纪人应该根据客户的购买动机和需求，为客户提供（）。A、资金筹措渠道B、精致小礼品C、房源信息和专业服务答案：C解析：房地产经纪人的主要职责是帮助客户找到符合其购买动机和需求的房产，并促成交易。为了实现这一目标，经纪人需要提供专业的服务，包括了解客户的需求、提供合适的房源信息、解答客户的疑问以及协助完成交易流程等。选项C中的“房源信息和专业服务”直接对应了这些职责，是房地产经纪人应该为客户提供的核心内容。而其他选项如资金筹措渠道或精致小礼品，并非经纪人的主要服务内容，也不是将潜在客户转化为现实客户的关键因素。15.新建商品房销售筹备培训的内容不包括（）。A、项目情况培训B、公司发展目标培训C、广告运用培训D、公司背景培训答案：C解析：销售人员的培训是一项系统工程，既包括房地产领域的专业知识，同时也是一项与人沟通的策略与技巧，专业领域的培训主要包括：①市场调研培训，了解市场情况、城市规划、片区配套等相关的情况；②竞争项目分析，清晰了解周边竞争项目的优劣势和销售进度；③购房客户分析，销售人员需通过市场调查及对项目的定位理解，进行目标客户分析；④项目本体分析，邀请专业建筑设计人员进行项目规划设计、园林规划、户型设计等内容的专业培训；⑤销售资料学习，包括公司背景的了解与培训；⑥其他培训内容。16.由于写字楼主流客户群的购买用途为企业办公场地使用，因此企业经营状况直接影响企业主或企业购置物业的面积需求与资金实力，体现的是写字楼项目代理销售的（）。A、客户非个体属性B、产品技术性C、与宏观经济正相关性D、销售商务性答案：C解析：主流客户群购买写字楼用于企业办公，因此企业经营状况直接影响企业主或企业的资金实力和购置物业面积的需求。企业作为市场经济活动的主体，其经营状况与国家宏观经济走势密切相关，通常具有一定的正相关性。当国家宏观经济状况良好时，企业购买或租赁写字楼的需求较为旺盛，相反，需求变弱。因此，写字楼销售市场发展走势与国家宏观经济形势基本保持同向变化。17.将商业地产项目按照商业形态进行划分，其内容不包括（）。A、商业街B、购物中心C、市场类商铺D、社区型商业中心答案：C解析：商业地产的划分具体情况如表7-10所示。表7-10商业地产的划分18.客源是具有成交可能的意向购房或者租房的人，体现了客源具有（）的特征。A、指向性B、实效性C、潜在性D、可能性答案：C解析：客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体，他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求。而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源服务，还取决于客户本身。19.产品生命周期策略中，在（）的策略中应保持适当而薄利的价格，并根据用户的需要对房屋作某些改良，同时为开发建设新型的房地产做准备。A、引入期B、成长期C、成熟期D、衰退期答案：C解析：产品生命周期策略中，成熟期的市场竞争加剧，销售增长放缓。企业通常通过调整价格、改进产品特性以及规划新产品来维持市场地位。菲利普·科特勒在《营销管理》中提到，成熟阶段需优化产品组合并寻求差异化。题目中“适当薄利的价格”“改良房屋”“开发新型房地产”符合成熟期策略特点。选项A引入期侧重市场推广，B成长期关注扩张，D衰退期减少投入，均不匹配题干描述。20.在客户关系管理中，客户的当前价值是指客户（）。A、过去为公司创造的利润现值B、过去为公司创造的利润总和C、未来为公司创造的利润现值D、未来为公司创造的利润总和答案：C解析：根据客户对公司的价值，客户价值可以划分为三个部分：①历史价值，是指到目前为止，客户为公司创造的利润现值；②当前价值，是指客户购买模式行为不变，在将来为公司创造的利润现值；③潜在价值，是指客户改变购买模式行为，在将来为公司创造的利润增量现值。21.大部分客户购买写字楼往往要综合考虑企业发展需求及资金周转状态，而并非简单的个人购买行为，这体现出写字楼项目代理销售的（）。A、产品技术性B、销售商务性C、购房（承租）客户多为企业D、项目运作专业性答案：C解析：写字楼的产品特性包括：①与宏观经济的正相关性；②购房（承租）客户多为企业；③产品技术性；④销售商务性；⑤项目运作专业性。其中购房（承租）客户多为企业属性表现在：与住宅市场客户最大的不同在于，写字楼的主流客户多数为法人单位，自然人客户相对较少。大部分客户购买写字楼往往要综合考虑企业发展需求及资金周转状态，属于企业行为，并非简单的个人购买行为。22.（）是指购房人在支付房款首付之后，剩余款项向银行申请抵押贷款支付的方式。A、住房公积金贷款B、商业贷款C、政策性银行贷款D、个人贷款答案：B解析：一般来说，房地产抵押贷款分为公积金贷款和商业银行贷款两种。商业贷款是指购房人在支付所购买房产的部分房款（首付）后，以所购买的房产作抵押向银行申请贷款，用于支付除首付款以外的剩余房款的贷款方式。23.存量房商业抵押贷款流程的第四步为（）。A、委托评估机构评估房屋价值B、银行审批通过贷款合同C、价款人与银行签订房屋抵押贷款合同（面前）D、办理房屋交易缴税及产权过户答案：B解析：存量房商业抵押贷款流程为：①签订房屋买卖合同；②办理网签手续（部分城市无网签）；③委托评估机构进行评估；④银行办理面签手续、批贷；⑤办理缴税、产权过户手续；⑥抵押登记；⑦银行放贷。24.下列关于客源信息开拓方法中的人际关系法的表述，错误的是（）。A、人际关系法是指以自己认识的亲朋好友的信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户的揽客方法B、这种揽客法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法C、运用这种方法时房地产经纪人必须培养自己的交际能力，不断结识新朋友，维护老朋友D、这种揽客法成本较高答案：D解析：人际关系法不仅是指以自己认识的亲朋好友信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户，而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。房地产经纪人必须培养自己的交际沟通能力，不断结识新朋友，维护老朋友，以自己的人格魅力争取他们的支持，介绍新客户。这种揽客法成本小，简便易行，介绍来的客户效率高，成交可能性大。D项，这种揽客法成本小，简便易行25.房地产经纪人在分析写字楼项目市场时，应重点分析区域内（）。A、人口数量B、写字楼市场供求状况C、住宅租金水平D、居民人均消费水平答案：B解析：由于一个城市不同区域的发展历程与功能定位存在差异，与之相关的区域经济构成和企业特征也有所不同，因此写字楼市场的区域属性非常明显。对于区域写字楼市场的供求分析，直接影响写字楼项目开发的整体定位。因此写字楼项目市场分析应重点分析区域内的写字楼市场供求状况。26.商业地产项目的特征不包括（）。A、收益多样性B、权益复杂与利益平衡C、赢利模式多元化D、受政府干预较大答案：D解析：商业地产的特征包括：①收益多样性，商业地产属于经营性房地产，其主要特点是能够获得收益；②赢利模式多元化；③权益复杂与利益平衡。27.如果客户实地看房后的反映是对“房源满意，但觉得价格高”时，房地产经纪人应采取的对策是（）。A、分析客源具有的优势B、明确客户的购房需求C、分析客户的购买能力D、及时了解客户最高购买价答案：D解析：一般情况下，客户对看房结果有不同的反映，房地产经纪人应该根据客户的态度分别采取不同的对策，具体如表6-1所示。则对于“房源满意，但觉得价格高”的顾客，房地产经纪人应采取的对策是及时了解客户在价格上的心理底线。表6-1购房客户看房结果列举28.抵押贷款时采取等额本息（月等额）还款方式的优点为（）。A、可节省整体利息支出B、每月还款额递减C、准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭收支D、每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清答案：C解析：等额本息还款方式是指每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭收支。29.现场勘查是商圈调查使用最多的方式，进行现场勘查的准备工作不包括（）。A、在勘查前确定勘查的地域范围、确定勘查的路线B、要准备好勘查的资料，携带相关的材料和工具C、在进行商圈调查的时候不要询问，避免侵犯隐私D、在进行勘查前，个人在着装方面要注意，着装要轻松、方便答案：C解析：在进行现场勘查前，需做好以下必要的准备工作：①在勘查前确定勘查的地域范围、确定勘查的路线；②要准备好勘查的资料，携带相关的材料和工具，包括商圈调查表、草稿纸、铅笔、指南针、地图、公文包、防冻防暑用品等；③在进行勘查前，个人在着装方面要注意，着装要轻松、方便，应穿运动鞋等；④在进行勘查时，勘查人员要做到“四多”，即多看、多走、多问、多记。30.住房公积金贷款年限一般为______，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人______。（）A、1～20年；60周岁B、1～30年；70周岁C、1～10年；60周岁D、1～20年；65周岁答案：B解析：住房公积金贷款年限一般为1～30年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。另外，只要公积金贷款申请人所购买房屋的“房龄＋贷款年限≤47年（砖混）或房龄＋贷款年限≤57年（钢混）”，都可以申请公积金贷款。31.存量房商业抵押贷款流程的第四步为（）。A、委托评估机构评估房屋价值B、银行审批通过贷款合同C、价款人与银行签订房屋抵押贷款合同（面前）D、办理房屋交易缴税及产权过户答案：B解析：存量房商业抵押贷款流程为：①签订房屋买卖合同；②办理网签手续（部分城市无网签）；③委托评估机构进行评估；④银行办理面签手续、批贷；⑤办理缴税、产权过户手续；⑥抵押登记；⑦银行放款。32.按照房源的交易形式划分，房源不包括（）。A、出租房源B、出售房源C、住宅类房源D、租售房源答案：C解析：按照房源的交易形式可划分为出租房源、出售房源、租售房源。C项是按照产品性质划分房源的形式。33.抵押贷款时采取等额本息（月等额）还款方式的优点为（）。A、可节省整体利息支出B、每月还款额递减C、准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭收支D、每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清答案：C解析：等额本息还款方式的特点在于每月偿还的总额固定，包含本金和利息的组合。这种还款方式在财务规划中具有稳定性，便于借款人提前安排收支，避免因还款额变动带来的不确定性。选项A错误，因等额本金整体利息更少；选项B和D描述的是等额本金的特点；选项C符合等额本息的核心优势。参考商业银行个人贷款产品说明，等额本息适合收入稳定、偏好固定支出的借款人。34.推售策略的重要前提是（）A、风险转移B、风险回避C、控制风险D、风险自留答案：C解析：推售策略制定时需确保潜在风险得到有效管理，以保障策略的可行性和稳定性。风险管理理论中，控制风险是主动采取措施降低风险发生概率或影响的策略，属于风险应对的核心环节。选项A（风险转移）涉及将风险转嫁第三方，选项B（风险回避）强调避免风险活动，选项D（风险自留）为被动接受风险，三者均为具体应对方式而非前提条件。《风险管理与保险》指出，策略制定的基础是识别并控制内部可控风险，确保后续行动有保障。35.在当前市场情况下，决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是（）A、人脉资源B、房源信息C、网络资源D、财务资源答案：B解析：房源对房地产经纪企业的作用包括：①房源是房地产经纪企业的核心竞争力，房源是房地产经纪企业必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。房源作为重要的信息资源是房地产经纪企业核心竞争力的重要组成部分。②房源决定了房地产经纪企业的竞争地位，一般情况下，房地产经纪公司拥有的房源数量越多、类型越丰富，其市场占有份额就越高，其竞争地位就越有利。36.房屋租赁合同期限最长不得超过（）。A、10年B、20年C、30年D、50年答案：B解析：《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期问届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”37.房地产经纪人在询问客户需求时，适宜采用的提问方式是（）。A、封闭式B、开放式C、诱导式D、自由式答案：B解析：在征询客户需求时，不宜采用封闭式问题，如“您是需要两居室还是三居室的”宜采用开放式问题，给客户多些选择，如“您希望买一套几居室房屋”其实客户的需求项目往往是有弹性的，随着所提供房源的条件不同，客户的各种需求均可发生适应性变化，因而不能排斥这种弹性，而应通过设定条件来包容客户的需求。38.房地产经济人陪同业主或购房人看房时，需根据实地房源查勘结果编制（）。A、《房屋状况说明书》B、《房屋现场勘查表》C、《房屋买卖合同》D、《看房确认书》答案：A解析：地产经纪人在获取房源信息后，应联系房源业主进行实地看房。与卖房业主共同看房，主要是收集房源信息。房地产经纪人通过与业主面谈和房地产查勘，收集与业主和房地产有关的信息，在业主同意的前提下进行拍照或拍摄视频，丈量房屋尺寸，记录房屋家具和设施状况。房地产经纪人还要根据实地房源查勘结果编制《房屋状况说明书》。39.关于采用集中销售方式销售住宅的市场开盘销售率的表述，正确的是（）。A、客户诚意度难以把握，开盘销售率不确定B、由销售团队能力决定C、由客户储备量和客户诚意度以及现场销售氛围决定D、新老客户同等待遇，前期积累客户容易流失，对楼盘性质要求较高答案：C解析：在房地产营销中，集中销售方式的开盘销售率与多个因素相关。参考房地产销售理论，开盘效果通常取决于前期客户积累的数量（客户储备量）、客户购买意向的明确性（客户诚意度）以及现场通过活动、布置等营造的紧迫感（现场销售氛围）。选项C完整涵盖这三个核心要素，符合集中销售的实际操作逻辑。选项A仅强调不确定性，选项B片面突出团队作用，选项D侧重客户待遇问题，均未全面体现开盘销售率的关键影响因素。40.下列对商圈调查项目中，属于深入调查的是（）。A、车位情况B、绿地率C、交通线路D、标志性建筑答案：A解析：商圈调查项目中，深入调查通常涉及对具体设施、资源或条件的详细评估。车位情况需要具体考察停车位数量、分布及使用效率，直接影响顾客到访便利性，属深度数据收集范畴。绿地率、交通线路、标志性建筑多为基础规划信息，常在初期资料收集中完成。参考《商业地产市场调研实务》（2018年版）中对商圈分级调查的分类，车位情况被列为需深入分析的指标。41.下列关于变动成本定价法的计算公式不正确的是（）。A、目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利B、单位贡献量=单位总量／目标贡献C、售价=单位变动成本+单位贡献额D、单位价格=单位可变成本费用+单位贡献量答案：B解析：在变动成本定价法中，单位贡献量的计算是关键一环。正确的计算公式应为“单位贡献量=目标贡献/单位总量”，它表示每增加一个单位产品所能带来的贡献（即收入减去变动成本）。而选项B中给出的公式“单位贡献量=单位总量/目标贡献”是错误的，因为它颠倒了分子和分母的位置，导致计算结果失去实际意义。因此，选项B是不正确的。42.客源信息的开拓方法中，（）成本小，简便易行，介绍来的客户效率高，成交可能性大，这种揽客法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。A、会员揽客法B、互联网开发法C、人际关系法D、团体揽客法答案：C解析：客源信息的开拓方法中，人际关系法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。这种揽客法成本小，简便易行，介绍来的客户效率高，成交可能性大。作为一个经纪人，利用自己的人际网络争取客户是其成功的基本保障。43.一般来说，得到一个新顾客的费用是维持一个老顾客所需费用的（）倍。A、2B、5C、10D、15答案：B解析：据统计，争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍，在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。因而有意识地致力于开发长期顾客，力图打造其终身的企业顾客，培养忠诚顾客，是经纪企业和经纪人业务源源不断的保证，也是竞争力的基础。44.商铺面积约40m2，售价为95万元，在这个物业的周边，同等物业的月租金约是200元／m2，则该物业的投资回报年限是（）年A、7B、8C、9D、10答案：D解析：该题考察投资回报年限的计算。商铺总价95万元，面积40平方米，月租金200元/平方米，年租金收入为200×40×12=96000元。投资回报年限=总价/年租金收入=950000/96000≈9.9年。四舍五入后为10年，对应选项D。45.适用于在街头大量派送的楼盘销售宣传资料是（）。A、项目楼书B、宣传单张C、置业锦囊D、户型模型答案：B解析：房地产销售宣传资料以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。其中，折页和单张是项目楼书的简要版本，内容主要是形象定位、项目介绍与主力户型介绍等，一般用于展会或街头等大量派送。46.在房地产居间业务中，房源一般按其使用性质可以分为（）。A、住宅、商铺、收益性物业、仓库、厂房B、住宅、土地、写字楼、车库、厂房C、住宅、商铺、写字楼、仓库、车库、厂房D、收益性物业、商铺、写字楼、库房答案：C解析：房地产居间业务中，房源按使用性质分类通常参考其实际用途和功能。根据房地产经纪实务相关教材，住宅、商铺、写字楼属于常见居住和商业用途类型；仓库、车库、厂房则对应仓储、停车及工业生产用途。选项A缺少"车库"，选项B包含"土地"（不属于房屋使用性质），选项D的"收益性物业"属于按投资属性分类而非使用性质，"库房"与"仓库"表述差异可能导致歧义。正确答案涵盖全部典型使用性质类别。47.（）是进行市场营销工作的第一步。A、制订推广策略B、判断项目市场定位C、进行市场调查D、制订销售计划答案：B解析：在制订新建商品房的营销方案时，判断项目市场定位，是进行市场营销工作的第一步。房地产项目市场定位，除了根据房地产开发企业自身的销售意愿以外，还应该从项目的本体特征、目标客户和市场的竞争状况等客观因素方面进行综合分析。48.关于（），销售人员必须熟悉每个单位房号与实物的对应关系，以及不同房号之间的关系，最好能够做到将其熟记，有利于在销售过程中引导客户。A、价目表B、购房须知C、销售导示牌D、首期付款表答案：A解析：最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。关于价目表，销售人员必须熟悉每个单位房号与实物的对应关系，以及不同房号之间的关系，最好能够做到熟记价目表，有利于在销售过程中引导客户。49.对房地产项目的目标客户群体进行研究的主要方法是（）。A、市场行为记录B、SWOT分析C、规划与建筑策划D、市场细分答案：D解析：房地产目标客户群体研究涉及识别和分类潜在消费者。市场细分通过将整体市场划分为具有相似需求或特征的子群体，帮助确定最可能响应产品的客户类型。市场行为记录用于追踪消费者行为数据，SWOT分析评估项目优劣势及环境因素，规划与建筑策划聚焦项目设计与开发。房地产营销理论指出，市场细分是定位目标客户的核心方法。50.针对某开发区住房供不应求和年轻人购买小户型住房意愿强烈的状况，房地产开发企业将项目定位为小户型单间公寓，该产品定位方法是（）。(2011年真题)A、市场分析定位法B、SWOT分析定位法C、建筑策划定位法D、目标客户需求定位法答案：D解析：房地产产品定位具体有以下三种定位方法：①房地产产品市场分析定位法；②房地产产品SWOT分析定位法；③房地产产品的目标客户需求定位法。其中，目标客户需求定位法是指房地产企业根据所选定的目标市场的实际需求，开发建设出能满足他们个性化需求的产品。题中，房地产开发企业针对购买小户型的年轻人开发出满足他们个性化需求的小户型单间公寓属于目标客户需求定位法。51.由财产损坏、法律责任及雇员遭受伤害或生病给公司带来的损失，属于企业风险中的（）。A、价格风险B、信用风险C、纯粹风险D、责任风险答案：C解析：风险可以分为企业风险和个人风险。任何原因导致企业价值减少的都可以被定义为企业风险。影响企业现金流和企业价值变动影响最大的包括：①价格风险；②信用风险；③纯粹风险。其中，纯粹风险是指由财产损坏、法律责任及雇员遭受伤害或生病给公司带来的损失。52.建筑设计合理性属于区域写字楼市场供应状况分析项目中（）的内容。A、产品档次B、供应量C、产品类型D、竞争项目分析答案：A解析：区域写字楼市场供应状况分析项目的具体内容如表7-3所示。表7-3区域写字楼市场供应状况分析项目根据表7-3，建筑设计合理性属于区域写字楼市场供应状况分析项目中产品档次分析的内容。53.房源（）关系到购买方（或租赁方）交易资金安全和消费者权益能否得到合法、有力的保障。A、信息的准确性B、经纪人服务态度的好坏C、价位的高低D、质量的优劣答案：D解析：作为消费者的购买方（或租赁方）消费所得的最终商品就是房屋，房源对于购买方（或租赁方）而言不仅仅是被符号化的信息资源。更重要的是最终交易的实体商品——兼具物理属性、法律属性和心理属性的特殊商品。因此房源质量的优劣不仅关系到购买方（或租赁方）的消费需求能否得到及时、有效的满足，也关系到购买方（或租赁方）交易资金安全和消费者权益能否得到合法、有力的保障。54.下列关于预约看房的表述，错误的是（）。A、预约见面地点应选择有明显标志物的建筑物B、与客户约见地点最好是在经纪门店C、约看房时间与实际看房时间相隔一天以上的，无需再次与业主客户确定D、经纪人与交易双方要约定具体的时间答案：C解析：与客户提前约定看房时间。房地产经纪人在看房前，应与业主和客户约定具体的看房时间、见面地点，要提醒双方带好各种证明文件和资金。约定的时间、地点要准确，尽量与客户约定在人流少、有明显标志物的地点见面，引导客户以最便捷的方式到达。约见的地点最好是在经纪门店。约看房时间与实际看房时间相隔一天以上的，需要在看房前再次与业主客户确定。房地产经纪人要与交易双方约定具体的看房时间，否则容易造成互相等待，耽误时间。55.房地产市场上交易从______开始，以______结束。（）A、买方；买方B、买方；卖方C、卖方；买方D、顾客；顾客答案：D解析：交易是从顾客开始，以顾客结束的。顾客因为不同的需求和偏好使之有所区分。房地产经纪人通过市场细分已经认识了具有不同需求和偏好的客户群，根据顾客的需求与偏好，以最少的成本与最快的时间，帮助他们实现满意的成交，这是经纪人的吸引力和价值所在。56.为预防“跳单”，房地产经纪人在带领客户实地看房过程中，可采取的方法是（）。A、派人全程跟踪客户B、向客户预收看房费C、威胁或恐吓客户“跳单”的后果D、事先向客户告知“跳单”的危害答案：D解析：预防“跳单”的方法如下：①看房前，事先告知跳单的危害，应请看房人在《看房确认书》上签字确认；②看房时，如果出现跳单征兆房地产经纪人一定要果断制止；③在看房全过程中，房地产经纪人应寻求业主配合。57.（）是兼具住宅使用功能和办公经营功能的商业不动产。A、公寓B、商铺C、铺面房D、LOFT答案：A解析：本题目考察的是对商业不动产类型的理解。选项A“公寓”在多种情况下，特别是服务型公寓或商住两用公寓，常被设计为既具有住宅的居住功能，又具备办公或经营的空间和功能，因此符合题目描述。选项B“商铺”和选项C“铺面房”主要指的是用于商业经营的场所，通常不具备住宅使用功能。选项D“LOFT”虽然是一种灵活的居住和工作空间，但并不特指其兼具住宅和办公经营功能。因此，结合题目要求和各选项特点，答案A“公寓”是正确的。58.在当前市场情况下，决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是（）。(2011年真题)A、人脉资源B、房源信息C、网络资源D、财务资源答案：B解析：房源是房地产经纪机构的核心竞争力，房源是房地产经纪机构必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。房源信息作为重要的信息资源是房地产经纪机构核心竞争力的重要组成部分。59.主要的房地产营销渠道有房地产开发商直销和委托（）销售。A、报纸等媒体B、中间商C、网络代理渠道D、房地产服务商答案：B解析：房地产营销渠道主要包括房地产开发商直销和委托销售两种方式。其中，委托销售通常是通过中间商来进行的，这些中间商可能是房地产经纪机构或其他具有销售能力的实体。它们接受房地产开发商、不动产权利人或房地产服务商的委托，代为销售其产品。因此，在提供的选项中，B项“中间商”是符合题意的正确答案。60.下列关于签订房地产经纪服务合同的要求，错误的是（）。A、房地产经纪服务合同应以书面形式签订B、房地产经纪服务合同应由委托人签名或者盖章C、房地产经纪服务合同应加盖房地产经纪机构印章D、不需要由房地产经纪人协理签名答案：D解析：依据《房地产经纪管理办法》的有关规定，签订房地产经纪服务合同的要求主要包括：①房地产经纪服务合同应以书面形式签订；②房地产经纪服务合同应加盖房地产经纪机构印章；③房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名；④房地产经纪服务合同应由委托人签名或者盖章。61.购房或租房委托协议可以参考的文本由（）发布。A、建设部B、当地房屋管理部门C、中国房地产经纪人学会D、中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：D解析：中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了“房地产经纪服务合同推荐文本”，包括《房屋出售委托协议书》、《房屋出租委托协议书》、《房屋承购委托协议书》、《房屋承租委托协议书》。即购房或租房委托协议可以参考的文本由中国房地产估价师与房地产经纪人学会推荐。62.新建商品房销售筹备培训的内容不包括（）。(2010年真题)A、项目情况培训B、公司发展目标培训C、广告运用培训D、公司背景培训答案：C解析：新建商品房销售筹备培训的内容通常涵盖与项目销售直接相关的各个方面。选项A“项目情况培训”是必需的，以便销售人员了解项目的具体细节和特点。选项B“公司发展目标培训”也是重要的，它帮助销售人员理解公司的长远规划，从而更好地代表公司进行销售。选项D“公司背景培训”同样关键，它提供了公司的历史和文化，有助于销售人员建立对公司的认同感和信任。相比之下，选项C“广告运用培训”虽然与销售有关，但它更多地关注于广告策略和技巧，而不是销售筹备的核心内容。在新建商品房销售筹备阶段，广告的运用通常不是首要培训内容，因为它更多地涉及到后续的市场推广环节。因此，根据新建商品房销售筹备培训的重点和内容，答案选C是合理的。63.新建商品房在物业交付时，买方应该以（）作为依据，按照合同约定的条款对房屋面积、公摊面积、公用设施、配套设施、房屋配套等进行验收。A、看房确认书B、前期物业管理服务合同C、房地产认购协议书D、商品房买卖合同答案：D解析：根据交易双方签订的《商品房买卖合同》，开发商应在约定的时间内将房屋交付给买方。房屋交付的时候，应该以双方签订的《商品房买卖合同》条款作为依据，买受人按照合同约定的条款对房屋面积、公摊面积、公用设施、配套设施、房屋配套等进行验收。64.在客户积累的过程中，更重要的是（），以便更准确地指导销售工作。A、确定客户的经济实力B、了解客户的购房意向C、掌握客户的基本资料D、制订销售计划答案：B解析：房地产经纪人最重要的工作是客户积累，在客户积累的过程中，更重要的是了解客户的购房意向，以便更准确地指导销售工作。65.在客户接待的电话接待流程中，经纪人不能（）。A、电话铃响三声内接起B、主动报出公司名称C、尽量用生活语言D、等待客户挂电话后再挂电话答案：C论是到店接待还是电话接待，房地产经纪人为客户解答问题时，应尽可能使用书面用语。客户提出问题后，应换位思考，多站在客户的角度上加以考虑，解答问题应使客户感觉非常专业和满意。66.在签订房地产买卖合同时，房地产经纪人应提示双方注意的细节不包括（）。(2010年真题)A、交易金额的大小写B、由谁交付佣金C、合同的签约日期D、合同的生效日期答案：B解析：签订房地产买卖交易合同时，房地产经纪人要提示合同双方注意以下细节：①合同的填写应用钢笔或签字笔，涉及钱款金额的数字应注意大小写；②合同中关于“房屋所在地”、业主的姓名等有关物业基本内容的栏目必须和不动产权证上注明的一致；③查看房屋所有权人的身份证件。合同的签约人必须是合法的当事人，属于委托人代签性质的，必须出具相关的委托书；④合同的签约日期及生效日期一定要注明；⑤在合同填写完毕后，买卖双方及中介方签字盖章；⑥实行网上签约的，应将合同内容录入网上交易系统。67.房地产开发企业若以获取最大限度的利润为目标，则最恰当的做法是（）。(2010年真题)A、确定较高的房价B、扩大开发的规模C、寻求合适的房价和开发规模D、制定合适的促销策略答案：C解析：最大利润目标即房地产企业以获取最大限度的利润为定价目标。利润最大化取决于合理价格所推动的销售规模。最大利润目标的实现并不意味着企业将房价定得最高，也不是将房地产开发项目的开发规模最大，而应该是一个合适的价格和规模。68.项目推广主题可从产品定位、客户定位和（）三个方面来提炼。(2007年真题)A、功能定位B、形象定位C、价格定位D、品牌定位答案：B解析：项目推广主题的提炼通常涉及产品、客户及项目整体形象的综合考量。在2007年真题中，形象定位被明确列为第三个要素。产品定位直接关联项目本身的功能与价值，客户定位针对目标人群需求，而形象定位侧重于项目在市场中塑造的独特认知与视觉印象。选项A（功能定位）通常包含在产品定位范畴内；选项C（价格定位）属于营销策略而非主题提炼的核心维度；选项D（品牌定位）虽相关，但题干更强调具体推广主题的三个基础方向，形象定位更贴合题干的逻辑框架。69.房地产经纪人采用社区开发的方法开拓客源时，应遵循的原则有事先准备、周密筹划和（）。A、全面推广B、广泛联谊C、有借问询D、避免扰民答案：D解析：在社区开发方面，应遵循以下原则：①事先准备，对活动场地进行事先勘察和申请，提前准备好活动所需的道具和物料，如房源介绍表单、展板、名片、赠送礼品等；②周密筹划，对于活动的地点、时间，社区开发的形式，人员分工安排、活动预告宣传等都应该预先进行周密的筹划，以保证取得预期的活动效果；③避免扰民，社区活动的出发点，是为了以亲近社区居民的手段，应避免扰民，扰民以及保护个人隐私信息等，以免引起客户反感。70.编制房屋状况说明书的基础资料是（）。A、房屋登记簿B、房屋所有权证C、土地使用权证D、房屋实地勘查表答案：D解析：房屋现场勘查作业后的工作包括：应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写《物业现场勘查表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备。71.户外广告不具备（）的特点。A、长期性B、固定性C、覆盖率高D、集中性答案：C解析：不同的广告媒介不同，其广告费用、广告设计、广告策略和广告效果也不同。户外广告的优点有：长期性、固定性、集中性效应，缺点包括：由于地段固定而不具备流动性，注视率不够集中。覆盖率高属于广播广告的优点。72.在写字楼项目推广渠道中，（）为企业高管、行业客户获知信息的渠道，且具有一定的品牌价值。A、直邮短信B、产业杂志C、活动营销D、网络推广答案：B解析：产业杂志是高管、产业客户获知信息的渠道，有一定品牌价值。直邮短信对增加上门量，是最直接有效的推广手法。活动营销在销售中前期采用产品发布会、封顶或开盘仪式、品牌客户签约活动等提升项目社会知名度与客户认知；进入持续销售期，通过不同规模形式的相关主题活动持续吸引社会关注并挖掘新客户。网络推广通过房地产门户网站广告，向商务客户传递信息，同时利用网站的浏览量树立项目的市场认知；聘请剑客在论坛中炒作、造势，吸引关注，持续整个销售期。73.房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映是（），关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。A、市场战略B、平均收益率C、市场占有率D、安全收益率答案：C解析：市场占有率是指在一定时期内某类产品市场上，房地产企业产品的销售量（或销售收入）占同一类产品销售总量（或销售总收入）的比例。这一指标综合反映了房地产企业的经营状况和产品竞争力状况，直接关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。因为市场占有率的高低体现了企业对市场的控制能力、产品的受欢迎程度以及企业的竞争实力。因此，对于房地产企业而言，提高市场占有率是提升其市场地位和确保企业长期发展的关键。74.某公司规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息，其他人员则不能看到业主的联系方式。该公司对房源的管理采用的是（）法。A、分区公盘制B、私盘制C、公盘制D、混合制答案：B解析：房源信息管理制度中，私盘制指经纪人独享自身开发房源信息，不共享业主联系方式。题干所述符合私盘制特点。公盘制信息完全共享，分区公盘制按区域共享，混合制结合不同方式。选项B正确对应公司规定。来源：房地产经纪基础。75.房源信息的（）非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。A、系统性B、完整性C、时效性D、准确性答案：C解析：房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。对房源信息的更新包括：①周期性回访；②回访信息的累积；③房源状态的及时更新。76.房地产开发商应当在交付日期届满前不少于（）内，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料以书面通知的方式送达买受人。A、10日B、20日C、30日D、40日答案：A解析：在《商品房买卖合同示范文本》GF—2014—0172第11条中，对交付时间和交付手续进行了规定：①合同中应约定房地产开发商交付该商品房的具体时间；②房地产开发商应当在交付日期届满前不少于10日内，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料以书面通知的方式送达买受人。77.存量房市场具有很强的（），在存量房交易时，必须正确区分产权形式，分别对待。A、政策依赖性B、相对性C、差异性D、政策强制性答案：A解析：存量房市场是指已经建成并投入使用的房屋交易市场，与增量房市场相对应。在存量房交易中，产权形式是一个非常重要的因素，不同的产权形式可能会对交易产生不同的影响。例如，商品房、经济适用房、房改房等不同产权形式的房屋，在交易时需要遵守不同的政策和法规，并且可能需要办理不同的手续。因此，在存量房交易时，必须正确区分产权形式，分别对待，以确保交易的合法性和安全性。此外，存量房市场还受到政策的影响，例如限购、限贷、税收等政策都会对存量房市场产生影响。因此，存量房市场具有很强的政策依赖性。综上所述，选项A是正确的答案。78.关于个人住房贷款的贷款额度，下列说法错误的是（）。A、贷款额度也称贷款限额，银行一般用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定B、贷款金额不得超过某一最高金额C、贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额D、当申请金额超过银行规定的任一限额时，以其中最高限额作为贷款金额答案：D解析：贷款额度又称贷款限额。银行一般用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：①贷款金额不得超过某一最高金额；②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；③贷款金额不得超过按最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中最低限额作为贷款金额。79.自然销售新建商品住宅，其优点是（）。A、客户诚意度高B、市场关注度高C、前期积累的客户多D、客户满意度高答案：B解析：销售方式分为：①集中销售，指当项目达到销售条件后，通知所积累的诚意客户集中于某日前来销售地点进行认购。其优点是客户满意度高，易于把握；②自然销售，指项目在确定销售时间后，按客户自然上门的时间和顺序进行认购。自然销售走炒作路线，通过“先到先得”的形式引发客户了解欲、购买欲，市场关注度高。80.房地产交易未达成时，对于买受人存入房地产经纪机构客户交易结算资金账户的资金，正确的处理方式是（）。A、提取现金返还买受人B、暂时保管买受人资金C、将资金转入买受人银行账户D、为买受人断开银行账户并存入资金答案：C解析：房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户。当交易未达成时，通过转账的方式划入房产买方的原转入账户；以现金存入的，转入房产买方的个人银行结算账户。客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。81.下列客户中，对自己的选择较自信，朋友的影响较为关键的客户属于（）。A、小户型客户B、中大户型客户C、投资客户D、大户型及别墅客户答案：D解析：大户型及别墅客户特征有：①置业经验相对比较丰富，对物业有自己独有的判断；②表现比较低调，很讲道理，容易沟通，对自己的选择较自信，朋友的影响较关键，同时也接受销售人员提出的好建议；③注重物业品质及形象等精神层面与客户身份地位的匹配度。82.建立一个以客户为中心的记录和数据库，是为了对（）信息进行分类和系统管理A、客源B、房源C、市场D、交易答案：A解析：客户信息管理实际上就是建立一个以客户为中心的记录或数据库，是对客户信息进行分类和系统管理。它不仅包括曾经作为委托人完成房地产交易的客户，也包括那些提出需求或打过电话的潜在客户和与交易活动有关的关系人或供应商，还可包括那些经纪人定为目标希望为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。83.房地产经纪人协助房屋交易双方签订交易合同时，错误的做法是（）。A、找出交易双方的异议B、审查交易双方的证件C、为交易双方讲解交易合同D、说服买受人承担所有税费答案：D解析：买卖合同签约时，房地产经纪有人要做的工作包括：①签约前的准备，例如，明确双方异议所在，争取事先沟通好，房地产经纪人要积极帮助双方寻找解决办法；②证件审查；③合同文本讲解；④签订不动产买卖交易合同。84.一旦购房者发出希望签署购房确认书的信号，房地产经纪人应该及时把握，（）地引导购房，直至签署确认书。A、指导性B、试探性C、简捷性D、强制性答案：B解析：在购房者表达出希望签署购房确认书的意愿后，房地产经纪人需要采取一种既不过分强硬也不失谨慎的态度来引导购房者完成购房流程。试探性地引导购房意味着经纪人会以较为柔和、逐步深入的方式与购房者沟通，了解购房者的具体需求和疑虑，同时逐步推进购房流程。这种方式有助于建立信任，减少购房者的顾虑，并最终促成购房确认书的签署。因此，试探性是这一情境下最合适的引导方式。85.在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例原则上不低于（）。A、20%B、25%C、30%D、35%答案：B解析：2016年2月2日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布的《关于进－步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》规定：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。86.借款人有可能在抵押贷款购房的还款期内出现经济困难而一时难以偿还抵押贷款本息，此时面临的是抵押贷款的（）。A、房屋贬值风险B、购房者房屋处置风险C、利率变化风险D、无力继续偿还贷款本息风险答案：D解析：对借款人来说，银行抵押贷款存在一定的风险。这些风险包括：①无力继续偿还贷款本息风险，是指借款人有可能在抵押贷款购房的还款期内出现经济困难而一时难以偿还按揭贷款本息。②房屋贬值风险，导致房屋贬值风险的原因很多，其中包括自然灾害、政治动荡和经济危机等不可抗力因素，也包括人为的因素。③利率变化风险。④购房者房屋处置风险。87.以客户为导向的市场营销的核心概念不包括（）。A、客户让渡价值B、客户关系C、客户满意D、客户忠诚答案：B解析：以客户为导向的市场营销，其目的在于通过满足客户需求并使其满意以实现企业盈利目标，即客户需要什么产品，企业就应当生产、销售什么产品。它包括以下三个核心概念：①客户让渡价值；②客户满意；③客户忠诚。88.在客户积累的过程中，更重要的是（），以便更准确地指导销售工作。A、确定客户的经济实力B、了解客户的购房意向C、掌握客户的基本资料D、制订销售计划答案：B解析：房地产经纪人最重要的工作是客户积累，目前市场上积累客户的方式有两种：客户主动上门、通过渠道拓展的客户。在客户积累的过程中，更重要的是了解客户的购房意向，以便更准确地指导销售工作。89.一般情况下，购买物业的客户对目标市场有明确意向，特别是对有自住需求的客户来说，他对于目标物业有明确的（）要求。A、房型和地理区域范围B、价格范围和房型C、购房的房型和楼层D、地理区域范围和价格范围答案：D解析：不同的客户对于自己想购置物业有不同的目标需求和偏好。一般情况下，购买物业的客户对目标需求有明确的意向，特别是对有自住需求的客户来说，他对于目标物业有明确的地理区域范围和价格范围。90.新建商品房核心均价的确定方法不包括（）。A、外部替代法B、市场比较法C、成本法D、收益法答案：A解析：核心均价的确定有多种，包括市场比较法、收益法、成本法、目标利润法等。目前确定住宅项目核心价格常用方法是市场比较法。91.房地产经纪人在房屋出租独家代理活动中，错误的做法是（）。(2010年真题)A、争取尽可能高的房屋租金B、争取尽可能短的成交时间C、向承租人隐瞒房屋质量问题D、向承租人详细介绍房屋优点答案：C解析：对于业主而言，业主通常是想卖一个比较高的价格，但又担心卖不出去或短时间内不能成交。在向客户介绍房源之前，经纪人应提前了解房源各种情况以及可以吸引客户购买的令人十分满意的地方。介绍房源时要特别注意真实性，不能夸大其词，故意掩盖房屋缺陷。房地产经纪人可以根据客户的需求，重点介绍与客户购买需求有关的房屋相关信息。92.当客户看房结束后，对房子基本满意还要考虑，若房子本身的问题或缺陷没能完全达到客户的要求，房地产经纪人应采取的对策是（）。A、经纪人应及时找到问题的关键，及时进行解决B、及时了解客户在价格上的心理底线C、进一步明确客户的购房需求D、分析房源优缺点，确定客户的承受能力答案：A解析：购房客户看房结果根据客户态度可分为：①不满意；②基本满意还要考虑；房子满意，但嫌贵；满意。其中，对于“基本满意还要考虑”的顾客，房产经纪人的对策是若房子本身的问题或缺陷没能完全达到客户的要求，经纪人应及时找到问题的关键，逐一解决。93.在房地产居间业务中，房源的物理属性是指（）。A、物业的用途B、物业的权属状况C、物业自身及其周边环境的物理状态D、委托方在委托过程中的心理状态答案：C解析：房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标。如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。94.存量房遍布城市的各个角落，销售离散性大，房地产经纪企业建立社区性门店。体现出存量房销售（）的特点。A、待售房屋实体差异大B、销售对象坐落分散C、主要为现房销售D、房屋产权关系复杂答案：B解析：存量房销售的特点包括：①房屋产权关系复杂；②销售对象坐落分散；③主要为现房销售；④待售房屋实体差异大；⑤价格浮动空间大；⑥存量房销售更加侧重体验式服务。其中，销售对象坐落分散表现为：存量房遍布城市的各个角落，尽管房地产经纪机构通常建立了社区性门店，但经纪人和消费者还是需要花费较大的时间成本和交通成本用于查勘坐落于不同住宅小区的物业单元95.新建商品房形象楼书的构成要素不包括（）。A、楼体形象B、完整的户型资料C、主力户型图D、整体规划平面图答案：B解析：形象楼书的主要构成要素：楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。96.关于租赁合同的签订，错误的说法是（）。A、合同应字迹清楚，避免涂改B、合同应一式两份C、数字要大写D、经纪公司应为收取的佣金开出收据答案：B解析：当房屋租赁双方对房屋租赁事宜达成一致时，就可以签署房屋租赁合同（或房屋租赁居间合同）了。在租约签订过程中，房地产经纪人应该做好以下工作：①如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。②合同应一式四份，租赁双方各执一份，经纪公司存档一份，一份合同交政府部门登记备案。③合同字迹清楚，尽量避免涂改。如有涂改，双方应该在涂改之处共同签字。④双方阅读合同，房地产经纪人对合同有关条款进行解释。⑤经纪公司收取佣金、开具收据。⑥协助租赁双方办理租赁合同登记备案。其中，合同条款的解释包括：①房屋坐落地点应与房产证相同，填后与出租人确认；②用途条款要明确；③数字要大写；④租金及支付方式：应详细填写支付时间、押金情况等；⑤在租赁期内水、电、煤气、电话费及其他相关费用的缴付方式。97.写字楼项目进行目标客户定位时，根据片区现有写字楼客户的调查分析，将主流行业、主流发展规模、主流来源区域的企业作为（）。A、重要客户群锁定B、项目核心客户群C、游离客户群界定D、无效客户群答案：B解析：写字楼项目目标客户定位分为：①核心客户群锁定；②重要客户群锁定；③游离客户群界定。其中，核心客户群锁定是指根据片区现有写字楼客户的调查分析，将主流行业、主流发展规模、主流来源区域的企业作为项目核心客户群。98.宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息，以画面、文字、（）的方式传递给客户，以增加客户的感知。A、图示B、效果C、风格D、设计答案：A解析：宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息，以画面、文字、图示的方式传递给客户，以增加客户的感知。房地产销售宣传资料通常由房地产经纪机构委托专业的广告公司设计和制作，以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。99.虽然每一套房屋都是唯一的，具有明显的个别性，但在现实生活中，人们对房屋的需求却并不是非要某一套不可，这表明房源具有（）。(2007年真题)A、公共性B、变动性C、可替代性D、流通性答案：C解析：房源的特征包括：①动态性；②可替代性。其中，可替代性是指虽然每一套房屋都是唯一的，具有明显的个别性，但是在现实生活中，人们对房屋的需求却并不是非某套不可。具有相似地段、相似建筑类型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，对于需求者而言，它们是可以相互替代的。100.字楼项目销售过程中，注重维护、提前告知项目信息；增强物管服务意识是对（）的销售解决方案。A、前期客户B、海外客户C、本区域主流客户D、投资型客户答案：C解析：在写字楼项目销售过程中，注重维护、提前告知项目信息以及增强物管服务意识，这些都是为了提升客户体验和满意度。针对题目中的选项进行分析：A.前期客户-通常指的是在项目初期就接触并可能购买的客户，但销售策略并不特指只针对他们。B.海外客户-指的是来自国外的客户，销售策略中并未特别指出是针对海外客户。C.本区域主流客户-指的是在项目所在区域中占主要比例的客户群体。注重维护、提前告知和增强服务意识，正是为了吸引并稳固这部分客户群体，因此这个选项与销售策略高度相关。D.投资型客户-指的是以投资为目的购买写字楼的客户，销售策略并未特别针对他们。综上所述，注重维护、提前告知项目信息以及增强物管服务意识，更符合对本区域主流客户的销售解决方案。因此，答案是C。101.买卖双方经过经纪公司牵线后，撇开经纪公司，私自进行交易，以逃避佣金支付的行为属于（）。A、丢单B、跳单C、私单D、逃单答案：B解析：在房地产或类似行业中，买卖双方通过经纪公司介绍后，如果绕过经纪公司直接进行交易以规避支付佣金，这种行为通常被称为“跳单”。跳单行为本质上是一种违约行为，因为它违反了与经纪公司之间的初步协议或默契。选项A的“丢单”通常指的是订单或交易的丢失，与本题不符；选项C的“私单”可能指的是私下进行的交易，但它没有特指绕过中介的行为；选项D的“逃单”虽然也涉及到逃避，但在这一行业术语中并不特指绕过中介。因此，根据行业术语和定义，选项B“跳单”是正确答案。102.获取房源信息后，为进一步了解业主关于售房的想法，经纪人可以（）。A、预约看房B、电话咨询C、提前空看房屋D、陪客户看房答案：A解析：在获取房源信息后，经纪人需要进一步了解业主关于售房的想法。分析各个选项：A.预约看房-这个选项允许经纪人直接与业主交流，从而更深入地了解他们的售房意愿、期望价格等关键信息。B.电话咨询-虽然电话咨询也是一种沟通方式，但它可能不如面对面交流那样直接和有效。C.提前空看房屋-这个选项主要是了解房屋的实际状况，而不是业主的售房想法。D.陪客户看房-这主要是为客户提供的服务，与了解业主的售房想法不直接相关。综上所述，预约看房是最直接且有效的方式来了解业主关于售房的想法，因此答案是A。103.抵押贷款时采取等额本息还款方式的特点为（）。A、可节省整体利息支出B、每月还款额保持不变C、每月还款额递减D、利息按本金余额逐月计算答案：B解析：等额本息还款方式的特点在于，在整个还款期内，每月以相等的金额偿还借款本息，即每月还款额保持不变。这种方式下，借款人可以准确掌握每月的收支预算，方便进行个人财务管理。104.编制房屋状况说明书的基础资料是（）。(2012年真题)A、房屋登记簿B、房屋所有权证C、土地使用权证D、房屋实地勘查表答案：D解析：房屋现场勘查作业后的工作包括：应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写《物业现场勘查表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备。105.形象楼书多采用图片及较容易产生联想的（）来展现项目卖点。A、书面语言B、整体语言C、风格语言D、感性语言答案：D解析：形象楼书是多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点，包括楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。106.健全的房地产市场营销，首先应仔细分析了解（）。A、消费者B、生产者C、竞争者D、政府答案：A解析：市场营销作为一种将产品从生产者向消费者转移的激励过程，就是从卖方的立场出发，以买主为对象，在不断变化的市场环境中，以满足一切现实和潜在消费者的需要为中心，提供和引导商品或服务到达消费者手中，同时企业也获得利润的企业经营活动。因此，健全的房地产市场营销首先应仔细分析了解消费者。107.商铺投资合理的年投资回报率一般为（）。A、8%～10%B、10%～12%C、8%～12%D、10%～14%答案：C解析：在商铺投资中，合理的年投资回报率是一个关键的考量指标。根据行业经验和市场常规，这个回报率一般落在8%到12%的区间内，这一范围既考虑了投资者的收益期望，也反映了市场风险和投资回报之间的平衡。108.房地产项目进入市场销售，首要条件是（）。A、确定核心均价B、需要符合预售条件C、合理的推售安排D、确定价格答案：B解析：房地产项目进入市场销售，其首要条件是需要符合预售条件。房地产开发商要根据国家和地方的法律法规，办理商品房销售（预售）许可证。109.在房源信息共享形式中，公盘制的缺点是（）。A、房源信息利用率低B、房源信息容易外泄C、获得经纪服务佣金少D、房源信息时效性差答案：B解析：公盘制是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。公盘制的缺点主要表现在不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为。而且，房源信息较容易外泄。110.由于核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，在核心主力零售店经营管理上造成了（）。A、主力店恶性竞争B、竞争力低C、难以管理D、提成或租金收入偏低答案：D解析：答案解析：在招商条件放宽的情况下，核心主力零售店的招商虽然变得相对容易，但这可能导致后续的经营管理问题。放宽招商条件往往意味着在提成或租金上做出让步，以吸引商家入驻。这样的策略直接影响了零售店的收入，特别是提成或租金收入。因此，选项D“提成或租金收入偏低”是合理的答案。其他选项如恶性竞争、竞争力低或难以管理，并未直接由题干中的招商条件放宽所导致。111.房地产项目销售现场所展示的功能不包括（）。A、成功传递项目价值B、营造融洽洽谈氛围C、客户到达与成交便利D、形象定位答案：D解析：房地产项目销售现场所展示的功能有：①成功传递项目价值；②营造融洽洽谈氛围；③客户到达与成交便利。112.存量房商业抵押贷款的申请对象必须是年满（）周岁，不超过65周岁。A、14B、16C、18D、24答案：C解析：存量房贷款借款人必须是年满18周岁，男女不超过65周岁，有城镇户籍的居民，本市、外地均可，并且能够提供稳定的收人证明，个人征信纪录良好等。113.在房屋赠与的产权登记办理过程中，标准价、优惠价房屋赠与的，提交补交房价款证明或满（）工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。A、50年B、65年C、60年D、55年答案：B解析：在房屋赠与的产权登记办理过程中，除了提交基本材料以外，标准价、优惠价房屋赠与的，提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。114.房地产经纪人针对成熟型的买房客户的正确引导方式为（）。A、提供最符合客户要求的房源B、帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案（目标、贷款安排等）C、提供咨询服务，创造专业服务形象，争取建立长期联系D、提供好、中、差三类不同房源进行展示，引导客户明确购房意向答案：A解析：在客户接待过程中，根据客户在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素来给客户划分优先次序，房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导。成熟型客户的表现为：有明确意向，对市场行情非常了解，只要条件符合将会很快成交。对其正确的引导方式为：提供最符合客户要求的房源。115.在租赁合同签订后（）日内，房屋租赁双方当事人相关材料到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。A、20B、30C、40D、50答案：B解析：在租赁合同签订后30日内，房屋租赁双方当事人持《房屋租赁合同》、房屋租赁双方身份证明、房屋产权证明文件和其他政府主管部门要求的其他材料到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。房地产经纪人要帮助租赁双方在房屋租赁合同订立后，立即约定备案时间。116.下列不属于商圈调查方法的是（）。A、现场勘查B、访谈法C、网络搜集信息D、个案调查答案：D解析：商圈调查方法包括：①现场勘查，要求在进行商圈调查时，须认真察看并及时做好记录，并对记录进行整理分析，同时也必须查阅相关资料、询问相关专业人员，确保内容的真实性。②访谈法，访谈的对象，可以是业主，也可以是物业服务企业、开发企业、同行、资深房地产经纪人等。③其他方式，同行业的相关数据报告，通过了解同行业发布的数据，加深对商圈的认识；通过网络搜集信息等都可以进行相关内容的商圈调查等。117.与其他市场促销方式相比，人员促销的缺点是（）A、针对性差B、时间成本高C、信息表达不畅D、互动性差答案：B解析：人员促销又称人员推广，是最古老的促销方式，也是唯一直接依靠人员的促销方式。人员推广是房地产企业的推销人员通过主动与消费者进行接触和洽谈，向消费者宣传介绍本企业的房地产，达到促进房地产销售的活动。人员促销的局限性包括：①人员促销与其他促销方式比较，时间成本较高，大致是广告费用的2～5倍。在市场范围受到限制的情况下，采用人员促销将受到很大限制。②这种促销方式对人员的素质要求非常高，促销人员需具备一定的房地产专业知识和沟通能力。118.下列客源的特征中，能否成为真正的买方或租家，不仅取决于房地产经纪人提供的房源服务，还取决于客户本身，这体现的特征是（）。A、指向性B、潜在性C、时效性D、多变性答案：B解析：本题涉及房地产经纪客户的特征理解。出自房地产经纪人相关教材中对客户属性的描述。潜在性指客户当前尚未形成实际交易，其转化为买方或租家需依赖经纪人服务及客户自身条件变化。选项B符合题干中“是否成为真正买方或租家取决于客户本身”的表述。其他选项如指向性强调需求明确性，时效性关联时间因素，多变性涉及需求波动，均与题意不符。119.在签订商品房认购书时没有（）风险。A、房号销售与算价B、转售C、购买、贷款资格（针对限购未取消的城市）D、变更答案：B解析：在签订商品房认购协议书时有三类风险：①房号销售与算价风险；②（针对限购未取消的城市）购买、贷款资格风险；③变更风险。120.shoppingmall等大型购物中心的核心主力店一般放在（）。A、门口B、经营轴线（或线性步行街）的端点C、集中放置在中间D、人流量最大的地方答案：B解析：答案解析：在购物中心的设计布局中，核心主力店的位置是关键。它们通常被放置在能够吸引顾客深入购物中心内部，同时也有利于顾客流动线的设计位置。经营轴线（或线性步行街）的端点正是这样一个理想位置，它既能吸引顾客进入，也能引导他们沿着轴线深入购物中心。因此，选项B是正确的答案。121.根据《物权法》，抵押权自（）时生效。A、设立B、公正C、登记D、行为发生时答案：C解析：房地产抵押合同需要到不动产登记部门办理登记。根据《物权法》的相关规定，抵押权自登记时设立。抵押权已登记的，按照登记先后顺序清偿；已经登记的抵押权，先于未登记的抵押权受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。122.在带领客户实地看房前，房地产经纪人事先应（）。A、收取看房费B、收取意向金C、承诺实现客户的全部要求D、签订实地看房确认书答案：D解析：在看房前，房地产经纪人应请客户在《看房确认书》上签字确认。如果客户跳单，其签署的《看房确认书》是房地产经纪人的带看记录，可以作为未来向跳单客户起诉追讨经纪服务费的证据之一。123