2025房地产经纪人-《房地产经纪业务操作》考前冲刺备考速记速练300题-含详解

PAGEPAGE12025房地产经纪人_《房地产经纪业务操作》考前冲刺备考速记速练300题_含详解一、单选题1.房地产经纪人在房屋出租独家代理活动中，错误的做法是（）。A、争取尽可能高的房屋租金B、争取尽可能短的成交时间C、向承租人隐瞒房屋质量问题D、向承租人详细介绍房屋优点答案：C解析：对于业主而言，业主通常是想卖一个比较高的价格，但又担心卖不出去或短时间内不能成交。在向客户介绍房源之前，经纪人应提前了解房源各种情况以及可以吸引客户购买的令人十分满意的地方。介绍房源时要特别注意真实性，不能夸大其词，故意掩盖房屋缺陷。房地产经纪人可以根据客户的需求，重点介绍与客户购买需求有关的房屋相关信息。2.写字楼项目的推广渠道不包括（）。A、户外广告B、活动营销C、楼体广告D、店面推销答案：D解析：常见的写字楼项目推广渠道有：①报纸广告；②户外广告；③框架广告；④楼体广告；⑤电台广告；⑥网络推广；⑦产业杂志；⑧直邮短信；⑨联动；⑩陌生拜访；大型活动。3.将某写字楼定位为中央商务区首席商务综合体，这属于该写字楼的（）。A、客户定位B、形象定位C、属性定位D、区域定位答案：C解析：项目属性定位是指基于项目既定产品特点和内外部资源优势，界定项目在当前写字楼市场的档次定位与特色属性。4.在市场营销活动中的工作中，（）阶段是房地产经纪人着重参与的阶段。A、项目筹划与地块研究B、产品设计与规划C、项目策划与销售D、产品售后与回访答案：C解析：房地产经纪人在市场营销活动中的主要职责集中在项目推广、客户对接及交易促成方面。中国房地产经纪人职业资格考试教材指出，产品设计与规划阶段通常由开发团队主导，而项目策划与销售阶段需要经纪人运用市场知识制定销售策略、组织推广活动并直接参与客户洽谈。选项C描述的阶段符合经纪人直接介入销售实务的特点，其他选项涉及的前期开发及后期服务环节经纪人参与度较低。5.选择自然销售方式销售住宅的流程为（）。A、选房当天客户按照到场排队顺序进行选房，先到先得B、新老客户同等待遇，走炒作路线C、热销盘客户会提前排队，维持秩序客户流失度高D、确定前期积累客户选房顺序，正式发售前统一发出通知，客户凭借顺序号进行选房答案：A解析：销售方式分为集中销售和自然销售两种。自然销售方式指项目在确定销售时间后，按客户自然上门的时间和顺序进行认购。其操作流程是选房当天客户按照到场排队顺序进行选房，先到先得。6.写字楼的特性不包括（）。A、与宏观经济正相关B、客户非个体属性C、项目运作专业性D、高风险性答案：D解析：写字楼的产品特性包括：①与宏观经济的正相关性；②购房（承租）客户多为企业；③产品技术性；④销售商务性；⑤项目运作专业性。7.市场营销的本质就是一个（）的过程。A、实现利润最大化B、建立客户关系C、产品和服务的市场交换D、满足市场需要答案：B解析：市场营销的核心在于与客户建立长期、稳定的互动联系，而非单纯追求单次交易。菲利普·科特勒在《市场营销管理》中指出，现代营销强调通过价值传递与客户保持持续关系。选项A聚焦企业盈利目标，属于经营结果而非本质；选项C描述传统交易行为，未体现动态关系；选项D是营销的目标之一，但实现目标需依托客户关系的构建与维护。B选项更贴合“过程”这一动态特征，符合现代营销理论对客户关系管理的强调。8.将商业地产项目按照商业形态进行划分，其内容不包括（）。A、商业街B、购物中心C、市场类商铺D、社区型商业中心答案：C解析：商业地产的划分具体情况如表7-10所示。表7-10商业地产的划分9.形象楼书多采用图片及较容易产生联想的（）来展现项目卖点。A、书面语言B、整体语言C、风格语言D、感性语言答案：D解析：形象楼书是多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点，包括楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。10.买卖双方达成意向，买方可以向卖方支付定金，一般不超过房屋总价款的（）。A、10%B、20%C、30%D、40%答案：B解析：客户对所看房源十分满意，房地产经纪人可以建议购房人与业主签订《房屋买卖定金合同》，并交纳一定金额的定金。定金数量不能超过房屋总价款的20%。收到客户定金时，房地产经纪与买卖当事人三方共同签订《买卖定金协议书》，要注明定金的额度、支付方式以及违约处理方式。11.在进行新建商品房销售前，除了准备好销售资料，还需要准备好正式发售方案，发售方案应根据（），以及与开发商沟通后的内容来制定。A、客户积累情况B、完善的销售策略C、客户的需求程度D、合理的市场趋势答案：A解析：在进行新建商品房销售前，除了准备好销售资料，还需要准备好正式发售方案。发售方案应根据客户积累情况，以及与开发商沟通后的内容来制定。发售方案包括销售目标、销售方式、销售条件等内容。通常发售方案会配合相应的广告设计、媒体推广等工作。12.房地产经纪人与客户初步接触的关键步骤是（）。A、推荐房源B、客户接待C、实地看房D、交易谈判答案：B解析：客户接待是与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步，也是经纪人与客户建立联系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定经纪人能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。13.在写字楼销售中，最直接有效的推广手法是（）。A、直邮短信B、户外广告C、网络推广D、活动营销答案：A解析：常见的写字楼项目推广渠道有：①报纸广告；②户外广告；③框架广告；④楼体广告；⑤电台广告；⑥网络推广；⑦产业杂志；⑧直邮短信；⑨Call客；⑩联动；陌拜；大型活动。其中，直邮短信对增加上门量，是最直接有效的推广手法。可以多轮次不同目标客户群传播，与逐层递减精准锁定有效客户群有机结合、交叉运用，直达目标客户。14.一般而言，售楼书销售资料包括（）、销售现场资料及其他资料等。A、海报B、传单C、专家意见书D、调查问卷答案：A解析：这道题考查对售楼书销售资料包含内容的了解。售楼书销售资料通常会有多种形式，海报是其中常见且重要的一种。传单形式相对简单，不够全面；专家意见书并非普遍包含；调查问卷主要用于收集信息，而非作为销售资料。所以一般而言，售楼书销售资料包括海报。15.房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的差异不包括（）。A、租赁期限不一致B、租赁合同类型不同C、租赁费用支付方式不同D、房屋租赁合同约定特殊事项答案：A解析：房地产经纪人一定认识到，单宗房屋租赁经纪服务业务与房屋租赁托管经纪业务在合同类型、租赁费用、租赁当事人权利义务等方面都存在差异。房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的差异具体表现在：①租赁合同类型不同；②房屋租赁费用支付方式不同；③房屋租赁合同约定特殊事项；④签订合同时间不是同一时间点。16.运用SWOT分析法对房地产产品进行定位时，企业着重考虑优势因素和机会因素的对策是（）。A、WT对策B、WO对策C、ST对策D、SO对策答案：D解析：根据SWOT分析制定出的行动对策有四种：①最小与最小对策（WT对策），即考虑劣势因素和威胁因素；②最小与最大对策（WO对策），即着重考虑劣势因素和机会因素；③最大与最小对策（ST对策），即着重考虑优势因素和威胁因素；④最大与最大对策（SO对策），即着重考虑优势因素和机会因素。17.在房屋买卖合同签订的过程中，房地产经纪人需要认真审查的证件不包括（）。A、房产证B、土地证C、户口簿D、工作证答案：D解析：在房屋买卖过程中，房产证用于证明房屋的所有权，土地证用于证明土地的使用权，户口簿用于核实相关人员的身份等信息，这些都是与房屋交易直接相关且非常重要的证件，需要认真审查。而工作证与房屋买卖本身并无直接关联，不是必须审查的证件。所以答案选D。18.（）是房地产经纪人工作的第一步，也是房地产经纪人与客户建立联系的关键一步。A、信息收集B、与客户沟通C、房地产展示D、洽商议价答案：B解析：与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步，也是经纪人与客户建立联系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定客户能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。19.在带领客户实地看房前，房地产经纪人事先应（）。A、收取看房费B、收取意向金C、承诺实现客户的全部要求D、签订实地看房确认书答案：D解析：在看房前，房地产经纪人应请客户在《看房确认书》上签字确认。如果客户跳单，其签署的《看房确认书》是房地产经纪人的带看记录，可以作为未来向跳单客户起诉追讨经纪服务费的证据之一。20.建立一个以客户为中心的记录和数据库，是为了对（）信息进行分类和系统管理。A、客源B、房源C、市场D、交易答案：A解析：客户信息管理实际上就是建立一个以客户为中心的记录或数据库，是对客户信息进行分类和系统管理。客户信息管理，即客源信息管理。它不仅包括曾经作为委托人完成房地产交易的客户，也包括那些提出需求或打过电话的潜在客户和与交易活动有关的关系人或供应商，还可包括那些经纪人定为目标希望为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。21.要确定新建商品房的均价首先应划定市场调查的范围和重点，以项目为核心，半径（）的范围是市场调查重中之重。A、2kmB、3kmC、5kmD、6km答案：A解析：新建商品房定价前的市场调查需围绕项目划定核心区域。房地产行业通常将半径2公里作为主要研究范围，此区域内竞争楼盘、配套设施、客源分布等数据对价格影响最直接。超过该距离后，区域特征、客户群体差异增大，参考价值降低。选项B、C、D的范围扩大可能导致数据失真或调研成本增加。22.房地产经纪人在询问客户需求时，适宜采用的提问方式是（）。A、封闭式B、开放式C、诱导式D、自由式答案：B解析：在征询客户需求时，不宜采用封闭式问题，如“您是需要两居室还是三居室的”宜采用开放式问题，给客户多些选择，如“您希望买一套几居室房屋”其实客户的需求项目往往是有弹性的，随着所提供房源的条件不同，客户的各种需求均可发生适应性变化，因而不能排斥这种弹性，而应通过设定条件来包容客户的需求。23.与其他市场促销方式相比，人员促销的缺点是（）。(2010年真题)A、针对性差B、时间成本高C、信息表达不畅D、互动性差答案：B解析：人员促销，是最古老的促销方式，也是唯一直接依靠人员的促销方式。人员推广是房地产企业的推销人员通过主动与消费者进行接触和洽谈，向消费者宣传介绍本企业的房地产，达到促进房地产销售的活动。人员促销的局限性包括：①成本较高，大致是广告费用的2～5倍；②对人员的素质要求非常高，只有对促销人员进行深入的房地产专业知识和沟通能力的培养，才能建立一支优秀的房地产销售团队；③在房地产市场范围受到限制的情况下，采用人员促销将受到很大限制。24.获取房源信息后，为进一步了解业主关于售房的想法，经纪人可以（）。A、预约看房B、电话咨询C、提前空看房屋D、陪客户看房答案：A解析：在获取房源信息后，经纪人需要进一步了解业主关于售房的想法。分析各个选项：A.预约看房-这个选项允许经纪人直接与业主交流，从而更深入地了解他们的售房意愿、期望价格等关键信息。B.电话咨询-虽然电话咨询也是一种沟通方式，但它可能不如面对面交流那样直接和有效。C.提前空看房屋-这个选项主要是了解房屋的实际状况，而不是业主的售房想法。D.陪客户看房-这主要是为客户提供的服务，与了解业主的售房想法不直接相关。综上所述，预约看房是最直接且有效的方式来了解业主关于售房的想法，因此答案是A。25.下列关于抵押贷款还款方式的表述中，错误的是（）。(2009年真题)A、等额本息还款方式可以准确掌握每月的还款额B、等额本息还款方式适合购房资金宽裕的借款人C、等额本金还款方式适合初期还款能力较强的借款人D、等额本金还款方式适合打算提前还贷的借款人答案：B解析：银行抵押贷款常用的还款方式包括：①等额本息还款法，每月以相等的金额偿还本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算。适合资金不宽裕的购房者。②等额本金还款法，每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。这种还款方式下，还款初期月还款额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。适合打算提前还贷者或当前收入尚可的中年人或公司。26.房源信息的共享形式中，（）表现在多数情况下，每宗交易需要两个房地产经纪人跟进。A、公盘制B、混合制C、私盘制D、公开信息制答案：C解析：房源信息共享形式中，私盘制的特点是经纪人拥有各自房源信息，其他经纪人需通过房源信息持有者合作才能完成交易。这种情况下，同一交易常涉及两个经纪人。公盘制强调信息完全共享，混合制结合公盘与私盘特点，公开信息制一般指信息公开程度高。题干所述情形符合私盘制特征。参考房地产经纪相关教材中房源管理制度部分。27.写字楼项目进行目标客户定位时，根据片区现有写字楼客户的调查分析，将主流行业、主流发展规模、主流来源区域的企业作为（）。A、重要客户群锁定B、项目核心客户群C、游离客户群界定D、无效客户群答案：B解析：字楼项目目标客户定位分为：①核心客户群锁定；②重要客户群锁定；③游离客户群界定。其中，核心客户群锁定是指根据片区现有写字楼客户的调查分析，将主导行业、产业发展规模、主流来源区域的企业作为项目核心客户群。28.下列关于写字楼项目销售展示策略的表述，错误的是（）。A、应当体现商务气质B、通过展示内容及服务交流内容的专业程度，建立与高端商务客户的对话平台C、确保提升项目品质感与尊贵感D、在销售期内应进行精细化的样板间展示答案：D解析：写字楼项目现场展示与住宅的差异主要源于主流客户的商务性与高端性，同时客户集中上门可能性较小。因此，在现场包装设计、服务内容与流程制定时，应当确保提升品质感与尊贵感，体现商务气质，建立专业威信，即通过展示内容及服务交流内容的专业程度，建立与高端商务客户的对话平台。写字楼与住宅不同于产权单位内部实际使用方式与布局多元化，因此销售期内通常进行样板层展示，概念样板间或清水样板间引导，而非精细化的样板间展示。29.二手房客户信息管理的内容不包括（）。A、基础资料B、人品性格C、需求状况D、交易记录答案：B解析：客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。客户信息管理的内容包括：①客户基础资料；②物业需求状况；③交易记录。30.房地产开发企业首次进入非成熟商务区域开发写字楼，应采用（）为主导的销售策略。A、市场竞争优势B、目标客户需求C、企业品牌营销D、项目差异化特点答案：B解析：在实际操作中，写字楼销售策略制定大致可分为：①以市场竞争优势为主导的销售策略制定；②以目标客户需求为主导的销售策略制定；③以项目差异化特点为主导的销售策略制定。其中，以目标客户需求为主导的销售策略制定方式适用于写字楼初始进入非成熟商务区域，或同期市场不存在明显竞争对手的情况。在制定销售策略时，需在明确目标客户群的基础之上，进一步分析潜在客户的关注重点，结合项目自身的匹配因素，作为日后销售推广的关键31.房地产经纪人与客户保持经常联系是为了（）。A、建立私人关系B、激活客户信息C、核实客户资料D、沟通市场行情答案：B解析：客户从发出需求信息到完成交易往往需要数十日甚至数月时间。不断寻找提供符合客户需要和选择范围的房源，逐步逼近客户目标，是客户信息利用必不可少的工作。在这个过程中保持和客户的联络和沟通，把握其需求的动态，同时也关注其和其他竞争者的联系，采取必要措施留住客户，这样才能充分利用客户信息，提高客户信息利用的效率。只有保持与客户的联系，不断有信息交流，才能激活客户信息，促成交易。32.楼盘品牌策略最直接的体现方式是（）。A、楼盘本身的品质B、楼盘的概念C、楼盘的形象D、楼盘的名称和标志答案：D解析：在品牌策略中，楼盘的名称和标志是品牌识别最直接、最外在的表现。它们能够迅速传达品牌的核心价值和特点，使消费者能够快速地辨认和记忆。相比楼盘本身的品质、概念和形象，这些更偏向于内在或抽象的属性，名称和标志则更为直观和具体，因此是楼盘品牌策略最直接的体现方式。33.根据现有市场产品的客户反馈制订适当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，同时可在客户关注方面改良提升，增强客户认可度与市场竞争力，这是基于（）的项目定位模式。A、客户体验点B、项目既定市场定位C、项目运作模式D、市场实操案例反馈答案：D解析：基于市场实操案例反馈，是指根据现有市场产品的客户反馈制定适当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，同时可在客户关注方面改良提升，增强客户认可度与市场竞争力。A项，基于客户体验点，考虑到发展商合理的投入产出比，将有限的资金运用于最能打动客户的写字楼产品方面，进而实现良好的收益，写字楼发展建议必须建立在充分了解市场客户需求与体验点，将其进行优先级／重要性排序，使每一分钱花在刀刃上。B项，基于项目既定市场定位，不同的市场定位决定写字楼的设计与软硬件配置水平。C项，基于项目运作模式是指根据市场经验，单一产权物业即发展商持有经营型写字楼物业，往往需要考虑项目未来持续的竞争能力，因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品。34.人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人（）的宽限期。A、6个月B、5个月C、7个月D、1年答案：A解析：人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其扶养家属迁出该房屋。只有6个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。35.房地产经纪人为买房客户提供多套房源供其选择，这表明房源具有（）的特征。A、独家性B、动态性C、多样性D、可替代性答案：D解析：本题目考察的是房源的特征。根据题目描述，房地产经纪人为买房客户提供多套房源供其选择，这体现了房源市场上的一个核心特征。分析每个选项：A.独家性：指的是房源的独有性或排他性，题目中并未提及房源的独家性。B.动态性：指的是房源市场的变化性，虽然市场确实动态，但题目并未直接体现这一点。C.多样性：指的是房源的多种类型或风格，题目中虽然提供了多套房源，但并未强调房源类型的多样性。D.可替代性：指的是房源之间可以相互替代，买房客户可以在多套房源中进行选择，这正是可替代性的体现。因此，根据题目描述和选项分析，答案D“可替代性”是最符合题意的选项。36.房源不仅包括委托出售或出租的房屋，还包括该房屋的（）。A、经纪人B、物业管理者C、户主D、业主答案：D解析：房源是指供出租或者出售的住房、商业用房、工业厂房等房屋，即不动产权利人有意愿出售或出租的房地产。房源不仅包括委托出售或出租的房屋，还包括该房屋的业主（委托方）。因此，房源通常是指业主（委托方）及其委托出售或出租的房屋。37.进入持续销售期后的上门客户量会随着项目（）的推广策略和力度调整而变化，销售人员的数量也要相应做出调整。A、系统性B、阶段性C、有效性D、及时性答案：B解析：项目推广策略在房地产销售管理中通常划分为不同阶段，结合《房地产销售管理实务》中关于推广周期与资源调配的章节，"阶段性"策略强调根据市场反馈分步骤调整推广方案。题目中"调整而变化"对应策略的分步骤实施特征，选项A（系统性）侧重整体规划，C（有效性）关注结果达成，D（及时性）强调响应速度，均不贴合语境。选项B准确描述了策略的递进式特征。38.一般情况下，违约金的额度大体相当于（）个月的租金。A、1～2B、3～4C、4～5D、2～3答案：A解析：民法典关于违约金的规定通常以补偿实际损失为原则，租赁合同实务中违约金一般约定为1-2个月租金，这既体现对守约方的补偿，也避免过高惩罚。选项A符合行业惯例，其他选项数额偏高，超出常见合理范围。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条及《房屋租赁合同示范文本》相关内容可作参考。39.房地产开发商或二手房所有权人采用直销这一销售方式，所能体现出的优势是（）。A、扩大了销售半径B、及时获得市场对产品的反馈C、销售方可以根据收益情况控制销售价格、销售进度D、帮助其快速回笼资金答案：C解析：房地产销售方式中，直销模式的特点在于开发商或所有权人直接参与销售环节，减少了中间环节的成本和依赖性。直销的核心优势之一是销售方能够根据市场需求、成本回收及利润目标，灵活调整销售策略。例如，在市场行情较好时，开发商可通过提高售价获取更高利润；反之，为加速去化，可适当降价或推出促销活动。这种对价格和销售进度的直接控制权，是区别于代理销售等渠道的关键特征。选项C的描述与此直接相关，而其他选项（如扩大销售半径、快速回笼资金）更多涉及分销渠道或市场反应的结果，并非直销的核心优势。相关内容可参考房地产营销理论中关于销售渠道选择的章节。40.商业地产项目销售手册的内容不包括（）。A、项目整体概述B、项目总平面图C、项目周边配套D、销售人员培训答案：D解析：为了培训销售人员和实现销售中的统一标准，代理公司要制作写字楼销售手册。内容涵盖：①整体的概述（包括项目的整体优势、核心价值、规划指标）；②交通；③产品的介绍（包括总平面图、外立面、大堂、电梯厅、电梯、空调、标准层及户型、其他）；④配套的介绍（包括项目自带配套、周边配套）；⑤物管；⑥品牌；⑦项目的价值（包括区域价值、投资价值、价格等）；⑧客户的介绍，包括成交客户群等。41.若经纪人作为买方独家代理人，一天与购房者看房最多为（）套。A、5B、8C、10D、12答案：A解析：独家代理人，房产经纪人一天与购房者看房不应该超过5套42.个人住房抵押消费贷款的执行利率按照中国人民银行的基准利率上浮（）。A、20%～35%B、10%～25%C、10%～35%D、10%～30%答案：C解析：一般情况下，个人住房抵押消费贷款是指以自己或者他人名下的房产做抵押，向银行申请用于各种消费用途。个人住房抵押消费贷款的执行利率按照中国人民银行的基准利率上浮10%～35%。43.某家美食城为了吸引顾客，在招商版块上提出了要招面食、盖饭、烧烤等等不同风格的餐馆。这一招商原则主要体现的原则是（）。A、商户的首选原则为高知名度主力商户B、招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补C、核心主力店先行、辅助店随后的原则D、利益最大化答案：B解析：招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补包括：①同业差异，简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招进同一品类的店铺。②异业互补，他的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客亲身体验变化，提高其消费兴趣。44.客户到店接待流程中的最后一步是（）。A、了解客户需求B、客户信息录入C、引领客户入店D、站立迎接答案：B解析：房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤：①站立迎接，微笑待人，使用标准问候语；②引领客户入店；③确定接待主体；④了解客户需求；⑤接受服务委托或帮助客户解决问题；⑥客户离开时，经纪人应为客户打开门；⑦客户信息录入。45.在新建商品房销售中，最终确定并用于销售的价目表（）。A、不能作为当期交易的价格依据B、需要房地产开发企业盖章C、体现了不同房号的销售情况D、由房地产经纪人内部掌握答案：B解析：最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。价目表的内容应包含楼盘名、楼栋号、户型、建筑面积、套内面积、公摊面积、单价、总价及重要提示。46.统一的概念广告、模型与样板房等形式，一般用来表达房地产项目的（）。A、产品定位B、客户定位C、形象定位D、市场定位答案：C解析：项目形象定位是指结合项目的产品定位和客户定位，融合项目区域价值、本体价值及其他有利因素，如开发商品牌价值，对项目进入市场的标志性形象进行描述，或提炼关键词。该工作将指导后期广告公司对项目形象包装及制定推广语的方向。写字楼项目形象定位的注意要点有三个，即清晰的商务感、核心卖点体现、语句简练具有张力。47.突出经济一体化背景下的更便捷商务区口岸价值是针对写字楼项目客户中（）所采取的销售策略。A、本区域主流客户B、紧邻区域企业客户C、投资型客户D、海外客户答案：D解析：经济一体化通常涉及跨国或跨地区的贸易、投资便利化，强调区域间协作与资源共享。商务区口岸价值的核心在于其地理位置、交通网络及国际化商务服务的优势。海外客户由于业务跨地域性较强，更关注通关效率、国际物流、税收政策等与口岸直接相关的便利条件。其他选项客户群体需求重心更多在本地资源、成本控制或投资收益，与口岸价值的关联性较弱。此题出自房地产营销策略相关教材中对不同客户群体关注点的分析章节。48.对出租或出售房屋的权属审核，经纪人要询问客户是否取得的证书不包括（）。A、《房屋所有权证》B、《房屋购买协议证书》C、《土地使用权证》D、《他项权利证书》答案：B解析：不动产的权属状态一般由特定的法律文件反映，《不动产权证》（如《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《他项权利证书》）等。在产权证书上需要列明的内容有房屋性质（如商品房、房改房、宅基地等）、业主姓名、土地使用年限、法定用途、房屋土地位置图、他项权利等。49.根据顾客的比率或距离的范围，商圈由（）三个层次构成。A、重要商圈、次级商圈、竞争商圈B、核心商圈、中级商圈、竞争商圈C、核心商圈、中级商圈、次级商圈D、核心商圈、次级商圈、边缘商圈答案：D解析：商圈是指以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。也指来商家的客户的居住范围，或商家能够有效吸引客户的地理区域。根据顾客的比率或距离的范围，商圈由划分为：①核心商圈；②次级商圈；③边缘商圈。50.下列关于抵押贷款还款方式的表述，错误的是（）。A、抵押贷款常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法两种B、等额本息还款方式是指每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定C、等额本金还款方式是指每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清D、等额本金还款方式下借款人可准确掌握收支预算答案：D解析：抵押贷款还款方式的基本概念及特点。常见教材中，等额本息每月固定还款额，便于预算规划；等额本金每月还款递减，初期压力大。选项D错误在于等额本金因月还款额逐月减少，借款人难以准确预测长期收支，实际更适用于希望减少总利息且能承担前期高还款的借款人。等额本息才具备稳定还款额的优势。51.通常情况下，新建商品住房户型手册的内芯首页是项目的（）。(2011年真题)A、总平面图B、小区配套图C、主力户型图D、会所功能分区图答案：A解析：户型手册是一本将项目所有的户型详细完整展现出来的小册子。通常第一页有项目的总平面图，客户可以从总平图清楚地了解项目的整体布局、不同户型所在的位置，更有利于销售人员向客户讲解，另外也方便客户自己查阅。52.下列关于房屋租赁托管描述，错误的是（）。A、租赁运营机构与出租人、承租人双方分别签订房屋租赁合同B、从经营模式来看，房屋租赁托管主要包括“集中式”和“分散式”两种C、房屋租赁托管是房屋租赁居间业务D、房屋租赁运营机构签订的合同应向建设主管部门备案答案：C解析：房屋租赁托管属于委托代理关系，而非居间业务。居间业务指中介撮合交易，而托管业务中运营机构直接管理租赁事务，如出租、维护等。根据《房地产经纪管理办法》，居间与代理是不同经纪类型。选项C错误。选项A符合托管模式的双合同特征；B项两种模式是行业通用分类；D项备案要求符合《商品房屋租赁管理办法》规定。53.房源的使用价值是由房源的（）决定的。(2010年真题)A、法律属性B、经济属性C、物理属性D、心理属性答案：C解析：表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标，如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。54.房地产经纪人在接待卖房客户时，工作核心目标是了解客户（）。A、收入水平B、工作单位C、对房屋售价的期望值D、职业答案：C解析：业主愿意将房屋委托房地产经纪人出售或出租，主要是相信房地产经纪行业的专业性与安全性，希望以专业化的经纪服务，安全而高效地将物业销售或出租出去。因此，经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，能否获得业主的信任，是获取委托的关键。房地产经纪人在接待卖房（出租）客户时，工作核心目标是了解客户对房屋售价（租金）的期望值。55.一般情况下城市核心商圈的顾客占顾客总数量的（）。A、5%～10%B、15%～20%C、30%～45%D、70%～80%答案：D解析：商圈有以下三个层次构成：①核心商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的70%～80%，顾客的集中度高，消费额也高；②次级商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的15%～20%，顾客比较分散；③边缘商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的5%～10%，顾客非常分散。56.房地产经纪企业与银行合作，共同宣传房地产抵押贷款代办服务项目，从而争取到该银行办理房地产抵押贷款业务的客户，属于用（）开拓客源信息。A、人际关系法B、会员揽客法C、驻守和横幅揽客法D、团体揽客法答案：D解析：团体揽客法是以团体如公司或机构为对象的开发客户方法。房地产经纪机构利用与团体的公共关系发布信息，宣传公司从而争取客户的委托。例如，房地产经纪机构与银行合作，共同宣传房地产抵押贷款代办服务项目，从而争取到该银行办理房地产抵押贷款业务的客户。这种方法通常和讲座揽客法、服务费打折、提供特别的服务的方式一并使用，或者设台咨询，或者争取团体的支持来组织某些活动来加强联系，征求客户。57.房地产销售一般根据项目销售量、销售目标和（）等因素决定销售人员人数。A、销售进度B、销售难度C、宣传推广D、物业档次答案：C解析：房地产销售中，一般根据项目的销售阶段、项目销售量、销售目标、宣传推广等因素决定销售人员数量，然后根据销售情况进行动态调整。58.写字楼项目的产品技术性与（），决定了写字楼项目运作的专业性。A、客户非个体属性B、与宏观经济的正相关性C、品牌目标的确定性D、销售商务性答案：D解析：写字楼项目的产品特性包括：①与宏观经济的正相关性；②客户非个体属性；③产品技术性；④销售商务性；⑤项目运作专业性。其中，写字楼项目的产品技术性与销售商务性，决定了写字楼运作的专业性。主要体现在，涉及产品设计施工、项目销售推广到项目销售执行的所有环节的所有合作公司都具备相关的专业性或写字楼运作经验。59.潜在客户做出购房（承租）房屋的决策过程中的第二步是（）。A、明确客户的住房问题B、挑选为客户介绍的房屋C、确定客户的交易资格D、客户评价挑选出的房屋答案：C解析：潜在客户做出购房（承租）房屋的决策过程具体步骤如下：①明确客户的住房问题；②确定客户的交易资格；③挑选为客户介绍的房屋；④客户评价挑选出的房屋；⑤做出购买（承租）最合适房屋的决定。60.在新建商品房项目案名、广告画面、推广语、售楼处装修风格、活动主题、销售人员形象、销售流程等方面均以突出（）为核心原则。A、产品技术性B、商务属性C、运转专业性D、客户非个体性答案：B解析：基于写字楼客户的企业客户属性及写字楼购买的企业行为特征，针对该类客户的项目销售各个环节均需明确体现商务属性。例如，在项目案名、广告画面、推广语、售楼处装修风格、活动主题、销售人员形象、销售流程与话术等方面均以突出商务属性为核心原则。61.用比较定价法制定价目表时，制定均价是关键步骤。其中，（）。A、均价的制定要考虑房地产本身的成本B、均价表现为开发商对项目总体销售额的预期C、均价的确定不必对影响价格的因素以及权重进行修正D、均价的确定不必对交易情况进行修正答案：B解析：均价代表了市场对质量的综合评价，在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期。均价形成的理由是均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。均价的确定过程为：①确定市场调查的范围和重点；②对影响价格的各因素以及权重进行修正；③对每个重点市场比较进行调整；④交易情况修正；⑤市场比较结果表。62.在房地产交易谈判的中后期，主要谈判内容都是围绕（）。A、合同签订问题B、售价问题C、质量问题D、房屋交付问题答案：B解析：房地产交易谈判的不同阶段重点不同。中后期通常双方已就房屋基本情况达成初步意向，此时谈判焦点转移到价格及相关条款的协商，如付款方式、税费分担等。房地产交易实务中，价格谈判贯穿整个交易过程，但在中后期尤为关键。选项A、C、D多属于前期信息确认或后期执行环节。63.正常使用环境下，房屋和设施发生毁坏，则由（）负责修复。A、出租人B、承租人C、房地产经纪人D、房地产经纪机构答案：A解析：房屋和室内设施的安全性，是承租人最为关心的问题之一。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。反之，正常使用环境下，房屋和设施发生毁坏，则由出租人负责修复。另外，在正常使用的情况下，发生了因设施设备在使用过程中造成人员、财产损失的，由出租人承担相应责任。64.某房地产开发项目的固定成本为3000万元，单位变动成本为1600元／m2，销售价格为3000元／m2。在不考虑销售税费的情况下，该项目的盈亏平衡点产量为（）m2。A、21429B、30000C、34300D、55714答案：A解析：盈亏平衡点产量计算公式为固定成本除以（销售价格与单位变动成本之差）。固定成本3000万元（30000000元），销售价格3000元/m²，变动成本1600元/m²。代入得30000000/(3000-1600)=30000000/1400≈21428.57，四舍五入为21429。选项A对应计算结果，其他选项可能因单位转换错误或计算偏差导致数值不符。65.住宅按（）来分类，可以分成住宅类房源、非住宅类房源两种。A、产品性质B、产权性质C、使用类别D、使用期限答案：A解析：按照产品性质可分为住宅类房源、非住宅类房源两种。①住宅类房源包括普通住宅、非普通住宅；②非住宅类房源包括商铺、写字楼、公寓、停车楼、厂房等。66.新建商品住房采取集中销售方式的风险是（）。(2011年真题)A、对客户没有约束力B、前期积累客户容易流失C、客户可能自动放弃购房D、易因流程不当引发客户不满答案：D解析：销售方式分为集中销售和自然销售两种。其中，集中销售是指当项目达到销售条件后，通知所积累的诚意客户集中于某日前来销售地点进行认购。主要的风险是当天到场选房的客户非常集中，若服务或购房流程设计不恰当，容易引起客户不满。67.住宅项目价格制定过程中，（）阶段的市场调研侧重于收集竞争项目销售与价格信息、价格表、各房号之间价格平面差与垂直差等信息。A、价目表形成及验证B、推售安排C、市场调研D、确定价格策略及方法答案：C解析：在住宅项目价格制定过程中，市场调研是一个关键步骤，用于收集和分析市场数据以辅助决策。其中，特定阶段的市场调研会侧重于收集竞争项目的销售与价格信息，包括价格表、各房号之间的价格平面差与垂直差等。这些信息对于制定有效的价格策略至关重要。选项A“价目表形成及验证”更侧重于价目表的编制和验证过程，而非市场调研；选项B“推售安排”关注的是销售计划的制定，同样不涉及市场调研；选项D“确定价格策略及方法”则是基于市场调研结果来制定价格策略，是市场调研的后续步骤。因此，根据题目描述，侧重于收集竞争项目销售与价格信息、价格表等信息的市场调研阶段应对应选项C“市场调研”。68.城市及区域土地利用结构和规划调查是商业地产项目市场调研的内容之一，其调查项目不包括（）。A、城市性质及区域功能B、业态规划C、城市商业规划D、公共设施答案：B解析：城市及区域土地利用结构和规划调查的项目有：①公共设施／配套；②区域功能；③城市商业网点规划；④高集聚商业项目形成的未来商圈中心。B项属于竞争性在建商业地产项目调查。69.写字楼项目销售过程中，突出资源优势，强化高端产品；注重外围包装展示是对（）的销售解决方案。A、前期客户B、投资型客户C、本区域主流客户D、紧邻区域企业客户答案：C解析：写字楼项目中的客户销售策略，通常是基于锁定的目标客户群，结合相应推广渠道，形成针对细分客户类型的有效诉求点及销售解决方案。针对本区域业主有效诉求点或销售解决方案为：①突出资源优势，强化高端产品；②注重外围包装展示；③强化商业资源及整体规模优势；④高端产品档次及区域标杆形象。70.在商业地产项目的市场调研中，（）主要反映未来商业地产项目市场的存量及增量、商业业态的细分表现、同业态类别的竞争状况。A、商业消费者行为调查B、商业地产项目地块的研究分析C、竞争性在建商业地产项目调查D、城市商圈调查答案：C解析：竞争性在建商业地产项目调查，主要是反映未来商业地产市场的存量及增量、商业业态的细分表现、同业态类别的竞争状况，这些将直接影响项目的开发计划和定位方向。针对这些未来商业调查的指标有：①物业地段位置；②开发规模；③建筑设计；④开发及开业时间；⑤业态规划；⑥主力商户；⑦业态组合模式；⑧定位方向；⑨营销策略。71.适用于在街头大量派送的楼盘销售宣传资料是（）。(2010年真题)A、项目楼书B、宣传单张C、置业锦囊D、户型模型答案：B解析：房地产销售宣传资料以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。其中，折页和单张是项目楼书的简要版本，内容主要是形象定位、项目介绍与主力户型介绍等，一般主要在房地产销售展会、商业大厦周边大量派送。72.房地产经纪人在客源与房源的具体配对过程中，第三步是（）。A、按购买意向排序B、按照客户购买力排序C、选定适合购买此房的客户D、逐一推荐给这些客户，并约定看房答案：B解析：房地产经纪人在客源与房源的具体配对步骤如下：①列出已有客户名单；②按购买意向排序；③按照客户购买力排序；④选定适合购买此房的客户；⑤逐一推荐给这些客户，并约定看房。73.针对购买需求强烈的并且购买力较强的客户，房地产经纪人应（）。A、长期培养B、重点跟踪C、保持一般性沟通D、不断了解客户需求答案：B解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购买的区域范围及对物业品质要求的程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群，房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。其中，A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象，其客户群特征为：①购买或租赁物业需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；②经济条件好，购房支付能力较强；③较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；④对物业的条件不是特别苛刻。对该类客户房地产经纪人营销策略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务74.针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范，工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等，这采用的是写字楼项目现场展示（）的要点。A、系统接待流程B、样板层展示C、现场物料准备D、看楼动线包装答案：B解析：样板层展示的要点是针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范、工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等。A项，系统接待流程，针对写字楼客户的商务属性与高端属性，匹配专业从事写字楼销售的顾问人员，进行系统的“接待一推介一交流一维护”服务流程；C项，现场物料准备，折页与楼书、3D宣传片、区域模型、楼体模型、销售物料等；D项，看楼动线包装，通过对未全面完工的公共空间、电梯厅、电梯、施工现场等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感。75.房地产经纪机构获得的服务费用包括佣金和（）。A、权属信息查询费B、评估费C、代办服务费D、看房费答案：C解析：服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金，代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。76.房屋租赁托管是指由专业机构统一运营管理的（）。A、商铺租赁B、住房租赁C、小区租赁D、委托租赁答案：B解析：房屋租赁托管是一种服务模式，其中专业机构负责统一运营管理某一类型的租赁业务。从选项来看，需要判断哪一种租赁类型最符合“房屋租赁托管”的定义。A选项“商铺租赁”指的是商业用途的房产租赁，而房屋租赁托管更多关联于居住用途。B选项“住房租赁”直接对应居住用途的房产，与“房屋租赁托管”中“房屋”一词的含义相吻合，指的是由专业机构统一运营管理的居住用房租赁。C选项“小区租赁”概念较为模糊，通常小区内包含多种类型的房产，不仅限于租赁。D选项“委托租赁”指的是一种委托关系，并不特指由专业机构统一运营管理。因此，根据“房屋租赁托管”的定义和各个选项的含义，可以确定B选项“住房租赁”是正确的答案。77.由房地产产品SWOT分析定位法中，可作为资源优势识别项目的是（）。A、销售时机B、销售环境C、产品价格D、片区竞争答案：C解析：在房地产产品的SWOT分析中，优势（Strengths）主要指的是项目或产品自身具有的有利因素或资源。对于给出的选项：A.销售时机——这更多关联到市场策略和时机选择，并非产品本身的资源优势。B.销售环境——这指的是外部环境因素，如市场需求、政策等，同样不是产品资源优势。C.产品价格——如果产品价格能被定位为优势，意味着产品具有成本效益或高价值，从而能在市场上以有利的价格销售，这是产品本身的一种资源优势。D.片区竞争——这描述的是市场竞争状况，不是产品自身的资源优势。因此，根据SWOT分析中对优势的定义，C选项“产品价格”是可作为资源优势识别项目的正确答案。78.通常房屋保修的事项由开发建设单位亲自负责维修和处理。如果开发建设单位委托物业服务企业或其他单位负责保修事宜的，必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得切实保护。前期物业管理的节点是（）。A、业主大会成立之时B、业主大会成立之后C、小区满员之时D、业主大会成立之前答案：D解析：前期物业管理合同是房地产开发建设单位和物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理的依据。前期物业管理的节点是业主大会成立之前。许多小区在入住多年之后才成立业主大会，在这段时间里，前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，可以减少物业管理纠纷。79.房地产经纪人在房屋出租独家代理活动中，错误的做法是（）。(2010年真题)A、争取尽可能高的房屋租金B、争取尽可能短的成交时间C、向承租人隐瞒房屋质量问题D、向承租人详细介绍房屋优点答案：C解析：对于业主而言，业主通常是想卖一个比较高的价格，但又担心卖不出去或短时间内不能成交。在向客户介绍房源之前，经纪人应提前了解房源各种情况以及可以吸引客户购买的令人十分满意的地方。介绍房源时要特别注意真实性，不能夸大其词，故意掩盖房屋缺陷。房地产经纪人可以根据客户的需求，重点介绍与客户购买需求有关的房屋相关信息。80.下列关于房屋租赁托管的描述，错误的是（）。A、租赁运营机构与出租人、承租人双方分别签订房屋租赁合同B、从经营模式来看，房屋租赁托管主要包括“集中式”和“分散式”两种C、房屋租赁托管是房屋租赁居间业务D、房屋租赁运营机构签订的合同应向建设主管部门备案答案：C解析：这道题考查对房屋租赁托管相关知识的理解。房屋租赁托管并非居间业务，而是租赁运营机构直接参与租赁活动。A选项表述了租赁运营机构与双方分别签订合同，符合实际；B选项指出的两种经营模式也是常见的；D选项关于合同备案的说法也正确。所以C选项错误。81.抵押贷款时采取等额本息还款方式的特点为（）。A、可节省整体利息支出B、每月还款额保持不变C、每月还款额递减D、利息按本金余额逐月计算答案：B解析：等额本息还款方式的特点在于，在整个还款期内，每月以相等的金额偿还借款本息，即每月还款额保持不变。这种方式下，借款人可以准确掌握每月的收支预算，方便进行个人财务管理。82.城市商圈调查中，在（）的顾客占顾客总数量的l5％～20％，顾客比较分散。A、核心商圈B、次级商圈C、边缘商圈D、低水平商圈答案：B解析：城市商圈通常可以分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈。核心商圈是指最靠近商店并拥有高密度顾客群的区域；次级商圈则涵盖了核心商圈之外的一定范围，顾客相对分散；边缘商圈则是次级商圈之外的区域，顾客更为稀少。根据题目所提供的信息，顾客比较分散，且占顾客总数量的15％～20％，这与次级商圈的特点相符。因此，正确答案是选项B。83.根据片区现有写字楼客户调查分析，将非主流行业、非主流来源区域的企业，以及在非投资过热时期的纯投资型客户作为（）。A、游离客户群B、一般客户群C、重点客户群D、核心客户群答案：A解析：写字楼目标客户定位可分为：①核心客户群锁定；②重要客户群锁定；③游离客户群界定。其中，根据片区现有写字楼客户调查分析，将非主导产业、非主流来源区域的企业，以及在非投资过热时期的纯投资型客户作为游离客户群。84.卖方代理房地产经纪人将房源信息完全告知买方代理房地产经纪人，并由买方代理房地产经纪人全权负责服务该房源业主，卖方代理房地产经纪人不再直接为该房源业主服务，这种房源信息推荐方式是（）。(2012年真题)A、一般推荐B、合作推荐C、完全委托推荐D、部分委托推荐答案：A解析：需要采取推荐合作的房源一般是房源处在受托经纪人所能服务的区域之外，经纪人需要与所在区域之外的其他经纪人进行合作。内部推荐合作包括：①一般推荐，是指业主委托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主委托经纪人一般只分佣15%～25%；②合作推荐，是指业主委托经纪人将房源信息（房源基本信息而已，不含业主联系方式。一般为独家委托房源）与其他区域的门店经纪人之后，业主受托经纪人也会参与服务全程，并协同促成交易实现，这种合作推荐方式在成交之后，业主受托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50%。85.房地产经纪人在房地产勘查结束后，应编制（）。A、《房屋使用说明书》B、《房屋状况说明书》C、《房屋销售委托书》D、《房屋质量鉴定书》答案：B解析：在对房屋状况进行详尽了解之后，要告知客户根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，房地产经纪人查验房屋现状后要编制《房屋状况说明书》。该说明书需要房屋业主签字确认与出售房屋相关信息真实可靠，是存量房交易委托的必须程序和必备文件。86.在写字楼项目产品类型中，（）通常以规模化、高端化、多元化为其核心竞争力。A、商务综合体B、写字楼C、LOFTD、商务公寓答案：A解析：在写字楼项目产品类型中，考虑到核心竞争力通常指的是某一类型相对于其他类型所具备的独特、难以被复制或替代的优势，我们可以逐一分析选项：A.商务综合体：这类项目往往集商业、办公、居住、展览、会议等多种功能于一体，因其规模化、高端化、多元化的特点，能够满足不同人群和企业的多样化需求，因此具备较强的核心竞争力。B.写字楼：虽然写字楼是主要的商务办公空间，但如果没有特别的规模、品质或服务上的优势，它并不足以构成独特的核心竞争力。C.LOFT：通常指的是具有开阔空间、灵活布局的办公或居住空间，但它并不以规模化、高端化、多元化为核心竞争力。D.商务公寓：这类产品主要面向需要商务住宿或临时办公的人群，虽然有一定的市场需求，但同样不具备题目中所述的核心竞争力。综上所述，商务综合体因其规模化、高端化、多元化的特点，最符合题目描述的核心竞争力。因此，答案是A。87.地方各级政府，专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房是指（）。A、集资房B、商品房C、解困房D、房改房答案：C解析：解困房是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房，因此C选项正确。集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金来建造的房屋，A选项错误。商品房是经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，B选项错误。房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅，D选项错误。88.房地产经纪人初步完成委托销售工作的标志是（）A、实地看房B、接待客户C、交易撮合与配对D、签订房地产买卖合同答案：D解析：房地产交易合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志，也关系到房地产经纪人的代理业务能否获得最终的成功，因此是十分重要的环节。89.房地产经纪人得知承租人对带看房源表示满意后达成房屋租赁意向，房地产经纪人此时核心工作是（）。A、站在出租人一方B、站在中间人立场上C、站在承租人一方D、让租赁双方自行协商价格答案：B解析：房地产经纪人作为专业的中介服务人员，其核心职责是促进租赁双方达成公平、合理的交易。在得知承租人对房源满意并达成租赁意向后，房地产经纪人的核心工作是站在中间人的立场上，确保交易过程公正、透明，并协助双方就租赁条款进行协商，直至达成最终协议。因此，选项B“站在中间人立场上”是正确答案。90.房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和（）之间就房地产经纪服务事宜订立的协议。A、委托人B、代理人C、出租人D、贷款人答案：A解析：房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务事宜订立的协议，包括房尾出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同、房屋承购经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同等。91.在房地产经纪实务操作过程，业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权的委托形式是（）。A、口头委托B、独家委托C、非独家委托D、普通委托答案：B解析：在房地产经纪实务操作过程，委托形式分为：①口头委托，是指业主方口头形式委托经纪机构出售其房产；②普通委托（又称非独家委托），是与独家委托相对而言的，即业主同时委托多家经纪机构为其服务、出售房屋；③独家委托，又称独家代理，是指业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权，业主承诺即使是通过其他人将该房产出售成交，均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。92.企业抵押经营贷款主要适用人群不包括（）。A、中小业主B、个体经营者C、公司管理人员D、全款购房，现有资金需求的借款人答案：D解析：企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者房产做抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。主要适用人群为：①中小企业主；②公司管理人员；③个体经营者。93.新建商品房销售资料中的抵押贷款须知应由（）提供。A、项目的贷款银行B、房地产开发商C、相关法律人员D、房地产销售人员答案：A解析：抵押贷款须知应由项目的贷款银行提供，一般包括办理抵押贷款的手续和程序介绍、办理抵押贷款的条件和需要提供的资料说明、抵押贷款的方式介绍、抵押贷款的注意事项等。94.形象楼书多采用图片及较容易产生联想的（）来展现项目卖点。A、书面语言B、整体语言C、风格语言D、感性语言答案：D解析：项目楼书包括形象楼书和功能楼书，其中，形象楼书是多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点，包括楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。95.一个以体育概念为主的楼盘在2008年北京奥运会后不久聘请多位奥运冠军为其作形象宣传，该类活动属于（）A、社会公益活动B、社区内活动C、引导教育型活动D、善用时势环境型活动答案：D解析：活动促销是房地产促销策略组合中的其中一种方式，其类型有：①楼盘庆典仪式；②社会公益活动；③社区活动；④大型有奖销售、打折促销活动；⑤导引教育型活动；⑥利用时势环境型活动。题中，借助2008年奥运会的时势环境聘请奥运冠军为其进行形象宣传属于利用时势环境型活动。96.房地产开发企业取得预售许可证后，应当在（）日内开始销售商品房A、5B、10C、15D、20答案：B解析：《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》要求：房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认购、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。97.目前确定住宅项目价格的常用方法是（）。A、成本法B、收益法C、假设开发法D、市场比较法答案：D解析：核心均价的确定有很多种，包括市场比较法、收益法、成本法、目标利润法等。目前确定住宅项目核心价格常用方法是市场比较法，前提是市场上能找到可同比的产品类型。98.存量房商业抵押贷款的申请对象必须是年满（）周岁，不超过65周岁。A、14B、16C、18D、24答案：C解析：存量房贷款借款人必须是年满18周岁，男女不超过65周岁，有城镇户籍的居民，本市、外地均可，并且能够提供稳定的收人证明，个人征信纪录良好等。99.促成小户型客户购买的直接原因是（）。A、装修B、低价C、户型D、便利答案：B解析：对于小户型的客户来说，价格通常是他们考虑购房的重要因素之一。较低的价格可以使小户型房屋更容易被首次购房者、单身人士或投资者所接受，因为他们可能对房屋面积的需求相对较小，但对价格比较敏感。装修、户型和便利等因素也可能影响客户购买决策，但相比之下，低价更可能是促成小户型客户购买的直接原因。其他因素可能会增加房屋的吸引力，但如果价格过高，可能会限制客户的购买能力或导致他们寻找其他更经济实惠的选择。当然，具体的购房决策因人而异，每个客户可能有不同的偏好和考虑因素。但从一般情况来看，低价在促成小户型客户购买中往往起到较为直接的作用。因此，正确答案是B。100.房地产经纪机构代办存量房抵押贷款时，应按（）收取服务费。A、抵押贷款期限B、抵押房屋面积C、抵押贷款标的额D、抵押贷款业务数量答案：D解析：由于贷款过程需要涉及房产评估、到银行签订房地产抵押贷款合同、递交相关审核资料，以及后续的抵押登记和过户手续办理，整个过程牵涉部门较多，流程比较复杂，办理中需要较多的金融专业知识。因此，多数购房人选择贷款服务机构给予代办，代办机构按照国家规定的收费标准按件收取相应服务费，即按抵押贷款业务数量收取服务费。101.关于房地产卖点应具备的特点的说法，错误的是（）。(2011年真题)A、卖点能够展示出来B、卖点是房地产自身独有的气势C、卖点一般容易被竞争对手模防D、卖点必须能够得到目标客户的认同答案：C解析：卖点应该是独特的、不容易被竞争对手模仿的，C选项中说卖点一般容易被竞争对手模仿是错误的。其他选项，卖点确实需要能够展示出来，A选项正确；卖点应该是房地产自身所具有的独特之处或优势，B选项正确；同时卖点必须能够被目标客户认可和接受，D选项正确。所以答案选C。102.商业地产项目收益和获利方式大致分为两类，其中之一是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业地产多为（）。A、小型商铺、街铺B、大型商业广场C、商业街D、专业市场答案：A解析：商业地产属于经营性房地产，其主要特点是能够获得收益。商业地产收益和获利方式大致分为两类：①房地产开发企业开发后直接销售后获得的收益，这类商业地产多为小型商铺、街铺。这种商业地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润。②长期投资经营、业主自营、出租给他人经营等方式，主要获取经营利润。103.相关配套设施达到生活方便程度通常是指（）。[2011年真题]A、500m半径范围内有银行、中小学、邮局、医院和超市B、1000m半径范围内有银行、中小学、邮局、医院和超市C、500m半径范围内有邮局、医院、超市；1000m半径范围内有银行、中小学D、500m半径范围内有银行、小学；1000m半径范围内有中学、邮局、医院、超市答案：D解析：该题出自2011年房地产估价相关真题，涉及居住区配套设施服务半径的标准。银行、小学需高频使用且服务对象为儿童或日常需求，通常要求更近的500米半径；中学、邮局、医院、超市使用频率相对较低或覆盖范围更大，适合1000米半径。选项D的分层设置符合《城市居住区规划设计标准》中对公共服务设施分级配置的要求，其他选项或未区分设施使用特性，或服务半径划分不合理。104.房源的开拓要遵循真实性、及时性、持续性和（）原则。A、集中性B、规范性C、合法性D、共享性答案：A解析：房源的开拓是房地产业务的重要环节，它确实需要遵循一系列原则以确保业务的顺利进行。这些原则包括真实性、及时性、持续性，以及题目中提到的第四个原则。分析各选项：A.集中性：指房源信息的集中管理和高效利用，有助于提升业务效率。B.规范性：虽然重要，但更多关注于操作流程和标准的制定。C.合法性：是房源开拓的基础，但通常作为前提而非特定原则列出。D.共享性：指信息的共享，可能促进合作，但不是房源开拓的核心原则。考虑到房源开拓的实际情况，集中性原则更侧重于房源信息的有效整合和管理，这对于提升业务效率和响应速度至关重要。因此，虽然其他选项也有其价值，但在此上下文中，A选项“集中性”作为房源开拓的特定原则更为贴切。然而，值得注意的是，在实际应用中，合法性原则是基础且不可或缺的，但在本题的选择中，更偏向于操作层面的原则考虑。所以，根据题目的语境和选项的分析，答案选择了A，即集中性原则。105.存量房遍布城市的各个角落，销售离散性大，房地产经纪企业建立社区性门店。体现出存量房销售（）的特点。A、待售房屋实体差异大B、销售对象坐落分散C、主要为现房销售D、房屋产权关系复杂答案：B解析：存量房销售的特点包括：①房屋产权关系复杂；②销售对象坐落分散；③主要为现房销售；④待售房屋实体差异大；⑤价格浮动空间大；⑥存量房销售更加侧重体验式服务。其中，销售对象坐落分散表现为：存量房遍布城市的各个角落，尽管房地产经纪机构通常建立了社区性门店，但经纪人和消费者还是需要花费较大的时间成本和交通成本用于查勘坐落于不同住宅小区的物业单元106.基于写字楼客户的非个体属性，以及写字楼购买的企业行为特征，针对该类客户的项目销售各个环节均需明确体现（）。A、产品技术性B、项目运作专业性C、销售商务性D、运营成本与效率的相关性答案：C解析：基于写字楼客户的企业客户属性及写字楼购买的企业行为特征，针对该类客户的项目销售各个环节均需明确体现商务属性。例如，在项目案名、广告画面、推广语、售楼处装修风格、活动主题、销售人员形象、销售流程与话术等方面均以突出商务属性为核心原则。107.在房地产产品生命周期策略中，引入期对应的产品是（）。A、节能型住宅B、双拼别墅C、塔楼大户型住宅D、数字系统控制别墅答案：D解析：在房地产产品生命周期策略中，不同阶段对应着不同类型的产品。引入期作为产品生命周期的初始阶段，其特点是产品技术新颖、功能独特，通常代表着市场上的创新产品。数字系统控制别墅由于其高科技含量和独特性，符合引入期产品的特征。因此，在房地产产品生命周期策略中，引入期对应的产品是数字系统控制别墅。108.下列文件中，属于新建商品房销售前销售文件的是（）。A、置业计划B、宣传手册C、房地产认购协议书D、宣传展板答案：A解析：在新建商品房销售前，销售文件主要指的是与房屋销售直接相关，用于向潜在买家提供详细信息和说明的文件。A选项“置业计划”通常包含了购房的详细规划，如价格、付款方式、时间表等，是销售前的重要文件，用于向买家全面介绍购房方案。B选项“宣传手册”和D选项“宣传展板”主要用于市场推广和宣传，虽然它们提供了关于房产的信息，但不属于销售前的正式销售文件。C选项“房地产认购协议书”是在买家决定购买并支付定金后签订的文件，属于销售过程中的文件，而非销售前的文件。因此，属于新建商品房销售前销售文件的是A选项“置业计划”。109.房地产销售人员与客户之间具有互动性，可以建立一对一的客户关系的营销手段是（）。A、直复营销B、销售促进C、公共关系促销D、人员销售答案：A解析：在房地产营销中，不同的营销手段有不同的特点和目标。直复营销（DirectMarketing）强调的是与目标客户建立直接的、个性化的沟通和交流，以促成销售。这种一对一的客户关系正是题目中所描述的，具有互动性和个性化的特点。相对地，销售促进（SalesPromotion）更多是通过短期的激励措施来刺激购买；公共关系促销（PublicRelationsandPromotions）则侧重于通过媒体和公众活动来提升品牌形象和知名度；人员销售（PersonalSelling）虽然也涉及销售人员与客户的互动，但它更多指的是面对面的销售活动，而不特指建立一对一的客户关系的营销手段。因此，根据题目的描述和各个选项的特点，正确答案应该是A.直复营销。110.下列关于不动产登记代办收费的说法中，正确的是（）。A、房地产经纪服务的收费依实际委托情况而定，无具体定价制度B、房地产登记代办费用，只能在房地产经纪合同中明确约定C、房地产经纪机构应在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、收费标准等D、房地产登记代办费用包括应由委托人缴纳的各种税费答案：C解析：A项，房地产经纪服务实行明码标价制度。B项，房地产登记代办费用，应当在房地产经纪合同或委托代办合同中明确约定。C项，房地产经纪机构应当遵守价格相关的法律法规，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准等。D项，房地产登记代办费用不应包括应由委托人缴纳的各种税费。房地产经纪人员应将代委托人缴纳的各种税费缴款凭证、发票交给委托人，据实结算。111.下列客源的特征中，能否成为真正的买方或租家，不仅取决于房地产经纪人提供的房源服务，还取决于客户本身，这体现的特征是（）。A、指向性B、潜在性C、时效性D、多变性答案：B解析：本题涉及房地产经纪客户的特征理解。出自房地产经纪人相关教材中对客户属性的描述。潜在性指客户当前尚未形成实际交易，其转化为买方或租家需依赖经纪人服务及客户自身条件变化。选项B符合题干中“是否成为真正买方或租家取决于客户本身”的表述。其他选项如指向性强调需求明确性，时效性关联时间因素，多变性涉及需求波动，均与题意不符。112.房地产经纪人在进行配对时应注意三个核心问题不包括（）。A、房源信息B、客户信息C、工作效率D、成交几率答案：D解析：房地产经纪人在进行配对时应注意三个核心问题：①房源信息（Listings），即要掌握大量可靠的房源信息；②客户信息（Leads），指要了解客户的需求信息；③工作效率（Leverage），指房地产经纪人为客户寻找房源和为业主提供客户要及时，通常称为三个“L”。113.房地产经纪人在为客户解答问题时，应尽可能使用（）。(2011年真题)A、法律用语B、口头用语C、书面用语D、地方用语答案：C论是到店接待还是电话接待，房地产经纪人为客户解答问题时，应尽可能使用书面用语。客户提出问题后，应换位思考，多站在客户的角度上加以考虑，解答问题应使客户感觉非常专业和满意。114.对于规模大、开发周期长的房地产项目，应选择的广告形式是（）。A、广播电台、电视台B、车身、路牌C、网络、报纸D、杂志、信函答案：B解析：房地产项目广告形式选择需结合项目特点。大规模、长周期的楼盘更注重持续、稳定的品牌曝光。车身广告具有流动性强、覆盖面广的特点；路牌广告位置固定、展示时间长，适合长期项目推广。其他选项如电台、电视时效短，网络、报纸需持续投入，杂志、信函受众有限。参考房地产营销实务，户外广告常用于长期项目。选项B符合长期推广需求。115.某楼盘有800套住房，按照2个月销售40％的目标，当设计平均成交率为12％时，按每名销售人员每天平均接待5批客户，每天大约需要（）名销售人员。A、6～7B、7～8C、8～9D、9～10答案：C解析：首先，根据题目信息，楼盘共有800套住房，目标是在2个月内销售40%，即销售320套住房。假设平均成交率为12%，那么每接待100批客户可以成交12套住房。因此，为销售320套住房，需要接待的客户批次数为320÷12%≈2667批。如果每名销售人员每天平均接待5批客户，那么2个月内（约60天）每名销售人员可以接待5×60=300批客户。所以，为接待2667批客户，需要的销售人员数量为2667÷300≈8.9，即每天大约需要8～9名销售人员。116.关于办公房地产产品类型界定的说法，错误的是（）。A、写字楼以办公为唯一用途B、商务公寓适合大型企业的办公需求C、LOFT适合创意产业类型企业的空间需求D、商务综合体以规模化、高端化、多元化为核心竞争力答案：B解析：办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了细分产品：①商务公寓，以办公为主要用途的小面积办公空间，适合于小型企业办公需求；②写字楼，以办公为唯一用途的典型办公物业；③LOFT，在现代写字楼产品链中，指层高满足室内可灵活搭建为两层甚至三层的办公空间，适合于文化创意产业类企业空间需求；④商务综合体，各种产品类型有机结合为一体的综合物业类型，以规模化、高端化、多元化为核心竞争力。117.在存量房买卖业务交