合富辉煌青岛青建地产即墨温泉项目战略构想

青建地产即墨温泉工程战略设想MarketingReportofIdealLife谨呈：青岛熙景温泉房地产1即墨——青岛的“后花园〞百年青岛千年即墨2产业重心西移，大型居住功能区向北、向西拓展。一个中心五个次中心格局一小时经济圈已逐步形成大型居住功能区向北拓展青岛：3今拥有1000余家针织企业，产业规模在中国首屈一指，号称“中国针织之都〞。青岛后院面向青岛依托青岛融入青岛效劳青岛即墨：历史悠久，早在四五千年前，先祖就在这方热土上繁衍生息。秦代置县，汉初已成为胶东政治、经济、文化中心，自隋朝建城至今已有1400年的历史。4距离青岛市区40公里，依托滨海大道与青岛交通便利。青岛住宅区北扩，靠近大青岛区域的旅游开展区，对青岛客户具有区位上的吸引力。工程与青岛关系——地理区位56北拓——城市北部可开发用地多，且多条城市主干道贯穿其中，城市空间拓展阻力小西进——城区西部产业园区建设已形成规模，产业聚集度高，是城市产业扩散的主要方向之一相对于青岛开发区和城阳区的成熟开展，目前东海岸的开展尚处起步阶段，由于经济结构、地理位置、交通条件、人口数量和区域定位等诸多因素影响，除了政府的扶持外东海岸更多的依靠自身的优势获得开展空间。度假功能6本案滨海大道温泉镇：7胶东公路网络要冲工程与山东的关系：全市公路通车里程达1133公里，公路密度达每百平方公里62公里，走在全省前列。交通运输业健康开展，开辟了“八纵、六横、五环、四线〞28条跨省市客运线路，辐射12个省市。82005年，青岛市委做出了“以温泉周边区域为启动点，拉动城市东部崛起〞的战略决策。即墨东部沿海规划为：全国乃至世界范围顶级观光旅游、休闲度假和健康疗养区；规划建设成为全国乃至世界范围顶级国际会议中心、高端接待中心等活动场所。规划建设成充分表达青岛城市文化、建筑风格和城市功能的特色区域！〞907年房地产市场解析中国房地产市场开展态势青岛房地产综合分析10宏观调控历年有之为何今年效应大相径庭？“地王效应〞引发“金融大棒〞11“地王〞效应催生经济泡沫7月9日，杭州。宁波雅戈尔14.76亿夺得杭政储23号地，一周时间周边风华九园从1.4万上涨到2万/平米。11月8日，上海。以新加坡仁恒置13.01亿拍下新江湾城D3地块，楼面地价高达2万/平米，合生江湾国际公寓从9月的2万/平米迅速上涨至24800元/平米。127月26日，万科。联手宝静置业以17.85亿在南京购入牛首山地块，创下3278元/平米的楼面地价新高。当时的均价，4500元/平米，业内预测价格将到达7000/平米。8月3日，重庆。恒大地产25.3亿拍得渝中区和九龙坡区2块地，8月均价3500/平米，10月均价4100/平米-5100/平米。9月5日，青岛。中海地产以16.18亿在市北西吴家村250地块，创下8330元/平米的楼面地价。区域内良辰美景当日封盘，第二天每平米空涨2000元/平米。13“面粉贵于面包〞，地王带动区域房价总理出访新加坡，考察住房保障措施11月19日，温总理访问新加坡，并参观了新加坡的“组屋〞。新加坡的房地产市场目前已经处于“地产寡头〞的垄断市场。但由于住房保障机制的完善，新加坡80%的居民住宅“组屋〞内，因此“地产寡头〞并不会影响到民生问题。上市地产公司“以地充值〞，土地储藏成为了衡量公司预期业绩的重要指标，一旦调控影响到楼市或楼市自身出现溃退现象，楼市风险将转嫁到资本市场。14清算土地增值税并没有真正动摇市场购置力，随后的屡次加息也被认为只不过是转移给买家的负担之一。“金融大棒〞直指市场流通环节与资金渠道二手房交易的个人所得税重新评估多家银行严控二手房信贷业务新房信贷也是“严加看管〞“第二套房〞首付40％1507年房地产市场解析中国房地产市场开展态势青岛房地产综合分析16市南区是青岛市高端楼盘的集中地，从近几年我们对市场的观察来看，影响高价房销售的主要原因为其价格，当楼盘定价超过18000元/平米时便到达了客户购置的“边际线〞，去化速度相当缓慢。从近期的成交来看，区域内存在着较强的购置力，而成交整体均价的下跌、新推楼盘的集中放量、产品供给结构的变化是促成其成交的主要原因。市南区：17高端物业〔市南、崂山〕：楼盘名称9月销售10月销售11月销售麦岛金岸58105129东海路9号1024柏丽.澜庭//2918市北区：19中端物业楼盘名称9月销售10月销售11月销售鼎都1169373良辰美景67102620四方区大多以旧村改造为主，整体供给量并不充足，其今年销售的顶峰出现在9月份，主要原因在于区域内新推工程的亮相。10月份11月份销售开始下降，经济适用房的上市以及区域内后续放量缺乏是导致销售萎缩的主要原因。四方区：21李沧区：李沧区整体销售呈平稳态势，四月份销售猛增的主要原因在于经济适房的入市。在4月份经济适用房集中放量并去化后，区域内销售明显下降，百通馨苑独领市场。但随着近期经济适用房依山美居的亮相，市场观望气氛浓厚，区域商品房销售又呈明显下降趋势，由此可见，经济适用房的上市会给周边商品房销售带来影响。22低端物业楼盘名称9月销售10月销售11月销售兴隆家园25612568百通馨苑20914610323城阳区/开发区从近几年的市场表现来看，以上两个区域内的低端物业销售情况一直保持良好势头，热销的最重要的原因就是价格上的明显优势，购房人群主要为市内七区的刚性需求客户以及周边工业园区的团购客户。2425定位客户需求竞争分析市场预测地块条件区域分析重点研究重点研究重点研究细化细化细化定位思路25区域综合认知——开展初级，成长中——高中低端产品齐备，各细分市场均有建树——生活配套缺乏，旅游资源、设施完备——以温泉为启动点，拉动东部崛起，开展休闲主题区域开展阶段区域开展特征区域地产市场区域配套特征26工程综合认知——地块面积较小，区域内没有规模优势——拥有温泉这一核心资源——地块用途主要是以配套区域开展为主的金融、旅游性质——地块较为方正，但被分割成两块，对规划提出更高要求——地产开发，快进快出，无意开辟三产工程地块规模工程地块条件工程地块资源工程地块特性开发商愿景2728发现问题，确定目标建立分析

问题的模型运用市场数据分析问题相关案例经验借鉴和指导制定解决方法评估解决方法561234实施问题求解系统QuestionAnswerSystem结构化思路28核心问题市场判断产品建议定位策略选择哪一个细分市场作为主攻战场？如何应对土地性质和销售回款的矛盾？配套设施开发策略怎样的规划既能迎合市场又能迎合目标客群？我们该选择怎样配套不仅效劳工程客群更能效劳区域客群？29高端市场中高端市场低端市场中端市场30高端物业价值解析：价值累积型相对稀缺投资价值值不值？可复制、易超越价值独享型绝对稀缺收藏价值有没有？不可复制、绝无仅有31世界罕有，国内唯一的海水温泉。32核心问题市场判断产品建议定位策略选择哪一个细分市场作为主攻“战场〞？如何应对土地性质和销售回款的矛盾？配套设施开发策略怎样的规划既能迎合市场又能迎合目标客群？我们该选择怎样配套不仅效劳工程客群更能效劳区域客群？33核心问题市场判断产品建议定位策略配套设施开发策略产品“竞争〞价格“跟随〞规划“差异〞配套“竞合〞34项目名称海信温泉王朝发展商青岛海信地产有限公司区域位置青岛市温泉度假村销售率未开盘总户数一期158建筑面积26.4万容积率0.4建筑形态联排、双拼、独栋、花园式酒店交房日期08.12主力户型联：230-250双：250-320独：350-480均价联：6500；双：8000；独：11000；卖点温泉、产品主诉求温泉中的假日别墅生活工程概况：1、海信开发商品牌；2、优势资源充分利用，温泉全部入户；3、赠送地下室，让客户享受到最大程度的优惠；4、景观设计以地形地貌为依据，利用地块独特的坡地地势，营造出错落有致、富有层次感的台地景观；5、户型设计采用全明设计、层层退台；35项目名称依泉美庐发展商北京和达创业置业有限公司区域位置温泉镇政府泉海路66号销售率公寓90%别墅40%总户数163套别墅380套公寓建筑面积6.8万容积率0.29建筑形态别墅、小高层交房日期

08.12主力户型公寓110别墅370-470均价别墅10000公寓4900卖点温泉、主诉求私家别墅里体验世界罕见的海水温泉1、优势资源充分利用、温泉直接入户；2、赠送地下室，让客户享受到最大程度的优惠；3、聘请国外著名设计师事务所规划设计，真正体会别墅的原版情调；4、公寓结构布局严谨，空间贯穿，享有温泉第一高度，景观视野佳。工程概况：36项目名称天泰圣罗尼克发展商天泰集团区域位置青岛温泉旅游度假区销售率一期90%总户数一期100户左右建筑面积19万容积率0.55建筑形态合院洋房交房日期一期08.1主力户型230-270均价7100卖点产品主诉求一栋可以改变生活态度的房子

1、原创合院洋房，滨海山地住宅模式，整个工程因地制宜，依附山地地形，布局合理；2、中式庭院的布局设计，可以给业主营造了最富人情味的邻里空间；3、每户均有个性化情景露台，可以多角度采光观景。工程概况：37项目名称芭东小镇发展商青岛红领集团工人疗养院区域位置东临府东路，北靠大田路销售率/总户数一期27户，后期未定建筑面积12.7万容积率0.62建筑形态别墅、酒店、公寓交房日期未定主力户型260-360均价未定价卖点温泉、景观主诉求/1、景观设计有较强的视觉冲击效果；2、足够宽畅的楼间距，使业主独享自由自在的静谧庭院生活3、产品设计上优势明显〔双厅、双厨、温泉室〕；4、优势资源充分利用、温泉直接入户；工程概况：38区域楼盘比照分析：楼盘名称定位价格（元/平米）主力面积（平方米）配套芭东小镇北美风格、低密度独栋花园式高档温泉度假别墅未定独栋260-360温泉入户;SPA洗浴会馆、度假公寓、五星酒店

温泉王朝南加州风格高端温泉休闲度假别墅

联排6500双拼8000独栋11000联排：230-250；双拼：250-320；独栋：350-480;温泉入户;花园式中心酒店及娱乐、温泉洗浴等旅游假项目

依泉美庐欧式、南加州风格SPAVILLA温泉别墅别墅10000公寓4900公寓110；独栋360-470温泉入户;温泉河,水上公园。圣罗尼克古希腊建筑风格、近山山地原创合院洋房7100合院洋房（叠加）230-270会所分析：由于即墨温泉镇的房地产开发起步较晚，虽然开发尚处起步阶段，但如海信、天泰等知名开发商悉数进入市场。从产品的角度来看，目前区域市场的产品类型丰富，找出一个市场空白点作差异化定位已经没有空间。而工程规模及土地性质等原因带来的限制和风险也不允许我们有太多的发挥空间。39高端市场中高端市场低端市场中端市场产品定位如何在区域市场突出工程的产品力？如何在区域市场突出工程的性价比？制胜关键：40产品创新——“精致别院〞小独栋别墅引领市场〔底层剖面示意图〕〔上层剖面示意图〕41产品创新——“精致别院〞小独栋别墅引领市场〔透视示意图〕HOUSE与TOWNHOUSE产品的改进型，兼具TOWNHOUSE的经济性和HOUSE独门独院、大面积花园等诸多优势。42产品创新——“精致别院〞小独栋别墅引领市场“前院－中庭－后院〞的连续空间，创造了内院中庭的秘密生活休闲空间。将车库降入半地下，创造出“错半层〞的挑高空间给人一不同的空间感受。160-280m2紧凑户型，挑战区域市场产品价值！43区域楼盘比照分析：楼盘名称定位价格（元/平米）主力面积（平方米）配套芭东小镇北美风格、低密度独栋花园式高档温泉度假别墅未定独栋260-360温泉入户;SPA洗浴会馆、度假公寓、五星酒店

温泉王朝南加州风格高端温泉休闲度假别墅

联排6500双拼8000独栋11000联排：230-250；双拼：250-320；独栋：350-480;温泉入户;花园式中心酒店及娱乐、温泉洗浴等旅游假项目

依泉美庐欧式、南加州风格SPAVILLA温泉别墅别墅10000公寓4900公寓110；独栋360-470温泉入户;温泉河,水上公园。圣罗尼克古希腊建筑风格、近山山地原创合院洋房7100合院洋房（叠加）230-270会所区域内别墅工程的风格主要以北美和南加州建筑风格为主，可见北美方格建筑确实适合海边的别墅规划。圣罗尼克由于地块内缺乏温泉资源，因此在产品力上下足功夫，希腊的建筑风格和合院洋房的设计确实弥补了资源优势的缺乏。44建筑风格建议——舍弃浮华的纯美虽然地中海风格建筑有西班牙式、意大利式、希腊式及法国式之分，但同为这些文明古国环绕着的地中海盆地一直散发出古老的人文气质，它的融融阳光、暖薰和风披露着同样的建筑语言，使这些地区的建筑之间有着相同的符号元素。45地中海风格建筑经常出现很多不对称的设计，弥漫阳光下的浪漫激情；很多圆弧形结构，包括墙体、护栏、门窗框架，乃至屋顶上使用的筒瓦。世界上最美的庭院建筑在地中海，最突出的是有一个环绕的庭院或天井，形成一个围合式的群落；将室内与室外融为一体，是地中海式风格建筑最重要的一笔。46轻松质朴浪漫47我有一所房子面朝大海春暖花开48工程定位〔方案1〕：地中海温泉院落只为惬意生活49滨海大道30分钟通达之路50优雅生活……从起点开始51徜徉的大海52据史志记载，自汉代始即墨温泉已相当著名，古有十汤,温泉为“十汤之首〞此地曾被封为温水侯国。海水温泉的矿质微量元素独具养生理疗之效，是少有的优质溴盐温泉，对此，东汉科学家张衡、明代名医李时珍均有著述。现代对温泉的开发利用已经到了前所未有的科学高度。本地海水温泉历史文化53工程周边配套：54高端物业价值解析：价值累积型相对稀缺投资价值值不值？可复制、易超越价值独享型绝对稀缺收藏价值有没有？不可复制、绝无仅有55核心问题市场判断产品建议定位策略选择哪一个细分市场作为主攻“战场〞？如何应对土地性质和销售回款的矛盾？配套设施开发策略怎样的规划既能迎合市场又能迎合目标客群？我们该选择怎样配套不仅效劳工程客群更能效劳区域客群？56地块解读：本案位于即墨温泉镇，总用地面积132168平方米。A地块土地性质：商业金融用地占地面积：62635平方米B地块土地性质：综合旅游度假用地占地面积57055平方米工程整体容积率：小于0.7建筑限高：20米57商业金融用地:写字楼、商业和酒店物业的综合体。问题核心：区域市场支撑力较弱，开发风险较大。有利点：产品可售调整策略：酒店式公寓+“精致别院〞酒店式公寓，裙楼旅游、度假配套商业契合用地性质并实现资金回笼。58酒店式公寓：裙楼商业：塔楼酒店公寓：餐厅卡拉OK健身房书吧咖啡厅保龄球馆主力商业：水疗健身会馆配套商业：59水疗健身会馆介绍：大扁平沖擊泉：利用2.2M高之落差，水由高处一字型拍打，宛如流瀑倾泄直打人头、背、肩颈，可达身心舒畅、减轻酸痛等效果。互动式局部按摩：利用上下不同、左右互动方式喷头，直接冲击人之身体，并可达娱乐、健康、舒适、减轻压力及按摩效果。60杯浴泉：利用2M高之水柱，淋洒于宛如酒杯型之不锈钢物体上，人站于其下，直淋头、颈、背部，可达按摩、舒畅、活络筋骨、减轻酸痛之效。利用十颗特殊喷头由四面八方喷出细微水分子，直打全身各部位，可刺激按摩穴道及活络筋骨。

利用落差形成下雨状，进行身体之淋浴刺激，冲击全身背部各部位之柔性按摩，并促进血液循环。可消除全身紧张、疲劳、压力及躁郁症。61综合旅游度假用地：旅游度假用地：是指专门从事度假用的地方，可供所有旅游者付费享用；旅游住宅用地：是指旅游者私人买下的某度假村的某栋住宅，如同购置商品房。问题核心：如需回笼资金，土地性质须改变。调整策略：顶级spa会所+度假villa+“精致别院〞待解决问题：土地性质变更62顶级spa会所〔BaliSpa〕犹太商人说：首先把眼睛盯住女人的钱包其次把眼睛盯住孩子的钱包最后才把眼睛到男人的钱包盯住女人中最有价值的客层中年财富女性，她们或是成功者背后的女人，或是非凡的家世背景。她们有强烈的渴望追回已逝的岁月，有足够时间浪费在想做的事情上，有足够的金钱为这一切不计代价。63顶级spa会所〔BaliSpa〕介绍：早在十三世纪，巴里岛人就懂得用天然芳草、香料的植物特性来排除体内毒素，促进血液循环，来保持肌肤的柔嫩、光滑；通过冥想、呼吸和身心运动来启动体内原始能量，来增进身体平衡，恢复活力，抗老回春。64这些秘而不宣的传统方法被大量融入SPA过程中，历久弥新，成为当地脍炙人口的地域特色，巴厘岛拥有世界上最传统的SPA方式，也因此成为热爱SPA的享乐主义者们趋之假设骛的目的地，巴厘岛因此而有“SPA天堂〞的美称。人们常说说巴厘岛是女人的天堂。65巴厘岛SPA中的主要元素：最主要的元素当然是按摩师了，在巴厘岛SPA的全过程中2／3的内容都是按摩，按摩过程中按摩师不可以用任何方式打搅受疗者。其二是安静的环境，静谧轻松的环境有利于受疗者放松与减压；第三那么是音乐，巴厘岛当地特有的民间音乐是实施这种SPA的重要元素，可以让受疗者在不知不觉中放下都市纷繁俗事的侵扰；第四自然是香味，我们认为那种略带刺激的丁香、姜类味道的精油能够给受疗者补充身体能量第五就是颜色，轻松柔和的色彩，可以让受疗者的心情愉快。可以说这5种元素是巴厘岛式SPA中不可或缺的组成局部。66开发策略：度假带动地产，商业服务地产。通过商业的运营提升物业价值，从银行套现。A地块：通过顶级特色主题会所的差异化定位，提升项目乃至区域的价值，带动项目销售，商业运营物业资金回收同A地块。B地块：67工程补充定位〔方案2〕CLUBHOUSE——“极少数派〞的滨海商务圈商务场社交场名利场生活场娱乐场……68有这样一类人……看不见的隐形阶层但是钱不是识别他们唯一的标志他们是贵族阶层的雏形讲究品位，讲究风格，讲究身份69他们不事张扬，生活自然、沉着随意也不会象守财奴那样谨慎刻薄不会象爆发户那样招摇过街70他们财富的积累过程比较轻松有足够的物质根底来构建精神堡垒梦想着有一块地，盖一栋最自我的房子71【看不见的隐形阶层】“极少数中的少数派〞，我们把他称之为“腕〞，或他们可以用“非富即贵〞来界定。他们是社会财富与地位的顶层，从事多种行业，但均为所在行业的顶尖人物。他们希望居所能表达身份和优越感、追求尊贵成熟、厚重而不沉闷的生活品味。他们属于事业蓬勃开展的豪贵阶层。他们渴望滨海居住，具有海洋情结。他们社交圈子广泛，商务活动频繁。他们区域分布分散，山东省内、河南、山西、安徽，也包括东北、北京等地客户。72挑战他们的价值观，迎合他们的人生观

价值观自由、自我人生观73或者说我们提供给客户的东西已经超出了“房子〞和建筑的意义我们的产品在市场上没有可比性我们面临的挑战是我们的客户群本身它是容度假、商务、休闲社交于一身的下一站的别墅……74他们通过一个符合身份的场所通过特定的“圈层〞，扩大交际，谋求更多合作开展的时机维护共同的利益，从而形成了一个特殊的圈层……资产新贵的名利沙龙75Clubhouse：——享乐的极致表现——奢华的优雅转身——既是身份的淋漓展示76——适合企业的高层会议或员工嘉年华Clubhouse：77合富辉煌集团&相关案例简介78合富辉煌集团成立于1995年提供参谋咨询、营销筹划、市场推广、销售执行的全程专业效劳；同时稳占二手物业和物业管理市场的重要份额；目前大陆唯一以房地产代理为主业在香港成功上市的房地产公司。集团简介——诚信为本·效劳领先全程筹划·专业效劳79作为大陆首家成功上市房地产代理公司，知名度大幅度提升，也由此搭建起更高层次的平台，吸引更多人才。以珠三角、长三角、环渤海等三个区域为重要基点。进而向周边辐射，连点成线、扩线为面，向内地各大中城市做进一步扩展。一如既往地将主力放在一手代理业务上，同时稳健扩展二手中介效劳和物业管理。合富辉煌已成为全国性房地产效劳机构，在中国24座重点城市设立分公司，至2006年合富效劳的房地产工程普及全国63个城市。80

2001年销售成交额为35亿元2002年销售成交额为50亿元2003年销售成交额为70亿元2004年销售成交额突破110亿元2005年销售成交额突破130亿元截至2005年，累计代理工程超过400个，代理销售、租赁的楼盘面积超过2000万㎡，成交总额近500亿元人民币2006年上半年销售成交额突破100亿元,截至12月初就已完成2006全年任务213亿元2007年上半年销售成交额到达270亿,绝对保证了2007年全年400亿目标的完成截止2007年,我们的累计代理工程到达570个81汇景新城中国首个国际“亚太村〞品牌生态社区、首个住宅性能3A级社区、首个智能化三星级社区、连续四年荣获亚洲十大豪宅配套设施：PECC连锁国际会所、国际学校、国际商业文化娱乐中心、国际文化广场、国际现代化医疗效劳中心、国际现代化体育中心、每户至少一个车位、街区迷你会所、专设入口立体交叉桥，还有多所中学、小学、幼儿园、托儿所，银行，市场，