物业管理工作手册

物业管理工作手册

一、某某物业管理服务内容

某某的物业管理服务由XX物业管理公司提供，在项目交付使用后至项目业主委员

会成立前，物业管理服务的主要内容如下：

1、房屋建设共用部位的维修，养护和管理。共用部位是指物业管理区域内属全体业

主或公寓楼单幢物业的业主.使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、走廊通道、公寓房

屋承重结构、公寓室外墙面、屋面及其他共同部位。

2、共同设施设备的维修、养护、运行和管理。共同设施设备是指物业管理区域内属全

体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窖井、垃圾箱(房)、

照明灯具、建筑智能系统、避雷装置.、消防器具、防盗门、信报箱及其他共用设施设备。

3、公共绿化

(1)及时修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护，促使花草树K正常生长；

(2)清理公共绿地，保持公共绿地整洁；

(3)必要的补种，保持绿化的完整；(4)保护和改善生态环境。

4、属配套建筑和设施的养护和管理，包括游泳池、网球场、健身绿地、垃圾转运站、公

共停车场.

5、公共环境卫生

(1)公共场所清扫、道路的保洁；

(2)公共设施设备的保洁；

(3)生活及装修垃圾的收集、清运。

6、保安

(1)协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行安全防范；

(2)门岗值勤;

(3)物业区域内巡查；

(4)报警监控。

7、交通秩序与车辆停放

(1)外来车辆进出管理；

(2)停车泊位管理；

(3)维护交通安全；

(4)车辆行驶，停放有序；

(5)退速、限重、禁鸣，保持小区安静。

8、房屋装修管理

根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《长沙市城镇住宅装修管理办法》,

对物业区域内的房屋装修行为进行管理。

9、消防管理

(1)消防器材管理，确保消防器材无缺少，不失效；

(2)确保消防通道畅通；

(3)加强易然、易爆品的管理；

(4)加强消防常识的宣传，开展义务消防；

(5)发生火灾及时报警，并积极组织来灾火。

10、管理与物业相关的工程图纸、业务(使用人)档案与竣工验收资料。

11、负责向业务(使用人)收取物业管理服务费。

12、业务和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护，在当事人提出

委托时，物业管理公司须接受委托并合理收费。

二、某某物业管理基本思路

考虑到某某配套设施标准较高，又包含多种物业类型，作为该项目的物业管理商，除

了需要具备专业细致的工作态度外，更需要以富有人情化的管理理念为业主打造一个工

作与生活的理想空间。南都物业在充分了解开发商对物业的远景规划基础上，尽可能地

从某某业主的生活需求去规划物业管理工作思路：

1、采用酒店式服务管理模式与传统的物业管理模式有机结合。

某某是集多层、小高层及各类商教娱乐设施为一体的、生活配套齐全的新型高档住

宅区，在建筑功能、整体环境乃至客户群体需求上，都有其特定的服务与管理要求。它与

南都物业目前管理的杭州南都•德加公寓、南都•江滨花园有许多相似之外。在长期的物

业管理工作中，XX物业管理公司培养了大批物业管理专业人才，积累了丰富的管理经

验。南都物业从接盘管理的第一个项目起至今，始终将星级酒店的服务理念和管理模式

与传统的物业管理模式有机地结合起来，通过不断地加强员工培训和现场质量控制，将

公司的企业文化融入到每一位员工敬业爱岗的行动中。与业主、业主委员会保持经常性

的沟通、联系，进行开放式的民主化管理，形成了特有的“南都物业管理模式”，得到了

业主、业主委员会、政府主管部门的认可和社会的广泛好评，也引起了业界的关注。XX

物业管理公司将借鉴以往成功的经验，并针对长沙市物业管理的特点，对某某实施“亲

情化”的居家型酒店服务管理模式。

2、争创物业管理优秀示范园区，提高某某美誉度，确保房产保值增值。

介入物业管理行业以来，南都物业以“专业+真诚”赢得了业主的信任和市场，成为

行业内少数几家具有杭州市一级物业管理资质的企业之一。目前，在XX物业管理公司

管理的楼盘中，已有相当规模的楼盘荣获国家和省、市级的优秀物业管理荣誉称号（详见

荣誉一览表）。根据某某的现有条件，南都物业计划从接管之起，制定详细的工作目标，

明确项目前期的具体工作人员，负责对某某物业管理工作的筹划和落实。公司人事行政

部、品质管理部、保安部、管家部、工程管理中心、绿化管理中心等专业部门将进行分工合

作，对派驻管理员、当地员工进行质量管理、保安管理、设备管理、保洁绿化管理等专业化

方面的培训、管理、优化组合人力资源，提高工作绩效，通过公司和管理处全体员工的共

同努力，力争在交房后三年内（依据入住户数）使某某被评为省级物业管理优秀住宅小区,

或者相应类更高的荣誉称号，使某某的物业管理工作让业主满意、开发商满意、物业公司

满意。

3、与在建项目联片管理，做到区域资料共享，确保安全无忧。

由于某某工程分三期建设，分批交付使用，无形中给物业管理中心带来了一定的难

度，南都物业已在这方面积累了丰富的管理经验。如南都•江滨花园分三期建设，以以完

全借鉴其分区管理经验，实现区域联片管理，确保小区安全无忧。例如人流、车流、周边环

境、装修与施工及小区各项配套设施、社区活动等各项管理和服务都是需要我们认真加

以分类管理的方面。为了做好某某的物业管理工作，根据某其物业类别多、机电设备、智

能化设施技术要求高的特点，XX物业管理公司除了派驻专业人员进行日常管理外，还

将充分发挥公司各专业管理中心的规模优势、技术优势和设备优势进行全方位的支持。

4、结合各类专业经营公司，丰富物业管理内容，为业主提供各类优质服务。

长沙某某以其良好的居住品质吸引了来自不同城市的购买力。据了解，某某一期预

售异常火爆，除本地购买自任客户以外，也有不少的购买客户来自于浙江及其它周边城

市。考虑到客户的不同购买用途，南都物业将提供多种特约服务，例如与浙江省公众房网

联手从事小区代租代售服务；由南都酒店服务公司提供会所服务；由工程管理中心全方

位为业主提供一条龙装修服务等，不仅使本地业主感受到星级管家服务，也使异地的投

资客户放心购买。

三、物业管理实施细则及品质保障措施

XX物业管理公司将首先组建某某项目管理小组，配备各部门专业工作人员，全面

负责完成某某的前期物业管理工作，打造一个具有某某自身特点的物业管理模式：

1、保安管理

在南都物业日常管理工作中，“人防+技防”始终是保安工作的重中之重。根据开发

商提供的资料显示，某某具备一定的技防设备设施，这为今后确保小区安全提供了技术

保险。但物业管理商仍需建立更为严格的人防安全防范程序，制订出各种防范突发事件

的应急措施，包括对小区的外围管理、楼道管理、消防管理、道路车辆管理、电梯管理、地

下车位管理以及突发事件的处置方法等，将责任落实到每一位工作人员，确保治安事件

发生率为零。

根据某某分期建设、分批交付的特点,A、B、C三区同时有入库群体、装修群体与工程

建设群体的存在，这给安全防范工作带来了一定的难度。XX物业管理公司考虑采取内

紧外松的安全管理模式，警卫门岗做好小区外围安保工作的同时，内部保安特别注意对

重要部位及安全死角做好安全防范工作，尽力把安全隐患降低到最低程度。

2、装修管理

某某简约通透的空间造型充分体现了设计者所追求的建筑风格，其浅色外墙、明亮

通透的落地窗构成了别具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整洁，将成为某某前

期物业管理中的难点。对此，我们将根据以往的装修管理经验：

(1)在介入前期物业管理之时，根据楼盘的特点和开发商的要求，制订相应的可操作

性的装修管理文本，在与业主、装饰公司三方进行交流和沟通的基础上，最大限度地保持

小区整体环境的美观，保证房屋的结构不受破坏。

(2)与市、区房管局房屋装修监察部门建立经常性联系，依靠政府职能部门的力量，

按照《湖甫省城市住宅区物业管理条例》及《长沙市城市房屋装饰装修管理条例》来规

范业主的房屋装修行为，对违反《装修管理办法》的行为及时作出处理。

(3)在业主装修登记之时，即与之签订装修管理协议，使其明确装修范围和装修责任

O

(4)由装修专管员、维修工和保安人员组成三级管理小组，对装修户进行巡查，及时

了解装修进度，发现声音及时控制，迅速整改，把违章装修的影响控制在最小范围。

XX物业管理公司将严格遵循“有章可循、违章必纠”的装修管理办法，灵活各种

管理手段，与业主讲情、讲理.讲法，做耐心细致的思想工作确保某某的建筑整体美观，符

合原设计要求。

3、智能化设施管理

某某是智能化程度相对比较高的小区，涉及监(消)控、综合布线、背景音乐、紧急呼

叫、可视对讲、户外抄表等系统。这些设施一方面提高了业主的生活质量，另一方面也要

求物业管理商不断提高物业管理的技术水准。南都物业对各类物业的机电设备设施和智

能化系统维护，如：电梯、空调、高层楼宇消防系统、大型物业安保系统、停车场(库)管理

系统积累了丰富的专业知识和管理经验。针对某某智能化设施的功能，XX物业管理公

司将制定出科学规范的运行计划、养护和维修计划以及功能开发计划。

4、开展某某物业管理的六项品质保证措施

(1)运用现代化科学手段，“三防”结合，确保小区安全。

虽然某某智能化程度比较高.安保设施设备的功能比较齐全.但人防、物防、技防相

结合仍然是我们治安管理的基础。“人防”由XX物业管理公司保安部统一指挥调度，

强调多种结合，即流动岗与固定岗结合、全面防范与重点防范相结合、工装与便装相结合,

在小区周边围墙上，设置红外对射装置以提高预警防范能力；充分利用技防的优势，运用

某某已有的智能化保安设施，如紧急呼叫系统、监(消)控系统、警卫和游动哨等，结合管

理处的统一管理、快速高度，确保治安防范万无一换。

(2)装修管理上经济、行政、法律、情理四法并用。

为了确保某某无违章装修，XX物业管理公司将针对房屋墙体内综合布线多和户型

多的特点，以预防为主，有错必纠，对住户、装修单位员工大力宣传、解答“装修管理条

例”，在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系，加强追踪监管，将违章装修消灭

在萌芽状态。一旦发生违章装修，首先晓之以理、动之以情，运用情理关系手段解决。解决

不了的，通过行政执法部门予以处罚，保证各种矛盾就地解决。

(3)加强园区环境保洁工作和环保文化建设。

针对某某的绿化布局和环保要求，XX物业管理公司将由公司管家部、绿化管理中

心牵头，制定各项环保、清洁、园林养护等工作细则，并对小区噪音、水质、空气等要素进

行监测，全面加强小区环境文化和环保建设。还将在此基础上做好以下各项工作。

①维护好已有的园林绿化，实施由地面向空中延展的立体式绿化工程，加强对小区

环保意识的宣传力度，让每位住户都自觉成为小区环保工作的模范执行者和宣传者；

②开展垃圾分类收集，是立废电池回收系统,保护生态环境，实施蓝天碧山工程，进

一步提升居住品质；

③注重小区环境形象(ED,开展小区环境文化建设，统一规划小区的各种自然景观

和人文景观。xx物业管理公司将制定V1■识别手册，环境手册，制定全面的环境管理方案

O

④成立智能化设施管理小组：XX物业管理公司工程管理中心拥有多名宾馆工程管

理的资深人士主电梯、空调、强电、弱电等方面的专业技术人员，公司拟抽调部门人员组

成智能化设备管理小组，在充分掌握某某智能化系统运用基础上，制定出详细的智能化

详细运行、维护方案。公司强调“三个到位”，既专业技术人员操作到位，管理人员培训

到位，住户设备使用到位(住户能否使用智能化设备是降低小区管理难度、提高管理效率

的关键)。XX物业管理公司将根据某某的智能化设施，编制《某某智能化使用手册》，

让业主感受到智能化设施给生活带来的方便、安全和快捷。

针对不同居住类型住户的特点，XX物业管理公司将制定发展某某智能化系统的3

年规划，提倡网上远程服务，在条件成熟时建立小区局域网，让小区的业主在网上交流沟

通，享受服务，享受智能化给居家生活带来的无穷乐趣。

(4)开展丰富多彩的社会文化活动，创造良好的社会效益和健康的社会氛围。XX物

业管理公司注重物业管理工作中的社会文化工作，并把此项工作内容列入每年各小区的

年度考核目标。为了卓有成效地开展社会文化活动，公司主办了《南都生活》杂志、社区

报刊、社区网站，举办一系列丰富多彩的社区文艺、体育活动，在业主与业主、业主与物管

之间建立起一种新型而融洽的丁作关系,增加了彼此间的了解.同时也提高了业主门的

居住乐趣；XX物业管理公司将适时地在某某举行一些形式多样、寓教于乐的社会文化

活动，例如节假日的业主联欢、暑期的儿童游泳、书法培训、社会实践等活动以及老年人

的休身养心、医疗咨询、旅游观光等活动以及重大节日的特殊活动，建立一种健康向上的

环境文化、网络文化和精神文化。

(5)实现人力、制度、技术的全面保证

各项制度的充分保证，是确保某某物业管理工作正常运行的基础。XX物业管理公

司在长期的管理工作中，培养和引进了一大批知识结构全面、业务技能精湛、具有奉献精

神的各类专业管理技术人才，积累了丰富的物业管理经验，建立了一套科学、规范的管理

制度、各工种的培训制度、品质管理制度和各专业的管理制度。2003年初，公司通过了

IS09001：2000版国际质量管浬体系的第三方认证，使物业管理工作在人力、制度、技术以

及日常管理服务等名方面，得到了科学有效的全方位品质保证。

(6)增强成本意识，做好开源节流、增收节支工作。

①对员工进行励行节约，勤俭办企业的教育，增强成本意识。在日常管理服务中，自

觉地从节约一滴水、一度电做起努力降低管理成本。

②随着某某开发接设交付使用的进展和业主入库率的提高，从小区客观条件和有利

于提高居民生活质量出发，大力开展多种经营(如汽车美容店、家用电器安装维修,24小

时便利店，植物配送及各类代办服务等)，以增加收入，弥补管理经理的不足；

③加强管理成本控制，在确保服务质量的前提下，引进现代化的管理设备和手段，减

少人力投入，减少人工开支；

④加强各类消耗物料的管理和控制做到计划采购，专人保管，合理领用，杜绝积压、

流失和浪费；

⑤严格控制费用支取出，某某的每一项费用支出实行一支笔审批制；

⑥小区内路灯、楼道灯、草坪灯等采用节能型、可控型光源开关装置，减少公共电费

的支出。

四、某某物业管理构架

五、某某管理制度

1、业务公众管理

。某某《业主公约》

O某某《公共设施管理制度》

O某某《精神文明建设公约》

O某某《环境、卫生、绿化管理制度》

。某某《商业网点管理制度》

O某某《人员及车辆进出管理制度》

。某某《车辆管理制度》

。某某《停车场管理制度》

。某某《贮藏宝使用管理制度》

。某某《治安管理制度》

。某某《电梯使用管理制度》

。某某《装修管理制度》

O某某《管理处装修管理巡视制度》

。某某《消防管理制度》

。某某《空调等大型设施安装管理制度》

2、内部动作

(D管理处日常管理

。某某《管理处主任岗位职责》

O某某《会计岗位职责》

。某某《出纳岗位职责》

。某某《管理处收费员岗位职责》

C某某《菅理处行政管理制度》

O某某《文员岗位职责》

。某某《采购员岗位职责》

。某某《员工守则》

O某某《值班制度》

O某某《回访制度》

O某某《楼宇(房屋)档案管理制度》

。某某《住户档案管理规定》

。某某《告示栏及各类标识的管理制度》

。某某《开展社会文化活动管理制度》

。某某《服务意见征询、处理规定》

。某某《投诉处理流程图》

。某某《服务质量考评与处理规定》

。某某《住宅家中发生刑事和治安灾害事故的处理规定》

。某某《强热带风暴袭击前后的注意事项》

。某某《管理处装修管理巡视制度》

(2)维修日常管理

。某某《维修主管岗位职责》

O某某《维修工岗位职责》

。某某《高配值班人员职责》

。某某《弱电维修人员岗位职责》

O某某《电梯管理人员岗位职责》

。某某《夜间值班制度》

。某某《维修材料、工具管理制度》

。某某《配电房及系统管理值班制度》

O某某《水泵房巡查、维护、保养制度》

。某某《电梯监督管理制度》

O某某《公共设备巡视维护保养制度》

。某某《电工安全操作规程》

O某某《用户报修工作程序》

。某某《维修服务、投诉处理工作程序》

。某某《维修工作程序》

O某某《户内停电处理程序》

O某某《小区停电处理程序》

。某某《小区停水处理程序》

。某某《户内浸水处理程序》

。某某《公共场所水浸处理程序》

O某某《二次供水管理规程》

(3)保安日常管理

O某某《保安队长职责、权限》

O某某《保安班长职责、权限》

O某某《保安员职责、权限》

。某某《保安员纪律》

。某某《保安员仪容仪表的规定》

。某某《保安员备勤制度》

。某某《夜间查岗制度》

。某某《保安宿舍管理规定》

。某某《保安门岗岗位操作规程》

O某某《巡逻岗位操作规程》

。某某《监控中心岗位操作规程》

O某某《交接班操作规程》

O某某《警械警具的使用、管理制度》

。某某《保安执勤管理规定》

。某某《保安处理问题的原则和方法》

C某某《处手(住户)发生刑事和灾害事故处理流程图》

(4)消防日常管理

。某某《消防组织及其职责》

O某某《指挥员消防工作职责》

O某某《消隔队纪律规定》

O某某《消防管理制度》

O某某《临时动火作业安全规定》

。某某《消防设施养护及使用规范》

。某某《火警处理程序》

。某某《消防应急处理流程》

（5）保洁日常管理

。某某《保洁主管岗位职责》

O某某《保洁员岗位职责》

。某某《保洁员的纪律规定》

。某某《保洁员礼仪规定》

。某某《保洁员的安全操作规定》

。某某《闲置楼宇（空房）的保洁养护标准》

。某某《“灾四害”操作规定》

。某某《环卫设施管理规定》

。某某《常见异常情况狠告与处理方法》

。某某《楼道保洁员工电梯厅操作程序》

。某某《处围保洁清扫操作程序》

。某某《地下室保洁操作程序》

O某某《小区垃圾清运操作程序》

O某某《公共楼道保洁操作程序》

。某某《绿化带保洁操作程序》

。某某《保洁工作品质保障程序》

。某某《保洁作业规范》

（6）家政服务日常管理制度

。某某《家政人员工作职责》

O某某《家政操作安全制度》

O某某《家政人员礼仪服务规范》

O某某《家政服务地毯保养维护程序》

O某某《家政服务玻璃及各种墙面的保养维护程序》

O某某《家政服务植物的简单养护程序》

。某某《家政服务铜器的保养维护程序》

。某某《家政服务客厅的家政操作程序》

。某某《家政服务卧室的家政操作程序》

O某某《家政服务厨房清洁程序》

。某某《家政服务卫生间清洁程序》

o某某《家政服务杯子的消毒程序》

。某某《家政服务地面打蜡操作程序》

。某某《家政服务厨房清洁程序》

。某某《家政服务吸尘器的操作程序》

。某某《家政过程中抹布使用程序》

(7)绿化日常管理

。某某《绿化组的职责》

O某某《绿化班长职责》

。某某《绿化员职责》

。某某《绿化设备、工具控制制度》

。某某《花木养护操作规程》

。某某《浇水操作规程》

。某某《草坪养护的操作规程》

。某某《乔木、灌木、绿葡及花型的修剪规程》

。某某《松木、除草的操作规程》

O某某《防治病虫害规程》

。某某《绿化养护标准》

所列规章制度，因章节太多，未编入产品说明书，详细内容可到物业管理公司进行查

阅及交房时参阅《业主手册》

六、某某物业管理承诺与措施

目标名称目标管理措施

房屋配套设施采用专人管理和工程部控制相结合的工作方法，分区负责，责任到

99%

完好率人，建立完善的巡查制度，严格装修审枇管理，健全档案纪录。

建立严格的修塔制度，急修.检修接报后一小时内到现场修理；一般

房屋急修

99%维修接报后24小时内到现场处理.以代质服务为本,实行24小时值班

零修及时率

制度.

维修工程建立维修回访制度,及时征求住户意见，保证反馈渠道畅通，以确保

100%

质量合格率维修服务质量。

实施保洁区域定岗定位，进行8小时俣洁工作，巡查记录完善，监督检

清洁保洁率99%

查得力.严格考核制度

道路及停车场

98%

完好率落实责任到人，坚持对道路、路灯及停车场等公用设施进行日常巡视

检修和定期维护保养.并速立健全档案记录，完善规章制度,确保公

公共配套设施共设施完好并正常使用.

99%

完好率

因管理原实行24小时保安执勤、巡逻制度•由盅控中心24小时值班，接受报警

小区治安因造成治

及实施调度。根据实际情况明确每个保安队员的贲任范围，以确保小

案件发生率安案件发

生率为0区居民人身财产安全。

建立交叉巡视制度，跟踪管理，及时发现及时外理，加强宣传工作，杜

违章处理率100%

绝发生并建立相应的回访记录。

物业管理采取现代化的科学管理手段，开展温等服务、亲情,服务、助残服务，完

96%善社会服务，在日常工作中注意收集住户的广泛意见，加强住管双方

满意率的沟通交流，以确保业主对物业管理工作的满意.

消昉设施设备设立专职消防小组,确保专职消防员定时定期巡查.工程管理中心

100%

完好率按计划守时维护，确保设施完好.

按照政策规定做好做细各项工作，采取措施，加强与住户的沟通，定

投诉处理率100%期走访住户，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质,及时为住

户排扰解难•投诉处理有结果、有记录和回访。

建立专业化管理养护队伍，责任到人片区负责与巡查制度相结合，

绿化完好率96%

发现问题，及时修复,确保小区公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露

附一：入伙装修管理

1、装修违章发生率不超过居;

2、装修违章处理率100%,及时率98%；

3、装修对外立面破坏率为0；

4、装修纠纷处理率100%

5、图纸收集、归档率10跄；

6、装修期间公共设施妥善保护，装修期过后，公共设备、谀施完好率98乐

7、装修垃圾定点堆放，不影响小区环境；

8、对装修民工严格管理，不影响已入住业主的正常生活；

9、对各岗位员工进行职能培训，明确分工；严格审核装修施工图、设计图，装修专管

员每天巡视交作好记录。

附二：商铺店面的规范化管理

1、装修设计

O确定商铺店面招牌的整体设计思路

O门面招牌的款型、风格与环境和谐，充分体现时代感；

O重点对水施、电施等公共管线图进行严格审查，作好记录；

O装修前须告知业主办理工商、消防、环保、卫生防疫等方面的报批手续；

2、日常管理

。昼液不间断巡视；

O加强对消防、环保的管理；

O协调商铺与居民之间产生的矛盾，如：声、气、水、光等；

O适时帮助商铺进行宣传推广工作。

附三：全民服务项目

1、公共服务内容（无偿服务）

。不定期举办各类公益性义务活动；

。提供各类信息查询：户口、医疗、餐饮、装饰、交通、保险、就业等;

。在小区内设置全民箱:常用五金工具、打气简、针线等；

。代办银行/煤气/电信/有线电视开户、代叫出租车；。利用小区宣传煤体，长期进

行各类居家常识介绍，倡导文明科学的生活方式；

O提供每日气象报告，代送桶装水，清洗饮水机；

。调节电视节目、代订各类报刊、电话留言服务；

O向在小区举办婚礼的新人赠送鲜花，以示祝贺。

2、特约服务（有偿服务）

。业主及租户室内、外委托清洁服务；

。业主及租户的自用电器设备维修保养服务；

。住户的传真、复印、长途电讯服务；

。报刊、书籍代理订阅服务；

O文字打印服务；

O住户室内二次装修服务；

O住户特殊用品联系采购服务；

。住户指定临时设保安服务；

O租户搬家委托服务；

。办公室内花卉摆放服务；

。住户重要特殊物品转送服务；

。聘请医疗专家服务；

。委托房屋租赁服务；

。委托房屋转让服务。

七、某某安全防范系统

一个现代的、环境静谧的住宅小区，是人们心中梦寐以求、安居乐业的理想境地。南

都-某某除了在居住区内规范消防设施与通道，实行人车分流与人员车辆出入管制确保

安全外，还设置了24小时保安值班巡逻、周界防越报警系统、区内户外保安监控系统、楼

字单元可视对讲系统以及室内报警防盗系统（用户自行选购）等五级安全防范报警系统,

住户已无须加装既影响室内生活品质，又降低小区整体格调的防钢网，可真正实现人与

自然无拘的融通。

1、24小时保安值班巡逻

某某物业管理区实行24小时保安执勤、巡逻制度，由监控中心24小时值班，接受报警

及实施调度，并根据实际情况明确每个保安队员的责任范围，进行严密巡逻、执勤，以确

保小区居民人身财产安全。

2、周界防越报警系统功能介绍

某某周界防越报警系统有如下特点：(1)通过在小区的周边围墙上安装该系统，一旦

有人非法翻墙进入，远红外线自动触发保安值班室中心的控制主机自动报警提示，并同

时显示非法闯入区域，以便使小区保安值班人员准确及时赶到被闯区域。

(2)探头采用四红外光检索，能精确区分被闯入物体的大小，如猫、老鼠等不报警，如

小孩、大人则立即报警。

(3)报警探头采用直线对射型，如小区住户在其边缘行走，此探头不报警。

(4)如遇有人触摸周边围墙上的探头或非法拆除，该探头自动触发报警。

3、区内户外保安监控系统

某某户外保安监控系统采用24小时实时监控，合理布点，消除小区户外的保安安全

防范死角，其特点有(1)系统配有自动巡检摄像机,24小时不间断监视小区的重要区域,

从而使保安中心值班人员随时了解整个小区情况，一旦中心监视器上出现可疑人员，立

即派员赶到。

(2)为保证夜间正常工作，并能显示清晰的图像，小区所有摄像机均采用高清晰度的

摄像探头。

(3)配置24小时长时记录，不停记录被监控的图像，以便写后随时准确查阅。

4、楼宇单元可视对讲系统

某某的楼宇单元可视对讲机作为安全防范设施，在绐用户带来安全感的同时，也带

来了通讯的便利。访客在进入单元门之前，可首先和住户取得联系，如无人应答就可不必

进入，确保内部安全和宁静。

(1)可视对讲。客人来访，通过室外机拨打住户号码,对应的室内机即发出振铃声，同

时电视屏幕自动打开，并显示出来访客人。主要摘下室内机既可对话，如不想接见来访客

人，可不拿话机，以过滤访客，免除不必要的干扰。

（2）门控功能。主要如需接见访客，只需按下室内机开门键，大门既可自动打开。访客

进入后，大门自动关闭。管理中心亦可控制大门开关。

（3）联网报警功能。住户可呼叫管理中心，管理中心亦可呼叫住户。住户呼叫管理中

心时，管理可台显示住户楼号及房号。

5、室内报警防盗系统（用户自行选购）

室内报警防盗系统是根据业主的单独需要而提供的安全防范设施，每户预留室内报

警防盗系统的数据接口，供业主进行选装；室内报警防盗系统能有效的将窗户、入户门受

到外力强烈撞击或非正常开启时，会自动报警，并将信息传送到物管中心。

八、某某社区文化活动设想

XX物业管理公司成立以来，十分注重社区文化活动的开展，我们将根据某某业主

的知识、年龄、家庭结构等特点，举办一系列文体娱乐、教育卫生、环境保护等方面的社会

活动、促进业主与业主之间的了解，增进业主与物管商之间的沟通，增加居住乐趣。

1、制订出适合于不同年龄层次、不同文化背景和不同兴趣爱好业主的社会活动计划

（附表），创建具有某某特点的居住文化。选择部分活动作为小区每年的保留节目，使之成

为有一定社会影响力的活动之一（如除夕烟花节、健身俱乐部、文化艺术节等），

2、寓教于乐，通过举办的活动如家庭节、科技节、物业管理咨询日等，培养尊老爱幼、

互敬互谅的邻里关系，加强住户的自律、法律观念，树立“人人为我，我为人人”的风尚。

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