《房地产企业轻资产运营绩效分析案例-以绿城中国为例》9700字【论文】

房地产企业轻资产运营绩效分析案例—以绿城中国为例目录TOC\o"1-2"\h\u24169前言 124039一、相关概念和理论基础 225281（一）相关概念 220773（二）理论基础 314933二、房地产企业发展现状与困境 38223（一）房地产企业发展现状 33940（二）房地产企业面临的主要问题 44504三、绿城中国案例分析 517695（一）轻资产模式转型动因分析 515765（二）轻资产运营的实现途径分析 65826（三）轻资产运营下绿城中国的绩效分析 74224四、轻资产运营相关建议 1127814（一）建设核心竞争力、输出优势资源 1112414（二）完善融资渠道建设，发展地产金融。 1232460（三）寻求适当的实施途径，开展广泛合作 127761结论 12前言随着经济社会的发展，不少产业逐渐发展成为支撑国民经济发展的重要支柱，其中重要的产业中包括大众常见的房地产行业。但房地产产业在市场上的发展并不顺利，其主要原因是国家出台了限制房地产产业发展的相关政策。2011年后，土地价格不断攀升，许多通过高土地溢价获利的企业都陷入了经营困境，房地产行业结束了十年井喷的黄金期。面对日益激烈的市场竞争，避免市场激烈动荡而造成市场失灵，国家日益加强对房地产行业进行监控，同时银行也采取相应的措施加强监管房地产行业，对房地产产业的资金流通进行有效管制。现实生活中存在着各种各样的风险，灰犀牛、黑天鹅事件潜在于大众的日常生活里，让人难以察觉，由于银行本身的管理机制尚未完善，其在财务方面的管理存在着许多不足，从而导致公司在经营时遇到诸多困难。当前互联网发展迅速，我国大多数的房地产公司也开始逐渐转型，向轻资产的方向发展。本文讲述了影响企业经营业绩的因素，主要是从轻资产经营方式来研究并结合财务管理的知识来进行相应的分析，从而探索相应的经营路径来奠定未来的研究工作。在实际的研究中，轻资产经营与重资产经营是两个重要的研究因素，本文注意从不同的角度将这两者进行比较分析；再次，以“绿城中国”为例，着重分析轻资产经营在金融领域的未来前景发展情况，为房地产企业的转型做好准备。文章采用了案例分析法、比较分析法、资料查阅法等方法，将抽象的理论和实践联系起来，具体问题具体分析。在当前通讯网络发达的形势下，地域限制被打破，首先我们查找资料的方法不局限于查找图书文献，还可以利用网络来查询现在普遍流行的轻资产运营模式的形式，以了解国内外的研究现状以及与自身相关的研究成果，其次，结合现下的最新案例如“绿城中国”来分析评价，同时也要注意财务指标也是一个重要的分析指标，在研究轻资产运营时应充分考虑两者对于转型的房地产企业经营的财务绩效的影响。一、相关概念和理论基础（一）相关概念1.轻资产概念在查阅了大量的国内外相关资料后，笔者认为，“轻资产”经营理念是基于轻资产概念定义的。1984年著名学者Wernerfelt对“轻资产”进行了清晰的定义，即“轻资产”是指基于公司核心竞争力的单一来源，由于“轻资产”具有独特性，其获利方法也具有独特性，可以通过部分成本来获取。我国相关领域的研究学者也对这个概念进行了深入研究。2003年，著名学者孙黎和朱武祥认为轻资产经营受到有限条件的限制，在有限的资源条件下，可以以最低的投资回报实现商业模式的实际收益。在此情况下，品牌效应是一大优势，其次是技术和资源优势，借助这些优势可以不断提高经营活动的净利润。2.重资产运营模式重资产经营在众多领域均有涉及，如车辆、生产线、生产厂房等领域，而重资产经营的运行模式是将营运资金投入到这些经营领域中，生产环节中拥有充足的资金，其经营领域会相应地扩大，其生产能力也会相应地提高，以此实现可持续的利润。固定资产在公司整体所拥有的资产中，与流动资产相比，其占有的权重较大。国内首先运用重资产经营模式的省份是广东省，而香港作为著名的金融贸易地区，其运行的全链条模式也具有其特色，其模式最早独立于融资、开发、销售等环节。3.轻资产经营模式的特征轻资产经营是指在房地产发展中，开发商仅发挥经营者或投资人的作用，而将其它业务外包到专业化公司，以达到优化配置而获得最高的利益。与传统的重资产经营方式相比较，它的特征是：(1)清晰的职业划分。轻资产运营模式具有的一个优势是其拥有相关领域诸如建筑、销售等领域的著名专家。在清晰的职业区分下，有的企业专注于自身优势，将其主要专注力集中在特定的产业链上，以充分发挥其独特的关于质量管理、成本等方面的优势，凭借其专业性获取更大的效益，并提高在市场上的竞争力。多样化经营固然利于公司赚取更多收益，但专注于特定的专业知识的公司更具有独特性，有独特性的公司更容易在激烈的市场竞争中占据有利地位，而且有助于公司更好地了解当前的市场状况，并采取相应的应对措施以最大限度地降低运营风险。(2)筹资途径多样化。在房地产经营中，房地产所要投资的金额庞大，且遇到紧急危机时其复苏速度慢，很多企业都面临金融危机。对于这些危机，公司可以采用轻资产的经营方式来规避经济风险。在运用轻资产经营模式的过程中，房地产公司坚持集团合作方式，其运营所需的资金通过设立基金来筹集，从而减轻了一部分的融资工作压力，减少了资金投入，进而增强公司的独立性。通过筹集足够的资金，公司可以凭借杠杆的力量调动大量资金，以降低财务成本，以此实现更高的利润。这不仅保障了公司的基本的资金需求，而且还能平衡财务成本，稳定公司的运营。（3）改变盈利方式。轻资产运营模式最大的特点就是“轻”，在这种商业模式下，公司之间的合作更加频繁，两者在合作中相互促进成长，共同铸造一种互利共赢模式。房地产公司获得利润的方式有很多种，在通过售卖房屋获取收益分成时，还可以收取管理费和佣金，但在此过程中公司需要对整个项目实施情况进行全面质量管理。运用这种模式，企业可以独立决策，从而可以从多个方面获得更稳定的收益。（4)提高商业的效能。公司获得利润最大化的前提是在其运营中财务成本费用最低，即以最小的投入实现最大的产出时，具有高效能的公司盈利最高。而通过轻资产管理可以将资金转移到效率更高即高效能的部门中，资金的高效率、高质量转移可以有效地避免和改善资本配置。（二）理论基础1.分工理论亚当·斯密认为劳动的合理分工在劳动生产力当中是有益处的。对于劳动关系的分类也为轻资产经营奠定了基础。在轻资产经营当中，根据对差别的考虑，根据劳动效率的高低，可以将在工作当中不重要的部分去除，能够为每个部门的工作节省很多的时间。2.微笑曲线理论1992年，宏碁的创始人施振荣提出了非常著名的理论，就是微笑曲线理论。该理论的内容是：从整体来看，产品的附加价值主要分布在产品的两端，在生产当中，产品的附加值最低。而研发、建立、设计以及产品的运营在其中的价值最明显。但是如果装配过程的附加值比代工过程的附加值低的话，就很容易被代工过程取代。3.价值链理论1985年，哈佛大学的一位名为学者迈克尔·波特给价值链做出了定义。他提出每家公司都是利用设计、生产和销售这三方面来对他们的行为进行协助，所有这些活动可以用一个价值链来表明。对房地产企业而言，他们的基本活动有前期工作、产品的设计、建筑场地施工、市场销售以及管理等，其附带的工作有技术开发、人力资源管理等等，而正是这些看起来完全不同但之间又存在相互关联的企业，才形成了一个完整的价值链。二、房地产企业发展现状与困境（一）房地产企业发展现状在2009年政府在金融危机的投入，很大程度的推进了房地产企业的发展，之后的几年政策频频出台。2012年，“新国8条”有效控制住了楼盘市场过分庞大的需求量。2014年，房市高负债和高周转的影响，使房地产市场开发商的压力增大，于是又开始了对该产业的整顿处理工作，这一年由于信贷政策的放松，国家提出可以进行银行按揭贷款。一年后股票市场不景气，导致中央银行利润下降，加上对市场的需求现象开始整顿调整，使得资金的投入还算是比较稳定，这些因素再次刺激了房地产的需求，供不应求的局面出现，造成了房价急速上涨的现象。《2017中国房地产百强企业研究报告》（见图1)，我国的房地产企业整体上来看，销售情况开始出现平稳的发展动态。图12012-2016国内百强企业销售增长情况数据来源：《2017中国房地产百强企业研究报告》（二）房地产企业面临的主要问题1.土地成本上升地产公司一向比较注重的就是土地储备这一项资产。尤其是在房地产开发当中，最关键的影响因素就是土地的费用，占有非常大的比重。这些年以来，土地资源不断被消耗，现在所有的土地非常有限（见表1），将来的土地资源会不断减少.所以因为土地的短缺，将会造成市场上供不应求的局面，相应的土地价格也会不断提高（见表2）。与此同时，每一年的交易资金都在迅速的上升，城中会存在大面积的地皮，企业的土地价格同样会上涨，而公司想要购买一定量的土地就会付出更大的成本，其所得利润会大幅度的减少。表1国有建设用地供应面积年份／年20112012201320142015供应面积／万hm²58776904730560995336增长率／％35.9017.502.70-18.80-17.70数据来源：中原地产研究中心的统计数据表2国有土地成交溢价年份／年20122013201420152016综合地价／(元／m2)312933493522363338263826同比增长8.3017.6311.5018.1046.61数据来源：中原地产研究中心的统计数据2.经营风险升高目前，我国的房地产业发展中，由于各种因素导致自身资本短缺，其融资渠道大多依赖银行贷款。现在，全国第一大地产公司的资产净值也就几十亿，与那些几十亿、几十亿美元的国外地产公司比起来，差得太多了。国内多数房地产开发公司的资产负债率超过70%，有些甚至达到了90%。如此高的债务势必会对公司的信用产生一定的负面作用，从而提高物业发展的融资费用，导致其利润水平降低或出现亏空，乃至引起连锁的负面影响。三、绿城中国案例分析（一）轻资产模式转型动因分析1.企业概况绿城中国集团是一家房地产开发商和综合性的生活服务业提供商。2006年7月，绿城在香港交易所上市。经过持续的结构调整，到2017年，现已形成以绿城中国为核心，打造绿城生活、房产、资产以及绿城小镇的商业版块。2.重资产下的财政困难上市以来由于受到国家宏观政策的制约，绿城在的发展过程中始终以传统的重资产经营方式。根据2005年末摩根大通发布的报告，绿城集团资产负债率高达90%以上，比地产公司的平均负债率（75%）还高，银行贷款和自身的销售收入已无法实现企业当时的在建物业对资金的需要，重资产运营对资金的超负荷需求使绿城面临前所未有的财务困难处境。2009年4月，绿城中国通过它的分公司--绿城房产集团有限公司和中海信托股份有限公司两家达成了相关的信托贷款协议获得最高19.83亿的信托资本，但是这个协议中的贷款年利率高达14％。这个协议直接使绿城中国违反06年签署的高息债券合约里“公司的所有债款不能超过总共的15%”的条约。绿城中国为了能够重新修改和减少合约当中的规定，并且使自身违反约定而面临的风险降低，于是在2009年的4月公布，将要用85%的价格将2006年已经发出的4亿美元的高息债券提赎回。但是根据绿城中国2008年的数据统计指出，当下在一年以内到期的贷款和债券共计约有65.69亿，现金存款只剩下17.18，净资本负债率从88.2%升高到了140%。在面临违约、降级和负债高的三方面压力之下，绿城中国被普遍认为是国内危险性最高的房地产公司之一。假如这次的债权赎回方案不能顺利实现，那大概率将会导致绿城中国被要求清算。幸运的是，如果实行了清算，那么将很难保证到债权人的所有利益，所以这部分的债权人同意绿城实行回购的策略，因此绿城中国才能够避免这次的危机。图22008-2011年房地产行业和绿城中国资产负债率折线图2011年后，“新国八条”政策有要求增强差别化住房，对于贷款方式购买第二套房屋的家庭要求其首付至少要高于60%，而贷款的利率一定不能小于基准利率1.1倍。但是绿城中国的客户大多数都是投资人，“新国八条”的提出将会对购买者的消费积极性有很不好的影响，所以显然绿城想要通过销售的收入来实现资金的回流的办法可行性不强，而且绿城的产品比较单一（见图3），并且其中以别墅和高楼层项目为代表的高端物业占比大约25%。单一产品线使得绿城受宏观调控影响首当其冲。图32011年绿城中国产品结构饼状图数据来源：绿城中国官网（二）轻资产运营的实现途径分析1.轻资产运营初期在债务危机之后，绿城必须要采取能有效处理问题的方法来面对，根据自身的品牌优势，向轻资产运营模式转型。绿城在转型之初的探索主要有：（1）出售土地和项目，削减资产。在实行重资产的运营策略之下，绿城中国一直以来都在实行扩张的方法策略。但如果不幸处于国家实行紧缩的政策时，销售的资金就很难回笼，可是一些负债又即将到期需要偿还，那么这样就很容易造成资金链断裂的风险。因此，绿城当时接二连三地出售上海外滩、静宇置业、杭州兰苑等房地产项目，目的是想要实现回流资金的自救。这样大范围的将资产变现，让其收获了大约60亿流动资金。（2）调整销售模式、迅速提高销售业绩。2012年行业逐渐转暖，绿城通过销售模式的调整，建立了两家负责销售的企业，又从类似于银行、地产、汽车销售方面富有充足经验的人才市场中招收到了200多个经纪人想要卖房，以此在不断努力下，绿城的销售状况开始出现好转，到了2012年尾的时候，绿城已经实现销售额的突破，真正实现了对于资金危机情况的自救。（3）发挥品牌优势，深化代建项目。重资产转变升级过后，逐渐向轻资产过渡，绿城中国在这方面改变了相应体制，着重使用代建机制。不同于以往房地产行业资本运行，代建机制则更能突出企业的品牌优势，并且极大可能会使得该公司的轻资产领域朝着代建这个方向前进。2.轻资产运营模式的体系构建及发展绿城在几年前进行及时有效的结构管制方案过后，随即又提出对产业结构进行整合升级，在“一体四翼”的基础上又添一翼，形成了全新局面。在公司全局领导下，公司在房地产领域的交易得到了全面且深入的发展开拓；公司推进代建交易项目，也增加了开发该领域的专业性；将金融领域与房地产有效结合，打造独具特色的公司名牌；而企业也向城镇建设迈进，将新型城镇化推上一个新台阶。绿城中国不仅要组合完善企业内部的代建交易项目，同时不断追求创新升级，在代建水平不断领先发展的前提下，更是创意性地发布新一代的代建新理念，试图将该领域的水平和体系不断升级到新的层次，优化体制，更新规范。要着重于两点，第一点，在绿城的管理机制下，要想确保用户的利益不受到损失，主要是凭借相应的对赌协定以及签订合约等手段，及时预估风险，并将设计亏损的资金事先掌控。签约双方会在合作之前共同协定预估的收益，如果项目结束以后并没有符合该预期的标准，那么集团这边就不会获得分毫服务费，可如果项目完成之后，不仅满足了预期收益，甚至大大超出了预估，那么该公司能够获得一定程度的红利。这种合作方式，既能够增进交易双方彼此之间的信任，同时也可以有效增强该公司的管理和运营能力。第二点，绿城将设计研发、监察以及合作融合在一起，既能够保证开销资金，同样也能充实任务量，从而延长代建任务的时间。（三）轻资产运营下绿城中国的绩效分析1.轻资产运营的财务特征（1）资产概括剖析。相较于其他普通公司，如果进行轻资产的运行，那么就会增加公司总资产中的流动资产，反之固定资产的占有率就会相应减少。不过对于房地产公司来说，因为所进行的业务大部分都有实物形式，如果进行轻资产运行，就会因为储存量太大而导致流动资产占有率较高，多半会导致其增加速度降低。下面列举了从2006年到2015年（见表3）这几年绿城中国的流动资产以及现金等价物情况。2006年到2011年，受相应策略影响，集团资本和业务得到拓展，集团的流动资产不断增加，从原先的166.99亿增长到1152.14亿，平均增长速率为49．40％；而自2012年以后，集团的流动资产增速明显放缓，截止到2015年平均增长速率只有2．64％。表3绿城中国资产情况分析流动资产（亿元流动资产增加(％)现金及现金等价物(亿元)现金及现金等价物增加2006166．9941．8932．49-99．622007303．2481．5928．77-11．452008392．7829．5314．98148．802009705．9779．7494．05527．8520101160．0664．32124．0831．9220111152．14-0．6836．15-70．862012933．34-18．9961．6470．4920131016．228．88106．8673．3720141063．284．6377．34-27．6320151233．8316．04148．8092．41数据来源：同花顺数据库中心（2）债务结构分析.从债务状况可以看出，轻资产运行有一个特征：不收利息的负债情形较常见，反之要收取利息的负债情况较少，所占比重不高。从图4可以看出，2006-2011年，绿城中国带息债务占全部投入资产比例较高，基本都在60%以上，而且从表中可以得出增长速度较快的年份主要集中2007年到2011年，而从2012年开始，带息债务占比降低了20%以上，在之后的年份占比水平相对较低。所以负债的构成也可以看出绿城中国的轻资产经营特点。图4绿城中国债务结构分析数据来源：同花顺数据库（3）经营活动现金流的发展状况从表4可得出，轻资产经营下，集团的经营活动现金流会更加稳定，这也是不同于以往资产运行的特点。从表中可得出，在2006-2011年之间，现金流净值波动幅度较大，在-10亿到5亿之间波动，表现出极大的不稳定性，而在2012年以后，现金流量不再表现出强烈的起伏，而是朝着稳定的方向发展，并且都为正数，这也能很好的体现轻资产经营在这一方面的特点。表4绿城中国经营活动现金流情况年份20062007200820092010经营活动现金流量净额(千元)-242784．60-872596．40-377536．30363860．40-677264．10年份2011201220132014经营活动现金流量净额（千元）-12487．90469979．40127377．009647．20数据来源：同花顺数据库中心2.轻资产模式财务绩效分析财务绩效是企业战略及其实施和实行是否为最红经营业绩做贡献的体现，财务绩效分析是企业绩效分析非常重要的一部分。该集团自诞生以来，一直都以高品质形象面向市场，并获得了很好的公司声誉，在最开始因为大量无序拓展公司业务，然而遇上运行资本出现问题导致公司遭遇一定的困境后，该集团在2012年就开始朝着轻资产模式进行转型。在此之后，投资人最关心的就是公司能否在此类运行体制的管理下获得可观的经济效益。本论文借由该公司2008年-2016这几年的财务报告，对其进行了研究，首先使用杜邦分析法将该公司与该行业的其他公司进行对比，同时又使用因子分析法对其进行了各类必要的分析说明，并选用每一年该行业整体运行状况，从而对该集团的财务状况进行全局剖析。以下几个方面都涉及到杜邦分析法，反映出了该公司的财务变化情况：表52008-2016年绿城中国杜邦分析财务指标年份销售净利率总资产周转率权益乘数净资产收益率20088.54%17.54%4.16496.24%200912.51%14.76%6.064311.20%201017.16%11.11%8.673016.54%201118.75%17.34%7.251623.57%201217.10%30.03%3.918520.13%201320.66%25.20%3.821219.90%201410.02%25.69%3.64839.39%20154.84%19.183.94173.65%20167.67%18.44%4.31786.11%数据来源：同花顺数据库中心（1）净资产收益率平稳下降从表5可以看出过去十年里绿城中国净资产收益率的起伏过于剧烈，2012年之前，从大体上来看，集团的净资产收益率呈稳定增加的趋势，但是在2012年之后，就不断出现下降的现象，直至2015年时达到谷底，但是次年则开始慢慢回暖。不过整个房地产领域的收益率在十年内的变化都是很稳定的，总体平均净资产收益率为13.05%，与整个行业基本持平。总之，绿城中国在进行轻资产体制转型后，公司自有资本的效率些许降低了。图5净资产收益率ROE数据来源：绿城中国官方年报，同花顺金融（2）销售净利率显著下降在2007年至2016年期内，绿城中国的相关净资产收益率同销售净利润率的发展走向大抵一样，2012年在该轻资产模式政策实施后均呈现下滑趋势，2016年的时候经济情况又有所好转（见图6），然而绿城中国在2013年销售净利率和净资产收益率呈现逆向变化，相关的产业销售净利润率从2009年的时候逐渐呈现下降趋势，随后2006年又渐渐回升。而2010-2013年，相对于其它产业，绿城中国的净利率总体上偏高。图6销售净利率数据来源：绿城中国官方年报（3）总资产周转率稳定提升从2007年到2011年期间，处于绿城中国的转型前，这时其总资产周转率的相关平均值是16.68%（见图7），与此同时所在相关行业这一数值是30%；而绿城中国在2012年到2016年之后，即转型后，其总资产周转率的平均值是23.71%，所在相关行业同期数值是27%；因此绿城中国不论是和同行相比还是与自前相比，就整体而言，绿城中国的总资产周转率在过渡到轻资产运营模式后呈现上升趋势。图7总资产周转率数据来源：绿城中国官方年报（4）权益乘数降后而稳权益乘数指资产总金额相当于所属股东权益的倍数。权益前面的乘数数值大就说明全部的资产中持有者的投入资本占比小，这就意味着所属企业的负债程度越高；反而言之，权益前面的乘数数值小就说明所属企业的负债水平下降，则愈能保障其债权人的利益。参照图8不难看出自2007年到2011年里面绿城中国的权益前面的乘数数值不断增大，权益前面的乘数数值在2010年以及2011年时渐渐高于10，这表明公司的负债很高。然而，当2012年轻资产业务启动时，其权益乘数开始迅速下降，这一数值在2013年静止维持在5上下，这说明到企业已经通过开展轻资产的运营模式，使得负债程度降低，并且维持财务杠杆率于合理的水平。图8权益乘数数据来源：绿城中国官方年报四、轻资产运营相关建议（一）建设核心竞争力、输出优势资源在分析了全文的相关经历后我们发现，房地产相关企业在进行轻资产的运营方式时应当具有一定的轻资产相关的强处，比方说专利技术方面，品牌价值方面以及管理水平方面等。当企业拥有了这样的核心竞争能力后，才能顺利的将合作伙伴引入其中，为相关轻资产的运营方式所转型的需要建立基础，将财务的杠杆条件发挥达到能以小博大的地步，从而使得企业能够得到极大的收益。不仅如此，企业还应该针对不同的产业链划分出不一样的步骤，强化企业本身的优势项目，将非核心的项目进行外包。因此，房地产行业要将自己的优势资源进行出口，对建筑的开发力度，项目管理，品牌声誉以及设计规划等水平的塑造能力加大，使得市场占比提高，企业才能达到长期的繁荣。（二）完善融资渠道建设，发展地产金融。在目前的大环境下，房地产企业面临着重资产运营所带来的极大风险，尤其是财务方面。其中一个最不可忽视的原因是房地产企业普遍负债率高，同时筹措资金来源比