住宅+商业+办公酒店+保障房建筑方案

深圳万科龙岗项目投标文本深

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.目

录Contents01

04项目背景总图论证ProjectBackgroundMasterplan

Demonstration02

05概念分析户型单体ConceptAnalysisBuilding

Plan03

06总图策略立面意向CoreStrategyFaçadeIntention深

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.«01项目背景Project

Background深

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.深圳之城市印象

活力/开放

深圳，别称鹏城，广东省辖市，地处广东省南部，珠江三角洲东岸，与香港一水之隔，东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口和伶仃洋，南隔深圳河与香港相连，北部与东莞、惠州接壤。

中国改革开放建立的第一个经济特区，是中国改革开放的窗口，已发展为有一定影响力的国际化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”

享有“设计之都”、“钢琴之城”、“创客之城”等美誉壹

——

项目背景深

圳

印

象SHENZHEN

IMPRESSION深圳一年四季如春，比邻香港，是一座新的不夜城，旅行购物的天堂。或许你是这个家园的繁忙居民，却又身在此城不识真面目之惑；或许你曾是这座城市的匆匆过客，对之投来惊鸿一瞥；或许，你从未抵达。那么，从此刻起，拿起路书，以一个崭新的视角，用眼睛去发现深圳之美，用心灵感受深圳之魅。深

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项目背景项

目

区

位DISTRICTANALYSIS深圳坪山站R=10KM深圳宝安国际机场深圳北站SITE深圳东站深圳市中心深圳站建设用地枢纽距离适宜行。距离市中近，适宜生活深

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项目背景宏

观

交

通MACRO

TRAFFIC3号线SITE深圳市5号线深圳市内完整发达。建近地铁3号线交通便捷。深

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项目背景周

边

交

通PERIPHERA

TRAFFICSITE深圳东站建设用的系统发达。出号地铁和深圳活十分便利。深

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项目背景周

边

现

状PERIPHERA

STATUS万科麓山住宅均价58000元/平宏宇健康花城住宅均价54000元/平赛格eco写字楼均价35000元/平商业类均价58000元/平长庆小时代住宅均价40000元/平英郡年华三期时光里住宅均价43000元/平商业类均价38000元/平底商均价60000元/平中海怡瑞住宅均价40000元/平石芽岭公园倚龙华庭住宅均价46000元/平阳光花园住宅均价42000元/平商业类均价45000元/平SITE东方盛世花园住宅均价57000元/平商业类60000元/平成熟居住小区建设用地区分布较为成配套齐全。深

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项目背景微

观

交

通MICRO

TRAFFIC布龙路SITESITE基地范围周边畅通，四通八中兴路为城市公交站也较密深

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项目背景周

边

现

状SURROUNDING布龙路SITESITE基地范围周边多，年代不一筑各具风格，参差不齐。深

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项目背景微

观

现

状MICRO

STATUS学校公园SITESITE居住区居住区居住区学校居住区规划生活配套用地学校商业区基地范围周边商业区江居住区规划主要为居活配套，教育源丰富。深

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项目背景视

线

分

析SIGHTANALYSIS石芽岭公园石芽岭公园江N基地范围周边丰富，可看到园和江景。江景深

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.«02概念分析Concept

Analysis深

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——

概念分析生

活

憧

憬LOOK

FORWARD

TO

LIFE你

想

拥

有

怎

样

的

生

活

？Which

Kind

Of

LifeDoYo

uWant?快速城市化的过程中，出现了大量的居住区，同时也让新、老居住区的生活环境的差距日渐增大。在生活环境两极化愈发明显的今天，我们应该营造什么样的生活环境？深

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概念分析旧

式

小

区OLDVILLAGE老旧小区邻里和睦。小区内部人车混流，管理混乱。深

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概念分析超

高

层

小

区SUPERHIGH-VISE超高层小区邻里关系淡漠，人们通过地下进出家门。小区内部规划管理较为合理，但缺少生活气息。深

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概念分析复

合

街

区VILLAGE

INTHE

CITY将两者结合，打造富有生活气息的，充满活力的超高层生活社区深

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.«03总图策略Core

Strategy深

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总图策略规

划

条

件DESIGN

REFERENCEDY01部分，蓝色虚线部分，由上、中、下三个地块组成。上面三角缺角地块为M0;下方为R2+C地块；中间为文本配套用地（九年一贯制学校及寄宿高中）其中M0用地：用地性质：新型产业用地用地面积（㎡）：32263.9规划容积率：13.0计容建筑面积：420440产业研发用房：294310产业配套用房：126130R2+C用地：用地性质：居住、商业混合用地用地面积（㎡）：24398规划容积率：8.6计容建筑面积：208840住宅：134180办公及商业：60280公共配套：14030深

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总图策略R

2

+

C

地

块DESIGN

REFERENCE6M15M6M9M12M6M12M

6M多层退距高层退距深

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总图策略R

2

+

C

地

块DESIGN

REFERENCER2+C用地：用地性质：居住、商业混合用地用地面积（㎡）：24398规划容积率：8.6计容建筑面积：208840住宅：134180办公及商业：60280公共配套：14030根据《深圳市城市规划标准与准则2017版》中，表8.4.3.1中的要求，建筑密度≤25%。因此，平均层数=容积率/建筑密度——8.6/0.25=34.4（该地块为混合用地，住宅只占其中一部分容积率，平均层数有一定折减）故，南地块适合做高层住宅及办公。总图强排应该遵守《深圳市城市规划标准与准则2017版》中，8.4.6.3中的要求。由于南地块为南北向较为狭长的地形，处于节省南北向间距的考虑，建议住宅采用高层建筑。深

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总图策略逻

辑

推

导DESIGN

REFERENCE南地块的面宽情况如图，最窄的位置为50M面宽。根据《深圳市城市规划标准与准则2017版》中，表8.4.8.3

中的要求，高层建筑面宽不宜大于60米。102M因此，南地块不适宜两个高层并排布置。故，确定高层住宅的强排逻辑：1.尽量用尽场地的面宽，且建筑面宽小于60M2.尽量节省南北向的距离52M可选产品类型：大面宽产品、蝶形、品字形等较为集约的住宅产品。60M深

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总图策略逻

辑

推

导DESIGN

REFERENCE户型1：品字形产品标准层面积：1018㎡、748㎡户型配置：一梯四户、一梯五户深

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总图策略逻

辑

推

导DESIGN

REFERENCE类型面积差值住宅面积890885994231392142464832338商业、办公及旅馆业建筑保障房8868-216公共配套在满足规范的前提下，住宅、保障房的量都无法做足。两个品字形产品对拼的情况下，中间户的日照无法满足。结论：品字形产品不成立深

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总图策略逻

辑

推

导DESIGN

REFERENCE户型2：飞机形产品标准层面积：763㎡户型配置：一梯六户深

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总图策略逻

辑

推

导DESIGN

REFERENCE类型面积差值住宅面积9397244500296649744-52商业、办公及旅馆业建筑保障房15780105964286公共配套由于产品进深较大，对于场地北侧有较大压迫，因此在住宅做足的情况下，办公及旅馆业建筑以及保障房的量做不足。而且北侧户型无法获得日照结论：该方向不成立深

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总图策略逻

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推

导DESIGN

REFERENCE户型3：蝶形产品标准层面积：1014㎡户型配置：一梯五户*2深

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总图策略逻

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推

导DESIGN

REFERENCE类型面积差值住宅面积97440667663520-6486.13460商业、办公及旅馆业建筑保障房公共配套2535用蝶形产品进行强排，住宅、办公及旅馆业建筑的量可以做足，但保障房和公共配套的量不能做足。而且由于场地面宽较小，部分塔楼超出了控制线。结论：该方向不成立深

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总图策略逻

辑

推

导DESIGN

REFERENCE户型3：方形产品标准层面积：1014㎡户型配置：一梯六户深

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总图策略逻

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推

导DESIGN

REFERENCE类型面积差值20640123414444150住宅面积7328059046388169880商业、办公及旅馆业建筑保障房公共配套由于方形产品面宽较小，不能充分的利用好场地的面宽。因此，住宅的量较少，不能做足。同时，其他的产品得量也不能做足。结论：该方向不成立深

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总图策略方

案

生

成DESIGN

REFERENCE户型4A：L形产品（大面宽）针对场地面宽定制面宽合适的户型产品，适合场地面宽60M左右的位置56M标准层面积：766.6㎡户型配置：二梯八户深

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总图策略方

案

生

成DESIGN

REFERENCE户型4B：L形产品（小面宽）针对场地面宽定制面宽合适的户型产品，适合场地面宽52M左右的位置48M标准层面积：690.02㎡户型配置：二梯七户深

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总图策略方

案

生

成DESIGN

REFERENCE户型4B：板式（大面宽）适合场地面宽较大的位置，同时也能节省场地进深，适合作为住宅和酒店区域衔接位置59M标准层面积：696.86㎡户型配置：二梯七户深

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总图策略方

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生

成DESIGN

REFERENCE幼儿园南地块南侧为日照条件最优的区域，因此适合将幼儿园及其附属场地设置在最南侧。深

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总图策略方

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成DESIGN

REFERENCE办公、酒店保障房保障房和办公、酒店放置在场地北侧，保障房一部分朝向景观面深

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总图策略方

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REFERENCE场地中间部分留给住宅，采用小进深产品，节省场地进深，再满足日照的同时也能照顾到西侧的景观朝向。深

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总图策略方

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生

成DESIGN

REFERENCE板式产品（大面宽）L形产品（小面宽）L形产品（大面宽）L形产品（大面宽）根据场地尺寸定制不同的户型产品，将大小面宽的L形产品和板式产品放置在场地合适的位置。深

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总图策略方

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成DESIGN

REFERENCE北地块西侧莅临城市道路交叉口和加油站，噪声等干扰较大，东侧为石芽岭公园，景观条件较好。因此，产业研发用房适宜放到西侧，靠近城市道路交叉口和加油站；作为居住使用的配套宿舍适合放到场地西侧，靠近景观公园。深

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总图策略方

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REFERENCE宿舍用地商业及研发用房用地变电站用地变电站放在地块东侧的三角形地块中，离加油站较远宿舍放置在地块中间，相对拥有较为安静的环境商业及研发用房设置在场地西侧，商业沿街设置，交通较为直接深

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总图策略方

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REFERENCE变电站产业研发用房宿舍商业服务设施根据计容要求进行体块生成，再对现有体块进行切割与再设计深

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总图策略方

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REFERENCE形成了三个区域，其中，变电站独立占地，宿舍拥有较好的景观效果，产业研发为场地中最高的建筑群，整体形成了西高东低的态势深

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总图策略方

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生

成DESIGN

REFERENCE?南地块与北地块的之间为学校用地，在规划形态中，两个地块相互独立，缺少直接的连接。因此，是否能在两个地块中形成直接的联系，让整个区域更加整体？深

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总图策略方

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REFERENCE在南地块商业的屋顶、中间学校地块以及北地块商业屋顶设置连廊，形成南北向的连接。这条通廊赋予运动、休闲、餐饮等性质。深

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.«04总图论证Masterplan

Demonstration深

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总图论证彩

色

总

平SITEPLAN项目方案五：R+C方案数值开发建设用地面积（m2）规划容积率56661.911.1规划容积（m2）住宅629280.0134180（含保障性住房40260平方米）商业、办公及旅馆业建筑产业研发用房60280294310（含创新性产业用房35320平方米）产业配套用房1261302102010511014030300商业服务设施其中宿舍公共配套设施（含地下）社区管理用房社区警务室50便民服务站500社区菜市场10001500350015001000468068506000150其中

文化活动室其中幼儿园社区健康服务中心社区老年人日间照料中心附加配套用房市政设施（含地下）变电站邮政所通讯片区汇聚机房200其中

垃圾转运站再生资源回收站公共厕所500环卫工人作息房备注：物业管理用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定，不纳入公共配套设施。深

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总图论证大

一

层

平

面

图FIRSTFLOOR

PLAN深

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总图论证大

一

层

平

面

图FIRSTFLOOR

PLAN深

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文

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总图论证可

售

面

积SALEABLE

AREA产品设计原则：尽量保证产品的可售性可租功能：产业研发用房、产业配套商业可租面积：313809.7㎡两层的商业mall，结合超高层办公，形成完整的业态。可售功能：宿舍可售面积：105110㎡.北地块宿舍产品与南地块住宅产品选用类似户型（80-120㎡），保证其产品力，高正可售的可能性。可售部分：酒店式公寓租售面积：58010㎡南地块酒店顶部5层设置跃层LOFT产品，增加其溢价率。不可售功能：保障房、公共配套不可售面积：40260㎡+14030㎡可售功能：住宅、商业可售面积：93920㎡+2270㎡可售面积可租面积南地块住宅产品在满足要求的情况下，充分利用空间与景观，且保证每户都有良好的朝向，最大程度的提升溢价率。住宅酒店宿舍汇总9392058010办公商业汇总29431022391.2316701.2105110257040深

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总图论证分

块

指

标INDEX用地性质用地面积（㎡）规划容积率新型产业用地32263.913总建筑面积482220.642044029431012613061780.66000计容建筑面积产业研发用房产业配套用房不计容建筑面积其中变电站公共厕所小型垃圾转运站环卫工人作息房再生资源回收点500地下车库车位数量（个）地上地下55280.6177559其中171640%建筑密度绿地率30%北地块产业研发及商业区域宿舍区域13948.1106630.47.64用地面积总建筑面积容积率18320用地面积总建筑面积容积率313809.717.13建筑密度（产业研发）

35.26%建筑密度（商业）

49.22%建筑密度23.17%深

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.肆

——

总图论证分

块

指

标INDEX办公

酒店

区域3424.1258010用地面积计容面积容积率16.94建筑密度39.12%保障房区域居住、商业混合用地用地性质用地面积4773.7543126.259.03用地面积（㎡）规划容积率243988.6计容面积容积率总建筑面积267055.320884093920402606028014030300建筑密度26.36%计容建筑面积可售住宅保障房住宅办公酒店及商业公共配套住宅区域12551.96107703.758.58用地面积计容面积容积率社区管理用房社区警务室50便民服务站500建筑密度31.37%社区菜市场1000其中其中文化活动室1500幼儿园3500社区健康服务中心社区老年人日间照料中心附加配套用房市政配套15001000幼儿园区域36004680用地面积计容面积容积率3503500邮政所150其中0.97通讯片区汇聚机房20058215.36000建筑密度33.33%不计容建筑面积变电站其中其中地下车库52215.31509车位数量地上地下1291380建筑密度绿地率31.70%35%深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.肆

——

总图论证间

距

分

析SPACE

ANALYSIS18M18M30M30M30M18M18M18M18M18M18M18M18M18M深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.肆

——

总图论证配

套

分

析MATCHING

ANALYSIS23411.变电站2.公共厕所3.小型垃圾转运站4.再生资源回收点深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.肆

——

总图论证配

套

分

析MATCHING

ANALYSIS1042135

97

8

991.社区管理用房2.社区警务室63.便民服务站4.社区菜市场5.文化活动室6.幼儿园7.社区健康服务中心8.社区老年人日间照料中心9.附加配套用房10.邮政所深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本11.通讯片区汇聚机房(地下）2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

总图论证日

照

分

析SUNLIGHT

ANALYSIS住宅以及保障房均满足冬至日连续日照大于1小时深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

总图论证功

能

分

析DESIGN

REFERENCE45F2F32+2F2F43+2F31+2F56+2F43+2F2F32+2F2F33F33F33F32+2F4F2F33F32+2F2F32+2F32+2F3F幼儿园办公、酒店变电站宿舍保障房产品研发住宅商业深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

总图论证功

能

分

析DESIGN

REFERENCEH=200mH=150m

H=150mH=100mH=100mH=150mH=100mH=6.9m幼儿园办公、酒店变电站保障房产品研发宿舍商业住宅深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

总图论证车

行

流

线

分

析DESIGN

REFERENCE围墙范围深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

总图论证车

行

流

线

分

析DESIGN

REFERENCE地库出入口(办公及酒店用）地库出入口（产业研发用）地库出入口（住宅及保障房用）地库出入口（产业研发用）地库出入口（宿舍使用）地库出入口（宿舍使用）地库出入口（住宅使用）车行流线分析地库出入口深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

总图论证消

防

流

线

分

析DESIGN

REFERENCE消防登高面消防流线分析深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

总图论证人

行

流

线

分

析DESIGN

REFERENCE小区出入口小区出入口小区出入口小区出入口小区出入口小区出入口人行流线分析小区出入口深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

总图论证标

高

分

析DESIGN

REFERENCE3930.000小区出入口39.00039.000小区出入口小区出入口30.000小区出入口小区出入口小区出入口30.00030标高分析小区出入口深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

总图论证廊

道

分

析DESIGN

REFERENCE垂直交通门禁公共廊道私密廊道廊道分析深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

总图论证地

库

强

排北地块地库面积：55280.6㎡停车位：1716个层数：2层北地块地库面积：52215.3㎡停车位：1380个层数：3层深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.«05户型单体Building

Plan深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

户

型

设

计BUILDING

PLAN125㎡端户深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

户

型

设

计BUILDING

PLAN90㎡中间户深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

户

型

设

计BUILDING

PLAN80㎡端户深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

户

型

设

计BUILDING

PLAN57㎡保障房户型深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

户

型

设

计BUILDING

PLAN85㎡保障房户型深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

户

型

设

计BUILDING

PLAN65㎡保障房端户深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

户

型

设

计BUILDING

PLAN一层平面办公层平面酒店层平面办公、酒店平面深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

户

型

设

计BUILDING

PLAN酒店顶层LOFT户型意向酒店顶层设置5层LOFT产品，层高4.5M，可进行加建，可以提高溢价深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

户

型

设

计BUILDING

PLAN酒店顶层LOFT户型意向酒店顶层设置5层LOFT产品，层高4.5M，可进行加建，可以提高溢价深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

户

型

设

计BUILDING

PLAN125㎡宿舍端户深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

户

型

设

计BUILDING

PLAN90㎡宿舍中间户深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

户

型

设

计BUILDING

PLAN一层平面标准层平面200M办公产品平面顶层平面深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

户

型

设

计BUILDING

PLAN顶层平面一层平面标准层平面150M办公产品平面深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

户

型

设

计BUILDING

PLAN一层平面标准层平面顶层平面150M办公产品平面深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

户

型

设

计BUILDING

PLAN标准层平面一层平面顶层平面100M办公产品平面深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

户

型

设

计BUILDING

PLAN一层平面二层平面产业配套商业平面深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

户

型

设

计BUILDING

PLAN80㎡宿舍端户深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

幼

儿

园

平

面BUILDING

PLAN幼儿园一层平面深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I

L

.伍

——

户型单体

幼

儿

园

平

面BUILDING

PLAN幼儿园二层平面深

圳

万

科

龙

岗

项

目

投

标

文

本2

0

1

9

.

A

P

R

I