海尔地产管理咨询项目成果汇报

2021年7月18日目录一.咨询工程回忆与成果介绍二.各管理模块说明1.工程拓展与定位2.设计管理3.采购管理4.工程管理5.营销管理6.本钱管理7.方案管理8.资金费用三.管理体系实施建议2管控模式按此框架分步进行设计。

基于海尔地产战略的管控模式构建框架目标计划监控考核激励流程管理控制系统作业指引管控模式企业战略组织系统组织定位权限划分组织设计部门设置岗位设置3定位－“海尔地产总部＋工程公司〞的两级架构，价值链管控4权限划分－?海尔地产管控手册?管控手册是一个以工作流为导向，以母子公司管控为框架，以经济、事务权限为核心的责任、权力系统。?海尔地产管控手册?阐述了海尔地产总部和工程公司的管控模式、管理界面的划分，并对180余关键决策事项的参与部门和领导的审批权限进行了确定。5管控手册要素6权责手册导读7组织设计－?海尔地产组织管理手册?按照覆盖房地产开发价值链，部门职能清晰原那么，遵循“产品线〞“运营监控线〞和“管理线〞，进行了海尔地产总部和工程公司的部门设置。细化部门一级职能，形成?海尔地产组织管理手册?。兼并收购管理资产经营管理工程拓展战略规划产品研究规划/方案设计初步/施工图设计监控选型定板管理设计变更监控客户关系管理工程定位筹划营销筹划监控销售管控品牌管理供给商管理材料信息研究战略采购权限内采购采购筹划本钱信息库建设本钱估算/概算目标本钱管理结算审核合同管理工程质量平安管理流程管理信息流转经营/工程方案管理组织管理预算管理财务分析资金管理税务筹划会计核算人力资源规划招聘管理培训开展管理绩效、薪酬管理人事管理行政后勤管理固定资产管理档案管理信息化管理企业文化审计管理法律事务合同审核8工程公司部门设置初步/施工图设计设计变更管理客户效劳营销筹划销售事务材料供方信息收集权限内采购本钱信息收集本钱预算动态本钱控制结算管理合同管理工程进度管理工程现场本钱管理工程档案管理工程前期准备工程质量/平安管理按揭管理财务分析资金管理税务管理会计核算行政后勤管理固定资产管理档案管理人事管理9?组织管理手册?导读10岗位设置－?职位说明书?对部门职能进行分解，按照设置精简原那么，对岗位进行规划，确定132个岗位。完成?职位说明书?的编写并提交。11绩效管理体系的构建针对海尔地产战略制定了战略地图，并对战略主题进行了转化，形成各部门的指标体系。编制?绩效管理手册?，本周提交。12什么是流程管理?流程象人体的神经系统,它确保了组织功能的正常运转与协调一致性；流程是组织的根本运作环境,直接影响到人的行为进而影响组织的文化；坏人在好的制度下可能会变好,好人在坏的制度下可能会变坏；流程管理定义：对流程进行筹划、优化和再造,并通过实施、监控、评价和改进,以持续达成和改善流程的绩效目标的过程。流程管理＝流程固化＋流程优化F13流程与制度的区别定义流程是指为客户创造价值的相互关联的活动进程。流程制度广义的制度包括流程、规定、管理方法等狭义的制度指保障工作实施的相关规定目的从使用者、受益者角度出发进行设计，关注“应该如何做，如何做得更好〞提高运营效率和效益。从管理者角度出发进行设计，关注“应该做什么、不应该做什么〞控制风险，少犯错误本次制度建设将原有制度、方法和规程以流程为载体进行标准和优化，建立结构化、层次化和逻辑关系清晰的流程体系，实现精细化管理。14图例：关键任务工程里程碑房地产流程识别首先基于增值链模型〔VAC〕7个主要阶段15房地产有哪些主流程战略规划年度经营方案管理年度预算管理业务单元绩效管理论证筹划设计采购工程销售客服工程方案管理工程本钱管理人力资源管理财务与审计管理管理体系建设〔流程、信息化等〕战略流程业务流程管理支持流程16基于房地产VAC企业流程规划图17流程管理系统的构建按照房地产开发价值链，对流程体系进行了筹划；编制了?流程管理手册?，分11个模块阐述了各项业务活动和管理活动的程序和方法，分为流程、作业指引、表格三个层次；其中包括34个流程文件、47个作业指引、200余张表格。?流程管理手册?已于六月下旬发布实施。运作表格200余张

二级流程34个三级流程(作业指引)47个一级流程11

18三大手册的关系〔管控手册、组织管理手册、流程管理手册〕公司战略组织结构管控模式功能定位权责分配价值链管理流程资源管理流程管控手册组织管理手册流程管理手册实现公司战略目标123解决怎么干〔权力分配〕？解决怎么干〔方法〕？解决由谁干〔责任和目标〕？19目录一.咨询工程回忆与成果介绍二.各管理模块说明1.工程拓展与定位2.设计管理3.采购管理4.工程管理5.营销管理6.本钱管理7.方案管理8.资金费用三.管理体系实施建议20目录一.咨询工程回忆与成果介绍二.各管理模块说明1.工程拓展与定位2.设计管理3.采购管理4.工程管理5.营销管理6.本钱管理7.方案管理8.资金费用三.管理体系实施建议211122334455根据可研报告评审要求，决定工程的取舍及合作条件，提出修改要求等23工程定位筹划市场调查研究规划设计研究工程筹划方案制定工程筹划方案评审房屋消费结构调查消费群研究当地居民住房特点研究户型、景观等设计研究根据市场研究及规划设计思路，初步制定工程筹划方案，并对工程未来营销主体思路有初步的把握，制定?工程筹划方案?可行性分析经济效益分析工程进程安排工程筹划方案竞争对手研究?市场研究报告?设计主体思路当地房价研究工程定位筹划---造什么样的房子比方何卖房子更重要，需求只能引导，不能额外创造241233124426目录一.咨询工程回忆与成果介绍二.各管理模块说明1.工程拓展与定位2.设计管理3.采购管理4.工程管理5.营销管理6.本钱管理7.方案管理8.资金费用三.管理体系实施建议27设计管理流程示意28291213233112132333112234352112选型：1〕设计部门组织并提初步意见；2〕营销部门〔装饰材料〕；3〕本钱部门；4〕采购部门。定板封样3637目录一.咨询工程回忆与成果介绍二.各管理模块说明1.工程拓展与定位2.设计管理3.采购管理4.工程管理5.营销管理6.本钱管理7.方案管理8.资金费用三.管理体系实施建议3839采购部门的采购范围?选“A〞?还是选“B〞？拓展营销设计采购工程客服组织工程论证产品初步定位前期设计研究采购筹划工程条件评估效劳模式及效劳标准筹划产品定位概念设计方案设计部品研究采购规划工程勘察施工图会审根底工程施工营销筹划前期推广销售设计效果跟踪监控销售环境及人力资源准备竣工交付保修期维护客户效劳初步设计施工图设计销售效劳入伙组织立项开工开盘入伙客户接触点品质监控效劳品质监控定案工程论证工程筹划设计工程实施销售管理客户关系管理定位筹划成果跟踪及评估采购实施及供给管理部品及样板管理本钱施工前期准备主体结构施工前期客户积累销售配合工程本钱估算工程本钱预算动态本钱管理工程结算本钱后评估工程本钱概算销售客户关系管理市场调研工程采购采购考察/调研★设计院★设计院★设计院★设计院★筹划公司★

销售代理公司★筹划公司★

市调公司★

可研咨询公司★

招标代理公司★

招标代理公司★

招标代理公司★

勘察单位★

监理单位★

施工单位★

总包单位★

物业公司★

按揭银行★

市调公司★

物业公司★造价咨询公司★

销售代理公司★

物业公司★造价咨询公司★造价咨询公司★造价咨询公司★

销售代理公司★外部审计机构★

测绘公司★

广告媒体★

活动承办单位★

测绘公司★

物业公司★

施工图审查机构★筹划公司★

分包单位设计工程实施销售工程采购筹划ABBA39401.如何选择采购模式?①划分总包和分包〔资金流、利润、人员能力等因素〕?②划分甲供、乙供〔甲指乙供〕材料设备?2.如何选择采购方式?①战略采购〔三大材、U-HOME产品等〕；②招标；③直接委托〔市政专业公司垄断、明显专业优势或之前有过良好合作、特殊原因无法履行招标〕。3.由谁组织采购?①总部；②工程公司。如何开展工程采购筹划40采购权责划分411122334475566784344454647目录一.咨询工程回忆与成果介绍二.各管理模块说明1.工程拓展与定位2.设计管理3.采购管理4.工程管理5.营销管理6.本钱管理7.方案管理8.资金费用三.管理体系实施建议48房地产开发工程管理模型49工序样板验收：1)防水层、保温层、钢结构、铝合金门窗、幕墙、外立面装饰、公共部位精装、管道综合等的施工，必须要求施工单位先做现楼小规模施工样板和工法样板，报工程部、监理单位验收通过后，方可大面积施工；2)对涉及建筑效果、使用功能的分项工程，除了按上述的要求外，工程部还必须提前1-3天通知监理单位、设计部、营销部，验收前方可施工。12123工程质量检查：1)监理单位负责工程质量全方位、全过程的管理和监控-巡视、平行检验、旁站监理；2)工程部专业工程师参与监理工程师的日常巡视，并将巡视检查结果记录在?现场工程管理日志?中；3)〕工程部每周组织工程工程管理检查，并填写?工程现场管理巡查记录表?和?监理单位检查评价表?；4)〕运营管理部定期对所有工程进行巡查。3质量事故处理：1)工程部审核施工单位制定的事故处理方案，必要时经工程公司工程分管领导审批；2〕在事故处理完毕后，工程部需组织对处理部位的重新验收。515253112工程进度检查：1〕监理单位检查，?监理月报?交工程部；2〕工程部每天巡视，?现场管理日志?3〕工程部?工程工程月报?，报工程总和运营管理部；4〕工程月进度延误超过3天的，要求施工方分析原因，制定赶工措施并实施，并给予经济处分。2工程进度方案调整：1〕由工程部报工程公司总经理审批后进行调整；假设影响节点方案需报运营管理部审核，总部运营分管领导审批后进行调整。545556工程工程巡查方案：1)明确工程各阶段巡查的主要内容和关键控制点；2)频次：重要的施工节点进行巡视，如根底工程结构验收、主体工程结构验收、竣工验收等；每月至少巡查一次。12巡查小组：1)成立巡查小组：以运营管理部及公司相关部门成员为固定小组成员，根据需要安排其它工程的工程公司总经理或专业工程师作为小组机动成员。1258目录一.咨询工程回忆与成果介绍二.各管理模块说明1.工程拓展与定位2.设计管理3.采购管理4.工程管理5.营销管理6.本钱管理7.方案管理8.资金费用三.管理体系实施建议60营销管理流程筹划6162可委外筹划或自主筹划，假设委外进行筹划，可与工程定位筹划选用同一家筹划代理机构进行

1.营销筹划方案应当包括但不限于如下内容：市场分析工程产品分析工程市场定位推广策略〔包括媒体宣传及定价策略〕推广方案销售部署等其中工程营销费用的编制按【营销费用管理作业指引执行】2.营销方案应当包括但不限于如下内容：工程情况销售任务销售均价主要时间节点开盘前准备工作安排正式销售阶段工作安排媒体通路媒体投放方案SP活动方案营销费用安排等

销售价格的制定、执行与调整按【销售价格管理作业指引】执行销售准备包括销售资料的编制与报批、销售道具的准备、卖场的包装、销售人员的培训、相关推广活动的组织等。〔链接：开盘准备工作清单〕11223344审核/审批经评审并修改后的营销筹划方案64营销费用管理作业指引营销费用的计提：按照公司全年预计销售的工程的总销售额的一定的百分比计提；计提比例及金额，由总部营销管理部根据工程所在地市场情况、工程特征、经营要求、公司所属同类工程标准等因素综合制定。营销费用的使用明细与规定：工程营销费用列表列入工程?营销筹划方案?中报批并执行，营销部于每月5日前编制?月度费用预算?，与?月度营销方案?共同报批。公司品牌宣传费用从各工程年度工程营销费用中提取，由营销管理部统一规划使用；各工程推广中需要的品牌宣传费用不归入此列。月份广告费用推广活动费销售资料销售道具售楼处及示范单位销售佣金中介策划及咨询费1……12小计1265营销费用管理作业指引营销费用的使用与审批：年度营销费用的使用须在年度营销费用方案内执行，原那么上不允许突破。如实际销售收入〔或可实现销售收入〕与目标销售收入有差异的，或发生超支须追加，须向工程公司营销分管领导、工程公司总经理做出说明，并按?费用管理流程?中方案外审批程序向总部报批。在工程营销费用总比例不变的情况下，各单项指标〔如媒介广告费、促销活动费〕如有调整，需报工程公司总经理审核，并上报总部营销管理部审核，营销分管领导审批。工程公司财务部负责对营销费用进行监控，如每期使用的营销费用〔含签定合同未付款的费用〕超过或到达营销费用目标95％时，工程公司财务部需要上报总部营销管理部、财务管理部、本钱管理部，并暂停营销费用支付及营销推广类合同的审批与签订。366销售价格管理作业指引销售价格确实定：营销部须在取得经最终审定的楼盘表及相关附属资料〔开盘前60天〕后15天内形成初步价格方案，组织设计部、本钱部、财务部指定人员参加现场查勘，讨论影响价差的因素，召开评审会。营销部在取得楼盘?房屋建筑面积测绘报告?后，组织制订完整、详细的?价格方案?及?销售价格明细表?，交财务部审核后，列入销售方案中报批。销售价格方案的管理：根据销售进展情况，营销部、总部营销管理部及公司领导可以对价格提出调整申请或建议，由营销部在拟实施前10个工作日前制作完成?价格方案?〔调整版〕和?销售价格明细表?(调整版)。促销活动影响销售价格的，一律要制定调整版的价格方案及明细表。销售均价不变或上浮时，营销部需将?销售价格明细表?〔调整版〕交工程公司分管领导、工程公司总经理审核后，提交总部营销管理部审核、总局部管领导审批。销售均价下调时，须提交公司领导审核审批。特殊情况下，经工程公司分管领导同意，营销部可适当调高个别未认购单位的单价，但必须在2个工作日内将经工程公司总经理、总局部管领导审核，董事长•CEO审批同意的?销售价格明细表?〔调整板〕提交财务部备案。调低单价〔或售价〕的，还须经董事长•CEO最终审批才可执行。销售价格资料的管理：?价格方案?〔及其调整板〕、?销售价格明细表?〔及其调整板〕和公开的价目表等资料一经批准定稿，由营销部、财务部各存一份。1236768【销售变更管理作业指引】

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月度营销总结报告范例销售变更管理作业指引1营销部填写?更名/换房申请审批表?工程公司分管领导审核工程公司总经理审批营销部为客户更换认购书、收款收据售楼处更新信息变更申请资料原件营销部存档收回的收据客户联、新开收据记帐联财务部存档

更名、换房管理〔申请表格链接〕2更改付款方式、没收再售、退房、延期付款、预留房管理过程略37071727374范例75112233445577客户投诉管理作业指引投诉分类与分级1根据问题的重要程度划分为以下级别：一级投诉严重影响业主的房屋使用的质量问题，如水管渗漏、电、气线路故障等人数10人以上的集体投诉已经引发诉讼、维修〔赔偿〕金额为1万元〔含〕以上游行、媒体曝光等方面的客户关系冲突事件，严重影响公司形象的行为二级投诉三级投诉完全不影响房屋的使用质量，但影响房屋观感或给业主造成轻微不便人数3人以下以及维修〔赔偿〕金额为1千元〔含〕-3千元的投诉投诉处理后发生第二次投诉以及需要升级的投诉个别客户投诉的疑难问题，处理不妥将引发局部客户关系矛盾冲突的行为四级投诉其他一般事务性投诉维修〔赔偿〕金额为1千元以下的投诉重要程度一定程度影响房屋使用质量，但对业主生活不产生使用功能障碍，如窗边渗水、入户门故障等人数10人以下、3人以上的集体投诉一个月内累计三次以上不同投诉人的相同投诉或投诉半月以后由于我方原因仍未解决投诉维修〔赔偿〕金额为3千元〔含〕-1万元的投诉78客户投诉管理作业指引投诉的受理、处理与回访〔主导：工程公司营销部〕2即时上报营销管理部及分管领导，由分管领导组织方案讨论，必要时提请总经理成立危机处理小组。方案由总经理审批。1级收集投诉意见初步判断投诉类别及级别填写?客户投诉处理单?和?客户投诉台帐?2级3级4级各阶段处理方案必须由客户签字确认跟进相关责任部门对投诉的处理结果对投诉客户进行回访，填写?客户访问记录?假设处理结果不满意或情况变化，填写?投诉升级预警单?定期投诉统计分析二级投诉在一天内通报总经理，处理完毕后应有简要的专题报告三级投诉通报总局部管领导，处理完毕后在月报中予以单独列项四级处理过程不需要通报，营销部备案，并于月报中统一汇总798081目录一.咨询工程回忆与成果介绍二.各管理模块说明1.工程拓展与定位2.设计管理3.采购管理4.工程管理5.营销管理6.本钱管理7.方案管理8.资金费用三.管理体系实施建议82本钱管理模型前期成本管理拓展阶段成本估算概念设计阶段成本估算调整方案设计阶段成本概算初步设计阶段成本概算调整施工图设计阶段成本预算成本动态管理采购管理设计变更管理工程洽商工程付款目标成本调整成本结算成本结算应该产生多少费用实际发生多少费用1、管理目标：1〕工程的本钱在控制的范围内2、关键成功因素：1〕采购的本钱控制2〕设计变更的本钱控制3〕工程洽商的本钱控制4〕进度款的准确性5)结算款支付的准确性3、管理方法：1〕进行目标本钱分解〔科目、合同〕2〕目标本钱与绩效挂钩3)动态本钱的监控分析4)目标本钱调整审批83本钱管理权责分工8412本钱方案：1〕本钱方案分为子项方案本钱和分项方案本钱两级；2〕本钱方案必须按照?本钱方案表?标准模板编制，每个分包合同必须与一个分项本钱方案相对应。12338687工程洽商办理：1〕工程公司工程部和现场造价师在审核工程洽商时，要特别关注不合理工程洽商：如重复洽商、在合同中已约定的洽商、施工单位自己失误造成的等：2〕因特殊情况无法及时履行洽商复核及完成审批手续的，工程公司由工程部、本钱部、工程公司工程分管副总沟通同意，可以先实施洽商，但必须保存准确的洽商文件。工程公司工程部应在洽商实施后10个工作日内，补齐所有手续。1122工程洽商统计：1〕施工单位每月25日前汇总本月经审核确认的工程洽商及相关费用报本钱部，本钱部重点审核洽商的数量、内容、编号，经本钱部与施工单位双方确认后，形成?工程洽商月汇总表?，作为结算的依据，同时，本钱部将?工程洽商月汇总表?报总部本钱管理部进行复核。88由设计变更引起；由于施工条件变化、地下状况〔土质、地下水、构筑物及管线等〕变化；合同补充及合同规定需实测工程量的工作工程；红线外施工道路的修补〔红线内的施工道路修补宜在合同中包干〕等；配合筹划和销售要求或赶工措施导致的工程量增减；由甲方提出，或因工程管理失误引起的工程量增减；政府要求以及其它原因。8990标准合同文本制定：1〕审计法务部负责公司合同标准化的组织筹划工作，统筹制定公司的标准合同目录；12129192目录一.咨询工程回忆与成果介绍二.各管理模块说明1.工程拓展与定位2.设计管理3.采购管理4.工程管理5.营销管理6.本钱管理7.方案管理8.资金费用三.管理体系实施建议93方案管理〔方法论〕公司年度经营计划项目开发进度计划

部门月度工作计划?专项方案?应对本工程相关的设计、工程、报建、采购、本钱、销售、资金等专业工作作出协同安排制定的专业方案。结合年度工作方案和工程开发进度方案及其他要求设定部门的月度工作方案各部门年度工作方案各工程公司年度工作方案一级二级三级公司战略94开发方案编制要点：1)?工程开发进度方案?是各专业方案的制定依据，方案内容必须涵盖所有关键节点；2)方案必须表达各阶段、各专业活动的时间安排〔起点和终点〕，以及各业务之间的衔接关系；3〕?工程开发进度方案?以PROJECT软件编制，采用惯例的横道图〔甘特图〕方式表达，并加以文字说明。12方案执行监控：1)工程公司必须每月月底召开方案工作分析例会，并与次月5日前向运营管理部报告上月月度方案完成情况、执行偏差和拟采取措施；2〕运营管理部每月10日前将各工程公司的月报转发总部相关职能部门，便于各部门及时跟踪各专项进度的执行情况；3〕假设方案出现或即将出现延迟，运营管理部应及时给工程公司发出预警，工程公司应及时自身或与总部部门协作，采取有效措施保障方案的实现；4〕假设方案出现延迟影响到工程开发进度方案的关键节点，工程公司应及时提出调整方案报运营管理部审核，总经理审批后进行调整，但仍需按原工程开发进度方案进行考核。1296目录一.咨询工程回忆与成果介绍二.各管理模块说明1.工程拓展与定位2.设计管理3.采购管理4.工程管理5.营销管理6.本钱管理7.方案管理8.资金费用三.管理体系实施建议97资金方案的1)总部各职能部门/工程公司每月28日前，提交资金方案，财务管理部应于30日前，完成公司月度资金方案的审核，提出方案核定数和资金拨付控制额度建议，提交资金方案评审会评审并形成资金方案。2〕资金方案评审会：董事长•CEO、总经理、常务副总、设计/营销/本钱/运营/财务分管领导1212资金支付：1)方案内、方案外；2〕“三支笔〞：董事长/CEO、总经理、工程总。99100101工程付款见证资料102费用报销原那么：1)各项费用实行预算控制、先批后支的原那么；2)原那么上严禁在预算外报销有关费用，如果遇到特殊情况，可以经公司总经理或