品质雅宅建筑规划及单体概念方案设计

南通三建海门市康佳住宅项目建筑规划及单概念方案设计南通三建对话示范项目

规划思考

设计康佳住宅项目生区活项目前期思考分析PART.

A1项目思考Project

orientation德胜镇三星镇区位特征城北居住中心常乐镇天补镇海门火车站SITE临江新区S336省海门城区HAIMEN三和镇海门镇人民政府海门市人民政府长江海门北部新城政府重点打造的居住中心1项目思考Project

orientation周边配套生活之城海门火车站天补客运站城北医院城北初级中学SITE城北幼儿园能仁中学海门中学通源菜场东洲中学文化广场荣盛市场宏伟市场西郊菜市场海门客运站海门市中医院东洲市场大千客运站大兴汽车站交通便利，出行方便周边配套日趋成熟教育资源丰富实验学校中南城购物中心海门镇人民政府海门市人民政府1项目思考Project

orientation江海路瑞江路交通分析圩角河沪陕高速生活之城海门火车站宏伟北路铁路线富江北路S336省道区域周边路网丰富，用地北侧临近省道，西部接江海路直通中心城区，南侧接飞鹫路，基地距离海门火车站2.2KM,交通方便。。SITE飞鹫路民生河民生路解放路S336省道交通便利，出行方便路网丰富，规划合理车站临近秀山路沿江公路南海路长江路基地特征规划交通TRAFFIC景观LANDSCAPE配套URBANPLANNING新兴城市板块规划重点打造靠近城市绿化带，地理条件得天独厚毗邻城市快速路交通便捷城市宜居板块，景观资源可挖掘，规划前景好！2规划设计PLANNING

CONCEPT1.用地性质：住宅及服务设施用地、商业服务业设施用地2.用地面积：62816平方米3.建筑高度：住宅建筑高度须大于三层且不大于80米、沿江海路一侧建筑高度差控制在60米以内。4.建筑密度：≤25%中

海

路5.绿化率：≥35%6.建筑容积率：1.6-1.8核心限制条件

规划建筑与北侧规划和现状住宅日照间距系数按≥1.4控制。建筑高度≥

60m面宽<45m的建筑按省厅指定的单位进行控制间距，其他多层高层建筑按日照间距系数≥1.37进行控制。江海北路汇通路213M

沿中海路、红海路一侧住宅建筑面宽不宜超过60m,高度在50m以上住宅建筑累计长度不超过地块总长度的50%。红

海

路2规划设计PLANNING

CONCEPT

沿中海路、红海路一侧住宅建筑面宽不宜超过60m,高度在50m以上住宅建筑累计长度不超过地块总长度的50%。213m213m213mH>50MH>50MH>50MH>50MH>50MH>50MH≤50MH>50MX

√√H>50M项目成功关键点

新兴片区，市场下行，

安全第一

，提升产品力

竞品多，

中高端品质，提升品牌形象，形成差异

快速入市抢占客源，高效的设计支持【项目定位】城市爆款、品质雅宅设计策略：1.规划层面：

货值最优+品质空间2.

产品层面：

快速去化+舒适爆款中高端项目如何操盘打造标杆

引领未来、规划溢价产品溢价立面溢价创造一种新的生活方式引领一种新的生活风尚打造一种新的生活维度最大化土地资源利用，合理制定开发策略“五大维度”全方位切入1.挖掘内在

2.规划格局

3.产品升级

4.售楼体验

5.轻奢立面营造内部景观

中轴院落景观空间

N+X

空间布局

礼序空间打造

经典立面塑造文化资源引入

仪式感多层级空间

体验型定制升级

多重院落空间

树立标杆形象规划前期设计分析PART.

B2规划设计PLANNING

CONCEPT住宅占规划计容总建筑面积的比例不超过98%住宅总量为11.08万㎡，商业配套总量为2261㎡，其中商业1303㎡，配套958㎡住宅用地住宅用地水域问题1:中海路水域如何平衡货值与品质?绿地住宅用地213M到底做多少洋房货值最优？红海路住宅用地居住公共设施用地2规划设计PLANNING

CONCEPT基地西侧江海北路临近圩角河水域，道路宽度57.5M，等级较高；其余路段无景观优势，应着重打造内部景观资源。住宅用地住宅用地水域问题2:中海路水域如何打造品质社区?绿地住宅用地红海路空间？产品？品质？住宅用地居住公共设施用地强排推导：测算做多少洋房货值最大化（户型采用舒适面宽）经过测算：4栋27层高层，洋房量6.5万平米，货值最大。2规划设计PLANNING

CONCEPT中南熙悦天玺---3.7KM雅居乐·万科中央公园---4.6KM江海都会---4.8KMXI

YUE

TIAN

XIZHONGYANG

GONGYUANJIANGHAIDUHUi总图布局：中轴对称

中心花园景观建筑类型：多层

小高层

高层占地面积：91789㎡建筑面积：245480㎡容积率：2.0绿化率：35%总图布局：组团景观，板式楼房建筑类型：洋房

小高层

高层占地面积：140000㎡建筑面积：400000㎡容积率：2.1总图布局：中轴对称

中心花园景观建筑类型：小高层

高层占地面积：107183㎡建筑面积：192929.5㎡容积率：1.8绿化率：30%绿化率：30%户型面积：95、122、160㎡建筑风格：古典风格户型面积：110、112、133、141、155㎡建筑风格：古典风格户型面积：96，113，116，136，164㎡建筑风格：古典风格高多配最优资源原则高多配最优资源原则高区组团设计原则低多层享最优资源，面南布置，同时开阔高层视野，高层形成组团低多层享最优资源，面南布置，形成组团，同时开阔高层视野高层集中组团，提升居住品质，共享中心景观竞品规划分析结论：规划兼顾货值和品质选用住宅舒适面宽95㎡（高层中间户）

——

3.5开间115㎡（高层边户）

——

3开间125㎡（高层边户）

——

3.5开间135㎡（洋房）

——

3.5开间143㎡（洋房）

——

4开间方案1：货值最大化（东西分）方案1：货值最大化N高层洋房东西分区设置高层：46063㎡洋房：64744㎡优：洋房最大化有一定的景观空间高层、中高层（精装）：1.55W洋房（毛胚）：1.7W商业：1.2W货值：18.30亿方案1：货值最大化（东西分）高层洋房东西分区设置主要经济技术指标名称面积

单位62816

㎡152059

㎡备注用地面积总建筑面积地上建筑面积113069

㎡高层面积洋房面积商业46063

㎡64744

㎡1303

㎡公厕100180㎡㎡其中垃圾搜集房物业用房弱电机房其中地上、地下总建筑面积4‰60830㎡㎡㎡治安控制中心

40地下建筑面积38990

㎡38990

㎡其地下车库中容积率1.80占地面积建筑密度绿地率11475

㎡18%35.0936%%户总户数机动车位数地下1237

个1114

个其中地面123个东西分方案空间结构分析1.景观升级1.空间升级东西分方案楼型分布户型分布户型配比表产品类型面积（㎡）

户数(套)

比例（%）

营销比例（%）951151272161625450.00%37.50%12.50%40%50%10%高层合计4322001441283212513314316336.68%28.57%25.40%6.35%图例：50%洋房合计40%10%115+95+95+115115+95+95+127143+143488125+125133+133售楼处利益最大化，但空间局促，竞争力有限能否有其他思路？增加高层释放空间选用住宅舒适面宽95㎡（高层中间户）

——

3.5开间115㎡（高层边户）

——

3开间125㎡（高层边户）

——

4开间135㎡（洋房）

——

3.5开间143㎡（洋房）

——

4开间方案2：高层南北分方案2：高层南北分高层洋房南北分区设置N高层：57777㎡洋房：53030㎡优：货值与景观空间均衡高层、中高层（精装）：1.55W洋房（毛胚）：1.7W商业：1.2W货值：18.13亿方案2：高层南北分高层洋房南北分区设置主要经济技术指标名称面积单位㎡备注用地面积总建筑面积62816152059㎡地上建筑面积113069㎡高层面积洋房面积商业公厕垃圾搜集房57777530301303100㎡㎡㎡㎡㎡180其中其中地上、地下总建筑面积4‰物业用房608㎡弱电机房治安控制中心地下建筑面积30㎡㎡㎡㎡403899038990其地下车库中容积率占地面积建筑密度绿地率总户数机动车位数地下1.801113118%35.0㎡%%户个个个93412371114123其中地面1.景观升级南北分方案空间结构分析1.景观升级南北分方案户型分布户型配比表产品类型面积（㎡）

户数(套)

比例（%）

营销比例（%）951151272162705440.00%50.00%10.00%40%50%10%高层图例：5401241081263612513314316331.47%27.41%31.98%9.14%115+95+95+115127+110+110+127143+14350%洋房总计40%10%394125+125133+133配套售楼处高层+洋房组合在保持户型舒适度的同时户型面宽升级，完胜竞品那么…能否做出更大突破？引入中高层产品，打造大空间，以空间换货值，选用住宅舒适面宽95㎡（高层中间户）

——

3.5开间115㎡（高层边户）

——

3开间125㎡（中高层）

——

3开间135㎡（洋房）

——

3.5开间143㎡（洋房）

——

4开间方案3：大花园方案3：大花园N高品质花园住宅高层：44421㎡中高层：22474㎡洋房：43912㎡优：中央花园大景观提升品质溢价高层、中高层（精装）：1.55W洋房（毛胚）：1.7W商业：1.2W货值：17.96亿方案3：大花园高品质花园住宅主要经济技术指标单名称面积备注位用地面积62816

㎡152059

㎡总建筑面积地上建筑面积

113069

㎡高层面积

44421

㎡中高层面积

22474

㎡洋房面积

43912

㎡商业公厕1303

㎡100

㎡其中其

中垃圾搜集房

180

㎡地上、地下总建筑面积4‰物业用房608

㎡弱电机房30㎡㎡治安控制中心

40地下建筑面积其中

地下车库

38990

㎡38990

㎡容积率占地面积建筑密度绿地率1.8012062

㎡19%

%35.0

%934

户1237

个1114

个123

个总户数机动车位数地下其中地面大花园方案空间结构分析大花园方案户型分布17F户型配比表产品类型面积（㎡）

户数(套)

比例（%）

营销比例（%）951151272161625450.00%37.50%12.50%40%50%10%高层43224010812628图例：12513314316347.81%21.51%25.10%5.58%50%洋房总计115+95+95+115143+143125+125133+133商业40%10%502售楼处方案比对1.东西分（极致货值）

2.南北分√

√优：货值最大化缺：景观空间较小，西侧天际线有规划风险优：超大中央景观，提升品质溢价缺：红海路为规划道路，施工时间未定，货值相对较小优：货值和空间较均衡。缺：高层：46063㎡洋房

:64744㎡总货值：18.3亿高层：57777㎡洋房

:53030㎡总货值：18.13亿高层：44421㎡中高层：22474㎡洋房

:43912㎡总货值：17.96亿如何打造“高逼格”规划溢价景观升级空间升级细节升级景观升级超大尺度景观花1.景观升级中央大花园245M超大尺度景观花园空间升级礼仪轴线+院落空从传统元素中提炼设计语言宅后院前庭中轴线对称布局

前庭后园彰显尊贵仪式感

意礼仪轴线，院落空间2.空间升级五重礼仪空间1.门为礼2.院为乐3.廊为序4.庭为和5.底为壁后场底为壁庭为和廊为序院为乐门为礼前场礼仪轴线，院落空间2.空间升级一轴四院花园院落四进院落花园院落底层架空三进院落花园院落花园院落二进院落一进院落1.门为礼后场底为壁庭为和廊为序院为乐门为礼前场2.院为乐后场底为壁庭为和廊为序院为乐门为礼前场3.廊为序后场底为壁庭为和廊为序院为乐门为礼前场4.庭为和后场底为壁庭为和廊为序院为乐门为礼前场5.底为壁后场底为壁庭为和廊为序院为乐门为礼前场细节升级九重空间院落+归家（地面）（地下九重空间院落,归家动线3.细节升级1.中央绿化2.闲庭景轩3.景观步道4.共享客厅5.架空书阁6.童梦童享7.健身小站8.夜光跑道675底层架空83

124九重入户体系1.中央绿化2.闲庭景轩3.景廊步道九重院落体系5.架空书阁6.童梦同享

7.健身小站九重空间院落+归家动线2.细节升级车行归家动线七重礼遇空间城市空间小区入口车库入口地下采光井地下大堂私家电梯厅入户玄关车行归家流归家流线——内聚行入口广场归家流线——地库出入口归家流线——地下景观大堂归家流线——私密电梯厅+玄关独梯入户全明电梯厅2规划设计PLANNING

CONCEPT指标：地下车库平面图地下停车1177辆（预留63辆）地下非机动停车：2329辆地下建筑面积总计：38990㎡人防面积：9123.53㎡洋房赠送地下室面积：1500㎡非机动车库面积：4192㎡单车位面积：33.18㎡图例：停车位人防区域地库出入口2规划设计PLANNING

CONCEPT本案地库设计策略降低造价，提高停车效率

控制地库整体面积，尽量减少地库停车数量，增加地上停车但不超10%

利用塔楼下方停车及做设备房，前后楼间距符合停车模数，提高停车效率高层塔楼下方改造成储藏室优先合理利用塔楼下空间前后楼间距符合停车模数，提高停车效塔楼下空间布置完车位、设备房、人防口部这些基本功能，剩余塔楼地下一层给完非机动车库后，剩余塔楼下空间划分为10

㎡左右的储藏间，提高项目整体溢价首先利用塔楼下空间布置车位、设备房、人防口部这些基本功能，节省地库必须的面积，剩余塔楼空间可用于给非机动车库及赠送储藏室等率首先利用塔楼下空间布置车位、设备房、人防口部这些基本功能，节省地库必须的面积，剩余塔楼空间可用于给非机动车库及赠送储藏室等2规划设计CostcontrolPLANNING

CONCEPT本案地库设计策略地库柱跨停车效率比较2规划设计PLANNING

CONCEPT本案地库设计策略地库剖面研究样板区前期设计分析PART.

C示范区如何打造34示范区设计TEMPLATE

AREA新城南麻【示范区打造策略】公园式34示范区设计TEMPLATE

AREA34示范区设计TEMPLATE

AREA招商学府1872【示范区打造策略】广场式34示范区设计TEMPLATE

AREA34示范区设计TEMPLATE

AREA合肥正荣长丰项目【示范区打造策略】院落式34示范区设计TEMPLATE

AREA紧临30M城市绿带，对着两股主要人流来向岔路34示范区设计TEMPLATE

AREA我们应该采用何种方案一示范区详解与山相容以水为伴高端示范区时尚现代轻奢风格整体透视图视线阻挡视线直达景观生成·······示范区设计生成第一序列：景观生成第二序列：交通体系生成第三序列：体验空间生成交通体系生成·······趣味性交通动线水院游廊体验空间生成·······市民水广场Exhibition

areadesign示范区总平面图江样板房样板房示范区车行入口临时停车区后场花园2F海水院售楼处水院1F路示范区总用地面积：7500平米售楼处建筑面积：1600平米示范区人行入口红海路N示范区流线8江样板房样板房示范区车行入口2临时停车区后场花园72F9海售楼处水院76水院51F路昭示入口售楼处123456789临时停车区预接待厅水院休憩平台样板房示范区人行入口亲水平台红海路水廊N示范区一层平面图办公区品牌展示艺术展廊预接待厅N示范区二层平面图档案室财务室女卫保洁男卫水吧模型洽谈区沙盘区销控区位展示VIP洽谈经理室产品前期设计分析PART.D4产品设计PRODUCT

DESIGN客群分析30%

20%50%核心客群：乡镇客户目标：刚需

首改次要客群：城区客户目标：刚需

首改补充客群：周边客群目标：投资结论：品质为主，着重户型空间舒适度，品质雅宅4产品设计PRODUCT

DESIGN周边竞品沪陕高速对标周边在售竞品SITE苏城大厦高层住宅31容积率：4.7营销定位中南熙悦天玺洋房、高层容积率：2.0品质刚需、首改雅居乐洋房、容积率海门市政府江海都会小高层、高层容积率：1.8江万科翡翠甲洋房、小高层容积率：2.0长江印小高层、高层容积率：2.0长江口保利云禧洋房、小高容积率：2.4产品设计PRODUCT

DESIGN面积段高层、中高层95-100㎡万科翡翠甲地

3房2厅1卫中南熙悦·天玺

3房2厅1卫江海都会

3房2厅1卫保利云玺

3房2厅1卫105-115

㎡120-130㎡万科翡翠甲地

3房2厅2卫雅居乐万科中央公园

3房2厅2卫江海都会

3房2厅2卫保利云玺

3房2厅2卫万科翡翠甲地

3房2厅2卫雅居乐万科中央公园

3房2厅2卫中南熙悦·天玺

3房2厅2卫长江印

3+1房2厅1卫4产品设计PRODUCT

DESIGN面积段洋房120-135㎡万科翡翠甲地

3房2厅2卫136-149

㎡150-165㎡保利云玺

4房2厅2卫雅居乐万科中央公园

4房2厅2卫中南熙悦·天玺

3房2厅2卫雅居乐万科中央公园

4+1房2厅2卫中南熙悦·天玺

4房2厅3卫江海都会

4房2厅3卫4产品设计PRODUCT

DESIGN面积段高层、中高层95-100㎡竞品总结万科翡翠甲地

3房2厅1卫中南熙悦·天玺

3房2厅1卫江海都会

3房2厅1卫保利云玺

3房2厅1卫105-115

㎡120-130㎡•

户型成熟保利云玺

3房2厅2卫万科翡翠甲地

3房2厅2卫雅居乐万科中央公园

3房2厅2卫江海都会

3房2厅2卫•

空间舒适万科翡翠甲地

3房2厅2卫雅居乐万科中央公园

3房2厅2卫中南熙悦·天玺

3房2厅2卫长江印

3+1房2厅1卫如何打造“爆款”产品溢价产品升级增值空间4产品设计PRODUCT

DESIGN营销定位选用产品周边产品产品类型

面积段户型面宽面宽95-100

紧凑型三房105-115

常规型三房120-130

舒适型三房3面宽3面宽3面宽3.5面宽3面宽高层洋房4面宽120-135

舒适型三房136-149

常规型四房150-165

舒适型四房3.5面宽（3+1房）3.5面宽4面宽4面宽4.5面宽4.5面宽（底town）计容面积解读---规范依据《南通市市区建设工程设计方案审（不计入面积）

（计1/2面积）（不计入面积）

（不计入面积）

（多倍计容）

（计1/2面积）1.设备平台的改造

2.可变房间的阳台

3.露台、退台4.飘窗赠送

5.共享空间上空

6.入户花园集中设备平台每户

南侧阳台进深不大于2.1

多层、小高层、高层住

开窗宽度≤房间开间≤

4㎡（只能有一处集中

米且≤所属房间的1/2;

宅建筑不得设置露台、

的2/3室内楼地面高差置且靠着厨房；分设的设

东西向及北侧阳台进深不

退台，；低层住宅建筑

≥0.45米且凸出内墙备平台每个≤1.5㎡）总

大于1.5米且≤所属房间

可局部设置露台、退台。

宽度≤0.9米,窗净高住宅超过规定（许可）层高小于、等于1米的，按水平投影面积乘以2.0系数计入容积率控制指标。每户只能入口处设置，面积≤6㎡，且一面全部直接采光，相连不得再设置阳台、设备平台、花池等功能。面积≤5㎡，一个长边除

的1/2。小于2.1米。护栏和百叶外没有任何围

备注：阳台累计水平投影护。非住宅部分应计入容

面积不大于本层建筑面积积率（不含阳台）的12％。√

X

X

√

X

√4产品设计PRODUCT

DESIGN规

范

应

对洋房赠送设备平台入户花园飘窗4㎡设备平台后期可改室内空间6㎡入户花园后期可改室内空间南侧卧室飘窗高层赠送设备平台飘窗4㎡设备平台后期可改功能房间南侧卧室飘窗户型除了常规优化，如何脱颖而出？常规配置核心卖点洋房奢

享

洋

房「不止于尊贵」HONORABLE

AND

MORE165洋房底town下层165洋房底town上层4产品设计PRODUCT

DESIGN首层---洋房165+165底TOWNN+X产品X①

底层赠送南北院②

赠送地下室平层平层平层平层平层平层平层平层平层平层平层平层X叠

叠加

加叠

叠加

加全赠送半赠送4产品设计PRODUCT

DESIGN负一层---洋房165+165底TOWNN+X产品①

底层赠送南北院②

赠送地下室平层平层平层平层平层平层平层平层平层平层平层平层叠

叠加

加叠

叠加

加143洋房改造前改造后4产品设计PRODUCT

DESIGN标准层---洋房143+143平层N+X产品①

家政间X1②

中西厨X2X3③

入户双玄关④

洄游空间平层平层平层平层平层平层平层平层平层平层平层平层改造前改造后叠

叠加

加叠

叠加

加全赠送半赠送165洋房平层改造前改造后4产品设计PRODUCT

DESIGN洋房165+165平层N+X产品①

家政间X1②

中西厨X2X3③

入户双玄关④

洄游空间改造前改造后全赠送半赠送130洋房平层方案一改造前改造后4产品设计PRODUCT

DESIGN方案一---洋房134+134平层N+X产品①

家政间X1②

早餐台X2X3③

入户双玄关④

洄游储藏空间⑤

3+1房X4X5改造前改造后全赠送半赠送130洋房平层方案二改造前改造后4产品设计PRODUCT

DESIGN方案二---洋房130+130平层N+X产品①

家政间X1

X2②

早餐台X3③

入户双玄关④

洄游空间⑤

3+1房X4全赠送半赠送改造前改造后120洋房平层方案一改造前改造后4产品设计PRODUCT

DESIGN方案二---洋房120+120平层N+X产品①

入户双玄关X2