不动产类资产证券化产品报告（2024年）

中诚信国际定期报告概况（、万得（W）（简称“上交所（E312,173.8118.35%4.87表1：2023~2024年不动产类资产支持证券发行情况（单位：单、亿元）产品类型 2023年发行单数 2023年发行规模 2024年发行单数 2024年发行规模CMBS 61 911.02 57 631.97类31 662.34 62 1,435.87持有型不动产ABS 1 19.60 5 105.97合计 93 1,592.96 124 2,173.81（IN（NCMBS产品624.68%和产品57631.974.30%和ABS产品105.97CMBS2024年CMBS发行节奏进一步放缓自201420162020202122023年9（35号文年CMBS年1CMBS2024年，CMBS产品共发行57631.9730.63%。2不动产类资产证券化产品报告（2024年） 中诚信国际定期报告发行主体主要为基础设施投融资公司和国央企房地产公司，第三方担保项目显著增多CMBS产品发行主体（以增信方统计，担保公司增信的产品根据实际融资人情况调整，下同）以基础设施投融资公司和房地产公司为主，亦涉及贸易、投资控股、电力等行业内的企业。表2：2024年CMBS产品发行主体行业分布情况（单位：单、亿元）发行主体行业 发行单数 单数占比 发行规模 规模占基础设施投融资 29 50.88% 267.84 42.38%房地产 10 17.54% 217.63 34.44%其他 18 31.58% 146.50 23.18%合计 57 100.00% 631.97 100.00%（IN（N2024CMBS90%的出清，民营地产公司逐步淡出债券融资市场，其中部分公司于2024年通过经营性物业贷款置换了存量CMBS202410CMBS“中信建投上海国金中心办公楼二期2期绿色资产支持专项计划（碳中和）和万科企业股份有限公司“国信证券；1单涉及民营地产公司，即仁恒（中国）；其余发行主体均为国央表3：2024年CMBS产品发行主体企业性质分布情况（单位：单、亿元）发行主体性质 发行单数 单数占比 发行规模 规模占国企 47 82.46% 437.12 69.17%3不动产类资产证券化产品报告（2024年）图1：近年来CMBS产品发行情况（单位：亿元、单）1,400图1：近年来CMBS产品发行情况（单位：亿元、单）1,400801,200701,00060508004060030400202001000201620172018201920202021202220232024发行规模发行单数（IN（N 中诚信国际定期报告央企 7 12.28% 143.94 22.78%无实控人 2 3.51% 34.36 5.44%民企 1 1.75% 16.55 2.62%合计 57 100.00% 631.97 100.00%（IN（N202335ABS或对ABS2024CMBS6表4：2024年由第三方担保公司增信的CMBS产品发行情况（单位：亿元）项目名称 优先级发行规模 担保公司名称民生海联大厦商业物业资产支持专项计划 4.50 河南中豫信用增进有限公司浙商证券丽水数发杭州滨江园区资产支持专项计划 5.00 浙江省融资担保有限公司五矿证券顺昌发展商业物业资产支持专项计划 5.47 中证信用融资担保有限公司中信建投上船公司2期资产支持专项计划 18.00 中证信用融资担保有限公司招商证券洪山科投人工智能大厦资产支持专项计划 3.00 湖北省融资担保集团有限责任公司中国投融资担保股份有限公司/安徽华福兴滁1号资产支持专项计划（长三角一体化） 9.00 信用融资担保集团有限公司2合计 44.97 --（IN（N标的物业主要为发达城市的办公、混合和零售物业202444表5：2024年CMBS底层资产城市能级分布情况（单位：单、亿元）底层资产城市能级 发行单数 单数占比 发行规模 规模占一线城市 22 38.60% 381.00 60.29%新一线城市 22 38.60% 154.24 24.41%二线及以下 13 22.81% 96.73 15.31%合计 57 100.00% 631.97 注：新一线城市分类来源：第一财经·新一线城市研究所；二线及以下城市分类来源：国家统计局；多个物业入池的，底层资产所处城市能级以入池物业面积1中证信用融资担保有限公司仅对“中信建投-上船公司2期资产支持专项计划”优先B档证券增信，增信规模4.00亿元。21（124.005.00亿元。4不动产类资产证券化产品报告（2024年） 中诚信国际定期报告（IN（NCMBS2022CMBS产品入产生的现金流应当能够覆盖不CMBS较大。2024年发行的CMBS产品底层资产业态主要为办公、混合和零售，发行单数合计占比达82.45%。表6：2024年CMBS产品底层资产业态分布情况（单位：单、亿元）底层资产业态 发行单数 单数占比 发行规模 规模占办公 19 33.33% 229.31 36.28%混合 16 28.07% 160.89 25.46%零售 12 21.05% 158.82 25.13%酒店 8 14.04% 63.04 9.98%公寓 1 1.75% 10.00 1.58%物流仓储 1 1.75% 9.91 1.57%合计 57 100.00% 631.97 100.00%（IN（N产品期限较长，优先级证券的抵押率大多介于60%~70%3CMBS12CMBS产1822年发行的1.842096年。表7：2024年CMBS发行情况-产品期限分布（单位：单、亿元）产品期限 发行单数 单数占比 发行规模 规模占约12年 7 12.28% 42.57 6.74%约15年 2 3.51% 40.1 6.35%约18年 47 82.46% 522.99 82.79%20.96年 1 1.75% 26.01 4.12%合计 57 100.00% 631.97 100.00%（IN（N国君上海万象城二期资产支持专项计划”发行规模最高，为59.01亿5不动产类资产证券化产品报告（2024年） 中诚信国际定期报告12.25亿元。2024CMBS940%~45%之间。表8：2024年CMBS发行情况-优先级证券增级情况分布（单位：单、亿元）优先级证券增级情况 发行单数 单数占比 发行规模 规模占未增级 48 84.21% 545.99 86.39%增级 9 15.79% 85.98 13.61%合计 57 100.00% 631.97 100.00%（IN（N表9：2024年CMBS发行情况-优先级证券抵押率分布（单位：单、亿元）优先级抵押率 发行单数 单数占比 发行规模 规模占比(45%,50%] 3 5.26% 16.33 2.58%(50%,55%] 16 28.07% 120.07 19.00%(55%,60%] 4 7.02% 25.35 4.01%(60%,65%] 19.30% 155.13 24.55%(65%,70%] 23 40.35% 315.09 49.86%合计 57 100.00% 631.97 （IN（N2024年存续CMBS产品物业现金流大多不及预期，但物业估值相对稳定3运营面临出租率和租金单价双降压力。在204年度存续的S产品中（不含当年新发行，72.4%的产品底层资产实际现金流不及预期，其中实际现金流较预期现金流下降幅度超过20%的产品数量占比约15.52%；48.28%表10：2024年存续的CMBS产品底层资产现金流跟踪表现现金流表现 单数占比不及预测值 72.41%其中偏离幅度：小于10% 22.41%10%~20% 34.48%超过20% 15.52%等于预测值（整租） 3.45%超过预测值 24.14%3本章节仅根据可获得相关信息的项目进行分析。6不动产类资产证券化产品报告（2024年） 中诚信国际定期报告合计 100.00%表11：2024年存续CMBS产品底层资产估值跟踪表现估值变化情况 单数占比下跌 48.28%不变 17.24%上调 20.69%未更新 13.79%合计 100.00%数据来源：中诚信国际整理类REITs2024年类REITs产品发行量大幅提速CMBS2014201925422.38202020222024年共发行类621,435.87100.00%116.79%。发行主体主要为电力生产与供应公司、基础设施投融资公司及房地产公司类（）7不动产类资产证券化产品报告（2024年）图2：近年来类REITs图2：近年来类REITs发行情况（单位：亿元、单）1,600701,400601,200501,000408003060040020200100020142015201620172018201920202021202220232024发行规模发行单数（IN（N 中诚信国际定期报告2024年发行的类（）57%结构。表12：2024年类REITs产品发行主体企业性质分布情况（单位：单、亿元）发行主体企业性质 发行单数 单数占比 发行规模 规模占央企 37 59.68% 1,128.95 78.62%国企 23 37.10% 297.84 20.74%民企 1 1.61% 5.15 0.36%无实控人 1 1.61% 3.93 0.27%合计 62 100.00% 1,435.87 （IN（N表13：2024年类REITs产品发行主体行业分布情况（单位：单、亿元）发行主体行业 发行单数 单数占比 发行规模 规模占电力生产与供应 29 46.77% 812.99 56.62%基础设施投融资 10 16.13% 100.33 6.99%房地产 8 12.90% 164.25 建筑 5 8.06% 222.18 15.47%其他 10 16.13% 136.12 9.484%合计 62 100% 1,435.87 100.00%注：发行主体以增信方统计，下同（IN（N底层资产主要为电厂项目、零售和办公物业类20212024施类类产品的发行数量首次超过产权类类REITs，当年以电厂项目作为底层资产的基础设施并表类30145产权类类方面，2024年共发行2847.37%CMBS82.14%表14：2024年类REITs产品底层资产业态分布情况（单位：单、亿元）底层资产业态 发行单数 单数占比 发行规模 规模占基础设施类 34 54.84% 1,024.53 71.35%8不动产类资产证券化产品报告（2024年） 中诚信国际定期报告其中：电厂项目 30 48.39% 818.14 56.98%高速公路 3 4.84% 201.56 14.04%污水处理 1 1.61% 4.83 0.34%产权类 28 45.16% 405.24 28.22%其中：办公 10 16.13% 117.49 8.18%混合 7 11.29% 160.19 零售 7 11.29% 91.63 6.38%酒店 1 1.61% 17.75 1.24%租赁住房 1 1.61% 11.70 0.81%公寓 1 1.61% 8.65 0.60%停车场 1 1.61% 3.93 0.27%合计 62 100.00% 1,435.87 100.00%（IN（N表15：2024年产权类类REITs产品底层资产城市能级分布情况（单位：单、亿元）底层资产城市能级 发行单数 单数占比 发行规模 规模占一线城市 9 32.14% 146.72 35.67%新一线城市 14 50.00% 163.49 39.75%二线及以下 5 17.86% 101.13 24.59%合计 28 100.00% 411.34 （IN（N产品期限设计较为灵活，优先级证券的抵押率主要集中在90%以内产品期限方面，类3年设有开放退出安排。224Es12.124年第1（类E表16：2024年类REITs发行情况-产品期限分布（单位：年、单、亿元）产品期限 发行单数 单数占比 发行规模 规模占比(2.5,10] 13 20.97% 182.18 12.69%(10,20] 31 50.00% 607.16 42.29%(20,30] 17 27.42% 637.88 44.42%59.95 1 1.61% 8.65 0.60%合计 62 100.00% 1,435.87 100.00%9不动产类资产证券化产品报告（2024年） 中诚信国际定期报告（IN（N2024145.822.0090%。基础设施类类产品以并表结构LP年60%~90%89.29%。表17：2024年产权类类发行情况-优先级证券抵押率分布（单位：单、亿元）优先级抵押率 发行单数 单数占比 发行规模 规模占比(60%,70%] 7 25.00% 76.88 18.69%（70%,80%] 39.29% 209.45 50.92%(80%,90%] 7 25.00% 102.53 24.93%(90%,92.47%] 3 10.71% 22.48 5.47%合计 28 100.00% 411.34 100.00%（IN（N2024年存续产权类类REITs产品现金流相对稳定，基础设施类类REITs产品现金流大多不及预期，但估值均相对稳定4与CMBS204Es（5.16表18：2024年产权类类REITs产品底层资产现金流跟踪表现现金流表现 单数占比不及预测值 25.81%其中偏离幅度：小于10% 6.45%10%~20% 9.68%超过20% 9.68%等于预测值（整租） 45.16%超过预测值 29.03%合计 数据来源：中诚信国际整理4本章节仅根据可获得相关信息的项目进行分析。10不动产类资产证券化产品报告（2024年） 中诚信国际定期报告表19：2024年产权类类REITs产品底层资产估值跟踪表现估值变化情况 单数占比下跌 32.26%不变 32.26%上调 32.26%未更新 3.23%合计 100.00%数据来源：中诚信国际整理（水电和风电2024（10%表20：2024年基础设施类类REITs产品底层资产现金流跟踪表现现金流变化情况 偏离幅度 单数占比较预测值增长 10%~20% 22.22%较预测值下降 5%~65% 77.78%合计 -- 数据来源：中诚信国际整理表21：2024年基础设施类类REITs产品底层资产估值跟踪表现估值变化情况 变化幅度 单数占比上调 1%~6% 22.22%下跌 0.5%~10% 55.56%未更新 -- 22.22%合计 -- 100.00