物业工程部品质检查标准

物业工程部品质检查标准一、目的本标准旨在规范物业工程部的工作流程与服务质量，确保设备设施的正常运行，为业主提供安全、舒适、便捷的居住环境，同时通过有效的品质检查，持续改进工程部的工作水平，提升整体物业服务品质。

二、适用范围本标准适用于物业工程部对各类设备设施的维护、保养、运行管理以及相关维修服务工作的品质检查。

三、检查内容与标准

（一）人员管理1.人员配备工程部应根据项目规模和实际需求，配备足够数量且具备相应专业技能的工程人员，包括电工、水工、电梯工、空调工等。人员配备应满足日常设备设施维护保养及应急维修的工作要求。检查标准：人员数量符合项目设备设施维护需求，专业技能证书齐全且与岗位要求相符，人员配置不存在明显缺岗或一人多岗导致工作质量受影响的情况。2.人员培训制定年度培训计划，涵盖专业技能、安全知识、服务意识等方面，并按计划组织实施培训。培训记录应完整，包括培训时间、内容、参与人员等信息。检查标准：培训计划合理可行，培训内容针对性强，能有效提升员工专业素养和服务水平。员工具备相应岗位的专业知识和技能，能够熟练应对日常工作及突发情况。培训记录真实、齐全，能体现培训效果。3.人员考勤与值班制度建立完善的考勤制度，员工按时上下班，无迟到、早退、旷工现象。值班人员严格遵守值班制度，坚守岗位，做好值班记录。检查标准：考勤记录完整，员工出勤情况良好。值班记录详细，包括值班时间、设备运行状况、处理的问题及结果等，值班期间无脱岗、串岗行为。

（二）设备设施管理1.设备设施档案管理建立设备设施台账，详细记录设备设施的名称、型号、规格、购置时间、安装位置、维修保养记录等信息。档案资料应及时更新，确保与设备设施实际情况相符。检查标准：设备设施台账信息准确、完整，档案资料分类清晰、装订整齐。设备设施的变更、维修、保养等记录详细，能反映设备设施的运行状况和维护历史。2.设备设施标识各类设备设施应设置明显、规范的标识，包括设备名称、编号、运行状态、操作流程等。标识应清晰、牢固、不易褪色，符合安全规范要求。检查标准：设备设施标识齐全、准确，能为操作人员提供清晰的指引。标识无损坏、缺失现象，与设备设施实际情况一致。3.设备设施运行记录运行人员应按时、准确记录设备设施的运行参数，如电压、电流、温度、压力等。记录应字迹清晰、内容完整，能反映设备设施的运行状况。检查标准：运行记录及时、真实，数据准确可靠。运行参数出现异常时，有相应的分析和处理记录，能有效追溯设备设施的运行情况。

（三）供配电系统1.高低压配电室高低压配电室环境整洁，通风良好，温度、湿度符合要求。设备表面清洁，无灰尘、油污，接地良好，标识清晰。检查标准：配电室环境干净卫生，通风设备运行正常，温湿度控制在规定范围内（温度一般为5℃40℃，湿度一般为40%70%）。设备外观无损坏，接地电阻符合标准要求（一般不大于规定值），标识清晰准确。高低压配电柜运行正常，开关操作灵活，分合闸指示正确，仪表显示准确。保护装置动作可靠，定期进行试验并有记录。检查标准：配电柜操作机构灵活，无卡滞现象。分合闸位置指示与实际状态一致，仪表读数准确无误。保护装置动作灵敏，试验记录完整，动作时间、动作值等符合规定。配电室配备齐全的安全用具，如绝缘手套、绝缘靴、验电器等，且在有效期内，存放规范。检查标准：安全用具数量充足，规格型号符合要求，经检验合格且在有效期内。存放位置合理，有明显标识，便于取用。2.变压器变压器运行声音正常，油温、油位正常，无渗漏油现象。定期进行巡检，记录运行参数。检查标准：变压器运行时无异常声响，油温、油位在正常范围内（油温一般不超过规定值，油位应在油位计上下限之间）。外壳及各密封部位无渗漏油痕迹，巡检记录完整。变压器接地良好，散热装置运行正常。检查标准：接地电阻符合要求，散热风扇运转平稳，通风良好，能有效保证变压器正常散热。3.配电箱及控制柜配电箱及控制柜内电器元件完好，接线牢固，无过热、打火现象。箱内清洁，无杂物，标识清晰。检查标准：电器元件外观无损坏，接线牢固可靠，无松动、虚接现象。箱内无积尘、杂物，标识清晰准确，能方便识别各电器元件及线路走向。漏电保护装置动作灵敏可靠，定期进行试验并有记录。检查标准：漏电保护装置动作时间、动作电流符合规定，试验记录完整，能有效保障用电安全。

（四）给排水系统1.生活水泵房生活水泵房环境整洁，设备表面清洁，无渗漏。水泵运行平稳，无异声，压力、流量正常。检查标准：泵房地面、墙面干净，设备外观无损坏、无锈迹。水泵运行时声音平稳，无异常振动和声响。压力表、流量计显示正常，压力、流量满足生活用水需求。水泵及附属设备的阀门、管道连接牢固，无渗漏。阀门开关灵活，标识清晰。检查标准：阀门、管道连接处密封良好，无滴漏现象。阀门操作灵活，全开、全关位置明确，标识清晰准确。生活水箱清洁，无杂物，水位正常，溢水管、泄水管畅通。检查标准：水箱内部干净卫生，无青苔、杂物等。水位在正常范围内，溢水管、泄水管无堵塞，排水顺畅。2.排水系统排水管道畅通，无堵塞、渗漏现象。检查井、化粪池定期清理，无满溢。检查标准：排水管道排水顺畅，无积水、堵塞现象。检查井、化粪池井盖完好，内部无杂物堆积，无污水外溢。清理记录完整，清理周期符合要求。雨水排放系统正常，雨水箅子无堵塞，排水坡度符合要求。检查标准：雨水箅子无杂物覆盖，排水坡度符合设计标准，能迅速排除雨水，无积水现象。

（五）电梯系统1.电梯机房电梯机房环境整洁，温度、湿度符合要求。设备表面清洁，无灰尘、油污。检查标准：机房温度一般保持在5℃40℃，湿度一般为40%70%。设备外观干净，无明显灰尘、油污附着。电梯主机运行平稳，无异声，油温、油位正常。制动器动作可靠，抱闸间隙符合要求。检查标准：主机运行声音均匀，无异常振动和声响。油温、油位在正常范围内，制动器能有效制动，抱闸间隙符合厂家规定值。控制柜内电器元件完好，接线牢固，各项功能正常。检查标准：电器元件外观无损坏，接线牢固，无过热、打火现象。电梯运行控制功能正常，如召唤、平层、开关门等动作准确无误。机房配备齐全的安全防护用品，如灭火器、绝缘手套等，且在有效期内。检查标准：安全防护用品数量充足，规格型号符合要求，经检验合格且在有效期内。存放位置明显，便于应急使用。2.电梯轿厢及井道电梯轿厢运行平稳，平层准确，开关门正常。轿厢内整洁，照明、通风良好。检查标准：轿厢运行时无明显晃动，平层误差在规定范围内（一般不超过±15mm）。开关门动作灵活，无卡顿现象。轿厢内部干净整洁，照明亮度充足，通风良好。电梯井道清洁，无杂物，电缆线无破损、老化现象。导轨运行正常，导靴与导轨间隙符合要求。检查标准：井道内无建筑垃圾、杂物等。电缆线外皮无破损，绝缘性能良好。导轨表面光滑，导靴与导轨间隙均匀，能保证电梯正常运行。电梯的安全装置，如限速器、安全钳、缓冲器等动作可靠，定期进行试验并有记录。检查标准：安全装置动作灵敏，试验记录完整，各项参数符合规定。能有效保障电梯运行安全，在电梯发生异常情况时及时发挥作用。

（六）消防系统1.消防控制室消防控制室环境整洁，设备运行正常。值班人员持证上岗，熟悉操作规程，能熟练操作消防设备。检查标准：控制室地面、墙面干净，设备外观无损坏。值班人员具备相应的消防设施操作员证书，能准确操作火灾报警系统、消防联动控制系统等设备，对火警信息能及时准确处理。消防控制设备显示正常，能接收和显示火灾探测器、手动报警按钮等设备的报警信号，能控制消防泵、喷淋泵、防排烟风机等设备的启动和停止。检查标准：设备显示界面清晰，报警信号准确显示，设备控制功能正常。能通过消防控制设备远程启动和停止相关消防设备，且反馈信号正常。消防控制室配备齐全的值班记录、故障处理记录等资料，记录应完整、准确。检查标准：值班记录详细记录值班时间、设备运行状况、报警处理情况等。故障处理记录记录故障发生时间、故障现象、处理过程及结果等，资料真实、完整，便于追溯。2.消防设施设备火灾报警系统探测器、手动报警按钮等设备外观完好，无损坏，报警功能正常。检查标准：探测器、手动报警按钮等设备表面无污渍、损坏，报警功能经测试正常，能及时准确向消防控制室发送报警信号。消防栓系统栓口、阀门无渗漏，水带、水枪完好，消防泵能正常启动。检查标准：消防栓栓口及阀门密封良好，无滴漏现象。水带无破损、发霉，水枪配件齐全。消防泵能通过远程或现场手动正常启动，且压力正常。自动喷水灭火系统喷头无堵塞，报警阀组动作灵敏，喷淋泵能正常启动。检查标准：喷头外观无损坏，无杂物堵塞。报警阀组能正常开启和关闭，动作灵敏可靠，喷淋泵能在规定条件下正常启动，系统压力稳定。防排烟系统风机运行正常，风道无堵塞，送风口、排烟口开启灵活。检查标准：风机运转平稳，无异声，风量、风压符合设计要求。风道内无杂物，送风口、排烟口能正常开启和关闭，动作灵活，密封良好。

（七）空调系统1.空调机房空调机房环境整洁，设备表面清洁，无灰尘、油污。主机运行平稳，无异声，油温、油压、水温正常。检查标准：机房内干净卫生，设备外观干净，无明显积尘、油污。主机运行声音均匀，无异常振动和声响。油温、油压、水温在正常范围内，能保证主机正常运行。冷却塔运行正常，水位正常，补水系统良好，风机运转平稳。检查标准：冷却塔水位在正常范围内，补水系统能自动补水，保证水位稳定。风机运行平稳，冷却塔散热效果良好，无异常漏水现象。空调系统的阀门、管道连接牢固，无渗漏。阀门开关灵活，标识清晰。检查标准：阀门、管道连接处密封良好，无滴漏现象。阀门操作灵活，全开、全关位置明确，标识清晰准确，便于操作和维护。2.空调末端设备空调出风口、回风口无堵塞，风量正常。空调机组运行正常，制冷、制热效果良好。检查标准：出风口、回风口无杂物遮挡，风量符合设计要求。空调机组运行声音正常，制冷、制热效果能满足室内环境需求，温度、湿度达到设定值。风机盘管运行正常，无异声，温控器调节灵敏。检查标准：风机盘管运行时无异常声响，风机转速正常。温控器能准确调节室内温度，调节范围符合要求，动作灵敏可靠。

四、检查方式与频率1.日常巡检工程人员每日对各自负责的设备设施进行巡检，按照规定的巡检路线和内容进行检查，并做好巡检记录。巡检记录应包括设备设施的运行状况、发现的问题及处理情况等信息，记录应及时、准确、完整。2.定期检查工程部每周组织一次全面的设备设施定期检查，由专业工程师带队，对各类设备设施进行详细检查。定期检查应涵盖供配电系统、给排水系统、电梯系统、消防系统、空调系统等各个方面，检查内容按照本标准的要求进行。每次定期检查后，应形成检查报告，记录检查结果、发现的问题及整改措施和责任人，明确整改期限。3.专项检查根据设备设施的运行特点和季节变化，适时开展专项检查。如夏季对空调系统进行专项检查，雨季对给排水系统进行专项检查等。专项检查应针对特定设备设施或系统的关键部位和运行环节进行深入检查，确保设备设施在特殊时期或工况下的安全稳定运行。专项检查结束后，同样要形成检查报告，对检查情况进行总结分析，并提出改进建议和措施。

五、问题整改与跟踪1.问题记录在巡检、定期检查或专项检查中发现的问题，检查人员应详细记录问题的描述、发现位置、严重程度等信息。对于一般性问题，可当场记录并要求现场维修人员立即处理；对于较为复杂或严重的问题，应填写《设备设施问题整改通知单》。2.整改措施制定针对记录的问题，责任维修人员应根据问题的性质和严重程度，制定切实可行的整改措施。整改措施应明确整改方法、所需材料和工具、预计整改时间以及责任人等信息，确保整改工作有序进行。3.整改实施责任维修人员按照制定的整改措施进行整改工作，在整改过程中应严格遵守操作规程，确保维修质量和安全。对于整改难度较大或涉及多个部门协同的问题，工程部应组织相关人员进行协调沟通，共同推进整改工作。4.整改跟踪与验收整改过程中，应安排专人对整改情况进行跟踪，确保整改工作按计划进行。整改完成后，由检查人员对整改结果进行验收。验收合格后，在《设备设施问题整改通知单》上签字确认，并将相关记录存档。如验收不合格，应要求责任维修人员重新整改，直至达到验收标准。

六、考核与奖惩1.考核依据依据本品质检查标准及日常工作表现，对工程部员工进行考核。考核内容包括设备设施维护保养质量、问题整改情况、工作效率、服务态度等方面。以定期检查报告、巡检记录、问题整改记录等作为考核的重要依据，同时结合业主反馈和投诉情况进行综合评价。2.考核方式考核采用月度考核与年度考核相结合的方式。月度考核由工程部主管负责，对员工当月的工作表现进行评