房地产基础知识培训讲座

房地产基础知识培训制作人：祁辰飞房产：房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产：地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其所衍生的权利（所有权、租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等）。房地产概念房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。房地产市场（1）一级市场是土地使用权转让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。（2）二级房地产市场，又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。（3）三级房地产市场是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。

土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。三通一平：水通、电通、路通（五通--通讯、排水；七通--供暖、燃气）和场地平整宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

土地的使用年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地（主要指多种用途不动产很难分割、只有一个使用者的情况；如果是各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同的单位、个人，则按照用途来规定使用年限）或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，但对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”,支付费用不明确。土地使用权的出让（土地所有权归属）：指国家以协议、招标、拍卖及挂牌（2002年7月7日施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》）的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承等方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

毛坯房：毛坯房又称为“初装修房”，交付消费者时屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房屋成品房(精装修)：是指在房屋交付前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕。

房屋的所有权：又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。建筑结构形式：最常见的分类方法是按建筑物主要承重构件所用的材料分类和按结构平面布置情况分类Ⅰ.按材料分类

Ⅱ.按平面布置情况分类

套型内空间概念:Ⅰ.住宅的开间：是指相邻两个横墙的定位轴线间的距离，住宅建筑的开间常采用下列参数：.2.7m、3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m、4.5m。Ⅱ.住宅的进深：指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。各间进深总和称通进深。砖混结构住宅建筑的进深常用参数：...4.5m、4.8m、5.1m...。住宅的进深不宜超过14m，进深超过14m，不利于组织穿堂风。Ⅲ.层高:是指下层地板面或楼板下表面到上层楼板下表面之间的距离，也就是一层房屋的高度。Ⅳ.净高:是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

总建筑面积:指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。建筑面积:成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积计算建筑面积的规定:Ⅰ.符合以下条件之一的需计算房屋的全部建筑面积：

a.永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

d.楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。e.房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其外围水平投影面积计算。f.挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。g.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算Ⅱ.符合以下条件之一的只能计算房屋的全部建筑面积的一半：

a.与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

公摊面积：是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算，还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。公摊率：是指总公摊面积在总建筑面积之中所占的比率套内阳台建筑面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。容积率:又称为建筑面积毛密度。是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。各类型物业容积率一般规定如下：a.独立别墅为0.2~0.5；b.联排别墅为0.4~0.7；c.6层以下多层住宅为0.8~1.2；d.11层小高层住宅为1.5~2.0；e.18层高层住宅为1.8~2.5；f.19层以上住宅为2.4~4.5。住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。（计容面积界定，一般指地上面积，地下面积不一定计容，根据地方政府自行规定，不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。是否计容还与各类型物业的层高相关，2.0米以下，4.8米以下等建筑密度：即建筑覆盖率，指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。绿地率:是指居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。绿地率计算标准要求非常严格，如绿地要求覆土1.5米以上，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。绿化率:绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方或则树冠张开的面积都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

b.巴厘岛风情风格特征：具有显著热带滨海风情度假特征，具备了泰式的空间富于变化、植被茂密丰富、水景穿插其中、小品精致生动、廊亭较多等特点外，巴厘岛风格更显自然、朴素及轻松随意，适用于南方沿海区域营造精品、中等以下面积项目。一般元素：花园水景、游泳池、瀑布、喷泉，还有大大小小的百合花池、莲花池、气势宏大的无边水池。雕塑花园，种有莲花或百合的水院，或以种植花卉为主的花园、巴厘亭阁，莲花池畔的亭阁、茅草屋顶、木材、大量热带植物以椰子树为主。

Ⅱ.泛欧（北欧、法式地中海、美式欧陆、西班牙、新古典、古典意大利、英伦风情）a.北欧风格特征：具有北部欧洲凝炼庄重的厚实感，色调深沉，气势宏大，植被浓密丰富，适用于长江以北地区以打造欧陆风情为主的大面积项目。一般元素：木屋、明镜的湖水、木栈道，原石散布的广场、宽阔的草坪、茂密的森林以及湛蓝的天空和清新的空气等等。园林中的四大要素山石、水、植物、建筑，在北欧的园林甲以最自然、最纯粹的方式展现于人们的视野中，所以现代北欧园林设计中，多是在保持自然风貌的前提下再做人工雕琢。

b.法式地中海风格特征：具南部欧洲滨海风情，与北欧风格相比显得更精致秀气，布局上突出轴线的对称，恢宏的气势,色调明快响亮，点状水景多，小品雕塑丰富，宏大精致兼具自然随意，适用于大中型打造欧式风情的中高档项目。法式元素：整形的植物，法式廊柱，雕饰精美的花器，园林家具及雕塑。特

点：布局上突出轴线的对称，恢宏的气势。地中海式元素：开放式的草地，精修的乔灌木，地上、墙上木栏上处处可见的花草藤木组成的立体绿化，手工漆刷白灰泥墙，海蓝色屋瓦与门窗，连续拱廊与拱门以及陶转等建材。

d.新古典风格特征：在欧式传统风格特别是古典意大利风格基础上的现代化演绎，摒弃繁复的线脚与细部塑造，省略部分过于宏大庄严的轴线、雕塑与水景，在尺度上更显得亲切与人性化，在色调上更趋于明快，在材质上更趋于自然，，适用于建筑欧式风格定位明显的项目。一般元素：经典欧式建筑、中式园林景观要素相融合

Ⅲ.新亚洲风格（现代亚洲）

风格特征：代表了一种混搭风格主张。强调建筑与环境的和谐共生以具有浓厚地域特色的传统文化为根基，融入西方文化。把亚洲元素植入现代建筑语系，将传统意境和现代风格对称运用。是目前国际建筑界极受推崇的一种理念。用公式来概括则为：东南亚园林的丰富空间+中国人认同的现代感（硬景）+酒店式的高品质感。适用于现代风格定位并趋向于地方性风格化特征的项目。一般元素：SPA，指温泉、疗养、度假，进一步引申为星级酒店的景观品质。

建筑风格Ⅰ.ArtDeco起源于法国，介于古典与现代之间，融合了立体派、构成主义包括机械美学，具有现代主义的简约而不是简单，又有古典主义的精致而不繁复琐碎。

特点：建筑物以其高耸、挺拔，以拔地而起、傲然屹立的非凡气势给人留下深刻印象形体呈阶梯状收分，强调垂直线条，于稳重中显气质注重装饰几何化，多用放射状、V形图案ARTDECO应用于建筑风格，常外挂面砖、天然石材等。同时，其建筑装饰会尝试新鲜元素的使用，如钢铁、玻璃等，不拘一格，旨在追求单个建筑作品的个性与不可复制性。注重表现材料的质感、光泽；色彩设计中强调运用鲜艳的颜色、暖色和金属色，造成华美绚烂的视觉印象。屋顶呈塔状的几何造型，直指天空，显得大气开扬。垂直的屋顶与横向的立面形成了一种差异化的美感。立面是典型的ArtDeco风格。强调了垂直线条的运用，通过玻璃、石材的运用，结合到鲜艳明亮的暖系色调，充分打造出豪宅身份的华丽底蕴Ⅱ.现代主义现代主义建筑是指二十世纪中叶，在西方建筑界居主导地位的一种建筑思想。这种建筑的代表人物主张：建筑师要摆脱传统建筑形式的束缚，大胆创造适应于工业化社会的条件、要求的崭新建筑。因此具有鲜明的理性主义和激进主义的色彩，又称为现代派建筑。特点：简约、纯净的体形，整个立面简洁、规整色彩运用方面稳重、大方外立面整体性强、干净，常常会采取削弱角部、打破空间六面体的手法,突出围合元素----点、线、面在实际运用中，更强调建筑的酷感和时尚感

屋顶设计简约化，无明显的标志性，通过错落的形体设计和冷暖色调的搭配改变生硬的线条感面砖与玻璃的完美结合打造了一种现代时尚的品质感。整个立面造型简洁大气。

高技派在建筑运用上表现出的特点：住宅公建化,外立面多采用钢、玻璃等现代建筑材料，体形多不对称，造型简洁但不方正、线条简单；外立面整体性强、干净；靠另人眩目的材料营造通透、轻盈的感觉，较为理性；造价较高

屋顶造型简洁,但钢材及玻璃材质的运用使得屋顶凸显出一种力量美通过金属材质的反射效果体现一种高科技感，赋予建筑物以理性的思想

欧式风格在建筑运用上表现出的特点：装饰华丽，造型精美；运用色彩的明暗，鲜淡来对视觉进行冲击。在意态上则使人感到壅容华贵。典雅,富有浪漫主义色彩。红色塔状屋顶为典型的欧式风格元素。充满田园化的浪漫主义色彩立面统一运用典雅的黄色，给人以雍容华贵之感，形象上非常具有统一性。整个立面是对称的，同时也是简洁的

低层建筑：是指建筑高度小于等于10米（高度≤10米），且建筑层数小于等于3层（层数≤3层）的建筑多层建筑：是指建筑高度大于10米，小于24米（10米<多层建筑高度<24米），且建筑层数大于3层，小于7层（3层<层数<7层）的建筑。高层建筑：自2005年起规定超过10层的住宅建筑和超过24米高的其他民用建筑为高层建筑。超高层建筑：2005规定：建筑高度超过100m时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。

错层式住宅：是指一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上SOHO：即SmallOfficeHomeOffice，居家办公，原指一种工作方式、生活方式，后成为住宅观念的一种延伸，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。Loft：原指那些由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间。loft户型通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在米左右。虽然销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍

别墅：是指在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。现代商品房市场上的别墅包括以下几种类型：独栋别墅，双拼别墅，连排别墅，叠拼别墅。SHOPPINGMALL：既超大规模购物中心，原意为“散步道式的商店街”。产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行。是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。Shopping—mall跟百货商场最大的区别就是，shopping—mall经营的是业态，是各种各样的商店，而百货商场里经营的是各种各样的品牌。一个完整意义上的shopping－mall必须拥有多种不同业态的主力店。另外，从严格意义上讲，大于10万平方米且业态复合度高的方可称作mall。

套型：一般指每套住房的面积大小和居室、厅和卫生间的数量。如一室一厅、二室二厅一卫、三室二厅二卫等。户型配比：是指在房地产的整个项目中，各个户型占总套数的比例面积配比：指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。格局配比：是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。

户型图解楼层平面图立面图侧面图

基价：经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。

商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。商品房的均价：是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。去化率（销售率）：指在一定时间段内的销售率。去化率=销售套数/总套数。普通住宅:是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。莆田市普通住宅现行标准（2012年4月19日起）1、建筑容积率在1.0以上。2、单套建筑面积在144平方米以下。3、实际成交价格低于7000元每平方米。

房地产登记：即房地产产权登记，是指经申请人申请，由房地产登记机构将申请人的房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。房地产登记的种类：房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记（他项权利登记、预告登记等）。初始登记：初始登记就是我们常说的“确权”。指土地登记机关对土地使用权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。只有开发商进行初始登记，取得了《房屋所有权证》（大产权证）以后，购房者才能申请办理转移登记，领取个人的《房屋所有权证》。

未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》：未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。等额本金：是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

等额本息:是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。此种还款模式相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定。住房公积金:住房公积金是单位及其在职