房地产收购操作指引

律师治理房地产项目转让业务操纵指引

（2013年3月15日经山东省律师协会七届常务理事会第八次集会审议通过）

目录

第一章总则

第二章律师治理房地产项目转让方案设计业务的操纵指引

第一节一般划定

第二节转让模式

第三节股权转让模式

第四节资产转让模式

第五节方案设计的原则和注意事项

第三章股权转让模式的操纵指引

第一节一般划定

第二节律师治理股权转让意向阶段的执法业务

第三节律师在尽职观察阶段提供的执法办事

第一部分尽职观察根本范例

第二部分尽职观察前的准备

第三部分尽职观察的要领

第四部分尽职观察内容

第五部分尽职观察陈诉

第六部分律师从事尽职观察事情应注意的事项

第四节股权转让条约起草、谈判、签署阶段执法业务的操纵指引

第一部分股权转让条约的起草

第二部分股权转让条约的谈判

第三部分股权转让条约的签署

第四部分股权转让条约的政府审批

第五节律师治理股权转让条约履行阶段执法业务的操纵指引

第四章资产转让模式的操纵指引

第一节一般划定

第二节律师治理资产转让意向阶段执法业务的操纵指引

第三节律师在尽职观察阶段提供的执法办事

第四节资产转让条约起草、谈判、签署阶段执法业务的操纵指引

第一部分资产转让条约的起草

第二部分资产转让条约的谈判

第三部分资产转让条约的签署

第五节律师治理资产转让条约履行阶段执法业务的操纵指引

第五章律师防备执业风险的注意事项

第一节一般划定

第二节律师在意向阶段的注意事项

第三节律师在尽职观察阶段的注意事项

第四节在生意业务结构设计阶段的注意事项

第五节在条约草拟、谈判阶段的注意事项

第六节在条约履行、交割阶段的注意事项

第六章附则

第一节声明

第二节特别说明事项

第三节附件

附件一：股权转让模式下的尽职观察详细内容

附件二：资产转让模式下的尽职观察详细内容

附件三：股权转让模式下的纳税说明

附件四：资产转让模式下的纳税说明

附件五：国有股权转让步伐

附件六：外商投资房地产的有关问题

第一章总则

第一条为范例本省律师治理房地产项目转让业务的办事行为并提高办事

质量，特别是为年轻律师熟悉、到场该业务提供指导，经山东省律师协会授权,

房地产专业委员会在总结相关业务经验的底子上制定本指引，供本省律师在治

理该类业务时参考。

第二条本指引中所涉及的名词解释：

（一）“房地产项目”指房地产开发企业通过出让、转让得到的土地使用

权和/或在该土地上开发建立的住宅、商业（含办公）、酒店等物业及其配套设

施等。但不包罗划拨土地使用权和/或在该等土地上建立的修建物及配套设施，

亦不包罗公有衡宇、廉租住房、经济适用房等政府限制生意业务的物业和/或该

等物业占用的土地。

（二）“房地产项目转让”指房地产开发企业直接转让其名下的房地产项

目（或直担当让其他房地产开发企业名下的房地产项目）和/或通过转让房地产

开发企业股权的方法间接实现房地产项目转让目的的行为。

（三）“目标项目”指生意业务双方拟转让的房地产项目。

（四）“目标公司”指拥有目标项目的公司。

第三条鉴于房地产项目转让业务的庞大性和对律师业务能力要求较高的

特点，律师治理该类业务应遵循如下原则：

（一）专业卖力原则：律师应刻苦钻研专业执法问题，熟悉该专业的执法

划定，具备与该行业相匹配的能力，为当事人提供准确的专业办事。

（二）忠诚守信原则：律师应对当事人尽到忠诚义务，在转让方和受让方

之间，只担当其中一方的委托。办事历程中，律师不应受任何单元及其他组织

和小我私家的非法干涉干与，依法维护当事人的正当权益，贯彻落实国度相关

执法法例。

（三）勤勉尽责原则：考虑到本业务涉及执法领域多、情况庞大的特点，

律师应结合当事人的要求恪尽职守、勤勉敬业，在其答应的期限内完成各项具

体的执法办事。

第四条律师治理房地产项目转让业务，应依据与当事人所签订的委托协

议，在委托权限内依法、依约履行职贡，不得损害当事人的正当权益，并应守

旧当事人的商业秘密及小我私家隐私。

第五条本指引主要适用于律师从事房地产项目转让的非诉讼办事，重点在

于指导律师向其当事人提供尽职观察、方案设计、条约起草、协商、谈判、签

约以及项目交割等方面的执法办事。律师在治理有关房地产项目转让的诉讼案

件时，也可以有选择地参考本指引的相关内容。

第二章律师治理房地产项目转让方案设计业务的操纵指引

第一节一般划定

第六条律师治理房地产项目转让业务时，主要依据《土地治理法》、《物

权法》、《公司法》、《都会房地产治理法》、《都会房地产开发经营治理条

例》、《都会房地产转让治理划定》等执法、法例。

第七条律师对房地产项目转让业务进行方案设计和论证时可以参考本章

的划定。

第二节转让模式

第八条房地产项目转让主要有两种模式：一种是股权转让，另一种是资产

转让。股权转让模式是通过转让股权的方法间接实现转让房地产项目的目的；

而资产转让模式则是通过直接转让房地产项目的方法实现其目的。

第九条股权转让和资产转让两种模式相比，虽然目的相同，但涉及的直接

生意业务标的差别，执法二系和生意业务本钱也各不相同。因此在生意业务模

式的选择和设计上，律师应凭据拟转让房地产项目的具体情况，作出适当的选

择，以便尽可能地低落生意业务风险与生意业务本钱，

第三节股权转让模式

第十条股权转让模式可分为股权转让方法和增资扩股方法。

股权转让方法是指转让方与受让方签订目标公司股权转让条约，完成股权

交割，并治理工商变动登记。

增资扩股方法是指增资方以现金或其他资产对目标公司进行增资，从而持

有目标公司一定比例的股权，再进一步受让目标公司的股权。

第十一条股权转让的生意业务主体为转让方（目标公司的股东）和受让方。

股权生意业务不需要征得目标公司的同意。

第十二条股权转让模式的操纵步调如下：

（一）接纳股权转让方法转让的，受让方受让目标公司原股东的全部或部

分股权，双方签订股权转让条约，然后到工商部分治理相应的变动登记，再或

同时进行董事、监事改选，并到工商部分治理相应的变动登记。

（二）接纳增资扩股方法进行转让的，由增资方与目标公司原股东签订增

资协议，对增资额和增资后各方所占股权比例作出约定，然后由管帐师事务所

出具《验资陈诉》，并到二商部分治理变动登记，再或同时进行董事、监事改

选，并到工商部分治理相应的变动登记。

如果目标公司是外商投资企业，或增资后目标公司由内资企业变动为外商

投资企业，则需要经相关部分批准，然后再治理工商变动登记。

第十三条股权转让模式的优势：

（一）该模式不受《都会房地产治理法》第39条关于转让时必须完成开发

投资总额25%的条件限制，可以在目标公司取得土地使用权后的任何时点进行。

（-）税负本钱相对较低，有利于低落受让的总体本钱。

接纳股权转让方法，在满足一定条件时，一般各项资产无须作为销售处理

惩罚，衡宇、土地等无须治理过户手续，制止因资产流转而产生所得税、营业

税、契税等税费，从而可得到更为优惠的股权受让代价，低落了受让总体代价。

受让前开发本钱和资金占月利息可以全额计入今后项目总本钱，对受让方而言

有利于低落今后项目处理的土地增值税。

股权转让模式下需要缴纳的税费见本指引附件三。

（三）操纵步伐较简朴。

第十四条股权转让模式的倒霉因素：

（一）目标公司进行房地产开发，往往是在同一地块上建立多个项目（如

写字楼、住宅、酒店、商贸等）。如果无法将盈利前景不佳的项目进行剥离，

不但会增加受让本钱，并且还面临较大的经营风险，项目的资金回报无法得到

保障。

（二）股权转让模式下，受让方在受让时对目标公司的或有债务往往难以

预测。

（三）生意业务完成后，转让方的义务及由此产生的执法责任均由受让方

包袱。受让方面临转让方未尽信息披露义务的风险。

第四节资产转让模式

第十五条资产转让的生意业务主体为转让方（目标公司）和受让方。

第十六条资产转让模式的操纵步调为：生意业务双方签订《资产转让协议》

后，到领土资源和衡宇治理局治理土地使用权变动登记，并治理《建立用地筹

划许可证》、《建立工程筹划许可证》、《建立工程施工许可证》等项目有关

筹划建立手续的更名。

第十七条资产转让模式的优势：

（一）项目权属清晰，可操纵性较强，执法划定明确，只要切正当定条件，

即可进行转让。

（二）受让方无需考虑目标公司的或有欠债风险C因受让的仅为目标项目，

不涉及公司债权债务，对受让方而言生意业务较为轻便、透明。

（三）需要缴纳的税费种类清晰，税务风险较小，

第十八条资产转让模式的倒霉因素•：

（一）凭据《都会房地产治理法》第39条的划定，房地产项目转让时必须

完成开发投资总额的25%。若接纳资产转让模式，项目权属变动登记手续必须

在目标项目投资总额到达25%后方可治理。

（二）在资产转让模式下，如有专属于转让方（目标公司）的税收优惠，

受让方在受让目标项目后无法继承享有。但是如果接纳股权转让的方法，由于

变动的只是转让方（目标公司）的股东，则税收优惠将会得到保存。

（三）税费较高。通营情况下，接纳资产转让模式需缴纳的税费包罗：契

税、印花税、土地增值税、营业税、所得税、都会维护建立税和教诲费附加等，

相对付股权转让模式而言税费较高。

资产转让模式下需要缴纳的税费见本指引附件四。

第五节方案设计的原则和注意事项

第十九条方案设计的原则：

（一）以目标项目和目标公司的具体情况为底子，以执法为依据。

（二）尊重当事人意愿、维护当事人利益。

（三）保障生意业务宁静，尽量使操纵路径简便易行。

（四）尽量低落生意业务本钱。

第二十条方案设计注意事项：

（一）方案设计与当事人的商业目的息息相关，涉及到行业、治理、商务、

财税、执法等多方面知识，需要具备一定的统筹能力。律师应谨慎地担当总协

调人。

（二）律师担当方案设计的总协调人时应充实发挥各专业团队的业务专长,

注意整合各方力量，为当事人樨供多个方案供其诜择，并阐发利弊。单一方案

的提交更须慎重。

（三）律师可以与相关专业人员联合提供方案设计办事，在联合办事时应

注意适当分别事情界限，区分事情责任。

第三章股权转让模式的操纵指引

第一节一般划定

第二十一条律师就股权转让业务提供执法办事，主要应当依据《公司法》、

《公司登记治理条例》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干

问题的划定（一）、（二）》等执法法例和司法解释，

第二十二条律师以股权转让模式提供执法办事可以参考本章的划定。

第二十三条本章涉及的名词解释：

（-）“受让方”指拟受让目标公司股权的自然人或法人。

（二）“转让方”指持有目标公司股权并拟转让给受让方的自然人或法人。

（三）“意向书”指受让方和转让方就目标公司股权转让事宜开端告竣的

转让意向仿或框架协议。

（四）“股权转让条约”指受让方和转让方就转让目标公司股权事宜告竣

的正式条约。

（五）”股权转让协议”指由受让方与转让方为治理股权的工商登记变动

而签订的股权转让协议。

第二十四条股权转让模式的根本步伐：

（一）了解目标公司、目标项目的情况。

（二）告竣开端转让意向，签订意向书，由受让偏向转让方支付一定命额

的定金（视情况而定）。

（三）受让方对目标公司和目标项目进行尽职观察。

（四）受让方凭据观系情况决定是否继承受让。若决定继承受让，则需设

计并论证受让方案。

（五）起草股权转让条约，就条约内容进行协商、谈判。

（六）签署股权转让条约。

（七）履行股权转让条约（不分先后顺序）：

1.受让方按约定向转让方支付股权转让款；

2.按约定调换公司法定代表人、箪事、监事、总经理及其他高级治理人员；

3.按约定进行公司印鉴、财务账册、账户、资料等的交代；

4.按划定治理完税手续；

5.治理工商变动登记手续，股权转让完成。

第二节律师治理股权转让意向阶段的执法业务

第二十五条意向书告竣前，受让方应与转让方接洽，了解目标公司的设立

时间、注册资本、股权结构、资产欠债状况、开发资质、经营范畴，公司除目

标项目外是否另有其他经营性资产，公司有无债权债务纠纷，有无已产生的或

潜在的诉讼、仲裁或行政处理惩罚案件，拟转让的股权是否有权利包袱等情况。

别的，受让方还应了解目标项目的来源、土地性质、权属情况、筹划情况、

开发进展情况、己取得的开发建立手续、就该项目已签订的条约及履行情况、

项目（实物或权利）有无瑕疵等。

第二十六条凭据了解到的情况，对可能存在的执法问题、风险进行预判，

并书面提示当事人，发起转让操纵方案，凭据目标公司和目标项目的具体情况

设计、起草意向书。

第二十七条意向书旨在为整个生意业务做出大纲性的筹划和摆设，为转让

方配合受让方进行尽职观察提出要求，为受让方凭据尽职观察结果决定是否继

承进行受让设定条件，也为受让方凭据转让方要求支付定金提供条约依据。

第二十八条意向书所包罗的主要内容有:

5.进度摆设条款（事情步调、时间表等事项）

6.报告包管条款（主体资格、项目根本情况等）

7.权利义务条款（如协同配合义务、提供须要资料信息的义务、各方卖力

事项的分别等）

8.排他协商条款（独家谈判权）

10.意向书终止（解除）条款

14.执法适用条款（适用于涉外的情形）

15.其他条款（用度包袱条款、弹性条款等）

16.生效条款

第二十九条意向书的起草、谈判及签订应注意的问题：

（-）受让时，受让方可能基于某种考虑，不想或不能直接以自己的名义

去受让，而是先设立一家壳公司，然后再以壳公司的名义去受让项目公司。所

以，发起意向书中为受让方未来可能以其指定的其他公司进行受让做好铺垫。

（二）意向书是否设计诚意金/定金条款（以下均称“定金”）应视转让方

的意愿而定。该条款主要是为低落受让方恶意商量或其他不诚信行为的风险,

并包管下列事项：

1.转让方积极配合受让方的尽职观察，提供目标公司和目标项目详实的资

料；

2.转让方介绍的情况与目标公司和目标项目实际情况一致；

3.受让方能够定期完成尽职观察并按意向书约定条件做出是否继承受让的

决定；

4.转让方遵守对其在排他期内的限制性约定；

5.双方均对转让事宜以及获取的对方资料、信息、商业秘密进行保密，并

在终止转让时返还从对方获取的全部资料等。

（三）受诂方有权凭据尽职观察情况，提出修改受让方案、调解生意业务

价款、要求转让方处理惩罚倒霉事项等公道要求；亦可决定终止或继承生意业

务。但为防备受让方滥用其权利，发起在意向书中设置继承受让或不再受让的

条件。

（四）尽职观察结果与转让方披露情况一致的，受让方应当继承受让，进

入协议起草、谈判、签署阶段；受让方拒绝继承受让的，定金不予返还。

若观察结果与转让方披露的情况不一致（细微不一致在所难免，一般指重

大不一致，但对何谓“重大不一致”，应当凭据双方意思在意向书中明确约定）,

受让方有权放弃受让，且转让方应双倍返还定金。

第三节律师在尽职观察阶段提供的执法办事

第一部分尽职观察根本范例

第三十条律师应严格遵守执法、法例及范例性文件的划定，遵守律师职业

道德和执业范例，老实守信、勤勉尽职、审慎严谨。

第三十一条律师应严守所知悉的当事人、目标公司及其他相关方的商业秘

密，不得利用所知悉的商业秘密为律师本人、律师事务所及其他人谋取利益。

第三十二条律师应在当事人授权范畴内从事尽职观察执法业务；律师在授

权范畴内的事情，不受其他单元或小我私家的影响和干涉，独立事情，维护当

事人的正当权益。

第三十三条律师事务所担当委托后应指派具备相应专业能力的律师承办，

实习律师（含律师助理或其他帮助人员）不得独立承办，只能协助律师完成相

关事情。

第三十四条律师从事尽职观察执法业务，严禁下列行为：

（-）严禁发起或协助当事人或目标公司从事违法运动。律师只能对当事

人要求解决的执法问题进行阐发和评估，并提出正当的解决方案。

（二）严禁弄虚作假，伪造、变造文件、资料、证明等质料或协助、诱导

当事人弄虚作假，伪造、变造文件、资料、证明等质料。

（三）若律师经公道谨慎判断，猜疑委托人提供的文件、资料、证明等质

料是伪造或虚假的，则严禁向对方当事人或其他相关方提供。

第三十五条若当事人要求律师提供违反执法、法例、范例性文件及律师执

业道德和执业规律的办事，律师事务所及律师应当拒绝并向当事人说明情况。

第三十六条律师事务所和律师应如实、准确、完整地向当事人披露尽职观

察所获信息，并作出适当的执法阐发与评估，不得存心隐瞒、遗漏影响当事人

决策的重要信息或做虚假报告。

第三十七条律师应与注册管帐师、资产评估师等专业人士密切配合，通过

专业分工协作和业务相同，配合保障受托观察业务的顺利进行。

第三十八条提倡律师事务所创建健全项目治理制度，对观察取得的文件、

资料、证明等质料可创建分类归档及查阅制度，对尽职观察陈诉、执法意见书

等执法文件创建内部审核制度及内部质量保障制度。

第三十九条发起律师实时、准确、真实、完整地就事情历程中形成的事情

纪录、事情中得到的相关文件、集会纪要、谈话等资料制作事情稿本（或保存

相关纪录文件）。

第四十条发起律师对承办尽职观察业务历程中重要的往来电子邮件和电

子版式的执法文件进行备份。

第二部分尽职观察前的准备

第四十一条律师事务所担当委托后实时组成尽职观察事情小组，明确分工

和责任，包管在委托条约约定的时间内展开事情。

第四十二条律师凭据委托条约的约定、目标公司的具体情况制定事情方

案，并实时向当事人通报。

第四十三条在正式开始事情前凭据委托条约的约定及目标公司的具体情

况拟定观察清单。

第四十四条了解生意业务目的、根本要求、目标公司转让的原因及根本情

况。

第三部分尽职观察的要领

第四十五条取得目标公司的配合，调阅目标公司的档案资料及其他文件、

文字质料。

第四十六条约见目标公司的治理层或业务人员配合观察有关情况，并制作

谈话笔录。

第四十七条通过互联网、纸质媒介等公然披露目标公司信息的渠道进行了

解。

第四十八条向目标公司提交适宜的《尽职观察清单》或《问卷清单》。

第四十九条凭据目标公司提供的线索、信息以及其他渠道进行观察。

第五十条通过目标公司注册登记构造观察目标公司的创建、变动、年检、

注销、吊销等情况。

第五十一条通过相应的主管登记构造观察不动产的权属、转让、抵押等情

况。

第五十二条通过目标公司所在地政府及所属相关职能部分观察相关信息。

第五十三条通过目标公司的债权人、债务人观察有关情况。

第五十四条可依法通过收集文字资料、约谈、纪录、走访等方法查阅政府

相关职能部分的档案。

第五十五条与其他中介机构及相关方查对事实。

第五十六条实地考察并核实目标公司资产及经营状况，对与项目有关的土

地、地上修建物等资产情况，可接纳拍照等方法取得证据。

第五十七条委托其他律师事务所、相关专业机构进行观察。

第四部分尽职观察内容

第五十八条对受让方而言，尽职观察的目的是充实了解和掌握目标公司和

目标项目的状况，以便综•合考虑是否继承进行受让。鉴丁此，律师起草尽职观

察提纲、实际进行尽职观察应存眷以下方面：

1.目标公司股东持有、处分目标公司股权的正当性和完全性；

2.目标公司设立、存续的正当性和从事经营运动的有效性；

3.目标公司目前资产、欠债和或有债务的真实状况，包罗一般债权债务、

包管责任、欠缴税费、社会保险等；

4.目标公司已经签订但尚未履行完毕的条约及其履行情况；

5.目标公司涉及的尚未执行终结的行政处罚和诉讼、仲裁案件；

6.目标公司目前已经取得和正在开发、经营的项目，项目具体情况以及正

在经营的其他业务的真实情况。

股权转让模式下的尽职观察详细内容见本指引附件一。

第五部分尽职观察陈诉

第五十九条尽职观察陈诉的范畴及深度应满足受让方据以判断目标公司

股权、目标项目有无瑕疵、继承受让有无执法风险之需要。这意味着尽职观察

陈诉应对目标公司的表面及历史沿革、股东及各自持股比例、公司治理结构及

有关情况、主要资产及重大债权债务情况、公司涉及的诉讼、仲裁或行政处罚

情况等进行详细报告，并对尽职观察中发明的可能影响股权转让、影响目标项

目的取得、开发、建立或销售等的问题进行执法阐发和论证、提示执法风险。

第六十条尽职观察陈诉应当包罗四个部分，每剖分具体内容如下：

（一）引言。该部分报告律师尽职观察权利来源、尽职观察的任务与目的、

观察获取文件资料的采信原则和观察陈诉的事实报告方法。

（二）界说。该部分就尽职观察陈诉中所提到的有关主体、客体、简称及

其他词语的寄义进行界说，以使后文中有关词语指代清楚。

（三）正文。主要报名尽职观察了解到的事实情况，可对以下内容逐一报

告：

1.目标公司的设立及历史沿革、股东和股权架构；

2.目标公司的公司治理及董事、监事、高级治理人员；

3.目标公司员工及各项保险的治理；

4.目标公司拥有的主要财产；

5.目标公司的重大债权、债务：

6.目标公司的对外投资情况；

7.目标项目的情况；

8.目标公司涉及的诉讼、仲裁或行政处罚情况。

（四）律师就重要执法问题颁发的执法意见。该部分主要为律师依据执法

法例的划定就尽职观察历程中发明的问题（如股权权利瑕疵、目标项目权利瑕

疵、目标公•司已签订未履行完毕的条约履约风险等）进行执法阐发，就其对股

权转让的影响颁发执法意见、提示执法风险，并凭据委托廿的要求提出解决方

案或发起等。

第六部分律师从事尽职观察事情应注意的事项

第六十一条尽职观察应注意的事项：

（一）观察应尽可能获取质料的原件、正本。不是原件或正本的，应核实

原件，由目标公司在复印件上盖印，确认其内容与原件一致。不能提供原件或

正本的文件，由目标公司出具所提供文件真实、准确，与原件一致的书面声明。

（二）对付重要但缺少有效证据支持的信息、、报告、事实，应取得目标公

司或其他相关单元/人员对该信息、报告、事实的书面确认。

（三）创建文件资料、证明等的交代清单，做好签收事情。严格遵守交代

要求，并保管好所收到的文件资料、证明等。

（四）对以电子文本、电子邮件等形式提供应律师的文件资料、证明等，

律师应当进行备份归档，并转换成纸面形式，由提供人或相关人员签字或盖印

确认。

（五）开端完成对目标公司的观察后应实时进行归纳总结，并尽可能将观

察情况汇总、分类、统计建档。

第六十二条尽职观察陈诉应注意的事项：

（一）尽职观察陈诉应明确出具目的，并声明不得为其他目的使用该观察

陈诉。例：“本尽职观察陈诉仅为A公司受让B公司控股股权之目的而出具，

未经某某律师事务所书面同意，本尽职观察陈诉不得为其他人的利益或其他目

的而使用，执法法例另有划定的除外”。

（-）应明确尽职观缓陈诉的限制性条件。受观察资料是否真实、有效、

全面的限制，受观察东西是否配合的限制，以及受相关执法及划定的限制，律

师观察不可能穷尽了解所有的客观真实情况。因此，在起草尽职观察陈诉时，

发起就该等情况附相关免责声明。

（三）尽职观察陈诉应明确其范畴仅限于对执法方面的观察、阐发。公司

股权转让的顺利完成除执法方面的观察外，另有赖于财务、管帐专业的支持，

因此，观察陈诉中应当有关于“该陈诉不对有关管帐、审计及资产评估等专业

事项进行评判，该相关问题和数据需具备相应资质的专业机构做出判断等”的

声明。

第四节股权转让条约起草、谈判、签署阶段执法业务的操纵指引

第一部分股权转让条约的起草

第六十三条股权转让条约除将受让方和转让方歹J为当事人外，还应将目标

公司列为一方当事人。

因为有关公司信息披露需要目标公司和转让方作为配合披露义务人，且股

权工商变动登记一般需要目标公司卖力治理、转让方与受让方配合。若凭据转

让摆设，股权工商变动登记的治理晚于受让方支付第一笔股权转让款的时间好

久，则需要目标公司以目标项目为其和转让方提供履约包管。

第六十四条须明确约定转让的股权比例。目标公司全部股权转让的，还须

说明股权对应的公司资产、债务的范畴。如有需要剥离的资产和/或债务，应明

确约定剥离的时间和措施以及剥离前如何治理等事项，

第六十五条股权转让的价款和支付方法均可由当事人在股权转让条约中

约定（涉及到国有股权转让的除外）。注意受让方付款和转让方履行相关义务

的对应干系，尽量接纳分阶段支付的方法，以占据股权转让历程中的主动权。

国有股权转让代价，需经国度认可的资产评估机构进行资产清查及现值估

价，并且国有股权转让要委托产权生意业务机构进行通告，通告后产生两个及

以上竞买者的，还需接纳拍卖或招投标的形式进行产权生意业务。

第六十六条工商变动登记一般由目标公司卖力治理，转让方与受让方予以

配合。固然亦可约定由转让方卖力治理，目标公司与受让方予以配合。

股权转让条约可凭据当事人的要求约定治理股权工商变动登记手续的条

件。例如股权转让条约已生效、股权转让已得到有关主管部分的审批、受让方

已按约定支付股权转让款等。

第六十七条治理工商变动登记手续一般需要受让方与转让方签订简朴的、

切合工商行政主管部分要求的股权转让协议。股权转让条约应当明确：用于治

理工商变动登记的股权转让协议与股权转让条约不一致的，以股权转让条约为

准。

第六十八条条约中可约定：转让方和目标公司在治理股权工商变动登记手

续的同时，治理如下事项:

（一）治理公司章程修改、董事会、监事会和董事长变动登记手续；

（二）向受让方移交公司印鉴、财务印鉴及法定代表人印鉴的时间、步伐

等；

（三）向受让方移交全部账务账册、档案的时间、步伐等；

（四）对公司原有职二保存与否、由公司解除劳动条约时违约责任、赔偿

金的包袱等做出约定。

第六十九条受让方与转让方均需包管：我方已经凭据公司章程及有关执法

法例的划定就签订和履行股权转让条约，得到正当授权。

转让方应当就其披露信息的全面性、真实性做出答应，并答应对信息披露

不实的情况包袱违约责任。

重点注意转让方对目标公司所欠债务未如实披露的处理惩罚，一般有须要

要求转让方就其对该情况提供包管（一定命额的包管金或银行保函）。

第七十条条约应当约定以股权转让方法转让房地产项目所产生的税、费双

方如何包袱。

第七十一条条约应就各方当事人违反条约约定的具体情形设定违约责任，

为一方当事人凭据条约约定或执法划定行使条约解除权的情况如那边理惩罚做

出摆设，并为一方当事人非按条约约定和执法划定解除条约的行为设定违约责

任。

第七十二条涉及国有股权转让、上市公司股权转让的，发起在股权转让条

约中附生效条件。如完成前期的审批、评估各项事情，待取得了相关主管部分

的批准后方能生效。

如受让方为外资，或涉及外资股权转让的，依法需经主管部分批准后，股

权转让条约方可生效。

第七十三条条约还应包罗股权转让条约适用的执法和统领、不可抗力、通

知等条款，该等条款属于条约通用条款，这里不再赘述。

第二部分股权转让条约的谈判

第七十四条发起律师到场当事人谈判，协助当事人就条约文本中的有关执

法问题与对方解释、相同和协商，最大限度维护当事人的利益，并凭据谈判情

况适当修改、调解条约文本，直至当事人最终确认文本内容。

谈判历程中，每一轮谈判结束时，发起由双方到场谈判人员对该次谈判已

告竣共鸣的条款或条件签字确认，制止今后谈判历程中出现重复，并且有利于

在下一轮谈判中判断对方改变了之前已商定的哪些内容，掌握谈判中的主动权。

第三部分股权转让条约的签署

第七十五条股权转让条约应由各方当事人依法签署，一般为法定代表人签

字（或其授权的代表签字），并加盖公章。

第四部分股权转让条约的政府审批

第七十六条对付不涉及国有股权、上市公司股权、外资股权的转让，受让

方非外资受让的，无须审批。

对付涉及国有股权的，审批部分包罗卖力国有股权治理的部分及其地方授

权部分，审批要点是股权转让代价是否公正、国有资产是否流失。

对付涉及上市公司股权的，审批部分还包罗中国证券监视治理委员会，审

批要点是上市公司是否仍切合上市条件、是否损害其他股东利益、是否履行信

息披露义务等。

对付受让方为外资，或拟受让的股权为外资股权的，需要经商务主管等部

分批准。

第五节律师治理股权转让条约履行阶段执法业务的操纵指引

第七十七条以股权转让方法进行房地产项目转让，对付先行支付股权转让

款的受让方大概先行治理股权变动登记的转让方而言具有较大的风险，发起律

师提供股权转让价款支付的执法办事，从而使转让方、受让方的利益均能得到

一定的保障。

律师在股权转让价款环节上的办事主要体现在资金羁系和价款验证两个环

节。律师事务所从事股权转让资金羁系的历程中应对峙专款专用的原则。

第七十八条受让方支付股权转让价款后，律师应提示转让方和受让方配合

申请治理股东名册变动登记。申请变动登记时，应当提供全体股东过半数同意

的证明和其他股东放弃优先购买权的证明、股权转让协议、股东名册变动登记

申请。股东名册变动登记完成后，公司应向受让方重新出具出资证明书。

第七十九条董事、监事和高级治理人员的任免步伐通常由公司章程予以划

定，因此如股权转让涉及上述人员的任免，应当遵循公司章程的划定。

但应注意的是，公司法定代表人的调换，应当到工商行政治理构造治理变

动登记，董事、监事、总经理等产生变动，应当向原登记构造存案。

股权变动之后，重新选任董事、监事、高级治理人等的时候，应注意《公

司法》第147条的有关禁止性划定，以免出现任免无效之情形。

第八十条公司股东产生变动，应当对公司章程进行相应的修改。治理股

东变动受记时，应当提交修改后的公司章程或章程修正案。

有限责任公司有权修改公司章程的机构是股东会，股东会集会作出修改公

司章程的决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。

股份有限公司有权修改公司章程的机构是股东大会，股东大会作出修改公

司章程的决议，必须经出席集会的股东所持表决权的三分之二以上通过。

第八十一条公司股东产生变动，应凭据《公司法》、《公司登记治理条例》

及公司章程的划定到工商行政治理构造治理变动登记，不然不能反抗第三人。

第八十二条股东变动登记完成后，受让方成为公司新股东，依法行使股东

权利，转让方应将公司经营治理所需要的物品和文件交付给受让方，所交付的

物品和文件主要有公司登记证照、印章、账簿凭证、资产权属证书、项目开发

批准文件、重大条约、流动资产等。

第四章资产转让模式的操纵指引

第一节一般划定

第八十三条律师就资产转让业务提供执法办事，主要依据《土地治理法》、

《物权法》、《都会房地产治理法》、《城镇国有建立用地使用权出让和转让

暂行条例》、《都会房地产开发经营治理条例》、《都会房地产转让治理划定》、

《最高人民法院关于审理商品房买卖条约纠纷案件适用执法若干问题的解释》、

《最高人民法院关于审理涉及国有建立用地使用权条约纠纷案件适用执法问题

的解释》、《最高人民法院关于审理建立工程施工条约纠纷案件适用执法问题

的解释》等。

第八十四条本章的资产转让模式，分为建立用地使用权转让、在建工程转

让两种。律师为上述两种资产转让模式提供执法办事可以参考本章的划定。

第八十五条本章所涉及的名词解释：

（一）“受让方”指拟受让目标项目的法人。

（二）“转让方”指取得目标项目并拟将项目转让给受让方的法人。

（三）“意向书”指受让方和转让方就转让目标项目事宜开端告竣的转让

意向书或框架协议。

（四）“资产转让条约”指受让方和转让方就转让目标项目事宜告竣的正

式条约。

第八十六条资产转让模式的根本步伐：

1.了解目标公司和目标项目情况；

2.告竣开端转让意向，签订意向书，视情况由受让偏向转让方支付一定命

额的定金；

3.受让方对目标公司和目标项目进行尽职观察；

4.受让方凭据观察情况决定是否继承受让，若决定继承受让，则设计、论

证受让方案;

5.起草资产转让条约，就条约内容进行协商、谈判;

6.签署资产转让条约；

7.履行资产转让条约。

第二节律师治理资产转让意向阶段执法业务的操纵指引

第八十七条受让方与转让方接洽，了解目标公司的设立时间、注册资本、

股权结构、资产欠债状况、开发资质、经营范畴，公司除目标项目外是否另有

其他经营性资产，公司有无债权债务纠纷，有无已产生的或潜在的诉讼、仲裁

或行政处理惩罚案件，股权是否有权利包袱等情况。

另的，受让方还应了解目标项目的来源、上地性质、权属情况、筹划情况、

开发进展情况、已取得的开发建立手续、就该项目已签订的条约及履行情况、

项目（实物或权利）有无瑕疵等。

第八十八条凭据了解到的情况，对可能存在的执法问题、风险进行预判，

并书面提示当事人，发起转让操纵方案，凭据目标公司和目标项目的具体情况

设计、起草意向书。

第八十九条意向书旨在为整个生意业务做出大纲性的筹划和摆设，为转让

方配合受让方进行尽职观察提出要求，为受让方凭据尽职观察结果决定是否继

承进行受让设定条件，为受让方凭据转让方要求支付定金提供条约依据。

第九十条意向书所包罗的主要内容有：

5.进度摆设条款（事情步调、时间表等事项）

6.报告包管条款（主体资格、项目根本情况等）

7.权利义务条款（如协同配合义务、提供须要资料信息的义务、各方卖力

事项的分别等）

8.排他协商条款（独家谈判权）

10.意向书终止（解除）条款

14.执法适用条款（适用于涉外的情形）

15.其他条款（用度包袱条款、弹性条款等）

第九十一条意向书的起草、谈判及签订应注意的问题：

（一）受让时，受让方可能基于某种考虑，不想或不能直接以自己的名义

去受让，而是先设立一家壳公司，然后再以壳公司的名义去受让目标项目。所

以，发起意向书中为受让方未来可能以其指定的其他公司进行受让做好铺垫。

（-）意向书是否设讦诚意金/定金条款（以下均称“定金”）应视转让方

的意愿而定。该条款主要是为低落受让方恶意商量或其他不诚信行为的风险，

并包管下列事项：

1.转让方积极配合受让方的尽职观察，提供目标公司和目标项目详实的资

料；

2.转让方介绍的情况与目标公司和目标项目实际情况一致；

3.受让方能够定期完成尽职观察并按意向书约定条件做出是否继承受让的

决定;

4.转让方遵守对其在排他期内的限制性约定;

5.双方均对转让事宜以及其获取的对方的资料、信息、商业秘密进行保密,

并在终止转让时返还从对方获取的全部资料等。

（三）受让方有权凭据尽职观察情况，提出修改受让方案、调解生意业务

价款、要求转让方处理惩罚倒霉事项等公道要求；亦可决定终止或继承生意业

务。但为防备受让方滥用其权利，发起在意向书中设置继承受让或不再受让的

条件。

（四）尽职观察结果与转让方披露情况一致的，受让方应当继承受让，进

入协议起草、谈判、签署阶段：受让方拒绝继承受让的，定金不予返还。

若观察结果与转让方披露的情况不一致的（细微不一致在所难免，一般指

重大不一致，但对何谓“直大不一致”，应当凭据双方意思在意向书中明确约

定），受让方有权放弃受让，旦转让方应双倍返还定金。

第三节律师在尽职观察阶段提供的执法办事

第九十二条律师在资产转让模式下提供的尽职观察阶段的执法办事，除本

章划定的内容外，发起参照股权转让模式的操纵指引，

第九十三条为确保项目正当并满足受让方的开发需要，资产转让尽职观察

的重点应放在项目的具体情况上，包罗立项到转让时的所有情况。除土地状况、

项目审批/建立手续、建立施工情况、权属状况等房地产项目一般观察内容外，

差别类别项目有差别的观察重点。

资产转让模式下的尽职观察详细内容见本指引附件二。

第四节资产转让条约起草、谈判、签署阶段执法业务的操纵指引

第一部分资产转让条约的起草

第九十四条建立用地使用权转让条约的主要条款有：

2.转让土地的坐落、证号、性质等根本情况

4.土地转让代价、支付方法和期限

5.土地交付、验收期限

6.地上修建物、其他附着物及处理惩罚方法

第九十五条草拟或审查建立用地转让条约注意事项及风险防备：

（一）建立用地使用权转让时，建立用地使用权出让条约和登记文件中所

我明的权利、义务随之转移。转让方与登记文件登记的主体应当一致。

（二）建立用地使用权转让后，应实时治理与该建立用地使用权有关的立

项、筹划等批准文件的变动手续。

（三）存眷拟转让的建立用地使用权出让条约划定的土地用途、筹划条件。

建立用地使用权转让后，若受让方改变建立用地使用权出让条约划定的土地用

途、筹划条件的，应征得所在地市、县人民政府土地治理部分的同意，并凭据

审批权限经土地治理部分批准后，依照相关划定重新治理土地使用权出让条约,

调解土地出让金，并治理登记手续。

（四）作为转让方的律师应提示当事人，尽量要求受让方一次性支付转让

款，其包管金尽量不留或少留，并尽量缩短包管期限。作为受让方的律师应提

示当事人，凭据阶段向转让方分期付款，并留取一定款项作为条约履行的包管

金，同时尽量延长包管期限。双方律师结合目标项目存在的风险、转让完成的

周期、当事人利益最大化等因素，商定适当的支付方法。

（五）作为受让方的律师应提示当事人，在转让款的支付方法上可以与转

让方配合与第三方（银行、公证机构）签订资金羁系协议，对转让款进行羁系，

待转让方按约定全部履行条约义务后，由资金羁系方凭据羁系协议的约定向转

让方付款，以确保资金的宁静。

（六）在草拟或审查土地转让条约时应注意对条约签订人主体资格、署理

人署理权限的审查。

（七）建立用地使用权转让未经土地治理部分治理转移登记，不得反抗第

三人。为防备转让方“一地多卖”损害受让方利益的行为，在条约中应将治理

转移登记的时间尽量缩短。

第九十六条在建工程转让条约的主要条款有：

4.地上修建物、隶属物、设施的处理惩罚

5.项目转让前债权、债务的处理惩罚

8.履约包管金、保函的处理惩罚及返还

9.治理项目权属变动登记的时间、期限

第九十七条草拟或审核在建工程转让条约的注意事项及风险防备:

（一）转让方应当是项目的所有人，其名称应当与行政构造登记文件上所

载明的权利人一致。

（二）受让方应为取得房地产开发经营资质、具有相应支付能力的企业（目

标项目非用于开发经营的除外）。

（三）核实并列明转让项目的详细状况，包罗：建立用地使用权的坐落所

在、面积、四至范畴、产权证号、项目的批复文号、土地取得方法、筹划用途

和条件、开发期限、地上修建物的情况等。

（四）转让项目的土地使用权及地上修建物是否存在抵押、查封、租赁等

限制项目权利的事项。作为受让方的律师应当提示当事人，与转让方约定消除

上述权利瑕疵的方法及期限。

（五）核实转让项目是否具备转让条件：

1.转让方是否交清出让金；

2.属于衡宇修建工程的项0,转让方对转让项0已投入资金是否到达投资

总额的25%,属于成片开发的项目是否到达产业用地或建立用地条件；

3.转让方（非国有企业）是否经过其公司章程划定的权力构造的通过；转

让方（国有企业）是否经国有资产治理部分批准，是否需经产权生意业务机构

生意业务。

（六）作为受让方律师应提示当事人，如受让项目存在逾期开发将有可能

面临交纳土地闲置费、土地被政府收回的风险；建立工程筹划许可证、建立工

程施工许可证等行政许可文件如凌驾有效期限需要重新治理审批。针对上述情

况应约定由转让方实力补办政府部分重新认可的手续，

（七）作为受让方律师应提示当事人，在项目受让后，如受让方需改变原

建立用地使用权出让条约划定的土地用途及土地筹划条件的，应由原批准部分

凭据权限的重新审批，并依照划定调解土地出让金。

（A）在转让款的支付节点上，双方可将条约的签订、工程现场的移交、

工程资料的移交和变动登记、审批文件的移交等作为支付转让款的参照依据。

（九）双方应对在建或已竣工的工程进度、工程质量、工程造价、需要的

整改用度进行验收评估后予以确定。

（十）作为受让方律师应提示当事人，在条约中约定转让项目交割前转让

方应对完工工程予以妥善掩护，其施人为料作为本条约的交割资料。

（十一）作为受让方的律师应提示当事人，通常情况下转让方会将转让项

目的土地使用权（含在建二程）作为抵押融资手段，如转让项目被抵押不但难

以治理过户登记手续并且抵押权人对付抵押物可依法申请拍卖并享有优先受偿

权。如转让项目被司法查封，未经作出查封的部分解除查封，转让项目也不能

治理转户登记手续。转让项目的土地使用权、修建物如被转让方出租，则可能

会遇到承租人的优先购买权、租赁期限未到期等问题，而影响项目转让的实施。

对付上述情况应约定转让方卖力在约定的期限内解除抵押、查封、租赁等

事宜，如需受让方预付转让款解决上述事宜，受让方需对转让项目进行物权预

告登记，以确保预付款的宁静并防备转让方出现“一地多卖”的情况。

（十二）作为受让方的律师应提示当事人，转让双方如与原施工承包方就

施工条约的处理惩罚协商天果，施工企业在房地产项目转让过户之前提起工程

款诉讼并对所施工的项目由请诉讼保全，会因施工企业对付所施工的建立工程

享有优先受偿权而产生转让项目无法过户或无法实时过户的可能。

（十三）条约应约定项目转让后商品房预购条约的处理惩罚方法。一般情

况下，在建工程确定转让之后，转让方应履行书面通知预购商品房买受人的义

务，以确定原商品房预购条约是终止照旧由受让方继承履行；对付继承履行的

预售条约受让方需对原件进行审核，并由三方签订预售条约的承继协议。

（十四）作为受让方律师应提示当事人，将需要交代的文件包罗但不限于

项目开发经营所需的行政批文、技能资料、产权证照、施工档案等列入拟定交

代清单，并确定进行交代的条件、期限等，交代历程要做好纪录并由双方签字

确认。

第二部分资产转让条约的谈判

第九十八条由于房地产项目转让历程较为庞大，为提高谈判效率，双方律

师应苜先确定谈判的日程表，对谈判的时间、所在、内容以义件的形式确定下

来，用以推进谈判进程。

第九十九条在谈判之前双方律师应事先相同，相互将需要的文件资料清单

提前送达给对方并赐与对方充实的准备时间。

第一百条双方律师在充实相同的底子上就谈判的总体内容列出谈判提纲，

以指导谈判。

第一百零一条对付有可能产生争议的问题，双方律师应在充实考虑当事人

利益的底子上提供多个方案供当事人选择。

第一百零二条双方律师应就每次谈判形成备忘录，以牢固谈判的结果，尽

量制止重复。在备忘录中双方认可的具有执法效力的内容可列入条约条款。

第一百零三条双方律师在谈判历程中对付争议较大的问题，应善于平衡各

方利益，灵活地作出处理惩罚，尽量促成双方生意业务。

第一百零四条双方律师应注意督促其当事人凭据约定完成各自所包袱的

事情。

第三部分资产转让条约的签署

第一百零五条资产转让条约应由各方当事人依法签署，i般为法定代表人

签字（或其授权的代表签字），并加盖公章。

第五节律师治理资产转让条约履行阶段执法业务的操纵指引

第一百零六条以资产转让方法进行房地产项目转让，受让方的主要义务是

支付项目转让款。

第一百零七条凭据《都会房地产治理法》所划定的房地产项目转让条件，

以资产转让方法进行房地产项目转让时，开发项目应已经取得《国有土地使用

权证》、《建立用地筹划许可证》、《建立工程筹划许可证》、《建立工程施

工许可证》，房地产开发项目一般处于在建工程状态C交代事情的主要内容为:

（一）移交财产及项目现场：转让方应凭据条约约定将建立用地移交受让

方，对付所移交的在建工程，转让方与受让方之间应制作财产移交清单，载明

移交时在建工程现状。

（-）移交在建工程证照：转让方与受让方应将与在建工程开发、建立有

关的所有相关证照登记在刑，治理移比武续。

（三）移交档案资料：在建工程档案资料移交主要包罗以下两类费料，一

是房地产开发项目审批历程中所形成的档案资料；二是房地产开发历程中与相

关部分、单元所形成的工程技能资料、条约档案资料，

第一百零八条变动转让方与第三方所签订条约的主体，由受让方取代转让

方成为条约当事人，主要内容为：

（一）履行见告义务：转让方应当向受让方提供在项目转让交割前所签订

的全部条约，并应书面通知条约的第三方，见告项目已经转让的事实，并提出

将条约中的权利义务转让给受让方的请求，要求第三方在公道期限内予以回复。

对付转让方所提供的全部条约，转让方、受让方应治理交代登记。

（二）签订条约权利义务转让协议：对付第三方在划定的公道期限内回复

同意条约权利义务转让的，转让方、受让方、第三方应签订条约权利义务转让

协议，明确由受让方蒙受条约中的权利义务。在条约权利义务转让协议中，应

明确受让方、转让方对付项目交割前所签订条约履行情况应包袱的责任。

（三）终止转让方与第三方条约的履行：对付第三方在划定的公道期限内

回复差别意条约权利义务转让的，大概在划定的公道期限内未作出回复的，受

让方应当要求转让方凭据资产转让条约的内容与第三方协商终止条约的履行。

第一百零九条房地产项目转让后，应当向县级以上地方人民政府房产治理

部分申请房产变动登记，并凭变动后的衡宇所有权证书向同级人民政府土地治

理部分申请土地使用权变动登记，经同级人民政府土地治理部分核实，由同级

人民政府调换大概变动土地使用权证书。转让方利受让方应当自土地使用权变

动登记手续治理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让条约到房地产开发

主管部分存案。

第五章律师防备执业风险的注意事项

第一节一般划定

第一百一十条房地产项目转让历程中涉及到执法、政策、市场、财务等多

方面风险，需要相关专业机构配合事情。律师在提供执法办事时应当适当区分

事情范畴，公道分别责任界限。

第一百一十一条勉励律师构建公道的知识结构，组建各专业领域律师形成

综合办事团队，理解执法之外各专业领域人员对执法办事的支持和衔接，配合

提供条约约定的执法办事，满足当事人的公道商务需求。

第一百一十二条勉励律师尽量理解当事人的商务需求、市园职位、谈判能

力，公道分派风险责任，在披露、评估、防备风险的底子上尽力满足当事人促

成生意业务的需求。

第一百一十三条律师的办事内容、办事深度应当与当事人要求、事情量审

定、律师用度摆设以及办事条约的约定相匹配。

第二节律师在意向阶段的注意事项

第一百一十四条律师应当向当事人提示意向书与转让条约的区别和联系，

提示当事人注意意向书的内容对其执法效力的影响。

第一百一十五条勉励律师起草意向书时为生意业务各方留出适当的互助

弹性，允许生意业务各方在项目尽职观察完成后，对意向书的内容进行调解、

修改或重新商量，决定终止或继承生意业务。

第三节律师在尽职观察阶段的注意事项

第一百一十六条勉励律师对房地产细分行业的经营模式、业务流程进行了

解，并在须要时请当事人提供资助，便于更好地理解当事人的商务需求。

第一百一十七条律师在尽职观察中应当尽到审慎注意义务，并保存相关证

据。勉励律师就事情历程口形成的事情纪录、集会纪要、访谈笔录、电子邮件

等制作事情稿本大概进行文件备份。

第一百一十八条如涉及其他司法统领区域的尽职观察及执法阐发与评估

等执法'业务，勉励律师发起当事人聘请在该司法统领区域具备相应资格且在特

定业务领域具有相应经验和能力的律师事务所提供办事。

第一百一十九条律师应与管帐师、评估师、税务师、工程师、咨询师等专

业人士密切配合，通过专业分工协作和业务相同，配合保障受托观察业务的顺

利进行。

第一百二十条律师不应向当事人或其他相关方提供律师经公道谨慎判断

猜疑是伪造或虚假的文件、资料、证明等，不得隐瞒、遗漏主要信息或做虚假

报告。

第四节在生意业务结构设计阶段的注意事项

第一百二十一条生意业务结构设计事情涉及到当事人多方面的商务需求，

一般由当事人完成大概独立委托，律师可以凭据当事人要求到场提供相关办事。

第一百二十二条勉励律师到场生意业务结构设计事情，与其他专业机构协

同事情勉励律师理解当事人设计的生意业务结构，从中提炼出相关执法需求。

第一百二十三条律师对付涉税事项提供执法办事时，应存眷税收操持事

情，提示当事人全面了解生意业务主体在差别环节的总体税负和生意业务后续

税负，提示当事人注意存眷税负摆设对生意业务代价的影响。

第•百二十四条律师在生意业务结构设计阶段提供执法办事时应当公道

界定律师的事情脚色、办事范畴和责任界限，就非执法问题谨慎提供意见。

第五节在条约草拟、谈判阶段的注意事项

第一百二十五条律师可发起当事人在谈判条约文件前先就主要商务条件

进行讨论并形成生意业务条款清单，律师在此底子上淮备条约文件。

第一百二十六条律师代表一方起草条约文本时应当凭据业界通常做法提

供条约文本，在尊重当事人要求的底子上，分身平衡各方利益，提高事情效率。

律师在修订条约时一般应使用修订模式以方便对方检索修改内容。

第一百二十七条条约文件谈判历程中，各方律师应当相同配合，提高谈判

效率。对付有争议的执法问题，尽量提出多个解决方案，并寻求各方可以担当

的配合意见。

第一百二十八条律师应提醒当事人注意条约性质、效力等方面的差别看法

以及司法实践中的差别做法，但不宜因此阻挡当事人的商务决策。

第一百二十九条勉励律师通过条约阐发交底的要领对条约文本的重要内

容进行阐发评价，协助当事人准确理解条约条款的执法涵义，并就履行中需要

特别存眷的问题提出执法发起。

第六节在条约履行、交割阶段的注意事项

第一百三十条律师协助当事人履行条约时，应注意指导当事人收集、牢固

重要证据，原则上由当事人保管证据原件，律师留存备份。

第一百三十一条律师协助当事人治理有关登记手续时，应与本地有关机构

实时相同，了解事情流程和政策的变革，提高事情效率。

第一百三十二条律师提供资金羁系办事时，应公道界定办事身份，约定清

晰、客观的资金解付条件，制止陷入当事人的争议。须要时律师可以发起当事

人通过银行羁系业务防备资金交割风险。

第六章附则

第一节声明

第一百三十三条本指引受限于编写人员对执法法例的掌握和理解水平、以

往治理该类执法业务的经验水平以及对所涉问题的主观、本性的认识等因素，

不能涵盖所有房地产项目转让的具体操纵、不能穷尽房地产项目转让的所有执

法问题，加之目标项目和目标公司的实际情况各异，因此，本指引的完整性、

深度、详尽水平以及对实际事情的指导意义均有局限性，对律师为房地产项目

转让业务提供执法办事不具有可直接拷贝适用性。律师应结合目标项目和目标

公司的具体情况，发挥其主观能动性，灵活变通处理惩罚相关业务。

第一百三十四条本指引并非强制性或范例性划定，仅供山东省律师治理房

地产项目转让执法业务时参考律师治理房地产项目转让执法业务未参考适用

本指引，并不一定得出该律师失职或未履行法定职责、约定职责的结论，但委

托条约约定律师应适用本指引提供办事的除外。

第一百三十五条律师治理房地产项目转让执法业务参考本指引的，应自行

对所提供的执法办事包袱责任。本指引的编写人员或公布机构对律师参考本指

引提供执法办事所产生的任何责任或结果不包袱责任，

第二节特别说明事项

第一百三十六条本指引是凭据2011年10月31日前国度和山东省颁布的

执法、行政法例、规章、地方性法例及其它相关文件的划定，结合当前律师治

理房地产项目转让的实务操纵经验制订。若执法法例及范例性文件产生变革，

应以新的划定为准。

第一百三十七条本指引由山东省律师协会房地产专业委员会组织起草，经

山东省律师协会____________集会审议通过，自公布之日起施行。

第一百三十八条本指引由山东省律师协会房地产专业委员会卖力解释。

第三节附件

附件一：《股权转让模式下的尽职观察详细内容》

附件二：《资产转让模式下的尽职观察详细内容》

附件三：《股权转让模式下的纳税说明》

附件四：《资产转让模式下的纳税说明》

附件五：《国有股权转让步伐》

附件六：《外商投资房地产的有关问题》

附件一:

股权转让模式下的尽职观察详细内容

一、目标公司的设立及存续情况

1.目标公司的设立申请/审批文件、设立目标公司的项目批准

文件、营业执照、组织机构代码证及所有登记证照文件（外汇/外债登记证、

财务登记证等）；

2.目标公司登记事项，包罗历次变动、变动情况观察，并进行正当合规性

审查；

3.目标公司年审情况，是否存在影响目标公司正当存续的重大执法障碍,

如吊销、注销等；

4.目标公司出资情况，验资陈诉及出资证书；

5.目标公司经批准的中外合资条约或中外互助条约（如有）、公司章程，

及所有增补、修改文件；

6.目标公司创建以来的股东会、董事会决议及集会纪录，现有全体董事、

监事以及各董事和监事的委任方名册；

7.房地产开发企业资质证书，经营范畴内所有依法应取得的资质、许可、

政府批复等，并审查此等资质是否仍正当有效；

8.目标公司创建以来的归并、分立、变动、重大改组、重大投资，参股其

他企业等其他对外投资情况；

9.目标公司组织结构图，关于其设立的子公司、分公司、营业部、办事处

或经营其他业务的详细情况，以及相关的设立批准文件、登记证、营业执照等。

二、目标公司股权结构及股东

1.目标公司当前的股权结构、股东名单及其正当性，公司各股东、实际控

制人的营业执照或商业登记证明及公司章程;

2.目标公司股东协议、附件及所有增补、修改文件;

3.公司股权结构的历次变动及其正当性，有关公司股权转让协议及相关批

文（如有）;

4.目标公司股权权利障碍设置情况（如股权是否存在争议，是否存在股权

质押、查封、第三方权利设置等情况，并审查相关文件）。

三、目标公司的财产权利（不包罗项目资产或土地）

1.目标公司资产（不含知识产权）

（1）制作除不动产、知识产权外的其他所有资产的清单（含生产设施、呆

板设备、办公设备、运输东西、备品、备件等）并进行逐项审查；

（2）重要生产设施、设备或办公设备的购买条约及付款发票；

（3）运输东西的购买条约、付款发票及车辆登记证明；

（4）1=1标公司所持证券（包罗股票和债券）的相关证明文件：

（5）目标公司拥有的其它资产的证明文件；

（6）目标公司是否在.上述各项资产之上设置任何形式的包管或他项权利

（如抵押、质押、留置等），审查相应的包管条约及主条约协议，以及设立包

管所取得的政府批准文件及登记存案文件（如有）；

（7）目标公司租赁的重要资产清单及相关证明文件，包罗但不限于：租赁

的生产设施、呆板设备、办公设备清单及租赁条约；租赁运输东西清单及租赁

条约；租赁的其它资产清单及租赁合；

（8）与转让项目无关的土地使用权证及房地产权证（如有）。

（1）属于目标公司所有，或目标公司正在使用的注册商标、专利权、著作

权以及其他知识产权的有关文件、证书或批文（如有）；