房地产开发项目的经济评价案例

目录

案例一：租售房地产开发项目案例

案例二：混合房地产开发项目案例

案例三：房地产开发项目可行性研究汇报案例

案例四房地产开发项目贷款申请汇报评估案例

案例一租售房地产开发项目案例

1.市场分析和需求预测

XX市地处华北平原，是中南某省重要的工业都市之区人口约60万人，面积187

平方公里。

XX市1949年市区面积仅3.4平方公里，人口约3.6万人。各类房屋总建筑面积

72万平方米，常住市区的480()户贫苦市民，人均居住面积局限性2.5平方米，房屋

年久失修，破烂不堪，其中草灰棚房就有9700余间，除此之外无房可住的不计其数。

xX市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。建国后在党和政府的领导下,

都市建设规模得到了前所未有的发展，1998年人口到达529万人，其中非农业人口

到达105万人，各类房屋建筑面积增长了14倍。党的十一届三中全会以来，城镇住

宅大幅度增长，10数年来，住宅建设投资平均每年以18%的速度增长，人均居住面

积有了明显增长，一大批破旧、低矮棚户房得到了改造，广大城镇居民的居住条件和

居住环境得到了明显改善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面原因制

约，加上住宅建设历史欠账太多，XX市的住房供求矛盾仍然十分突出，既有住房中

尚有不少危、漏房屋亟待改造。

根据《XX市记录年鉴》(1998)显示，缺房户数8000户，其中人均居住面积

在4平方米如下日勺住房困难户30()0余户，伴随都市人口的增长，此后每年还将新增

一定数量H勺住房困难户，因此，距党中央提出日勺到2023年城镇居民每户拥有一套经

济实惠住房，从而使城镇居民到达小康居住水平的规定差距还很大。

从全市商品房市场看，1998年全市商品房竣工面积19.24万平方米，实际销售

14.66万平方米，预售1.89万平方米，空置4.97万平方米，实际销售总金额到达9831

万元，总体状况比较理想。伴随国家扩大内需、鼓励消费、减免和减少房地产开发各

项收费等各项配套政策的逐渐出台与完善，经济形势将得到回升，人们消费预期也将

得到提高，因此，商品房和商业办公用房销售前景良好。

据1997年调查资料显示，项目附近的事业单位和企业缺房产约有千余户，虽然

有些企业先后集资建了某些住房，但远远满足不了该区职工家庭日勺需求。伴随该市住

房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事业单位房改力度日勺加强，以及全省

城镇停止住房实物分派的实行，必然会带动房地产市场的兴旺。

2.建设指导思想

根据建设部有关都市建设的法规及XX市总体规划，小区规划设计意在发明一

种舒适、以便、安全、优美区I居住环境，并按照“统一规划、分期实行、配套建设、

充足运用十地”H勺原则，综合提高经济效益和社会效益。

3.建设内容和规模

XX小区占地8.78公顷，总建筑面积15.7万平方米，其中一期工程建筑面积3.4

万平方米已经竣工发售。XX北小区项目属二期工程，建筑面积12.3万平方米，拟

建6层条式楼多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5683平方米；少许营业用房，建

筑面积1320平方米，占地726平方米；楼群中部布置3栋26层点式楼，建筑面积

9.1万平方米，占地385()平方米。

4.规划选址

XX北小区位于XX市区东北部，南临东风路，西面与乡政府和乡医院相临，

北靠建设路，中部偏东有学院路自南向北纵向穿越，将小辨别为两部分。区内临建设

路处，既有建设路小学、水文队、银行等单位，其他均为菜田。该地块南北长300

米，东西宽约18()米，呈矩形状，自然地势南高北低，平均海拔高程71.5()米左右，

最大高差约0.3米，地势较为平坦。

5.规划布同

由于当地块的地形现实状况和特点，规划设计将小区中心设置在地块的几何中心

部位，以中心绿地和居委会、文化活动站等设施构成，并采用空间划分和限定的手法,

组织好由公共空间、半公共空间到私密空间日勺互相联络和组合。其他建筑布置紧紧围

绕小区中心，以点式和条式住宅互相结合、协调搭配、错落有致的措施，丰富居住小

区的环境和平面布局，使小区面貌更显得新奇别致、灵活多样。小区公共建筑设施沿

周围布置，既丰富了都市道路的沿街景观，又给小区口勺建设开发发明了有利条件。

6.住宅布局

小区住宅以六层条式为主，合适点缀点式住宅，条式住宅布局采用周围式布置，

三两栋为一组，组合成若干个牛公共空间，既塑造了建筑的立面效果，又以便了小区

日勺管理。根据小区道路的分隔与围合，小辨别为4个组团，即南部的两个居住组团，

北部H勺公建组团和学院路东的组团，以南部两个居住组团形成小区的基本居住单元。

小区的重要人口有3个，分别面向建设路、东风路和学院路。在学院路的重要出入口

处设置新村标志，增强小区口勺识别性。同步，小区的平面布局综合考虑了日照、通风、

防灾、消防等规定，E照间距为1:1.2。

7.小区绿化

为了发明一种靠近自然、环境优美的居住环境，小区绿地按照集中、分散结合布

置，除小区中心绿地外，在零星地块见缝插绿进行建设，运用道路与景观调整小区气

候，以便居民，美化环境，使人们步入小区后，有一种步移景移、赏心悦目的美好心

情。植物栽培以常绿植物为主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等园林小品，

形成景色宜人、生机盎然日勺园林景观。

8.方案设想

XX北小区住宅方案设计重要考虑了“功能”、“舒适”、“美观”、“采光”、“通风”

及“构造上的安全经济”等原因，在经济合用方面下功夫，以满足不一样家庭户型构

造的需要。方案设计日勺原则是：

第一，坚持“住得好、分得开、放得下、买得起”的设计原则。改善居住条件的

内容较多，让多种户型的人口住得下，辈份、性别分得开，家俱、平常用品放得下，

同步还让住户买得起。面积小了住不下，居室少了人口分不开，空间小了家俱放不下，

原则高了买不起，这些客观矛盾在规划设计和方案设计时均做了较为仔细的考虑和推

敲。

第二，坚持“节地、节能、节材”的设计原则。土地、能源和建材的合理运用是

建筑设计日勺三个并重日勺原则，尽量采用小面宽、大进深等有效手法；在节能方面重要

在墙体厚度和材料上，门窗尺寸选型，屋顶保温采用某些行之有效H勺措施，这是减少

工程造价的关键。

住宅单体设计方案共13种类型，其中三室两厅的2种，三室一厅的4种，两室两

厅的4种，两室一厅日勺3种，面积最小的8()平方米，在做施工图设计时可根据住户

需要灵活选用不一样套型住宅。房屋套型有如下几种特点：一是以起居室为“关键”,

其他功能空间有机结合并围合其间，行走便捷。二是以中套型为主，大小套型为辅,

适应性强。三是厨房、卫生间分开设置，直接采光，通风良好。四是厨房凸出于阳台，

扩大了室内空间，丰富了造型。五是居室朝南，采光、通风好。六是平面紧凑，功能

全，适合各阶层家庭住用。

9.实行进度计划及计算期

计划2023年10月开始施工，建设工期为3年。项目计算期为6年。

10.用款计划用款计划见表1—1。

表1一1

目金额(万元)123

土地费用420100%

前期工程费28100%

基础设施建设费10100%

建筑安装工程费991710%33%57%

公共配套设施建设费9663%33%4%

开发间接费

管理费用9933%33%33%

销售费用9917%50%32%

开发期税费36741%33%26%

其他费用18355%33%12%

不可预见费44933%33%33%

11.投资估算

本项目总投资为12391万元，其中土地费420万元、前期工程费28万元、基础设施

建设费10万元、建筑安装工程费9917万元、公共配套设施建设费96万元、管理费

用和销售费用各99万元（按建筑安装工程费的1%计）、开发期税费367万元、其他费

用183万元、不可预见费449万元及财务费用722万元构成。

详见附表1—1。

12.资金筹措

项目总投资12391万元，其中项目资本金3000万元，分两年等额投入；商业银

行贷款3891万元，3年日勺贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%；局限性部分拟由预

售房款处理。详见附表1—2。

13.贷款条件

年利率5.85%,按单利计息，宽限期3年，3年等额还本。

14.税费率

税费率见表1-2。

表1-2税费率表册）

税费项目税费率税费项目税费率

营业税5公益金5

都市维护建设税7法定盈余公积金10

教育费附加3任意盈余公积金0

企业所得税33不可预见费4

房产税（按租金）12土地增值税30、40、50超率累进

15.销售与出租计划

XX小区项目高层、多层住宅和部分营业用房计划在4年内所有发售。住宅楼从项目

动工第2年开始预售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年开

始出租，出租率第4年为80%,后来各年均为100%。各类房屋销售计划见表1-3。

表1-3房屋销售计划表闾

份

类铲、2345

高层楼房404020

多层楼房30303010

营业用房303040

根据XX市近期相似房地产项目日勺售(租)价和居民购置力日勺预测，计划XX小

区高层住宅楼售价1800元/平方米，多层住宅楼售价1250元/平方米，营业用房的二

分之一发售，售价3500元/平方米。售房加权平均价为167()元/平方米。营业用房的

另二分之一出租，租价1000元/年•平方米，建设期出租房不预租。

16.财务分析

16.1分析根据

建设部公布日勺《房地产开发项目经济评价措施》，中国计划出版社出版，2023年。

16.2盈利能力分析

项目在计算期内经营收入20671万元，可获利润4954万元，扣除所得税、公益

金、公积金后尚有2821万元可分派利润“项目缴纳的经营税金为1137万元，所得税

为1635万元，土地增值税为2202万元，合计缴纳税金4973万元。和项目业主投入

日勺资本金3000万元相比，在6年内项目盈利和缴纳税金的绝对额是

相称高的，表明项目日勺盈利能力是比较强日勺。详见附表1—3〜附表1-5。

项目所有投资内部收益率(所得税前)为32N%,在预期口I接受内部收益率为20%

时，项目净现值为1142万元，项目投资回收期为3.8年。资本金内部收益率为39.2%,

项目净现值为909万元。详见附表1—6和附表1一7。

商品房投资利润率=利润总额/总投资X1()()%

=4954/12391X100%=40%

商品房资本金净利润率=税后利润/资本金X100%

=3319/3000X100%=110%

16.3清偿能力分析

按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还本金，从第四年开始分3年等

额偿还本金，每年还1297万元；借款利息每年照付，总计付利息722万元。详见附

表1—8。

16.4资金平衡分析和资产负债分析

在项目计算期内，各期资金日勺来源与运用是平衡有余的。资产负债率是比较低日勺,

资产负债率最高时（第3年）仅47%。因此，从总体上看，项目口勺清偿能力是比较强口勺。

资金平衡分析和资产负债分析详见附表1—9和附表1—10。

16.5敏感性分析

将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等原因作为不确定性原

因进行敏感性分析,分析成果表明开发产品投资和售房价格两个原因对项目日勺效益最

为敏感。假如开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%,则所有投资内部

收益率将分别下降至23.8%和21.7%,净现值分别下降至373万元和155万元，投资

回收期则增长到3.9和4.0年。预售款回笼进度相对较不敏感。最不敏感的是租房价

格，这是由于计算期只有6年，并且是从第四年才开始出租，租房收益占整个项目收

益的比重较小。详见表1-4和图1一1。

表1—4敏感性分析表

i|变动幅度|所有投资（所得税前）

(%)内部收益率净现值投资回收期

（%）（万元）（年）

0基本方案32.7811423.74

11023.823733.94

开发产品投资

-1043.6019113.55

21043.6921303.55

售房价格

-1021.741553.99

31035.6213033.63

预售款回笼进度

-1027.897593.96

41032.8411483.74

租房价格

-1032.7211363.74

图1一1

敏感性分析（所有投资、所得税前）

1一一售房价格；

2一—预售款回笼进度;

3——租房价格：

4——基准收益率；

5一一开发产品投资

16.5临界点分析

临界点分析是项目评价日勺另一重要方面，它反应在预期可接受的投资内部收益率

下，投资方能承受的多种重要原因向不利方向变动H勺极限值。根据敏感性分析，假定

投资者期望的内部收益率为20%,在这种状况下，开发产品投资口勺临界点为14232

万元，增长1841万元；平均售房价格日勺临界点为每平方米1477元，下降193元；土

地费用口勺临界点为2126万元，增长1707万元；售房面积的临界点为101780平方米,

减少20880平方米。详见表1-5。

表1—5临界点分析表

敏感原因基本方案成果临界点计算

内部收益率（给32.78期望值20.00

开发产品投资（万元）12391最高值14232

售房价格（元/平方米）1670最低值1477

土地费用（万元）420最高值2126

售房面积（平方米）122660最低值101780

17.评估结论

该项目符合国家产业政策和发展方向，小区房屋销售价格适中，估计工程竣工后,

销售前景会令人满意。项目的实行将对XX市口勺建设和改善居民居住条件和居住环

境起到积极作用。项目内部收益率达32.8%,6年内上缴各类税金总计达4973万元。

具有良好的社会效益和经济效益，且具有较强日勺抗风险能力。项目选址合适，总平面

布置和方案设计合理，从技术方面看项目亦可行。项目重要经济技术指标见表1一6。

表1-6重要经济技术指标

序号名称单位数据备注

I项目设计规模

1房地产开发产品总建筑面积平方米123320

1.1商品房销售平方米122660

高层住宅楼平方米91000

多层住宅楼平方米31000

营业房平方米660

1.2出租房：营业房平方米660

II项目经济数据

1开发产品投资万元12391

其中：财务费用万元722

2资金筹措万元12391

其中：资本金万元3000

借款万元3891

预售房款万元5501

3经营收入万元4134年平均

4经营税金及附加万元227年平均

5总成本费用万元2476年平均

6利润总额万元991年平均

7所得税万元327年平均

8税后利润万元664年平均

9土地增值税万元440年平均

III财务评价指标

1商品房投资利润率%40.0

2商品房投资利税率%67.1

3商品房资本金净利润率%110.6

4所有投资内部收益率（所得税前）%32.8

5所有投资投资回收期（所得税前）年：3.8

6所有投资内部收益率（所得税后）%23.6

7所有投资投资回收期（所得税后）年3.94

8资本金内部收益率%39.2

9长期借款偿还期年6.0建设期起

附表1-1项目总投资估算表单位：万元

序号项1总投资估算阐明

1开发建设投资12391

1.1土地费用420

1.2前期工程费28

1.3基础设施建设费1()

1.4建筑安装工程费9917

1.5公共配套设施建设费96

1.6开发间接费

1.7管理费用99

1.8销售费用99

1.9开发期税费367

1.10其他费用183

1.11不可预见费449

1.12财务费用722

2经营资金

3项目总投资12391

3.1开发产品成本12391

3.2固定资产投资

3.3经营资金

附表1-2投资使用计划与资金筹措表单位：万元

序号项目合计123456

1总投资1239119833824611923315578

1.1自营资产投资

1.2自营资产投资借款建设期利息

1.3自营资产投资方向调整税

1.4经营资金

1.5开发产品投资1239119833824611923315578

其中：不含财务费用11669196837545947

财务费用722147017223315578

2资金筹措1239119833824611923315578

2.1资本金300015001500

2.2预售收入5501941409423315578

2.3预租收入

2.4其他收入

2.5其他

2.6借款389148313832025

固定资产投资长期借款389148313832025

自营资产投资人民币借款

自营资产投资外币借款

房地产投资人民币借款389148313832025

自营资产投资建设期利息借款

经营资金人民币借款

附表1-3售房收入与经营税金及附加估算表

单位：万元

序号项目合计123456

1售房收入204861557700571334028763

1.1可销售面积（平方米）1226604589845898277643100

1.2平均售价（元/平方米）1596169616321250

1.3销售比例缺）1003737233

2经营税金及附加11278638539222242

2.1营业税10247835035720138

2.2都市维护建设税7252525143

2.3教育费附加312111161

3土地增值税220216373275445499

4商品房销售净收入171581308588859873352622

注：销售比例是各个产品销售比例的加权平均值，后来各案同。

附表1-4租房收入与经营税金及附加估算表

单位：万元

序号项目合计123456

1租房收入185536666

1.1可出租面积（平方米）528660560

1.2单位租金（元/平方米）100010001300

1.3出租率（酚80100100

2经营税金及附加10344

2.1营业税9333

2.2都市维护建设税1•••••••••

2.3教育费附加••••••♦・♦•••

3租金净收入175506262

4净转售收入4444

注：由于表中有效数字是四舍五入取整，但计算过程中仍然保持足够的有效位数，也许

导致表中合计数与各年数字之和不等，在各年数字绝对值不不小于1时，用“…”表达,

后来各案同。

附表1-5损益表

单位：万元

序号项目合计5

12346

1经营收入206711557700571864094829

1.1商品房销售收入204861557700571334028763

1.2房地产租金收入185536666

1.3自营收入

2经营成本12348948426643282384423

2.1商品房经营成本12341948426643262381420

2.2出租房经营成本（摊销）7233

3出租房经营费用3191111

4自营部分经营费用

5自营部分折旧、摊销

6自营部分财务费用

7经营税金及附加11378638539522546

8土地增值税220216373275445499

9利润总额4954360162217001020251

10弥补前年度亏损

11应纳税所得额4954360162217001020251

12所得税163511953556133783

13税后利润331924210871139683168

公益金166125457348

法定盈余公积金332241091146817

任意盈余公积金

14加：年初末分派利润2051129

15可供投资者分派日勺利润20511292098581143

16应付利润28212098581143

A方

28212098581143

B方

C方

17年末未分派利涧2051129

附表1-6财务现金流量表（所有投资）

单位：万元

序项目合计12456

号

1现金流入207141557700571864094873

1.1售房收入204864028763

1.2租房收入1851557700571336666

1.3自营收入53

1.4其他收入

1.5回收固定资产余值

1.6回收经营资金

1.7净转售收入4444

2现金流出1667319684121760017191026238

2.1固定资产投资（含方向税）

2.2开发产品投资（不含财务费用）11669196837545947

2.3经营资金

2.4自营部分经营费用

2.5出租房经营费用3191111

2.6经营税金及附加11378638539522546

2.7土地增值税220216373275445499

2.8所得税163511953556133783

3净现金流量4041-1968-2565-59554673067635

合计净现金流量-1968-4533-512733934074041

4所得税前净现金流量5676-1968-2446-5960283404717

合计所得税前净现金流量-1968-4414-4473155549595676

计算指标所得税前所得税后

内部收益率（FIRR）32.78%23.6%

财务净现值（FNPV）1142316

投资回收期3.743.94

基准收益率（1c）20.00%20.00%

附表1—7财务现金流量表（资本金）单

位：万元

序号项目合计12R166

1现金流入207141557700571864094373

1.1售房收入204861557700571334028763

1.2租房收入185536666

1.3自营收入

1.4回收固定资产余，直

1.5回收经营资金

1.6净转售收入4444

2现金流出17395150028085747324924781313

2.1资本金300015001500

2.2预售（租）收入用于开5501941409423315578

发产品投资

2.3自营部分经营费用

2.4出租房经营费用3191111

2.5经营税金及附加11378638539522546

2.6土地增值税220216373275445499

2.7所得税163511953556133783

2.8长期借款本金偿还3891129712971297

2.9流动资金借款偿还

2.10短期借款本金偿还

2.11借款利息支付

2.12偿还其他应付款

3净现金流量3319-1500-1252125839371615-740

4合计净现金流量-1500-2752-1493244440593319

计算指标

内部收益率（FIRR）39.16%

财务净现值（FNPV）909

基准收益率（1c）20.00%

附表1一8长期借款还本付息估算表

单位：万元

序号项目合计123456

1长期借款偿还

1.1年初借款本息合计4831866389125941297

本金4831866389125941297

建设期利息

1.2本年借款389148313832025

1.3本年应计利息7221470172233155

1.4本年还本付息14701721530145278

还本3891129712971374

付息72214701722331551297

1.5年末借款本息合计483186638912594129778

2房地产投资人民币借款

2.1年初借款本息合计4831866389125941297

本金4831866389125941297

建设期利息

2.2本年借款389148313832025

2.3本年应计利息7221470172233155

2.4本年按约定还本付息14701721530145278

还本3891129712971374

付息72214701722331551297

2.5年末借款本息合计483186638912594129778

3还本资金来源7178427352054253

3.1上年余额717829763908

3.2摊销

3.3折旧

3.4利润

3.5可运用售房收入

3.6其他717140952229345

4偿还等额还款本金129712971297

5偿还长期贷款一本金能力7178297639082956

6长期借款偿还期（年）6.00

附表1-9资金来源与运用表

单位：万元

序号项目合计123456

1资金来源2760519834440903071864094873

1.1商品房销售收入204861557700571334028763

1.2房地产租金收入185536666

1.3自营收入

1.4自营资产长期借款

1.5自营资产经营资金借款

1.6房地产投资借款389148313832025

1.7短期借款

1.8资本金300015001500

1.9其他

1.10回收固定资产余值

1.11回收经营资金

1.12净转售收入4444

2资金运用24107198341927772534630591755

2.1自营资产固定资产投资（含

方向税）

2.2自营资产固定资产建设期利

息

2.3房地产投资（含利息）1239119833824611923315578

2.4经营资金

2.5自营部分经营费用

2.6自营部分财务费用

2.7出租房经营费用3191111

2.8经营税金及附加11378638539522546

2.9土地增值税220216373275445499

2.10所得税163513953556133783

2.11应付利润28212098581143

2.12自营资产长期借款本金偿还

2.13自营资产经营资金借款偿还

2.14房地产长期借款本金偿还3891129712971297

2.15偿还其他应付款

2.16短期借款本金偿还

3盈余资金3498248125818401034-883

4合计盈余资金2481507334643813498

附表1-10资产负债表

单位：万元

序号项目123456

1资产198351078219596447703498

1.1流动资产总额198351078219596447703498

应收账款

存货19834859671326183B944

现金

1.1.4合计盈余资金2481507334643813454

1.2在建工程

1.3固定资产净值

1.4无形及递延资产净值

2负债及所有者权益198351078219596447703498

2.1流动负债总额

应付账款

短期借款

2.2借款4831866389125941297

经营资金借款

固定资产投资借款

开发产品投资借款4831866389125941297

负债小计4831866389125941297

2.3所有者权益150032424328337034733498

资本金150030003000300030303000

资本公积金

合计盈余公积金36199370473498

合计未分派利润2051129

比率指标

资产负债率(%)2437474327

流动比率作)

速动比率(附

案例二混合房地产开发项目案例

1.概述

西南某旅游都市是国家新近同意的对外开放都市。为适应地区经济的发展，吸引

外商和国内沿海地区投资，市政府同意在该市郊区兴建别墅小区。为保证小区建设的I

质量和进度，节省建设资金，市政府公开招标，通过剧烈日勺竞争，南方某著名房地产

开发商中标。项目占地20.86万平方米，建筑面积49781平方米，建设工期4年，销

售期6年。