办公大楼维护维修制度

办公大楼维护维修制度1.目的为了确保办公大楼的正常使用，延长建筑物及附属设施设备的使用寿命，保障员工的工作环境安全、舒适，特制定本维护维修制度。2.适用范围本制度适用于公司办公大楼内的所有建筑物、附属设施设备（包括但不限于电气系统、空调系统、给排水系统、消防系统、电梯等）以及相关场地的维护维修管理。3.基本原则预防为主，定期巡检，及时发现并解决潜在问题，减少故障发生。安全第一，维修工作必须严格遵守安全操作规程，确保维修人员和使用人员的安全。质量至上，维修工作应保证质量，符合相关标准和规范，满足使用要求。经济合理，在保证维修质量的前提下，合理控制维修成本，提高资金使用效益。二、维护维修管理职责1.行政管理部门职责负责办公大楼维护维修工作的整体协调与监督。审核维护维修计划和预算，确保维修工作符合公司整体规划和财务预算要求。协调解决维修工作中涉及的部门间沟通、协调等问题。2.物业管理部门职责制定办公大楼维护维修管理制度、操作规程和工作流程，并组织实施。负责建立办公大楼设施设备档案，记录设备运行状况、维修历史等信息。安排日常巡检工作，及时发现设施设备故障和安全隐患，并记录上报。根据巡检结果和使用部门反馈，编制维护维修计划，组织维修人员进行维修工作。负责维修材料、备件的采购、库存管理，确保维修工作的物资供应。对维修工作进行质量监督，验收维修成果，确保维修质量符合要求。3.使用部门职责负责本部门办公区域内设施设备的日常使用和维护，发现问题及时向物业管理部门反馈。配合物业管理部门进行维修工作，提供必要的协助和信息。监督维修工作的实施过程，对维修质量提出意见和建议。4.维修人员职责严格遵守维修工作安全操作规程，确保自身安全和维修工作质量。按照维修计划和工作安排，按时完成维修任务，确保设施设备正常运行。对维修过程中发现的问题及时记录，并提出合理的维修建议。负责维修工具、设备的保管和维护，确保其正常使用。协助物业管理部门做好设施设备的保养和巡检工作。三、设施设备维护维修计划管理1.年度维护维修计划物业管理部门应于每年年底前，根据办公大楼设施设备的运行状况、使用年限、维修历史等情况，编制下一年度的维护维修计划。年度维护维修计划应包括设施设备名称、维修项目、维修内容、维修时间、维修预算等详细信息。物业管理部门将年度维护维修计划报行政管理部门审核，经批准后组织实施。2.月度维护维修计划物业管理部门根据年度维护维修计划，结合设施设备的实际运行情况，每月初编制月度维护维修计划。月度维护维修计划应明确具体的维修任务、维修人员安排、维修时间等，确保维修工作有序进行。月度维护维修计划应报行政管理部门备案。3.临时维修计划对于突发的设施设备故障或安全隐患，使用部门应及时向物业管理部门报告。物业管理部门接到报告后，应立即组织维修人员进行现场检查，确定维修方案，并编制临时维修计划。临时维修计划应在最短时间内实施，确保设施设备尽快恢复正常运行。临时维修工作完成后，物业管理部门应及时记录维修情况，并将相关信息反馈给使用部门和行政管理部门。四、设施设备巡检管理1.巡检制度物业管理部门应制定详细的设施设备巡检制度，明确巡检人员、巡检时间、巡检路线、巡检内容等。巡检人员应按照巡检制度的要求，定期对办公大楼内的设施设备进行巡检，确保及时发现问题。巡检人员应认真填写巡检记录，详细记录设施设备的运行状况、发现的问题及处理情况等。2.巡检内容电气系统：检查配电箱、配电柜的运行状况，包括电压、电流、温度等参数是否正常；检查电线电缆是否有破损、老化现象；检查照明灯具是否正常点亮，开关、插座是否灵敏。空调系统：检查空调主机、风机盘管等设备的运行状况，包括制冷、制热效果，风量、风速等参数是否正常；检查空调管道是否有泄漏现象；检查空调滤网是否清洁。给排水系统：检查卫生间、茶水间等区域的水龙头、马桶等用水设备是否正常使用，有无漏水现象；检查排水管道是否畅通，有无堵塞、渗漏现象；检查水箱水位是否正常。消防系统：检查消防设施设备的外观是否完好，有无损坏、变形等现象；检查消防栓、灭火器等设备的压力是否正常，阀门是否开启灵活；检查火灾报警系统是否正常运行，有无故障报警。电梯系统：检查电梯运行是否平稳，有无异常振动、噪音；检查电梯轿厢内的按钮、照明、通风等设备是否正常；检查电梯层门是否关闭良好，门锁是否可靠。3.巡检问题处理巡检人员在巡检过程中发现的问题，应及时进行处理。对于能够当场解决的问题，应立即进行修复；对于无法当场解决的问题，应及时记录并上报物业管理部门。物业管理部门接到巡检问题报告后，应根据问题的严重程度和紧急程度，安排维修人员进行维修。对于重大问题或安全隐患，应立即采取应急措施，确保人员和设施设备的安全，并及时向上级领导报告。维修人员完成维修工作后，应及时将维修情况反馈给物业管理部门，物业管理部门应对维修结果进行检查验收，确保问题得到彻底解决。五、维护维修工作流程1.维修申请使用部门发现设施设备故障或需要维修时，应填写《维修申请表》，详细说明故障情况、维修要求等信息，并提交给物业管理部门。《维修申请表》应包括设施设备名称、故障描述、申请维修时间、申请人等内容。2.维修受理物业管理部门接到《维修申请表》后，应及时进行登记，并安排维修人员进行现场查看。维修人员根据现场查看情况，确定维修方案，并估算维修费用和维修时间。维修人员将维修方案、维修费用和维修时间反馈给物业管理部门，物业管理部门审核后通知使用部门。3.维修实施维修人员按照维修方案进行维修工作，在维修过程中应严格遵守安全操作规程，确保维修质量和安全。维修人员如需更换维修材料或备件，应填写《维修材料申请表》，经物业管理部门批准后进行采购。维修人员在维修过程中应及时记录维修情况，包括维修步骤、更换的材料和备件等信息。4.维修验收维修工作完成后，维修人员应通知物业管理部门进行验收。物业管理部门组织使用部门和相关专业人员对维修成果进行验收，验收内容包括维修质量、维修效果、维修费用等方面。如验收合格，使用部门应在《维修验收单》上签字确认；如验收不合格，物业管理部门应要求维修人员重新进行维修，直至验收合格为止。5.维修记录物业管理部门应建立完善的维修记录档案，对每次维修工作的相关资料进行整理归档，包括《维修申请表》、《维修材料申请表》、《维修验收单》、维修记录等。维修记录档案应妥善保管，以备查阅和统计分析。六、维修材料与备件管理1.采购管理物业管理部门应根据办公大楼设施设备的维修需求和库存情况，制定维修材料与备件采购计划。采购计划应明确采购材料和备件的名称、规格、数量、采购时间等信息。采购人员应按照采购计划进行采购，选择合格的供应商，确保采购材料和备件的质量和供应及时性。采购人员应与供应商签订采购合同，明确双方的权利和义务，包括质量标准、价格、交货期、售后服务等条款。2.库存管理物业管理部门应建立维修材料与备件库存管理制度，设置专门的仓库或存储区域，对采购的材料和备件进行分类存放。库存管理人员应定期对库存材料和备件进行盘点，确保账物相符。库存管理人员应根据库存情况和维修需求，及时提出补货建议，确保库存材料和备件的充足供应。对于易损、易耗的材料和备件，应设定合理的安全库存，避免因库存不足影响维修工作。3.领用管理维修人员如需领用维修材料和备件，应填写《维修材料领用申请表》，经物业管理部门批准后到仓库领取。《维修材料领用申请表》应注明领用材料和备件的名称、规格、数量、用途等信息。库存管理人员应根据《维修材料领用申请表》进行发放，并做好发放记录。维修人员应妥善保管领用的材料和备件，不得擅自转借或挪作他用。七、维护维修费用管理1.预算编制物业管理部门应根据办公大楼设施设备的维护维修计划和实际情况，编制年度维护维修费用预算。年度维护维修费用预算应包括设施设备日常保养费用、维修费用、材料备件采购费用、设备更新改造费用等项目。预算编制应充分考虑设施设备的运行状况、使用年限、维修历史等因素，确保预算的合理性和准确性。2.费用审批物业管理部门将年度维护维修费用预算报行政管理部门审核，经公司领导批准后执行。对于超出预算的维修项目，物业管理部门应提前提交书面申请，说明原因和预算调整方案，经行政管理部门审核和公司领导批准后方可实施。3.费用核算物业管理部门应建立维护维修费用核算制度，定期对维修费用进行核算和分析。费用核算应包括维修项目费用明细、材料备件费用明细、人工费用明细等内容，确保费用核算的准确性和完整性。物业管理部门应根据费用核算结果，及时发现费用控制中存在的问题，并采取措施进行改进。4.费用报销维修费用报销应按照公司财务制度的要求进行，提供合法有效的票据和相关审批文件。维修人员应在维修工作完成后及时填写费用报销单，经物业管理部门审核后报财务部门报销。财务部门应按照规定对维修费用报销进行审核，确保报销费用的真实性和合理性。八、应急维修管理1.应急维修预案物业管理部门应制定办公大楼应急维修预案，明确应急维修的组织机构、职责分工、应急响应程序、维修措施等内容。应急维修预案应定期进行演练和修订，确保其有效性和可操作性。2.应急维修响应当办公大楼内发生设施设备突发故障或安全事故时，使用部门应立即向物业管理部门报告。物业管理部门接到报告后，应启动应急维修预案，迅速组织维修人员和相关物资赶赴现场进行应急处理。在应急维修过程中，维修人员应采取必要的安全措施，确保维修工作的安全进行，同时尽快恢复设施设备的正常运行，减少对公司工作的影响。3.事后恢复与总结应急维修工作完成后，物业管理部门应及时组织对受损设施设备进行修复和恢复工作，确保其正常使用。物业管理部门应对应急维修事件进行总结分析，查找原因，总结经验教训，对应急维修预案进行完善和改进，提高应急处理能力。九、监督与考核1.监督检查行政管理部门应定期对办公大楼维护维修工作进行监督检查，检查内容包括维护维修计划执行情况、巡检工作落实情况、维修质量、费用控制等方面。物业管理部门应配合行政管理部门的监督检查工作，及时提供相关资料和信息。对于监督检查中发现的问题，行政管理部门应下达整改通知书，要求物业管理部门限期整改。2.考核评价行政管理部门应建立维护维修工作考核评价制度，对物业管理部门和维修人员的工作表现进行考核评价。考核评价指标应包括维修质量、维修效率、费用控制、安全管理、客户满意度等方面。考核评价结果应与绩效奖金、晋升等挂钩，激励