崇明岛明珠度假村建设项目管理

崇明岛明珠度假村建设项目管理某度假村之鉴项目背景及概况可行性分析范围管理安全管理进度控制成本控制质量管理合同管理信息管理组织组织机构与人力资源风险管理酒店某度假村之鉴保龄球馆游泳场大会议厅歌舞厅水上餐厅影视房游戏房1.自然环境:崇明岛位于西太平洋沿岸中国海岸线的中点地区，地处中国最大河流长江入海口，是全世界最大的河口冲积岛，也是中国仅次于台湾岛、海南岛的第三大岛屿，有“长江门户、东海瀛洲”之称。全岛三面环江，一面临海，西接滚滚长江，东濒浩瀚东海，南与浦东新区、宝山区及江苏省太仓市隔水相望，北与江苏省海门市、启东市一衣带水。全岛面积1225平方公里，东西长80公里，南北宽13至18公里。岛上地势平坦，无山岗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和东部略低。项目背景及概况：崇明岛部分地图长江度假村2.社会经济环境：2006年我国人均GDP约为1970美圆，当人均GDP达到800美元至1000美元时，旅游消费将进入快速增长期。GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。。根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。3.公关环境：本公司与政府关系良好，做过较多的公益事业，社会享誉盛名。本项目所用土地已征用，获得土地使用权证，使用年限40年。可行性分析：集餐馆、客房、会议、购物、娱乐和体育为一体，以接待中、高档客户为主产品定位：序号名称单位数量或指标备注1建设项目总投资万元80612建设期年23总建筑面积平方米2420004职工人数人1985客房床位个600客房300间6年营业收入万元55007年利润总额万元25008投资利润率%19.239投资回收期年6包括建设期10营业设备购置万元11939经济可行性分析本项目建成后，主要有以下几类营业收入：客房营业收入考虑到市场竞争因素和市场价格的波动因素，客房的入住率按70%计算。如下表：序号客房名称合计间（套）入住率价格(元/天)1豪华套房（三间套）470%10802高级套房（二间套）1070%6803标准客房26870%328餐饮服务营业收入中餐营业收入：早餐：500位/天*就餐率50%*20元/位*360天/年中晚餐：500位/天*就餐率50%*50元/位*360天/年*23.大堂吧（含西餐）营业收入：

100位/天*就餐率30%*58元/位*360天/年4.康乐项目收入：对外出租，年收入100万元。5.商务会议服务收入大会议室：1个*2600元/天*使用率30%*360天/年。中会议室：2个*1600元/天*使用率30%*360天/年。小会议室：3个*1000元/天*使用率30%*360天/年。6.商场：对外出租，年收入20万元。按以上方法估算，达到年营业收入合计为5500万元。范围管理范围说明

范围变更控制范围分解范围分解----项目结构分解明珠度假村明珠国际大酒店酒店副楼其他区域市政配套客房楼A客房楼B办公楼C餐饮会议楼E休闲楼D供电供水电话给排水供气网络泊车位景化门楼及入口广场维修所总分解图环保设施范围分解----项目结构分解局部分解图明珠国际大酒店总台一层二层三层商务中心银行超市茶吧西餐厅钢筋混凝土夹层标准间套房中型会议室标准间套房小型会议室电梯楼梯范围分解----项目结构分解局部分解图办公楼C一层二层三层四层中央空调机房变配电房锅炉房发电房办公室会议室高管宿舍楼中花园电梯楼梯范围分解----项目结构分解局部分解图休闲楼D一层二层三层四层门厅美容美发棋牌室大型演艺吧桑拿KTV电梯楼梯健身房微型影院网吧浴池游戏房保龄球馆射击馆大餐厅一层二层三层厨房豪华大包厢小包厢贵宾厅大会议室多功能会议厅电梯楼梯餐饮会议楼E范围分解----项目结构分解局部分解图范围说明详细描述表本项目主要由六座单体建筑（即酒店主楼、A楼、B楼、C楼、D楼、E楼），其中，酒店主楼，客房楼A、客房楼B楼三楼通过连廊连成一整体。明珠国际大酒店按五星级饭店标准建设和装修。酒店主楼：三层建筑，层高4.5米，建筑面积为4500平方米；一层为大堂，设有总台、大堂副理、商务中心、银行、超市、茶吧、西餐厅；另有钢混结构夹层，建筑面积500平方米，设有美容美发、足浴、网吧，办公室；二层设标准间12套，三间套套房一套、中型会议室一间；三层设标准间10套、两间套套房3套，小型会议室2间。A楼设有3层3站电梯一部，楼梯通道二座。A楼：A楼为客房楼，层高3.9米，五层建筑，建设面积6500平方米。

1层设标准客房30间，2-5层设2间套套房16套、3间套豪华套房3套、标准客房113间，设有5层5站无机房电梯2部、楼梯通道二座。B楼：B楼为客房楼、层高3.9米，五层建筑，建筑面积5000平方米。

1-5层共设有标准客房101间，2间式套房7套，设有5层5站无机房电梯1部，楼梯通道二座。C楼：C楼为办公楼，层高3.9米，四层建筑，建筑面积2400平方米，一层为动力设备用房，设有中央空调机房，洗衣房，锅炉房，变配电房，发电房等；二层为楼中花园，三层为办公室，会议室；四层为高管宿舍。D楼：D楼为休闲会所，层高4.5米，三层建筑，建筑面积3000平方米，一层设门厅、美容美发，保龄球馆，射击馆，健身房；二层为休闲和KTV包厢，网吧，游戏房；三层为棋牌室、微型影院和大型演艺吧。E楼：E楼为餐饮、会议中心，层高4.5米，三层建筑，建筑面积2700平方米。一层设大餐厅、厨房；二层设豪华大包厢、小包厢；三层为大会议室（宴会厅）、多功能会议室和贵宾厅。环保设施污水处理设施废气及油烟治理设施固体废弃物收集处理设施防燥音设施室外工程：给、排水管网供电线网热力管网消防设施、消防水池、消防供水管网道路绿化喷水池入口广场具体项目表具体项目表具体项目表范围变更控制范围界定范围监控范围变更提出申请审核通过实施变更循环总结经验教训，以更成熟的姿态重新进行范围计划动态控制安全管理施工阶段重点是进行人的不安全行为与物的不安全状态的控制，落实安全管理决策与目标。以消除一切事故，避免事故伤害，减少事故损失为管理目的。落实安全责任、实施贡任管理

安全教育与训练

安全检查

作业标准化1。建立、完善以项目经理为首的安全生产领导组织，有组织、有领导的开展安全管理活动。承担组织、领导安全生产的责任。2。建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任。抓制度落实、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况，及时报偿。

使操作者了解、掌握生产操作过程中，潜在的危险因素及防范措施。

使操作者逐渐掌握安全生产技能，获得完善化、自动化的行为方式，减少操作中的失误现象。

主要是查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查事故处理。

建立安全检查制度，按制度要求的规模、时间、原则、处理、报偿全面落实制定作业标准作业场地布置、使用工具设备、操作幅度等，应符合人机学的要求。反复训练，达标报偿安全措施安全管理安全管理运营阶段本项目对营运过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全文明生产。职业危害因素分析：生产服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：餐饮部厨房产生的油烟。空调机房、发电机房产生的噪声。锅炉房、洗衣房产生的高温以及机械伤害。针对餐饮部产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。对于产生高温的设备采取局部送冷风措施，高温管道容器采用保温材料包裹内外表面，用醒目颜色标出高温区，以防烫伤。油烟噪声烫伤机械伤害配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害。主要措施进度控制工作定义及WBS图时间估算项目进度甘特图进度控制总体WBS：度假村建设规划决策阶段勘察设计阶段建设施工阶段竣工验收阶段编制项目建议书方案设计勘察设计招标发包市场及环境调查建设意向及构想策划初步设计计及审批施工图设计地质勘察项目可行性研究土建施工及装修设备考察及订购人员招聘人员培训设备安装调试施工招标发包局部WBS：土建施工及装修景化建设主体工程建设及装修河道修整游泳场喷水池野生动物区，花园布置，绿化道路修整门楼局部WBS：主体工程建设及装修A客房楼B客房楼E餐饮会议楼D休闲楼酒店主楼C办公楼钢筋混凝土基础上部结构装修及粉饰BC，DE同分三个施工段，组织流水施工平整场地时间估算根据其他工程建设实例以及本公司经验任务名称任务编码子任务名称子任务编码时间估算（天）规划决策阶段110000市场及环境调查11100010建设意向及构想策划11200010编制项目建议书1130006项目可行性研究11400028勘察设计招标发包11500010任务名称任务编码子任务名称子任务编码时间估算（天）勘察设计阶段120000地质勘察12100020方案设计12200030初步设计及审批12300060施工图设计12400090施工招标发包12500010时间估算根据其他工程建设实例以及本公司经验任务名称任务编码子任务名称子任务编码时间估算（月）建设施工阶段130000土建施工及装修13100016设备考察及订购1320003人员招聘1330002人员培训1340006设备安装调试1350003竣工验收阶段140000竣工验收阶段1400002时间估算根据其他工程建设实例以及本公司经验任务名称任务编码子任务名称子任务编码时间估算(月)土建施工及装修131000景化建设1311005主体工程建设及装修13120014任务名称任务编码子任务名称子任务编码时间估算（月）景化建设131100门楼及入口广场1311102游泳场，河道修整，喷水池1311204野生动物区，花园布置，绿化1311304道路修整1311402时间估算根据其他工程建设实例以及本公司经验任务名称任务编码子任务名称子任务编码子任务名称子任务编码时间估算（月）主体工程建设及装修131200酒店主楼及A客房楼131210(总占地面积2800平米)平整场地131211钢筋混凝土基础131212上部结构131213装修及粉饰131214B客房楼及C办公楼131220(总占地面积1600平米)平整场地131221钢筋混凝土基础131222上部结构131223装修及粉饰131224D休闲楼及E餐饮会议楼131230(总占地面积1900平米)平整场地131231钢筋混凝土基础131232上部结构131233装修及粉饰131234时间估算根据其他工程建设实例以及本公司经验

时间（月）项目123456789101112131415161718192021222324规划决策勘察设计土建施工及装修设备考察订货人员招聘人员培训设备安装调试竣工验收

总进度计划甘特图分进度计划甘特图时间（天）项目24681012141618202224262830323436384042444648505254565860市场及环境调查

建设意向及构想策划

编制项目建议书

项目可行性研究及审查通过

勘察及设计招标发包

规划决策阶段分进度计划甘特图勘察设计阶段时间（天）项目708090100110120130140150160170180190200210220230240地质勘察

方案设计及决策

初步设计及审批

施工图设计施工招标发包

分进度计划甘特图土建施工及装修阶段时间（月）项目78910111213141516171819202122主体工程建设施工门楼及入口广场绿化，野生动物区，花园布置河道修整，游泳场，喷水池道路修整LAG=0LAG=0LAG=0LAG=122222竣工验收1400002240024LAG=000规划决策1100002200222勘察设计1200006800880设备考察订货132000311121221210人员招聘13300021420122641416人员培训1340006202222166土建施工及装修13100016220022222020设备安装调试1350003230023单代号搭接网络计划：总计划时间单位：月LAG=0LAG=12LAG=0LAG=2LAG=0单代号搭接网络计划：土基施工及装修66主体工程建设施工110000162200221719门楼及入口广场11000032022222020道路修整1100002220022七月初111121717绿化，野生动物区，花园布置110000421002111818河道修整，游泳场，喷水池1100004220022LAG=0LAG=-2LAG=0LAG=0LAG=0主体工程采用流水施工方法进度控制项目总进度计划工作进度计划进度实施进度监控进度分析总结第一类循环（不影响总进度）第二类循环（影响总进度）计划阶段实施阶段检查阶段总结阶段动态控制---循环控制成本控制序号名称面积（m2）估算费用（万元）备注建筑工程设备购置安装及材料其它合计一建筑工程1酒店主楼45001050370802E楼27006601003A楼650012004B楼50009005C楼2400500650506D楼3000510小计23000482011201306070二室外工程1给、排水管网802供电线网及照明603热力管网304消防系统1625绿化12000486道路5000607花园500010408环保409污水处理池300353375m310游泳场50003011喷水池4005500m312果点、水溪建设3013空调管网150小计20049288780序号名称面积（m2）估算费用（万元）备注建筑工程设备购置安装及材料其它合计续序号名称面积（m2）估算费用（万元）备注建筑工程设备购置安装及材料其它合计三其它1征地5002勘察设计费803工程监理费504建设单位管理费505员工培训费306基本预备费325小计10351035建设期贷款利息5757铺底流动资金119119项目建设总投资8061续建筑工程费用：参考类似工程的造价。工艺设备费用：定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价。其他费用：按有关计费标准估算。流动资金：按分项详细估算法估算。铺底流动资金按全额流动资金的30%计算。资金来源及筹措筹资方式自有资金4000万资金使用计划：财务分析：客房日常支出按该项营业收入的6%估算。餐饮服务的直接成本按该项营业收入的40%估算。商务会议等服务项目的直接成本按该类营业收入的10%估算。广告推销费用以及差旅交际等费用按总营业收入的3%估算。其他费用估算：按营业总收入的1%估算“其他费用”，包括办公费、职工制装费、管理费用和不可预见费用等。营业期成本估算：风险分析：质量目标管理措施质量控制质量管理质量目标建设形式----酒店，欧式建筑，凝重自然美观豪华……….结构形式----砌体结构，钢筋混凝土基础等达到规定使用年限功能----达到范围规定的使用功能在项目全寿命期内，经济效益最大化工期内完成----2年内质量目标建筑设计:检查监督实现设计构思和设计要求;派人负责日常质量管理;组织设计单位参加地基基础、主体结构等分项验收初期阶段：明确质量管理的重点---设计和施工阶段。进行质量指标定义隐蔽工程验收：严格验收隐蔽工程，认真做好验收记录和签证工作---对工程钢筋隐蔽前验收，则必须对照设计图纸详细检查竣工验收：对整个工程逐项进行仔细检查，按照图纸和建设工程承包合同的要求，将遗留工程及其工作量以及不符合规范要求需返工处理的部分，全部做好记录管理措施管理措施现场管理：监督施工单位严格按照设计图纸和有关施工规范进行施工。对工程重要部位，如工程的基础从工程施工开始，就实行“旁站”监督管理图纸会审：结合建筑功能，仔细审读图纸，及时与设计单位，施工单位交流质量控制1.人---保证资质合格，身体等合格2.材料—材料达到标准3.方法---审查设计，施工方法，必须达到要求5.环境---及时定期检测，控制环境指标4.施工机械设备---保证质量合格因素控制重点系统控制全过程控制全方位控制1.避免不断提高质量目标的倾向2.监督基本质量目标的实现。虽然在建设项目中，质量控制重点放在设计和施工阶段，但是其他阶段也相当重要，在各阶段都要及时发现问题并解决问题。1.对建设工程所有工程内容的质量进行控制2.对建设工程质量目标的所有内容进行控制3.对影响建设工程质量目标的所有因素进行控制控制方法预设：合同管理合同管理概况工程合同的特征本项目中的主要合同关系合同目标控制合同变更管理合同纠纷与工程延期处理索赔管理合同管理概况：进行设计合同执行期间的跟踪管理，包括合同执行情况的检查，签订补充协议等事宜；分析可能发生索赔的原因，制定防范性的对策，减少业主背索赔时间的发生；协助业主处理有关实际合同的索赔事宜，并处理合同纠纷事宜。合同标的的特殊性项目合同履行的长期性合同的内容多合同的涉及面广合同的风险大工程合同的特征在本项目中业主主要的工程的承建单位及中介服务机构签订以下合同：勘察设计合同工程建设合同监理合同物资采购合同，主要是业主负责的设备和材料的供应贷款合同等。本项目中的主要合同关系合同目标控制在合同管理中，现在普遍采用目标管理MBO的方法对项目进行管理和控制。目标管理的程序如右图：确定各部门、层次的任务分工。同时提出效率要求将任务转换成具体的目标落实制定的目标对目标的执行过程进行调控对目标完成的结果进行评价目标制定的一般程序研究、核算施工项目总目标收集各种制定目标的依据签订责任状、定出项目部控制目标编制项目组织设计、确定项目计划总目标编制阶段目标和年度目标落实目标明确责任责任者提出控制措施合同变更管理合同变更的程序：承包商提出工程变更监理工程师审查工程变更编制工程变更文件发出变更指令与业主和承包商协调批准与否YN4.工程变更价格的确定有关确定工程变更价格的程序如图：确定工程变更计算每项变更项目的工程数量与业主、承包商协调按协议价格执行编制变更清单项目价格需要重新确定与否达成协议与否有监理工程师确定价格按原清单价格执行YN合同纠纷与工程延期处理1.合同纠纷处理协商解决调解解决仲裁解决诉讼解决2.工程延期处理在FIDIC合同条款44.1中，对工期延长问题作了明确的规定。按照国内和国际有关法律法规和惯例，处理工程延期的办法有：承包方按合同中有关协议条款约定向业主支付违约金，承包方应履行合同出支付违约金外，如果业主由于承包方严重违约致使双方已不可能而不得终止合同，同第三方定合同完成余下的工程，那么由此造成的损失也由承包商承担采用招标方式的业主可直接扣除承包方中标后交的保证金，金额不足可继续向承包商索赔非承包商自身原因引起的工期延长，经监理工程师确认，可以顺延。索赔管理1.索赔的原因工程项目变更业主风险和违约不可抗拒力的自然因素合同本身存在的原因3.索赔程序索赔事件发生向监理单位表达索赔意向向监理单位提交索赔报告监理单位审查、提出初步意见意见一致报业主批准索赔结束意见一致承包商与业主谈判意见不一致业业主协商监理单位与承包商协调补充资料、证据监理单位参与意见不一致仲裁或诉讼信息管理概述信息管理包含的工作信息管理信息是规划、控制、协调和决策的依据，在整个项目建设过程中扮演着非常重要的角色，必须进行良好的信息管理。信息管理的基本原则是通过对信息进行合理的分类及编码，制定信息管理制度，一边迅速准确的传递信息、全面有效的管理信息。在此基础上建立完整的稳当系统，客观的记录并反映项目建设的整个过程。主要任务是:信息管理概述建立设计阶段工程信息的编码体系；建立设计阶段信息管理制度，并控制其执行；进行设计阶段各类工程信息的收集、分类、整理和存档；运用计算机进行本项目的信息管理，随时想业主提供有关项目管理的各类信息，并提供各种报表和报告；协助业主建立有关会议制度，整理各类会议记要；将所有设计文档（包括图纸、说明文件、来往函件、会议纪要、政府批文等）装订成册，在项目结束后递交业主。建设项目一般具有周期长、参与单位多、单件性和专业性强等特点，一个项目在决策和实施的过程中，项目信息往往会数量巨大、变化多而气错综复杂，项目信息资源的组织和管理任务十分重大。具体来讲，应主要做好以下几个方面的工作。信息管理包含的工作编制建设项目信息管理规划：其主要内容包扩：信息管理的任务信息的分类信息的编码体系和编码信息的输入输出模型各项细细管理工作的工作流程信息流程图信息处理的工作平台和使用规定各种报表和报告以及报告周期项目进展的月度报告、季度报告、年度报告和工程总报告的内容及其编制工程档案管理制度信息管理的保密制度等明确建设项目管理班子中信息管理部门的任务：负责编制信息管理规划和更为详细具体的信息管理手册，在项目的实施过程中进行项目信息管理规划和手册的必要的修改和补充，并检查和督促其执行负责协调和组织项目管理班子中各个工作部门的信息处理工作负责信息处理工作平台的建立和运行维护与其它工作部门的信息交流和形成各种反映项目进度和项目目标控制的报表和报告负责工程档案管理编制和确定信息管理的工作流程：信息管理规划和手册编制和修改的工作流程为形成各种报表和报告、收集信息、录入信息、审核信息、加工信息、信息传输和发布的工作流程工程档案管理的工作流程等建立建设项目信息管理的处理平台建立建设项目信息中心：在项目建设个阶段、项目建设参与者与各方都能随时随地获取所需要的各种喜那个目信息保证信息在各阶段和各建设参与者之间不分离对信息的产生、保存及传播进行有效的管理项目组织机构与人力资源项目组织机构人力资源项目组织机构1.项目实施阶段项目负责人资源筹划前期准备主体施工运营使用财务人员协调人员组织人员技术人员后勤人员检验人员人力资源工作分析工作名称：项目负责人

工作名称：协调人员工作名称：财务人员直接上级：项目负责人主要责任：完成各阶段的资金控制及拨付工作，保证资金有效到位具体任务1：接受提交申请，保障资金供给；具体任务2：组织物资采购，保障后勤部门的运转；具体任务3：监督和控制资金使用状况，管理资金流量岗位条件与要求：有责任心且有耐心可信任，有会计基础工作分析工作名称：组织人员直接上级：项目负责人主要责任：负责各阶段的组织工作具体任务1：组织各项项目活动，包括工程研讨和分析；具体任务2：监督后勤部门做好后勤保障工作；具体任务3：办理各种相关工作的手续岗位条件与要求：有责任心且能吃苦工作分析工作名称：后勤人员直接上级：筹划阶段负责人主要责任：负责各阶段的后勤工作具体任务1：负责各部门的后勤工作，保证人员的衣食住行；具体任务2：为各部门提供充足的后勤保证；具体任务3：监督物料采购岗位条件与要求：有责任心，有一定经验工作名称：检验人员直接上级：项目负责人主要责任：确保工程的质量具体任务1：负责对工程质量的检查、检验，严格对各工序质量进行严格检验控制；具体任务2：对施工过程进行安全检查、安全教育、安全控制，确保安全施工；岗位条件与要求：有责任心，有一定知识、经验工作分析成员绩效管理目标设计：主要职责工作目标工作行为描述过程监控：

被考核人：完成工作目标考核人：激励、辅导、反馈激励发展：薪酬调整培训与发展淘汰出局实践考核：

工作目标结果工作行为表现2.项目运营阶段劳动定员表3.员工来源及招聘方案本项目员工实行全员聘用制。管理人员应具有相应专业大专以上文化水平，骨干由飞云房地产开发有限公司在现有员工中选派，其余通过上海市人才交流中心在应届大学毕业生中招聘。客房部服务员在旅游学校应届毕业生中招聘，英语口语优秀者择优录用。2/3招聘人员送上海、南京、杭州四星级以上宾馆实习6个月。全体员工上岗前需经过不少于一星期安全培训。同济大学工程管理专业学生优先考虑。风险类别预计职责设定风