3月北京丰台总部基地（东区）开发预案

丰台总部基地（东区）开发预案华夏幸福基业2012年3月12三、产业门类筛选二、丰台总部基地现状与趋势一、产业发展现状与趋势四、产业空间布局第一部分丰台总部基地（东区）产业筛选及空间布局一、产业发展现状与趋势——全国3时间农业工业建筑业服务业2001年14.445.15.440.52002年13.744.85.441.52003年12.846.05.541.22004年13.446.25.440.42005年12.147.45.640.52006年11.148.05.740.92007年10.847.35.841.92008年10.747.56.041.82009年10.346.36.643.42010年10.146.86.743.12001-2010年国内生产总值构成变化趋势数据来源：国家统计局一、产业发展现状与趋势——北京42011年北京市地区生产总值构成情况2011年北京市主要产业增速比较数据来源：北京市统计局一、产业发展现状与趋势——丰台区三次产业增加值占地区生产总值比重（2011年）其它26%重点产业对地区生产总值贡献率（2011年）数据来源：北京市丰台区人民政府工作报告（2011.12）5一、产业发展现状与趋势——丰台区十二五重点实施“一轴两带四区”发展战略资料来源：北京市丰台区人民政府工作报告（2011.12）6二、丰台总部基地现状与趋势一期二期三期（待规划）园区产业构成园区发展状况中关村科技园区丰台园2011年2010年增速工业总产值（亿元）258.9223.216%总收入（亿元）25622135.720%其中：技术收入279.8279.9/：产品销售收入535530.40.9%出口总额（亿美元）97.716.8%利润总额（亿元）113.4107.65.4%数据来源：北京市丰台区统计信息网7符合国家产业发展规划及区域发展规划,具备较强的发展基础电子信息生物医药节能环保新能源新能源汽车金融服务信息服务商务服务科技服务流通服务园区产业深度升级，竞争力进一步提升二、丰台总部基地现状与趋势生产性服务业8三、产业门类筛选9现代服务业电子信息产业新能源产业环保产业汽车产业生物医药产业外部机遇国家、北京以及丰台区的产业规划方向内部诉求丰台总部基地一期、二期产业升级和配套细分产业筛选标准：1、产业具备良好发展空间；2、剔除不适合招商的行业（比如落后行业、行业集中度低缺乏大企业的行业）；3、华夏幸福已掌握相关资源的产业。三、产业门类筛选10产业大类细分行业产业大类细分行业现代服务业服务外包金融服务商务服务汽车产业汽车整车汽车零部件电子信息产业电子元器件制造电子计算机制造及软件业务通信设备制造家用视听及广播电视设备制造生物医药医疗器械化学原料药化学制剂中成药生物生化制品环保产业环保装备环保工程服务环保产品新能源风电光伏产品光热产品生物质能四、产业空间布局——具体主导产业筛选上，初步规划如下具体内容现代服务

金融商贸绿色低碳智慧研发金融商务科技中介会展会议环保设备新型电子元器件制造电子仪器设备家用视听及广播电视设备汽车电子系统大型展览展示交易博览品牌发布贸易洽谈环保设备环保工程服务电子信息生物医药生物芯片医疗器械生物医CRO中成药引领未来战略新兴产业定位利用北京国际会议之都优势，拓展国际化的会展服务体系，打造新创办会展的首选地、国际品牌会展会议的承载地重点发展工程服务的高端形态，大力发展科技中介服务，，吸引和培育中介服务产业链重点发展抗体、疫苗、基因药物、生物芯片、医疗器械、生物医药CRO等制造和研发，服务环渤海广大地区；智能建筑与节能建筑光伏产品生物质能新能源汽车以新能源引进和传统能源改造为核心，重点引进风能、生物质能、太阳能等可再生能源的总部、研发中心新能源

四、产业空间布局——打造“

一轴多片区”的空间格局A考虑丰台总部基地三期位置B考虑与一二期产业关联与配套C考虑现有项目实地分布状况一期二期规划三期汽博城居住小区亚洲•智慧总部公园中国总部经济产业极、世界景观办公风向标城市活力轴——连接轨道交通串联一二三期贯穿园区东西大力发展现代服务业，提升园区配套功能加强园区科技研发能力，发展研发总部大力发展战略新兴产业，促进产业升级现代服务城智慧研发港新兴创新核预留区四、产业空间布局——具体片区的功能定位主要包括以下三方面现代服务区块23设置原因：环境优越且离研发区距离较近，适合研发成果产业化，并寻找机遇发展战略新兴产业相关产业：环保设备、新能源等物业形态：中高密度企业办公与研发楼宇新兴产业培育区块科技研发区块设置原因：借势已成型主导产业，发挥产业集群优势，大力发展创新研发相关产业：生物医药、电子信息、汽车产业物业形态：中高密度企业办公与研发楼宇；

3211设置原因：靠近主要交通快速路四环线，并为丰台总部基地一二期提供相关配套服务相关产业：金融服务、商业贸易、会展会议、服务外包等物业形态：中高层办公楼宇、中型会展场所14三、丰台总部基地（东区）效果图二、丰台总部基地（东区）总平面图一、丰台总部基地（东区）规划理念第二部分丰台总部基地（东区）城市设计15一、规划理念16一、规划理念17一、规划理念18二、总平面图19三、效果图20三、效果图21三、鸟瞰图22透视图23中央公园24高科技广场25三、团队体系二、支持体系一、平台体系四、方法体系第三部分丰台总部基地（东区）招商引资计划五、产品体系六、服务体系华夏幸福基业构建六大体系，打造领先的招商引资能力平台体系支持体系团队体系方法体系产品体系服务体系1.平台体系：研究产业发展趋势，打造高端招商渠道①

产业研究院——研究产业发展趋势，为总部基地东区项目策划产业定位，提供细分行业企业目录——对招商活动提供行业研究、客户研究、培训等支持

②产业中国汇——通过汇集产业精英、政府官员和学界领袖的高端平台，对总部基地东区项目精准传播，全面提升其品牌价值和位势1.平台体系-①产业研究院A.产业研究B.产业规划行业趋势行业简报行业热点企业研究园区案例各行业白皮书园区产业规划产业园策划宏观经济研究区域发展模式产业研究院AB挖掘产业机会和区域价值，为总部基地东区项目的产业促进和招商引资提供智力支持1.平台体系-①产业研究院产业研究成果示例LED产业研究光伏产业研究产业规划成果示例配套产业园策划航天产业园策划案例1.平台体系-②产业中国汇

华夏幸福基业合作伙伴年会

活动刊物……政府官员产业领袖学界专家使命：汇聚产业力量，助推实体经济合作伙伴1.平台体系-②产业中国汇产业中国启动仪式行业领袖对话2011产业中国年会主题——寻找中国产业力量2011年12月21日，首届产业中国年会在北京中国大饭店隆重召开，汇集新能源、高端制造、汽车、电子信息等七大新兴战略产业领域的百余位高端企业领袖1.平台体系-③中国产业园区网首页产业地图版块打造中国工业地产行业媒体

园区推广企业推广招商引资总部基地东区项目12万条：覆盖各园区主导产业活跃企业数据库12000条：曾经接触过的企业主要负责人手机号码客户关系管理任务漏斗客户行业占比分析客户区域-行业分布图CRM-客户关系管理系统基于CRM系统数据的分析报告3.团队体系：针对海外、区域及全国性大客户设立招商团队华夏幸福基业具有全国规模最大、最专业的招商团队，是总部基地东区项目成功招商引资的良好保障区域招商大客户招商大型国企上市企业行业龙头电子信息汽车现代服务业生物医药装备……国外国企成长企业中型企业北京招商华北招商东北招商华东招商……海外招商团队德国美国……区域招商团队行业招商团队海外招商500余人专业团队区域产业跨越发展3.团队体系-办事处3.团队体系—为总部公园项目建立专业团队，加强资源整合总部基地东区为总部基地东区组建30人的区域招商团队华北招商东北招商华东招商中部招商海外招商大型国企上市企业行业龙头行业招商团队电子信息汽车现代服务业生物医药环保新能源AB区域招商项目大企业定向招商项目整合资源目标企业目录4.方法体系：直接、中介两种方式实施产业链招商以发展产业集群为目标，以产业龙头为核心，实施产业链招商，通过直接招商和中介招商两种主要方式，配合客户及项目数据库（CRM+Call

Center），实现总部基地东区项目招商引资的迅速推进客户及项目数据库（CRM+Call

Center）中介关系中介招商直接招商参加展会扫描开发区圈层活动电话营销整合营销关系招商推介会政府部门行业协会行业专家行业媒体签约企业……产业链招商总部基地东区项目4.方法体系—长期、短期相结合的招商方式挖掘现有资源，为总部基地东区项目快速建立形象立体招商全面铺开，为总部基地东区项目积累充裕客户资源CRM系统挖掘意向当前掌握的客户意向行业招商团队海外招商团队区域招商团队筛选有意向、且满足入园标准的企业快速建立形象通过挖掘目前客户潜力，推动一批企业快速入驻，建立项目形象CRM现代服务业电子信息产业新能源产业环保产业汽车产业生物医药产业客户关系长期维护推动产业升级面向规划的高端产业，有针对性地招商引资，推动区域产业升级多种招商手段4.方法体系—长期、短期相结合的招商方式编号办公面积需求企业名称行业1＞10000㎡博雅集团软件2联航控股集团3北京博奇电力科技有限公司环保产业4东方道迩电子信息15000~10000㎡北京郎驰百德进出口贸易有限公司进出口贸易2三五互联科技股份有限公司服务业3复兴华斯贸易有限公司服务业4北京世纪洪雨防水材料有限公司建筑材料1＜5000㎡汉朗光电电子元器件2诗道芬（上海）商务咨询有限公司服务业3北京希玛保龄设备有限公司体育器材4北京源特电子有限公司电子5北京腾控科技有限公司电子信息目前的战略合作客户5.产品体系：配合产业发展需求，全面提升载体打造工业地产产品系列以产业链招商方式建立完善的、有竞争力的产业环境打造在产业上关联、在空间上集中的企业集聚区以大项目带动区域产业结构升级吸引成长期或快速扩展期的制造企业、研发+制造企业承接成熟区域产业外溢，快速建立园区形象，初步奠定产业基础吸引大中型企业的研发、采购、管理、运营等高附加值环节，推动区域的总部经济发展以载体升级促进区域产业向现代服务业升级，构建二三产业结构合理的产业体系产业园产业港总部公园客户需求研究国际标杆研究产品标准化研究总部公园是华夏幸福基业近年来的重点产品线，总部基地东区项目将充分结合华夏在该领域的客户洞察、研究成果和经验沉淀，打造国际化、高标准的园区项目全程无忧管家式服务（1）环保审批（2）项目备案（3）注册登记（4）建设手续（5）消防手续（6）房屋确权手续生活服务企业服务（1）企业执照年检（2）筹建期税务申报（3）建厂及生产期间水电及其它事宜的协调（4）办理车辆月票（1）职工子女入学（2）办理户口迁移（3）租赁房屋等相关配套服务此外，为最大化项目品牌价值，构建系统有效的整合传播体系结合整个园区，将总部基地东区项目品牌价值最大化，从形象包装、广告推广、公关传播、活动营销等多个维度整合传播，构建完整的品牌塑造体系广告推广依托项目特质策划品牌形象、积淀品牌认知高举高打，持续推广A形象包装深度挖掘品牌形象内涵，拔高设计创意创建包括Logo在内的品牌系统B公关传播联合国内主流媒体，持续缔造园区诉求价值观C事件活动谋划事件营销，整合意见领袖，组织区域及项目研讨D发现价值创造价值传递价值43三、物业运营模式二、项目开发模式一、项目产品设计四、项目开发时序第四部分丰台总部基地（东区）开发方案一、功能产品——四大平台、十大产品华夏丰台科技园的主体功能是创业孵化、科技研发和总部办公，附属功能是商业配套、商务休闲和医疗教育配套科技创新综合体标准科技企业总部：标准化科技总部基地定制科技企业总部：个性化科技总部基地休闲广场：地面休闲娱乐、餐饮商街地下商街：地下休闲购物、互动娱乐区健康管理中心：健康体检、诊疗服务科教培训中心：科技培训、基础教育配套科技大厦：办公、展馆主题商务酒店：会议、酒店住宿四大平台创新服务平台、科技研发平台、总部办公平台、综合服务平台十大产品科技大厦、主题商务酒店、LOFT办公楼、公共研发楼群、标准科技企业总部、定制科技企业总部、休闲广场、地下商街、健康管理中心、科教培训中心“四大平台”之科技研发位置：园区入口标志性建筑建筑形态：体现创新文化的现代建筑群体量：12万平方米功能：行政、办公、商业集群区业态：一条轴线-科技大道

一个中心-科技广场（公园、旗阵、科技主题雕塑）

两座地标-科技大厦（管理办公、服务办公、规划展馆）

-主题商务酒店（包括会议中心）总部基地广场中关村软件园标志总部基地入口中关村生命科学园创新大厦苏州腾飞创新园“四大平台”之创新服务建筑形态：中型办公楼，内部根据大中企业的不同需求功能：为创新企业提供科研空间业态：创业家园、培训中心、地下餐厅、集中仓储创新基地公共研发楼群“四大平台”之总部办公标准科技企业总部定制科技企业总部建筑形态：围合式、生态型的办公楼宇功能：大中型科技企业总部配套业态：企业公馆、会所、俱乐部建筑形态：独栋，机构定制建筑功能：大中型科研机构总部、跨国公司区域研发中心业态：研发大楼、餐饮中心“四大平台”之综合服务（1/2）休闲广场位置：园区中央街区建筑形态：充满时尚气息的欧式建筑风格功能：餐饮、娱乐、休闲、购物的一站式风情街区业态：购物广场、餐厅、咖啡馆、书吧、健身房位置：地铁延伸区功能：满足园区及周边用户互动娱乐、购物休闲、商务交流需求业态：时尚品牌店、休闲餐饮、娱乐天地地下商街“四大平台”之综合服务（2/2）科教培训中心位置：园区南部医疗卫生用地功能：打造一家集保健、医疗于一体的全新会所式专业健康管理中心，设置健康体检、亚健康检测、体质体能检测、医学专家会诊、中医特色门诊服务健康管理中心说明：在一期（A,B区）开发范围内暂不包括健康管理中心和科教培训中心华夏幸福丰科建科技园项目公司资金一级开发债权廊分公司华夏物业委托经营性资产项目二级开发项目丰科建前期的一级开发为华夏二级开发保驾护航，成为市场取地成功的保障丰台政府土地市场取地工业地产产业招商出让时明确竞得方与一级开发主体协调规划、基础配套二、项目开发模式园区物业运营出租出售科技大厦出租给成长型企业、生产性服务企业、商户；休闲广场、地下商街出租给商户；公共研发楼群出租给科研机构和中小科技企业标准和定制科技企业总部出售给科技型企业、总部型研发机构；LOFT办公楼出售给科技创新企业；健康管理中心、科教培训中心出售给国内外专业运营机构托管主题商务酒店托管给具有专业运营经验的品牌集团，如喜达屋、万豪等；三、物业运营模式战略性新兴产业园区代表企业新一代信息技术京东方科技集团股份有限公司时硕微芯科技有限公司（中讯四方）廊坊雅安电子有限公司正通电子技术有限责任公司生物百灵威超精细材料有限公司中泰华威生物制药项目新能源联孚新能源电子科技有限公司菲斯曼控股国际有限公司意科新能源技术有限公司伯肯新能源设备有限公司易通新能源设备有限公司赫尔劳斯太阳能光伏有限公司新材料瑞迪明新型建筑材料有限公司宝迪科工贸有限公司波米电子材料有限公司高端装备正兴集团廊坊车轮有限公司安德建奇数字设备有限公司萨牌电器设备有限公司诚田恒业煤矿设备有限公司富邦德石油机械制造有限公司鑫科轨道交通设备制造有限公司恩希机床有限公司航天振邦精密机械有限公司畅享机械有限公司奥达核能工程有限公司瑞知创元机电科技有限公司天宜机械制造有限公司节能环保兢维环保设备有限公司优耐科照明电器有限公司恒盛环保设备有限公司科美意环保机械制造有限公司磊宏重工机械有限公司潮航环保工程有限公司迪诺斯环保设备制造有限公司新能源汽车中华电动汽车招商来源三、物业运营模式53四、项目开发时序一期开发科技大厦商务酒店创业基地标准企业总部健康管理中心科教培训中心二期开发休闲广场地下商街公共研发楼群定制企业总部三期开发配套商业标准企业总部定制企业总部项目整体分期四、项目开发时序A区B区

编号占地面积（公顷）建筑规模（万平米）栋数产品类型A1A2B1B2B3B41.75万m21.3万m21.15万m20.85万m20.63万m20.47万m2A区1516-493.177.478无1栋6栋4栋6栋2栋1516-553.718.79111516-621.354.051小计

8.2320.3120B区1516-355.9113.89134栋4栋10栋9栋无4栋1516-367.9919.34181516-370.420.291小计

14.1933.6532总计

22.4253.96522012年重点项目四、项目开发时序A区开发时序2012年3月2013年8月2013年2月准备阶段：1.完成项目建议书；2.完成可行性研究报告；3.市场取地；4.完成建筑设计；5.办理各类手续和证件；6.招标确定施工单位实施阶段：1.平整土地，土建施工；2.制定租售方案；3.制定前期招商方案；4.办理相关手续销售阶段：1.预售工作启动；2.招商工作全面启动3.园区运营管理B区开发时序2013年8月2014年1月2014年7月准备阶段：1.完成项目建议书；2.完成可行性研究报告；3.市场取地；4.完成建筑设计;5.办理各类手续和证件；6.招标确定施工单位实施阶段：1.平整土地，土建施工；2.制定租售方案；3.制定前期招商方案；4.办理相关手续销售阶段：1.预售工作启动；2.招商工作全面启动

3.园区运营管理56序号项目基数单价总额（万元）备注一项目收入20.3万平米

485,825可售物业回款之和（一）研发办公类19.1万平米25000元/平方米

453,506研发办公类售价按25000元/平米计算（二）商业类1.2万平米28000元/平方米

32,319商业类售价按28000元/平米计算二项目投资支出

342,205项目总投资支出（一）土地成本

126,767土地总成本，含出让价格及契税（二）建安费用20.3万平米

105,480物业建安费之和（三）管理费用485825万元2.0%

9,717管理费用按销售收入的2%计算（四）销售费用485825万元3%

14,575销售费用按销售收入的3%计算（五）财务费用232247万元6.65%

30,117财务费用按土地费用、建安成本之和的65%为基数，利率按6.65%计算，贷款期23年（六）不可预见费232247万元3%

6,967不可预见费按土地费用、建安费用之和的3%计算（七）税金485825万元10.00%

48,583