2025年存量时代楼市的特征、趋势及机会研判

Part1.宏观经济形势背景宏观经济形势背景宏观经济形势背景2024年全国实际GDP增速5.0%,低于2023年经济增速5.4%,分季度看，2、3季度经济运行压力明显加大，GDP实际增速下滑。其中，固定资产投资、社零同比增速持续放缓，且均低于GDP增速，仅出口金额增速较快，明显带动经济增长F%从消费端来看，2024年全国就业形势更加严峻，城镇调查失业率上升至5.0-5.4%。在宏观层面进一步表现为个人所得税负增长，居民收入面临实质性下跌。同时，量入为出下，居民削减非必要支出，全国消费需求减弱2023至2024年12月中国城镇调查失业率2022至2024年全国个人所得税累计同比%2023年起，全国个人所得税进入负增长阶段—中国：31个大城市：城镇调查失业率—中国：城镇调查失业率2024年起全国税收收入增长停滞，截至12月累计同比增长1.3%、多数月份负增长。财政收入承压限制政府支出及投资，必须通过发行国债补充财政的方式发挥财政稳增长的作用。分投资类别看，房地产开发投资连续3年负增长，主要是靠制造业投资及基础设施建设投资推动2022至2024年全国一般公共预算收入累计同比2023年持续收窄2024年再次负增长2021至2024房地产开发投资、制造业投资及基建投资累计同比增速%固定资产投资靠制造业投资和基础设施建设投资支撑52023-102023-102022-102022-112022-12财政政策持续发力，托底经济运转TSPUR同策短期财政政策发力，发布10万亿化债方案，降低地方政府财政压力，加速风险出清。叠加各地自主推出的消费补贴、家电补贴、汽车以旧换新补贴等，抵御下行压力，托底经济运转十四届全国人大常委会第十二次会议10万亿元·从2024年开始连续五年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。·这次全国人大常委会批准增加的6万亿元地方政府债务限额。·2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。·2028年之前，地方需要消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅下降至2.3万亿元，化债压力大大减轻。四个注意点：1.十万亿专项债属于换水，而非放水，更非替地方政府兜底还债，只是隐债显性化，并用长债置换2.化债主体是地方，中央没有兜底，主要集中在经济大省3.10万亿化债，化的是债务的暴雷的风险，与2008年4万亿投资拉动经济有本质区别4.并未化解全部隐形债务，债务压力仍然存在以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣特朗普执政后迅速开启新一轮加征关税，2月1日起，对进口自中国的商品加征10%的关税。而根据其竞选主张，未来对所有中国商品征收60%的关税，预计2025年出口环境面临更大压力-2025年2月1日起，特朗普政府宣布对墨西哥和加拿大商品加征25%的关税。-特朗普政府宣布对中国商品加征10%的关税。-特朗普还计划对所有进口自中国的商品额外征收10%的关税。-特朗普政府计划对所有进口钢铁和铝征收25%的关税-特朗普还提出对全球所有进口商品征收10%的基线关税。特朗普计划对汽车、药品和半导体芯片行业征收25%左右的关税。自美国大选后，中美双方新一轮的贸易战、科技战已经开始·出口退税重大调整，取消、下调260多项产品退税·12月3日对镓、锗、锑、超硬材料、石墨等关键原料进行反制措施，不仅禁止国内企业出口美国，“管辖”限制转口出口到美国的单位·12月5日，财政部就政府采购活动中既有本国产品又有非本国产品参与竞争的，对本国产品的报价给予20%的价格扣除，参与评审。·12月9日，国家市场监督管理总局对英伟达公司开展立案调查，聚焦英伟达2019年收购以色列芯片厂商Mellanox(迈络思)一事·1月2日，中方对10家美国企业采取不可靠实体清单措施，禁止上述企业从事与中国有关的进出口活动·2月4日，发布对钨、碲、铋、钼、铟相关物项实施出口管制的公告，对仲钨酸铵等25种稀有金属产品及其技术实施出口管制。·2月10日，对原产于美国的部分进口商品加征关税。对煤炭液化天然气加征15%关税，对原油农业机械大排量汽车、皮卡加征10%关税美方行动12月2日，美商务部工业和安全局新修订的《出口管制条例》,正式将中国140家半导体企业列入“实体清单”。而且对24种半导体制造不允许这些国家给被列入“实体清单”的中国企业提供任何采用美国12月23日，美国启动301条款调查，将于2025年把中国芯片的关税税率从目前的25%提高到50%。·2月1日，特朗普签署行政令，依据美1976年颁布实施的《国家紧急状态法》宣布国家进入紧急状态，对来自中国的商品加征10%的关税·2月10日，特朗普发布行政令，宣布自2025年3月12日起，对从所有国家地区进口的钢铁产品加征25%的关税·2月11日，再次发布总统行政命令，自2025年3月12日起，对从所有国家地区进口的铝产品加征25%的关税(中国的铝产品自2018年起就在被加征国家名单内，现关税从加征10%上调到25%)美国降息，人民币进入升值通道，不利于出口增长TSPUR同策2024年9月起，美国再度进入降息周期，未来随着美国利率持续下降，资本流出美国，人民币再度进入升值通道，不利于出口增长654321654321 人民人民币贬值值02024年11月8日，美联储再次降息25BP2024年12月19日，美联储再次降息25BP—美元兑人民币汇率—2024年12月19日，美联储再次降息25BP2024年7-9月，在美联储开启降息前，中国顺应经济形势变化，降低市场利率，试图推动经济企稳，在4季度实现M1同比跌幅持续收窄，经济环境好转。但当前美联储降息进程缓慢，中国仍面临外汇储备流出、汇率的压力，短期中国货币政策2023至2024年中国利率变化%%美联储降息前—7天逆回购利率—1年MLF利率—5年LPR—1年LPR2023至2024年12月中国M1同比2022年至今，全国房地产行业增加值连续下跌，至2024年跌至8.46万亿元，同比下跌3.9%。占GDP比例跌至6.3%。2024年房地产业对GDP增长的贡献率为-2.46%,实质性拖累经济增长2016至2024年全国房地产业增加值及占GDP比例2023至2024年中国房地产业对GDP累计同比增长的贡献率房地产业增加值—占GDP比例宏观经济形势背景内部环境·经济运行压力加大宏观经济形势背景内部环境外部环境房地产房地产2024年房地产发展形势楼市政策演变：二季度守势、四季度全面进入攻势TSPUR同策两个条件给出稳经济、稳楼市的政策信号二季度宏观经济下行压力房地产降幅较大三季度美国降息经济形势的判断政策改攻势储备政策尽出四季度宽货币：→增财政：四季度积极信号全面释放稳地产：活资本：2024年1-3季度楼市调控政策基调为防范、化解房地产风险，至9月26日，政治局会议彻底转向，全面刺激住房消费，持续推动房地产止跌企稳低存量房贷利率低存量房贷利率产市场止跌回稳3月政治局会议4月7月9月10月政治局会议中央经济会议12月结合结合信贷规模增加到4万亿2024年9月26日政治局会议，促进市场止跌回稳，在12月政治局会议上进一步强调，"持续用力推动房地产市场止跌回稳”促进房地产市场止跌回稳●全会指出，“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大"白名单"项目构建房地产发展新模式●全会指出，“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。"止跌回稳”,“要支持经济大省挑大梁”,就是要发挥一线城市楼市风向标的作用，进而带动二线、三四线城市的上涨制在推进保交楼里面发挥了巨大作用，保交付了5000多个项目，发放万亿的贷款。未来可能降低审批门槛、增加支持力度和范围钱四位一体的供需结构模式。盘活存量、控制增量，按需供应政策来降低购房者的交易成本，是未来刺激需求的主要方向2024年9月24日央行发布五项房地产金融的新政策。除降低存量利率、房贷首付比例外，直接提●"引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。"2、统一房贷最低首付比例至15%●“商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。”●“房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策从2024年12月31日延长到2026年12月31日。"●“将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。”●“研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地”央行新政为市场注入四重利好加点始终跟随。本次调整直接降低加点，如果以200万贷款为例的话，每年节约的利息约一万元左右，这也支撑了改善需求释放，同时，还能应对消费降级，提高居民的潜在消费能力。能够降低改善的门槛压力，叠加降低按揭贷款利率，效果会更好。100%,央行配资面将会收窄，但降低了地方政府筹资和协同推进的压力，加快保障房再贷款推进的节奏。的内容，能够给居民看到国家通过金融支持经济发展以及提振房地产行业的态度和政策导向，增加对于房地产行业的信心。一线城市集中调整政策，主要集中在3点：1、降低限购门槛、增加购房套数甚至取消限购；2、降沪七条9.29北京新八条9.30深圳929新政广州9.29新政●外环外社保3年改1年●居住证满三年积分满足/社保税单满三年家庭同等沪籍●临港工作可额外增加1套名额●降低存量房贷利率●降低首付，首套15%,二套20%(差异化区域)、25%●不区分非普通和普通住宅●人才购房1年、5环外社保/个税2年、5环内社保/个税3年●户籍单身带子女按家庭执行限购●通州不再单独限购，按全市政策●降低存量房贷利率●降低首付，首套15%,二套20%浮40万元●不区分非普通和普通住宅●完善“市场+保障”住房供应体系●核心区深户家庭可买2套、单身1套，非核心区均可再买1套；非非核心区不限购。多孩非深户家●降低首付，首套15%,二套20%。多孩家庭买二套房可参考首套贷●增值税5改2●商品住宅和商务公寓取消限售、●本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的比例统一为15%●允许满足一定条件的存量房贷重房贷利率房地产政策“组合拳”全面实施TSPUR同策2024年房地产政策全面放松，一整套涵盖从地方调控限制、贷款支持、税费减免以及中央专项资金支持的组合拳全面实施。尤其以货币化安置为主的方式推动100万套城中村和危旧房改造，为大量二三线城市直接注入新增购买力，助力楼市止跌国务院新闻办公室四个取消THESTATECOUNCILNFORMATIONOFFI四个取消四个降低两个增加10月17日，住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门房地产政策“组合拳”取消普通住宅和非普通住宅标准降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担新增实施100万套城中村改造和危旧房改造将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿 2024年10月财政部在国新办新闻发布会中则正式明确“允许专项债券用于土地储备”。 2024年11月自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回 2024年10月财政部在国新办新闻发布会中则正式明确“允许专项债券用于土地储备”。 2024年11月自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》提出，“优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地”。 2024年12月国办发布《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》提出，“允许专项债券用于土地储备，支持城市政府回收符合条件的闲置存量土地，有需求的地区也可用于新增土地储备”。广东省多个地区公示了第一批拟用专项债收购存量土地的具体项目名单及价格，政策正在进入落地期。城市收储土地数量/宗收储金额/亿元惠州珠海茂名广州汕尾6茂名4中山3云浮佛山8江门5梅州潮州32韶关2东莞1房地产开发投资及新开工面积阶梯式下滑TOSPUR同策现阶梯式下滑的趋势0.0房屋新开工面积—同比2024年全国宅地成交量价齐跌，竞争向一线城市聚焦TSPUR同策2021-2024年全国住宅类用地成交建面从15亿平米逐年降至7.2亿平米。2024年土地成交均价3543元/平米，同比下跌8.2%。分能级看，2024年一二三线城市土地成交量环比均下跌，仅一线城市市中心土地较热，造成结构性地价上涨，楼面均价升至2.97万元/平米，同比增长23%2021至2024年全国住宅类土地成交规划建面、楼面价2023、2024年不同能级城市住宅类用地成交规划建面、楼面价8.06.04.02.00.00002024年全国商品房市场量价齐跌TOSPUR同策2021-2024年全国商品房销售面积、金额连续阶梯式下跌。至2024年商品房成交9.7亿平米，同比下跌12.8%,跌幅进一步收窄。成交金额9.7万亿元，同比下跌17%。分月度看，926政策转向后，11-12月成交增速转正2020至2024年全国商品房成交面积、金额及均价2023、2024年全国商品住宅月度成交面积及同比增速 万平米万平米11-12月同比增速转正2023-102023-112023-122023-102023-112023-122024-102024-112024-1200商品房销售面积商品房销售额——销售均价月度成交量—|同比增速以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣分区域看，2024年全国楼市呈现普跌行情。东部地区是商品房成交的主力地区，2024年成交金额跌12.7%亿元02023年万平米0东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省(市);中部地区西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省(市、自治区);东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。-12.7%-12.1%2024年同比-10.1%2024年30个大中城市成交量下跌，月度跌幅持续收窄TSPUR同策2024年30个大中城市共成交1.06亿平米商品住宅，同比下跌22.7%,仅为2021年高峰期的一半。2024年1-10月，30城月度成交量同比下跌、但跌幅持续收窄，11-12月受政策推动，同比增速反弹至20%左右，2025年1月受过年影响，同比下跌15%2021至2024年三十个大中城市商品住宅成交面积及同比增速2023、2024年三十个大中城市商品住宅月度成交面积及同比增速011-12月同-22.7%0普遍在15-30%之间城市2023同比2024同比城市2023同比2024同比2023-2024成交量月度走势上海青岛北京郑州u广州重庆Il.1深圳南京l成都苏州武汉-__西安宁波天津南昌杭州厦门济南大连 核心城市整体面临去化压力，低能级城市库存压力更大TOSPUR同策核心一二线城市同样面临去化压力，去化周期普遍在15-20个月。而东北二线、大量三线城市去化周期依然较长6个月去化周期/月12个月去化周期/月青岛武汉广州济南杭州北京上海徐州大连南京苏州哈尔滨深圳南昌常州南通以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣2024年二手房成交占比增加，加速替代新房TSPUR同策2024年典型20城的二手房、新房成交面积比上升至1.51。2024年7月该比例最高触及1.87:1。下半年楼市新政频发，尤其“以旧换新”、“房票”政策加速新房消化，该比例降至1.220城新房、二手房成交量20城新房、二手房成交量20城新房、二手房成交量万平米二手/一手2022年起二手、2022年起二手、一手的比例持续上涨居民买房偏好明显转变002019年01月2019年01月0注：20城包括北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、武汉、宁波、合肥、天津、南京、成都、大连、厦门、西安、青岛、济南、南昌、郑州、苏州以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣2024年品牌房企销售业绩大幅下滑。TOP10房企平均销售金额1978亿元，同比下跌24.1%。TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100的企业销售金额跌幅约30%。销售规模达千亿级房企仅11家，百亿级房企仅86家，千亿级、百亿级规模的房企数量持续减少2024年品牌房企销售金额及同比2021年至2024年各年千亿、百亿房企数量0-24.1%-33.1%销售额均值(全口径)—同比下跌■2021年■2022年■2023年■2024年品牌房企以销定投，2024年拿地金额占销售金额的比例仅17%,叠加销售规模下降，投资区域收缩，更加聚焦核心城市。2025年元旦过后，保利发展、招商蛇口、建发房产、中海地产等多家品牌房企，合并销售贡献低的城市公司2020-2024销售百强房企拿地金额/销售金额的占比招商蛇口招商蛇口经理；原沈阳总经理程晓辉，调任北方区域2024年全国楼市总结2024年全国楼市总结城市面二手房企业面全国楼市总结全国楼市总结全国城市分化，4季度受政策影响翘尾，全国城市整体面临去化压力2025年市场趋势及机会一、2025年全国楼市趋势我国房地产市场发展的四个阶段2022-以后98房改-2008年2022-以后98房改-2008年资产管理服务阶段需求拉动阶段供给驱动阶段投资驱动阶段资产管理服务阶段需求拉动阶段供给驱动阶段附加值●管理附加值●管理●金融●●●物业运营经纪●竞争经纪●乡以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣住房双轨制变革住房双轨制变革逐渐构建保障住房和市场建立“人、房、地、钱”要素联动机制，以"人定房”是大趋势建立“人、房、地、钱”要素联动机制，以"人定房”是大趋势逐渐构建"现房销售"、低杠杠率、慢周转的开发新模式逐渐构建"现房销售"、低杠杠率、慢周转的开发新模式开发模式变革1.政策研判：逐渐构建保障住房和市场化改善住房的二元居住格局TOSPUR同策2025年我国住房双轨制的二元居住格局会更为清晰，该制度也是住房长效调控机制的重要内容之一。保障住房体系主要以配租和配售两种模式，供给将按照“以需定建”确定规模，短期内将会通过收取存量而非新建的方式来兼顾解决库存问题。市场化的住房体系将会由中高端改善产品主导，且主要集中在一线和核心二线等高能级城市二线城市二线城市四五线配租型配售型四五线配租型配售型以收(存量)代建1.政策研判：“人、房、地、钱”要素决定投资价值聚焦人口流入区我SPUR同策2023年不同区域人口变动情况(单位：万人)2023年常住人口2022年常住人口贵州9北京1陕西四川安徽江西山西广西山东√“人、房、地、钱”要素联动机制最核心的是“以人定房”;√常住人口增长量与城市房地产投资价值呈正比例关系，人口净增量越大，人口净流出的区域将失去房地产投资价值；√人的结构决定了住房的结构，高收入群体将会通过市场化的方式购买市场上高端品质住宅，低收入群体更多通过保障住房来解决居住问题；√需求的结构化决定了未来供地结构化的特征，人口流入的区域还有供地指标，人口净流出的区域未来更多是通过存量盘活的方式来解决；针对中低收入群体要提供保障性质的用地。2.房企趋势：规模会进一步缩减，再投资和项目盈利能力是衡量企业生存的标准房企在行业中的地位划分一梯队一梯队三梯队二梯队√2025年是行业风险加速出清的一年，三梯队的企业将会逐渐被市场淘汰√再投资能力和项目盈利能力是衡量企业能否生存的标准。√一梯队的房企最具竞争力，也是未来中高端项目主要贡献者√二梯队房企属于被动防守型，短期内企业仍然可以生存，但是仍然面临长期生存的压力国家/城市高点低点周期累积跌幅趋势日本15季度-31.1%-14.1%急涨急跌，跌幅先快后稳19季度-4.1%-1.7%急涨急跌，跌幅先快后稳东京20季度-0.7%急涨急跌，跌幅先快后稳美国22季度-15.7%急涨急跌，跌幅先快后稳纽约23季度急涨急跌，跌幅先快后稳英国25季度急涨急跌，跌幅先快后稳22季度-8.1%急涨急跌，跌幅先快后稳18季度急涨急跌，跌幅先快后稳新加坡16季度-2.7%急涨急跌，跌幅先快后稳24季度急涨急跌，跌幅先快后稳15季度-11.7%-1.1%连续下跌，跌幅收窄3.市场趋势：2025-2026年延续窄幅下跌趋势TOSPUR同策参考发达国家规律，面临楼市危机，平均下跌周期约5年左右，其中前3年为急跌期，之后楼市重新进入上行周期。中国楼市以2021年为高点，2021至2024年前3年为急跌期，再经历2年左右的调整，2025-2026年才会企稳最短15季度(3.75年)最短15李度(3.75年)最长25季度(6.25年)最长24季度(6年)平均19.8季度(5年)平均19.3季度(5年)中位数21季度(5.25年)中位数19季度(4.75年)最低-16.6%最低-16.6%最高-65%(香港连续两轮下跌)最高-65%(香港连续两轮下跌)平均-34.1%去掉极值平均-30.9%去掉极值平均-31%集中下跌区间-25%-40%集中下跌区间-22%-38%3.市场趋势：2025年会呈现"阶梯式L型"下探TOSPUR同策金融指标是我国楼市的前导性指标，根据金融指标中，存在继续下探的空间。2022年—2025年处于下行周期阶段，走势呈现“阶梯式L型”下探。可以预判2025年我国楼市仍将处于下行阶段，核心城市有望在2025年底左右企稳2016年-2024年M1同比增速趋势及预测//预计2025年全国商品房销售规模降幅8-10%2021202220231999至2023年美国新房、二手房套数及比例1999至2023年美国新房、二手房套数及比例我国核心20城新房、二手房成交量我国核心20城新房、二手房成交量1992至2023年日本首都圈新房、二手房套数及比例019921994199619982000200220042006200820102080二手/一手以客户为中心，持续提供卓越高效的不动产交易、运营和投资服务，促进城市的发展繁荣二、2025年全国楼市机会在当前的市场环境下，尽管房地产市场整体低迷，但一线核心城市入稳定的核心二线城市，依然保持着一定的市场热度和较强的需住宅项目，凭借精准的市场定位、高品质的产品设计以及优越的地获利机会2024年成交金额80亿以上的项目●北京*销售80亿以上1个项目..销售80亿以上2个项目销售80亿以上9个项目销售