机电设备、设施的维修保养和运行管理

机电设备、设施的维修保养和

运行管理（新版）

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statemanagementandcontrolofallpeople,objectsandenvironmentsinproduction

（安全管理）

单位:______________________

姓名：______________________

日期：______________________

编号：AQ-SN-0095

建筑安全IBuildingSafety

建筑安全

机电设备、设施的维修保养和运行管理（新

版）

说明：安全管理是企业生产管理的重要组成部分，是一门综合性的系统科学。

安全管理的对象是生产中一切人、物、环境的状态管理与控制，安全管理是一

种动态管理。可以下载修改后或直接打印使用（使用前请详细阅读内容是否合

适）。

（-）因机电设备的要害部分基本是在机房，机房管理是维修、

保养、运行的重点。本大楼主要电气机房是1600KV配电室。

（二）给排水系统

对系统的了解：

1.给水系统

消防泵房设独立生活水。由市政管网直接供水至水池，通过生

活给水泵组（变频供水）向楼层供水，三层及以下楼层由市政管网

直接供水。

2.排水系统

Fl-F14层卫生间粪便、地漏排水经WL-1、WL-2、WL-3三根污水

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立管、由B1层排入市政排水系统出户。

3.雨水系统

F14层屋面，分别经雨水口内排至YL-1〜6雨水立管，由F1雨水

出户管排至室外（或排至室外散水面）。另B1层坡道雨水排至地库

集水池，由潜水泵提升排出。

常见维修要点：

1.管道漏水修理

2.管道堵塞排堵

3.水龙头与阀门的维修

4.卫生洁具的维修

5.电热水器的常见故障及排除

6.水泵保养及维修

7.压力表的校验

8.潜水泵的检查保养

9.热交换器的运行与维修

10.生活水箱的清洗消毒

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（三）共用照明系统

对系统的了解

1.B1车库、设备机房均采用普通日光灯；水泵房采用防水型灯

具；其它楼层大多采用（隔栅式日光灯）；部分区域根据需要采用白

炽灯或节能灯。

2.一般照明以单电源供电，照明及插座分别由配电箱分支路供

电，照明支路采用单相两线制，插座支路采用单相三线制并设漏电

开关保护；事故照明采用双电源末端互投，由专用的配电箱供电。

照明控制：一般房间及接待所、多功能厅采用就地控制，公用

场所如应急照明、室外立面照明、路灯等采用集中控制方式均由楼

宇自控的DDC控制，每层电气竖井内未设电度计量装置。

常见维修要点

1.电气电路故障：断路、接触不良、漏电等故障判断和维修

2.绝缘电阻测量及损伤线更换

3.配电箱的检查

4.照明灯具的维修

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（四）通风空调系统

常见维修要点：

1.空调处理机组

2.风机盘管

3.末端控制装置

4.分体式空调机

5.双温水系统

6.加湿装置

（五）供暖供冷机组

对系统的了解：

1•夏季供冷、冬季供暧均采用美国顿汉布什澳化锂吸收式电力

冷温水机组，其特点是节能环保。

2.运行维护要点：

真空度的管理

冷剂的净化

吸收液的管理

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冷却水的管理

预防及及时处理结晶

天然气系统安全管理

3.冷却塔

冷却塔主要注意其水质清洁并及时补水，避免对直燃机造成损

害。

（六）消防设施设备

对系统的了解：

1.本楼水灭火系统是由自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、

B1消防水池、消防水泵机组共同组成。室外设有消防水结合器。

2.运行维护要点：

自动喷洒系统

气体灭火系统

管道阀门

电接点压力表

（七）垂直交通运输系统

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对系统的了解：

1.本楼设有消防梯1台，停层站15/15,

客用梯4台，停层站15/15,

2.监控管理系统、电梯的运行可以在（中控室/消防中心/远程

监视运行和火灾应急控制）

维护要点：

1.物业管理者应做的工作：钥匙、日常巡检维护、收集资料、

按期报检、管理备品备件工具、建立使用制度等；

2.设备专业维护：（选择具备资质的分包方，按周期维保，以

及建立确定应急处理办法。）

（八）楼宇自控系统

对系统的了解：

1.本楼是以较高标准的智能化办公楼为设计和建设目的的，因

此基本具有：

楼宇设备自动化BAS系统

消防管理自动化FAS系统

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安防管理自动化SAS系统

（以及通讯自动化CAS系统

办公自动化OAS系统）

楼宇自控：消防报警与设备联动、保安监视、综合布线。（以及

出入控制、防盗报警、停车场管理、智能卡）等系统的先进性、实

用性、安全性、可扩充性，对维护进行统一管理提供了集中、方便

的条件。

楼宇自控系统：

监视：空调机组、冷却塔、水泵、送排风等设备的运行状况；

监视：水池水位、环境温、湿度、设备压力等；

可控制：部分设备启、停，照明系统的开关等。

消防报警系统：具有火灾控测器报警和联动切换设备状态的功

能。

2.运行维护的要点：结合实际正确使用设备

熟悉操作系统和应用软件的构成

保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录

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