洋房+叠墅+合院居住区规划设计投标方案

大华解忧湖项目设计区位分析基地特征周边情况上位规划规划条件市场分析背景分析BACKGROUND壹背景分析·

区位分析、周边交通Backgroundanalysis区位分析周边交通贾汪区位于徐州东北部，是徐州六个市辖区之一，总面积

612

平方公里，2019

年底人口为

52

万人，占全市市区人口

15%。贾汪区规划六大板块布局区，本案位于潘安新城板块，是贾汪区近年来主力发展的城市高地。公交：地块隔壁有公交站，可乘坐

101/27

路，到达徐州火车站、贾汪新工区等地，通达贾汪城区与徐州市中心。自驾：从项目驾车

2

分钟即可驶至徐贾快速通道，经徐贾快速通道约

15

分钟可至高铁站，约

20

分钟至云龙万达，约25

分钟至贾汪城区，约

35

分钟可至徐州主城区。地铁：项目临近地铁

S1

号线科教园区北站（规划中），无缝连接贾汪—徐州沿线。基地壹背景分析·

资源配套Backgroundanalysis资源配套贾汪区位于徐州东北部，是徐州六个市辖区之一，总面积

612

平方公里，2019

年底人口为

52

万人，占全市市区人口

15%。贾汪区规划六大板块布局区，本案位于潘安新城板块，是贾汪区近年来主力发展的城市高地。环境：环境优越，项目西侧、南侧为解忧湖（在建），双侧临湖，推窗即景。商业：目前区域内商业较为匮乏，奥特莱斯、权台创意园在建中，奥特莱斯预计

2021

年开业。科研：区域内科研项目规划较为丰富，未来将有多个科创园区，会吸引大批高知分子入驻。教育：目前江苏师范大学科文学院已开学，徐州幼儿师范学院已入场施工，徐州生物工程学院已择址完成，公园巷小学、徐州市第十三中学宣布入驻。壹背景分析·

基地现状Backgroundanalysis壹背景分析·

竞品分析

(洋房类）Backgroundanalysis壹背景分析·

竞品分析Backgroundanalysis板块外洋房产品竞品项目研究—浅山风华143m²壹背景分析·

竞品分析Backgroundanalysis板块外洋房产品竞品项目研究—富春山居143m²壹背景分析·

竞品分析Backgroundanalysis板块外洋房产品竞品项目研究—璞樾门第135m²壹背景分析·

竞品分析Backgroundanalysis板块外洋房产品竞品项目研究—楚河金茂府145m²壹背景分析·

竞品分析Backgroundanalysis板块外洋房产品竞品项目研究—春风南岸141m²壹背景分析·

竞品分析Backgroundanalysis总结：·竞品多数为刚改、改善型楼盘，户型面积段100-190m²·户型结构较为经典，面宽分配如下：²130-143m

，竞品面宽多为

4

面宽，主流配置：四室两厅两卫。144m

以上，竞品较少，面宽为

4

面宽，配置：四室两厅三卫。²·竞品中的优势：客厅双阳台、卧室带阳台、空间利用率高·竞品中多数存在的问题：厨房跟餐客厅的互动较弱整体面宽偏小导致功能房间体验感很差壹背景分析·

竞品分析

(联排类）Backgroundanalysis壹背景分析·

竞品分析Backgroundanalysis²别墅产品竞品项目研究—禹州鹭湖朗廷（联排

192m

）壹背景分析·

竞品分析Backgroundanalysis²别墅产品竞品项目研究—弘阳凤鸣府（合院

150m

）壹背景分析·

竞品分析Backgroundanalysis²别墅产品竞品项目研究—融创凤鸣桃源（合院

160m

）壹背景分析·

竞品分析Backgroundanalysis²别墅产品竞品项目研究—弘阳璞樾门第（联排

218m

）壹背景分析·

竞品分析Backgroundanalysis²别墅产品竞品项目研究—富春山居（联排

220/238m

）壹背景分析·

竞品分析Backgroundanalysis别墅产品竞品项目研究—户型分析²·合院产品户型面积段

130-160m

，户型

结构较为经典，多数为

3面宽，主流配置四室两厅三卫。²·联排产品户型面积段

190-240m

，户型

结构较为经典，多数为

2面宽，主流配置五室三厅四卫。·竞品中的优势：空间利用率高·竞品中多数存在的问题：附赠面积较小、功能分区合理性较低，居住体验感一般。壹背景分析·

规划设计条件Backgroundanalysis规划条件小地块大地块用地性质：用地性质：住宅总用地面积

15667容积率：1.2计容面积：总用地面积：97108m²容积率：1.11-1.2计容面积：总计容

11530m²建筑密度：28%建筑限高：≤

27m绿地率：≥

30%出入口位置：机动车车出入口设置于芝兰路及文化路；人行出入口设置于星光大道建筑密度：28%建筑限高：绿地率：≥幼儿园出入口位置于芝兰路及置于星光大大地块幼儿园用地性质：幼儿园班数：12

个班总用地面积：8090m²容积率：0.6-0.9计容面积：总计容

4854m²建筑密度：≤

28%建筑限高：≤

20m绿地率：≥

30%壹背景分析·

规划解读Backgroundanalysis挑空阳台飘窗住宅建筑每套住宅的阳台，其结构底板水平投影面积之和小于

10

平方米（含

10平方米）的，应按其结构底板水平投影面积的

1/2

计入

容积率。住宅建筑中符合以下条件之一的阳台，应按其结构底板水平投影

面积全部计入容积率：主体结构内的；总进深尺寸大于

2.

10

米的；每

套住宅阳台水平投影面积之和超出10

平方米的部分。住宅建筑层高超过

3.

6米，计算容积率指标时，每超出

2.

2

米，则该层建筑面积按该层实际建筑面积增加

1倍计算，不足

2.

2

米的，该层建筑面积按该层实际建筑面积增加

0.5

倍计算；结构净高在

2.1

米及以上的飘窗，按其围护结构外围水平

面积全部计入容积率；结构净高在

2.

1

米以下的，窗台与室内楼地面

高差在

0.45

米以下或平均进深（自墙体外边线至飘窗外边线）大于0.6

米的飘窗，按其围护结构外围水平面积的

1/2

计入容积率。其中住宅、

公寓建筑的起居厅，办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、釆

光厅、大型会议室等公共部分仍按其实际建筑面积计算容积率。阳台进深不大于

2.1

米；单户投影面积不大于

10

平方米住宅的起居厅可做挑空飘窗进深不大于

0.6

米壹背景分析·

设计指导意见Backgroundanalysis一、总图布置原则：1、沿湖布置联排（即合院），地块北侧布置洋房，所有产品最大化的享受湖景资。2、联排产品要做到最大化。3、配套社区用房、商业不得占用面宽资源。4、本次方案设计要求两个地块统一考虑，两个地块的指标均按大地块的规划指标各自满足。二、单体设计原则1、洋房产品户均控制在

139

㎡以内，层数

8+1，层高

3m，在原有户型的基础上，考虑湖景资源，降低首层面积，释放密度，洋房要求四面宽，多附加值。2、联排（合院）产品户均

170

㎡以内，沿湖一侧采用大面积套型，面积控制在

170~180

㎡，内部采用小面积套型，面积控制在

160~170

㎡以内，湖景最好的地方可以面积适当放大，但要控制在

180

㎡以内

,

层高

3.2

米。苏州万科成都麓湖苏州旭辉案例借鉴STRATEGY贰案例借鉴Casetolearnfrom苏州万科大家SuzhouVankeeveryone区位：苏州项目类别：别墅亮点：万科大家位于苏州市工业园区青剑湖，由江苏苏南万科房地产有限公司建成，总建筑面积

30000，总占地面积

50000，共计房屋

127

户。特色的中轴线空间，将整个居住区各个组团间的联系梳理的清晰明了。“大家”的中轴线，半私密

/

半公共空间通过庭院、广场和连廊消除了固定边界的存在。同时，各种功能设置，如接洽、办公会议、休闲娱乐等，整合在一起，形成循序渐进的序列。贰案例借鉴Casetolearnfrom贰案例借鉴Casetolearnfrom半鸟瞰图规划议题项目愿景设计策略定位策略PLANNING叁定位策略·

规划议题Thepositioningstrategy3

个层面的规划议题“形象”——用好绝版湖畔资源

塑造解忧湖新名片“开发”——塑造更高豪宅标杆引领价值提升“体验”——创造更好的居住生活品质叁定位策略·

项目愿景Thepositioningstrategy大隐于市

繁华中的归隐园居地处解忧湖繁华地段，动中取静，充分利用湖畔资次的生态体系和空间体验，提升生活品质的同时创自然生态和谐融合的目的地，于闹市中，寻得一片叁定位策略·

项目愿景Thepositioningstrategy纳景筑园

创造精神园林空间收纳解忧湖优美自然风光，辟一处园林与喧嚣闹市林的现代手法演绎，实现人们自古以来大隐隐于世叁定位策略·

项目愿景Thepositioningstrategy吐古纳新

传统意蕴现代演绎由园入巷，由巷通宅，营造极致的体验序列空间。手法和理念，演绎了东方建筑韵味，勾勒徐州底蕴叁定位策略·

设计策略Thepositioningstrategy总平效果规划功能视野景观规划方案PLANNING肆规划方案·

整体规划逻辑Planyourplan根据规划条件＋三种业态，推导切地模式路路兰兰芝芝光光两种业态＋

L

型分区三种业态＋东西分区＋

L

型分区肆规划方案·

整体规划逻辑Planyourplan不同的产品模式决定不同的规划模式合院叠拼小高层

/洋房营销定价面积段1.85

万

/m²1.5

万

/m²1.15

万

/m²160~180m²160m²140~165m²肆规划方案·

总图推导Planyourplan洋房

+

叠拼

+

合院洋房

+

两面宽合院洋房

+

两面宽

L

型合院洋房

+

三面宽合院肆规划方案·

总图推导Planyourplan方案一方案二方案三方案四方案五洋房＋

3

面宽合院

+2

面宽

L

型合院

洋房＋

3

面宽合院

+2

面宽

L

型合院洋房＋叠拼

+

合院洋房＋

2

面宽合院洋房＋

3

面宽合院肆规划方案·Planyourplan肆规划方案·

总平面图

(

洋房

+3

面宽合院

+2

面宽

L

型合院）方案一Planyourplan肆规划方案·

效果图方案一Planyourplan肆规划方案·

总平面图

(

洋房

+3

面宽合院

+2

面宽

L

型合院）方案一Planyourplan（万元）（万元）肆规划方案·

产品分布方案一Planyourplan7+1F2+1F

2+1F2F2+1F

8+1F

6+1F6+1

层洋房

140

户型（顶跃

165m²）7+1

层洋房

140

户型（顶跃

165m²）8+1

层洋房

140

户型（顶跃

165m²）合院

168

户型合院

169

户型合院

185

户型

A合院

185

户型

B肆规划方案·

视线分析方案一PlanyourplanView4——开阔的公园景观View3——开阔的城市视野View2——亮丽的滨水景观View1——丰富的滨水景观肆规划方案·

规划分析方案一Planyourplan形成“一轴九院”的规划布局形式两者的巧妙结合，将场地划分为高层区域与别墅区域划分为九个院区，主题特殊化打造，营造特有的标示性肆规划方案·

规划分析方案一Planyourplan院水乡宅院，回归场地肌理肆规划方案·

规划分析方案一Planyourplan街步入清雅，寻回归家仪式感肆规划方案·

规划分析方案一Planyourplan弄雅集之所，纵情池园肆规划方案·

规划分析方案一Planyourplan场街巷相连，嵌入园林，勾勒生活生活场景方案一活动步道儿童活动中心公园聚会游园流水曲觞亲水景观绿化轴线休憩景观六重礼仪＋八景筑园自由仪式主要人行流线肆规划方案·

六重礼制空间方案一Planyourplan序章：观水平台湖光山色一览无余序章：观水平台开门迎景，走上观水平台，瞬间豁然开朗，解忧湖碧波摇拽，彩蝶纷飞，鸟语花香，湖光山色尽收眼底，独享城市公园。肆规划方案·

六重礼制空间方案一Planyourplan肆规划方案·

六重礼制空间方案一Planyourplan肆规划方案·

六重礼制空间方案一Planyourplan肆规划方案·

六重礼制空间方案一Planyourplan肆规划方案·

六重礼制空间方案一Planyourplan肆规划方案·

八景筑园方案一Planyourplan亲水景观流水曲觞中心公园中心公园社区内八个不同主题的景观庭院为不同人群打造新的生活方式，成为家庭生活的外沿部分，孩子在花园中肆意玩耍，成年人之间相互聊天交流，老人们在花园里锻炼，社区的大型活动也可以在这些庭院里举办，增加住户归宿感，提高住户生活幸福度。休憩景观聚会游园肆规划方案·

交通组织方案一Planyourplan人流入口主要人流路线次要人流路线车行路线车库出入口肆规划方案·

景观分析方案一Planyourplan景观节点景观主轴沿河景观肆规划方案·

景观展示区方案一Planyourplan肆规划方案·

景观展示区方案一Planyourplan43512入口前场接待中心景观庭院实景样板房临时停车场人行流线肆规划方案·

景观展示区方案一Planyourplan入口前场肆规划方案·

景观展示区方案一Planyourplan接待中心肆规划方案·

景观展示区方案一Planyourplan景观庭院肆规划方案·

景观展示区方案一Planyourplan实景样板房肆规划方案·

地库分析方案一Planyourplan大地块地下建筑总面积：71769m²地下机动车库面积：42256m²地下非机动车库面积：2623m住宅地下室面积：26490m²地下车位：951

个²小地块地下建筑总面积：9602m²地下机动车库面积：6176m²地下非机动车库面积：442m住宅地下室面积：2784m²地下车位：139

个²肆规划方案·Planyourplan肆规划方案·

总平面图

(

洋房

+3

面宽合院

+2

面宽

L

型合院）方案二Planyourplan肆规划方案·

总平面图

(

洋房

+3

面宽合院

+2

面宽

L

型合院）方案二Planyourplan（万元）（万元）肆规划方案·

效果图方案二Planyourplan肆规划方案·

规划结构方案二Planyourplan主要轴线洋房组团合院组团肆规划方案·

产品分布方案二Planyourplan7+1F2+1F

2+1F2F2+1F

8+1F

6+1F6+1

层洋房

140

户型（顶跃

165m²）7+1

层洋房

140

户型（顶跃

165m²）8+1

层洋房

140

户型（顶跃

165m²）合院

169

户型

A合院

169

户型

B合院

185

户型

A合院

185

户型

B肆规划方案·

视线分析方案二PlanyourplanView4——开阔的公园景观View3——开阔的城市视野View2——亮丽的滨水景观View1——丰富的滨水景观肆规划方案·

交通组织方案二Planyourplan主要人行流线次要人行流线车行路线车库出入口肆规划方案·

地库分析方案二Planyourplan大地块地下建筑总面积：71766m²地下机动车库面积：42256m²地下非机动车库面积：6620m住宅地下室面积：26490m²地下车位：951

个²小地块地下建筑总面积：9602m²地下机动车库面积：6176m²地下非机动车库面积：442m住宅地下室面积：2784m²地下车位：139

个²肆规划方案·Planyourplan肆规划方案·

总平面图

(

洋房

+

叠拼

+

合院）方案三Planyourplan肆规划方案·

总平面图

(

洋房

+

叠拼

+

合院）方案三Planyourplan（万元）（万元（）万元）肆规划方案·

效果图方案三Planyourplan肆规划方案·

规划结构方案三Planyourplan主要轴线洋房组团叠拼组团合院组团肆规划方案·

产品分布方案三Planyourplan7+1F2+1F

2+1F2F3+1F

8+1F

6+1F6+1

层洋房

140

户型（顶跃

165m²）7+1

层洋房

140

户型（顶跃

165m²）8+1

层洋房

140

户型（顶跃

165m²）合院

166

户型

A合院

166

户型

B合院

178

户型

A合院

178

户型

B叠拼

160

户型肆规划方案·

视线分析方案三PlanyourplanView4——开阔的公园景观View3——开阔的城市视野View2——亮丽的滨水景观View1——丰富的滨水景观肆规划方案·

交通组织方案三Planyourplan主要人行流线次要人行流线车行路线车库出入口肆规划方案·Planyourplan方案四PLANNING肆规划方案·

总平面图

(

洋房

+2

面宽合院）方案四Planyourplan肆规划方案·

总平面图

(

洋房

+2

面宽合院）方案四Planyourplan（万元）（万元）肆规划方案·Planyourplan方案五PLANNING肆规划方案·

总平面图

(

洋房

+3

面宽合院）方案五Planyourplan洋房

140

户型（顶跃

165m²）合院

167

户型合院

185

户型

A合院

185

户型

B肆规划方案·

总平面图

(

洋房

+3

面宽合院）方案五Planyourplan（万元）（万元）户型级配表合院产品叠拼产品洋房产品产品策略PRODUCT产品策略面积段的控制

大面宽景观视线

私享空间小面积=低总价享受更多的阳光大间距大视野秘密花园快速去化产品策略洋房

140层高：3.0m面宽：13.9m配级：4房（1套）2厅2卫洋房

140

首层庭院庭院洋房

140

标准层AB房型户数套内面积（㎡）110.74公摊面积（㎡）套型面积（㎡）132.48得房率83.6%AB1121.7421.74264.96110.74132.48标准层面积洋房

140

竖厅阳台1客厅2飘窗赠送面积：6

㎡阳台赠送面积：4.96

㎡叠拼

160层数：4F层高：3.0m面宽：10.1m配级：下叠

4房（1套）2厅3卫中叠

4房（1套）2厅2卫上叠

4房（1套）2厅2卫叠拼

159（下叠）AA•南向设置主庭院，让景观和建筑高度融合庭院庭院一层平面房型A户数套内面积（㎡）公摊面积（㎡）32.71套型面积（㎡）得房率79.4%211125.76132.37128.94158.47166.80162.48叠拼BC34.4333.54楼栋面积646.23叠拼

159（下叠）AA改造前改造后二层平面房型A户数套内面积（㎡）125.76公摊面积（㎡）32.71套型面积（㎡）得房率79.4%飘窗赠送面积：1.86

㎡阳台赠送面积：7.2

㎡挑空面积：22.08

㎡211158.47166.80162.48叠拼BC132.37128.9434.4333.54楼栋面积646.23叠拼

167（中叠）B三层平面房型A户数套内面积（㎡）公摊面积（㎡）32.71套型面积（㎡）158.47得房率79.4%飘窗赠送面积：4.38

㎡阳台赠送面积：3.6

㎡露台赠送面积：34.26

㎡211125.76132.37128.94叠拼BC34.4333.54166.80162.48楼栋面积646.23叠拼

163（上叠）C四层平面房型A户数套内面积（㎡）公摊面积（㎡）32.71套型面积（㎡）158.47得房率79.4%211125.76132.37128.94叠拼BC34.4333.54166.80162.48飘窗赠送面积：2.1

㎡露台赠送面积：20.29

㎡楼栋面积646.23品型合院185层数：2F层高：3.2m面宽：12.0m配级：4房（3套）2厅4卫品型合院

185下沉庭院地下一层平面（双车位）建筑面积：90.52

㎡地下夹层平面改造后建筑面积：90.52

㎡·双车位，独立车库直接入户·

采光下沉庭院•

赠送双层地下室，丰富空间感受电梯后期加装品型合院185面面12m•12m面宽，总占地面积200平方米以上•

南向主庭院及地下采光庭院，让景观和建筑高度融合•

设计合理户型流线，并注重空间大小、明暗、开合的空间变化•首层老人套房功能齐备，体现人性关怀一层平面占地面积：111

㎡庭院面积：126

㎡电梯后期加装品型合院

185•增加豪华主卧和书房二层平面改造前二层平面改造后挑空面积：36

㎡露台赠送：37

㎡电梯后期加装品型合院185•

超大屋顶露台屋顶层平面露台赠送：85

㎡品型合院168层数：3F层高：3.2m面宽：11.0m配级：4房（2套）2厅3卫组团研究——品型合院组团分析

|

序列营造分GROUPANALYSIS|SEQUENCEANALYSIS门庭中央景观庭院坊门空间不是“一望而知”，而是如同卷轴画一般随着路径的深入徐徐展开，起承转合，有门、有巷、有院、有墙、有廊，为归家营造仪式感。组团研究——品型合院组团分析

|

动线分析GROUPANALYSIS|TRAFFICANALYSIS景观主轴组团出入口组团轴线宅间小径入户流线宅间小径沿着景观主轴徐徐展开，让归家的路充满诗意。顺着小径行走，城市的喧嚣逐渐褪去，人的内心又重归于平静。组团研究——品型合院组团分析

|

景观分析GROUPANALYSIS|LANDSCAPEANALYSIS3m12.5m11m11m12.5m12.5m11m11m11m12.5m163

㎡146

㎡163

㎡163

㎡146

㎡163

㎡14m138

㎡124

㎡138

㎡124

㎡138

㎡中心景观轴线景观景观序列轴3m12.5m11m11m12.5m12.5m11m11m11m12.5m151

㎡135

㎡151

㎡151

㎡135

㎡151

㎡空间上用景观序列轴串联起各个庭院，

打造成邻里间的休憩雅集之所、

回家之路上的空间纽品型合院

168地下一层平面（双车位）建筑面积：74.51

㎡地下夹层平面（改造后）建筑面积：74.51

㎡·双车位，独立车库直接入户·

采光下沉庭院·

赠送双层地下室，丰富空间感受电梯后期加装品型合院1685.8m11m•11m面宽，总占地面积接近200平方米•南向主庭院及地下采光庭院，让景观和建筑高度融合•

设计合理户型流线，并注重空间大小、明暗、开合的空间变化一层平面占地面积：81

㎡庭院面积：115

㎡电梯后期加装品型合院168二层平面改造前二层平面改造后•

豪华主卧套房挑空面积：22

㎡露台赠送：13

㎡电梯后期加装品型合院168（顶层可继续赠送露台）三层平面露台赠送：53

㎡电梯后期加装•

超大屋顶露台L型合院185

方案一层数：3F层高：3.2m面宽：12.0m配级：4房（3套）2厅4卫L型合院185

方案一面面面面地下一层平面

(

双车位）建筑面积：81.70

㎡地下夹层平面

(

改造后）建筑面积：81.70

㎡·双车位，独立车库直接入户·

采光下沉庭院·

赠送双层地下室，丰富空间感受电梯后期加装L型合院185

方案一10.1m13.4m•

南向、西向面临湖景设置超大主庭院，让景观和建筑高度融合•

双十字轴线，打造南北通透客厅起居空间，南北院景观自然渗透一层平面占地面积：95

㎡庭院面积：145

㎡电梯后期加装L型合院185

方案一•

豪华主卧套房二层平面改造前二层平面改造后挑空面积：36

㎡露台赠送：21

㎡电梯后期加装L型合院185

方案一•

超大屋顶露台三层平面露台赠送：41

㎡电梯后期加装L型合院185

方案二层数：3F层高：3.2m面宽：12.0m配级：4房（3套）2厅4卫L型合院185

方案二地下一层平面（双车位）建筑面积：86.67

㎡地下夹层平面

(

改造后）建筑面积：86.67

㎡·双车位，独立车库直接入户·

采光下沉庭院·

赠送挑高地下室，丰富空间感受电梯后期加装L型合院185

方案二11.2m13.1m•

南向、西向面临湖景设置超大主庭院，让景观和建筑高度融合•

双十字轴线，打造南北通透客厅起居空间，南北院景观自然渗透一层平面占地面积：102

㎡景观面积：156

㎡电梯后期加装L型合院185

方案二•

豪华主卧套房二层平面改造前二层平面改造后挑空面积：46

㎡露台赠送：20

㎡电梯后期加装L型合院185

方案二•

超大屋顶露台三层平面露台赠送：56

㎡电梯后期加装L型合院168

方案一层数：3F层高：3.2m面宽：10.6m配级：4房（2套）2厅3卫组团研究——品型合院组团分析

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序列营造分GROUPANALYSIS|SEQUENCEANALYSIS门庭中央景观庭院坊门组团研究——品型合院组团分析

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动线分析GROUPANALYSIS|TRAFFICANALYSIS组团分析

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景观分析GROUPANALYSIS|LANDSCAPEANALYSIS132

㎡108

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