山地江景高层+叠拼居住区规划投标方案

目录C

O

N

T

E

N

T

SPar

t01

/

项目背景分析Par

t02

/

规划策略Par

t03

/

规划方案及分析Par

t04

/

产品设计Par

t05

/

商业及展示区Par

t06

/

整体形象设计项目背景项目背景分析重庆印象重庆，简称巴和渝，别称巴渝、山城、渝都、桥都、雾都。西南地区最大的工商业中心城市。项目背景分析区位分析项目位于重庆南岸区北侧，紧邻重庆老城区距离重庆市政府直线距离7.7km，驾车23min江北区JIANGBEI

DISTRICT重庆市CHONGQING沙坪坝区SHAPINGBA

DISTRICT市政府渝中区CITY

CENTER南岸区NANAN

DISTRICT九龙坡区JIULONGPO

CENTER大渡口区DADUKOU

CENTER巴南区BANAN

DISTRICT南岸区NANANQU项目背景分析交通分析基地周边，交通便利江北国际机场驾车25km，35分钟重庆北站驾车11.6km，28分钟SITE重庆市政府驾车10.8km，23分钟重庆站驾车14km，35分钟重庆西站驾车28.7km，1h现状及周边配套分析1.

资源基础基地西南侧3km范围，有较成熟的居住区配套资源已经非常完善。2.

后势看好基地1km范围内,

规划中配套较多，现有配套设施较少。3.

网红基因寸滩保税港口岸规划体育公园基地基地距离重庆网红打卡点

弹子石老街仅4.2km。规划小学美心洋人街拆迁重建商业区大量居住楼盘社区配套成熟弹子石老街长嘉汇购物公园现状及周边基地现状分析寸滩保税港口岸华润·凯旋天地SITE美心洋人街（搬迁中）寸滩长江大渝航大道现状及周边基地现状分析12A2-2-1/06A2-2-2/061寸滩长江大桥A14-1/06水文缆线南滨路延伸段末端234基地东侧可见寸滩大桥，基地北侧俯瞰江景及良好的城水文缆线穿过基地基地北侧地块与寸滩大桥有山包相隔现状及周边控规基地周边规划公园，环绕包围教育配套近在咫尺长江体育用地规划公园寸滩大桥规划公园幼儿园规划公园住宅小学用地规划公园住宅规划公园规划公园教育用地现状及周边高程分析265.03252.87243.15241.64222.33225.58208.96201.28196.93195.78N场地内最高点为265.03mm，最低点为195.78mm，南高北低，最大高差69米现状及周边规划条件A2-2-1/06地块用地性质：B3用地红线用地面积：0.97万㎡建筑限高：20m容

积

率：≤1.2建筑密度：≤50%绿

地

率：≥15%用地红线限高20m建筑控制线建筑控制线限高36mA2-2-2/06地块用地性质：R2高压保护线高压线保护线高压保护线用地面积：1.92万㎡建筑限高：36m容

积

率：≤2.0建筑密度：≤30%绿

地

率：≥30%用地红线水文缆线限高24m建筑控制线A14-1/06地块用地性质：R2水文退界线用地面积：3.12万㎡建筑限高：24m容

积

率：≤1.5建筑密度：≤35%绿

地

率：≥30%用地红线建筑控制线现状及周边地块情况A2-2-2/06地块用地面积：1.92万㎡容积率：2.00限高：36m不利因素：地块内现状水文缆道水文缆道退界范围不可布置住宅水文缆线退界范围（不可建设住宅）经测算水文缆线退界部分占地面积：0.4万㎡可建设住宅用地面积：1.52万㎡实际容积率：2.52结论：用地面积中近4000㎡因水文缆道退界不可建设住宅，住宅原容积率2.00，实际容积率2.52使得地块建设密度、强度更大现状及周边地块情况A14-1/06地块用地面积：3.12万㎡容积率：1.50限高：24m265.03不利因素：基地北侧高差较大252.87243.15此范围内高差较大241.64222.33N经调研8层爬山墅产品溢价是洋房产品的1.3-1.4倍江景房比普通房每平米单价高3000-4000元爬山墅产品结论：可考虑布置爬山墅产品提升溢价看江视线无遮挡规划策略项目价值体现弹子石区域

沿江稀缺板块是

置换升级，追求居住品质

特色区域江景对于单价有3000-4000元的溢价对于均价2W+的本案是重要支撑项目特色江景

环公园规划解题1.望江最大化销售反馈：江景房比园景房多30%—40%溢价因此

江景最大化为解题关键寸滩港B.北侧看江景和往来船只，寸滩港A寸滩大桥A.东北侧看寸滩大桥（重庆最宽最高的跨江桥）C.西侧远看城市和蜿蜒江面B规划公园规划商业中心C规划解题2.户户园景重庆客户对于朝向不敏感，更关注景观资源因此

户户园景为解题关键之二NN万科森林公园龙湖尘林间规划解题3.依山就势基地内较大陡坡，适合出现爬山产品，增加高溢价叠墅产品因此利用地形

爬山墅最大化为解题关键之三南地块北地块N规划解题4.商业定位地块位于寸滩桥南板块末端，江与桥形成了阻断，商业联系依靠西南借势，1w平米定位尴尬、面积既无法配置丰富的业态种类来运营，也无法简单处理为底商快速去化因此增强流量带动能力十分重要打造露台景观，创造网红打卡目的地是商业解题的关键规划策略户户观景，依山就势，独一无二的定制化设计规划

产品

形象，三重维度整体打造规划概念方案方案强排过程8层T2+T4T2最大化花园最大化少楼栋T2+叠拼（

6层三叠）T2+爬山墅（4层二叠）T2+爬山墅（4层二叠）规划概念方案方案推导——北地块T2最大化方案全T4方案T4+T5+T6全点式方案江景房占比

80.1%花园尺度

小江景房占比

43.5%花园尺度

大江景房占比51.7%花园尺度大货值：8.1亿货值：7.61亿货值：7.69亿规划概念方案方案推导——北地块T4+T5全点式方案T3+T4方案T3+T4方案江景房占比

47.1%花园尺度

大江景房占比

89.66%花园尺度

小江景房占比

89.7%花园尺度

大货值：7.64亿货值：8.24亿货值：8.24亿规划概念方案方案推导——南地块部分别墅下层无法看江江景无遮挡别墅区域占地小江景无遮挡别墅区域占地较小品质感优别墅区域占地大品质感高限高有存疑，品质感差规划概念方案方案推导——南地块T2方案T2方案T3方案江景房占比

41.8%江景房占比

50.6%花园尺度

小江景房占比54.3%大花园尺度

小花园尺度货值：9.81亿货值：9.95亿货值：9.95亿规划概念方案方案推导——南地块T4方案T4方案T3+T4方案江景房占比

56.4%江景房占比

56.4%花园尺度

小江景房占比61.1%花园尺度

小花园尺度大货值：9.97亿货值：9.96亿货值：10.05亿最优组合方案观江户数最多，园景尺度大，别墅品质优，货值溢价率最高规划方案规划概念方案总平面图规划概念方案经济技术指标A2-2-1/06地块经济技术指标A2-2-2

/06地块经济技术指标A14-1/06地块经济技术指标项目数目单位备注项目数目单位备注项目数目单位㎡备注规划用地面积9719.80㎡规划用地面积19182.60㎡规划用地面积31210.50总建筑面积14743.80㎡总建筑面积计容总建筑面积住宅51150.8238365.2037965.20㎡㎡㎡总建筑面积计容总建筑面积住宅66293.1546815.8046415.80㎡㎡㎡计容总建筑面积住宅11663.800.00㎡㎡㎡㎡商业10901.47762.33公共配套商业公共配套0.00400.00㎡㎡商业公共配套0.00400.00㎡㎡社区组织工作用房按居住户数每100户配置不小于20㎡（住宅地块统一设置于此）社区组织工作用房151.80290.53㎡㎡社区组织工作用房按居住户数每100户配置不小于20㎡(设置于商业地块)物业管理用房按不小于地上建筑面积的3‰配置不小于50㎡(设置于商业地块)社区组织工作用房按居住户数每100户配置不小于20㎡(设置于商业地块)物业管理用房按不小于地上建筑面积的3‰配置不小于50㎡(设置于商业地块)社区组织工作用房0.000.00㎡㎡社区组织工作用房0.000.00㎡㎡其中其中其中物业管理用房按不小于地上建筑面积的3‰配置不小于50㎡（住宅地块统一设置于此）其中物业服务用房其中物业服务用房其

物业服务用房中垃圾房60.0060.00㎡㎡垃圾房消控室60.0060.00㎡㎡垃圾房消控室60.0060.00㎡㎡消控室开闭所及配电房200.00㎡㎡开闭所及配电房280.00开闭所及配电房280.00㎡不计容总建筑面积3080.00不计容总建筑面积12785.6212075.00㎡㎡不计容总建筑面积19477.3519477.35㎡㎡地下建筑面积架空层面积3080.000.001.20㎡㎡—地下建筑面积架空层面积其中地下建筑面积架空层面积其中其中0.001.50㎡—710.622.00㎡—㎡%%%容积率不大于1.2不大于50%容积率不大于1.5不大于35%容积率不大于2.0不大于30%建筑基地面积建筑密度4850.00㎡建筑基地面积建筑密度10551.35㎡建筑基地面积建筑密度4028.8721.00%18.92%2.09%30.00%522111434831289.66%49.90%0.00%%%33.81%32.53%1.28%30.00%616.51315%%%塔楼建筑密度商业及配套建筑密度塔楼建筑密度商业及配套建筑密度塔楼建筑密度商业裙房建筑密度其中其中其中49.90%%绿地率%不小于30%1.5平方米/户3.2人/户绿地率%不小于30%1.5平方米/户3.2人/户绿地率15.00%%不小于15%1.5平方米/户3.2人/户体育活动场地居住人口㎡人户户体育活动场地居住人口总户数㎡人户户体育活动场地居住人口00000㎡人户户%总户数411251总户数看江户型看江户型套数比看江户型看江户型套数比看江户型看江户型套数比其中其中其中61.07%%%住宅(100㎡-200㎡)1.5个/户；住宅(100㎡以下)1.0个/户；商业1.2车位/100㎡;配套1.0车位/100㎡商业地面停车位比例不大于30%住宅(100㎡-200㎡)1.5个/户；住宅(100㎡以下)1.0个/户；商业1.2车位/100㎡;配套1.0车位/100㎡商业地面停车位比例不大于30%住宅(100㎡-200㎡)1.5个/户；住宅(100㎡以下)1.0个/户；商业1.2车位/100㎡;配套1.0车位/100㎡商业地面停车位比例不大于30%机动车停车位139辆机动车停车位533辆机动车停车位440辆地面停车地下停车人防区非人防区建筑控制高度39辆地面停车0辆地面停车0辆10012辆辆地下停车其中533267辆辆其中其中地下停车其中4409534536辆辆辆m其中38㎡/辆35㎡/辆人防区38㎡/辆35㎡/辆其中人防区非人防区38㎡/辆35㎡/辆8820辆m非人防区26624辆m建筑控制高度建筑控制高度规划概念方案北地块江景分析S北地块东、西、北向均有极好的江景临江视线无遮挡

朝向好绝大多数北区住户可一线观江景北区总户数：348户看江总户数：312户看江户数比：89.7%规划概念方案南地块江景分析SI南地块东、西、北向均有极好的江景地势高

视线无遮挡

朝向好大多数南区住户可一线观江景南区总户数：411户看江总户数：251户看江户数比：61.1%规划概念方案北地块园景分析公园绿地S北地块东、西、南向均有极好的园景基地内部大尺度中央景观花园公园绿地公园绿地公园里的生活院景居住体验北区总户数：348户观园总户数：36户观园户数比：10.3%规划概念方案北地块园景分析公园绿地S北地块东、西、南向均有极好的园景基地内部大尺度中央景观花园公园绿地公园绿地公园里的生活院景居住体验北区总户数：348户观园总户数：36户观园户数比：10.3%通过规划建筑错位布置，将外部园景引入住区内，最大化每栋楼的景观视野，打造生态、舒适的绿色住区。规划概念方案南地块园景分析SI南地块东、西、南向同样有极好的园景基地内部拥有大尺度中央景观花园公园绿地公园里的生活院景居住体验公园绿地南区总户数：411户观园总户数：160户观园户数比：38.9%小学用地公园绿地规划概念方案南地块园景分析SI南地块东、西、南向同样有极好的园景基地内部拥有大尺度中央景观花园公园绿地公园里的生活院景居住体验公园绿地南区总户数：411户观园总户数：160户观园户数比：38.9%小学用地公园绿地通过规划建筑错位布置，将外部园景引入住区内，最大化每栋楼的景观视野，打造生态、舒适的绿色住区。规划概念方案交通流线分析车库出入口人行出入口城市道路住区人行道路规划概念方案规划组团分析

两区四组团山坡别墅组团山顶豪宅组团滨江小高层组团沿江商业组团规划概念方案产品功能分布爬山墅产品T2山顶豪宅T3江景豪宅T3观江宅T4观江宅T6经济型产品沿江商业规划概念方案场地剖面图寸滩大桥爬山别墅地库与南面小区结合布置长江地库结合地形布置商业背面设置车库商业爬山墅高层住宅地下车库场地原始标高场地设计标高规划概念方案地下车库平面图213.5253.9250.3规划概念方案品质感的归家体系1多重院落空间345223512345迎宾广场泛大堂4观景平台中央花园入户大堂规划概念方案归家体验归家的开始，创造领域的仪式感，营造空间序列134524规划概念方案归家体验为邻里，提供更多休憩、雅集之所观景平台，俯瞰江景、城景13452规划概念方案归家体验架空大堂，享社区全龄化交流活动入13452产品设计高层产品分布策略：景观资源精细化定制综合户型配比面积段75户数36户数比10.34%39.08%40.23%10.34%面积2808面积比7.40%要求户数比10%981361403613349.216660514835.16%43.88%13.56%40%户型北区户型11814240%10%142合计348100.00%

37965.20

100.00%75户型：36户100%看园98户型：136户100%看江118户型：140户100%看江142户型：36

户100%看江118118752

T

4

户

十字型142+118+118+75户型11898982

T

3

户

T型118+98+98户型142户型头排江景端户一线江景端户公园景观端户118户型98户型75户型产品设计头排江景“江景尽收眼底，无与伦比的私密性与尊贵感。”临江观景面7.6M142

8.2M四房观江建筑面积：142㎡

4室2厅2卫7.6M超大尺度江景阳台8.2M超大进深等宽厅三面环绕通风采光四房全江景房产品设计一线江景“北可观江，南可望园。”临江观景面6.5M3.7M118体育公园公园绿地临公园观景面中央景观主卧观江

三房观景中央公园景观建筑面积：118㎡

4室2厅2卫主卧观江套房6.5M开间舒适江景大阳台精致南向三房观景房3.5面环绕通风采光公园绿地产品设计一线江景观景面6.8M118三房观江建筑面积：118㎡

4室2厅2卫270°江景阳台独立电梯入户6.8M大进深等宽厅主卧观江套房三面环绕通风采光五面宽朝江产品设计一线江景临江观景面986.5M临公园观景面公园绿地一房观江

两房观景公园景观建筑面积：98㎡

3室2厅2卫四开间南向园景6.5M大开间舒适观景阳台公园绿地舒适主卧园景套房三面环绕通风采光产品设计一线江景临江观景面6.5M98中央景观临公园观景面两房观江

一房观景公园景观建筑面积：98㎡

3室2厅2卫6.5M大开间舒适观江阳台舒适主卧江景套房公园绿地三面环绕通风采光产品设计756.4M临公园观景面中央景观公园绿地两房观景中央公园景观建筑面积：75㎡

2室2厅2卫三面宽朝南园景6.4M大面宽观景阳台公园绿地舒适园景主卧套三面环绕通风采光综合户型配比高层产品分布策略：景观资源精细化定制南区户型面积段75户数户数比7.79%面积面积比5.38%要求比10%40%40%10%321441607524969835.04%

14154.8

30.50%38.93%18.25%户02%23.11%合计411100.00%

46415.80

100.00%98户型

：1

6

户

11%看

江118户型：1

6

0

户

1

0

0

%看

江142户型：7

5

户

100%看

江118+118户型98+98户型1

T

2

户1

T

2

户98+75+75+75+75+98户型2

T

6

户142户型118户型98户型75户型观江景端户公园景观端户花园景观中间户产品设计一线江景+城景7.2M临江观景面118临公园观景面两房观江

两房观景中央公园景观中央景观建筑面积：118㎡

4室2厅2卫7.2M超大江景阳台江景主卧套精致园景房南北通透公园绿地产品设计一线江景+城景临江观景面6.5M3.7M118临公园观景面主卧观江

三房观景中央公园景观中央景观建筑面积：118㎡

4室2厅2卫6.5M景阳台舒适江景主卧套精致园景房南北通透公园绿地产品设计一线江景+城景观景面6.8M118三房观江中央景观建筑面积：118㎡

4室2厅2卫270°江景阳台独立电梯入户6.8M大进深等宽厅主卧观江套房三面环绕通风采光五面宽朝江公园绿地产品设计986.5M临公园观景面三房观景中央公园景观中央景观建筑面积：98㎡

3室2厅2卫6.5M大开间舒适观江阳台舒适主卧江景套房三面环绕通风采光公园绿地产品设计临花园观景面985.8M临公园观景面一房观园

两房观景中央公园景观中央景观建筑面积：98㎡

2+1室2厅2卫三面宽园景舒适观景阳台三面环绕通风采光精致三房园景房小学公园绿地产品设计中央公园景观临花园观景面公园绿地986.4M临公园观景面一房观园

两房观景公园景观中央景观建筑面积：98㎡

3室2厅2卫南北景观南北通透6.4M超大观景阳台南向园景主卧套公园绿地三面环绕通风采光产品设计6M75临公园观景面一房观景公园景观中央景观建筑面积：75㎡

2室2厅1卫舒适观景阳台南向园景主卧套6M大进深等宽厅小学公园景观产品设计爬山墅分析阶梯式布局,户户江景产品设计爬山墅归家流线分析主要流线次要交流线入户流线产品设计爬山墅户型-143露台赠送面积20.7㎡建筑面积：改造前143㎡建筑面积：改造后194㎡4+1室3厅3卫（1套间）挑空赠送面积：30.36㎡露台赠送面积：42.53㎡不报批赠送地下面积：20.7㎡超大观景露台5.3m10.6m3.5m产品亮点餐客厅一体化•

超大观景露台•

餐客厅一体化•

附赠地下空间改造后家庭健身房不报批改造区域赠送面积20.7㎡一层平面图产品设计爬山墅户型-143建筑面积：改造前143㎡建筑面积：改造后194㎡4+1室3厅3卫（1套间）挑空赠送面积：30.36㎡露台赠送面积：42.53㎡不报批赠送地下面积：20.7㎡产品亮点灵活可改造居住空间•

两层挑空赠送方式•

灵活可改造居住空间灵活可改造居住空间前期挑空，后期加建赠送面积30.36㎡二层平面图商业及首开区展示商业及展示区原始条件初判限制一：

层数至少做3层建筑密度≤50%平均层数≥1.2/0.5=2.4层限制二：

层数最多做4层住宅用地A2-2-1/06地块用地性质：B3商业用地建筑限高≤20m平均层数≤20/4.8=4.1层H=4.8*4+0.10+0.6=19.9MA2-2-1/06地块用地面积：0.97万㎡建筑限高：20m容

积

率：≤1.2建筑密度：≤50%绿

地

率：≥15%建筑限高20m商业商业商业建筑计容面积：11663.80㎡其中：商业计容面积：

10901.47

㎡商业配套面积

：

354.99

㎡住宅配套面积：

407.34

㎡商业结论：3或4层,仅1.1万的商业体量商业及展示区区域背景初判挑战商业用地1:：北侧南滨路现状为断头路，目前商业可达性有限2：3或4层，仅1.1万的商业体量，无法配置丰富的业态种类来运营，不易形成城市级商业，以吸引人流优势1:：后势看好，可形成较成熟的居住区，基地1km范围内,规划中配套较多，现有配套设施较少。2：北侧一线沿江，周边山地公园环绕，景观资源优越渝航大道区域背景项目定位

有持续活力的社设计目标网红目的地

“江景+生活”体通过IP营造来吸引周边人流设计策略3D魔幻重庆

建筑多元产品如何打造地产界的“新网红”现代构成东方人文生态金科九曲河千江凌云印江州现在……？融创国宾壹号院龙湖昱湖壹号重庆铂悦澜庭设计灵感山城观江3D魔重庆是一座长在山脊之间的城市，独特的地势衍生多样的生活方式，建筑和环境互相融合依山而建的建筑层层跌落，江景完全融入到市民的日常生活重庆复杂的地势构成最富立体多维的山城，市井与未来感共存“立体多维”“自然生长”的城市气质“立体绿魔方”—生态型、未来感，提供山城新体验3D魔幻重庆

建筑多念图

元产品概上海“一千棵树”上海“绿之丘”商业及展示区设计生成原始地形分析215.053208.56209.56209.56217.00208.56223.72215.53223.72215.53203.07203.07197.02201.53201.53商业用地商业用地住宅用地住宅用地199.02199.02198.08198.08206.03199.20195.78195.78195.93原始地形标高规划道路标高商业及展示区设计生成住宅地块：根据地形条件以及最小填土量的原则，确定场地设

商业地块：商业地块周边道路标高差，确定场地设计标高为计标高为218.60，地库底标高为213.50198.00地库平入人行入口217.00215.053地库平入213.50设计标高218.60设计顶标高218.60197.79197.79201.53199.02设计底标高213.50206.03设计标高198.00199.20199.20195.93195.93挖方填土挖方填土商业及展示区设计生成打造退台商业，以建筑消解地势高差住宅人行入口4F=218.60218.603F=212.502F=207.701F=202.90212.5207.70F=198.10202.9196~197.79198.00199.2195.93商业及展示区因地制宜，打造

“立体绿魔方”商业及展示区绿魔方元素贯穿整体

，纯粹语言，整盘营造标志性形象，打造“网红大IP”立面形象空间体验景观营造室鸟瞰效果自然生长

生态融合沿江效果层峦叠嶂

丰富错落商业及展示区商业动线和功能分区住宅大区4F实体样板房直梯3F2F1F售楼处商业商业配套地库住宅配套商业流线地库流线商业及展示区交往空首层平面图计容面积：3673.4㎡露台赠二层平面图计容面积：4133.5㎡商业及展示区屋顶露三层平面图计容面积：2645.3㎡住宅人行泛四层平面图计容面积：1211.6㎡商业及展示区首开区范围占地面积：3943.47㎡

建筑面积：1048㎡123456城市界面前场空间售楼处6屋顶花园后场花园实体样板房5围挡4231商业及展示区首开区总平面23141

城市界面2

前场空间3

售楼处4

地面停车车行入口商业及展示区售楼部平面图12453一层平面图总建筑面积：1048㎡本层建筑面积：750㎡二层平面图总建筑面积：1048㎡本层建筑面积：250㎡接待区2

沙盘区洽谈区儿童活动区签约等待区13456

办公区商业及展示区售楼部平面图87107

屋顶架空9观景平台89屋顶平面图总建筑面积：1048㎡本层建筑面积：48㎡后场花园10样板房架空层商业及展示区情绪体验和功能