大连现代高层+洋房+叠拼投标方案

大

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地

分

析

丨

项

目

位

置CURRENT

ANALYSESY大连市辽宁省庄河市瓦房店市普兰店区金州区甘井子区项目位置旅顺口区沙河口区西岗区中山区基

地

分

析

丨

区

位

分

析CURRENT

ANALYSESY大连金洲湾国际机场（建设中）金州区JinZhou

Area枢纽新城Hub

New

Town大连北站南关岭站SITE钻石湾区域DiamondCove大连站国家森林公园大连市政府National

Forest

Park中心城区Central

Area旅顺口区LvShunKouArea基地处在大连发展的枢纽新城的中心地带，是大连发展南北发展，东西发展的咽喉之地。区位条件突出，未来发展可期。往金州区基

地

分

析

丨

交

通

分

析后盐站CURRENT

ANALYSESY大连北站泉水东站泉水站中华路站2KM3KM中

华

路地铁号线（建设中）基地北侧交通通达性良好，到达大连北站车程约15分钟；基地1KM内有地铁站通往大连市区，驾车通过东北快速路到达大连市区约40分钟。钻石湾区域往大连市区/机场车程约40分钟南关岭公园基

地

分

析

丨

周

边

资

源CURRENT

ANALYSESY大连北站泉水小学博思小学欧式超市卫生服务中心锦泉公园门诊部瑞沃广场

万达影城锦泉小学东华小学卫生服务中心博伦中学门诊部泉水河公园门诊部2KM3KM龙泉小学大连第十二中学矿坑公园基地北侧紧邻泉水河公园，西侧多为居民区，基础生活配套齐全，东面区域则尚待开发。钻石湾区域基

地

分

析

丨

地

块

现

况CURRENT

ANALYSESYB1地块北侧临河，拥有自然最好的景观视野。B1地块与B5地块，规划道路，是人流主要来往方向。B7地块南侧近中华路为此地区连通东西交通的主要到道路。132B5B143214DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基

地

分

析

丨

上

位

规

划CURRENT

ANALYSESY此泉水板块区域规划中，周围大多为居住区，沿河部分计划将来开展为沿河步行街及发展沿河商业，为地块的发展提供了良好的商业环境。B1在此上位规划中，地铁五号线与公交车首末站的设置为此地块带来了便利快捷的城市公共交通。B5小南侧B7地块紧邻中小学，也为未来地块的发展增值营造了良好的学区环境。PB7公交首末站小中华路站中地铁站学校地块位置城市绿带DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基

地

分

析

丨

用

地

条

件CURRENT

ANALYSESYB1地块B5地块B7地块用地性质用地面积商住5000㎡2.98居住34900㎡2居住28300㎡1.8容积率建筑密度绿化率＜50％＞20％11700㎡14900㎡＜30％＞35％64900㎡69800㎡＜30％＞35％47300㎡住宅B1计容总面积50940㎡1530㎡租赁住房3150㎡配套建筑面积220㎡400㎡450㎡3190㎡430-560商业服务设施面积2980㎡4500㎡B5规划户数690-900B1地块建筑：【北侧】低、多层建筑退让：5M

高层建筑退让：8M【南侧】低、多层建筑退让：8M

高层建筑退让：10M【西侧】低、多层建筑退让：5M

高层建筑退让：5M【东侧】低、多层建筑退让：8M

高层建筑退让：10MB5地块建筑：【北侧】低、多层建筑退让：8M【南侧】低、多层建筑退让：5M【西侧】低、多层建筑退让：5M【东侧】低、多层建筑退让：8M高层建筑退让：10M高层建筑退让：8M高层建筑退让：5M高层建筑退让：10MB7B7地块建筑：高层建筑控制线低多层建筑控制线可出让红线【北侧】低、多层建筑退让：5M【南侧】低、多层建筑退让：5M【西侧】低、多层建筑退让：5M【东侧】低、多层建筑退让：8M高层建筑退让：8M高层建筑退让：8M高层建筑退让：8M高层建筑退让：10MDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基地分析丨建筑高度解读CURRENT

ANALYSESYB1地块：北侧及西侧应泉水河的自然景观资源，北侧形成底层的沿街商业。B5地块：贴线率：70%建筑高度B1控制沿街界面的建筑高度，减少对规划道路的压迫感，高层控制在小区中心内核心区域。≤80M建筑高度建筑≤60M高度B5

≤80M建筑高度≤50MB7地块：控制沿街界面的建筑高度，减少对规划道路的压迫感，高层集中在东侧区域。B7高层建筑控制线低多层建筑控制线可出让红线DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基地分析丨居住价值分析CURRENT

ANALYSESYB1地块：地块面积较小，考虑泉水河的景观价值，北至南侧围合成底层商业的界面，小区内部居住价值一般。B5地块：B1地块北侧及东侧邻尺寸较大的规划道路易受车流噪音干扰，居住价值一般，小区向内围聚的核心区域及邻近泉水河西侧居住价值高。B5B7地块：B7地块四侧皆被规划道路所围合，小区内部居住价值较高。南侧及西侧转角邻城市绿地规划，居住价值次之。城市绿带道路干扰居住价值高居住价值中居住价值次DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基地分析丨地块竖向分析CURRENT

ANALYSESYB1地块：地块南北高差约0.5M，场地较平整。B5地块：6.700地块南北高差约7M，东西高差8M，南北与东西向均有较大高差。B15.7007.200B510.000B7地块：地块南北高差约5M，东西高差6M，南北与东西向均有较大高差。13.00014.000B7用地整体趋势呈南高北低，东高西低。19.000南北落差约12米东西落差约8米DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN基

地

分

析

丨

优

劣

势

分

析SWOTS

优势

W

劣势

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机会

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威胁1.地铁、动车海底隧道、光明路的延伸，通达性明朗的交通给此地区带来变革。1.泉水板块区域内多老旧小区带有负面印象。1.区域位于大连枢纽新城，是发展南北发展，东西发展的咽喉之地，投资价值高。1.区域内地块逐渐销售，集中入市，市场竞争压力大。2.项目西侧的排水渠夏季多积水，易产生蚊虫和异味。2.泉水未来土地供应量较大。2.泉水板块居住区域改善需求强烈。2.北侧邻近泉水河，拥有不错的景观视野。3.区域内基础资源配备齐全。2.区域内待开发土地陆续推售，一齐炒热此地区热度。2

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Y刚改二改品改（高层90+100）（洋房110）（125大洋房/4F叠墅）控总价跑流速3面宽主力产品高溢价提品质控总价4面宽大面宽格局优强竞争力高赠送本案定位刚需偏改善，高层90/100小户型保流速，二改110洋房主力产品，户型需保证市场绝对竞争力，120以上户型需提升品质，但要严控总价，面积不宜过大。产

品

解

析P

L

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Y高层(90/100)产品选型：（控公摊、三面宽、品质优于竞品）T4产品中间套产品力弱T2类洋房产品12层以上，每3层增设消防连廊产品力强T6产品18F-T6需做双楼梯，公摊偏大中间套产品市场竞争力弱洋房(110)产品选型：（主力产品，控面积，控总价，高溢价，在保总货值的同时，保证主力产品的去化速度）5-10F花园北大堂11.9M地下室10.1M市场主流3面宽产品小面宽，大进深产品平庸增加面宽，减小进深保证大横厅，提升溢价底层送地下室送花园，提升溢价产

品

解

析P

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Y125大户型产品选型：5-10F4F（叠墅层数限制）5-10F3F露台底跃产品地下室南花园地下室北大堂花园南花园(1f)北花园(顶层）地下室普通洋房常规叠墅底跃+平层常规洋房，底层赠送，适合小洋房底部跃层，做足赠送节省间距产品赠送优势明显，面积段不宜过大，影响去化速度4面宽125大洋房底部拆分2+2但日照可计算到二层，节省间距结构合理，户型成立综上所述，刚改高层小户型90/100建议采用T2类洋房产品，增加竞争力，通过加连廊满足消防要求；主力产品110洋房，面积段偏小，结构拘束较大，不适宜底部做跃层，建议常规打法，加面宽做横厅，增加卖点125品改产品，建议局部布局叠墅或底跃产品，结构成立，提升大户型的产品溢价能力产

品

组

合

方

式用足限高+洋房最大化小高层+3面宽洋房小高层+3.5面宽洋房小高层+3.5面宽洋房+4F叠墅小高层+3.5面宽+125底跃洋房强

排

推

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Y综合考量限高和周边资源：1、高层宜布置在北侧和西侧，高层北侧面宽用足，西侧利用景观资源，提升高层产品溢价；2、内部土地资源最大化提供给洋房，提升总货值；3、东北角价值最低布置公租房；4、商业结合南高北低的场地条件，局部做到地下；强

排

推

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|

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Y高层产品排布01高层产品排布02北侧T4+T6+公租房高层产品排布03北侧T4分布100，西侧用足限高做26F-t6大高层高层产品排布04北侧2T4+公租房T4产品改T2拼接北侧面宽未用足，T4中间套产品竞争力差，

北侧面宽用足，T6和公租房拼接，用足限高，90小户型做到26F大高，T4做100户型，得房率可控，但同样面临北侧面宽资源未用足，且考虑大高对北侧住宅日照影响，需占用更大建筑间距和面宽资源，且T4产品竞争力差。根据大连当地的消防解释，12层及以上T2住宅，每隔3层做一道消防连廊，即可满足消防要求，在土地资源利用效率最高的条件下，将高层产品做到最优。在相同土地资源条件下，高层全T4利用效土地利用效率较方案一增加，但是未解决T4中间套产品竞争力差的问题，且T6产品需双楼梯核心筒，得房率低。率最低。强

排

推

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5

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G

Y170M内部洋房排布6F洋房5F洋房5F洋房5F洋房24.2M25.4M25.4M25.4M多层组合形式01常规洋房排布，3层5F洋房，一排6F洋房，北侧利用俩层商业（一层地下，二层地上），满足日照要求通过推导不同类型的洋房层数组合形式，得出如图所示三种效率最高的方式，其中叠墅和底跃利用日照计算到二层房间的条件，将多层产品的量做到最大化。170M170M6F洋房（底跃）6F洋房（底跃）6F洋房6F洋房5F洋房5F洋房4F叠墅4F叠墅4F叠墅多层组合形式02多层组合形式03利用叠墅日照计算到2层窗台，中间可排布三排4F叠墅，北侧洋房与高层间距20m，距离偏小。洋房125考虑底跃，日照计算到二层窗台，可排布三排6层洋房，洋房做到最大化。强

排

推

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|

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5

地

块P

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E

G

Y方案一：18F-T2高层+113-3.5面宽洋房+4F叠墅（上叠：143；下叠：125）住宅货值：20.04亿强

排

推

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|

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5

地

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E

G

Y方案二：18F-T2高层+113-3.5面宽洋房+125洋房（底跃赠送）住宅货值：20.23亿125底跃（赠送南花园）127三层（南露台赠送）127标准层（独立电梯入户）127顶层（赠送北花园）强

排

推

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|

B

5

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块P

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G

Y方案三：18F-T2高层+113-3.5面宽洋房住宅货值：20.09亿土木铺淘宝店：https://520/强

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|

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5

地

块P

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E

G

Y其他方案：方案共性：产品竞争力弱，货值不高，不具备市场竞争力。住宅货值：19.90亿住宅货值：19.75亿T4+3面宽110洋房T4+T6+3.5面宽110洋房+4面宽125洋房住宅货值：19.66亿住宅货值：19.58亿T2高层+3.5面宽110洋房+4面宽125洋房T4

26F-T6

3.5面宽110洋房++01强

排

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|

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G

Y通过不同产品方案的组合尝试，得出三版产品和货值最优的组合形式。住宅货值：20.04亿T2高层+3.5面宽110洋房+4F叠墅（上140，下120）02住宅货值：20.23亿住宅货值：19.90亿T4+3面宽110洋房住宅货值：19.75亿T2高层+3.5面宽110洋房+4面宽125底跃洋房T4+T6+3.5面宽110洋房+4面宽125洋房03住宅货值：20.09亿住宅货值：19.66亿住宅货值：19.58亿T2高层+全3.5面宽110洋房T2高层+3.5面宽110洋房+4面宽125洋房T4+26F-T6+3.5面宽110洋房强

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7

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YT2高层点位02B7地块周边景观资源较差，东侧20米限高，地块整体偏狭长；如按照营销公租房点位定位全洋房，110产品只能做到3面宽，产品竞争力较差建议首要满足产品竞争力，110洋房做3.5面宽，125品改户型建议选用叠墅或底跃洋房形式，利用赠送提升大户型竞争优势；内部局部出现T2-17F高层小户型补足差量，增加B7组合的更多可能性。T2高层点位01强

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地

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Y方案一：18F-T2高层+113-3.5面宽洋房+4F叠墅（上叠：143；下叠：125）住宅货值：15.15亿强

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Y方案二：18F-T2高层+113-3.5面宽洋房+125洋房（底跃赠送）住宅货值：15.22亿125底跃（赠送南花园）127三层（南露台赠送）127标准层（独立电梯入户）127顶层（赠送北花园）强

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B

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地

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Y方案三：18F-T2高层+113-3.5面宽洋+125底跃产品最大化住宅货值：15.29亿125底跃（赠送南花园）127三层（南露台赠送）127标准层（独立电梯入户）127顶层（赠送北花园）强

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|

B

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Y其他方案：常规产品排布，未充分挖掘产品的溢价能力，产品和货值间未到达最优住宅货值：15.05亿住宅货值：14.77亿住宅货值：14.78亿3面宽110洋房+4面宽125洋房90-T2高层+4F叠墅（上140，下120）90-T2高层+3.5面宽110洋房+4面宽125洋房110+125洋房均为常规洋房，3面宽110洋房作为主力产品市场竞争力弱，难以支撑叠墅最大化，未拉高地块总货值，反而带来地库开挖成本的增加常规洋房排布，125大洋房产品常规，没有足够的溢价能力强

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B

7

地

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L

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A

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G

Y住宅货值：14.78亿住宅货值：15.05亿3面宽110洋房+4面宽125洋房住宅货值：14.77亿90-T2高层+4F叠墅（上140，下120）90-T2高层+3.5面宽110洋房+4面宽125洋房通过不同产品的组合尝试，得出如下三版产品溢价能力强和货值最优的组合形式。住宅货值：15.15亿住宅货值：15.22亿住宅货值：15.29亿90-T2高层+3.5面宽110洋房+4F叠墅90-T2高层+3.5面宽110洋房+4面宽125底跃洋房90-T2高层+3.5面宽110洋房+4面宽125底跃洋房（底跃最大化）打

造

居

住

空

间

高

品

质我们通过不同产品方案的组合尝试，保证产品和货值最优的前提下，力保高品质的居住空间，得出三版不同的方案组合形式：极致院落品质更好溢价更多吸引力更强方案一：高层+3.5面宽110洋房+4F叠墅方案二：高层+3.5面宽110洋房+125底跃洋房方案三：高层+B5-全110洋房+B7-125底跃最大化打

造

居

住

空

间

高

品

质方案一：高层+3.5面宽110洋房+4F叠墅空

间

形

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案

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线

分

析

及

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分

析

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方

案

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A

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Y小区出入口地下车库出入口结论：经过日照分析，本项目满足当地大寒日2小时的日照要求人行流线城市道路方案二：高层+3.5面宽110洋房+125底跃洋房空

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YT2-90/100户型T2-113洋房户型T2-125洋房户型（底跃120，平层125）T2-108户型公租房流

线

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析

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分

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二P

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Y结论：经过日照分析，本项目满足当地大寒日2小时的日照要求小区出入口地下车库出入口城市道路方案三：高层+B5-全110洋房+B7-125底跃最大化空

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分

析

|

方

案

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Y结论：经过日照分析，本项目满足当地大寒日2小时的日照要求小区出入口地下车库出入口城市道路总

图

回

顾CURRENT

ANALYSESY方案一方案二方案三17F-T2高层+3.5面宽110洋房+4F叠墅17F-T2高层+3.5面宽110洋房+125四面宽底跃洋房

17F高层+B5-全3.5面宽110洋房+B7-125四面宽底跃最大化总货值：42.77亿总货值：：43.05亿总货值：42.96亿货

值

对

比CURRENT

ANALYSESY方案一方案二方案三17F-T2高层+3.5面宽110洋房+4F叠墅17F-T2高层+3.5面宽110洋房+125四面宽底跃洋房

17F高层+B5-全3.5面宽110洋房+B7-125四面宽底跃最大化总货值：42.77亿总货值：：43.05亿总货值：42.96亿3

.

0示

范

区

设

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析S

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H场地道路现状滨河步道连续贯通现状道路最近到此处B1地块有着丰富的景观资源和未来发展潜力B1区用地面积≈5000㎡6.70入海口10.007.2017.00DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

推

导

|

定

量

分

析S

I

T

ER

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A

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C

H场地平、筑高度与住宅商业层数关系推算：设计条件输入用地面积商业面积5000298011700220结论——

(

方向一)三栋17层T2，户均130

;

(方向二)：一栋25层T4户型127住宅面积配套面积总面积尝试方向小高住宅总面积11700住宅层数18单元数户均162.5114.7121.9130.0112.5121.9127.2住宅层高3商业层数与高度高度54466644400149002.9815011700173.053.053.053.053.053.0551.8553.653.958011700161F(4.8)2F(4.5+3.7)0容积率117001170015停车数26地上停车地下停车地库面积15大高11700241F(4.8)2F(4.8+3.8)78.879.5513511700234320130+110+110+130130+130130+130130+130DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

推

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|

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厅

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I

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H130三面宽端厅和北厅比选北厅视野6450059400DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方案推导|总图、地库、产品、商业分布、货值S

I

T

ER

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S

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A

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C

H2F商业方案一130+110+110+130130+130130+130130+1302F商业方案二DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN设计思考难点罗列：1.双层普通车位排布艰难，如做机械车位两层没有必要，则以两层普通车库为主，如还不够，局部机械车位。2.地库少开挖节省成本，在允许不计容范围内尽可能多抬地库1.5米或2米。通过周边商业包围地库做半地下车库。3.如抬高地库消防登高场地在北侧，消防高度可不计底商对货值与户均有利。4.如果示范区放地块内，对施工工期以及范围受限，两层普通车库是否能做足？DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN设计思考以上是基于B1地块常规思路(一栋高层+售楼处)得出两个解法，是否还有别的可能？DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN用

地

分

析

|

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H32售楼处选址分析位置1：位于B5地块北侧结合社区大堂，现场工期不支1撑。位置2：（基地上）B1地块北侧沿街商铺用做售楼处。位置3：（公园里）B1地块对面河滨公园做临建售楼处。DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

推

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|

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H万科售楼处绿城售楼处40M大华售楼处DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

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成

|

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H强排逻辑方案一方案二用地尺寸分析叠墅+大高3.5面宽11F洋房DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

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H146

10F108

10F+98

16F优点：南高北低都可看景缺点：貨值不是最大108

10F+100

17F优点：貨值最大优点：层数低单价高缺点：140三面宽品质低缺点：南低北高后排看景遮挡DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

生

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|

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H方案一方案二方案三（售楼处基地内）（售楼处基地内）（售楼处公园里）98+98

14F住宅108+108

8F住宅130+110+110+130

24F住宅130+130

15F住宅2F2F商业商业2F商业北侧商业（前期售楼处）：1208㎡北侧商业（前期售楼处）：1208㎡北侧商业：1361.16㎡南侧商业：1618.84㎡1F

640㎡+2F

568㎡1F

640㎡+2F

568㎡南侧商业：1772㎡南侧商业：1772㎡商业总量：2980㎡

货值：1.1936亿住宅总量：11700㎡

货值：3.627亿总货值：4.82亿商业总量：2980㎡

货值：1.1936亿住宅总量：11700㎡

货值：3.627亿总货值：4.82亿商业总量：2980㎡

货值：1.1936亿住宅总量：11700㎡

货值：3.627亿总货值：4.82亿DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

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H方案一方案二方案三（售楼处基地内）（售楼处基地内）（售楼处公园里）98+98

14F住宅108+108

8F住宅130+110+110+130

24F住宅130+130

15F住宅地库出入口停车数：停车数：停车数：>地下一层66+地下二层69+地面15>一层地库面积：2780㎡>二层地库面积：2780㎡>总地库面积：5560㎡>地下一层66+地下二层68+地面16>一层地库面积：2880㎡>二层地库面积：2880㎡>总地库面积：5760㎡>地下一层63+地下二层67+地面20>一层地库面积：2930㎡>二层地库面积：2730㎡>总地库面积：5660㎡DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN公

基园

地里

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|

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H万科售楼处绿城售楼处40M大华售楼处DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNMANNER方

案

一PLAN1滨

河

步

道

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红

驿

站DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNMANNER上海滨江徐汇店上海最热门商业之一/成熟的品牌吸引力

聚焦消费力/滨江步道的节点驿站

天然人流汇集/借助环境资源打造网红建筑形成良好商业传播力DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

概

念|D

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G+双线联动以示范区带动城市滨江线打造，为商业街成型造势，最终形成滨江商业街双线人气联动DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN123456波光码头小广场停车场入口水景瞭望平台56l临时样板房滨河步道23146NDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN滨河步道流线人行流线车行流线人行出入口车行出入口DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

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层590㎡390㎡错叠大面积活动平台，沉浸体验滨河全景DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN方

案

二PLAN2公

园

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，

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案

三PLAN3航

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夜DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN以

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打

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案

四EXCLUSIVERESOURCEPLAN4+商业兼容直接以商业形式兼容打造示范区，后期直接投入商业使用DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN总建筑面积：1208㎡1F2F建筑面积640㎡建筑面积：568㎡DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN其

他

常

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向OTHERSDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGNDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN售

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ANALYSESY公园里

IN01020304基地上

ONDAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN4

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ANALYSESY项目名开发商容积率售价万科泉水泉水A3泉水绿城万科2.0-30000-绿城泉水A3星光照澜悦合山海尘林间金地保利远洋保利龙湖1.81.82.01.39260002700032000350000.6KM锦麟玖玺新希望相邻区域钻石湾大型房企入驻，本案区域未来将承接钻石湾房价及客源。5KM万科与绿城泉水与本案处于同一板块，客群重叠，相对竞争力强。金地保利·星光照澜远洋保利·悦合山海6KM新希望·锦麟玖玺龙湖·尘林间产

品

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竞

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Y泉水A3星光照澜悦合山海尘林间锦麟玖玺总建：总建：9.66万㎡容积率：1.8总建：15.93万㎡容积率：1.8总建：5.83万㎡容积率：

2.0总建：7.60万㎡容积率：

1.39业态：洋房；叠拼面积段：容积率：2.0业态：高层；小高层面积段：业态：高层；小高层面积段：业态：高层；小高层面积段：业态：洋房；小高层；叠拼面积段：25-26高层T6T4：86㎡，105

22F高层T4：80㎡，95㎡22F高层T4：80㎡，95㎡6-10F洋房：108㎡15F小高层T6：96㎡10F洋房T：116㎡叠拼:127㎡洋房：75m²，77m²，105m²，134m²叠拼:134m²㎡6-10F洋房：108㎡11-15F小高T2:115㎡,125㎡售价：高层27000元/㎡；小高33000元/㎡售价：高层27000元/㎡；洋

售价：高层27000元/㎡；洋房29000元/㎡

房29000元/㎡售价：

小高层29000元/㎡；

售价：35000元/㎡洋房：335000元/㎡叠拼：600万/套结论:此地区以【

高层/洋房/小高层】业态为主

小高层为主力

均价约30000元/㎡竞

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S对标价值：同一板块，距离本案0.6km板块主力竞品，客户存在高度重叠，目前调研规划三种户型，小高层T2，高层T6，T4，贯通阳台，一卫产品占比高占地面积总建面积-㎡-㎡容积率户数2.0-86㎡（高层）105㎡（高层）户配情况表户型A面积（㎡）86居室户型配比21%二房两厅一卫三房两厅两卫三房两厅两卫三房两厅两卫B10516%C11558%D1255%竞品分析丨远洋保利·悦和山海C

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S对标价值：周边板块，距离本案4.6km刚改为主的目标客户重叠度较高、高层为T4，洋房为T2，两卫产品居多，产品附加值不高占地面积总建面积85454㎡容积率户数1.80153940㎡560898㎡（洋房）120㎡（洋房）户配情况表户型面积（㎡）79(高层）居室户型配比23%ABCDE二房两厅一卫三房两厅两卫三房两厅两卫三房两厅两卫三房两厅两卫105（高层）115（高层）98（洋房）120（洋房）21%14%14%17%86（下）130（中）139（上）F叠拼各4%竞

品

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析

丨

龙

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·

尘

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PRODUCT

ANALYSIS对标价值：周边板块，距离本案6.1km刚改为主的目标客户重叠度较高、普宅只有两种户型96和116，高层为T6，洋房为T2，有贯通阳台和飘窗占地面积总建面积58300㎡容积率户数2.0149815㎡514127㎡（下叠）142㎡（上叠）户配情况表户型面积（㎡）96(小高层）116（洋房）居室户型配比35%ABC三房两厅一卫三房两厅两卫三房两厅两卫37%142（上叠）127（下叠）各14%产

品

专

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Y产品面积（㎡）周边竞品100以下100-110110-120120以上绿城86㎡（高层）105㎡（高层）115㎡（高层）星光照澜80㎡（高层）

95㎡（洋房）108㎡（洋房）105㎡（高层）悦和山海尘林间万科120㎡（洋房）115㎡（高层）98㎡（洋房）

79㎡（高层）137㎡（叠拼）96㎡（高层）116㎡（洋房）127㎡（下叠）142㎡（上叠）94㎡（高层）118㎡（洋房）结论:周边竞品以刚需产品为主，主力户型区间集中在70-120㎡，产品多为两面宽一卫和三面宽两卫。产品专篇|标准户型平面S

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N全赠送面积半赠送面积6F洋房

,112户型标准层平面户型面积套型面积赠送面积公摊面积（含大堂+机房）地上赠送面积（凸窗、1/2阳台、露台、挑空）地下赠送面积（5.2m层高）编号套内面积1/2阳台面积计容户型面积得房率院子赠送

总赠送面积赠送率洋房11286.4386.433.423.4289.8589.85113.15113.1523.3023.307.357.35007.356.50%79.41%洋房112一层9070167.35

147.90%产品专篇|标准户型平面S

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N方厅设计“方厅”加入“方厅”的设计，家庭成员处在同一视线区域，日常活动在中心区域进行多元融合，实现全家庭共享功能。那种亲密的连接感，是传统客厅无法比拟的。产品专篇|创新户型平面S

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N6F洋房

,112户型一层平面首层取消书房改为下地下室楼梯，客厅空间更加开阔一层赠送南院70㎡地下赠送视地库情况可调整户型面积套型面积赠送面积公摊面积（含大堂+机房）地上赠送面积（凸窗、1/2阳台、露台、挑空）地下赠送面积（5.2m层高）编号套内面积1/2阳台面积计容户型面积得房率院子赠送

总赠送面积赠送率洋房11286.4386.433.423.4289.8589.85113.15113.1523.3023.307.357.35007.356.50%79.41%洋房112一层9070167.35

147.90%产品专篇|创新户型平面S

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N上叠赠送庭院下叠赠送庭院6F

,125(叠墅+平层

)首层平面顶层赠送北院50㎡顶层入户独立侯梯厅顶层赠送北院下叠赠送南院独立入户下叠边套南院55㎡地下室全赠送下叠中间套南院55㎡大面积赠送院子，上叠和下叠的每一位住户都可以拥有自己的一方庭院，提升入户品质感。户型面积套型面积赠送面积公摊面积（含大堂+机房）地上赠送面积（凸窗、1/2阳台、露台、挑空）地下赠送面积（5.2m层高）编号套内面积1/2阳台面积户型面积得房率院子赠送

总赠送面积赠送率下叠边套下叠中间套92903.53.595.593.5117.03114.5821.5321.0821.4321.4325.98568055550161.43

137.94%144.43

126.06%洋房125三层洋房125标准层洋房125顶层81.61%25.912.2367.2320.72%9.78%97.673.592.19125.0223.0012.2312.230005553.78%产品专篇|创新户型平面S

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,125(叠墅+平层

)二层平面半赠送面积挑空赠送户型面积套型面积赠送面积公摊面积（含大堂+机房）地上赠送面积（凸窗、1/2阳台、露台、挑空）地下赠送面积（5.2m层高）编号套内面积1/2阳台面积户型面积得房率院子赠送

总赠送面积赠送率下叠边套下叠中间套92903.53.595.593.5117.03114.5821.5321.0821.4321.4325.98568055550161.43

137.94%144.43

126.06%洋房125三层洋房125标准层洋房125顶层81.61%25.912.2367.2320.72%9.78%97.673.592.19125.0223.0012.2312.230005553.78%产品专篇|创新户型平面（注：仅3F有露台）S

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N全赠送面积半赠送面积6F

,125(叠墅+平层

)标准层平面露台全赠送面积方厅设计户型面积套型面积赠送面积公摊面积（含大堂+机房）地上赠送面积（凸窗、1/2阳台、露台、挑空）地下赠送面积（5.2m层高）编号套内面积1/2阳台面积户型面积得房率院子赠送

总赠送面积赠送率下叠边套下叠中间套92903.53.595.593.5117.03114.5821.5321.0821.4321.4325.99871055550174.43

149.05%147.43

128.68%洋房125三层洋房125标准层洋房125顶层81.61%25.912.2367.2320.72%9.78%97.673.592.19125.0223.0012.2312.230005553.78%产品专篇|创新户型平面S

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N下叠边套赠送下叠中间套赠送6F

,125(叠墅+平层

)地下赠送平面下叠边套赠送：

下叠中间套赠送：下叠中间套赠送：下叠边套赠送：98㎡

98㎡98㎡98㎡地下赠送视地库情况可调整产品专篇|标准户型平面S

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N全赠送面积半赠送面积4F叠墅

,（下叠120/上叠140）首层\二层平面挑空赠送上叠赠送北院50㎡独立侯梯厅独立入户下叠赠送南院70㎡户型面积套型面积赠送面积公摊面积（含大堂+机房）地上赠送面积（凸窗、1/2阳台、露台、挑空）地下赠送面积（5.2m层高）编号套内面积1/2阳台面积计容户型面积得房率院子赠送

总赠送面积赠送率下叠120上叠140------120.00140.00----33.345.478457050181.3140.4151.08%100.29%产品专篇|标准户型平面S

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N全赠送面积半赠送面积挑空赠送4F

,叠墅（下叠120/上叠140）三层\四层平面户型面积套型面积赠送面积公摊面积（含大堂+机房）地上赠送面积（凸窗、1/2阳台、露台、挑空）地下赠送面积（5.2m层高）编号套内面积1/2阳台面积计容户型面积得房率院子赠送

总赠送面积赠送率下叠120上叠140------120.00140.00----33.345.478457050181.3140.4151.08%100.29%产品专篇|标准户型平面S

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N下叠赠送地下室上叠赠送地下室4F叠墅

,（下叠120/上叠140）地下赠送平面上叠赠送地下室45㎡上叠赠送地下室78㎡上叠赠送地下室45㎡上叠赠送地下室78㎡上叠赠送地下室45㎡上叠赠送地下室78㎡上叠赠送地下室45㎡上叠赠送地下室78㎡产品专篇|标准户型平面S

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N全赠送面积安全连廊效果示意17F

小高,90户型标准层平面根据大连当地审图，17层以下可做一个电梯，只需一处连廊连接户型面积套型面积赠送面积公摊面积（含大堂+机房）地上赠送面积（凸窗、1/2阳台、露台、挑空）地下赠送面积（5.2m层高）编号套内面积69.61/2阳台面积计容户型面积92.42得房率院子赠送

总赠送面积赠送率小高90069.622.8275.31%5.4005.45.84%产品专篇|标准户型平面S

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N全赠送面积B1地块（方案一）

15F小高

,130户型标准层平面户型面积赠送面积公摊面积（含大堂+机房）地上赠送面积（凸窗、1/2阳台、露台、挑空）地下赠送面积（5.2m层高）编号套内面积98.811/2阳台面积套型面积98.81计容户型面积134.53得房率院子赠送

总赠送面积赠送率小高130035.7273.45%60064.46%产品专篇|标准户型平面S

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N全赠送面积B1地块（方案二）

24F大高

,110/130户型标准层平面户型面积赠送面积公摊面积（含大堂+机房）地上赠送面积（凸窗、1/2阳台、露台、挑空）地下赠送面积（5.2m层高）编号套内面积1/2阳台面积套型面积计容户型面积得房率院子赠送

总赠送面积赠送率大高110大高13079.50079.5110.47132.3630.9737.11680000685.43%6.04%71.96%95.2595.25产品专篇|标准户型平面S

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NB5地块公租房位置B7地块公租房位置B5

B7地块

公租房户型标准层平面B5地块公租房（16F）合计51户

3150㎡B7地块公租房（6F）合计36户

1530㎡产

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S叠墅产品对比本案下叠120/上叠140龙

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林

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127㎡/上叠142㎡四室两厅三卫三室两厅三卫VS1.上下叠住户均享有独立庭院，独立电梯1.户型整体尺度舒适，空间结构清晰。2.挑空赠送，地下室赠送，露台飘窗赠送齐全3.同等面积多出一个房间，功能性更强2.客厅尺度过大，下层缺少一件房，不适应三胎时代DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN产

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S110㎡户型产品对比本案113㎡绿城

A3A4115㎡万科

118㎡三室两厅两卫三室两厅两卫三室两厅两卫VSVS1.3.5面宽，3+1房1.4面宽朝南，大横厅设计，空间舒适2.独立私属侯梯厅1.户型结构较为传统，空间体验感一般2.无独立侯梯厅2.超大方厅设计，空间自由灵动3.独立私属侯梯厅3.只有三房，功能性欠佳。3.只有三房，功能性欠佳DAHUAGROUPQUANSHUIPORJECTDESIGN产

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S90㎡户型产品对比本案90㎡万科泉水项目

94㎡绿城泉水项目

86㎡三室两厅1.5卫三室两厅一卫两室两厅一卫VSVS1.南北不通透1.三面宽1.5卫设计，功能性更佳2.竖厅设计，空间舒适，