高层+小高层+商业居住区规划设计方案

西安招商城市主场

DK-2

项目规划方CHINA

MERCHANTS

SHPLANNING

＆

ARCHITECTURAL

DESIGN2021.04招商DK-2地块区位概况方案推导规划设计产品设计3鸟瞰图

-

方案一/

规划设计Bird's-eyeviewPlanninganddesign西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3鸟瞰图

-

方案二/

规划设计Bird's-eyeviewPlanninganddesign西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3鸟瞰图

-

方案二变异/

规划设计Bird's-eyeviewPlanninganddesign西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian区0位1概况1城市印象/

区位篇MacroanalysisLocation基地位于西安市灞桥区，紧邻西安市主城区东部，腹地广阔

，区位优势明显。西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian1宏观分析/

区位篇MacroanalysisLocation高陵区本案基地秦汉大道未央区灞桥区呼和浩特太原新城区二环线灞耿路银川兰州雁塔区郑州武汉黄

河西安成都长安区西安绕城高速长

江西安市灞桥区基地西安，简

称“镐”，古称长安、镐京，是陕西省省会、副省级

灞桥区地处西安城东部，系西安市辖六区之一。东与临潼、蓝

灞桥区围绕重要交通走廊和滨河沿岸，全力打造三大经济带。市、特大城市、关中平原城市群核心城市，国务院批复确定的

田两县接壤，西与雁塔区、新城区、未央区相连，南与长安区

本案基地沿灞河经济带：依托湿地公园

和大片区改造，重

点发中国西部地区重要的中心城市，国家重要的科研、教育、工

为邻，北以渭河与高陵区相望。灞桥区总面积

332

平方公里，

展低密度高品质滨水住宅、品牌商业、沿河观光休闲产业，突业基地。总面积

10752

平方千米，建成区面积

700.69

平方千

常住人口

60

万，区内有文化底蕴深厚

、名扬海内外的白鹿原，

出宜居宜游特色，带动灞河河域经济崛起。米，常住人口

1020.35

万人，城镇人口

761.28

万人，城镇化

风景秀美的国家级森林公园

洪庆山，浐、灞、渭河穿境而过。率

74.61%。西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian1宏观分析/

区位篇MacroanalysisLocation西安咸阳国际机场本案基地DK-2临潼站西安北站临潼区咸阳站灞桥站未央区西安站灞桥区二环线新城区莲湖区碑林区雁塔区西安市主城区东部灞桥区，发展方向清晰，潜力巨大基地位于西安市国际港务区，新区开发，未来可期西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,XianConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian1上位规划/

区位篇SuperordinateLocation本案基地基地临近同规划属性地块，板块内规划完整，资源较丰富。西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian1微观分析

-

交通资源/

区位篇TrafficresourcesLocation本案基地临近干道秦汉大道与欧亚大道，紧邻

3

号线地铁站，周

边地铁

10

号线在建，交通便利西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian1微观分析

-

周

边配套微观分析-周边配套/

区位篇peripheralmatchingLocationLandscapeMatching耿西安市第六十西安市第七十七中学本案基地太白庙小学西航社区卫生服务站漕渠小学秦腔剧院西港花园高级中学奥斯卡国际影城武汉黄陵社会福利院陕西科技大学润家购物广场西安医学院新筑医院西安市第六十四中学新筑综合市场西安工业大学国际陆港第二小学灞桥区中心小学西安城北医院西航医院奥特莱斯购物中心乐派生活广场西安市第十七中学华夏文旅大剧院全运会带动区域基础设施不断完善，未来配套丰富齐全西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian1微观分析

-

景观分析/

区位篇landscapematchingLocation泾渭湿地观光园渭河浐灞国家湿地公园未央湖公园本案基地70m

绿化带灞河华夏文旅海洋公园西安城市运动公园城市景观资源距离较远，周

边处于待开发阶段，南向绿轴提供较好的视线西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian1现状解读/

区位篇Interpretation

ofcurrentsituationLocation居住用地居住用地居住用地现状道路40m24F24F24F24F21F17F17F23F24F23F8F8F17F24F24F50m23F23F23F规现17F17FD124F24F23F17F划状道路24F483m16+1F8FSITE24F23F23F24F路17F17F17F8F17F17F17FM距

离

地

铁

约

200

米20m规划路城市绿带西侧

-

住宅南侧

-

城市绿带北侧

-

空地东侧

-

住宅1规划条件/

区位篇conditionalplanLocation道路红线居住用地居住用地居住用地规划用地红线低、多层建筑控制线高层建筑控制线现状道路40m10m10m5m5m5m5m50m规现D1划SITE状道路483m5m5m5m路5m5m5m20m规划路城市绿带规划条件1.

规划总用地面积：160984㎡9.商业配置：商业类型与面积要求：商业为小区配套10.

公共服务设施：2.

规划用地性质：居住用地型商业，兼具日常生活基本功能，面积不超过

2841

㎡，社区卫生服务站：243㎡,

社区办796㎡3.

总建筑面积：约

562692

㎡4.

容积率：2.5沿街商业通透率不小于

40%惠民设施：340

㎡5.

建筑密度：≤

20%6.

绿地率：≥

35%7.

建筑高度：H

≤

70m8.

建筑宽度：H

≤

60m老年人日间照料中心：1085

㎡,100

㎡公厕：75

㎡,

物业管理用房：1003

㎡环网室：预留

2

座

10

千伏内环网单元任务书解读Interpretation

ofTask

Book本次设计任务定位意向AB最大化最大化洋房最大化小高层最大化160

㎡

residence100-140

㎡

residence户型层高要求：T6

高层

+

创新洋房（10F)+T2

小高

+T4

小高户型层高要求：T6

高层

+T4

小高层

+T2

小高层层高

3

米，均户可增加

3

㎡层高

3

米，洋房层高

3.1

米，均户可增加

3

㎡高层

T6

产品，面积

90+100

㎡高层

T6

产品，面积

90+100

㎡小高层为

T4

产品，面积

125+100

㎡，125+115

㎡小高层为

T4

产品，面积

125+100

㎡，125+115

㎡小高层为

T2

产品，面积

140

㎡小高层为

T2

产品，面积

140

㎡创新洋房：面积

160

㎡保证楼间距与舒适度保证天际线，避免直接高低配实现园林景观

,

小高层最大化洋房最大化，小高层次之量化分析Quantitative

analysis商业社区卫生服务站：243㎡社区办公：796㎡2841

㎡定位

A商业

及

配

套惠民设施：340

㎡11854

㎡老年人日间照料中心：1085

㎡

垃圾收集点：100

㎡配套地块指标公厕：75

㎡9373

㎡物业管理用房：1003

㎡用地面积：160984

㎡环网室：预留2

座

10

千伏内环网单计容面积：402460

㎡元位置容积率：2.5建筑高度：≤

70m建筑面宽：≤

60m小高层93

㎡

+118

㎡层高：3.0m层高：3.0mT6T423F17F住宅390606

㎡128

㎡

+103

㎡大高层143

㎡

+143

㎡层高：3.0mT217F量化分析Quantitative

analysis社区卫生服务站：243㎡商业社区办公：796㎡2841

㎡定位

B惠民设施：340

㎡商业

及

配

套老年人日间照料中心：1085

㎡

垃圾11854

㎡收集点：100

㎡公厕：75

㎡配套物业管理用房：1003

㎡环网室：预留2

座

10

千伏内环网单元位置地块指标9373

㎡用地面积：160984

㎡计容面积：402460

㎡容积率：2.5大高层层高：3.0m93

㎡

+118

㎡T623F建筑高度：≤

70m建筑面宽：≤

60m层高：3.1m层高：3.0m洋房160

㎡T2T410F17F住宅390606

㎡128

㎡

+103

㎡小高层143

㎡

+143

㎡层高：3.0mT217F方0案2推导周

边竞品peripheralcompetitiveproducts未央金茂府本案基地华润置地·未来城市未央金茂府均价：¥14000/

㎡均价：¥23600/

㎡金地玖峯汇3km金地玖峯汇碧桂园

凤凰城均价：¥13700/

㎡均价：¥15600/

㎡碧桂园

凤凰城华润置地·未来城市世茂璀璨倾城5km世园

·林语世茂璀璨倾城均价：¥11750/

㎡均价：待定世园

·林语基地周

边在售项目较少，市场潜力大。西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian

42周

边竞品/

方/

产案品推篇导peripheralcompetitiveproductsSchemeisdHe

roiuv

esding面积段竞品面积户型面宽数

客厅

主卧

次卧1

轴线面宽华润置地·未来城市金地玖峯汇碧桂园凤凰城世园·林语103108983室2厅1卫3室2厅2卫3室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫3+1室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫3+1室2厅2卫3+1室2厅2卫4室2厅2卫3+1室2厅2卫3室2厅2卫3+1室2厅2卫4室2厅2卫4室2厅3卫4室2厅2卫4室2厅3卫4室2厅3卫3.03.03.03.03.03.03.03.03.03.02.03.03.03.04.04.03.04.03.03.04.04.04.03.04.03.43.83.53.53.63.63.84.13.66.13.84.04.33.86.33.23.33.23.13.33.33.33.43.63.53.33.83.73.53.63.03.02.72.82.92.93.03.23.13.23.33.83.03.03.49.610.19.4飘窗赠送飘窗赠送飘窗赠送103㎡左右1001071031151171151181241251281241281451431431431431401431651631609.4飘窗赠送/北阳台改房间赠送飘窗赠送世茂璀璨倾城本案9.89.8飘窗赠送/北阳台改房间赠送飘窗赠送华润置地·未来城市碧桂园凤凰城世园·林语10.19.5飘窗赠送117㎡左右128㎡左右10.39.6飘窗赠送/北阳台改房间赠送飘窗赠送/北阳台改房间赠送飘窗赠送本案华润置地·未来城市碧桂园凤凰城金地玖峯汇世茂璀璨倾城本案7.110.911.010.313.3飘窗赠送飘窗赠送飘窗赠送飘窗赠送/北阳台改房间赠送飘窗赠送华润置地·未来城市未央金茂府金地玖峯汇世茂璀璨倾城世园·林语11.613.413.411.614.614.315.013.114.8飘窗赠送6.54.54.54.86.84.53.83.83.93.63.84.33.13.13.23.33.73.2飘窗赠送143㎡左右160㎡左右飘窗赠送飘窗赠送/北阳台改房间赠送飘窗赠送碧桂园凤凰城本案飘窗赠送/北阳台改房间赠送飘窗赠送/北阳台改房间赠送飘窗赠送世园·林语未央金茂府本案7.44.23.2飘窗赠送/北阳台改房间赠送西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian2方案推导/

方案推导Multi-storey

andMediumHeightHousingSchemeisderived根据任务书要求及周边竞品对比，确定不输于周边竞品的面宽数卧室书房卧室卧室卧室卧室卧室125

户型103

户型118

户型143

户型卧室卧室卧室卧室卧室卧室阳台阳阳

台台阳阳台350024003600620036003000380069503750330029003600四面宽三面宽三面宽四面宽刚需类产品（103）刚改类产品（118）改需类产品（125）改善类产品115

㎡户型：①三室两卫；②三个南向面宽；③横厅125

㎡户型：①

3+1

室双卫；②三个以上南向面宽；③140

㎡户型：①四室三卫，双主卧套；②四个以上南向小高层

100

㎡户型：①三室两卫；②三个南向面宽；设计；④主卧设步入式衣帽间；⑤南向大阳台；⑥公横厅设计；④主卧设步入式衣帽间；⑤南向大阳台；⑥面宽；③大横厅设计；④主卧设步入式衣帽间；⑤南向③宽厅设计；④南向大阳台；⑤公卫干湿分离，考虑布局在入户门旁；⑥独立玄关卫干湿分离，考虑布局在入户门旁；⑦独立玄关公卫干湿分离，考虑布局在入户门旁；⑦独立玄关大阳台；⑥公卫干湿分离，考虑布局在入户门旁；⑦独2分期开发/

方案推导Schemeisderived居住用地居住用地居住用地规划路40m规50m一期二期D1规划（所有配套及幼儿园均在一期设置）划路路20m规划路城市绿带统一划分

分期交付一期:东侧

二期:西侧1.

本项目统一规划、分两期交付，东侧为一期交付，西侧为二期交付;（可在商业二层或者日照不过的住宅底部）所有配套及幼儿园均在一期设置2.项目西侧有总包临建办公区，则本项目施工安排为：从东侧施工，2幼儿园

落位/

方案推导KindergartenplacementSchemeisderived居住用地居住用地居住用地规划路40m43规50m一期二期D1规划（所有配套及幼儿园均在一期设置）划路路1220m规划路城市绿带幼儿园落位1234南向日照影响小，幼儿园服务半径合理主次干道转角，交通不利，北向日照影响用地深处，南向日照影响小利于排布，响2规范解读/

方案推导Normative

interpretationSchemeisderived规范对通透率有要求LL2L3L4规划路40mL1规D1划SITE路通透率20m规划路城市绿带50m建筑面宽1.

北侧和东侧道路宽度大于

40M，规范对通透率有要求2.

单体最大面宽

60m（L3

≤

60）3.

住宅项目设置底商的，建筑首层通透率宜≥

40%4.

沿城市主要道路（道路红线≥

40m),

第一排建筑，建筑高度在

27m

以上的，其通透率应大于

35%（L2+L3+L4>35%L)2规范解读/

方案推导Normative

interpretationSchemeisderived规范对天际线有要求24F24F23F24F19F规划路40m23F21F19F23F23F23F规D1划SITE天际线要求19F23F路20m规划路城市绿带50m建筑高度1.北侧东侧道路大于40米，有天际线要求2.地块北侧及东侧有天际线要求，错落布置3.北部两侧端部无法做足70m,

建筑高度在54m以上的相邻成排建筑一般不超过3栋，3栋以上应进行错落设计，高差宜为较高建筑的1/5,层数设置为19F

微信：1115955733送福利，http://wm666.taobao.com，淘宝搜店铺名：建筑后浪2日照策略/

方案推导RizhaomodeSchemeisderived3.

山谷型日照计算原1.

越线2.

夹缝日照计算原则日照计算原则17F17F17F17F30M8F17F17F17F17F17F30M30M17F17F45M30M30M75M30M17F75M17F17F20M20M17F30M30M30M17F17F17F常规日照调节策略规0划3设计3方案推导/

规划设计Multi-storey

andMediumHeightHousingplanninganddesign尝试1尝试2T6产品(118+93)

T4产品（128+103）T2产品（143）T4产品（128+118）T2产品（143）100M226M14

栋

T6

大高，16

栋

T4

小高，16

个

T2

单元21

栋

T4

大高，30

个

T2

单元高容边际化，释放中心围合大空间T4

大高得房率偏低小高层占比

51.75%小高层占比

37.34%尝试3尝试4T6产品(118+93)

T4产品（128+103）T2产品（143）T6产品(118+93)

T4产品（128+103）T2产品（143）12

栋

T6

大高，16

栋

T4

小高，21

个

T2

单元17

栋

T6

大高，9

栋

T4

小高，20

个

T2

单元楼间距紧凑T6

占比过大不利于销售小高层占比

58.91%小高层占比

41.01%3总平面图

-

方案

A/

规划设计generall

ayoutPlanninganddesign西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3总平面图

-

技术经济指标/

规划设计generall

ayoutPlanninganddesign招商主场DK-2项目经济技术指标数值名称单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡辆辆辆辆户人备注总用地面积总建筑面积计容建筑面积住宅面积160984.00561820.18402460.00390606.00188480.00202126.000.0011854.005396.002841.00243.00796.00340.001085.0075.00高层住宅48.25%51.75%0.00%其中小高层多层住宅配套用房面积幼儿园综合商业社区卫生服务站社区办公8班幼儿园，用地8664其中其中惠民设施老年人日间照料中心公厕物业管理用房环网室1003.0075.00159360.184819地下不计容建筑面积机动车停车位地下停车位地上停车位非机动车停车位住宅户数单车位34.81㎡/辆住宅1.2辆/100㎡，综合商业1.3/100㎡4578241406734921117520.00%2.5自走式停车位其中户型93118103128143总户数住宅1.0辆/100㎡，综合商业2.5/100㎡124062054454454435.51%17.75%15.58%15.58%15.58%100.00%总人数建筑密度容积率绿地率按3.2人/户计算规划条件要求不大于20%规划条件要求不大于2.5规划条件要求不小于35%35%3492西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3规划分析/

规划设计PlanninganalysisPlanninganddesign日照分析功能分析满足大寒日两小时日照要求17F

高层19F

高层23F高层根据投标答疑会，可采用主客体的方式，只将主客多层商业幼儿园体线能扫到的楼栋放入计算模型西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3规划分析/

规划设计PlanninganalysisPlanninganddesign消防分析流线分析出入口人行流线城市道路车行流线城市道路消防流线消防登高场地重要节点地库出入口西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3规划分析/

规划设计PlanninganalysisPlanninganddesign间距分析户型分布43m43m46m55m40m41m88m55m59m61m50m48m44m41m51m43m45m41m41m226m39m48m44m100m48m32m31m44m38m55m32m52m40m户型93118设计户数

设计比例12893143103118124062035.51%17.75%15.58%15.58%15.58%100.00%103544高层面积占比，小高层面积占比128143总户数54454448.25%，无洋房51.75%3492西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian量化分析Quantitative

analysis社区卫生服务站：243㎡商业社区办公：796㎡2841

㎡定位

B惠民设施：340

㎡商业

及

配

套老年人日间照料中心：1085

㎡

垃圾11854

㎡收集点：100

㎡公厕：75

㎡配套物业管理用房：1003

㎡环网室：预留2

座

10

千伏内环网单元位置地块指标9373

㎡用地面积：160984

㎡计容面积：402460

㎡容积率：2.5大高层层高：3.0m93

㎡

+118

㎡T623F建筑高度：≤

70m建筑面宽：≤

60m层高：3.1m层高：3.0m洋房160

㎡T2T410F17F住宅390606

㎡128

㎡

+103

㎡小高层143

㎡

+143

㎡层高：3.0mT217F3洋房层数分析/

规划设计Multi-storey

andMediumHeightHousingplanninganddesignVS1.

平层多，不利于去化；1.

平层少，溢价高；2.

规划间距

30

米，日照间距仅需

27

米2.

规划间距

20

米，日照间距也是20

米3.

高层产生扑救面3.

多层无需扑救面3方案推导/

规划设计Multi-storey

andMediumHeightHousingplanninganddesign尝试1尝试2T6产品(118+93)

T4产品（128+103）洋房160号》T6产品(118+93)

T4产品（128+103）洋房160号》12

栋

T6

大高，18

栋

T4

小高，40

个

8F

洋房8F

洋房溢价高12

栋

T6

大高，18

栋

T4

小高，36

个

9F

洋房9F

洋房溢价低，产生扑救面小高占比

36.23%，洋房占比

21.43%，合计占比

57.66%东西分区符合开发周

期小高占比

36.23%，洋房占比

21.43%，合计占比

57.66%尝试3尝试4T6产品(118+93)

T4产品（128+103）洋房160号》T6产品(118+93)

T4产品（128+103）洋房160号》17

栋

T6

大高，5

栋

T4

小高，46

个

10F

洋房10F

洋房去化率低14

栋

T6

大高，6

栋

T4

小高，78

个

8F

洋房极限高低配无中心组团小高占比

7.53%，洋房占比

32.23%，合计占比

39.73%小高层占比

11.02%，洋房占比

40.72%，合计占比

51.74%3总平面图

-

方案

B/

规划设计generall

ayoutPlanninganddesign西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3总平面图

-

技术经济指标/

规划设计generall

ayoutPlanninganddesign招商主场DK-2项目经济技术指标数值名称单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡辆辆辆辆户人备注总用地面积总建筑面积计容建筑面积住宅面积160984.00561820.18402460.00390606.00165376.00141510.0083720.0011854.005396.002841.00243.00796.00340.001085.0075.00高层住宅42.34%36.23%21.43%其中小高层多层住宅配套用房面积幼儿园综合商业社区卫生服务站社区办公8班幼儿园，用地8664其中其中惠民设施老年人日间照料中心公厕物业管理用房环网室1003.0075.00159360.184819地下不计容建筑面积机动车停车位地下停车位地上停车位非机动车停车位住宅户数单车位34.81㎡/辆住宅1.2辆/100㎡，综合商业1.3/100㎡4578241406733761080420.00%2.5自走式停车位其中户型93118103128161总户数住宅1.0辆/100㎡，综合商业2.5/100㎡108854461261252032.23%16.11%18.13%18.13%15.40%100.00%总人数建筑密度容积率绿地率按3.2人/户计算规划条件要求不大于20%规划条件要求不大于2.5规划条件要求不小于35%35%3376西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3规划分析/

规划设计PlanninganalysisPlanninganddesign日照分析功能分析满足大寒日两小时日照要求8F

洋房17F

高层19F

高层23F高层根据投标答疑会，可采用主客体的方式，只将主客商业幼儿园体线能扫到的楼栋放入计算模型西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3规划分析/

规划设计PlanninganalysisPlanninganddesign消防分析流线分析出入口人行流线城市道路车行流线城市道路消防流线消防登高场地重要节点地库出入口西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3规划分析/

规划设计PlanninganalysisPlanninganddesign间距分析户型分布20m20m38m38m43m48m30m30m30m30m30m30m30m37m37m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m32m30m30m30m30m46m40m46m40m37m31m37m31m37m户型931181031281088544612612520337632.23%16.11%18.13%18.13%15.40%8F160

洋房10312893118高层面积占比，小高层面积占比161总户数42.34%，洋房面积占比100.00%36.23%21.43%西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3方案对比/

规划设计schemecomparisonPlanninganddesign方案

A方案

B方案

A：高层面积占比方案

B：高层面积占比48.25%42.34%36.23%洋房面积占比小高层面积占比小高层面积占比51.75%无洋房21.43%西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian我们，还有另一种思路！丨周边竞品

丨LAND

VALUE

ANALYSIS规

划思考货值

成本

空间

产品VA

LUECOSTSPACEPRODUCTS规划核心：成本可控性

I

产品多样性

I

竞争差异性小区调性限均价优化产品配比舒适间距控制成本投入多元共生？在如今房地产市场行情下行背景下针对市场完善定位-市

场

调

研--目

标

客

群--产

品

定

位-3市场分析/

规划设计marketanalysisplanninganddesign1-12月份西安住宅市场各面积段成交情况2020年12月占比2020年11月占比2020年10月占比2020年9月占比2020年8月占比2020年7月占比2020年6月占比2020年5月占比2020年4月占比2020年3月占比2020年2月占比2020年1月占比2019年12月占比2019年11月占比2019年10月占比2019年9月占比2019年8月占比2019年7月占比2019年6月占比2019年5月占比2019年4月占比2019年3月占比2019年2月占比6%

1%19%31%26%24%21%24%20%15%6%7%7%0%2%20%25%0

%3%1%1%0

%3%0%2%20%23%18%19%19%28%16%22%11%31%21%23%17%5%7%23%21%24%25%3%

3%18%31%25%14%1%1%28%24%17%20%15%13%15%24%7%7%5%1%2%

3%2%2%1

%1%31%31%27%18%21%30%22%3%

4%0

%3%33%36%26%28%23%17%11%0%10%6%7%8%5%1%3%2%

4%1

%2%13%8%25%27%24%24%22%32%25%30%25%29%21%34%16%1

%2%10%9%19%14%13%1

%2%14%31%32%36%35%37%27%2%

4%1%

6%1%

6%4%30%31%16%12%12%7%5%5%13%29%25%22%15%6%6%4%100%6%13%11%14%2%

6%15%0%20%80-90㎡40%60%140-16080%80㎡以下90-120㎡120-140㎡160-200200㎡以上㎡㎡数据来源安居客房产研究院西部分院《2020

年

12

月西安房地产市场报告》90

及

90

以下产品成交占比不足

10%3市场分析/

规划设计marketanalysisplanninganddesign西安楼市意向客户价格需求指数走势70万以下70-100万300万以上100-130万130-160万160-200万200-300万2020年

2020年

2020年

2020年

2020年

2020年

2020年

2020年

2020年

2020年

2020年

2020年01月

02月

03月

04月

05月

06月

07月

08月

09月

10月

11月

12月数据来源安居客房产研究院西部分院《2020

年

12

月西安房地产市场报告》主旋律：小面积段户型不再是主力需求3市场分析/

规划设计marketanalysisplanninganddesign西安楼市意向客户购房面积需求指数走势50平米以下50-70平米70-90平米90-120平米120-144平米144-200平米200-300平米300平米以上2020年

2020年

2020年

2020年

2020年

2020年

2020年

2020年

2020年

2020年

2020年

2020年01月

02月

03月

04月

05月

06月

07月

08月

09月

10月

11月

12月数据来源安居客房产研究院西部分院《2020

年

12

月西安房地产市场报告》中高面积段及中高价位是市场主流3市场分析/

规划设计marketanalysisplanninganddesign12

月份西安住宅市场各面积段成交情况西安楼市意向客户房型需求指数走势2020

年中：2020年初：100-125

㎡和125-144

㎡的刚改和再改产品为市场主流，累计占110-120

㎡和

120-130

㎡为主力成交面积段比达

63%11000-12000

元

/

㎡为主力成交价格段180-200

㎡再改（豪）产品占比达到

7%，为近年之最120-140

万为主力成交总价段（来源：西安克尔瑞）100

㎡以下产品占比维持

14%。首改，再改为主，刚需和终改补充（来源：西安克尔瑞）中高面积段及中高价位是市场主流3周

边竞品/

规划设计Interpretation

ofcurrentsituationplanninganddesign华润置地·未来城市未央金茂府项目规模：25.3

万㎡容积率：2.5项目规模：7.8

万㎡容积率：1.5面积段：103/115/128/132/145/172面积段：142/163/167/210楼型：T2/T4楼型：T2均价：¥14000/

㎡均价：¥23600/

㎡售楼处开放时间：售楼处开放时间：项目开盘时间：待定项目开盘时间：2020.09建筑类型：多层、小高层、高层、超高层建筑类型：多层、小高层金地玖峯汇碧桂园

凤凰城项目规模：4.1

万㎡容积率：2.5项目规模：78

万㎡容积率：3.7面积段：1108/128/143面积段：105/115/117/125/140/260楼型：T2/T4楼型：T2/T4均价：¥13700/

㎡均价：¥15600/

㎡售楼处开放时间：售楼处开放时间：项目开盘时间：项目开盘时间：2020.09建筑类型：小高层、洋房建筑类型：小高层世园

·林语世茂璀璨倾城项目规模：6.5

万㎡容积率：2.4项目规模：25

万㎡容积率：3.9面积段：95/100/115/135/143/165/190/215面积段：107/124/137/144楼型：T2/T4楼型：T2/T4均价：¥11750/

㎡均价：待定售楼处开放时间：售楼处开放时间：项目开盘时间：2020.07项目开盘时间：2020.09建筑类型：多层、小高层、高层建筑类型：小高层、高层、超高层竞品主流为多层

+

小高层

T2

产品消除

T4

小高层，消除

90

户型增加

T2

小高层，拔高楼盘调性提升溢价减少楼栋数，扩大中央花园尺度提升溢价3/

规划设计Planninganddesign均衡均衡的产品与空间选择方案一

重

均衡西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3总平面图

-

方案一/

规划设计generall

ayoutPlanninganddesign西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3总平面图

-

技术经济指标/

规划设计generall

ayoutPlanninganddesign招商主场DK-2项目经济技术指标数值名称单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡辆辆辆辆户人备注总用地面积总建筑面积计容建筑面积住宅面积160984.00561820.18402460.00390606.00171072.00219534.000.0011854.005396.002841.00243.00796.00340.001085.0075.00高层住宅43.80%56.20%0.00%其中小高层多层住宅配套用房面积幼儿园综合商业社区卫生服务站社区办公8班幼儿园，用地8664其中其中惠民设施老年人日间照料中心公厕物业管理用房环网室1003.0075.00159360.184819地下不计容建筑面积机动车停车位地下停车位地上停车位非机动车停车位住宅户数单车位34.81㎡/辆住宅1.2辆/100㎡，综合商业1.3/100㎡4578241406732161029220.00%2.5自走式停车位其中住宅1.0辆/100㎡，综合商业2.5/100㎡户型118103128143总户数设52816.42%32.84%27.49%23.26%100.00%总人数建筑密度容积率绿地率按3.2人/户计算1056884规划条件要求不大于20%规划条件要求不大于2.5规划条件要求不小于35%74835%3216西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3鸟瞰图/

规划设计Bird's-eyeviewPlanninganddesign西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian规划亮点PlanninganddesignPlanninganddesig1.

大轴线，大花园入口广场19000M²组团景观入口广场中心广场入口广场组团景观30000M²19000M²长沙望城区

018

号地块方案设计wangcheng，018plot,conceptualdesign,changsha规划亮点PlanninganddesignPlanninganddesig2.“三最”原则最好的景观给最多的户数

!最好的景观给最大的户型

!最好的景观给最多的销售面积

!69M19000M²50M89M30000M²170M39M74M38M19000M²103118128140可观外部景可观内部景城市绿地

外部借景长沙望城区

018

号地块方案设计wangcheng，018plot,conceptualdesign,changsha规划亮点PlanninganddesignPlanninganddesig3.

豪宅调性，均好原则T2

占比

楼盘调性！最大化

户型

，提升T6

间距

楼盘均好性！最大化

户型

，提升T256.2%T643.8%长沙望城区

018

号地块方案设计wangcheng，018plot,conceptualdesign,changsha规划亮点PlanninganddesignPlanninganddesig4.

高低错落，打造有温度的城市天际线23F23F2421F17F17F19F19FDK3DK217F入口23F23F17F17F17F17F19F17F3FDK1DK2DK323F19F23F23F19FADDK2C入口ADK3DK1DK217F

17F17F

17F

17FDK2BBDC入口长沙望城区

018

号地块方案设计wangcheng，018plot,conceptualdesign,changsha3规划分析/

规划设计PlanninganalysisPlanninganddesign日照分析层数分析满足大寒日两小时日照要求17F

高层19F

高层23F高层根据投标答疑会，可采用主客体的方式，只将主客商业幼儿园体线能扫到的楼栋放入计算模型西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3规划分析/

规划设计PlanninganalysisPlanninganddesign消防分析流线分析出入口人行流线城市道路车行流线城市道路消防流线消防登高场地重要节点地库出入口西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3规划分析/

规划设计PlanninganalysisPlanninganddesign间距分析户型分布39m53m52m69m71m30m73m79m30m30m50m39m41m89m84m46m67m52m68m70m68m20m51m39m36m74m30m69m38m30m72m31m30m户型1181031285281056884748321616.42%32.84%27.49%23.26%100.00%143118，无洋房128103高层面积占比，小高层面积占比143总户数43.80%56.20%西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3地库平面图/

规划设计generall

ayoutPlanninganddesign地下二层平面图地下二层平面图地下总建筑面积：159360.18

㎡地下一层建筑面积：134913.30

㎡地下二层建筑面积：24446.88

㎡总车位数：4578

辆，预估

8%

车位作为人防车位单车指标：34.81

㎡

/

辆地下一层平面图西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3/

规划设计Planninganddesign极致极致的高低配形态方案二

重

溢价西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3总平面图

-

方案二

A/

规划设计generall

ayoutPlanninganddesign西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3总平面图

-

技术经济指标/

规划设计generall

ayoutPlanninganddesign招商主场DK-2项目经济技术指标数值名称单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡辆辆辆辆户人备注总用地面积总建筑面积计容建筑面积住宅面积160984.00561820.18402460.00390606.00185976.0091608.00113022.0011854.005396.002841.00243.00796.00340.001085.0075.00高层住宅47.61%23.45%28.94%其中小高层多层住宅配套用房面积幼儿园综合商业社区卫生服务站社区办公8班幼儿园，用地8664其中其中惠民设施老年人日间照料中心公厕物业管理用房环网室1003.0075.00159360.184819地下不计容建筑面积机动车停车位地下停车位地上停车位非机动车停车位住宅户数单车位34.81㎡/辆住宅1.2辆/100㎡，综合商业1.3/100㎡457824140673104993320.00%2.5自走式停车位其中户型118103128140161总户数设住宅1.0辆/100㎡，综合商业2.5/100㎡57418.49%36.98%9.86%12.05%22.62%100.00%1148306总人数建筑密度容积率绿地率按3.2人/户计算规划条件要求不大于20%规划条件要求不大于2.5规划条件要求不小于35%37470235%3104西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3鸟瞰图

//

规规划划设设计计Bird's-eyeview

PPllanninganddesign西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3规划亮点/

规划设计PlanninganddesignPlanninganddesign大规划思维——

U延续

"

"

型区域空间逻辑19F23F8F23F17F23F8F17F19F23F西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计Planninganddesignofdk-2projectinChinamerchantsshekou3规划亮点/

规划设计PlanninganddesignPlanninganddesign大市场思维——最大化高溢价产品大高层

19~23F面积：18.6

万平方米

占比：47.61%小高层

T2

17F面积：9.16

万平方米

占比：23.45%创新洋房

8F面积：11.3

万平方米

占比：28.94%西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计Planninganddesignofdk-2projectinChinamerchantsshekou3规划亮点/

规划设计PlanninganddesignPlanninganddesign大景观思维——城市景观资源渗透23F23F19F23F23F23F17F17F17F17F17F17F8F8F8F17F23F8F8F23F绿化带景观面17F70

米8F8F8F大景观面绿化带西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计Planninganddesignofdk-2projectinChinamerchantsshekou3规划亮点/

规划设计PlanninganddesignPlanninganddesign天际线建筑高度高低起伏，错落有致，23F23F17F17F

17F形成丰富灵动的城市天际线；8F8F8F8F8F8FA-A

剖面DK1DK2（本地块）DK2同时营造良好的城市空间以及有趣的城市界面。23F19F17F17F17F17F

17FB-B

剖面BDDK2（本地块）CC23F23F23F23F

23F19F19F17FC-C

剖面DK2DK2（本地块）DK1AABD23F

23F23F

23F

23F19F19FD-D

剖面DK2（本地块）西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计Planninganddesignofdk-2projectinChinamerchantsshekou3规划分析/

规划设计PlanninganalysisPlanninganddesign日照分析功能分析满足大寒日两小时日照要求8F

洋房17F

高层19F

高层23F高层根据投标答疑会，可采用主客体的方式，只将主客商业幼儿园体线能扫到的楼栋放入计算模型西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3规划分析/

规划设计PlanninganalysisPlanninganddesign消防分析流线分析出入口人行流线城市道路车行流线城市道路消防流线消防登高场地重要节点地库出入口西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3规划分析/

规划设计PlanninganalysisPlanninganddesign间距分析户型分布38m53m40m46m58m53m35m35m53m33m53m32m30m30m30m30m40m25m20m20m20m20m20m25m20m20m20m20m20m33m33m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m20m48m42m30m户型118103128574114830637470218.49%36.98%9.86%12.05%22.62%8F160

洋房118143103128高层面积占比，小高层面积占比140161总户数47.61%，洋房面积占比3104100.00%23.45%28.94%西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3总平面图

-

方案二变异/

规划设计generall

ayoutPlanninganddesign西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3总平面图

-

技术经济指标/

规划设计generall

ayoutPlanninganddesign招商主场DK-2项目经济技术指标数值名称单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡辆辆辆辆户人备注总用地面积总建筑面积计容建筑面积住宅面积160984.00561820.18402460.00390606.00185976.0099980.00104650.0011854.005396.002841.00243.00796.00340.001085.0075.00高层住宅47.61%25.60%26.79%其中小高层多层住宅配套用房面积幼儿园综合商业社区卫生服务站社区办公8班幼儿园，用地8664其中其中惠民设施老年人日间照料中心公厕物业管理用房环网室1003.0075.00159360.184819地下不计容建筑面积机动车停车位地下停车位地上停车位非机动车停车位住宅户数单车位34.81㎡/辆住宅1.2辆/100㎡，综合商业1.3/100㎡457824140673120998420.00%2.5自走式停车位其中户型118103128140161总户数设住宅1.0辆/100㎡，综合商业2.5/100㎡57418.40%36.79%11.99%11.99%20.83%100.00%1148374总人数建筑密度容积率绿地率按3.2人/户计算规划条件要求不大于20%规划条件要求不大于2.5规划条件要求不小于35%37465035%3120西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3鸟瞰图/

规划设计Bird's-eyeviewPlanninganddesign西安招商城市主场

DK-2

项目规划方案设计ConceptualDesignofDk-2ProjectofChinaMerchantsCity,Xian3规划分析/

规划设计PlanninganalysisPlanninganddesign日照分析间距分析45m40m45m56m39m49m88m64m27m441m3734m20m20m25m20m20m20m20m25m20m20m