中税协金融行业税务代理高级研修班(2016-9-18-24)答疑(老会计人的经验)

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!中税协金融行业税务代理高级研修班(2016/9/18-24)答疑（老会计人的经验）1.某A公司2006年与一家上市公司甲及其大股东签署三方协议，通过股份转让、新增股份购买资产、股权分置改革三个部分,实现A公司业务上市并完成股权分置改革；2010年限售股解除限售期，该上市公司甲因重大资产重组股票停牌前一交易日的收盘价为8元，该上市公司甲完成股权分置改革后股票复牌首日的开盘价为买入价20元；2011年至2015年A公司以每股10元至12元的价格卖出（购入成本4元/股），并按照售价与成本价的差额（即10-4=6，12-4=8）缴纳了营业税金及附加约190万元。

53号公告第五条规定：单位将其持有的限售股在解禁流通后对外转让的，按照以下规定确定买入价：

（1）上市公司实施股权分置改革时，在股票复牌之前形成的原非流通股股份，以及股票复牌首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股，以该上市公司完成股权分置改革后股票复牌首日的开盘价为买入价。

（2）公司首次公开发行股票并上市形成的限售股，以及上市首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股，以该上市公司股票首次公开发行（ipo）的发行价为买入价。

（3）因上市公司实施重大资产重组形成的限售股，以及股票复牌首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股，以该上市公司因重大资产重组股票停牌前一交易日的收盘价为买入价。

请问：

（1）依据《关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）文件的规定，买入价（购入成本）如何确认？A公司持有上市公司甲的买入价是20元，还是8元？

（2）确认买入价后，该买入价能否作为营业税的计税成本，重新计算营业税，并申请退税？

（3）取得的上市公司的现金分红是否缴纳增值税？如缴纳，何时缴纳、如何计算？

（4）持有正常流通的股票（非限售股）期间取得的送、转股，买入价格如何确定？

答：该公司在股权分置改革前实施重大资产重组，A公司成为上市公司大股东，此后通过股权分置改革获得流通权，因适用53号公告第五条第（1）项，即买入价按照20元确定，如果是股权分置改革后实施重大资产重组，应适用53号公告第五条第（3）项，买入价按照8元确定。53号公告同时规定“2016年5月1日前，纳税人发生本公告第五条规定的应税行为，此前未处理的，比照本公告规定缴纳营业税。”根据该规定，此前已经按照主管税务机关明确的口径缴纳营业税的，不再处理，即不能申报退税。

A公司取得上市公司现金分红不征增值税。持有流通股送转股，买入价仍按53号公告规定的原价确定，但售价应按照复权价计算。

2.居民企业持有境内上市公司股票取得的股票股利，企业所得税上收益如何确定？是按照面值还是市场价值？

答：根据《企业所得税法》第二十六条及《企业所得税法实施条例》第十七条、第八十三条规定，居民企业持有境内上市公司的股票股利，应于上市公司宣告分配时确认股息红利所得，其中持有股票满12个月，免征企业所得税，不满12个月，不得享受免税优惠。股票股利按照股份公司用账面留存收益转增股本的金额（即按实际分配金额）确定。

3.某融资租赁公司为配合银行做承兑票据业务经营方式如下：

（1）以自身公司的名义开出承兑汇票：存入开出承兑汇票同等金额的保证金，开出承兑汇票后通过周转交由关联方公司（有贸易做背景）去银行贴现，关联公司贴现后将货币资金仍然转给融资租赁公司，贴现息由融资租赁公司承担。这项业务中，关联方公司仅仅是为票据的承兑提供通道，融资租赁公司虽然付出了贴现息，但是取得了保证金的存款利息收入以及银行为其开辟的财务咨询收入（与银行指定的公司签订财务咨询合同，并向其收取咨询费用）。

（2）以其他公司的名义开出承兑汇票：仍然由融资租赁公司向银行存入同等金额的保证金，其他公司（实质为融资租赁公司可以控制的关联公司）开出承兑汇票后通过贸易周转交由另一关联方公司去银行承兑，贴现息由融资租赁公司承担，关联公司贴现后将货币资金周转给融资租赁公司。这项业务中，关联方公司（包括开票方和贴现方）都是为票据的承兑提供通道，融资租赁公司虽然付出了贴现息，但是取得了保证金的存款利息收入以及银行为其开辟的财务咨询收入（与银行指定的公司签订财务咨询合同，并向其收入咨询费用）。

请问：在以上业务中，融资租赁公司如果以保证金的存款利息收入和咨询费收入作为收入核算，由于最终贴现的并不是公司本身，虽然融资租赁公司承担了贴现息，这块成本如何能在企业所得税前扣除？另外，由于保证金的存款利息收入、咨询费收入以及贴现成本在这项业务中虽然是涉及同一事项，但各操作程序上又完全被割裂成单独的业务，且针对不同的主体，应该也不能直接按净收入税前列支吧？这项业务还有哪些涉税风险？

答：贴现利息的发票抬头为融资租赁公司的关联方，贴现利息应由融资租赁公司的关联方列为财务费用。融资租赁公司将承兑汇票交给关联方时，是以贸易为背景的，故因视为融资租赁公司违约取消贸易，融资租赁公司向关联方支付违约金，从而获得税前扣除。

4.房地产开发企业在发改委立项备案的某房地产项目，按照地方管理要求，每一幢楼都要办理施工许可证，这些施工许可证上注明的开工日期有营改增之前的，也有营改增之后的，当地税局要求按照施工许可证划分简易计税项目和一般计税项目，是否合理？

答：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

由此可见，房地产新老项目是以施工许可证对应的开发项目作为对象确定的，税务机关的做法正确。

5.信用社改制为农商行由于监管指标要求高，为了监管指标达标，完成各项任务考核指标，并给根据农商行成立时的承诺对股东进行分红，加之市场经济不景气等因素，不良贷款比例反弹。农商行未完全根据《贷款风险分类指导原则》（银发[2001]416号）文件执行贷款风险分类，因而少提贷款准备金虚增利润。企业向监管部门报的贷款五级分类是“符合”监管指标的，纳税申报是真实五级分类。

请问：

（1）比如某农商行报表利润是8000万元，少提准备1000万元，虚增利润1000万元。所得税汇算清缴期间发现少提准备金调整按7000万元申报缴纳所得税。企业的申报正确吗？应该怎样做？

（2）国税局纳税评估时要按向监管部门报的五级分类数作纳税调整补缴所得税正确吗？征管法第五十一条规定，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还。

（3）纳税评估完了以后让企业以自查补税，国税局评估不予制作文书这种做法正确吗？

答：纳税年度的应纳税所得额是在依据会计准则核算损益的基础上针对应税所得与会计损益的差额进行纳税调整后的金额。农商行未按照《贷款风险分类指导原则》对贷款进行分类导致少提贷款损失准备，应首先进行账务调整，并在此基础上进行纳税调整。企业应主动自查，调整账务，重新申报所得税，涉及应补退税款的，按规定办理补退税手续。

纳税评估是为企业降低税务风险而采取的“查前提醒”措施，可以不制作文书。

6.请问土地增值税中可扣除的各项税费中是否包括地方教育附加？

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]006号）第七条第（五）项规定，“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”我国地方教育附加是从2010年起在全国范围内开征（财综[2010]98号），地方教育附加按照实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%计征，其性质与教育费附加类似，可以视同税金予以扣除。各地地税机关出台的《土地增值税清算管理规程》一般均有明确。

7.典当行销售绝当黄金饰品是否需要缴纳消费税？依据是什么？个人认为该黄金饰品多为个人典当形成的绝当品，在个人取得该黄金饰品时，因属于零售环节取得，已缴纳了消费税，故典当行销售绝当黄金饰品不需要缴纳消费税。

答：《财政部、国家税务总局关于调整金银首饰消费税纳税环节有关问题的通知》（财税字[1994]95号）规定，在中华人民共和国境内从事金银首饰零售业务的单位和个人，为金银首饰消费税的纳税义务人（以下简称纳税人），应按本通知的规定缴纳消费税。委托加工（另有规定者除外）、委托代销金银首饰的，受托方也是纳税人。

零售是指批量购进零散销售给消费者直接使用的商业行为。典当行的经营范围中若无金银首饰零售，不能视其为从事金银首饰零售的单位，不征消费税。同样，个人之间转让使用过的金银首饰也不征消费税。

8.自然人A将持有的某公司的股权转让给以本人（自然人A）投资注册成立的个人独资企业，是否需要缴纳个人所得税？

答:：个人将持有公司的股权转让给本人注册的个人独资企业需要缴纳个人所得税，征管办法参见《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》（国家税务总局公告2014年第67号）执行。

9.某单位是一般纳税人，2016年4月30日前厂房已在建,5月1日之后实际发生并取得的进项税额可适用不动产分期抵扣规定。如果5年后，将此厂房出售，能否按老项目选择简易征收？如果选择简易征收，原已抵扣的进项是全部转出还是按已抵扣的进项×不动产净值率作进项转出？

答:该厂房于营改增试点前开工，应作为试点前取得的不动产，故实际转让时可以选择按简易计税方法计税，同时需根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）第七条规定计算进项税额转出。即，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率

不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%

不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

10.某县级市农村商业银行提供金融服务收入，选择适用简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税，5月3日该银行自建办公大楼，大楼服务窗口不仅提供金融服务而且对外提供代扣代缴水电费服务，代扣代缴水电费手续费收入按6%税率申报增值税，请问自建办公大楼取得的进项税能否抵扣？

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第二十七条第（一）项规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产发生的进项税额不得从销项税额中抵扣。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。可以抵扣。

该办公楼既用于简易计税方法计税项目，又有于一般计税方法，且实际使用建筑面积无法划分，其自建发生的进项税额可以抵扣。

11.请问营改增后，金融业中的涉农贷款增量奖励是否属于价外费用中的奖励费，是否需要缴纳增值税？

答:根据《财政县域金融机构涉农贷款增量奖励资金管理暂行办法》，县域金融机构涉农贷款增量奖励，是指财政部门对上年涉农贷款平均余额增长幅度超过一定比例，且贷款质量符合规定条件的县域金融机构，对余额超增的部分给予一定比例的奖励。该奖励属于政府补助（而非政府采购），不征增值税。

12.营改增后地税局对金融企业进行全面检查，要企业对以前的理财产品（保本型和浮动性）缴纳营业税。请问：金融企业购买的银行理财产品是否要缴纳营业税？

答:根据《商业银行理财产品销售管理办法》，银行理财产品分为三类：保证收益理财产品、保本浮动收益理财产品、非保本浮动收益理财产品。其中“保证收益理财产品”因保证合同承诺有固定或保底收益，故需按贷款业务缴纳营业税，营改增后按照“贷款服务”缴纳增值税。

“保本浮动收益理财产品”与“非保本浮动收益理财产品”均不承诺保证收益，即具有不同程度的投资风险，不符合贷款业务的定义，不征营业税。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）规定，“以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。”由于该两类理财产品不具备固定或保底利润，不符合贷款服务的定义，故不征增值税。

13.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。年末时仍出现负差的，能否申请退增值税？（原来在营业税的时候是可以申请退营业税的）

答：营改增后，金融商品销售额年末仍出现负差的，不得转入下一个会计年度，也不能退还增值税。

14.甲公司为自然人A设立的一人有限公司，主要从事空调生产销售，公司名下有一块房地产；乙公司为自然人B设立的一人有限公司，公司名下也有一块房地产，A与B是父子关系。现要将甲公司与乙公司名下的房地产进行调换（A希望保留甲公司的牌子，而要取得乙公司名下的房产）。请问如何操作税收成本最低？如果直接进行资产划转，企业所得税、土增、契税、个税如何处理？

答:按照特殊性税务处理的条件将甲公司、乙公司合并为甲乙公司，满12个月后再按照特殊性税务处理的条件将公司分立为甲乙1公司和甲乙2公司，再满12个月后父子之间转让股权转让，即父亲将持有甲乙2公司的股权平价转让给儿子，儿子将持有甲乙1公司的股权平价转让给父亲。

适用的文件有财税[2008]59号、国家税务总局公告2010年第4号、国家税务总局公告2015年第48号、国家税务总局公告2014年第67号、财税[2015]5号、财税[2015]37号。

按照上述方案置换房产可免除土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税。

15.财税[2016]36号文附件一：第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

请问：

这里的“不包括其他权益性无形资产”应如何理解？是如以下理解吗：（1）上海市国税局号解读：纳税人购进其他权益性无形资产无论是专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费，还是兼用于上述项目，均可以抵扣进项税额。

或是以下理解：（2）《全面推开营改增业务操作指引》（国家税务总局全面推开营改增督促落实领导小组办公室编）P44：另外，由于其他权益性无形资产涵盖面非常广，往往涉及纳税人生产经营的各个方面，没有具体的使用对象，因此，将其从不专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进的无形资产允许全部抵扣进项税额范围中剔除，即纳税人购进其他权益性无形资产用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费，其进项税额不得抵扣。

另外，如果《全面推开营改增业务操作指引》（国家税务总局全面推开营改增督促落实领导小组办公室编）的理解是对的，如果纳税人购进其他权益性无形资产分不清是用于一般计税方法的项目,或是用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目的，是否是按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额

答：《操作指引》应当是笔误。原文是：由于其他权益性无形资产涵盖面非常广，往往涉及纳税人生产经营的各个方面，没有具体使用对象，因此，将其从专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进的无形资产不得抵扣进项税额范围中剔除，即：纳税人购进其他权益性无形资产无论是专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费，还是兼用于上述不允许抵扣项目，均可以抵扣进项税额。

16.金融企业发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息已缴纳增值税的，但90天后仍未收回的，能否冲减当期的应税利息收入？

答:财税【2016】36号文件附件三第五条规定，“金融企业发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。”执行该条款应从以下四方面把握：

（1）金融企业应于应收利息的日期计提增值税销项税额并办理纳税申报。

（2）自结息日起满90日，如果利息尚未收到，应收利息转入表外核算，但不得冲减销项税额，实际收到利息时，转入表内收入，不再缴纳增值税，否则会导致重复征税。

（3）表外核算的超过90天的应收未收利息作为一项债权，金融企业需加收利息或违约金，应于实际收到时，由表外转入表内，同时计提销项税。

（4）逾期贷款在表外核算的应收利息，应于实际收到时转入表内，同时计提销项税。

引伸：《国家税务总局关于金融企业贷款利息收入确认问题的公告》（国家税务总局公告2010年第23号）之规定：“（1）金融企业按规定发放的贷款，属于未逾期贷款（含展期，下同），应根据先收利息后收本金的原则，按贷款合同确认的利率和结算利息的期限计算利息，并于债务人应付利息的日期确认收入的实现；属于逾期贷款，其逾期后发生的应收利息，应于实际收到的日期，或者虽未实际收到，但会计上确认为利息收入的日期，确认收入的实现。（2）金融企业已确认为利息收入的应收利息，逾期90天仍未收回，且会计上已冲减了当期利息收入的，准予抵扣当期应纳税所得额。（3）金融企业已冲减了利息收入的应收未收利息，以后年度收回时，应计入当期应纳税所得额计算纳税。”

17.上市公司为发行股票而发生的承销费、保荐费、上网发行费、招股说明书印刷费、申报会计师费、律师费、评估费等，这些费用的进项税额是否允许抵扣？

答:企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在企业所得税税前扣除。但股权融资发生的承销费、保荐费、律师费等进项税额可以抵扣。

18.购买公募基金的分红，根据财税[2008]1号对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税。但对于是否征收增值税并未明确。在营业税时代，是否征收营业税也不明确，但企业实务中基本都是不交营业税的。营改增后是否征收增值税？

答:因目前的基金产品均不允许有保底承诺，即只能表述为预期收益率，根据财税【2016】36号文件对于贷款服务的定义，基金分红收入不属于“贷款服务收入”，故不征增值税。

19.财税（2016）36号文中所述：金融商品持有期间（含到期）利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等)收入，按贷款服务征增值税。对保本收益如何理解？通常有保本固定收益、保本浮动收益，非保本浮动收益、只要是保证本金，对收益都征增值税吗？在实务中，对理财产品、信托计划、资管计划等金融商品，持有期间的收益，如何区分保本、非保本？仅是根据信托合同、资产管理协议，都不承诺本金及收益，但实际底层资产有债券、委托贷款等，收益都能保证，是否征税？

答：关于保本收益及理财产品征税问题，参见第12问。对于信托计划、资管计划等金融商品，因均不得承诺保底收益，预期利润率不具有保障性，故在无明文规定之前，持有期间取得的收益不属于财税【2016】36号文件规定的“贷款服务”收入，不征增值税。

20.根据《关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[2008]1号）的规定，基金分红企业投资者免征企业所得税。根据该规定，首先在基金分红登记日前持有或买入具有高分红可能性的基金产品或组合，然后在基金分红除息后卖出或者赎回所持有基金，会取得意想不到的效果。例如，某企业税前利润为1000万元，利用资金买入基金2000万元，分红比例为20%，即分红所得400万元，卖出基金所得1600万元，则交易亏损400万元(即不考虑净值波动)。交易前需交纳所得税为1000×25%=250万元(所得税按25%计)。交易后税前利润为1000-400=600万元，相应所得税为600×25%=150万元。

请问：什么是税收上认可的证券投资基金？我的理解是否正确？

答：《根据证券投资基金法》，证券投资基金，是指公开或者非公开募集资金设立的，由基金管理人管理，基金托管人托管，为基金份额持有人的利益进行证券投资活动的基金。主要投资于公开交易的股票、债券、期货、期权等。

关于基金分红及基金转让的企业所得税处理，你的理解是正确的。

21.2016年5月1日后取得并在会计准则上按“投资性房地产”、“无形资产（如BOT形式的公路资产）”核算的不动产所对应的进项税额，是分两年抵扣或是在取得时一次性抵扣？

答:理论上，投资性房地产、公路资产与工厂购买的厂房类似，属于长期保持有有形态的实物资产，可以为企业长期创造价值，这一点有别于以销售为目的开发产品，但税法并非将其列入分期抵扣的范围。

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，“增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。”因“投资性房地产”和“无形资产（如BOT形式的公路资产）”会计均不作为固定资产处理，故取得的进项税额可以一次性抵扣。

22.不动产是企业2016年4月30日前接受投资取得的，投资方在投资时按规定不征营业税，现在营改增后企业转让该不动产时，选择适用简易计税方法，销售额能扣除取得投资时的出资作价吗？

答：《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条第（一）项规定，“一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。”接受投资取得的不动产，是以权益工具作为对价，因此，投资协议价格应作为取得不动产时的作价，可以从销售额中扣除。

23.一般纳税人试点前开工的高速公路，在试点后扩建，如增加车道，则车辆通行费是按一般计税或是简易征收？（原车道与新增加车道的收费无法分开核算）

答：如果将原来的高速公路与新扩建的高速公路作为一个新项目重新立项，则按一般计税方法征收增值税。如果仅对扩建的高速公路立项，则应视为两个高速公路项目，其中，老项目可选择简易计税方法计税，新项目按照一般计税方法计税。原车道与新增车道收费无法分开核算，可以按照原车道与新增车道的比例对收入进行划分，分别计算增值税。

24.经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）是否征收增值税?其依据是什么？

答：根据财税【2016】36号文件附加3第一条第（三十七）项规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税（确切地说应当是不征而非免征）。根据该规定，被拆迁户取得的拆迁补偿收入免征增值税。

25.房地产开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以房产补偿给被拆迁户的，如何确定补偿房屋的计算增值税的销售额？

是全部按以下方法：“财税（2016）36号：第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定”。

或是允许按以下方法：

对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的实际成本核定视同销售用于拆迁补偿的房屋的计税销售额，对补偿面积超出拆迁面积的部分，按财税（2016）36号文第四十四条的规定确定销售额？

答：房地产企业用自行开发的房产补偿给拆迁户的，应理解为开发公司以现金方式补偿给拆迁户，同时按照市场价格将安置房销售给拆迁户。

增值税处理与土地增值税处理方法一致。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函【2010】220号）规定，“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”

26.非房地产央企按集团要求子公司改分公司，向母公司划转土地房屋是否属于财税（2015）5号第四条“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”的情形？如暂不征收土地增值税，需从哪个角度与税务主管机关进行沟通？

答:子公司不能对母公司投资，建议由母公司吸收合并子公司后，再设立分公司。

27.按照国家税务总局规定，员工接受实施股票期权计划企业授予的股票期权时，该员工应按“工资、薪金所得”计算缴纳个人所得税的纳税义务时间为：员工行权时，其从企业取得股票的实际购买价（施权价）低于购买日公平市场价（指该股票当日的收盘价，下同）的差额，是因员工在企业的表现和业绩情况而取得的与任职、受雇有关的所得，应按“工资、薪金所得”适用的规定计算缴纳个人所得税。

请问：如果员工行权后所购入的股票还有禁售期，则纳税义务是行权日或是解禁日？如何计算应纳税所得额？是否按限制性股票的税收规定处理？即：纳税义务应在解禁时点，应纳税所得额按以下方法计算：

实施限制性股票计划时，应以被激励对象限制性股票在中国证券登记结算公司（境外为证券登记托管机构）进行股票登记日期的股票市价（指当日收盘价，下同）和本批次解禁股票当日市价（指当日收盘价，下同）的平均价格乘以本批次解禁股票份数，减去被激励对象本批次解禁股份数所对应的为获取限制性期权实际支付资金数额，其差额为应纳税所得额。被激励对象限制性期权应纳税所得额计算公式为：

应纳税所得额=（购买日公平市场价+本批次解禁股票当日市价）÷2×本批次解禁股票份数-被激励对象实际支付的资金总额×（本批次解禁股票份数÷被激励对象获取的限制性期权总份数）

答：《国家税务总局关于股权激励有关个人所得税问题的通知》（国税函[2009]461号）发布后，原《财政部、国家税务总局关于个人股票期权所得征收个人所得税问题的通知》（财税[2005]35号）第二条第（二）项不再执行，即纳税义务发生时间为本批次股票解禁日，计算公式如上。

28.上市公司A按以下方法对其员工实施股权激励：上市公司A的控股股东陈某某拟向不超过3000名员工分次赠与9848万股（属IPO时的限售股）上市公司A的股票，约占上市公司A总股本的6%。请问：

一是大股东陈某某是否需按照限售股转让缴纳个人所得税？

二是获赠股票的员工在获得公司股权奖励时是否需按照“工资薪金所得”计算个人所得税？

三是员工由于不是从二级市场取得的股票，在股票转让环节是否还要按“财产转让所得”缴纳20%的税款？

答：陈某某将股票赠与员工，陈某某无所得，不征个人所得税。现行个人所得税政策中尚无无偿赠送财产要求视同财产转让征税的规定。

根据《国家税务总局关于个人认购股票等有价证券而从雇主取得折扣或补贴收入有关征收个人所得税问题的通知》（国税发[1998]9号）规定，员工获赠的股票，因其受雇期间的表现或业绩获得的折扣（指雇员实际支付的股票的认购价格低于当期市场价格的数额），属于该个人因受雇而取得的工资、薪金所得，应在雇员实际获赠股票券时，按照工资薪金所得缴纳个人所得税。上述个人将获赠的股票再行转让所取得的所得，属于税法及其实施条例规定的股票等有价证券转让所得，适用有关对股票等有价证券转让所得征收个人所得税的规定。

由于员工以零价格购买的是已上市公司股票，故在二级市场转让时，应根据《财政部、国家税务总局关于个人转让股票所得继续暂免征收个人所得税的通知》（财税字[1998]61号）文件规定，免征个人所得税。

需要提醒的是，自2016年9月1日起，此前规定与《财政部、国家税务总局关于完善股权激励和技术入股有关所得税政策的通知》（财税〔2016〕101号）不同的内容，按新文件执行。

29.农村信用社原为集体所有制企业改制为农村商业银行，经银监会批复筹建，省银监局批复开业、工商登记为股份有限公司。前后经过清产核资、资产评估、发起人购买不良资产、银监分局审核各项监管指标达到要求准予筹建。

某信用社清产核资评估基准日为2015年6月30日，9月29日签订了净资产确认四方协议（农商行筹建小组、信用社、会计事务所、评估机构）确认了净资产，其中确定了不良资产数额。筹建小组确定发起人认缴股份和购买不良资产数。要求发起人2015年10月25日前要将购买不良资产款到位，10月31日信用社已将不良贷款下账，各项监管指标达标。2015年12月29日银监局批复同意筹建，2016年1月29日召开创立大会股金到位，中间因发起人变更，2016年8月5银监局同意开业批复，2016年8月17日工商局签发执照农商行正式成立，8月22挂牌。

（1）信用社为集体所有制企业改制为农村商业银行股份有限公司，性质发生了改变，需要结束旧账重新建账吗？

（2）有关改制账务处理的相关文件：①《农村商业银行、农村合作银行组建审批工作指引》及《农村商业银行、农村合作银行组建中清产核资工作指引》（银监合[2004]61号）指导思想和总体要求：“清产核资只作评估而不做真实的调账，但必须与真实调账的依据一致。有关真实调账何时进行，在农村信用社自主决定范围内的，如账务核算错误，由农村信用社自行纠正；需要商财务主管部门(如税务部门)的，协商一致后再作真实调账。调账不要求在清产核资结束之时马上进行，可以在开业前或开