《房地产上市公司资本结构现状、问题及完善对策研究-以绿地控股为例9400字（论文）》

房地产上市公司资本结构现状、问题及完善对策研究—以绿地控股为例摘要房地行业从发展到现在一直在我国经济中具有主要位置。它的成长对我国经济建设有着很大的影响。房地产行业是一类资金密集型行业，对资金量有着极大的需求，且存在运行时间长、资金周转慢的问题，其性状表现为高资产负债率。本文先叙述了资本结构的相关概念并对会影响资本结构的各类因素大致了解分析，其次借助绿地控股作为研究案例，就其公司概况、经营现状、资本结构及其偿债能力、盈利能力、融资现状及渠道，整理相关数据进行比较分析，得出其业务多元化、债权结构不合理、负债水平过高、单一的融资渠道等相关问题，从而以小见大，研究相关企业的资本结构存在的问题，提供房地产行业资本结构走向优化的对策建议，从而搭建起优化的资本结构，更好地提高企业效益。关键词：房地产上市公司；资本结构；经营绩效；优化对策；绿地控股目录TOC\o"1-3"\h\u一、相关理论概述 4（一）资本结构及优化意义 41.资本结构基本概念 42.资本结构优化意义 5（二）企业经营绩效与资本结构 51.企业经营绩效 52.企业经营绩效与资本结构之间的关系 6（三）资本结构的影响因素 71.公司规模及相关情况 72.企业获利性、经营、偿债、发展能力 73.其他因素 7二、绿地控股资本结构分析 7（一）绿地控股公司概况 7（二）绿地控股经营状况 81.经营状况分析 82.偿债能力分析 93.盈利能力分析 10（三）绿地控股融资资本及资本结构分析 111.融资现状及渠道 112.资本结构分析 12（四）绿地控股资本结构存在的问题 131.业务多元化，缺少突破 132.债权结构不合理 133.负债水平过高 134.融资渠道较为单一 14三、房地产上市公司的资本结构现状及问题 14（一）房地产行业基本特征 14（二）房地产上市公司资本结构现状 14（三）房地产上市公司资本结构存在的问题 151.融资结构单一，融资难 152.资产负债率高 153.流动负债率高，财务风险高 15四、针对房地产行业提出的优化对策 16（一）顺势而势，展融资渠道，降融资成本 16（二）降低资产负债率 16（三）降低流动负债比率 16（四）战略转型，去库存求发展 17结语 17参考文献 18房地产行业的竞争力不断加大，各房地产大亨都对行业发展进行详尽数据分析，结合自身发展现状，进行产业综合考量。就其现状来说，我国在房地产行业上一直进行着政策的调整，这些政策的改革使得房地产上市公司也需要将企业的资本结构跟着政策来调整改进。因此，房地产行业要优化自己的资本结构，建立起优良的资本结构，提升自身效益，实现企业的进一步发展。借助绿地控股进行分析，以小见大，分析我国房地产上市公司的现状与存在的相关问题，从而以提高经营绩效作为优化资本结构的总体目标，为行业资本结构优化提供借鉴。一、相关理论概述（一）资本结构及优化意义1.资本结构基本概念资本结构作为企业融资决策过程的重要组成部分，是企业各类资本的价值构成与比例关系，是在企业一段时期内筹资组合的结果。从资本结构中可以看出企业各项资金的来源渠道和其相应的比例构成，反映了公司的业务经营状况，也影响着公司的治理与整体发展。因而在不同时期、不同的发展阶段，对资本结构理论也会作出新的调整与发展，不断适应整个市场环境，成为企业资本结构稳定构建的前提。2.资本结构优化意义资本结构决策的实质就是对最优资本结构进行决策，调整企业资本结构、最大程度降低资本成本、增加股权资本，以实现企业最优资本结构、最高绩效，这也成了各企业的目的，而不同行业、企业在其发展的不同时期、阶段对资本结构的最优需求也有所不同，只有在投资活动中不停变更企业资本结构，才能真正有效的优化企业资本结构。（二）企业经营绩效与资本结构1.企业经营绩效（1）基本概念企业经营绩效是在一定经营期间内企业经营管理者所取得的经营效益与经营业绩，体现了管理者的经营成果与贡献。从企业的获利性来看，其经营绩效主要体现在企业盈利能力、债务偿还水平、营运能力水平、综合发展水平与未来预期能力上，好的经营绩效也激励着公司持续向好发展。（2）衡量指标企业绩效的好坏对企业发展至关重要，通过企业经营绩效可以直观反映出企业制定的政策所达到的效果与其执行情况。近年来，国内外也有不少学者从多个角度分析企业绩效，但也并未形成统一意见，没有得出相关界定。而日常生产经营活动中，为实现企业不同目的，反应企业经营成果，衡量也需要多个指标进行参考，以保障企业的持续经营。一般情况下，企业可以就营运、盈利、偿债，可持续发展等几个方面对经营绩效进行评估，考察经营成果。2.企业经营绩效与资本结构之间的关系资本结构是企业利益相关者权利义务的集中体现，它的构成优劣会对公司的治理结构、企业价值有影响。稳定优良的资本结构，在一定程度上提高了公司的整体治理水平，对公司经营起到不可代替的作用。就企业经营绩效与资本结构之间的关系，国内外许多学者都进行了相关探讨。就MM理论来说，是在不考虑企业所得税与企业破产风险的基础上，选择任意资本结构不会对公司价值有影响，再到米勒模型、权衡模型、代理成本理论等，则大多表述了公司的经营绩效会受到资本结构的好与坏的影响。在近年来的众多文献已经表明资本结构与其经营绩效的获利能力、偿债能力、成长能力有着明显的联系。在相关研究中，有学者就经典权衡理论进行分析，将相关上市公司的数据分析验证，提出了不同企业管理者对企业资本结构所构建出的决策理论，针对结论表示过于自信的管理者在资本结构作出决策的过程中，会选择借助债务融资优化资本结构，提高负债比率。而不同行业、不同自信程度的管理者对其经营公司的资本结构也会产生不同的影响。此外，也有外国学者利用多元回归方式分析资本结构的相关影响因素，得出了对资本结构产生影响最明显的是企业的盈利能力和各类资产的结构，盈利能力越好反而对资本结构产生负面影响，资产结构越好相对应也会有利于资本结构，这也决定了部分管理者在面对盈利整体状况提高的过程中会选择考虑是否再次将外部资金纳入平衡范围，以保持其资产结构，稳定固定资产，维持资本结构的良好状态。因此，企业获利性、偿还债务水平、管理者态度下形成的企业成长能力都会对企业资本结构产生或多或少的影响，从而对企业的经营绩效产生一定影响。（三）资本结构的影响因素1.公司规模及相关情况就一般情况而言，企业整体经营情况与规模大小呈正比，大公司机制完善，其拥有的资源与建立起的相关体系更加全面，信息更快捷的对称，通常会选用股权融资。但就现状来看，我国融资方式不多，债券与股权融资有很严格，只有拥有一定资金得企业才能享受，小规模企业因为自身发展的局限性也使得它们只能通过多种融资方式，才能调整自己企业的资本结构，来降低资产负债率。2.企业获利性、经营、偿债、发展能力企业经营能力体现了公司的获利性，一个企业的经营能力越强所带来的的经济业务越多，也会增加盈利能力，提高公司的利润，而它经营结构的优劣也可以通过其获利能力体现出来并产生相对应的影响。此外，企业的偿债能力、发展能力也对公司的稳步运营产生一定影响，如果一个企业有着较好的偿债能力，不仅有更多地银行、金融机构也愿意为该类企业提供资金，其借入的债务、利息也越有保障；而较好的发展能力也会使企业拥有发展的自信心，会指定长远的发展计划，考虑多方面因素来实现企业的长远经营，会避免过度投资，使资本结构平稳运营。3.其他因素此外，国家的税收政策、货币政策、企业的投资人与管理者对企业经营风险的不同态度、整个行业的特点、企业经营发展周期对都企业资本结构有些许影响。有利的税收政策减少了企业的相关税收，提高了企业的利润；相关货币政策对货币量的控制也会影响着资本结构的调节快慢；企业投资人与管理者对资本结构的重视，会时刻关注企业资本结构构成，使其及时做出对应调整。尤其是政府作为“无形的手”，通过宏观调控政策对更多行业带来变化，对房地产行业更是显著。二、绿地控股资本结构分析（一）绿地控股公司概况绿地控股集团股份有限公司（以下简称绿地控股），原为上海绿地有限公司，后更名绿地控股集团有限公司。越过行业界限、变换自身经营模式，已然快速成长为中国房地产百强企业，以远见性、前瞻性在经营房地产开发的同时，渐进发展了实业投资以及与住宅相联系的基础设施建设等综合性产业。随着业务发展，公司与子公司还进行了绿化、能源、销售、管理方面的经营活动与服务管理。绿地控股作为该行业的核心与关键，逐步刻画出属于自己的经营之道，它能够抓住城市发展需求，在核心城市建立企业，构建出企业网，扩大自己的产业区，且能在稳固发展房地产的同时进行转型，跟随经济变革，抓住机会发展相关产业，形成金融领域的布局规划，将自己的项目向国际发展，这也成为了它自有的竞争优势。此外，绿地控股不断改革机制，向着更高的阶段发展，从服务到产品到质量来增强消费者的喜好程度，也重视企业文化，重视员工培养，激励员工与企业一起进步，这也增加了优秀人才的进入。但总的看其竞争力主要表现在绿地控股在稳定房地产为主要经营的基础上，形成主要竞争，再随政策与时代发展，扩建出符合企业规划的其他产业，使得品牌构建出稳固地位，从产品规模、类别、品质树立起品牌形象，进而实现多元化发展模式，将这样的模式标新立异，使其经济稳步增长，从而成为行业中的经营王者。（二）绿地控股经营状况1.经营状况分析绿地控股作为多元化混合所有制企业，经营业务十分广泛。2024年具体情况如下：表一2024年绿地控股主营业务项目经营状况表业务名称营业收入（亿元）营业成本（亿元）营业毛利率（%）营业收入较上年增长率（%）营业成本较上年增长率（%）营业毛利率较上年增长率（%建筑业2334.382227.904.5623.8523.530.25房地产业1947.831433.7626.390.241.88-1.19销售业321.37309.063.83-32.02-32.270.35其他收入293.93267.808.89-1.280.692.28减：内部抵消数393.54361.288.207.905.871.76总计4503.973877.2413.926.347.94-1.28数据来源：绿地控股2024年年度报表由表一可知，绿地控股2024年在建筑业取得的营业收入已经超过房地产行业，而房地产业其营业成本与2023年比较提高了1.88%，对应的营业收入较上一年来说仅增长了0.24%，致使其营业毛利率下降了1.19%，可见由于国家宏观政策的调整，使得房地产行业发展进入瓶颈期，其土地成本、材料采购成本的提高，增加了营业成本；此外，除了建筑业开始占据营业收入的一半份额外，其他收入开始了突飞猛进的增长。可见，绿地控股在顺应市场发展的同时，坚定深化改革，增强发展动能，紧跟市场，在面对房地产行业瓶颈期间稳步发展建筑业，提高产业能级，增强企业核心竞争力，实现快速高质量发展，优化项目布局，实现产业版图的扩大。2.偿债能力分析借助流动比率、速动比率、资本周转率等偿债能力指标可以看出企业的偿债能力，这项指标的好坏直接影响着企业的经营状况与发展战略。通过该指标可以对企业用资金偿还各项债务的能力做出判断。绿地控股偿债能力分析如下表：表二绿地控股偿债能力指标2020年2021年2022年2023年2024年流动比率1.451.321.241.221.20速动比率0.400.430.440.410.49资产负债率(%)89.4388.9989.4988.5388.89数据来源：绿地控股2020-2024年合并财务报表在表二中可以看到绿地控股自2020-2024年流动比率数值是一直小于2的，而速动比率数值还不及流动比数值的二分之一，这也说明了其资产流动性一般甚至偏差，且在数据对比中，其流动资产中的大部分为存货。现如今我国对房地产行业的政策为去库存，降低价格，这使得行业缺乏了短期偿债能力，其偿债风险也随之加大，导致企业融资能力下降。此外，高资产负债率也超过了房地产行业排名百强的平均值，这也是我国大部分房地产行业的现状。3.盈利能力分析企业的盈利能力体现着其获取利润的能力，这也是企业内外部都关心的问题，主要通过销售利润率、资产收益率等进行评估，且利润与盈利能力成正比，企业利润越高，盈利能力越强，相反则越弱。下表为绿地控股近五年来的盈利能力指标及相关分析情况：表三绿地控股盈利能力指标2020年2021年2022年2023年2024年销售净利率（%）3.804.684.604.904.64总资产收益率（%）1.411.721.701.921.66净资产收益率（%）12.8114.4516.2318.6917.69销售毛利率（%）15．1114.3415.3515.4614.41数据来源：绿地控股2020-2024年合并财务报表由表中数据分析可知，绿地控股的销售净利率数值基本处于上升趋势，但总体数据始终小于5%，并且在2022年数值略微下降，就其同等业务范围的房地产企业来说为中低水平阶段，当企业销售净利率提高时，净利润也跟着增加，但销售收入会减少，要想逐步提高销售净利率，就需要增加销售量，提高销售额，增加净利润。净资产收益率在企业调整利润时十分重要，而总资产收益率则是更为直观地反映出企业的发展情况与报酬实现情况，两者综合分析，数值均较低，说明其盈利能力相较弱，难以吸引投资者，这也导致了融资能力下降。（三）绿地控股融资资本及资本结构分析1.融资现状及渠道绿地控股在国内的发展一直处于稳步状态，其综合实力在行业一直处于领先地位，发展状况良好，其融资方式也随公司经营状况不断调整，逐步多元化，就其现状来说，绿地控股主要有内部、外部两种融资方式，整体融资情况是在内部筹资的基础上用外部筹资来弥补不足。留存收益、销售回款也是绿地控股内部融资的主要组成，借款、发行股票、债券，其他权益工具等成为了它的外部融资方式。就内部融资，由于国家明确规定房地产行业自有资金的投入不得低于总投资的30%。绿地控股则选用利润留存与销售回款的内部融资方式，其最大的问题就是政策调控与客户端出现财务问题时，会使大量应收账款难以收回。2024年1-6月，绿地控股销售额与2023年相比下降了20.69%，绿地控股2023年的销售额3380亿元，为了使2024年的总体销售额超过2023年，2024年下半年，其销售速度加快了15%以上，其回款率也得到明显提高。其中，上半年销售回款1258亿元，分给每个月后，回款率达95%，提高了16%。因此，绿地控股应该看中应收账款的管理工作，维持好企业生产经营所需的资金保障。相对于内部融资来说，2024年绿地控股短期借款、长期借款分别为3187405万元和16773961万元，发行债券1163233万元，从宁波通商银行拆入资金3004万元，各项数据说明绿地控股融资方式主要为借款，且它借款主要来源于银行贷款，银行是其外部融资的主要来源，这也表明了其融资渠道单一。2.资本结构分析企业的各项资本构成其资本结构，企业的财务状况也可以通过资本结构表现出来，通过分析企业资本结构也能预防一部分财务风险。在企业资本构成中，资产、负债、所有者权益占据大部分份额，长期负债比率又体现了企业全部债务与资产之间的总额比例，体现出企业能否及时偿债还本、支付利息。股东权益比率是股东权益和资产总额比率。股东权益率过低说明企业负债多，面对外部经济压力时应对能力不强；比率过高时，说明企业没有有效利用财务杠杆来扩增经营规模。股东权益比率和资产负债率从不一样的方面反映企业的长期财务状况，二者和为1，关系紧密，股东权益比率越大，资产负债比率越小，财务风险越低，偿债能力越强。此外，权益乘数作为股东权益的倒数，代表着资产总额与股东权益的倍数关系，乘数越大，股东权益越小。表四绿地控股2020-2024年资本结构指标2020年2021年2022年2023年2024年股东权益比率（%）10.5711.0110.5111.1711.11长期负债比率（%）20.8716.9912.8211.9812.00资产负债比率（%）89.4388.9989.4988.5388.89权益乘数9.469.089.518.719.00数据来源：绿地控股2020-2024年合并财务报表由表四可分析得出，绿地控股2020年至2022年的长期负债比率波动相较其它数据较为明显，出现了较大的下降，且数值较同行业较低，说明绿地控股的长期偿债压力小；股东权益比率虽然变化不大，但比率较低，负债数额较高，难以抵抗外部各类变化情况；资产负债比率远超房地产行业适用值，说明企业有较高的财务风险；而权益乘数一直在9左右徘徊，说明绿地控股负债较多，财务杠杆率较高，财务风险有点大，这也不得不对企业现金流量提出了高要求。（四）绿地控股资本结构存在的问题1.业务多元化，缺少突破绿地控股是一个多元化经营产业，其涉及的领域也在不断增加，但在上述经营分析中也可以看出，其总体发展并没有较大的提升，难以寻求下一个突破口，要知道不同行业、产业都有其各自发展的特点，在顺应时代多元化的同时，也应形成新的规模效应，否则资金利用不够充分，资源浪费，反而会造成经济发展滞缓，最终出现多元而不强的局面。2.债权结构不合理绿地控股流动负债率过高，虽说短期负债较长期负债来说成本更低，资金往来更灵活，但是对于企业来说能够降低筹资成本、提高筹资速度才更为重要，理论上，房地产上市公司的流动负债率优化区间为（0,40%），但绿地控股的流动负债率远高于优化区间，表明债权结构不合理，应当考虑自身经营、财务状况构建合理的债权结构。3.负债水平过高根据公司战略的相关理论，企业在不同经营时期应该采用不同的财务战略，初创期经营风险高，选择低财务风险的战略，来稳定企业的建设；成长期经营风险较初创期有所降低，但仍在较高的风险水平，需不断增加负债融资；成熟期企业经营风险再次降低，应扩大负债筹资；衰退期则尽量享受负债融资节税带来的好处。绿地控股当前正处于企业发展的成熟阶段，应当扩大负债进行融资，但结合其实际情况与之前的数据可以看出，绿地控股的资产负债率已经明显过高，而债券筹资又有固定的偿还期限与金额，要合理调节筹资结构，降低负债水平。4.融资渠道较为单一绿地控股通过企业债券、发行股票、信托贷款等方式进行融资，但其主要资金来源仍是银行贷款等商业借款，说明其融资渠道单一化，而融资渠道作为衡量企业融资能力的重要依据，融资渠道越多则资金来源越广。随着国家宏观政策调控实行紧缩的货币政策、财政政策，也限制着绿地控股的融资，增加了其成本与风险，需要管理层拓展渠道，提升融资能力。三、房地产上市公司的资本结构现状及问题（一）房地产行业基本特征我国房地产行业与其他行业相比，房地产行业对土地资源的需求更为重要，部分人跟随大潮导致了房地产企业的数量明显增多，但好资源终究是有限的，国有土地的供地面积也在缩减，且今年来人们的购房需求却没有提升，先前的盲目扩张导致了大量的库存，国家也出台相关政策、加收房产税达到限购，抑制房价。以绿地控股的分析来看，它也代表了房地产行业中大部分企业的经营状况，他们也面临着近乎相似的问题。（二）房地产上市公司资本结构现状从资本结构来说，我国房地产行业在历史与国家政策、体制的影响下，有着特殊的结构特点，首先，像绿地控股一样，其企业资金大多来源于银行贷款、自有资源，据相关统计数据显示，银行贷款比重占据了将近20%-30%，其他的内容则大多来自于预收账款，大量的库存房又导致了资金回笼问题，而其自有资金又大多来自工程款，这也说明了其像绿地控股一样存在着相关问题。（三）房地产上市公司资本结构存在的问题1.融资结构单一，融资难如绿地控股一样，对于大多数房地产公司来说，其内部融资中自有资金所占份额低，主要依赖在建房产的预收账款，而现代人购房大多分期贷款，使得企业内部融资与银行贷款紧密相连。外部融资中，银行贷款是主要来源，形成了对银行的高度依赖而房产开发对资金需求周期长，银行贷款以短期为主，要求房地产企业在不断的贷款中来寻求资金链的延续。另一方面也对银行带来了风险，一旦企业资金链出现问题，银行也会面临贷款难以收回，影响整个市场经济。再加上政策影响，一旦发生调整就会影响融资效果，迫切要求企业寻求多元化融资渠道。2.资产负债率高房地产行业对资金得特殊要求，使得融资问题贯穿始终，在不同的融资情况下也会出现不同的资本结构与负债比例。资金薄弱的企业融资遇到问题没有充足的现金流量保证公司的正常运营，而资金雄厚的公司则拥有良好的基础，更容易申请银行贷款，且其稳固的资金也能支撑起整个公司的运营。加上国家抑制房地产融资政策，提高了融资成本，不少房地产企业都面临着资金风险。3.流动负债率高，财务风险高短期负债对流动现金有着很高的要求，流动负债率过高时，增加企业还款风险，如果面对高额的流动负债，企业运营状况不佳，再加上政策变更，企业极易引起资金链断裂，因此，企业应该控制流动负债的比率，使其与资本结构相适应，借助债券发行、票据、信托减少银行长期借款。四、针对房地产行业提出的优化对策（一）顺势而势，展融资渠道，降融资成本经过上文的整体分析，对于我国房地产行业融资渠道过度依赖银行贷款这一问题，可以拓展融资渠道，多元化融资，在“购”基础上实现“租购”，积极利用政策，开展长租公寓，并应用相关融资方式，借助长租公寓住房募集住房租赁债券；将资产证券化，把资产作为基底，借助抵押担保的方法获取资金；响应“绿色融资”政策，将资金用于绿色项目，开展融资，享受国家提供的相关支持，在拓展融资渠道的同时还可以实现低融资成本。（二）降低资产负债率根据绿地控股的负债水平分析得到2024年绿地控股的资产负债率为88.89%,可以得到其负债水平过高，这也是大部分房地产行业面临的问题，很多企业认为通过负债融资来减抵税额，降低资本成本，但增加了经营风险，负债融资需要按期还款一旦盈利能力下降，现金流不稳，便会出现资金问题。因此，房地产行业应该降低资产负债率、增加股权融资，不断提高盈利能力，加快变现速度，为企业提供稳定的现金流，间接降低资产负债率。（三）降低流动负债比率针对我国房地产行业存在普遍的流动负债率高的问题，不能只考虑到负债带来的财务杠杆效应，也要明白高负债的背后，资本成本也随之增加，财务风险更是随之加大，一旦经济效益发生变化，就会对其偿债能力、盈利能力都带来影响。因此，企业要合理统筹融资结构，降低负债水平，降低流动负债比率。（四）战略转型，去库存求发展企业的发展不能一蹴而就，在拓展房地产开发的同时，应该审时度势，在分析绿地控股的经营状况时可以发现其多领域、多产业同时进行，来稳定资金供应，但存在发展过程中多元化、无重点的问题，导致难以实现利润突破。再加上现如今房地产行业趋于饱和，国家政策限制，竞争压力却丝毫不减，这也要求房地产企业应该开拓新领域，创标杆，从不同领域、不同行业、不同渠道、不同范围、不同对象进行转型，提高企业获利性，从而增大资金回流，实现持续发展。结语在房地产上市公司的整体发展上，资本结构优化占据了重要部分，为了得到更快更稳的发展就要求该行业相关企业将主要调整方向放在融资结构上，开拓出出多元化的融资结构，从而实现融资需求的满足，减少融资成本，在进行了融资渠道、融资战略的改革后，企业还应从自身角度出发，定立适合本企业发展的资本结构，逐步优化，加快企业发展进程，随时代的进步发展，不断优化企业的资本结构，使企业实现在行业中的持续发展。本文在研究中参考并查阅了相关理论研究，但个人知识深度广度上的欠缺，可能分析有很多不足，部分数据查询中遇到问题，做了数据减项，还需不断改进。参考文献[1]费洋,杜思宇.房地产上市公司资本结构影响因素分析,《商业经济》2022(01):176-177.[2]姚宇韬,王跃堂.“营改增”对企业资本结构的影响[J].南京师大学报（社会科学版）,2023(01):130-143.[3]李宗岩，房地产融资现状及发展趋势分析,《财经界·上旬刊》2024(04):44-45.[4]徐彦邦，中外房地产企业资本结构比较分析,《现代营销·理论》2024(05):76-87.[5]楼翔，上市公司资本结构案例分析,《全国流通经济》